新准则下如何加强投资性房地产的财税治理.doc

新准则下如何加强投资性房地产的财税治理 摘要：随着经济的发展和投资观念的改变以赚取租金或资本增值为目的的投资性房地产已成为人们青睐的投资工具于是财政部于年2月颁布了企业会计准则第3号投资性房地产用于专门规范企业投资性房地产的确认、计量和表露新准则有关投资性房地产的处理引进了公允价值的计量属性这对企业投资性房地产的财税治理造成了一定影响关键词：新准则;投资性房地产;财税治理随着我国住宅分配制度由实物分配向货币分配转变房地产业得到飞速发展一些企业出于资金保值增值目的而投资房地产业已逐渐成为普遍现象这种投资行为已逐渐流行甚至成为企业新的经济增长点于是有关企业投资性房地产的会计处理也成为理论界研究的焦点财政部在年颁布的会计准则中（以下简称“新准则”）将投资性房地产单独出来进行会计处理一、新准则有关投资性房地产的有关规定新准则有关投资性房地产的规定较为细致这里仅对投资性房地产的定义、范围以及公允价值在投资性房地产会计处理中的应用进行探讨1.投资性房地产的定义、范围根据新准则第二条规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产新准则主要规范三类投资性房地产：已出租的土地使用权持有并预备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物新准则同时也明确规定自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产其中自用房地产是指企业为生产商品提供劳务或经营治理而持有的房地产其核算由企业会计准则第4号固定资产规范作为存货的房地产符合存货的定义其核算由企业会计准则第1号存货规范另外由建造合同形成的企业代建的房地产适用企业会计准则第15号建造合同投资性房地产应当能够单独计量和出售2.公允价值在投资性房地产会计处理中的应用公允价值即公允市价、公允价格是指熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖的成交价格公允价值日益成为盛行全球会计和其他经济治理领域的重要计量模式主要是由于公允价值计量模式相对于历史本钱计量模式具有其明显的优越性其在投资性房地产的会计处理中被广泛应用企业会计准则第3号投资性房地产为企业的投资性房地产提供了本钱模式与公允价值模式两种可选择的计量模式在本钱模式下投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销并在期末进行减值测试计提相应的减值预备；在有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的企业可以采用公允价值计量模式采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响而不再单独计提受此影响在目前房地产价格处于持续上涨的背景下拥有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的贸易、房地产类企业采用公允价值计量模式计量能够比较的反映资产价值所以此时采用公允价值计量能够进步会计信息的有用性相关性有利于企业投资者据此做出正确决策二、新准则对企业投资性房地产财税治理的影响新准则有关投资性房地产的会计处理引进公允价值计量属性所提供的会计信息决策相关性较高但对企业的财税治理造成了一定的影响1.企业纳税核算方面引进公允价值计量后税法有关投资性房地产的核算并未改变这样公允价值变动引起的损益的变动以及投资性房地产的折旧本钱成为企业纳税调整的对象无疑增加了企业进行纳税核算的难度进步了企业纳税的“交易本钱”此外通过这种方式国家便可在一定程度上通过税收杠杆来遏制房地产市场的投机行为严控投资性房地产市场的*增强房地产市场的稳定性也更利于国家实施对房地产市场的宏观调控企业税务筹划的自由度有所降低2.公允价值不“公允”不利于企业实施财务治理 摘要：随着经济的发展和投资观念的改变以赚取租金或资本增值为目的的投资性房地产已成为人们青睐的投资工具于是财政部于年2月颁布了企业会计准则第3号投资性房地产用于专门规范企业投资性房地产的确认、计量和表露新准则有关投资性房地产的处理引进了公允价值的计量属性这对企业投资性房地产的财税治理造成了一定影响关键词：新准则;投资性房地产;财税治理随着我国住宅分配制度由实物分配向货币分配转变房地产业得到飞速发展一些企业出于资金保值增值目的而投资房地产业已逐渐成为普遍现象这种投资行为已逐渐流行甚至成为企业新的经济增长点于是有关企业投资性房地产的会计处理也成为理论界研究的焦点财政部在年颁布的会计准则中（以下简称“新准则”）将投资性房地产单独出来进行会计处理一、新准则有关投资性房地产的有关规定新准则有关投资性房地产的规定较为细致这里仅对投资性房地产的定义、范围以及公允价值在投资性房地产会计处理中的应用进行探讨1.投资性房地产的定义、范围根据新准则第二条规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产新准则主要规范三类投资性房地产：已出租的土地使用权持有并预备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物新准则同时也明确规定自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产其中自用房地产是指企业为生产商品提供劳务或经营治理而持有的房地产其核算由企业会计准则第4号固定资产规范作为存货的房地产符合存货的定义其核算由企业会计准则第1号存货规范另外由建造合同形成的企业代建的房地产适用企业会计准则第15号建造合同投资性房地产应当能够单独计量和出售2.公允价值在投资性房地产会计处理中的应用公允价值即公允市价、公允价格是指熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖的成交价格公允价值日益成为盛行全球会计和其他经济治理领域的重要计量模式主要是由于公允价值计量模式相对于历史本钱计量模式具有其明显的优越性其在投资性房地产的会计处理中被广泛应用企业会计准则第3号投资性房地产为企业的投资性房地产提供了本钱模式与公允价值模式两种可选择的计量模式在本钱模式下投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销并在期末进行减值测试计提相应的减值预备；在有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的企业可以采用公允价值计量模式采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响而不再单独计提受此影响在目前房地产价格处于持续上涨的背景下拥有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的贸易、房地产类企业采用公允价值计量模式计量能够比较的反映资产价值所以此时采用公允价值计量能够进步会计信息的有用性相关性有利于企业投资者据此做出正确决策二、新准则对企业投资性房地产财税治理的影响新准则有关投资性房地产的会计处理引进公允价值计量属性所提供的会计信息决策相关性较高但对企业的财税治理造成了一定的影响1.企业纳税核算方面引进公允价值计量后税法有关投资性房地产的核算并未改变这样公允价值变动引起的损益的变动以及投资性房地产的折旧本钱成为企业纳税调整的