十二路堆场（暂扣物品堆场）物业管理服务竞争性谈判文件.doc

竞争性谈判文件 项目名称：温州经济技术开发区城市管理局十二路堆场（暂扣物品堆场）物业管理服务 采 购 人：温州经济技术开发区城市管理局 采购代理：温州市伟业造价师事务所（普通合伙） 二一七年一月 目 录第一章 谈判邀请书2第二章 物业单位须知3第三章 谈判程序和评价方法6第四章 物业管理服务内容、范围及要求11第五章 物业管理服务合同主要条款.35第六章 谈判响应文件部分格式46备注：谈判文件中部分加“”的条款，为采购的实质性要求和条件，着重提醒各物业单位注意，并认真查看谈判文件中的每一个条款及要求，因误读谈判文件而造成的后果，采购人概不负责。1 竞争性谈判文件 第一章 谈判邀请书1、温州市伟业造价师事务所（普通合伙）（采购代理）受温州经济技术开发区城市管理局（采购人）委托，邀请合格的物业单位参加本次温州经济技术开发区城市管理局十二路堆场（暂扣物品堆场）物业管理服务的竞争性谈判并提交密封的谈判响应文件（谈判响应文件一正三副）。2、谈判响应文件应符合本竞争性谈判文件的要求并于2017年1月20日下午14:30（北京时间）前递交到：温州经济技术开发区城市管理局二楼5号会议室。3、谈判文件价格：RMB300元/份，售后恕不退还。4、物业单位购买竞争性谈判文件时需提交以下报名资料： （1）单位介绍信（加盖单位公章）；（2）企业法人营业执照副本复印件（加盖单位公章）；（3）建设主管部门颁发的三级及以上物业管理企业资质证书复印件（加盖单位公章）；5、通讯地址：所有与本次谈判有关的文件和函电请以下列方式联系：采购代理：温州市伟业造价师事务所（普通合伙）地址：温州市龙湾区永宁西路587号龙湾建设总部大厦16楼联系人：林宗选电话/传真：15825401852电子信箱： 1015142889采 购 人：温州经济技术开发区城市管理局联系地址：温州经济技术开发区滨海园区明珠路管委会办公楼联 系 人：周先生电 话：二章 物业单位须知1、物业单位资格要求（1）具有独立法人资格，且有履行合同所必需的设备和专业技术能力；（2）具有建设主管部门颁发的三级及以上物业管理企业资质证书；（3）本项目不接受联合体参与。2、谈判响应文件须包含如下内容：（如未按此要求提供，有可能被视为不能满足要求，将承担此次报价被拒绝的风险）： 1）承诺函 （附件一）2）报价一览表 （附件二）3）分项报价表 （附件三）4）各项服务费用组成 （附件四） 5）偏离表 （附件五）6）维修养护保洁器材、耗材清单 （附件六）7）资格证明文件 （附件七） 法定代表人授权书 投标人概况 企业法人有效营业执照副本复印件 相关资质证书 投标人质量、管理、职业健康安全认证证书 各项服务管理方案内容的相关陈述说明 无行贿犯罪记录相关档案查询结果证明材料8）项目主要负责人简历表 （附件八）9）项目主要人员汇总表 （附件九）10）岗位员工配置计划表 （附件十）11）各项管理服务指标 （附件十一）12）2013年1月1日以来同类服务项目业绩 （附件十二）13）距离采购人最近的服务机构的详细介绍、服务机构总负责人，电话，地址，技术力量配置等；14）投标人认为需要提供的其他技术资料注：物业单位应根据竞争性谈判文件所提供的格式，内容按顺序填写、添加目录和页码并装订成册3、报价3.1报价应按谈判文件中相关附表格式填写。 3.2报价是履行合同的最终价格，报价应以人民币为结算货币。3.3物业单位应根据谈判文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。物业单位应根据谈判项目内容要求、项目特点和企业条件确定报价，报价须包括：职工工资（应含养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险等国家和地方相关政府主管部门规定的各项费用）；服装费（春装、夏装、冬装各两套）；物业管理从业人员配置的劳保用品、安全防护用品、租赁的生活用房、交通工具、餐饮、公共福利费用等；按照国家规定应当交纳的各种税、费、基金、公益事业支出等。完成本项目所需的一切开支、政策性文件规定及合同包含的所有风险、责任等各项全部费用并承担一切风险责任。4、谈判保证金： 物业单位须在2017年1月20日下午14: 30（北京时间）前向采购代理交纳谈判保证金人民币伍仟元整。4.1谈判保证金为谈判响应文件的组成部分之一。4.2物业单位应按谈判文件要求递交谈判保证金。4.3谈判保证金是为了保护采购人免遭因物业单位的行为而蒙受损失。