如何测算招拍挂土地的地价.doc

_房地产开发建设用地受让的经济评估通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。近几年来，通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等，如杭州通常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件确定的受让人；上海则多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某些社会效益。此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍卖、挂牌方式获取的净地。一、受让土地评估的步骤测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲受让的土地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、和利润等，以此求取土地的客观合理价值。运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。（一）调查土地基本情况主要包括三个方面的内容：1、调查土地的位置。包括三个层次：土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况。调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务。例如：在受让郑州项目土地之前，就需了解郑州的城市性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环境、进出便利与否等。2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。3、清楚规划设计条件。包括了解规定的用途、建设高度、容积率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是否合理。例如，杭州出让2005【2】号地块时，规划条件中容积率虽设定为1.1-1.3，但同时又有建筑限高，经过现场勘察，发现整个地势有较大高差，根据建筑密度，实际容积率只能做到0.9左右，这对其地价的测算影响重大。（二）选择最佳物业开发类型选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等。政府出让土地过程中，绝大多数的容积率已定，因此其规模已基本确定，所以这个步骤的关键是选择物业最佳类型、最佳档次和最佳定位。我们常用的方法是根据欲受让地块的容积率、其它规划条件以及周边的环境，参照本公司现有的产品系列进行评判。这种方法便于测算开发成本，倘若参考同一城市的产品，还便于测算开发完成后的项目价值。选择最佳物业开发类型：前面所介绍的2005【2】号地块，位于占地11平方公里的西溪湿地南面，实际容积率只能为0.9，照其限高要求，建筑层数在3-4层左右，这块土地的物业开发类型面临两种选择：一是选择类似上海鼎邦丽池的产品；二是选择类似北京青龙桥的产品。两种不同的选择不仅影响了下一步预测开发完成后的房地产价值，且最终影响对土地价值的判断。选择最佳物业定位：2004年【52】地块位于杭州市转塘镇，规划建筑面积为20万平方米，其中公建面积为3万平方米，在该区域，公建部分的用途若定位成写字楼，将会面临较大的市场风险，因此在该地块估价中，必须考虑公建部分的定位及开发风险，这同样对预测土地价格影响较大。对物业最佳开发类型和定位有一定认识后，便可进行相关参数的估算。表格如下：参数计算备注一、地上建筑面积（m2）土地面积容积率其中：住宅公建若规划条件有规定，按规划条件确定公建面积；若规划条件无规定，按照最佳用途确定公建面积二、总户数（户）地上建筑面积户均面积根据最佳物业开发类型确定户均面积三、车位数（个）根据最佳物业开发类型确定车位配比其中：地上地下四、地下建筑面积（m2）地下车位数地下车位建筑面积按公司以往所开发小区的经验数值，含人防、自行车等地下面积五、可售面积（m2）其中：住宅地上建筑面积-物管用房面积-社区用房面积-会所面积物管用房面积：总建筑面积的7；社区用房面积：每100户配置30 m2（杭州标准）公建物管用房等不可售面积亦可在公建面积中扣除，视具体情况而定车位地下车位数地下车位实用面积按公司以往所开发小区的经验数值 六、总建筑面积（m2）地上建筑面积+地下建筑面积（三）估计开发经营期参照我们常用的经济评估方式，开发经营期的起点是指交纳第一笔土地款项的日期，终点是指预计未来房地产开发完成后的日期，即交付日期。确定开发经营期的目的是为了把握开发成本、期间费用等款项发生的时间和数额、投资利息。常规产品的开发周期，通常按以下经验数值进行估计，与其它房产公司相比，我们的工期略长。1、多层公寓：以1015万平方米为一期：实例：预计开发周期为24个月。2、高层、小高层：以1015万平方米为二期：实例：开发经营期为31月。3、别墅：情况比较复杂，无统一的开发周期。但在现实中因某些特殊因素的影响，可能使开发期延长，如基础开挖过程中发现的重要文物、遭遇恶劣天气等。由于开发期延长，企业要承担更多的投资利息，此类特殊的非正常因素在估计开发经营期时一般不予考虑。（四）估算开发完成后的项目价值这是采用假设开发法评估最关键性一步。预测开发完成后的项目价值，通常采用市场法，并考虑类似的物业的成交价格到未来的变动趋势。一般分为以下几个步骤：1、选取可比实例为把握正常的市场价格行情，需要选择一些符合条件的交易实例作为参照比较的可比实例，可比实例的选取原则：项目的同一性、地点的类似性、时间的接近性、交易的正常性。一般要求选取3个以上、10个以下的可比实例。