（政治经济学专业论文）我国房地产投资的就业效应研究.pdf

西南大学硕十学位论文 摘要 曼曼皇! ! 曼曼曼! ! ! 曼! 曼曼曼! 曼曼曼曼! 曼曼曼曼曼皇曼曼曼曼! 曼, - n i 皇曼曼曼! 皇曼! 皇曼鼍皇曼曼曼曼曼! ! 曼! 曼曼曼曼曼曼皇曼! 寰曼! 曼皇 我国房地产投资的就业效应研究 政治经济学专业硕士研究生龙峻 指导教师朱泽山教授 摘要 近年来，就业形势严峻一直是我国经济和社会发展面临的一大难题。我国一直把解 决好就业作为政府工作的重点内容之一，在发展经济的同时促进就业增长是构建社会主 义和谐社会的前提，也是重要任务。自从1 9 7 8 年改革开放以来，我国房地产业发展迅 速，已经成为国民经济的支柱性产业。房地产投资经过多年来的快速增长，既促进了国 民经济的发展，也带动了就业的增长。本文回顾了国外关于就业效应研究文献，以及我 国关于第三产业和房地产业就业效应的主要研究成果，在借鉴前人的研究成果和研究方 法的基础上，立足于我国就业实际状况，对我国房地产投资的就业效应进行了研究。研 究过程中运用逻辑推理方法进行理论分析，采用计量经济学方法进行实证分析，力图搞 清房地产投资就业效应的作用机制，找出提高房地产投资就业效应的方法和途径，以解 决我国现实中的就业问题。 文章共分为5 个部分：第1 章：“绪论”。主要说明论文的选题背景、选题意义、 文献综述，以及论文的研究思路和研究方法；第2 章： “房地产投资与就业的关系 。 对房地产投资的特性和影响因素进行了分析，从理论角度对房地产投资和就业关系进行 了分析；第3 章：“房地产投资就业效应的实证分析 。从实证角度对房地产投资就业 效应进行了分析，依次通过相关性分析、协整检验、误差修正模型分析，建立了房地产 投资就业效应模型，并与部分其他行业就业效应进行了对比：第4 章：“房地产业投资 面临的主要问题。首先是扩大房地产投资需求的原因，然后是房地产业发展面临的主 要问题；第5 章：“研究结论与政策建议 。本文认为，与国民经济发展水平相适应的 房地产投资的平稳增长和房地产需求的增长会促进就业的增长。最后，本文得出了三点 研究结论：第一，房地产投资与就业量两者之间存在高度的正相关性；第二，就业量与 房地产投资之间存在长期均衡关系，和其他行业相比，房地产投资的就业效应较大，且 仍有增长的空间；第三，当滞后期大于3 时，房地产投资的变化和就业量的变化存在相 互影响的因果关系。促进房地产业的健康发展，发挥房地产投资的就业效应，从四个方 面提出了建议：第一，把保持住宅建设的稳定增长与消化商品房空置面积以及抑制房价 过快上涨的工作结合起来；第二，进一步深化住房制度的改革，完善社会保障制度，把 两南大学硕十学位论文摘要 1 i ii l l 鼍曼! 曼曼曼! ! ! ! ! ! ! ! 蔓! 曼皇曼! 曼! 曼曼曼皇曼曼曼曼曼! 曼皇曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼皇曼曼曼鼍舅曼皇! 曼皇璺皇曼鼍曼! 曼曼曼曼鼍曼曼曼曼! ! ! 皇曼曼曼 房地产潜在需求转化为现实需求i 第三，完善法律环境，加强宏观调控，为房地产业的健 康发展提供法律保障；第四，按市场需求优化投资结构，保障房地产商品的质量。 关键词：房地产投资；就业效应；房地产业 两南大学硕十学位论文 a b s t r a c t a s t u d y o nt h ee m p l o y m e n te f f e c t so fr e a le s t a t e i n v e s t m e n ti nc h i n a p o l i t i c a le c o n o m i c s l o n g j u n s u p e r v i s o rp r o f e s s o r z h uz e s h a n a b s tr a c t i nr e c e n ty e a r s ，t h ee m p l o y m e n ts i t u a t i o ni s g r i mh a v eb e e nam a j o rp r o b l e mw h a t c h i n a se c o n o m i ca n ds o c i a ld e v e l o p m e n ti s f a c i n g o u rc o u n t r yh a sb e e nt os o l v et h e e m p l o y m e n tp r o b l e ma so n eo f t h ef o c u so fg o v e r n m e n tw o r k i nt h ed e v e l o p m e n to ft h e e c o n o m yw h i l ep r o m o t i