采购人在因物业单位的行为受到损害时可根据本章“物业单位须知”的规定没收物业单位的谈判保证金。4.4对于未能按要求提交谈判保证金的物业单位，采购人将视为不响应谈判文件而予以拒绝。4.5未成交的物业单位的谈判保证金，在成交物业单位确定后5个工作日内退还。4.6成交物业单位的谈判保证金，在签订合同并提交履约保证金后5个工作日内予以退还。4.7如物业单位有下列任何情况发生时，谈判保证金将被没收：(1) 在谈判有效期内撤回其谈判响应文件；(2) 擅自修改或拒绝接受已经承诺确认的条款；(3) 在规定的时间内拒签合同、拒付履约保证金。5、谈判响应文件的签署及规定5.1 物业单位应提供谈判响应文件正本壹份、副本叁份，电子文档一份。每份谈判响应文件的封面应清楚标明“正本”或“副本”字样，若“正本”和“副本”不符，以“正本”为准。5.2 谈判响应文件的正本必须打印或用不褪色的墨水书写，并由法定代表人或物业单位授权代表签署，谈判响应文件的副本可采用正本的复印件。5.3 谈判响应文件如有修改和增删必须由法定代表人或其物业单位授权代表在修改和增删处旁签署或盖章，否则其谈判响应文件作无效处理。6、履约保证金6.1成交物业单位提供的履约保证金为壹万元整.6.2 履约保证金提交时间：合同签订后15天内。6.3 履约保证金的形式为：现金或银行履约保函。6.4至履行完合同规定的义务后15天内，退还履约保证金（无息）。7、现场踏勘踏勘方式：由物业单位自行前往。踏勘前请与采购人事先联系，以便安排。联 系 人：周先生电 话系地址：温州经济技术开发区滨海园区明珠路管委会办公楼8、不论结果如何，物业单位均应自行承担所有与编写和递交谈判响应文件及所有参与过程中的全部费用。9、成交物业单位向采购代理交纳服务费：肆仟元整。33第三章 谈判程序和评价方法根据中华人民共和国政府采购法、政府采购货物和服务招标投标管理办法、中华人民共和国政府采购法实施条例和政府采购竞争性谈判采购方式管理暂行办法等相关法规特制定以下评标办法。一. 总 则评审工作遵循“公平、公正、科学、择优”原则和“诚实、信誉、效率”的服务原则。最大限度的保护采购人权益，严格按照谈判文件的要求，对响应文件进行综合评审。谈判供应商不得以任何方式干扰政府采购工作的进行，一经发现其响应文件将被拒绝。二、谈判组织谈判工作由采购人组建的谈判小组负责，谈判全过程由有关部门指导监督。三、谈判程序1.谈判小组在对响应文件的有效性、完整性和响应程度进行审查时，可以要求供应商对响应文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容等作出必要的澄清、说明或者更正。供应商的澄清、说明或者更正不得超出响应文件的范围或者改变响应文件的实质性内容。第一次报价不公开。谈判小组要求供应商澄清、说明或者更正响应文件应当以书面形式作出。供应商的澄清、说明或者更正应当由法定代表人或其授权代表签字或者加盖公章。2.谈判小组所有成员应当集中与单一供应商分别进行谈判，并给予所有参加谈判的供应商平等的谈判机会。3.在谈判过程中，谈判小组可以根据谈判文件和谈判情况实质性变动采购需求中的技术、服务要求以及合同草案条款，但不得变动谈判文件中的其他内容。实质性变动的内容，须经采购人代表确认。对谈判文件作出的实质性变动是谈判文件的有效组成部分，谈判小组应当及时以书面形式同时通知所有参加谈判的供应商。供应商应当按照谈判文件的变动情况和谈判小组的要求重新提交响应文件，并由其法定代表人或授权代表签字或者加盖公章.4.谈判文件能够详细列明采购标的的技术、服务要求的，谈判结束后，谈判小组应当要求所有实质性响应的供应商在规定时间内提交最后报价，提交最后报价的供应商不得少于3家。谈判文件不能详细列明采购标的的技术、服务要求，需经谈判由供应商提供最终设计方案或解决方案的，谈判结束后，谈判小组应当按照少数服从多数的原则投票推荐3家以上供应商的设计方案或者解决方案，并要求其在规定时间内提交最后报价。 最后报价是供应商响应文件的有效组成部分，最后报价须加盖公章提交，否则视为不响应谈判文件而予以拒绝。5.已提交响应文件的供应商，在提交最后报价之前，可以根据谈判情况退出谈判。采购人、采购代理机构应当退还退出谈判的供应商的谈判保证金。6. 经谈判确定最终采购需求和提交最后报价的供应商后，由谈判小组采用综合评分法对提交最后报价的供应商的响应文件和最后报价进行综合评分。综合评分法，是指响应文件满足谈判文件全部实质性要求且按评审因素的量化指标评审得分最高的供应商为成交候选供应商的评审方法。