（农业机械化工程专业论文）小城镇宅基地置换经济可行性评价体系研究.pdf

摘要 小城镇是城市与农村的重要结合点，是推动新农村建设的基地，其发展面临着土地和资金双 重约束。为解决此问题，全国很多省市开展了宅基地置换试点工作。但在实践中遇到了很多问题， 尤其是缺少科学的、能操作的宅基地置换经济可行性评价体系。加强宅基地置换经济可行性评价 体系研究，对指导小城镇宅基地置换实践、促进各地小城镇建设具有重要意义。 针对这种现状，本文在文献查阅、专家访谈、实地调研的基础上，探讨了小城镇宅基地置换 还存在的问题，进而分析了宅基地置换的经济可行性影响因素，并以小城镇宅基地置换的经济适 宜性为基础，运用模糊综合评价方法构建y 4 , 城镇宅基地簧换经济可行性评价体系。 研究表明，宅基地置换是促进小城镇发展的重要突破口，但是还存在着资金平衡不确定、产 业支撑不到位、农民积极性不高、集中居住后管理难等方面的问题。并从经济基础、提供就业能 力、财政及资金平衡能力、土地资源、社会稳定能力、管理创新能力、外部环境7 个方面，选取 了1 8 个指标建立了小城镇宅基地置换经济可行性评价指标体系，运用层次分析法和专家咨询法 对评价体系各项指标进行了重要性排序，结果显示经济基础权重最高，外部环境条件权重最低。 运用该评价体系对天津市华明镇宅基地置换经济可行性进行了评价，评价结果得到了华明镇 认可，表明该评价体系具有可操作性和有效性。 关键词：小城镇，宅基地置换，经济可行性，评价体系，模糊综合评价 a b s t r a c t s m a l lt o w nw a st h e j o i n to f c i t ya n dc o u n t r y s i d ea n dt h eb a s eo f p r o m o t i n gb u i l d i n gn e ws o c i a l i s t c o u n t r y s i d e ，b u ti t sd e v e l o p m e n tf a c e dd i f f i c u l t y o nc a p i t a la n dl a n d f o rs o l v i n gt h e s ep r o b l e m s ， r e p l a c e m e n to f r u r a lr e s i d e n c ew a sm a d ee x p e r i m e n t si nm a n ys m a l lt o w n s t h e r ew e r es o m ep r o b l e m s i np r a c t i c e ，e s p e c i a l l yl a c ko f s c i e n t i f i ca n de f f i c i e n c yo f a p p r a i s a ls y s t e ma b o u te c o n o m yf e a s i b i l i t yo f t h er e p l a c e m e n to fr u r a lr e s i d e n c e s t r e n g t h e n i n gt h es t u d yw a ss i g n i f i c a n tt od i r e c t i n gt h ep r a c t i c ei n s m a l lt o w na n da c c e l e r a t i n gt h ed e v e l o p m e n to f s m a l lt o w n a i m e da t t h i s a c t u a l i t y , b a s e do ns u m m a r i z i n gd o c u m e n t s , i n t e r v i e w i n ge x p e r t sa s w e l la s o n - t h e - s p o ti n v e s t i g a t i o n , t h i sp a p e rd i s c u s s e dt h ei n f l u e n t i a lf a c t o ro fe c o n o m yf e a s i b i l i t yo ft h e r e p l a c e m e n to fr u r a lr e s i d e n c e s t u d i e da n db u i l tu p a p p r a i s a ls y s t e ma b o u ti t , u s i n gh i b e r a r c h y a n a l y t i c a lm e t h o da n d 畸a p p r a i s a lm e t h o d s t u d yi n d i c a t e d ：i tw a