【商业地产】2009年广州房地产高端住宅市场透析分析报告_50ppt

1 2009 年 6 月2009 年广州高端住宅市场透析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 09 年高端住宅市场透析目 录 前言 广州高端住宅近期市场表现及原因剖析 广州高端住宅市场发展趋势 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 3 1.前言 1.1、研究背景 1.2、概念界定 1.3、广州高端住宅市场发展历 程及特征 09 年高端住宅市场透析本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出 汇景新城： 4.25新货开卖，一周销售超 10亿 玖珑湖： 4.25开盘，当日首批 85套 别墅售馨，销售超 10亿 领峰： 4.18 W公寓开卖，当日销售 120套 2.5亿 09 年高端住宅市场透析本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出 广弘天琪： “ 五一 ” 期间开盘，销售超 200套 中环广场： 4.25D栋开卖，当日销售 180套 3.4亿 金山谷： “ 五一 ” 洋房开盘， 十天销售 90套 2.3亿 09 年高端住宅市场透析本轮广州楼市回暖，高端住宅表现突出 天鹅湾： 元旦至今开卖 4次，成交 430套， 5.5亿 星汇云锦： 5.25开盘，一周销售近 200套 5亿 新光城市花园： 五月期间，热销近 50套 09 年高端住宅市场透析各高端住宅成功的主要因素 玖珑湖 香港品牌发展商，拥有绝佳的景观资源，别墅的稀缺性 汇景新城 悠久的豪宅品牌底蕴，成熟豪宅社区，持续的升值能力 领峰 装标的奢华全城独有，酒店品牌嫁接所带来的高附加值 广弘天琪 地段的成熟性 中环广场 地段的珍罕性 金山谷 产品的设计创新（ 6米高客厅），景观资源优势 星汇云锦 引入奢华的装标，地段的成熟性 天鹅湾 拥有一线江景资源，产品设计创新（三错层、叠加等） 新光城市花园 地段优势 8 1.前言 1.1、研究背景 1.2、概念界定 1.3、广州高端住宅市场发展历 程及特征 09 年高端住宅市场透析政策定义 低密度、大户型、高单价 从官方的政策来看，以下三种情况界定为非普通住宅： 住宅小区建筑容积率在 1.0以下 单套住房建筑面积 144 以上 实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的 1.2倍 以上 高端住宅（非普通住宅）或 低密度 、或 大户型 、或 高单价 09 年高端住宅市场透析市场定义 地段、资源、产品、价格潜力 从市场的角度来看 ， 主要在以下几个方面具备足够条件支持： 地段： 处于城市传统中心地段或城市重点规划建设区域 （ 如二沙岛 、 珠江新城 、 滨江东 、 老城区 、 琶洲 、科学城 、 白云新城 、 奥体等 ） 资源： 拥有稀缺生态环境或城市景观资源（如江景、湖景、山景、公园景、城市标志建筑景观等）。同时产品设计上充分考虑资源利用和占有最大化 产品： 注重整体规划设计，产品细部打造讲究居住舒适性和合理性，同时融入较多的创新和奢华元素，装标及配置独树一帜（如汇景新城、领峰、金山谷、星河湾等） 价格： 在同片区、同类型物业中价格处于标杆位置，并保持持续的升值能力 根据 2009年一季度广州市商品住宅的成交数据，单价 1.4万以上的成交面积约占总成交面积的 10%，总价 200万 /套以上的成交面积约占总成交面积的 12%，因此： 本报告将现阶段广州高端住宅的划分为单价 1.4万 /平方米以上或主流总价 200万 /套以上的项目 11 1.前言 1.1、研究背景 1.2、概念界定 1.3、广州高端住宅市场发展历 程及特征 09 年高端住宅市场透析发展特征 广州高端住宅大致经历四个阶段 09 年高端住宅市场透析发展特征 历经 20载风雨，市场趋于成熟 分布格局广泛化 从最初的五羊新城、淘金路扩展至现在的南沙、科学城、山前大道等郊区。