2、建立可比价格基础选取可比实例后，要对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致，相互可比，并统一到需求的价格单位上，为进行后续的修正调整建立共同的基础。如在写字楼的出租价格中，有些以建筑面积为出租单位，有些以实用面积为出租单位，这时就要将出租面积口径进行统一，便于比较。3、交易日期调整在可比实例成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生三种变化，平稳、上涨、下跌。当房地产价格平稳发展时，无需进行交易日期的调整，但需考虑以下两种因素：一是欲受让土地处于非常成熟的区域内，周边在未来几年内都不可能有较大的基础设施、配设施套变动，如城市中心的土地。一是虽然欲受让的土地位于正在大规模建设的新区，但由于市场对新区预期较好，目前的价格已超过其实际价值，已无太多想象空间。如2005年【6】号地块，位于滨江区，周边项目成交价格为7000-7500元/m2，在估价时，我们认为这个价格已无太多的想象空间，因此无需调整交易日期。当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期的调整。在测算地处九堡区域的2004年【73】号地块时，所搜寻到的区域内可比实例成交价格较低，但我们认为随着城市东扩、沿江的进一步开发，以及该区域大量市政配套设施的建设，九堡区域有较大的发展前景，房地产价格将会有较大的涨幅，此时便需进行交易日期的调整。进行交易日期调整的一般公式为：在估价时点时的价格交易日期调整系数可比实例在成交日期时的价格在现实中通常凭借经验的判断来确定交易日期的调整系数。4、物业状况调整这是预测开发完成后的项目价值中最关键的一步。要进行物业状况调整，首先应列出对预估项目未来市场价格有影响的各方面因素。包括区位方面：如繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共服务设施的完善程度等；权益状况：如土地使用年限、容积率等规划条件等；实物状况：新旧程度、建筑规模、工程质量等。然后将可比实例与预估项目在这些方面进行逐项比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度，最后根据价格差异可比实例进行调整。比较常用的方法为直接评分法，以预估项目的物业状况为基准，通常定为100分，将可比实例物业状况与它逐项进行比较、打分，如可比实例物业状况比预估项目状况差，则打的分数就低于100分，反之，就高于100分，然后将所的分数转化为调整价格的比率。物业状况直接比较表物业状况估价对象可比实例A可比实例B可比实例C区位繁华程度100交通便捷度100100权益土地使用年限100容积率100100实物新旧程度100建筑规模100100综合1100100预估项目物业状况下的价格可比实例在其物业状况下的价格可比实例相对于预估对象的得分5、求取比准价格可比实例经过了交易日期和物业状况的修正和调整，就可把其实际成交价格变成预估项目在估价时点的客观价格，计算方法如下：对象状况价格实例状况价格房地产状况调整估价时点价格成交日期价格预估对象比准价格可比实例价格交易日期调整将经过修正、调整的各比准价格进行简单算术平均，综合成一个比准价格，最后：开发完成后的项目价值（总销售收入）比准价格开发完成后的项目可售面积。为了便于比较，还需计算三个销售单价：销售单价一总销售收入总建筑面积销售单价二总销售收入可售面积销售单价三总销售收入车库销售收入地上可售面积（五）测算开发成本由于假设开发法可视为成本法的倒算，所以在开发成本测算中，可按照公司三大产品系列：多层、高层、别墅，参照相似的项目，进行各种费用的测算，表格如下：需要说明的是：1、前期费用、工程费用：总金额单价总建筑面积，单价参照类似项目成本跟踪表中实际发生的单价。2、财务费用：即投资利息，需计息的款项包括欲受让土地的价格、开发成本、管理费用、税费。计息期：计息的起点是第一笔土地款发生的时间点，终点是累计现金流出现正数的时间点。为便于计算，发生的时间点通常按半年划分。计息方式：以单利计算，利率以当地银行贷款利率为准。投资利息本金A利率计息周期本金B利率计息周期本金N利率计息周期3、成本：为便与比较，需计算三个单价成本：单价成本一总成本总建筑面积单价成本二总成本总可售面积单价成本三总成本车库销售收入地上可售面积4、其它有些欲受让土地的需代建道路、绿化等，也需一并计入成本。（六）土地价值经过前面的调查、测算，我们已知欲受让土地开发完成后的项目价值、开发成本，最后只须确定目标利润，便可得欲受让土地的价格。欲受让土地的价格开发完成后的项目价值开发成本目标利润。另外一种辅助测算土地价格方法是：搜寻欲受让土地周边历年土地出让案例，采用同上文所介绍的市场法，进行交易日期和地块状况调整，来判断土地价格。我们在测算2005【6】号地块时，搜寻了周边市场2001年-2004年所有出让用地的成交实例，共27宗成交案例，然后对地块状况和交易日期进行分析，作为判断2005【6】号地块土地价格的依据之一。需说明的是，经过上述计算所得出的欲受让土地的价格仅指土地的净地出让金，不包括契税等相关费用。由于每个城市的具体操作情况都不同，有些城市净地出让金中一般已经包括土地征用费用（含土地补偿费、拆迁安置补助费、青苗费、征地管理费等费用）、级差地租收益和大市政配套费，如杭州的土地出让已经包含了契税以外的所有税费；但是有些城市的净地出让金也可能不包括大市政配套费和部分地方政府加收的税费，如上海，就未包括大市政配套费。因此在计算过程中要留意。经过以上计算所得出的结果是我们理想中的土地价格，但在实际竞买过程中，情况较为复杂多变，因此为应付竞买过程中的突发事件，也为规避市场风险，我们还需考虑项目在销售收入