san e wi n n o v a t i o np l a n n i n gc i t ya n dv i l l a g ea sa w h o l e i tw a sak e yt o a c c e l e r a t i n gt h ed e v e l o p m e n to fs m a l l t o w n s b u tt h e r ew e r ea l s os o m ep r o b l e m s , s u c ha st h e i n c e r t i t u d eo ff u n db a l a n c e ，i n d u s t r ys u p p o r ts c a r c i 吼f a r m e r sn e g a t i v ea n dt h ed i f f i c u l t yo fs u p e r v i s e e o m m u n i t ya f t e rr e m o v i n g b a s e do nt h e s e ，s u m m a r i z e dt h ei n f l u e n t i a lf a c t o r , i n c l u d i n ge c o n o m yb a s i c ， c a p a b i l i t yo f o f f e r i n g j o b s , c a p a b i l i t yo f f u n db a l a n c ea n dc a p a b i l i t yo f m a k i n gs o c i e t yh a r m o n i o u s t h i s p a p e rc h o s ee i g h t e e nt a r g e t sf r o ms e v e nf a c e t s ，s u c ha se c o n o m yb a s i c ，c a p a b i l i t yo fo f f e r i n gj o b s ， c a p a b i l i t yo ff u n db a l a n c e , l a n dr e s o u r c e , c a p a b i l i t yo fm a k i n gs o c i e t yh a r m o n i o u sa n ds u r r o u n d i n g s , b u i l tu pat a r g e ts y s t e m t h e nu s e da h p , d e l p h ir a n ks 剀朗i n f l u e n t i a lf a c t o r sf r o mm o s ti m p o r t a n tt o l e a s t s t u d yi n d i c a t e d ：e c o n o m yb a s i cw a st h em o s ti m p o r t a n tf a c t o r , s u r r o u n d i n g sw a st h el e a s l b a s e do nt h ed o c u m e n ta n a l y s i sa n ds u r v e yr e s e a r c h g a i n e dt h ed a t ao fh u a m i n g , t a k e di ta sa n e x a m p l eo fa n a l y s i su s i n gt h ea p p r a i s a ls y s t e mj u s tb u i l t , t h ea p p r a i s a lr e s u l tr e f l e c t e dt h ef a c t , a n d p r o v e dt h ea v a i l a b i l i t ya n de f f i c i e n c yo f a p p r a i s a ls y s t e m k e yw o r d s ：s m a l lt o w n ，r e p l a c e m e n to f r o r a lr e s i d e n c e ，e c o n o m yf e a s i b i l i t y , a p p r a i s a ls y s t e m ， f u z z ya p p r a i s a lm e t h o d u 图表目录 图目录 图1 1 小城镇宅基地置换效果示意2 图1 2 论文研究技术路线1 0 图2 1 宅基地置换破解小城镇土地瓶颈机理分析l l 图2 2 宅基地置换解决小城镇建设资金的过程1 3 图2 3 宅基地换房过程中存在问题分析层次图1 9 图2 4 小城镇经济基础及产业支撑力2 2 图2 5 宅基地置换资金平衡示意图2 3 图2 6 社会矛盾产生机理2 3 图3 1 小城镇宅基地置换经济可行性评价体系层次分析模型3 3 图3 2 评价标准确定过程4 2 图4 12 0 0 5 年华明镇财政支出结构4 6 图4 22 0 0 5 年华明镇各村劳动力情况4 6 表目录 表3 。