n ge m p l o y m e n tg r o w t hi s ap r e r e q u i s i t ea n di m p o r t a n tt a s k so f b u i l d i n gas o c i a l i s th a r m o n i o u ss o c i e t y s i n c e1 9 7 8 ，t h er e f o r ma n do p e n i n gu p ，c h i n a sr e a l e s t a t ei n d u s t r yd e v e l o p e dr a p i d l y ，h a sb e c o m eap i l l a ri n d u s t r yo fn a t i o n a le c o n o m y t h e r a p i dg r o w t ho fr e a le s t a t ei n v e s t m e n to v e rt h ey e a r st op r o m o t et h ed e v e l o p m e n to fn a t i o n a l e c o n o m y ，a l s oc o n t r i b u t e dt oe m p l o y m e n tg r o w t h t h i sa r t i c l er e v i e w st h ee f f e c t so n e m p l o y m e n to ff o r e i g nl i t e r a t u r e ，a sw e l l 弱c h i n a st e r t i a r yi n d u s t r ya n dr e a le s t a t eo nt h e e m p l o y m e n te f f e c t so ft h em a i na c h i e v e m e n t so ft h ee a r l i e rr e s e a r c hi n t h er e f e r e n c ea n d r e s e a r c hm e t h o d sb a s e do nt h ea c t u a ls i t u a t i o no fe m p l o y m e n ti nc h i n a ，t h ee m p l o y m e n t e f f e c t so fr e a le s t a t ei n v e s t m e n ti nc h i n ah a sb e e ns t u d i e d u s i n gl o g i c a lr e a s o n i n gm e t h o d s o ft h e o r e t i c a la n a l y s i sa n du s i n ge c o n o m e t r i cm e t h o d so fe m p i r i c a la n a l y s i s ，t r y i n gt of i g u r e o u tt h ee m p l o y m e n te f f e c t so fr e a le s t a t ei n v e s t m e n tm e c h a n i s m s ，t oi d e n t i f yt h ee m p l o y m e n t e f f e c t so fi n c r e a s e dr e a le s t a t ei n v e s t m e n tw a y sa n dm e a n st oa d d r e s st h er e a l i t yo fo u r c o u n t r yo fe m p l o y m e n t t h ea r t i c l ei sd i v i d e di n t of i v ep a r t s ：c h a p t e r1 ：“i n t r o d u c t i o n ”e x p l a i nt h eb a c k g r o u n d o ft h em a j o rp a p e rt o p i c s ，t o p i c ss i g n i f i c a n c e ，l i t e r a t u r er e v i e wa n dr e s e a r c hp a p e ri d e a sa n d r e s e a r c hm e t h o d s c h a p t e r2 ：“r e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n