分布格局由市中心向新区扩展，居住格局由 “ 单中心 ” 向 “ 多中心 ” 改变。与广州城市规划版图的扩宽和市政基建力度的加大密不可分，预测这种趋势将更加明显。 核心价值多元化 核心价值及楼盘卖点由早期的区位地段、生活配套、港式风格，再到生态环境、景观资源，到现阶段的产品创新、装修标准、配套服务、综合素质等，核心价值更趋多元化。 09 年高端住宅市场透析 购买客户自住化 由于广州毗邻香港，早期港、澳、台客户占据高端住宅的绝对主力，以投资和短期度假为目的。自亚洲金融风暴后，这一局面发生改变，随着广州经济快速发展，本地人成为主力军。现阶段外来高收入新移民、珠三角 /港澳 /海归等高端人士、本地换房客成为主流客户，自住为主，兼顾投资保值。 楼盘竞争品牌化 港资集团和内地品牌房企逐渐成为豪宅品质的标签，这也是市场化竞争的必然趋势。 品牌发展商近年的广州高端楼盘一览 发展特征 历经 20载风雨，市场趋于成熟 09 年高端住宅市场透析发展特征 广州高端住宅影响力不断扩大 汇景新城：全国唯一连续三年入选 “ 中国十大超级豪宅 ” 星河湾： 2009年豪宅品牌成功布局 “ 广州 、 北京 、 上海 ” 玖珑湖：打造南中国顶级别墅豪宅社区 09 年高端住宅市场透析分布格局 由城市中心向外围新区扩展 17 2.广州高端住宅近期市场状况 及原因剖析 2.1、近期市场状况 成交活跃楼盘 整体市场供求 成交结构分析 2.2、回暖剖析 09 年高端住宅市场透析成交活跃高端楼盘说明 区域：广州市十区两市 时间： 2009年 1-5月 界定：主流均价 14000元 /平米以上（含别墅） 09 年高端住宅市场透析珠江新城、老城区、华南板块楼盘成交活跃 2 0 0 9 年 1 - 5 月 广 州 市 2 0 个 成 交 最 活 跃 高 端 楼 盘（成交套数：套）717544467398387307228208187 1821221049988 86 8078675097501002003004005006007008009001000中环广场逸翠湾 星河湾香之雪山庄隽峰苑东方新世界花园汇景新城领峰园高德置地公寓上誉花园中海璟晖华庭月岛轩新城市逢源轩珠江帝景苑弘远大厦九龙湖悦源庄 新光城市花园天鹅湾金山谷花园信达丽水华庭合富辉煌集团市场研究部 中心六区 占 15席（其中珠江新城占 6席）， 外围四区 占 5席 （其中含 别墅 成交的楼盘包括： 香雪山、玖珑湖、新光城市、金山谷 ） 中环广场成交 975套，星河湾成交 544套 （打通之前套数） 09 年高端住宅市场透析主流成交均价：洋房 1.4-2.2万，别墅 1.5-2万 2 0 0 9 年 1 - 5 月 广 州 市 2 0 个 成 交 最 活 跃 高 端 楼 盘（成交面积：万平方米）0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.00中环广场逸翠湾 星河湾香之雪山庄隽峰苑东方新世界花园汇景新城领峰园高德置地公寓上誉花园中海璟晖华庭月岛轩新城市逢源轩珠江帝景苑弘远大厦九龙湖悦源庄 新光城市花园天鹅湾金山谷花园信达丽水华庭合富辉煌集团市场研究部 20个成交最活跃高端楼盘均在 十区内 汇景新城、玖珑湖 虽开卖不超过 3个月，但成交势头强劲，且单套面积较大 21 2.广州高端住宅近期市场状况 及原因剖析 2.1、近期市场状况 成交活跃楼盘 整体市场供求 成交结构分析 2.2、回暖剖析 09 年高端住宅市场透析高端住宅市场成交说明 区域：广州市十区两市 时间： 2009年 1-5月 界定：总价 200万以上（含别墅） 高端住宅共成交 3000余套， 65万平米 均价近 16000元，成交面积占全市 12 09 年高端住宅市场透析4月高端住宅供应放量， 5月成交爆发 整体高端市场成交显著活跃 1-5月供应 2700余套，成交 3000余套 1-5月供应 59万平米，成交 65万平米 其中别墅市场成交面积占 24 1-5月成交 16万平米，占高端 24 09 年高端住宅市场透析5月高端住宅份额跃升至 18，均价 17179元 5月高端住宅价、量齐升，高端市场需求释放 市场份额在连续 3个月保持 10 左右后， 5月跃升至 18 ， 1-5月累计 12 成交均价自 2月开始连续走高， 5月达到 17179元 /平米， 1-5月累计约 16000元 /平米 5月均价 17179元 /平米比 2月的均价上升了 3284元 /平方米，短短 3个月升幅达 23.6% 25 2.