l 小城镇宅基地置换经济可行性评价指标体系说明3 2 表3 2 指标体系指标代码3 4 表3 39 级标度含义表3 5 表3 - 4a c 比较判断矩阵计算表3 5 表3 - 5 重复1 0 0 0 次f 的r i 3 6 表3 6a c i 比较判断矩阵3 7 表3 7c i p 比较判断矩阵3 7 表3 8q p 比较判断矩阵3 7 表3 - 9c 3 p 比较判断矩阵3 8 表3 1 0c 4 p 比较判断矩阵3 8 表3 1 lc 5 一p 比较判断矩阵3 8 表3 1 2c 6 p 比较判断矩阵3 8 表3 - 1 3c 7 p 比较判断矩阵3 8 表3 1 4 单排序各项指标权重表3 9 表3 1 5 小城镇宅基地置换经济可行性评价体系指标权重表4 0 表3 1 6 评价等级对应分值表4 1 表3 1 7 评价指标等级对应区间表4 2 表4 1华明镇各村收入水平4 7 表4 2城镇建设资金需求4 8 v 表4 3 华明镇宅基地置换经济可行性评价数据指标调查表( 2 0 0 5 年) 4 9 表4 4 华明镇宅基地置换经济可行性评价性指标调查表4 9 表4 5 指标对应等级表5 0 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中国农业大学或其它教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明 确的说明并表示了谢意。 研究生签名：嗜南享时间：即7 年多月哆日 关于论文使用授权的说明 本人完全了解中国农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或扫描等复 制手段保存、汇编学位论文。同意中国农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表、 传播学位论文的全部或部分内容。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此协议) 研究生签名： 导师签名： 秀翔鲁 麴总娄 i 时间：们刁年6 月岁e l 时间：办，订年多月，多日 中国农业大学硕f 。学位论文 第一章绪论 1 1 问题提出及研究意义 第一章绪论 十六大以来，党中央、国务院高度重视“三农问题”，把农村工作作为全党工作的重中之重。 “十一五”规划 5 0 0 次) 重复进行随机判断矩 阵特征之计算后取算数平举指得到的，查表有 表3 - 5 重复1 0 0 0 次i 的r i 中国农业大学硕i ：学位论文第二三章宅草地冒换绎济可行件评价体系构建 当c r 0 嘞= l a p = 勺= l 公式( 3 7 ) 用相同的方法，可构造出第三层p 中各因素对第二层c 中各因素的判断矩阵a l j 的数值由 若干熟悉领域知识的专家评定，专家评价值的平均值即为相应判断矩阵的具体数据。 根据对专家咨询表的统计计算，可以得出成对比较判断矩阵分别如表3 - 6 、3 - 7 、3 - 8 、3 - 9 ， 3 - 1 0 、3 - 1 l 、3 - 1 2 、3 - 1 3 所示。 袅3 6 c i 比较判断矩阵 a c l c 2 c 3c 4c 5c 6c 7 c 。 i o 0 0 02 ，5 9 0 1 0 8 8 1 52 9 1 i i3 3 7 0 44 1 3 3 33 6 2 5 0 c ， 0 3 8 6 1i 0 0 0 0 1 8 9 2 6 1 8 5 5 6 3 4 6 6 7 4 7 7 7 84 1 1 1 i c t 1 1 3 4 4o 5 2 8 4i 0 0 0 01 9 5 7 73 0 5 9 33 9 4 1 8，3 3 3 3 巴 o 3 4 3 5o 5 3 8 9o 5 1 0 81 0 0 0 03 5 3 5 44 2 2 2 24 8 8 8 9 c 0 2 9 6 7o 2 8 8 40 3 2 6 90 2 8 2 81 , 0 0 0 03 4 6 6 73 1 1 i i c 0 2 4 1 9 0 2 0 9 30 2 5 3 70 2 3 6 80 2 8 8 51 0 0 0 02 , 3 0 3 7 g 0 2 7 5 90 2 4 3 20 3 0 0 00 2 0 4 50 3 2 1 4o 4 3 4 110 0 0 0 表3 - 8c 2 - p 比较判断矩阵 中国农业大学硕 一学位论文第三章宅幕地冒换绎济可行件评价体系构建 表3 - 9g 中比较判断矩阵 c 3艮 p 袭3 1 0c 4 - p 比较判断矩阵 g尸lpio 衰3 - i