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土地估价注意事项讲解 土地评估部岳灵 主要内容 2 1 9 2020 一 土地估价报告的变化和完善 3 1 9 2020 一 变化的主要依据 城镇土地估价规程 土地估价报告质量评审标准协会备案报告抽查审核评分标准中估联行估价实务手册 4 1 9 2020 土地估价报告质量评审标准 5 1 9 2020 6 1 9 2020 二 报告变化的主要内容 1 估价目的标准要求 满足委托方何种需要 估价结果应用方向 是否仅一个估价目的 估价标的是否符合土地处分的有关规定等 7 1 9 2020 新模板 估价目的因委托方融资的需要 委托我公司对其所属的位于金牛区金牛乡金牛村2 3 4 5组的一宗国有出让住宅用地土地使用权正常市场价格进行评估 本次估价目的仅为抵押双方 抵押人和抵押权人 提供独立 客观 公正的土地使用权抵押贷款价格参考 为委托方确定国有出让土地使用权抵押贷款额度提供参考依据 8 1 9 2020 2 估价基准日 估价结果对应的具体日期 在具体日期后注明 一般有两种情况 现场查勘之日根据委托方 估价委托书 或国资项目的立项批复 委托确定 9 1 9 2020 3 容积率的设定 依据 出让合同规划设计条件通知书总平图 10 1 9 2020 注意事项 当实际开发容积率与出让合同不一致时 实际开发容积率大于出让合同约定容积率是一定要核实是否补交增容出让金 在收集 总平图 时一定要收集 建设工程规划许可证 核实 建设工程规划许可证 中记载的 建设规模 是否与 总平图 经济指标中的 总建筑面积 对应 11 1 9 2020 4 委托估价方 增加委托方与土地使用权人的关系描述委托估价方与土地使用权人为同一单位 委托估价方与土地使用权人非同一单位 委托估价方为土地使用权人的母公司 债权收购方等 说明具体隶属关系 并分别描述 注明委托方联系人及联系电话 12 1 9 2020 5 土地使用权取得方式 土地权利状况 增加描述 根据 成都国有土地使用权出让合同 及相关票据可知 估价对象的土地使用者于2003年9月28日通过出让方式合法取得估价对象的土地使用权 出让金157755421元及契税4732663元已全部缴纳 13 1 9 2020 6 影响地价的因素说明 一般因素 分析应涵盖城市资源状况 地理位置 土地资源 人口等 房地产制度与房地产市场状况 土地制度 住房制度 地价政策等 产业及税收政策 城市规划与发展目标 城市社会经济发展状况 城市经济规模 综合实力 社会储蓄与投资特别是房地产投资 人均可支配收入等 五个方面 已修改 见模板 区域因素 个别因素注意事项 描述内容应与方法应用中的描述对应 一致 描述内容应涵盖市场比较法 基准地价系数修正法中的因素 14 1 9 2020 7 土地估价原则 要求 选择是否得当 全面 描述是否规范 正确 与估价目的 方法是否协调删除内容 估价基准日原则增加描述 与方法联系 如 评估选用的市场比较法 剩余法均适用于替代原则 变动原则 供需原则 报酬递增递减原则 贡献原则 最有效利用原则 本次评估选用的收益法 剩余法适用于预期收益原则 15 1 9 2020 8 估价方法应用评价和地价确定 在以简单算术平均值确定评估结果一般没什么问题 两种方法都可以评价为 其估价结果接近市价 但是在加权平均取值时没有注意估价方法的应用评价 必须对两种方法进行比较 权重高的肯定更有说服力 土地估价结果的确定 两种方法的结果差异在30 以内的 采用简单算术平均法确定 差异在30 以上的应采用加权算术平均法确定 权重比例一般为0 6 0 4 16 1 9 2020 市场比较法是一种比较价格 具有较高的适宜性和可信度 估价结果接近市价 剩余法是预测未来的收入和成本 可能存在一定的不确定性和不可预见性 因此其测算结果的准确性相比市场比较法来说稍差 如 17 1 9 2020 变化内容 增加可比实例照片增加修正系数确定的理由和标准 市场比较法 18 1 9 2020 各条件描述是否客观 具体 量化 期日修正不能直接采用中国城市地价动态监测网公布的数据 必须加以描述和分析 对其适用性进行说明 并对滞后期间的变化进行说明 在采用市场比较法评估地价时 各比较案例修正后的比准价格相差不能超过40 即 高比准价格 低比准价格 低比准价格 