de m p l o y m e n tr e l a t i o n s ”o fr e a l e s t a t ei n v e s t m e n tp r o p e r t i e sa n di n f l u e n c i n gf a c t o r sa r ea n a l y z e d ，f r o mat h e o r e t i c a lp o i n to f v i e wo ft h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n de m p l o y m e n t ，t oa n a l y z et h er e l a t i o n s h i p c h a p t e r3 ： “r e a le s t a t ei n v e s t m e n te f f e c to ft h ee m p i r i c a la n a l y s i s f r o mt h ee m p i r i c a lp o i n to fv i e wo f t h ee m p l o y m e n te f f e c t so fi n v e s t m e n ti nr e a le s t a t ei sa n a l y z e d ，f o l l o w e db yc o r r e l a t i o n a n a l y s i s ，c o i n t e g r a t i o n ，e r r o rc o r r e c t i o nm o d e la n a l y s i s ，t h ee m p l o y m e n te f f e c tm o d e lo fr e a l 西南大学硕十学位论文 a b s t r a c t e s t a t ei n v e s t m e n ta n de m p l o y m e n te f f e c t sw i t hs o m eo t h e ri n d u s t r i e sw e r ec o m p a r e d c h a p t e r 4 ：“t h em a i np r o b l e mf a c i n gt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t ”f i r s ti n t r o d u c e dt h er e a s o nf o rt h e e x p a n s i o no fr e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，t h e ns e to u tt h em a i np r o b l e m sf a c i n gt h er e a le s t a t e d e v e l o p m e n t c h a p t e r5 ：“r e s e a r c hf i n d i n g sa n dp o l i c yr e c o m m e n d a t i o n s ”t h i sp a p e ra r g u e s t h a tn a t i o n a le c o n o m i cd e v e l o p m e n tl e v e lo fs t e a d yg r o w t ho fr e a le s t a t ei n v e s t m e n t sa n dr e a l e s t a t ed e m a n dg r o w t hw i l lp r o m o t ee m p l o y m e n tg r o w t h f i n a l l y ，t h r e ec o n c l u s i o n so b t a i n e d ： f i r s t ，t h ev o l u m eo fr e a l e s t a t ei n v e s t m e n ta n de m p l o y m e n tb e t w e e nt h eh i g hp o s i t i v e c o r r e l a t i o ne x i s t s s e c o n d ，t h ea m o u n to fe m p l o y m e n ta n dr e a le s t a t ei n v e s t m e n tl o n g t e r m e q u i l i b r i u mr e l a t i o n s h i pb e t w e e n ，a n dc o m p a r e d