ig - p 比较判断矩阵 表3 1 2c 6 - p 比较判断矩阵 ，1 s 尸1 6 | p 1 5 p 1 6 1 0 0 0 0 0 9 1 4 4 表3 1 3c r p 比较判断矩阵 1 0 9 3 7 i 0 0 0 0 gp”pis p 1 7 l 1 0 0 0 0 0 2 9 2 4 3 4 1 9 8 1 0 0 0 0 按照层次单排序方法得出指标权重，且经m a t l 曲软件进行一致性检验，均符合一致性要求 所以单层次排序结果如下 中国农业夫学硕卜学位论文 第三章宅草地置换绎济可行件评价体系构建 | 曼鼍詈曼鼍暑鼍暑皇曼曼曼鼍曼曼曼曼曼曼曼曼曼皇皇蔓量基詈舅曼皇寰曼量皇尊皇鲁曼皇曼皇曼曼曼鼍詈曼暑量曼曼曼曼曼曼曼曼舅量皇皇鼍量i i 裹3 - 1 4 单排序各项指标权重值表 类指标相对权重 项指标p相对权重 经济基础c 提供就业能力c 2 财政及瓷金平衡能力 。 土地资源c 稳定社会能力g 管理创新能力c 6 0 2 7 1 0 ，2 1 6 0 1 9 5 0 1 5 0 0 0 8 1 0 0 4 7 人均g d p p 二三产业g d p 占g d p 的比重p 2 经济增长的就业弹性p j 非农产业人均社会固定资产投资， 财政收入占g d p 比重 政府财政支l b 中公菸产品支出比例p 土地价格平衡指数 人均建设用地面积p l 农民人均占有耕地面积 宅基地占村址用地的比重p 。o 农民人均纯收入中农业收入的比重p 城镇从事二三产业人口比重p 1 2 基本农村社会保障覆盖率p i ， 农民对于补偿机制满虑度p 公众参与满意度p i ， 新的社区管理机制健全度p 1 6 0 7 1 2 o 2 8 8 0 8 1 9 0 1 8 l 0 “7 0 2 7 5 o ”8 0 5 4 0 o 2 “ o 2 1 5 0 2 7 8 0 3 1 4 0 1 8 0 n 2 2 8 0 5 2 2 0 4 7 8 3 3 5 层次总排序 为了得到评价指标体系机构中每一层次所有元素相对于总目标的综合权重，从p 层到c 层再 到彳层逐层利用相对权重进行组合，并进行总体一致性检验。用公式分表示为 2 善 一2 3 公加剐 根据以上计算方法。得到小城镇宅基地置换经济可行性评价体系的层次排序如下表3 - 1 5 中国农业大学硕卜学位论文第三章宅幕地冒换纤济町行忤评价体系构建 襄3 1 5 小城镇宅基地置换经济可行性评价体系指标权重表 3 4 评价标准研究 在评价指标确定后，选取恰当的评价标准值是使评价结果科学、公正的保证评价标准是 对评价对象进行分析评判的标尺，是评价体系的关键，确定了评价标准才能使评价指标有据可依， 才能对评价对象作出公正、恰当的判断；制定详细、规范的评价标准才能减少评价工作中人为因 素对评价结果的影响，增强评价工作的可操作性，也使评价结果具有客观性和权威性h ”。 3 4 1 确定评价标准的方法的选取 一般而言，科学研究无论是技术研究还是社会问题研究，标准的确定常用的主要有以下几种 方法：直接判断法，即由评价主体根据自己的经验直接对评价对象做出判断：横向比较判断 法，即以同类对象的平均水平或优秀水平为准；自我比较判断法，即以被评估对象在历史表现 为参照系，将评估的时间段与历史上某个时间段之间的变化为评价标准；政策标准判断，即以 主管部门或者政府颁布的数据为准；目标判断法，即以预定目标为参照系，将评估对象某方面 的特征与预定目标之间的吻合程度作为评价标准，越靠近预定目标，评价得分就越高4 2 。 小城镇宅基地置换经济可行性评价标准的确定中，涉及剑经济标准、政治标准和社会的发展 4 0 中国农业大学顾l 一学位论文 第三帝宅摹地冒换绎济可行忡评价体系构建 标准问题，需要统筹各方面因素综合制定评价标准。应该遵循以下几个原则：评价对象限于大城 市郊区的小城镇；评价标准确定要兼顾基础现状与发展速度；评价标准能够准确反映小城镇的实 际情况，并能够提供有效的激励；尽量做到量化易于操作。 依据以上原则，上文所提到的7 种确定标准的方法各自的优缺点表现在：直接判断法简单易 于操作且能够综合多方面因素，但是主观性较强：横向比较判断法能够确定评价对象本身在同类 对象中所处的水平，并提供有效激励，但各对象的特殊情况考虑不周；自我比较判断法能够得出 评价对象的发展规律和未来发展预测目标但没有与同类对象比较；政策判断法和目标判断法都 具有良好的可比性，同时数据具体、准确，又是量化指标，易于操作，但是政策判断只能局限在 一个评价等级，目标判断由于未来的不确定性和目标编制者的有限理性使其合理性受到影响。 综合考虑以上各方法及优缺点，本评价标准戍以宅基地置换后形成的经济和社会效益为基 础，按照经济标准、政治标准和社会发展标准，采用历史经验、政策标准、数理统计分析、专家 评估、公众印象等方法取得。 3 4 2 评价标准的确定 ( 1 ) 评语集的确定 查阅相关文献并与专家讨论确定评语集为 k = 等级i ，等级i i ，等级m ，等级，等级v ) 根据实际情况，各评价指标的评语集具体为k = f 弱，不强，一般，较强，强) 或者k = 不 适合，不很适合，一般，比较适合，很适合) 。 