广州高端住宅近期市场状况 及原因剖析 2.1、近期市场状况 成交活跃楼盘 整体市场供求 成交结构分析 2.2、回暖剖析 09 年高端住宅市场透析珠江新城成交量最大，外围以别墅绝对主导 广州各区 200万以上高端住宅成交面积： 天河 第一，占 35 ，主要集中在 珠江新城 和 汇景新城 番禺 占 14 ，几乎全部集中在 华南板块 的 星河湾、新光城市花园、金山谷 海珠 占 13 ，成交板块分散， 滨江板块 的 珠江帝景苑 和 信达丽水华庭 成交最大 越秀 占 11 ， 上誉花园 和 中环广场 成交最大 花都 占 9 ， 玖珑湖 一支独秀 荔湾 占 5 ， 逸翠湾 一支独秀 白云 占 3 ，成交分散 增城、萝岗、从化、花都 等外围区域成交几乎全部是 别墅 黄埔、南沙 暂时未录得成交 09 年高端住宅市场透析200-300万洋房最热销，千万豪宅均价最高 广州 200万以上高端住宅成交总价段分布： 总价 200-300万洋房 比例最大，达 38 ，其中 1000万以上成交11套 总价 200万以上别墅占 24 ，其中 1000万以上成交 40套，几乎全部来自玖珑湖 广州 200万以上高端住宅成交总价段每方均价： 无论洋房、别墅，总价越高，单价越高，反映客户承受力越强 总价 200-300万别墅 成交均价仅7892元 /平米 总价 1000万以上洋房 成交均价最高，达 25566元 /平米 2009 年 1 - 5 月广州市高端住宅成交总价段分布（ 200 万以上）（面积占比）1%7%7%38%7%27%4%10%200300万别墅200300万洋房300500万别墅300500万洋房5001000万别墅5001000万洋房1000万以上别墅1000万以上洋房合富辉煌集团市场研究部2009 年 1 - 5 月广州市高端住宅成交总价段每方均价（ 200 万以上）（元 / 平米）255662113521144173471279515111789215179200300万别墅200300万洋房300500万别墅300500万洋房5001000万别墅5001000万洋房1000万以上别墅1000万以上洋房合富辉煌集团市场研究部28 2.广州高端住宅近期市场状况 及原因剖析 2.1、近期市场状况 2.2、回暖剖析 09 年高端住宅市场透析中国经济初显谷底回稳 今年前三个月的 PMI指数表明，中国经济从低谷逐步回升的态势正在形成。5月中国采购经理人指数 (PMI)为53.1%，这是该指数连续第三个月升至反映经济总体扩张的 “ 牛熊分界线 ” 50%之上。 从发电量情况分析， 2009年 1-2月，我国发电量同比下滑 3.7，至 5月份发电量同比下降 3.5%， 1-5月份发电量同比下降 3.2%。下滑幅度虽然有所收敛，但也表明 中国经济回升难度较大 。 09 年高端住宅市场透析未来经济下行压力仍然较大，私营企业经营环境未有大改善 从 PMI和发电量数据来看未来 经济走向仍充满不确定性 ； 另外，央行 5月 27日发布的 2008年中国区域金融运行报告 指出， 2009年是实施 “ 十一五 ” 规划的关键之年，国际金融危机继续发展和蔓延，对我国经济的影响还在加深，虽然我国经济运行出现了一些积极的变化，但基础尚不稳固，经济下行压力仍然较大。 4万亿投资主要投向基础设施以及国有大中型企业，私营企业受惠有限， 外贸出口仍处于大幅的负增长 ，总体来说，私营企业经营环境未有大改善，私营企业投资的意欲仍较低，部分资金转而投资房地产市场。 