23(终板)房地产估价业务的多元与跨界组合发展.doc

大评估时代，评估多元与跨界组合发展探讨兼谈国众联的实践与探索黄西勤 曹彦军一、引言评估行业伴随着市场经济的发展和改革的步伐，经历从单一的专业化评估到评估多元化，然而，今天面对新的国家宏观态势、市场发展形势和区域发展走势，评估行业又步入了大评估时代，为什么这么说呢，以下我从四方面谈起。从国家宏观态势看：2014年8月15日，国务院法制办公室公布不动产登记暂行条例(征求意见稿)，明确不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，迟到的不动产统一登记，历经七年获实质性推进。可以预期，不动产统一登记的实施，不动产评估主要是房地产和土地评估也将可能统一，未来将按专业进行细分。今年8月12日，国务院发布了关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定(国发201427号)27号文，正式取消了房地产经纪人、注册税务师、土地登记代理人、矿业权评估师、注册资产评估师等11项职业资格许可和认定事项，改为水平评价类职业资格。国务院27号文的出台，加速了机构市场化改革的进程，评估机构也要随之转型，向集团化、多元化、国际化发展，致力满足市场的多种、多层次需求。因为随着深化改革，新的经济行为不断涌现，市场上对于房地产中介服务需求的深度和广度正在增加，客观上要求房地产估价机构在原有估价业务的基础上，能够向客户提供更多有价值的延伸服务和产出更高质量的成果。从市场发展形势看：十八届三中全会以来，中央政府强调要发挥市场配置资源在房地产调控方面的作用，难免会出现波动的局面，而房地产估价又直接受政策影响，比如我们国众联品牌下的一家公司，主营业务主要是单一的房地产估价，由于受大环境影响，去年评估收入下降40%之多；同时正值当前调结构、转方式以及深化改革，不可避免会带来经济增速的放慢，加之传统估价业务竞争日趋激烈，业务单一的估价机构将很难再有大的发展。比如深圳，曾经是评估业的发源地，刚起步时，深圳评估学毗邻香港的评估报告，因评估质量高，全国各地都跑来深圳学习房地产评估，房地产评估机构也最多之时达100多家，历经多年发展，截至目前，已没有一家机构从事单一的房地产评估，现在的48家房地产估价机构均从事多元化业务。从区域发展走势看。一线城市行业高度集中，房地产估价趋近饱和，在二三线城市和经济欠发达地区，房地产估价行业还远不够发达。十八大以来，政府决心继续加大区域经济发展统筹力度，实施区域发展总体战略和主体功能区战略，以及加速新型城镇化建设，必将会给二三线城市和经济欠发达地区的房地产估价行业带来新发展契机。同时，随着中国经济在国际的影响力不断加大，以及对外投资步伐加快和规模扩大，越来越多的开发商、基金管理人、投资者、银行以及政府部门需要既有丰富国内评估经验，同时又拥有独到国际视野的专业机构为他们提供符合国内和国际标准的评估咨询。从我经营企业的实践来看，1998年成立之时，就以单一的房地产估价业务起步，给我们的感觉是，当每一种业务竞争加剧、市场空间不断缩小时，必须变革，寻找新的突破口。在这样的思路指引下，历经十六年发展，国众联目前具备房地产估价、土地评估、资产评估、矿业权评估、保险公估等五大评估领域并行发展，同时向工程造价、工程咨询、土地登记代理、土地规划与整理、招标代理、政府采购代理等非评估领域开花结果，经营收入也从单一的房地产估价业务时候的几百万到现在多元跨界经营的1.5亿元。还记得2007年主题为“估价专业的地方化与全球化”的国际估价论坛上，我就提出经济全球化对估价服务的影响与对策，当时呼吁估价机构要把握经济全球化发展趋势，以全球化的眼光和标准做好估价服务，不但要在经营业务上突破，而且要实现跨区域经营，以全球化的视野走向国际舞台。在2007年经过评估业务多元化的发展摸索后，我们国众联坚持走跨区域发展战略，在全国重点城市设立分支机构，向国际舞台不断迈进。目前客户遍布全国大江南北、港澳地区，并走向国际，评估师的足迹遍及美国、俄罗斯、英国、土耳其、新加坡、马来西亚、老挝等国外地区。从实践的足迹看，国众联的发展历程也证实了大评估时代的到来。站在新的起点，面对新的改革，我们必须明白中国的未来必将大力发展市场经济，而市场经济的核心优势便是竞争机制，竞争机制带来“优胜劣汰”，而优胜劣汰的压力驱使人人都会更加努力，使竞争更加剧烈，我们评估行业也躲不开、逃不掉。我认为，当前我们进入大评估时代，在大评估的浪潮中，如何不被淘汰而稳健发展，这就是我今天要提出的多元与跨界经营。 