综合评标后，宣布技术标得分情况，检查“最后报价”的密封情况，确认无误后开启“最后报价”，唱读“最后报价”全部内容。唱读结束后，投标人代表应对唱读内容及记录结果进行校核和签字确认，如有异议应当场提出，否则视为默许同意。四、综合评标1. 本次评审采用综合评分法，总分100分，其中技术资信85分（技术资信权值85%），商务（价格）15分（价格权值15%）。即最大限度地满足竞争性谈判文件实质性要求前提下，按照竞争性谈判文件中规定的各项评分内容评审后，以评审总得分最高的谈判供应商，作为成交候选供应商。五、评分细则1技术分的评定（85分）（权值85%）各评委成员按下列评分项目进行评判，每人一张评分计算票，并记名。谈判文件各项评分内容由谈判小组成员各自评分，如某张票的一个因素项目超过规定的范围，则该张票无效。各谈判小组成员对各谈判供应商的各项评分内容评分的算术平均值为各谈判供应商技术分得分（小数点后按四舍五入保留2位）。序号评分内容分值备注1投标人资质提供环境管理体系认证0-2分有且有效，得2分；无，得0分；提供质量管理体系认证0-2分有且有效，得2分；无，得0分；提供职业健康安全管理体系认证0-2分有且有效，得2分；无，得0分；2投标人综合实力0-4分物业管理一级资质得4分，物业管理二级资质得2分。物业管理三级得资质1分；0-4分根据投标人的企业资质、行业信誉、行业实力、企业规模、企业延伸服务、社会信誉、企业的物业服务业绩等情况，评委酌情打分；3各项服务内容是否明确、相关管理措施、岗位责任制和服务流程说明卫生保洁0-3分根据投标人管理服务的宗旨、方针、目标、设想与特色，重点及难点，拟采取的高标准高水平的服务模式及措施；设备维运、保养0-3分保安服务0-3分4设施设备配件情况设备设施维保计划、内容0-3分评标委员会视具体综合比较评定；易耗品、设施设备维保配件使用计划0-3分5人员配备情况拟驻现场项目主要管理人员素质0-5分根据项目经理整体素质、资历、类似工作经验由专家酌情打分，最多5分（项目经理曾担任过同类公建项目物业管理总负责人，须提供单位3年以上的社保证明和业主单位评价），没有不得分；人员投入、服务员工配备情况0-3分根据为本项目配置的主管人员、专业人员概况，各类人员数量和专业素质，各部门、各岗位人员配置等的专业化、合理化等，由评委酌情打分；职业资格、技术职称0-3分根据本项目配置人员的学历、资格证书、职称证书、上岗证等，由评委酌情打分；员工培训计划及内容0-3分根据项目提供合理的培训计划；6针对本项目的特点和难点分析及解决措施0-8分本项目各项管理服务方案包括：管理方案，要求作出的具体承诺及所采用的流程、标准、具体实施计划和方案是否明确、科学、可行；质量的控制和检验手段是否科学、可靠酌情打分；7各项管理规章制度及考核方法0-4分各项公众制度、内部岗位责任制度、管理运作制度、管理人员考核制度及标准等，要求符合规范，体现高标准、高档次、科学合理、详细完备；人员、设施、设备管理服务、文件资料等档案的建立与管理；8管理服务组织机构设置、运作流程、服务管理机制0-5分根据管理服务组织机构设置（附组织机构图）、运作流程（附运作流程图）、激励机制、监督机制、自我约束机制和信息反馈渠道及处理机制等是否科学、合理、高效，酌情打分；9项目质量管理保证措施方案0-4分根据为本项目就管理程序文件、质量记录，管理过程中存在的问题解决对策，管理成果检验评估方法，质量管理改进方法等，酌情打分；102013年1月1日以来以来投标人同类服务业绩。（在标书中提供合同复印件或中标通知书，投标时携带合同原件或中标通知书原件备查，不提供则不得分）0-19分提供自2013年1月1日以来投标人同类项目服务业绩合同金额200万元/年以上的,每提供一个合同得3分，最高得9分；投标人同类服务业绩合同金额50万元/年以上的,每提供一个合同得1分，最高得10分；合同金额在50万元/年以下的不计分(原件备查)；11标书制作质量0-2分依据投标文件内容编排顺序、格式是否符合招标文件要求，条理是否清晰，有无缺页、漏项由评委综合打分；2价格评分（15分）（权值15%）：满足竞争性谈判文件要求且最后报价最低的报价为评标基准价。1）有效谈判供应商的谈判报价等于评标基准价时其报价分为满分 15 分；2）其他谈判供应商的价格分按以下公式计算：报价得分=（评分基准价/谈判供应商谈判报价） 价格权值 100（四舍五入，保留小数点后2位） 3) 财政预算为人民币贰拾伍万伍仟玖佰肆拾元整（255940元）, 如谈判供应商报价超过财政预算按无效标处理。 4）如所有谈判供应商报价均超财政预算，此项目流标，应重新组织采购。