不同评价等级的分数如下表： 襄3 1 6 评价等级对应分值表 ( 2 ) 评价标准确定的过程 首先根据查阅文献、各地调研的实际情况、政策标准及我国小城镇的发展规律初步制定各评 价等级的区间，然后邀请专家根据经验进行修正，之后再根据专家修正及各不同发展程度的地区 的实际情况进行比较判断，再进行修正。如此经过反复几次修正及比较以达到标准的客观公正， 操作过程如下图3 2 所示： 4 1 中困农业大学硕 。学位论文 第 章宅基地冒换绎济可行件评价体系构建 ( 3 ) 评价指标区间划分 圈3 - 2 评价标准确定过程 表3 - 1 7 评价指标等级对应区间表 代码指标名称等级i等级i 【 等级l i i等级等级v 4 2 中国农业大学硕卜学位论文第三帝宅某地冒换纤济可行件评价体系构建 3 4 3 隶属函数的确定 小城镇宅基地置换经济可行性评价体系的指标分两种类型：一种是数据型指标，共1 3 种； 一种是评论型指标，共5 种。 ( 1 ) 数据指标的隶属函数 对数据型评价指标的分析是模糊隶属函数确定的关键。考察小城镇宅基地置换经济可行评价 指标发现，存在两类l ”i ：正向指标，即指标值越人评价结果越好的指标，分别是p 。、 、p 3 、 岛，、， 、p ，：，p 讲负向指标，即指标值越小评价结果越好的指标，分别是p 4 、 ，p 9 ，p 。 l 在上文对评价指标区间划分的基础上构造了指标的隶属函数。为计算方便，各指标均认为按 照线性变化，构造隶属函数如下： 若等级k ，k ，l ，= l ，2 ，1 3 ，以 ) 表示各指标隶属度，蜀表示等级 k 的下限，回表示等级| j 的上限； 对于正向指标： 10 2 ( t 1 ) ，= s i t ( 工，) = 旦群+ 。2 ( _ i 一1 ) s i j ， s ：公式( 3 9 ) 【o 2 kx i = s ； 版( ) = 0 2 k 五= 断 鬻挚+ o z 旷- ) 筇( t 墨 螂，珈， o 2 ( k - 1 ) x | = s ： 若薯等级i ，则1 1 ( ) = o ； 若x j 等级v ，则肛 ) = l 。 ( 2 ) 评论型指标的隶属函数 评论型数据指标在数据获取时一般将调查问卷的备选答案按照五级标度设计，在统计调查 结果时将各个等级的数据分类统计，计算出其各个等级评论得到的个数t 与整个调查对象的百分比 即为此项指标的隶属度。 3 5 模糊综合评价 确定了模糊隶属函数之后，需要从最低层开始逐一计算指标的隶属矩阵，最终得出关系矩阵 中国农业大学硕l 一学位论文第i 章宅幕地冒换绎济n r 行件评价体系构建 忡l ： j ，= k e ： k 噬置 是 ： 哌墨 公式( 3 1 1 ) 其中，k 为类指标的个数，该评价的k = 7 ；睨为第k 个类指标的权重集：也为第七个类指 标的隶属矩阵，足= q 1 1a k j = q 2 lq 2 2 晖h q ： a i m 为隶属度( p 为第七个类指标中项指标的个数， g 为评语集元素的个数，该评价的评语个数为5 t 即q = 5 ) 可由隶属函数计算得到。项指标的隶属矩阵依此类推。 综合评价结果为： q = w y = ( 啦，q 2 ，- ，q ，) 3 6 本章小结 当被评价对象被打分后，隶属度就 公式( 3 1 2 ) 本章在确立了评价体系的评价目标之后，建立评价指标体系，根据选取指标的科学性、系统 性、定性定量相结合等原则，从经济基础、提供就业能力、财政及资金平衡能力、土地资源，社 会稳定能力、管理创新能力、外部环境7 个方面，选取了1 8 个指标建立了小城镇宅基地置换经 济可行性评价指标体系。 采用定性与定量的分析法、专家咨询法、模糊综合评判法建立了小城镇宅基地置换经济可行 性的评价体系，得出了各指标的权重排序。7 个方面的对宅基地置换的经济可行性的影响从大判 小依次为：经济基础、提供就业能力、财政及资金平衡能力、土地资源、稳定社会能力、管理创 新能力和外部环境条件。 通过查阅国内各小城镇的各项指标情况，在咨询专家反复修正的基础上，得到评价标准，确 定了隶属函数，建立了模糊综合评价体系。 中同农业大学碗卜学位论文 第阴市毕明镇宅筚地冒换绎济评价分析 第四章华明镇宅基置换经济可行性评价分析 2 0 0 5 年天津市被国家发改委确定为贯彻国土资源部 2 0 0 5 1 2 0 7 号文土地挂钩项目的试点省 份。2 0 0 5 年末，天津市常务副市长黄兴国将东丽区的华明镇确定为天津市首批宅基地置换的试点 之一华明镇符合本文对研究对象的限制，属于大城市郊区，同时笔者参与了华明镇的经济社会 发展规划课题研究，对资料的获取有一定的便利条件。华明镇的宅基地置换一期工程已经完工， 以此为例验证评级体系的合理性具有一定的可信度。