物业管理工作标准.doc

。 物业管理工作标准一、 基础管理 1、建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法。2、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率。4、及时分发和送达邮件、报刊、杂志，纯净水配送及时。 二、建、构筑物维护管理 1、房屋外观完好、整洁；外墙无脱落，清洁明亮、无破损；无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。 2、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。3、共用楼梯、天台、通道等处无堆放废料、杂物及违章占用等，隔热层无破损。4、负责辖区内建、构筑物的日常维护管理，做到无缺陷。5、辖区内排污排水沟道、管道、阴井畅通，无积水积泥现象。三、公共环境卫生保洁1、清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化清洁保洁 。2、室外道路、公共场地等清洁卫生，无积水、无杂物。3、集控楼、办公楼等辖区内楼房室内地面清洁，无痰迹、无积水、无杂物；室内设施干净整洁，无积灰；天棚无蛛网；墙面无灰尘；卫生间无异味。4、公共走廊、通道设杂物筒并每天清倒。5、根据不同季节，及时组织防疫消毒，喷洒药物和灭四害活动。6、非广告栏等其他公共设施无张贴。7、定期检查阴井、化粪池并及时清理消毒。四、共用设施维护管理、建立共用设施管理制度，定期对水电设施、管道线路等共用设施进行巡查，并作好巡查记录。2、共用配套服务设施完好，无随意改变用途。 3、道路、楼道、大堂等公共照明完好。4、辖区内设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。5、按规定对生活水蓄水池设施设备进行清洁，水池、水箱清洁卫生。 6、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象；制定事故应急处理方案。五、园林绿化管理1、制定园林绿化管理制，落实岗位责任制。2、绿化花木成活率达90以上。3、根据季节或花木的生长情况，定期进行浇水、施肥、除草、灭虫、防冻、补苗等工作。4、定期修剪草坪、绿篱、花坪等，花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。5、保持绿化带的整洁卫生，绿地无纸屑、烟头、石头等杂物。6、办公室及其他重要部位要求四季摆放盆花。7、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。六、消防系统管理 1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用 。2、有动火管理制度，动火工作票管理严密，不发生无票动火现象；油库、氢站等重点防火区域有防范措施。 3、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法，定期巡查消防设备的完好情况，并做好记录，发现缺陷及时协调处理。 4、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。 、订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；辖区内火灾扑灭率100%。 6、装修工程需报消防部门审批，对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格方可使用。7、有办公楼和公寓楼等室内消防、用电管理规定，室内电线、插座安装规范，无安全隐患。七、保安工作管理 1、辖区基本实行封闭式管理。制订门卫管理制度，门卫来客人员和车辆出入登记规范；货物（产品、设备）出门实行凭证通行；对重要部位要有相应的防范措施。 2、实行24小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉辖区环境,文明值勤、言语规范、认真负责、训练有素。 3、辖区内不发生设备设施被盗等治安案件，若发生及时处理，及时向公安部门报告并积极配合公安部门办案。 4、公共防盗设施发现缺陷及损坏应立即申请组织修复。八、机动车辆管理1、所有外来车辆，必须经门卫登记后方可驶入辖区。进出公司各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。危及人身安全处设有明显标志和防范措施 .2、进入辖区内的车辆必须服从管理，并按规定的行驶路线行驶和指定地点停放，若违反每次处以100元的罚款。3、驶入辖区的车辆，时速限在15kmh以下。如车辆损坏路面及公用设施，应按价赔偿。4、车辆停放后，应锁好车门，关好车窗，贵重物品请勿放在车内，若发生遗失，责任由车主承担。5、运载散料（砂、石、土、煤等）车辆应盖蓬布，不得沿途撒落，否则收取100500元的道路清扫费。6、不得在停车场及辖区内洗车及清扫车上杂物于地面，如有违反按第5条收取清扫费。九、考评办法（一）绩效考核评分办法：1月度考核分为量化指标、非量化指标二部分。员工的考核先由主管评分，部门经理进行复核；主管的考核由经理评分，行政人事部进行复核；经理的考核由总经理核定，考评打分后做综合评分。2 年度考核根据行政人事部年底发放的年度考核表进行打分，并参照每月月度考核成绩统计最终得分。3.员工考核满分为100分，采取“得分制”办法，考评者将考核得分值填写在相应的考核项目当中，最后加权平均得总分。4 第一次考评者，必须站在直接监督的立场上，并且，对于想要特别强调的评分和评语，以及对评定有显著影响的事项，必须予以注明。5. 第二次考评者，必须在职务、级别上高于第一次考评者。有关需要特别强调的评分和评语，或与第一次评定有明显差别的地方，必须予以注明。6. 特别在遇到与第一次评定有显著差别的情况下，需要倾听一下第一次考评者的意见，有必要的话，相互商讨，对评定作出调整。7. 在不能做出调整的情况下，至少应该把第二次评定的结果，告诉给第一次考评者。（二）考核结果的具体规定：1 考核分数满分为100分。连续两次分数低于70分或一年内累积三次低于70分的员工，鉴于其工作能力不能达到公司要求，公司将对该员工给予辞退处理。2 主管级以上人员（含主管级）凡连续三次考核得分在80分以下（含80分），将予以降职、降薪处理。3 公司所有员工每月绩效考核结果作为年终评选优秀的有效依据，参加公司年度评选活动，享受公司的奖励或晋级。（三）绩效工资的发放办法：1 绩效工资以各职位核定的工资总额的30%为基