3有效谈判供应商的综合得分为技术资信分和价格分的总和。4谈判小组按综合得分由高到低顺序排列，综合得分前三名的谈判供应商依次作为该项目第一、第二和第三成交候选供应商向采购人推荐，并提交评审报告（得分相同报价低的排序第一；得分且报价相同的，技术指标优的排序第一）。六、定标办法 本次采购由谈判小组确定成交候选供应商。若排名第一的成交候选供应商放弃成交；或因不可抗力提出不能履行合同；或未能在规定时间内与采购人签订合同的；或者经质疑，采购组织机构审查确因排名第一的候选供应商在本次采购活动中存在违法违规行为或其他原因使质疑成立的，采购人可以直接确定排名第二的候选供应商为成交供应商。以此类推。如第三成交候选供应商因前款规定的同样原因不能签订合同的，本次采购失败，重新组织采购。七、确定成交供应商谈判结束后，采购单位将在财政部门指定的政府采购信息发布媒体上公告，同时向成交供应商发出成交通知书。八、谈判供应商义务谈判供应商应随时接受谈判小组成员的询标，解答包括有关的技术问题等。第四章 物业管理服务内容、范围及要求一、总述温州经济技术开发区城市管理局坐落在 温州经济技术开发区滨海园区滨海一道1391号，总服务面积：13152平方米。管理方式采取市场化运作，由温州经济技术开发区城市管理局委托相关服务单位提供服务并进行整体管理。服务单位的服务管理直接受温州经济技术开发区城市管理局监督管理。二、服务管理期限本合同物业管理服务时间为一年，服务期限开始时间具体在合同签订时约定。如果供应商的服务质量使采购人满意，且达到合同规定的各项要求，在服务期满后，无特殊情况可以续约。续签合同时，项目内容和资金预算应符合政府采购预算安排要求，并及时申报政府采购计划。三、服务管理要求、内容和范围卫生保洁、设备维运、维保、保安、车辆停放及监控服务管理为主要服务管理内容，并积极完成采购人的勤杂工作要求。在对现场、周边环境全面了解的情况下编制科学合理、切实可行的组织实施计划以及具体的保障措施、工作程序。本着对企业品牌的延伸，以社会化效益为重的原则，按现代企业制度运行，以热心、爱心、专心、贴心的服务，为温州经济技术开发区城市管理局提供全方位、一体化的专业服务保障。建立并完善各种管理制度和工作流程，明确分工职责和工作质量标准，强化工作的计划性、可操作性和实效性，确保安全有序，确保设备维运的及时性和准确性，确保设备安全和维保质量，确保环境舒适、有序，确保会议正常、圆满，被服务对象舒心，为温州经济技术开发区城市管理局提供优良的后勤保障。卫生保洁及生活服务的工作质量按国家卫生城市管理的有关标准。制订具体的质量保证措施和相关服务承诺。如因质量未达到目标，承包商应因此承担责任和经济赔偿。按照管理内容编制检查表，每日进行检查，发现问题及时整改。对各工作岗位的服务质量随时进行抽查，发现问题，及时整改、提高。定期向服务对象征询意见，并根据反馈意见进行统计分析，进行优化调整提高。建立各类应急预案（如安全、消防、抗台等），并培训相关人员达到相关要求。加强能源管理，做好节能降耗工作，每月编制书面能耗分析报告。根据考核要求和自行需要对服务人员进行培训，并接受采购人对服务人员的集中培训。重大任务必须事先制订周密的工作计划，并按照计划实施。自觉接受采购人考核，并根据考核结果及时调整改进。提供对其他外来服务单位（其他专业厂家或公司）的监督、管理、配合服务。自觉无条件接受采购人对相关人员做集中调配并以调休、补休等方式进行补偿。达不到采购人要求及自身各项服务承诺，采购人有权要求其整改，直至扣款或终止合同。所有的工作除应按自身的内部流程实施外还应接受采购人或第三方的检查。严格按照考核办法和考核细则进行落实。自觉及时完成采购人布置的任务。（一）卫生保洁负责办公楼、停车场及公共区域室内外卫生保洁。1公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁应不少于以下频次：1）公共场所、绿地：A、绿地 1次/天 清理B、硬化地面 2次/天 清扫C、室外标识、宣传栏、信报箱 1次/周 擦拭D、水池、沟 2次/月 清理2）房屋内公共部位A、楼内通道、楼梯 2次/天 清扫 扶手 1次/天擦拭。B、消防通道 2次/周 清扫C、共用活动场所 2次/天 清扫D、楼道玻璃窗 1次/周 擦拭E、室内信报箱、消防栓、过道门等公共设施2次/周全面擦拭； F、公共卫生间 4次/天 清扫G、及时性清扫积水、积雪H、地面保持光洁、明亮及保持各楼层通道地面的整洁说明：保（清）洁工作完成后，保（清）洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮，并进行保洁巡查，无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱张贴、乱画现象。