本章在明确了华明镇的经济社会概况后，运 用上一章建立的评价体系对其经济可行性进行评价，得出了华明镇进行宅基地置换的经济可行等 级，并对评价结果进行了分析。 4 1 华明镇宅基地置换经济社会现状 华明镇位于天津市东丽区中部，紧邻滨海新区该镇距北京市四环线1 3 0k m ，距天津市中心 区1 0k m ，距天津新港3 0k m ，距天沣国际机场5k a n ，距天津市外环线6 k m 。该镇2 0 0 1 年由赤 土镇和华明镇两镇合并而成。全镇总面积1 5 6 k m 2 ，现辖1 4 个行政村，总入口5 3 万人。随着经 济的发展。华明镇的农民从事工业、服务业的人员越来越多对土地的依附性日趋减弱，传统的 村庄功能在逐渐消失。农民对改善生存环境、提高生活质量具有强烈愿望。 4 1 1 经济基础 ( 1 ) 产业支撑力 华明镇于年代中后期开始大力发展以纸制品包装为主的乡镇企业，极人地促进了经济发 展，并逐步形成了以通讯电缆、纸制品包装、自行车、电控柜、印刷品和纺织等六大品牌为支柱 的工业格局。2 0 0 5 年，该镇完成地区g d p l 6 8 7 亿元，三次产业结构为：第一产业占6 0 4 ，第 二产业占4 6 9 5 ，第三产业占4 7 5 4 。 目前华明镇的工业已具备了相当的规模，到2 0 0 5 年，该镇拥有工业企业2 0 6 家。从业人员 6 0 0 0 人，尉定资产投资为6 9 亿元，工业总产值达剑1 8 6 亿元，实现r 1 ：业增加值7 9 亿元，销售 收入达到1 5 亿元。其中销售收入1 0 0 0 万以上的企业有2 8 家，占总数的2 2 。但是同时华明镇 工业二十几年来经历了由起步到鼎盛的发展阶段。如今，六人行业中绝大多数面i 临着衰退，不得 不进行产业的升级和转型。从产业链角度看，华明镇各行业中的企业主要分布在产业链的中下游 环节上，而且主要集中于某个环节上，形成配套生产的企业很少。 “十五”期间，该镇第三产业的增加值一直呈增长趋势其年均增长率为2 0 2 4 ；另外，“十 五”期间，该镇第三产业劳动力数总体呈增加趋势，丽其占全镇就业劳动力总数的比重也从2 0 0 1 年的3 0 9 8 上升为2 0 0 5 年的3 8 4 7 。截至到2 0 0 5 年底，华明镇第三产业的增加值到达8 0 1 9 5 万元。虽然华明镇的第三产业在总量上有了较大的发展，但是实际上该镇第三产业的基础还很薄 弱，产业内涵也较为传统，其主要类型是运输、批发零售业和餐饮业，另外还有一些是厂房和士 4 5 中国农业大学硕f 一学位论文第州章牛明镇宅草地冒换彝济评价分析 地租赁等。 ( 2 ) 财政能力 2 0 0 1 年华明镇开始实行新的财政体制，即“划分税种、核定基数、超收分成、短收抵扣”的 分税制财政体制。实施新的财政体制以后，华明镇的财政收入和支出都有了较大幅度的增长，对 小城镇建设具有极大的重要作用。但是，财政收入中上缴上级财政的比重很大，镇级可支配财力 较低。2 0 0 5 年，华明镇实现总的税收收入8 5 0 0 万元，镇本级财政收入4 4 6 7 万元，该镇财政收入 中除去上缴上级财政的2 5 8 3 万元，剩余可支配收入只有1 8 8 4 万元。在华明镇财政中，预算内 收入占到8 4 3 3 ；财政支出2 1 9 8 万元，其结构如图4 - l ，公共产品投入( 包括公益事业支出、 福利保障支出、教育事业支出和卫生事业支出) 占财政支出的7 7 4 1 2 就业需求 圈4 - 12 0 0 5 年华明镇财政支出结构 华明镇通过宅基换建设示范小城镇，未来将实现全镇村庄的全部整合。涉及到华明镇的1 1 个 村3 8 1 1 2 人、1 3 3 5 8 户，共有劳动力1 4 6 4 2 人，其中从事农业生产劳动3 9 9 2 人，如下图4 2 所示。 华明镇早在2 0 0 0 年开始了土地整合工作，目前华明镇大部分村庄完成了土地整合。原有农民收 入构成中，农业收入大约占到3 5 左右。就目前华明镇这1 1 个村的农民收入情况及户均收入情 况，如下表4 - l 所示，按照收入的最高水平，华明镇还需要提供3 5 亿5 5 亿的就业空间。 办t 范疰贳戌北十供北坨赵，f 南十馕永羊南坨胡张庄李场于 图4 - 22 0 0 5 年华明镇各村劳动力情况 中同农业大学硕卜学位论文第叫帝牛明镇宅幕地冒换绎济评价分析 裹4 i 华明镇各村收入水平 根据对华明镇产业支撑力的分析，华明镇的第二二产业主要集中于产业链的下游，劳动密集硭 产业较多，为华明镇的农业劳动力的转移提供了条件。但是农民缺乏就业技能、就业观念存在偏 差，为劳动力的就业增加了难度。 4 1 3 土地及资金平衡情况 ( 1 ) 土地资源 华明示范小城镇建设区总用地面积5 6 1 8 1 h m 2 ，其中利用现状建设用地面积为1 1 2 8 6h m 2 ， 需要新增建设用地4 4 8 9 5h m 2 ( 其中占用耕地3 5 8 5h m 2 ) 。将1 2 个村( 1 个为军粮城镇山岭子村) 全部迁入小城镇后，安置上述1 2 个村的村民只需占地1 8 1h m 2 ，可以为规划建设腾出建设指标 5 7 3h r n 2 。 