2007年广州财润鹊桥酒店写字楼项目可行性研究报告书

财润鹊桥酒店写字楼 项目 可 行 性 研 究 报 告 书 广东财润投资有限公司 二七年九月 三 十日 1 目 录 前 言 . 4 1 项目简介 . 4 1.1 建设地点 . 4 1.2 项目现状 . 4 1.3 项目总体规划要求 . 4 1.4 项目建筑面积指标 . 5 2 项目法人概况 . 5 3 编制依据 . 5 4 项目建设的必要性 . 5 4 项目建设有利于较好地发挥土地效益 . 6 5 主要经济技术指标 . 6 第一部分 鹊桥五星级酒店 . 8 1 目前广州五星级酒店的运作情况 . 8 2 行业人士对广州高级酒店业的发展 看法 .12 3 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划 .14 3.1 定位五星级酒店的标准要求 .14 3.1.1 酒店总体基本要求 .14 3.1.2 酒店接待大厅基本要求 .14 3.1.3 客房基本要求 .15 3.1.4 餐饮基本要求 .16 3.1.5 公共区域基本要求 .16 3.1.6 选择项目（共 78 项，至少具备 35 项，具备项目越多，酒店越高档） .17 3.2 定位五星级酒店的规划 .19 4 本项目定位五星级酒店的成本运营测算 .22 4.1 测算基础 .22 4.1.1 本五星级酒店物业面积构成： .22 4.1.2 投资成本（以下投资成本未计算财务成本） .22 4.1.3 酒店运营成本 .25 4.1.4 本项目定位五星级酒店的运营收入测算 .25 4.2 计算结果 .26 4.2.1 客房年收入约 .26 4.2.2 餐饮、会务、商场收入 .26 4.2.3 娱乐休闲收入 .27 5 本项目定位五星级酒店收益测算 .29 5.1 成本合计 .29 5.2 年收益额（税后） .29 5.3 总成本回收共需年数 .29 第二部分 5A 甲级写字楼 .30 1 广州写字楼发展历程 .30 1.1 写字楼紧缺期： 1993-1997 年 .30 2 1.2 写字楼消化期： 1997-2000 年 .30 1.3 写字楼调整期： 2001-2004 年 .31 1.4 写字楼快速增长期： 2005 年至今 .31 2 广州市区写字楼市场分析 .32 2.1 广州四大写字楼区域介绍 .32 2.1.1 大环市东商务区 .32 2.2.2 天河北商务区 .32 2.1.3 珠江新城商务区（ CBD） .32 2.1.4 琶洲商务区 .33 2.2 广州市写字楼市场发展分析 .33 3 天河区写字楼市场分析 .35 3.1 分布特征 .36 3.2 价格特征 .36 3.3 成交特征 .37 4 东莞庄项目周边写字楼市场分析 .40 4.1 2007 年天河区写字楼一览表 .40 4.2 东莞庄项目周边写字楼一览表 .45 5 东莞庄写字楼规划 .47 第三部分 商业 .49 1 广州宏观经济环境分析 .49 2 天河区商铺市场分析 .51 2.1 分布特征 .51 2.2 价格特征 .51 2.3 供求特征 .52 2.4 经营特色 .53 3 项目商圈分析 .54 3.1 从交通情况看 .54 3.2 从消费群体看 .54 3.3 从竞争环境看 .54 5 项目 SWOT 分析 .56 5.1 项目优势分析 .56 5.1.1 开发水平和开发意识不断提高 .56 5.1.2 项目周边的空地多规划为住宅用地 .56 5.1.3 交通优势 .56 5.1.4 市场优势 .56 5.2 项目劣势分析 .57 5.2.1 产权关系复杂 .57 5.2.2 区域环境 .57 5.3 威胁分析 .57 5.4 机会分析 .58 6 商场规划 .59 6.1 项目适合开发物业类型评估 .59 6.2 项目初步定位 .61 5 车位规划 .62 3 1 投资估算说明 .63 2 写字楼商场项目投资估算表 .63 3 资金筹措 .64 4 资金平衡计划 .64 第五部分 写字楼、商场效益分析 .66 1 销售收入、销售税金及附加估算 .66 1.1 销售收入 .66 1.2 销售税金及附加 .66 1.3 经营成本及费用估算 .66 1.3.1 开发建设成本 .67 1.3.2 销售广告费 .67 1.3.3 项目土地成本 .67 1.4 项目总成本费用： .67 1.5 项目损益 .67 第六部分 东莞庄项目结论与建议 .68 1.1 结论 .68 1.2 建议 .68 4 前 言 1 项目简介 1.1 建设地点 广东财润鹊桥酒店写字楼项目位于广州 市天河区东莞庄路与粤垦路口之交界处，东连南航大厦；南接广园东快速路；西接东莞庄路，北临珠江投资项目。 交通便利，有着天河最繁华的天河北后花园之称，闹中有静，邻近天河体育中心，天河火车东站及全市最高的建筑中信广场。 洒店用地地块共占地 3697 平方 米 ，写字楼地块为 4272 平方米。被天河干休所经济适用房小区 西门入口 道路一分为二。 1.2 项目现状 动拆迁工作尚未完成，目前正在进行规划方案的设计、报批工作。 