2垃圾的收集和处理1） 根据实际情况，合理布设垃圾桶、果壳箱，垃圾应袋装，并进行垃圾分类收集；2） 垃圾每日至少收集2次，做到日清，垃圾桶、果壳箱无溢满现象；3） 垃圾箱、垃圾池根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生，保持洁净3排水、排污管道畅通1） 公共雨、污水管道 2次/年 全面通2） 雨、污水井通 1次/月 检查（并视检查情况随时进行清掏）3） 化粪池 2次/年 检查 清掏（特殊情况应及时清掏）4建立消杀工作管理制度：根据实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蚊等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物（二）设备维运、保养依据现代企业管理要求，采用先进的设备设施管理理念、办法、手段，提供温州经济技术开发区城市管理局建筑安装系统（供配电及照明系统、给排水系统、消防系统、建筑智能化系统、灯光音响系统、电源系统）、建筑幕墙和建筑装饰以及室外配套工程等的正常运行维护、维修和保养。同时提供对其他外来服务单位（其他专业厂家或公司）进行监督、管理、配合服务。1房屋日常养护维修管理房屋日常养护维修是指为保持房屋原有完好程度和正常使用，而进行的日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。标准：（1）按有关法规政策规定和采购人约定对房屋及配套设施进行管理服务；（2）房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，外墙、公区楼梯间的面砖、玻璃等地无污迹、无破损，外墙及公用空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象，室外招牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。（3）及时完成采购人交办的各项零星维修任务，零修合格率100%，原则上随叫随到（5分钟）。（4）入口处设立标识平面图，其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。2弱电系统运行管理负责中控室和楼层弱电间的弱电系统（消防系统、建筑智能化系统、电源系统）的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养工作，以及相应配套软件。标准：（1）365天7*24小时值班，值班人员必须持证上岗；（2）保证各弱电子系统的软硬件设施正常工作。（3）一般性故障应立即排除，合格率100%，暂时不能处理的通知有关部门采取得当有效的应急措施。（4）按消防条例、管理部门规定的要求定期进行消防普查、演习，保证消防通道畅通，消防设施和器材始终处于完好状态，可随时启用。（5）设备机房整洁、安全。3电话管理维护（1）设备出现故障时，维修人员应在接到报修后10分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜；4给排水设备运行维护给排水设备运行维护是指为保证给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。标准：（1）控制室24小时值班，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常使用；（2）建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；（3）加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好；（4）定期对水箱进行清洗、消毒；（5）保持水箱清洁卫生，无二次污染；（6）保证室内外排水系统通畅；（7）设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜；（8）在接到相关部门停水通知后，按规定时间提前通知采购人。5供电设备管理维护供电设备管理维护是指为供电系统正常运行而对供电设备进行的日常管理和养护维修。