40 对超过40 的 应另选案例予以替换 非特殊情况下应采用各案例比准价格的用简单算术平均法确定市场比较法最终取值 若采用加权算术平均法取值时 应有针对性的说明 并注意权重大的其修正幅度应较小 避免逻辑矛盾 注意事项 19 1 9 2020 变化内容 方法描述不动产现值的确定折现率的确定根据资本资产定价模型 利用WIND终端数据无风险取3 94 房地产行业收益率取11 23 值取1 27 计算得出折现率为13 19 因本次开发物业为住宅 折现率取整为13 删除原模板住房维修基金扣除项 统一在销售费用中考虑土地增值税全省土地增值税预征率 核定征收率 剩余法 20 1 9 2020 说明采用的基准地价的公布 或制定 时间 批准文号 批准机关 基准地价内涵 修正体系 基准地价系数修正法 21 1 9 2020 人均耕地 耕地比例取值随意 取费无依据 由县 市 省文件为依据 位置修正应与基准地价修正幅度保持一致 同时采用基准地价系数修正法时 测算表 成本逼近法 22 1 9 2020 字体土地估价报告字体所有汉字格式应为国标GB字体 如 仿宋 GB2312 楷体 GB2312 表格 网格5 报告格式 23 1 9 2020 二 在现场查勘和资料收集时的注意事项 24 1 9 2020 资料收集时土地证必须复印齐全 完整 要求逐页 无遮挡复印件 包括证号页 正文页 附记页 宗地图等 且与原件核对一致 对于房地产开发项目用地 需收集其相关开发资料 如可研报告 销售合同 施工合同等 以便剩余法测算参考 避免随意取值 对于委托方提供的土地出让合同 需在中国土地市场网 进行核实 核实成交价格及规划条件 若无相关记录或二者不一致 需委托方提供相关合理说明 资料收集 25 1 9 2020 在开发项目必须收集 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 施工许可证 预售许可证 等 属于用途 容积率设定的依据和满足合法原则 资料收集 26 1 9 2020 现场查勘时除估价对象需有估价人员在场的照片外 还需对选取比较案例宗地内外及区域进行拍照 并作为报告附件存档 现场查勘时需用手机定位 并将定位截图作为报告附件存档 估价对象四至无明确界址或参照物时 现场查勘无法明确其四至需委托方提供由国土局盖章确认的宗地位置图 卫星图片 并作为报告附件 储备用地特别注意 当估价对象宗地内尚有未拆迁房屋或其他附着物时 现场查勘需进行走访核实并做笔录 若委托方承诺已补偿完毕需其提供相应证明材料 包括但不限于补偿协议 补偿款支付凭证等 资料收集 27 1 9 2020 三 集体建设用地估价 28 1 9 2020 一 现状 目前处于探索阶段 尚无成熟理论 29 1 9 2020 二 集体建设用地定义 集体建设用地是指乡 镇 村集体经济组织和农村个人投资或集资 进行各项非农业建设所使用的土地 集体建设用地分为三大类 宅基地 公益性公共设施用地和经营性用地 集体建设用地所有权归集体所有 乡 镇 村集体 30 1 9 2020 三 评估涉及的集体建设用地 担保法 物权法 规定 耕地 宅基地 自留地 自留山等集体所有的土地使用权 公益性公共设施用地肯定是不能抵押 能够抵押的就只有经营性集体建设用地 31 1 9 2020 2013年11月15日 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定 允许农村集体经营性建设用地出让 租赁 入股 实行与国有土地同等入市 同权同价 集体经营性建设用地主要指 乡镇企业用地 工业 乡村旅游 商服配套用地 商业 三 评估涉及的集体建设用地 32 1 9 2020 估价可能遇到比较多的就是商业用地 三 评估涉及的集体建设用地 33 1 9 2020 集体建设用地评估方法与国有土地评估方法一致 也包括收益法 市场法 剩余法 成本法 基准地价系数修正法等 目前具有可操作性的主要方法有收益法 市场法和成本法 四 评估方法 34 1 9 2020 收益法主要是土地的客观租金还原利率 风险高于国有用地 回报较小 1 收益法 35 1 9 2020 市场法案例成都集体建设用地出让成交结果 xlsx市场法影响因素 当地经济发展水平 人口密度数量消费水平 对外交通条件 基础设施配套状况 交通条件 土地自身条件 临路状况 面积 地形 地势等 2