1.3 项目总体规划要求 项目总占地面积 3697+2679+1593=7969 平方米，规划建设一个集五星级酒 店、 5A 甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为 40 年， 建筑密度为 0.7,规划容积率为7，绿化率 30%。 5 1.4 项目建筑面积指标 整个项目总建筑面积为 58000 平方米，由两栋 塔 楼组成， 分别为 6 层写字楼和 6 层酒店，其中 裙楼 的 1-4 层为商业用房 ，在第三层用连廊联为一体 。按 使用 功能分： 酒店建筑面积为 23983平方米， 商业建筑面积为 16800 平方米，写字楼建筑面积为 15000 平方米，地下停车、设备用房面积为 15938 平方米。容积率 7，绿化率 30， 建筑密度为 0.7。 机动车停车泊位 400 辆。 2 项目 法人概况 企业名称： 广东财润投资有限公司 住 所： 天河区天河北路 233 号 中信广场 3201室 法定代表人： 注册资本： 企业类型： 有限责任公司（国内合资） 经营范围： 房地产开发经营，物业管理。（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。 3 编制依据 本项目可行性报告根据广东财润投资管理公司现有资料，结合有关的政策法规和天河区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。 4 项目建设的必要性 根据天河区商贸业发展规划，天河将会形成以体育中心 新中轴线为核心的大商圈，共由四个 6 不同功能的片区组成，包括以天河城 正佳广场为龙头的环体育中心中央零售区、珠江新城中央商务区、天河北金融 商务区和石牌电脑专业市场区。该商圈未来定位是成为 21 世纪中央商务区、广州市的核心商圈、华南第一商圈。这一区域包括广州大道以东、广深线以南、华南快速干线以西、珠江以北的地区，包括天河南、林和路、石牌、冼村、猎德路五条街的行政区范围，面积约 18 平方公里。目前，该商圈有天河城、正佳广场、维多利广场等大型百货商场。由于该板块休闲娱乐设施不足，一些适合开发为娱乐休闲设施的裙楼将得到发 展。 本项目拟建的五星级酒店、写字楼充分体现了天河区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有酒店、办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模 较 大、运营思想先进，本项目的建设将推动天河区新一轮发展规划的实施。 4 项目建设有利于较好地发挥土地效益 根据天河北路地区的发展规划，该地区重点发展 CBD，即将进行建设的项目总商业面积超过 16800 平方米。本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心，这不仅大大提高了天河北路后花 园 商业中心的水平和规模，丰富 了天河北商圈商业中心的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。 5 主要经济技术指标 主要技术经济指标如下： 占 地面积 3697+2679+1593=7969 平方米 其中： 地上建筑面积 7969 7= 55783 平方米 商业部分 16800 平方米 写字楼部分 15000 平方米 酒店 部分 23983 平方米 容积率 7 建筑 密度 0.7 7 绿化率 30 % 停车位 400 辆 8 第一部分 鹊桥 五星级酒店 1 目前广州五星级酒店的运作情况 广州目前已开业有 7 家五星级酒店（已正式挂牌），未来两年间将陆续再开业八家五星级和超五星级酒店，它们的开业时间和简要情况如下： 9 挂牌五 星级酒店 序号 酒店名称 地理位臵 开业时间 客房数量 01 中国大酒店 广州流花路 100 号 （越秀区） 开业时间 1984年 ,1998 年新装修 楼高 18 层 ,1013 间客房及套房 。 02 广东国际大酒店 广州市广州市环市东路 339 号 （越秀区） 1992年 7月 8日开业，2004 年局部装修 楼高 63 层，共有客房总数200 余间套。 03 广州东方宾馆 广州流花路 120 号 （越秀区） 1961 年开业， 2004年重新装修 楼高 11 层，共有客房 800余间套。 04 白天鹅宾馆 广州沙面南街 1 号 1983 年开业 ， 2000年重新装修 楼高 28 层，共有客房总数842 间套。 05 广东亚洲国际大酒店 广州市环市东路 326号 2002 年开业 客房数目 422 间，位于25-38 层 06 碧桂园凤凰城酒店 广州市广园东路新塘路段凤凰城 2003 年 11 月开业 楼高 6 层，共有客房总数621 间套。 07 广州香格里拉大酒店 广州市海珠区琶洲新区 2007 年 3 月 26 日开业 楼高 36 层， 704 间豪华客房及套房，另设 26 间设计精巧的服务式公寓，面积均超过 42 平方米。八间风格各异的餐厅及酒吧 , 两间宴会厅和八间多功能厅 。 