标准：（1）统筹规划，做到合理、节约用电；（2）供电运行和维修人员必须持证上岗；（3）配电室24小时值班；（4）加强日常维护检修，照明设备、指示灯具及线路、开关要保证完好；（5）设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜；（6）供电设备定期维护；（7）严格执行用电安全规范，确保用电安全；（8）保证避雷设备完好、有效、安全；（9）在接到相关部门停电通知后，按规定时间提前通知采购人，备用应急发电机应按规定时间启用。6空调运行维护空调运行维护是指为保证空调设备正常使用而进行的日常管理、维修养护。标准：（1）专业空调操作人员应保障各楼层中央空调系统及通风系统设备的正常运转；（2）加强空调的日常定期检修、维护；（3）空调设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜。 (四)保安服务全力维护十二路堆场的正常工作秩序，要确保值勤区安全保卫措施有力，工作任务责任到人。1主出入口7天*24小时设岗值班，次出入口（ 个）白天设岗班，对重点部位每半个小时巡查一次，夜间21:006:30每45分进行巡逻一次。2门卫对应报纸、信件、快递等进行接收、登记、发放。3中央监控室7天*24小时实施监控。4对公共设施、设备房等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。5对来访人员实施验证登记管理，对可疑人员盘问，杜绝闲杂人员进入，对前来办理业务人员指引行走路径。 6 对进出口的车辆实施管理，管理秩序良好，道路通畅，并引导车辆出入，有序停放车辆（含非机动车），人车分流，地下车库照明通风良好。7能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保不发生安全方面的问题，能迅速有效处置突发事件。8、场内道路交通与车辆停放秩序的管理，并按甲方要求代收停车管理费。配合公安部门维护办公楼的公共秩序，加强夜间巡查力度做好安全防范工作。（五）易耗品、备品备件的采购、管理、使用1办公经费（交通通讯、办公用品、器械等）由甲方承担。2监控、红外线报警器维护、维修（费用按实结算，由甲方承担）。3广场灯、给排水、消防设施等一切配套设施设备维护（费用按实结算，由甲方承担）。4耗能（水电费由甲方承担）。（六）人员配置后勤服务单位在温州经济技术开发区城市管理局的人员配置：按照组织到位，结构合理，精简强干，执行有力的原则自行根据服务管理内容配置。当配置不足，采购人要求增加人员时，服务单位必须无条件增加。人员最低配置：要求服务人员（包括管理人员）不得少于5人，且任职资格须获得相关主管部门认证，各类人员按要求持证上岗，并符合地方行政管理部门规范要求。服务人员的国家法定社会保险费用必须含有（含养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险等5项险金）。本次招标要求的服务人员必须按照劳动合同法规定全部参加社会保险，供应商未按要求在投标报价中包含给服务人员参加法定社会保险费用的，做无效投标处理。要求：人员结构合理，分工明确。特别是设备维运、维保人员配备要合理，即强电、弱电、给排水、等配置得当。工程技术骨干有相应专业中级以上职称，一般员工有相关专业所需的上岗证。所有人员要求政治上可靠，身体素质好，无不良行为记录，重要岗位人员必须经考核、政治审查通过方可录用。工作时间为一周七个工作日，每天上班时间为行政班提前一小时，下班为行政班后移一小时。在承包区域的各项服务，其工作时间必须满足采购人的工作要求，包括休息日及公众假期，无论投标人有什么理由，都不可以停止服务工作。采购人认为应提供方便或提高服务质量时，可要求投标人调整工作时间直至全天二十四小时工作。投标人必须聘请（或指定）一位经理（负责人），全权代表投标人与采购人保持密切联系并保证承包区域服务工作。为承包区域的服务工作配备足够的人员，且聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经投标人相关专业考核合格后持证上岗，采购人有权进行审核。投标人须接受采购人安排的各类培训，培训费用开支由投标人负担。