09 年高端住宅市场透析一季度信贷爆炸式增长，流动性充足 央行数据显示， 1 4月份人民币各项贷款增加 5.17万亿元，这已经超过了年初制定的全年新增贷款 5万亿的计划。 金融体系里的 M1， M2也出现大幅增长。 09 年高端住宅市场透析M1同比增速比 CPI早 3 6个月，未来存在通胀压力 从 M1与 CPI的历史数据看，两者表现出很好的相关性，一般 M1提前 3 6个月预示 CPI同比增长。 M1今年 1月份达到低点 6.7以来已经连续三个月高速增长，因此 CPI可能在未来 3个月之内见底。 09 年高端住宅市场透析通胀预期是高端住宅回暖的重要诱因 经济前景的不确定性让居民和企业不敢对实体经济追加投资。 同时，短期大量的信贷投放引发人们对未来通货膨胀的担忧，从而将投资目光转向资产上，这也是股市火爆和房市回暖，尤其是高端市场显著回暖的重要原因。 通胀预期是这一轮高端市场回暖的重要诱因 有关专家根据 CPI指数模型测算，我国 CPI在今年 7月份将进入上行通道，未来通胀渐行渐进。 09 年高端住宅市场透析信贷政策：持续放松 银行贷款利率的下调、珠三角 8城市公积金互贷的开通以及对港澳居民购房的重新开放都为高端市场回暖提供了良好的政策环境。 09 年高端住宅市场透析高端物业价格回调至低位，买家投资置业热情回升 2007上半年 2007下半年 2008上半年 2008下半年 2009年 1-5月 誉峰 销售均价（元 /m2） 20000 楼王： 30000 其他： 20000 楼王： 35000 其他： 25000 楼王： 30000 其他： 25000 18000 签约套数 210 167 18 28 18 中海璟晖 销售均价（元 /m2） 14000-17000 15000-18000 18000 15000 公园： 18000 145000 公园： 16500 签约套数 246 121 26 347 179 隽峰 销售均价（元 /m2） 15000 14000-17000 16000 16000 13000 签约套数 97 121 12 83 393 保利康桥 销售均价（元 /m2） 16000 30000 30000 20000 20000 签约套数 36 91 10 12 24 珠江帝景 销售均价（元 /m2） 12000 13500 23000 18000 14000 签约套数 230 234 33 95 97 帝景山庄 （联排别墅） 销售均价（元 /m2） 14500 20000 30000 23000 20000 签约套数 34 25 0 2 4 不少高端楼盘 2009年初的价格比高位时下降了 20-30%，部分回到了 2007年初的水平； 2009年 1-5月广州市场高端物业销售价格和最高位相比下降明显，呈现出比较明显的价格低位，除了受大市回暖因素外，这也是促使高端客户低位置业保值的重要因素 09 年高端住宅市场透析现阶段高端客户心态描述 经济环境好转，开始关注房地产； 楼市回暖，楼价开始从低位回升； 未来人民币贬值及通胀的预期，由现金为王，转为持有 优质物业 ，短期求保值、长远求升值； 本轮高端客户的入市， 投资型置业 居多，主要是看好物业的长期保值、升值潜力；部分是由于物业的综合素质突出而激发高端 自住购房需求 。 09 年高端住宅市场透析广州的城市地位有大幅的提升 2007年 广东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 中广州建设成带动全省、辐射华南、影响东南亚的 现代化大都市 。 完善以集约化、国际化、高级化为标志的先进制造业中心 以信息、金融、物流、会展为主导的现代服务业中心 以市场为导向、企业为主体、人才为支撑的自主创新中心 推动广州更加紧密地融入珠三角、大珠三角、泛珠三角区域合作发展 2009年 珠江三角洲地区改革发展规划纲要 (2008-2020年 ). 增强文化软实力，提升城市综合竞争力，强化 国家中心城市 、 综合性门户城市 和区域文化教育中心的地位，提高辐射带动能力。 