百货对于购物中心的影响

1 / 6 百货、超市、影院和电器卖场在商场业态引进中通常是以主力店的形式出现，这些业态的主要特点为：租金承受能力较低，需求面积较大，租约时间较长，租金增长空间较小。 百货商场在其营业面积使用率较高，商品单价较贵、对于商家的扣点较高等弊端的作用下，使其在市场中的发展空间逐渐被压缩，发展潜力也渐趋变缓。 服饰、皮具和珠宝首饰这三类业态的承租能力最强，是购物中心租金收益的主要来源渠道。 若百货作为单独运营体出现可能对于购物中心的影响较小，表现仅会以竞争者姿态出现。若作为购物中心内附体的话，其在入驻前会与购物中心签订招商品牌 限制条款，禁止购物中心引进其计划引进的相同品牌，从而来保证其内部品牌的独立性和增强其自身的竞争力。 在主力店的引入中，一定要以整体利润最大化为最终导向结果，严格控制主力店的业态种类和使用面积。 百货业态对于购物中心的影响 在商业运营模式的发展过程中，百货相对购物中心发展较早，也较为成熟。但是随着时代和消费者理念的变化， 百货商场在其营业面积使用率较高，商品单价较贵、对于商家的扣点较高等弊端的作用下，使其在市场中的发展空间逐渐被压缩，发展潜力也渐趋变缓。 百货商场在其营业面积使用率较高，商品单价较贵、对于 商家的扣点较高等弊端的作用下，使其在市场中的发展空间逐渐被压缩，发展潜力也渐趋变缓。 根据商业的前瞻性定位思想，我司建议以现代购物中心模式为本案发展理念，在结合丰润市场发展现状的前提数据下，我司将本案定位在舒适性和中高端。在业态落位中，以超市、影院、娱乐为主力店带动人流，以高租金业态为长期利润保证。在主力店的选择方面，不建议引进百货，原因主要有以下两点： 1、降低购物中心的租金收入 商业的运作模式与住宅有着极大的区别，住宅的主要特点表现在一次性回报方面，而商业以长期持有，远期回报为主，也就是所谓的 “一铺养三代”。从回报率的角度来讲，商业远高于住宅。其最大的利润点体现在商场中商铺的租金。为了更加清晰的看出单铺租金的变化对于商场整体收益的影响，我司现给出商场毛利润的计算公式： 单天利润总额 = A 业态总建筑面积 A 业态平均租金 + B 业态总建筑面积 B 业态平均租金 + C 业态总建筑面积 C 业态平均租金 2 / 6 + 商场总建筑面积 = A 业态总建筑面积 + B 业态总建筑面积 + C 业态总建筑面积 + 通过上述公式，我们可以得出以下三个结论： 由于商场的总建筑面积是一定的， 故租金的高低变化就直接决定了商场未来的投资回报率； 某类业态所占建筑面积的增加势必将会造成另一类业态或另外某些业态所占建筑面积的减少； 若要使得商场单天租金最大化，可以尽量提高各种业态的平均租金或增加高租金业态的建筑面积。 百货、超市、影院和电器卖场在商场业态引进中通常是以主力店的形式出现，这些业态的主要特点为：租金承受能力较低，需求面积较大，租约时间较长，租金增长空间较小。 其余业态为辅助业态，在这些辅助业态中， 服饰、皮具和珠宝首饰这三类业态的承租能力最强，是购物中心租金收益的主要来源渠道。 由于 本案建筑体量较大，为了达到人流产生引导效果，本案需要设置多家主力店。但是 在主力店的引入中，一定要以整体利润最大化为最终导向结果，严格控制主力店的业态种类和使用面积。 服饰、皮具和珠宝首饰这三类业态的承租能力最强，是购物中心租金收益的主要来源渠道。 百货、超市、影院和电器卖场在商场业态引进中通常是以主力店的形式出现，这些业态的主要特点为：租金承受能力较低，需求面积较大，租约时间较长，租金增长空间较小。 在主力店的引入中，一定要以整体利润最大化为最终导向结果，严格控制主力店的业态种 3 / 6 类和使用面积。 