★楼宇巡查管理标准作业规程.doc

珠港物业管理公司从业人员专业知识培训题 完善日期： 09年 4月 10 日WY-0002 物业管理部分实操内容 版本：A0 页数：第 页 共 7页 编写：孙少清 签发：楼宇巡查管理标准作业规程珠港物业管理公司编二OO六年四月楼宇巡查管理标准作业规程一、目的 规范楼宇巡查工作，保障小区正常的工作和生活秩序。二、适用范围 适用于小区物业管理处的各部门楼宇巡查工作。 三、职责1、管理处主管、管理客服人员、秩序维护巡逻人员、工程维修员、保洁部人员在各自的工作环境、环节中负责楼宇巡查的组织、管理工作。2、服务处员工负责依照本规程实施楼宇巡查工作。四、程序要点1、管理处各部门主管应于每月月底制定下月的巡查楼宇工作方案，内容应包括责任区域的巡查安排及巡查的内容等。2、楼宇巡查的内容 (1) 治安隐患的巡查，不得有目生人、形迹可疑人、闲杂人员在区域内停留及闲逛，发现上述人员等，要及时询问与留意跟踪。(2) 公共设施设备安全完好状况的巡查，。 (3) 清洁卫生状况的巡查。(4) 园林绿化维护状况的巡查。 (5) 装修违章的巡查。(6) 消防违章的巡查。(7) 利用巡查机会与住户沟通。 (8) 留意在物业管理区域内拍照、摄像现象，未经物业管理处同意、许可，任何外来人员不得在物业区域内随意拍照、摄像，发现是要及时给予制止并报管理处。(9) 巡查中留意业主带目生人进入物业区域及带入家中时，要及时提前业主注意自身安全并到门岗进行登记；特别是收购废品、拿送物品、房屋买卖、房屋租赁、娱乐等。3、楼宇巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、 “闻”、“调查了解”等。(1)“看”：通过观察来发现物业服务区域内是否存在的问题。 (2)“听”：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。(3)“摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。 (4)“闻”：通过嗅觉判断每一处的气味是否异常，包含：煤气味、焦味、烟味等。(5)“调查了解”：向住户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况。4、房屋本体巡查的工作要领(1)检查水电表。检查空置房、公共部分用的水电表是否处于正常工作状态，记录损坏的水电表情况。当水电表在无人使用、居住的情况下运转时应关上该单位闸阀，预防水浸及耗电事故，并在该单位门口贴上相关告示或及时告知相关人员；当发现电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在巡查登记表中予以记录并及时报告服务处主管。(2)巡查楼梯间： 检查走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗、管道井是否处于完好状态； 检查梯间墙身、天花是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷片是否完整无损； 检查消防栓是否标识完好、配件齐全；灭火器是否有漏气或过期、失效现象；防火门是否关闭；消防安全疏散指示灯是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盗预警设施及消防报警设施是否完好； 检查卫生状况是否良好。 晚间特别检查楼道单元门是否关闭好，是否有异常迹象；车库走到不得有连续三个灯不亮。(3) 巡查天台的检修口： 检查天台检修口是否能随手打开（通常情况应该上锁）； 检查天台护栏是否完好，避雷针、隔热层是否完好； 检查有无违章占用逃生天台现象； 检查雨水口有否杂物、是否通畅； 检查卫生状况是否良好。 (4) 巡查电梯： 检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动； 检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好； 检查照明灯及安全监控设施是否完好； 检查卫生状况是否良好。 查看厅门是否有被碰伤、划坏的痕迹。 楼层的召唤按钮是否良好？有否有被破坏的迹象； 轿箱内是否有被损坏的迹象；(5)巡查大堂、门厅、走廊： 检查各类安全标识是否完好； 检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好； 检查卫生状况是否良好。(6) 巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即告知安全处进行检查。 5、公共设施设备巡查的工作要领。(1) 巡查水、电、气、通讯设施： 检查室内、外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒，杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象； 检查室内、外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好； 检查室内、外消防设施是否配件齐全、标识完好。 检查但愿对讲门、防火门、车库门、空置房门窗、是否良好；运用正常；(2)巡查公共文体设施： 检查雕塑小品是否完好，是否有安全隐患； 检查儿童游乐设施、运动器材是否完好，有无安全隐患？是否有安全提示； 检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。(3) 巡查道路、广场、公共集散地： 检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象； 检查标识、路牌、警示牌是否完好； 检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全； 检查卫生状况是否完好。 (4) 巡查停车库、停车场、临时停车位： 检查防盗设施是否完好； 检查停放的车辆是否有损伤现象； 检查各类标识是否完好无损； 检查卫生状况是否良好。6、巡查周边环境。(1)检查楼道内、外墙等是否有乱张贴、乱拉线等现象。 (2)检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。 (3)检查是否有违章饲养家禽、家畜等现象。(4)检查卫生状况是否良好。7、巡查违章装修：（1）、向业主宣传保修期是以收房通知书上注明的收房日作起始时间。（2）、留意业主收房时均应与物业公司签定交付验收手续，对住宅内的设备、设施的正常运行要签字认可。（3）、确认业主验收后在房屋没有质量问题时在进行装修，装修中自行添置及改动的设备、设施等出现问题后均由业主自行承担维修责任。（4）、向业主宣传建设部110号令及08年二月一日建设厅新规定，严格执行新版房屋住宅质量保证书、使用说明书；收房后业主自行装修造成的质量问题及管道堵塞等，建设单位一律不负保修责任，由业主自行维修；若因此造成房屋质量受损或其他用户的损失，均由责任人承担相应的责任。 8、巡查空置房： （1）水电表的运行情况 （2）门窗完好情况，有无异常； （3）定时不定期通知业主查验房屋内部情况，是否有漏雨、漏水等； （4）及时补充、完善资料。9、对巡查中发现问题的处理要领 ：(1) 管理员、巡逻员、维修员巡查时发现有上述问题出现时，如本人能进行规劝、阻止、处理的，应予以立即解决；否则及时将问题记录在巡查记录中巡查回来后报告服务处主任解决。(2) 管理处部门主管视情况按下列情况处理： 属公共设施设施破损丢失的，按报修管理标准作业规程处理； 属物业处员工工作不力造成的，应通知其他相关人员前往及时处理。巡查中发现的问题一般情况下应在当天内解决；特殊情况需经管理处同意后可适当延长； 属住户违章造成的问题，应按住户违章处理标准作业规程处理。 (3) 对巡查中发现的重大问题，管理处主管应及时向物业管理处主任及公司经理汇报，由管理处主任及公司经理处理。(4)巡查中发现问题处理完毕后管理处员工应现场验证，处理的过程和验证的结果均应有完整的记录，并经相关人员签字认可。 10、巡查记录表、巡查问题处理表每月底汇总由服务处归档保存，保存期两年。 五、记录 1、巡查登记表 2、巡查问题处理表日巡视检查记录项目名称： 年 月 日 时间至 时间巡视内容1、秩序