广州建设成为广东宜居城乡的 “ 首善之区 ” ，建成面向世界、服务全国的 国际大都市 09 年高端住宅市场透析高端住宅市场回暖小结 私营经济投资环境的不确定性加上对未来通胀的预期成为高端住宅市场回暖的重要诱因； 楼价经过 1年多的调整已有较大幅度下降，并在低位站稳； 信贷等政策的持续放松从需求上为高端住宅市场回暖提供了有力支撑 ； 广州的城市地位持续提升 39 3.广州高端住宅市场发展趋势 4.1、主要影响政策分析 4.2、供应格局分析 4.3、发展前景 09 年高端住宅市场透析政策对高端住宅的影响预测 宽松的货币政策仍将维持 中国经济仍处于困难时期 即使货币投放比年初略有收紧，但信贷政策对于住房消费仍持积极支持态度 研究开征物业税 （ 5月 25日） 物业税开征对物业投资和高端住宅市场影响较大 由于政策措施仍处于研究阶段，实际影响大小难以判断 但已列入政府正式工作计划，对市场将逐步形成一定的心理压力 同时显示中央政府对投资投机需求以及楼价大幅反弹的警惕 普通商品住房最低资本金比例由 35%降至 20% （ 5月 27日） 1-4月广州市房地产开发投资下降，完成投资 170.11亿元， 下降 11.1% 1-5月全市商品住宅成交 317.8万平方米， 同比增长 81.4% 可见在经济下行，房地产投资萎缩的背景下，中央迫切需要刺激房地产的投资和消费 资本金比例下调将大为缓解开发商的资金压力，加上销售火投资减，短期内开发商因资金压力而降价的可能性大减 41 3.广州高端住宅市场发展趋势 4.1、主要影响政策分析 4.2、供应格局分析 4.3、发展前景 09 年高端住宅市场透析2010年前高端住宅供应情况 2010年前广州主流高端住宅板块供应约 1万套，供应量较充足； 2010年前广州高端住宅供应最多的板块是 珠江新城、山前大道、华南板块、老城区 四个板块 43 3.广州高端住宅市场发展趋势 4.1、主要影响政策分析 4.2、供应格局分析 4.3、发展前景 09 年高端住宅市场透析四大城市中广州顶级豪宅价格最低 广州现售顶级豪宅价格在 2-3万 /平方米 ，只相当于京沪深的 1/2至 1/3 09 年高端住宅市场透析四大城市发展定位对比 城市 最新发展定位 北京 北京历来是我国的 政治首都 , 文化及经济中心 。 近期提出将北京建设成为具有国际影响力的 金融中心城市。 上海 国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业建设 国际金融中心 和 国际航运中心 的意见 实施目标： 2020年 深圳 深圳综合配套改革总体方案 ，强化 全国经济中心城市 和 国家创新型城市 地位，加快建设 国际化城市 和 中国特色社会主义示范市 。 加强与香港功能互补，共建深港国际大都会，推动形成 全球性的物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意产业中心 广州 珠江三角洲地区改革发展规划纲要 (2008-2020年 ) 强化 国家中心城市 、 综合性门户城市 和区域文化教育中心的地位，提高辐射带动能力。建成面向世界、服务全国的 国际大都市 09 年高端住宅市场透析广州市居民有着强大的消费能力 北京 上海 广州 深圳 GDP(元 ) 10488 13698 8216 7807 人均 GDP(元 ) 63029 73124 81233 89814 城乡居民人民币储蓄存款 (亿元 ) 11955 12084 6867 6708 城镇居民人均可支配收入 (元 ) 24725 26675 25317 26729 城镇居民人均消费支出 (元 ) 16460 19398 20836 19779 高端物业价格的高低与城市地位、辐射力和经济实力密切相关，广州城市地位虽略为逊色，但居民消费能力强，而且 楼价的巨大差异使得广州高端物业价格仍有较大的想象空间 。 09 年高端住宅市场透析广州楼价触底回升，高端住宅价格领跑大市 广州市商品住宅成交均价从