w i t ho t h e ri n d u s t r i e s ，t h ee m p l o y m e n te f f e c t s o fl a r g er e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，a n dt h e r ei ss t i l lr o o mf o rg r o w t h t h i r d ，w h e nt h el a gi s g r e a t e rt h a n3 ，c h a n g e si nr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n de m p l o y m e n tc h a n g e si nt h ea m o u n to f i n t e r a c t i o nt h e r ei sac a u s a lr e l a t i o n s h i p t op r o m o t et h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e a n dt o p l a y t h e e m p l o y m e n t e f f e c t so fr e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，t h ea r t i c l em a d e r e c o m m e n d a t i o n si nf o u ra r e a s ：f i r s t ，t om a i n t a i nas t e a d yg r o w t hi nh o u s i n gc o n s t r u c t i o na n d v a c a n tc o m m e r c i a lh o u s i n ga r e a ，a n di n h i b i t i o no fd i g e s t i v eh o u s i n gp r i c e sc o m b i n e dw o r k s e c o n d ，t of u r t h e rd e e p e nt h er e f o r mo fh o u s i n gs y s t e m ，a n di m p r o v et h es o c i a ls e c u r i t y s y s t e m ，p u t t i n gt h ep o t e n t i a ld e m a n d i n t o r e a le s t a t en e e d s t h i r d , i m p r o v et h el e g a l e n v i r o n m e n t ，a n ds t r e n g t h e nm a c r o e c o n o m i cc o n t r o l ，p r o v i d i n gl e g a lg u a r a n t e ef o r t h e h e a l t h yo ft h er e a l e s t a t ei n d u s t r y f o u r t h ，a c c o r d i n gt om a r k e td e m a n d ，o p t i m i z et h e i n v e s t m e n ts t r u c t u r et oe n s u r et h eq u a l i t yo fr e a le s t a t ep r o d u c t s k e y w o r d s ：r e a le s t a t ei n v e s t m e n t e m p l o y m e n te f f e c t s r e a le s t a t e i v 独创性声明 本人提交的学位论文是在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。论文中引用他人已经发表或出版过的研究成果，文中已加 了特别标注。对本研究及学位论文撰写曾做出贡献的老师、朋友、同 仁在文中作了明确说明并表示衷心感谢。 学位论文作者：7 五峻 签字日期： 劲f 。年否月7 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解西南大学有关保留、使用学位论文的规 定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允 许论文被查阅和借阅。