08 广州 天誉威斯汀酒店 广州市天河区林和中路 6号（中信广场后门） 2007 年 5 月开业 楼高 40 层 ,共有客房总数448 间 (套 ),标间面积 50 平米。 09 长隆酒店 广州市番禺区大石迎宾路（长隆夜间动物世界旁） 2001 年开业 楼高 6 层，共有客房总数333 间套。 10 鸣泉居度假村 广州市白云大道南1068 号 1998 年开业， 2005年重新装修 楼高 5 层，共有客房总数200 间套。 10 正在申请中的五星级酒店 序号 酒店名称 地理位臵 开业时间 客房数量 01 广州鼎龙国际大酒店 广州天河广州大道北 63号 （天 河区） 2005年 5月开业 楼高 20 层，客 /套房 288 间 。 02 广州嘉逸国际酒店 广州市天河北路 468 号 2004 年 7 月 酒店楼高 20 层，拥有 251 间不同类型的客房。 03 广州天伦万怡大酒店 广州林和中路 172 号 2003 年开业 395 套装修豪华、设计新颖、设备完善的客房 。 04 广东南洋长胜酒店 广州市天河区广州大道北兴华路 38 号 开业时间 2005年 9 月 29 日 主楼高 25层，副楼多栋高 7层，拥有各类豪华客房 468 间 /套，标间面积 38 平米。 05 南沙大酒店 广州市南沙海滨新城商贸大道南二路 1 号 2004 年 9 月28 日 楼高 15 层，拥有 314 间精雕细琢的豪华客房，标间面积 46平米。 06 广州地中海国际酒店 广州市广州市天河路518 号 2005年 3月开业 楼高 50 层 ,共有客房总数 400间 (套 ),标间面积 33 平米 。 07 颐和大酒店 广州白云区同泰路颐和山庄内 2003 年 酒店由东、西、中座三部分组成，拥有高档标准客房、商务套房、公寓、别墅以及总统套房 180余间 。 正在建设中的酒店 序号 酒店名称 地理位臵 计划开 客房数量 11 业时间 01 正佳万豪 天河正佳 2008 年开业 正佳万豪国际大酒店正佳 正佳广场五星将拥有 360 间客房，其中标准间不超过 140间，其余均为豪华商务套房、总统套房、副总统套房以及高级行政套房 。 02 富力丽思卡尔顿酒店 珠江新城 2008 年开业 主体分为酒店客房和服务式公寓两部分 , 160 米高的塔楼，其中包括了 350 套客房和 120 套高级服务式公寓，群楼部分为酒店餐饮娱乐空间 。 03 富力君悦大酒店 珠江新城 2008 年开业 总建筑面积为 7.7 万多平方米，楼高 75米，由君悦酒店管理。 04 皇冠假日酒店（海景集团） 天河员村 2008 年开业 五星高 41 层，占地面积 3.2 万平方米，总建筑面积 14 万预定 2006 年平方米，客房及预定 2006 年投入运营豪华客房约 500间 。 05 太古汇香格里拉 天河路 2008 年开业 六星级的豪华酒店，酒店建筑面积约 8 万平方米，拥有 500 到 600 个客房。整个太古汇项目总投资约 40 亿元 。 12 2 行业人士 对广州高级酒店业的发展看法 五星级酒店被业内人士视为“城市之巅”，可以引领一座城市的风尚，同时也是一座城市经济发展最敏感的风向标。广州市副市长王晓玲曾在各种场合强调，在 2010 年亚运会之前，五星级酒店将在现有的 7 家基础上新添 10 到 15 家，由此可见政府对五星酒店建设的重视程度。 市旅游局认为，随着广州城市国际化程度越来越高，外资来穗将投资、设办事处、包长包房以及会议经济、欧美市场的开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。 二 00 六年广州共接待游客近亿人次，旅游商务人流的大幅增长、会展业等现代服务业逢勃发展、产业集聚与升级、城市空间调整等因素，为广州酒店业带来巨大市场需求。目前，广州星级酒店超过两百家、五星级七家，与实际需求和周边地区相比，广州五星级酒店严重不足。特别是二 0 一 0 年广州将举办亚运会，各类酒店配套需求十分迫 切。 据广州市外经贸局副局长孙雷介绍，广州市政府将给予具体扶持鼓励外资酒店管理企业向四个方面发展：一是扩大选址区域。鼓励各酒店集团走出市中心，布局周边快速发展区，如北上花都、南下南沙、东进黄埔、萝岗、增城；二是欢迎不同国家、不同风格的酒店品牌落户，尤其是在穗重点投资来源地的品牌；三是引进酒店类型多样化，适应不同层次消费需求；四是合作方式灵活多样，可投资自建、也可品牌输出或并购方式进驻广州市场。 孙雷表示，广州是中国会展业中心，特别到了广交会，不但五星级酒店及都市区内的各类酒店爆满，广州周边地区县市酒店也是高 入住率。这说明，随着会展商贸业的发展、环城交通更为便利，中心外的周边地区有着更大发展空间、是酒店业的新兴市场。广州五星级酒店增量仍很理性，当然供给量增大、价格也自然受到市场调节。目前广州共有十万间酒店客房，二 0 一 0 年前将新增百分之十左右，考虑到淡旺季的行业特点，仍需维持一定缺口。 广州有宾馆、饭店、招待所等各类住宿设施 1400 多座，客房约 10 万间，床位近 20 万个；其中星级饭店 205 家，五星 6 家，四星 24家，三星 89 家，二星 80家，一星 6 家。