二、多元与跨界的抉择（一）评估多元化我国房地产估价行业起步晚，大部分房地产评估机构从事单一的评估业务，优势无非体现在以下几方面：第一，可以将有限的资源精力集中，做精做细房地产估价；第二，有利于在自己擅长的领域不断提高质量和竞争力；第三，管理和决策方便，初始阶段风险较低。但是，当随着行业发展的不断成熟，专业化劣势慢慢凸显：第一，专业化估价风险大，特别是容易模仿、低技术的传统估价业务，市场竞争异常激烈。第二，容易错失较好的发展机会，成长有限。与评估专业化相对的就是评估多元化，跳出单一的房地产评估，向其他类型的评估业务开拓，但从目前看，存在两种截然不同的观点：一种观点认为利用现有资源，开展多元化经营，可以规避风险，实现资源共享，产生1+1大于2的效果，是现代估价机构发展的必由之路，也可以树立良好的企业形象，使自己在经营中处于优势地位；另一种观点认为企业开展评估多元化经营会造成人、财、物等资源分散，管理难度增加，效率下降，稍有不慎不但固有的评估业务没有维持好，新的评估业务又没有突破，最后使整个机构陷入发展困境。（二）跨界经营这里的跨界包括两层含义，一是跨出专业评估领域，向其他领域发展；一是跨出一地为主，向多地发展。当行业刚刚起步，估价机构选择单一业务，固守某一城市，无论从集中资源或是应对市场，都是具有比较优势的；但当一个行业逐渐发展成熟后，面对原有发展空间被加速蚕食和挤压的经营环境，谋求跨业务发展，可以衍生和开拓新的发展空间和新的客户资源。同样，由于受地理区位、资源禀赋、产业基础、承载能力等因素的制约，市场需求总量终究有限，不可避免地会面对市场竞争日益激烈、客户资源不断减缩的现实，这时候努力实现跨区域经营，在更多的区域、更宽的产业领域配置人财物，不但可以分散经营风险，还可以进入新的市场领域。比如深圳就有十多家评估机构在外省设立了多家分支机构。（三）选择标准当然，大评估时代的趋势无法回避，而各评估机构所处不同的发展阶段和所拥有的资源、所采取的战略也不尽相同，对于评估多元化和跨界的选择，并不是所有估价机构都可以、都有能力选择的，一般来说，从事评估行业要做到守得住清贫、耐得住寂寞，经过时间的沉淀，当具备以下三个方面便可考虑实施：1、当估价机构已具备了绝对稳定的竞争地位和市场占有率，在经营原来领域的同时，慢慢的向新的领域和区域过渡。2、当市场上出现新的市场机会，而且现在估价机构完全有能力、有资金来把握这个机会，这时可以考虑评估业务多元化和跨界。 3、当估价机构已经形成了自己的核心竞争力，包括有核心的技术、有核心的管理能力、有核心的现代工具。这时考虑围绕自己的核心竞争力来实行评估业务多元化和跨界发展。三、多元与跨界的发展路径房地产估价行业经过二十多年的发展，总结起来，大概有四种发展模式：一业为主，一地经营，力求做精做专；一业为主，多地经营，发展连锁机构；一地为主，多业发展，扩大经营范畴；各地为主，多业发展，数据同盟，即借助互联网，共享数据、共享业务。面对大评估时代的到来，国众联和部分评估机构一样，发展出了第五种模式，那就是“多业为主，并行发展，多地为主，跨界经营”，这种模式是基于市场需求和估价机构创新发展而来。现在提出以下评估业务多元化和扩界经营的发展路径，与大家共同分享与交流。（一）评估多元化路径1、大评估多元化国务院规定的包括资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权评估、旧机动车鉴定估价和保险公估在内的六大类评估专业，除旧机动车鉴定估价估价要求的专业含量稍微低点且基本淡出评估市场外，其他五类评估专业均可实现资源共享，优势互补。2、评估咨询多元化在中房协的推动和指引下，目前很多估价机构都在向高端的咨询顾问方向发展，房地产估价机构可以从以下几方面拓展咨询：（1）房地产全过程顾问服务土地准备阶段：参与土地利用总体规划、土地利用专项规划、土地利用详细规划及土地整理的顾问服务。土地储备阶段：土地一级开发实施方案、前期调研、征收拆迁估价与顾问。房地产开发阶段：前期策划、征收拆迁估价与咨询、社会风险稳定评估、项目报建立项。比如，就在这两天，我们接到一个房地产项目，委托方不要求做评估，明确咨询本项目工业改造为住宅和工业升级改造为工业写字楼的两种情形下，拆迁补偿的价格是否会提高，开发强度即容积率是否不同，需要我们出具专业的咨询报告。运营阶段：项目后评价。比如我们在参与中石油项目后评价过程中，按照项目委托、前期准备、现场调研、报告编写、初步沟通进行作业，在成功度评价方面，一般采用定性评价，我们创造性的采用赋予权重的方法给出定量评价。