本人授权西南大学研究生院( 筹) 可以将学位 论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩 印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书，本论文：囹不保密， 口保密期限至年月止) 。 学位论文作者签名：7 立 峻 签字日期：加9 年占月7 日 导师签名：印卒也 签字日期：z 口。年月g 日 两南大学硕十学位论文第1 章绪论 第1 章绪论 1 1 选题背景及意义 1 1 1 选题背景 自从1 9 7 8 年改革开放以来，房地产业发展相当迅速，已经成为国民经济的支柱性 产业。房地产投资在固定资产投资中所占的比例呈加大趋势，1 9 8 6 年房地产投资占全部 投资的比重仅为3 2 ，而1 9 9 8 年上升为1 2 7 ，2 0 0 7 年达到1 7 6 。房地产投资不仅 推动了国民经济的增长，也直接或间接地解决了部分劳动力的就业。就和房地产业密切 相关的建筑业而言，房地产业的发展带来建筑业的兴旺，而建筑业的发展又需要大量的 劳动力。据北京市测算，每增加1 0 0 0 0 平方米的建筑任务，可直接和间接增加就业人数 1 0 0 0 人；据四川省统计局的测算，1 9 9 8 年四川省仅新增城镇住宅投资就直接或间接解 决了6 0 万人的就业问题。我国对房地产相关领域的研究还处于起步阶段，还有很多的 理论问题没有解决。而在研究房地产的文献中，大多是从房地产对经济增长的角度去研 究，研究房地产与就业关系的文献较少。而在此前对房地产与就业的研究中，多是从逻 辑推理角度去分析，在实证方面研究相对偏少，需要进一步深入研究。 1 1 2 选题意义 ( 一) 就业问题是经济学研究的核心问题，房地产业成为国民经济的支柱产业，把 房地产业和就业结合起来研究有助于解决现实中的就业问题。长期以来，就业问题就是 宏观经济学研究的基本问题之一。从西方国家的发展来看，就业问题一直是经济发展的 中心问题，在实现经济增长的同时较好地解决就业，保持社会稳定是各国政府的重要任 务，也是难题。在西方很多国家，房地产业都被列为国民经济的支柱产业。房地产业对 相关产业的拉动是全方位、多角度的，它从生产、流通、消费三个环节上拉动经济增长， 同时直接或间接地促进了就业。 我国就业压力非常沉重。就业问题是我国现代化进程中遇到的一个棘手的经济和社 会问题，它不仅关系到中国经济健康持续稳定的发展，而且关系到广大人民生活质量的 提升以及社会的和谐稳定，是“民生之本”。经过二十多年的发展，房地产业已经成为我 国国民经济的支柱产业。2 0 0 3 年8 月，国务院印发的国务院关于促进房地产市场持续 健康发展的通知( 国发 2 0 0 3 1 8 号) 明确指出：“房地产业关联度高，带动力强， 已经成为国民经济的支柱产业。”房地产投资的稳定增长不仅会促进房地产业本身就业 人数的增长，还会带动相关行业如建筑业、交通运输业等就业人数的增加。因此，立题 研究我国房地产投资的就业效应，搞清房地产投资与就业的内在联系，对于解决我国面 临的就业问题具有十分重要的现实意义。 两南人学硕十学付论文第1 章绪论 ( 二) 研究我国房地产投资的就业效应对于制定有关政策的意义。从理论角度分析 房地产与就业的关系可以理清实逻辑关系，对房地产投资的就业效应进行实证分析能够 更客观地反映实际问题，将两者结合起来考虑得出的结论更客观，真实。根据得出的结 论既可以制定相应的房地产政策以促进房地产业的健康发展，还可以制定相关的就业政 策以促进就业从而缓解我国的就业压力。 1 2 文献综述 1 2 1 国外关于就业效应的研究述评 房地产业属于第三产业。早在2 0 世纪3 0 年代，国外的经济学者就注意到了第三 产业( 服务业) 的就业效应。英国经济学家a 费希尔在其所著的安全与进步的冲突 一书中，通过对各国经济发展史深入地考察和分析，将产业划分为农业和畜牧业、工业、 服务业三大类，并指出二十世纪初期的主要特征是：旅游、娱乐服务、文化艺术、卫生 保健、教育和科研的从业人数和国民收入迅速增加。同时，服务业内部也在不断地分化， 形成各类新兴的服务行业。他进一步指出，生产机构的变化表现为各种人力、物力资源 将不断地从农业转向工业，再从工业转向服务业。 克拉克( 1 9 4 0 ) 整理和分析了2 0 多个国家的各部门劳动力投入和总产出的时间序 列数据，提出了就业在三次产业之间分布的结构变化理论。克拉克发现，一个国家从事 三次产业的就业比重，会随着经济的发展，人均国民收入的提高而变化：农业就业比重 急剧下降，制造业就业比重与经济增长同步，但通常在接近4 0 时稳定下来，而服务业 的就业效应则不断增长。在更早的1 6 7 6 年，威廉配第在政治算术一书中就有相类 似的表述：“制造业的收益比农民多得多，而商业的收益又比制造业多得多一，收入 的差异将促使劳动力不断地从第一产业转向第二产业、第三产业。