（七）监督考核 投标人须严格遵守采购人的各种管理制度、规定，严格履行合同要求，接受采购人的考核采购人按照考核办法进行考核，根据考核结果进行综合评分，并严格执行奖惩规定（具体按照考核文件，见附件）（八）温州经济技术开发区城市管理局主要设施设备的配置及说明1供电 2空调 3水泵参数表4电话 5智能化通用设备 6消控中心设备第五章 物业管理服务合同主要条款（最终以双方签字盖章的文本为准）温州经济技术开发区城市管理局十二路堆场（暂扣物品堆场）物业管理服务合同甲方（采购人）：乙方（中标供应商）：鉴于甲方于 年 月 日接受乙方对本服务项目的投标，双方根据中华人民共和国经济合同法等法律、相关法规和本项目招标文件、投标文件及其投标中的承诺，经双方协商，同意签订本合同，共同遵守。一、物业服务范围、内容和要求详见招标内容及要求。二、物业服务期限本合同物业管理服务时间为一年，服务期限开始时间具体在合同签订时约定。如果供应商的服务质量使采购人满意，且达到合同规定的各项要求，在服务期满后，无特殊情况可以续约，但续约合同必须一年一签。续签合同时，除因政策性因素引起改变的，在合同期内，其合同金额不予调整。项目内容和资金预算应符合政府采购预算安排要求，并及时申报政府采购计划。三、物业服务费用及支付：1合同价格：人民币（大写）： 元。 小写： 元整。该价格已包括派遣的全职人员及在项目区域内提供保洁、保安、设备维运及其他所有服务所需的一切人员工资、奖金、各种加班费、夜餐费、各种社会保险、食宿与交通、服装、安全、仓储、维修、管理费用、税费、利润、完成合同所需的一切本身和不可或缺的所有工作开支、政策性文件规定计合同包含的所有风险、责任等各项全部费用。2留取2万元，设立年度考核奖罚金3年度考核达到90分或90分以上的，给予全额奖励；年度考核为85以上（包括85分）、90以下的，给予1.5万元奖励；年度考核为80以上（包括80分）、85以下的，给予1万元奖励；80分以下的，不予奖励 。服务单位在考核期限内发生重大责任事故或安全事故，没收考核奖罚金。4承包合同价格除按本合同规定外，不能作任何调整。任何计算错误皆视为已获双方接受，合同价也不会因人工、物价或汇率等的变动而作任何调整。5支付方式：在合同期内分三期支付，合同签订后支付合同的50%，年中支付30%，12月20日前支付20%，凭完税发票，由甲方签署付款凭证，办理付款手续。四、履约保证金1乙方必须在签订承包合同前缴付履约保证金人民币 万元，以保证乙方遵守本合同的一切条款、条件和承诺，该保证金在甲方的规定存续期间不计息。2甲方在任何时候都有权从履约保证金中扣除因乙方违约而导致损失的金额或违约金。乙方应在接到扣除履约保证金通知后一周内补足所扣差额，以保证承包期间履约保证金的完整。3如果乙方在承包期内没有涉及甲方的应付而未付金额或违约行为，甲方在承包期满后或提前终止合同后一个月内全额无息退还履约保证金。4甲方有权在合同生效后，调整履约保证金的金额，且乙方必须按要求将保证金差额缴付甲方。甲方调整履约保证金是考虑以下条款各项之一或全部。4.1 乙方承包的工作内容及费用发生变化；4.2 发生任何有必要调整的因素。五、经营制约1未经甲方同意，乙方无权在承包区域内从事任何广告活动或类似宣传，甲方有权依照广告法和甲方相关的规定责令乙方限期改正，并接受处罚。但甲方在该区域发布的广告宣传保证不会影响乙方的正常工作。2乙方不得以甲方的名义从事任何经济活动，由此发生的一切债权、债务与甲方无关。六、双方承诺1乙方对甲方作出如下承诺：1.1不以任何形式转租、转让、抵押承包区域，在承包区域内只从事甲方认可的服务工作。在承包期间，乙方的任何股份配置变动应通知甲方。未经甲方书面批准，任何占有支配地位的股份转让都将视为乙方出租、转让的行为。1.2乙方应允许甲方或其授权的人员对承包区域各项服务质量进行检查，如产生费用应由乙方承担。1.3在承包区域内的各项服务，其工作时间必须满足甲方的工作要求，包括双休日及节假日，无论乙方有什么理由，都不许停止服务工作。必要时甲方可要求乙方调整工作时间直至全天二十四小时工作。1.4乙方必须聘请（或指定）一位经理（负责人），全权代表乙方与甲方保持密切联系以保证承包区域内服务工作正常进行。1.5为承包区域的服务工作正常开展，乙方必须配备足够的服务人员，且聘用的服务人员必须符合劳动部门有关用工规定，并经乙方相关专业考核合格后持证上岗，甲方有权进行审核，该类费用开支由乙方负担。1.6服务人员上岗穿着由甲方确认的制服及甲方许可的装饰物品，费用和制作均由乙方负担。1.7乙方必须出具或办妥法律手续及甲方规定的与承包区域经营业务有关的执照和许可证，方可从事经营并在经营中遵守一切有关条例和规定。自行缴纳税费及工商部门的各项规费。1.8乙方必须确保为甲方提供优质、高效的物业服务，并根据甲方要求不断改进服务手段，自觉接受甲方相关部门的监督与检查。同时，自觉参加有助于提高甲方形象和经营业绩的宣传活动。