按照小城镇试点建设占补平衡的要求麻将1 2 个搬迁村庄全部复星，但是考虑到华明镇重点 建设项目的需要，只对7 个村庄复垦，这7 个村庄建设用地4 2 6 7 9 b i n 2 ，5 个不复垦的村庄的建 设用地用于航空城建设、东丽华地区建设。本项目本着“综合治理，统一开发”的指导思想，在 对7 个村庄建设_ i j 地整理的同时，对村庄周边为利用地一并整理整理总j j 地面积5 2 6 9 0 h m 2 ， 按照8 5 的复垦率计算可整理出耕地4 5 2 0 7 h m 2 ，其中村庄建设用地刻整理出耕地面积3 6 2 7 7 h m 2 ，满足占补平衡要求。 新建的华明示范小城镇用地面积5 6 1 h m 2 ，用于安置还迁农民只需占地1 8 1 h m 2 市场运作开 发的土地1 6 7 h m 2 ，其他用地2 1 1 h 一。 ( 2 ) 资金平衡估算 华明镇的旧村拆建资金、新镇建设资金、村址复垦资金，房楼补换资金等刚性支出，在宅基 地置换之前经过认真测算得出以下资金需求，合计约3 6 亿元： 4 7 中国农业大学硕 学位论文第阴章牛明镇宅草地胥换绎济评价分析 袭4 - 2 城镇建设资金需求 资金需求项目金额( 万元) 非盈利性公建 5 7 2 城建配套工程 1 7 6 7 2 0 景舰工程1 7 l o o 换迁成本 2 1 0 3 0 0 l 拆2 补1 建工程配套费 9 2 1 5 83 4 0 6 8 5 5 征地费用3 8 2 2 7 5 合计3 5 8 3 5 7 5 华明镇以土地抵押的方式，向银行贷款2 6 亿元进行一期建设。以华明镇自身的土地出让收 益以及宅基地置换的建设用地指标收入，作为还款主要来源。以区政府财政补贴作为补充还款来 源。拟出让土地面积1 6 7h m 2 ，建筑面积2 7 2 3 0 m 2 ，按照1 4 0 0 ：y l m 2 价格计算，预计收益资金3 8 1 2 2 亿元 4 1 4 社会稳定 2 0 0 5 年9 月天津市发改委专门到华明镇召开1 0 个座谈会，入户1 0 0 多个进行民意调查。2 0 0 6 年7 月笔者参加的华明镇经济社会发展规划调研小组也到华明镇进行调研，访谈了1 1 个村庄， 5 0 余户村民。结果显示：9 8 的农认为是好事，没有宅基地换房就没有新村的建设。另外是政策， 农民人为确实能得到实惠。2 的人担心，主要指那些在村里居住，但不是村民经济组织成员，没 有地权的人 通过与村民的座谈发现：农民对宅基地换房基本上持赞同的态度。农民为什么支持这项改革 和探索，基本上基于以下理由：孩子们的教育水平得到提高。居跨生活质量得到了提高。 看病可以更方便了。从农户调查情况看，农民对新镇建设的关注主要不是能不能搞，丽是如何操 作。换言之，9 0 以上的农民支持宅基地换房的政策，但更加关心程序是否透明、办法是否合理、 补偿是否有利和利益能否保障等问题。 首先是对换房的具体办法存在各自的考虑，比如新盏房的折算问题，应得宅基地而未获指标 批准问题，大户几代同室希望换房后能够分居问题，双职工户或寄居单亲户问题等。还有些农户 对村干部的公平性表示担忧。另外，村与村之间因位置不同，也存在着互相攀比问题。 其次是补偿机制。一是原来的水、暖、垃圾处理等项目几乎不用付费，现在增加了上述各项 杂费和物业管理费，农民认为至少应有一个过渡期，过渡期内不应收费。二是搬迁要发生费用， 农民认为应由政府一次发放一定的安家费。三是公共用地问题如停车场的费用，农民认为居住 区公共用地由原农村公共建设用地转来，属于集体产权，农民使用不应收费，再如活动空间，农 民认为应照顾原来的农村生活习惯，提高单元楼的层高、加人单元楼之间的间距和适当增加活动 面积。 最后是长远利益问题。年轻人更关心就业，老年人更关心社保。农民希望，宅基地换房作为 4 8 中国农业大学硕十学位论文第阴章牛明镇宅幕地置换并济评价分析 一个手段，不仅带来居住空间的改变，更带来生活方式的改变。充分利用土地转换过程产生的收 益，逐步解决农民的就业和社保，实现由农民向居民的身份转换。 4 2 华明镇宅基地置换经济可行性评价分析 4 2 1 数据获取 通过实地调查。在华明镇统计部门获得相关数据入下： 袭4 3 华明镇宅基地置换经济可行性评价数据指标调查表( 2 0 0 5 年) 通过住华明镇进行农民调查问卷( 本次调查发放问卷5 0 份，回收问卷5 0 份，有效问卷4 6 份) 和政府部门调查问卷( 本次调查发放问卷1 5 份，回收问卷1 5 份。有效问卷1 5 份) 获得评 价性指标结果如下： 表4 - 4 华明镇宅基地置换经济可行性评价性指标调查表 指标非常满意比较满意一般不太满意非常不满意 农民对于补偿机制满意度05 0 3 0 2 0 0 公众参与满意度 1 6 7 5 83 1 67 8 3 0 指标非常健全比较健全一般小太健全非常小健全 新的社区管理机制健伞度 1 6 7 5 83 2 5 00 指标优越比较优越 一般落后非常落后 外部区位条件4 03 3 9 6 1 0 4 9 7 0 指标非常重视比较葶视 一般不太重视反对 上级荤视程度5 9 8 2 5 2 1 4 5 0 o 4 2 2 评价等级得分 根据第三章所确定的评价标准及隶属函数，华明镇各指标的对应区间及得分情况如表4 - 5 。 