由于他们二人的研究 结论非常一致，经济学界把随着经济的发展，劳动力在三次产业之间按顺次转移的规律 称为“配第一克拉克定理”。四 2 0 世纪6 0 年代，美国经济学家西蒙库兹涅茨在配第一克拉克定理的基础上，通过 实证研究，发现第三产业的就业效应十分显著。研究表明：随着工业化的推进，第一产 业就业比重显著下降，第二、三产业就业比重呈现上升的趋势。但是，第二产业就业比 注：国家统计局2 0 0 3 年5 月颁布的三次产业划分规定对三次产业的划分进行了重新定义。新标准中，第一产 业包括农、林、牧、渔业；第二产业包括采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产供应业，建筑业；第三产业包括 第一、第二产业以外的其他产业，具体包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和 零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境 和公共设旋管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管 理和社会组织，国际组织等。本文将“服务业”简单等同于“第三产业”。 参见陈宪，程大中：黏合剂：全球产业与市场整合中的服务贸易，上海社会科学院出版社，2 0 0 1 年版，第2 4 页。 陈宪：国际服务贸易原理、政策、产业，上海：立信会计出版社，2 0 0 1 ：5 7 7 8 。 2 两南大学硕十学何论文 第1 章绪论 重的上升幅度明显低于第一产业就业比重的下降幅度，这表明，有相当大部分的劳动力 转移到了第三产业n 1 。霍利斯钱纳里等人在更近时间和更大范围的研究，进一步证实 了库兹涅茨的上述发现。他们指出，结构的变动的一个重要的特征，从劳动力资源的在 配置模式看存在两个特点：第一，与农业产值比重下降的幅度相比，农业劳动力份额的 下降存在着明显的滞后现象；第二，制造业就业的增长，大大落后于农业就业的下降。 这表明，在工业化及结构变动过程中，劳动力的转移主要发生在农业与服务业之间2 1 。 以上理论主要是从产业结构的角度来研究第三产业的就业效应，重点是归纳第三产 业的产出比重和就业比重提高的趋势特征，而并没有单独以第三产业中的房地产业为对 象去研究房地产投资的就业效应，因而对房地产投资的就业效应研究不深入。 1 2 2 我国关于第三产业和房地产业就业效应的主要研究成果 一些学者主张第三产业( 服务业) 可以吸纳更多的就业，要大力推进第三产业的发 展。面对当前我国沉重的就业压力，流行的观点认为，发展第三产业能够扩大就业，降 低失业率。江小涓、李辉计算出“2 0 0 2 年与1 9 7 8 年相比，服务业就业人数从4 8 9 0 万人增 加到了2 1 1 亿人，新吸纳就业1 6 2 亿人，占非农产业全部新增就业人数的6 5 。陈自 芳从第三产业发展现状出发，认为“第三产业目前存在的总量滞后、结构性滞后和增长 速度滞后的突出矛盾己经构成产业升级和迈向现代化的瓶颈约束”，因此，“着眼于未 来，要建立能够与日、德那样的发达国家相竞争的产业层次，就必须建立与发达国家相 一致的第三产业高层次供给。打破第三产业低度供给的瓶颈势在必行。杨伟民( 2 0 0 3 ) 认为，中国特殊的工业化模式将使中国直接进入第一、二产业下降和第三产业上升的阶 段，此时期服务业的就业潜力十分巨大，所以要积极发展服务业，以促进就业的增长。 宋湛通过分析2 0 0 3 年世界发展指数报告比较得出：“我国的工业和制造业比重在全世界是 比较高的，有很大的调整产业结构的空间。即：降低对就业吸纳力较弱的工业的比重，提 高就业弹性较高的第三产业的比重，可增加就业。 刘辉群( 2 0 0 5 ) 将第三产业的就业效应分为我国服务业的显性就业效应和隐性就业 效应，其结论是第三产业对就业吸纳的总效应非常强劲。他认为，“第三产业对就业的 效应，远不只表现在其自身的就业效应上，更深层次的作用则体现在它的就业带动效应， 即隐性的就业效应上。因此，第三产业对就业的效应表现为显性与隐性效应的综合效 应。【3 1 他指出了房地产业具有明显的隐性就业效应。房地产业的产出乘数在1 5 以上， 带动经济发展和就业的潜力较大，应该成为重点发展的对象行业之一。 张春煜、喻桂华( 2 0 0 4 ) 对第三产业中不同行业的就业弹性进行了分析，认为房地 江小涓，李辉：服务业与中国经济：相关性和加快增长的潜力 ，经济研究，2 0 0 4 年第1 期。 o 陈自芳：经济增长与第三产业瓶颈，经济学家，2 0 0 1 年第3 期。 宋湛：影响我国非农产业就业的三种效应分析，人口与经济，2 0 0 5 年第5 期。 3 西南大学硕+ 学位论文第1 章绪论 产业是吸纳就业最多同时也是符合结构升级的行业，并建议采取措施鼓励发展如房地产 业、社会服务业等劳动驱动型的行业，以多吸收劳动力4 1 。 