唐山市部分业 态租金情况表 业态 租金（元） 平均租金（元） 租约年限（年） 增长比例 百货 0.7 1.1 0.9 10 微小，不计 超市 0.8 1 0.9 10 微小，不计 影院 1.2 1.5 1.35 10 微小，不计 电器卖场 1.5 2 1.75 6 8 微小，不计 服饰 6 14 10 2 3 10% 12% 皮具 7 14 10.5 2 3 10% 12% 珠宝 10 16 13 2 3 10% 14% 餐饮 2 6 4 6 8 3% 5% 专业店 1.5 4.5 3 3 4 2% 4% 休闲娱乐 2 4 3 3 4 2% 3% 生活配套 0.7 5.5 3.1 1 2 2% 3% 根据主力店的面积需求较大和面积需求的稳定性，我司仅对去除超市、影院和电器卖场三类主力业态之外的面积进行分析。在剩余建筑面积中，为方便理解，我司将所剩业态划分为两类：百货和除百货外的其它业态组合体两大类。为保证联合业态租金的准确性，我司对其平均租金采用加权计算方法。所制结果如下： 4 / 6 图示一 图示二 图示一是在商场引进百货业态的前提条件下绘制而成的，我们可以看到百货业态带给经营方的总租金收益是随拥有的建筑面积的不断增大而增加的线性曲线。联合业态曲线是随着百货业态所占建筑面积的不断增大而减小的线性曲线。两者相加后所绘制的租金总收益曲线是呈递减趋势的。因此百货业态的引进对于商场经营方的整体收益是有阻碍作用的。 图示二为百货线性曲线和联合业态线性曲线分别随着所占面积的变化而变化的线性曲线。将两者底部重合后，中间的黄色部分就形成了为购物中心的租金利润损失部分。 因此我们可以看出， 若购物中心引进百货业态从租金的回报角度来讲，其对于购物中心整体单日的租金压缩力非常大，将会导致购物中心的成本回收期的拉长。 2、降低购物中心的高租金可选品牌数量 5 / 6 百货业态最早诞生于 1982年的法国巴黎，通过约 30年的发展，其细分业态的涵盖和运营模式已进入高成熟化状态。同时为实现其高竞争力，其对于多数中端知名品牌进行了严格的控制。 本案的建筑体量较大，定位为中高端商场，因此商场中的品牌将会以中端品牌为主。在上述数据中我们可以看到对于租金的承受能力较高的业态主要是服饰类、皮具类和珠宝首饰类。同为商 业经营者的百货商场的主要业态也为服饰类、皮具类和珠宝首饰类。 若百货作为单独运营体出现可能对于购物中心的影响较小，表现仅会以竞争者姿态出现。若作为购物中心内附体的话，其在入驻前会与购物中心签订招商品牌限制条款，禁止购物中心引进其计划引进的相同品牌，从而来保证其内部品牌的独立性和增强其自身的竞争力。 由于丰润目前市场现状影响，现阶段可引进的服饰业态范围较小，若本案引进百货，就会对本案的可选择范围进一步的压缩，本案的空置率、营业率和利润率就会出现大幅度降低。 若百货作为单独运营体出现可能对于购物中心的影响较小，表现 仅会以竞争者姿态出现。若作为购物中心内附体的话，其在入驻前会与购物中心签订招商品牌限制条款，禁止购物中心 6 / 6 引进其计划引进的相同品牌，从而来保证其内部品牌的独立性和增强其自身的竞争力。 以下为百货对于购物中心要求限制引进的部分高租金、高形象品牌名称： DQ 浪琴 夏利豪 FOLLI FOLLIE ENZO 碧欧泉 CLARINS KOSE Shu uemura ESTEE LAUDER LANCOM Kanebo H2O SK- AUPRE FED AEE BeLLe HARSON COLLEZIONE SENSE 1991 MAC SOFINA ESPRIT MONET 皮尔卡丹 爱伦斯特 Mizuno Adidas 马克华菲 CR 堡狮龙 New balance LEVI S 鄂尔多斯 嘉里奥 Nike Recbok Jack jones 佐丹奴 Puma Kappa LEE 暇步士 卡纷