中同农业大学硕f 学位论文第阳章牛州镇宅幕地臂换绎济评价分析 表4 - 5 指标对应等级表 4 2 3 模糊综合评价 ( 1 ) 一级评价 设第f 个影响因素的因素集为 u = ( 坼l ，u t 2 c s l ) 公式( 4 一i ) 本模型中：u 经济基础：以提供就业能力； 以一财政及资金平衡能力： u 一土地资源基础； u 5 社会稳定能力；0 6 一管理创新能力；外部环境条件 每个因素集共有n 个因素 根据已经构造出的各因素的隶属函数，分别计算出评价对象的隶属矩阵： r = ( ) = l1 2 r mr m ，埘i ，埘2 5 r , 2 5 。-： 5 其中表示第f ( f = l ，2 ，7 ) 方面第，个因素( ，= l ，2 ，玎) 对f 等级七( 七= l ，2 ，5 ) 的隶属度。 根据获取数据计算得到各要素对应指标隶属矩阵如下： 蜀= 畔。曼，n ， r = n 曼2 ： r o00 4 1 6 00 、 f 00 00 6 4 40 、 墨= 10 0 0 0 1 0 0 0i ， r 4 = l0 0 0 01l 10 0 0 0 6 8 0 0 j1 00 00 6 2 0 0j f 0 000 6 50 1 恐= i ：。0 。0 。0 ：i ，氏= ( ：。0 8 3 ：；：；：；：； 100 20 30 5 0j f00 0 9 7 0 1 0 40 3 9 60 4 0 31 马2 【00 肿50 1 4 50 2 5 20 5 9 8j 。i o o j 权重矩阵形= ( ，m 2 ，) ，表示因素在第f 方面的权重，= l a r 为第f 方面 - i 的模糊综合评价矩阵。 j 彤尼= ( w ，1 ，垤， ( 1 2 2 2 ： 2碧i = 1 , 2 , 3 , 4 , 5 , 6 , 7 上述公式即模糊综合评价矩阵l = 的计算公式，r 为隶属矩阵，权重矩阵彬已经在第三章得 出，如下所示。 彤= ( o 7 1 20 2 8 8 ) ，= ( o 8 1 90 1 8 1 ) ，彤- - ( o 4 4 7 0 2 7 5 0 2 7 8 ) ， = ( 0 5 4 0 0 2 4 5 0 2 1 5 ) ，- - ( o 2 7 8 0 3 1 4o 1 8 0 0 2 2 8 ) ， 睨= ( 0 5 2 20 4 7 8 ) ，= ( 0 7 7 40 2 2 6 ) 。 模糊综合评价矩阵如下： 巧= 嵋墨= ( 。，- z 。z s s ) ( ：。曼，。7 1 8 ：) = ( 。s t 。- s 。) ， 规一化处理得( o 00 7 7 20 2 2 8 0 ) 。 y 1 3 晟大，则经济基础属于等级i ，等级描述为一般。 e = 岛= ( 。s ，9 。s ) ( ：。曼：) = ( 。t 。s 。) ， 5 1 嘞； r叫i y 3 = w 3 p b = ( 0 4 4 7 。z ，s 。2 ，s ， ；。莒6 。曼。，虽。 y 4 = w 4 r , = ( 0 5 4 0 眈4 s 眈柳 i ；i 剐 墨= 阡：恐= ( 。2 ，s o 。4o - s o o 2 z s ) l ：0 ：0 ：00 ：6 5 ：i r 0 、 100 2 0 30 50j k 嘶州o s ：2 ，s ) ( 警3 裟黧：期 耳= 马= ( 。，7 4 。：z s ) ( ：暑翟：鬈：三冀：习 中同农业大学硕f 一学位论文第阳章华研镇宅基地置换绎济评价分析 ( 2 ) 二级评价 二级综合模糊评价如下： y = k e k l e k k 000 7 7 20 2 2 80 o00 1 0 900 8 9 l 000 3 6 90 1 0 30 5 3 8 oo00 6 6 30 3 3 7 00 0 5 l0 0 7 50 3 2 70 5 4 7 o0 0 5 80 2 0 40 5 7 40 1 6 4 o0 0 7 60 1 1 3o 3 “0 4 4 7 在第三章已经得出，权重矩阵 w = ( o 2 7 1 0 2 1 60 1 9 50 1 5 0 o 0 8 l0 0 4 7 0 0 4 0 ) ，则 q = w e y - - ( o 2 7 1 o 2 1 6o 1 9 5o 1 5 0o 0 8 1o 0 4 70 0 4 0 1 = ( o o o l o0 3 2 30 2 4 9 o 4 1 8 ) ooo 7 7 2o 2 2 8o ooo 1 0 9o o 8 9 1 0oo 3 6 9 o 1 0 3o 5 3 8 0o oo 6