广州正筹建的 30 多家五级星酒店中，有 10 多家将在未来 3 年内建成并开业 。未来几年内，广州将新建50 家四、五星级豪华酒店、增加 8000 个房间。根据规划，到 2010 年亚运会前，广州的 4 星 13 级以上酒店数量将达到 60 家，其中五星级酒店在现在的基础上还会新添 10 至 15 家，广州星级酒店总数会从现在的 205 家增加到 300家。经济型酒店 3 年的预期数字也将过百，未来 3 至 5年内，经济型连锁酒店客房超万间。 以白天鹅为例，目前其入住率都在 75% 79%之间，平均房价今年增幅了近 14%，入住率增长了 3%，在国外，五星级酒店的入住率也就 60%左右。营业收入方面，比如东方宾馆， 2007 年上半年的客房收入达到 了 5535.69 万元，同比上升了6.18，净利润也从 2006 年上半年的 1339.06 万元增加到现在的 1535.85 万元。 由此可见，广州市目前的星级酒店的市场空间还很大，我们选择在 2010 年进入五星级酒店市场正是较好的投资时机。 14 3 定位五星级酒店的标准要求及 楼层规划 3.1 定位五星级酒店的标准要求 五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下： 3.1.1 酒店总体基本要求 1) 酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。 2) 酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。 3) 酒店内部 公共信息图形符号符合 LB/AT001 标准。 4) 有中央空调系统。 5) 有背景音响系统。 6) 有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。 3.1.2 酒店接待大厅基本要求 7) 接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。 8) 有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设臵接待、问讯、结帐、 24 小时有工作人员在岗。 9) 提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、 18 小时提供外币兑换服务。 10) 总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工 具时刻表、报刊杂志等。 15 11) 可 8 小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。 12) 在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。 13) 至少能用 2 种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用 3 种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。 3.1.3 客房基本要求 14) 至少有 40 间（套）可供出租的客房， 70% 客房的面积（不含卫生间和走廊）不少于 20 平方米，至少有 5 个开间的豪华套房，有残疾人客房。 15) 客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高级配套家具。 16) 卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风设施， 110/220V 电源插座，电话副机，吹风机和体重称。装高级座便器。梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳， 24 小时供应冷热水。 17) 有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播放频道不少于 16 个，自办节目至少有 2 个频道。 18) 有与五星级 相匹配的文具用品，提供开夜床服务， 24 小时提供冷热饮用水及冰块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧， 24 小时提供中西式早餐，正餐送餐服务。 19) 提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务。 20) 客房、卫生间每天全面整理，每日更换床单和枕套，客房用品和消耗品每天补齐。 16 3.1.4 餐饮基本要求 21) 有布局合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供 2 种风味的中餐。 22) 有布局合理、装饰豪华的西餐厅，配专门的西餐厨房。 23) 有独具特色格调高