1.9在承包期内乙方应保证承包区域内的设施、设备始终处于良好的运营状况和保持承包区域内环境卫生整洁。对由乙方引起或造成设施、设备的损坏及环境卫生不理想状况，甲方将书面通知乙方进行整改，在书面通知下达一周后，仍未按要求整改的，甲方将负责完成这一工作，所需费用连同15%行政附加费全部由乙方承担。1.10乙方在承包区域内因物业服务需要而增加的机械、电力设备及设施事先应征得甲方同意，并聘请有资格的承包商进行安装、保养，并将施工安装保养记录手册和图纸，交由甲方备案。1.11禁止事件1.12.1乙方不得以任何理由向甲方工作人员支付小费或赠送实物，违者将受到处罚并终止合同。乙方人员也不得以任何形式向甲方相关人员索取小费或钱物等。1.12.2不得在承包区域内住宿或从事非法活动，也不得从事有损甲方利益的活动，同时不允许在承包区域内对甲方活动进行扰乱行为。1.12.3除经甲方批准进行必要的维护工程外，乙方不得损毁承包区域内原有的设施和装潢，不得更改已铺设的电缆、电线等电力设施。同时，也不得安装任何可能造成电缆负载过大的电器设备，以免遭受干扰。1.12.4未获甲方书面同意，乙方任何时候都不能在承包区域内存放易燃易爆物品、挥发性大或气味浓烈的液体等。1.12人身安全责任1.12.1第三者责任保险(1)乙方应对甲方的后勤服务人员以及第三方全权负责（乙方应投保第三责任险），在乙方的责任区内由于乙方原因导致第三方的人身伤害事故由乙方负责，甲方不承担任何责任。(2) 乙方需在承包期内向甲方出示此保险单及已付清保险费的收据。1.12.2服务人员人身意外在承包期内，乙方所有人员的人身安全由乙方全权负责（乙方应对其员工投保人身意外险），以保证甲方在乙方工作人员进行索赔时不受任何责任的约束。1.12.3其他保险及费用乙方应按政府有关规定负责为全体服务人员办理社会保险并交纳相关费用。1.13乙方服务人员应遵守甲方内部的一切行政管理、消防安全等规章制度，保证承包区域内的消防设施能正常使用，消防通道畅通，同时承担违规责任。1.14遇突发事件或安全检查时，乙方必须配合有关部门执行任务，并指定专职人员协助工作，直至完成。1.15乙方保证在承包期满日当天下午五时撤离现场。2甲方对乙方作出如下承诺：2.1甲方在职权范围内保证乙方的正常经营不受干扰。2.2保证乙方物业服务所需的工具按规定正常进入承包区域内开展服务工作。七、不可抗力1在承包期间发生地震等双方不能预料和不可抗力的自然灾害导致承包区不能正常经营，合同不能或不能全部履行。双方可以按以下内容执行：1.1任何一方可以书面形式终止合同无需作出任何赔偿。1.2因不可抗力导致合同终止，并不影响任何一方对不可抗力先前发生的违约行为合法追偿。1.3甲方不负责因不可抗力造成合同不能正常履行的责任。1.4因不可抗力造成甲方的损害，甲方的保险赔偿不受影响。对恢复承包合同期的价格及其它费用双方可以协商解决。八、合同生效和终止1合同生效本合同经双方授权代表签字盖章并在乙方提交履约保证金后生效。2合同终止2.1提前终止2.1.1因承包区域布局调整，导致乙方无法正常经营，甲方须提前一个月向乙方发出书面通知终止承包。2.1.2因乙方连续三次服务评定未达到要求，甲方有权向乙方发出书面通知终止承包。2.1.3假如乙方提前三个月向甲方发出书面通知终止承包，乙方应支付给甲方月度承包服务款三倍金额的赔偿金，乙方承诺从履约保证金中扣除该款，并且甲方的其他应收款不受影响。2.1.4提前终止承包期早于月底最后一天，应视为月底最后一天期满，此条适用上述2.1.1、2.1.2、2.1.3三条。2.1.5乙方未能履行合同和遵守相关规定，在甲方发出书面警告后仍未采取补救措施的，甲方可单方面终止承包合同。2.1.6乙方破产清算、重组及兼并等事实发生，或被债权接管经营，甲方不必通知乙方即可终止承包。2.2协议终止经双方协商同意，可在任何时候终止承包合同。2.3自然终止合同规定的承包期满，承包自然终止。3承包终止后果3.1终止承包，不影响根据合同规定进行的赔偿、补偿，也不影响履约保证金的效力。3.2上述2.1.2、2.1.5二条的终止，乙方的履约保证金作为违约金支付给甲方。3.3承包终止时，双方应进行结算，甲方同时进行乙方承包区域设施、设备状况检查并要求乙方三天内将其物品撤离承包区域，否则甲方将代行处理，并追偿代理费及15的行政手续费。4不放弃权利甲方接受乙方的服务，但不放弃对乙方违约行为进行追究的权利；同时，甲方可以对乙方某一违约行为放弃进行追究，但不放弃对乙方其他违约行为进行追究的权利。九、其他1乙方所有人员