中石油后评价项目成功度测量（2）参与城市更新顾问快速的城市化发展，伴随着产业结构升级和经济转型，以及城镇化发展的提出，在土地资源紧张的约束下，城市中的许多旧住宅区、旧商业区、旧工业区存在着巨大的改造需求和动力。当然，房地产估价机构除了从事传统的估价外，对于拆迁督导、改造策略和方案研究、市场改造主体选择、开发强度确定、安置补偿方式创新等咨询顾问的需求在目前旧改或城市更新步步维艰的现实下更受欢迎。（3）参与政府咨询顾问随着深化经济体制和政治体制改革，萌生越来越多的为政府及其职能部门和企业日常经营提供的管理咨询。政府方面，如2011年4月2日，财政部重新修订了财政支出绩效评价管理暂行办法，明确允许第三方中介机构参与绩效评价工作，诸如国众联已在固本强基、排污、博物馆、保障性住房、公共景观工程、环保工程、人才引进、科研实验等各类型财政资金支出项目进行了绩效评价服务。十八届三中全会决定提出，未来将继续推广政府购买服务，加大政府购买公共服务力度。估价机构在财政资金绩效评价、行政事业资产管理、税基及涉税评估业务、管理顾问等领域，将会有更多的业务机会。（4）参与企业咨询顾问企业方面如投资项目可行性研究估价、决策分析，品牌评价及管理、资产管理、尽职调查、风险管理等业务类别均可介入。（二）跨界经营路径1、服务业务跨界在做专做精专业估价的基础上，向相关中介业务延伸，包括登记代理、土地规划与整理、工程咨询、测绘、规划设计、工程造价、监理等中介集团方向发展，打造综合性的专业咨询服务机构，并且也可从中衍生出其他新的业务，比如我们国众联从事保险公估过程中，发现损余物资社会化公开处置的需求，便开发了保险行业专用的保险残值竞拍平台中国保险损余物资信息网， 2013年7月正式上线至今，参与了2013年9月浙江余姚特大水灾，2014年5月深圳、东莞暴雨水灾，2014年7月海南台风水灾的损余物资处理业务。总计处理非车险损余物资涉及金额达到2千多万，为保险公司减损400多万元；处理保险车辆损余物资600多辆，为保险公司减损近800万元。2、区域经营跨界借鉴国内外中介机构及相关企业实施规模化的模式，可根据估价机构实际，选择以下扩张模式：一是自身繁衍。通过估价企业扩张业务范围和招纳人才，稳步向外扩张。二是建立分支机构。分支机构是总公司设在异地的一个相对独立的主体，技术受控总公司，流程和标准做到统一，人事行政、市场营销相对放权。三是合并。包括一手合并、新设合并和联合组建，整合执业资源、执业标准和管理制度，实现优势互补。以上三项，是我们易于操作、容易选择的跨界经营模式，也是比较经常惯用的模式。第四就是国际化，原来我们主要是通过加强对外技术交流与合作；后来，部分评估机构接受上市公司的评估项目，借机走上国际市场，如我们刚刚接受某上市公司委托，赴莫桑比克共和国赞比西亚省克里马内市5004C矿区评估锆钛砂矿；未来，着眼于国际化发展，我们要努力寻求走出去的发展战略，开始尝试着同港澳企业或者其他境外估价机构开展业务合作、合营等多种方式，逐渐建立境外评估机构。那么，我们国众联拟在下一个五年，争取在境外设立一家机构，面向东南亚或欧美国家。四、多元与跨界的战略举措（一）健全管理模式无论是评估业务多元化发展，还是跨界经营，随着扩张，企业的规模也随之扩大，作为估价机构，必然会使得企业的协调成本、沟通成本、人力成本等增加，所以完善流程管理、人力资源管理、内部治理结构非常重要。特别是跨区域经营，应着眼于目标绩效管理激励约束为主，坚持要做到六个统一：即统一的制度、统一的规范、统一的文化、统一的形象、统一的气质、统一的精神。（二）完善风险控制建立有效的风险管理体系和完善的内控管理机制，成立技术委员会，设立专门的审核部门进行质量把关。其次，国际评估行业普遍会采取购买职业责任保险的做法防范风险，行业协会也在积极推动职业责任保险，故我们国众联从2012年起就购买了职业责任保险，最高赔付达5000万元。对于分支机构，从有利于分支机构控制风险和提高效率两个角度出发，应通过建立业务流程信息化系统，无论是小的个贷，还是大的项目，都进行网上实时上传报告交由总公司审核。（三）加强人才队伍建设我们属于知识密集型的行业，专业人才是保障，人才是核心竞争力。仅仅靠薪水留人还不够，更要以良好的激励制度和科学的职业晋升渠道吸引、留住优秀人才。提到股权激励，相信在不同行业的很多企业都在采用（比如万科、联想、天力士等创新型地通过合伙机制作为员工激励的持股载体），但在评估行业听到的并不多，国众联为留住优秀人才，拟组建有限合伙持股平台，这在行业内也算是创新。（四）加大