田霄燕( 2 0 0 3 ) 对我国房地产业的就业“乘数效应”做了分析。她建立线性回归模型 对房地产创造就业能力进行了数量分析，发现房地产业不仅具有稳定增长的直接吸纳就 业能力，而且具有引致就业的间接“乘数效应”，即由于房地产业具有较强的关联作用， 拉动相关产业的发展，从而引致直接就业数量几倍的增加巧1 。 这些研究大多是以第三产业( 服务业) 为研究对象，仅把房地产业作为其中的一个子 行业加以分析，因此对房地产业的研究并不深入。本文将借鉴国内外既有文献的研究思 路和研究方法，以房地产业为研究对象，从房地产投资的角度去深入研究其带来的就业 效应。 1 3 研究思路 本文的研究思路大致如下： 首先对国内外第三产业或房地产业就业效应理论进行回顾；然后对房地产投资和就 业的关系进行了理论分析；接着是房地产投资就业效应的实证分析，建立了房地产投资 就业效应的模型；再分析了房地产业投资扩大的障碍和面临的主要问题；最后综合以上 的各方面因素作出了结论并给出了政策建议。 1 4 主要研究方法 在研究过程中，运用逻辑推理对房地产和就业的关系进行了理论分析；运用统计分 析方法中的相关性分析法来分析房地产投资与就业量之间的相关程度；采用了计量中的 协整、g r a n g e r 因果检验等理论对房地产投资与就业进行了实证分析，建立了我国房地 产投资的就业效应模型；运用比较分析法把房地产投资的就业效应和其它一些行业的就 业效应进行了对比，作出判断并得出结论。 4 西南大学硕十学伊论文笫2 章房地产投资与就业的关系 曼m i ii ,。i i i i i i i 曼曼曼曼! ! ! ! ! 曼曼曼皇曼! 曼! ! 曼曼曼! ! 曼璺 第2 章房地产投资与就业的关系 2 1 房地产投资 房地产投资，是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断地将资本投入到房 地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为。也就是说，房地产投资活动一般 存在着房地产实业投资和房地产金融投资两大类。前者主要是将资本投入到房地产开 发、经营、中介服务及物业管理服务等经济活动上；后者则是通过购买房地产证券( 股 票或债券) 来达到进行房地产投资活动的目的砺1 。本文所研究的房地产投资是指房地 产实业投资。 2 1 1 房地产投资的特性 ( 一) 房地产投资金额大，投资回收期长 房地产是一种不动产，具有耐用性，在正常情况下，房地产价格构成中的地价具 有不断上涨的趋势。这是因为一方面，土地是大自然的产物，具有稀缺性，它的供给对 于人类来说是一个有限的固定量，其供给弹性趋近于零；另一方面，人类对土地的需求 却是与日俱增，尤其在城市。房地产市场上往往会呈现出需求大于供给的现象，而且这 种供求矛盾会越来越尖锐，从而使房地产价格尤其是地价处于一种不断上升的趋势，在 使房地产投资成为一种增值潜力巨大的投资的同时，也使房地产投资成为一种所需资金 较大的投资。 房地产投资资金的回收期较长主要是因为：第一，房地产投资不是一个简单的购 买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约。一般来说，房地产市场是由地产市 场、房地产开发市场、建筑施工市场、房地产物业交易租赁市场、房地产金融市场等相 互联系的部分组成。投资者要进行房地产投资，往往要依次经过这些市场，才能完成资 金的循环，实现投资收益；第二，房地产市场本身是一个很复杂的市场，其投资所要求 的技术经济复杂性是很高的，故一般投资者须聘请专业人员来进行有关的工作，才能完 成交易。从而房地产投资、交易活动完成所需的时间就较长。第三，房地产投资一部分 ( 有时是很大一部分) 是靠收取房地产租金来完成的。 ( 二) 房地产投资可以获取多重收益，具有较高的投资回报率 房地产是房产和地产紧密结合为一个有机整体的总称，地产可以脱离房产而独立存 在，而房产则无法脱离土地而单独存在。通常所说的房地产价格既包含了房产的价格， 又包含了地产的价格。由于土地的稀缺性，地价具有不断增长的趋势，常常在房地产价 格上涨中占据中心地位。房地产投资回报率高，往往是在某一时期内主要因为地价的快 速上涨导致房地产价格快速上涨而获得的。 5 两南火学硕十学何论文第2 章房地产投资与就业的关系 房地产投资可以获得以下多重收益： ( 1 ) 房地产租金收益。房地产租金收益是指房地产投资者把购置来的房地产不作 自用而出租给他人使用所获得的收益。虽然从理论上说，租金是对购置房地产的一种补 偿，当租金额与购置房地产费用等值时，房地产的价值可视为消失。但实际上并非如此， 因为在房地产出租时，往往在等值收回购置房地产费用后，房屋仍然可以使用，房屋的 价值仍可视为存在，并以此在相当长的时间内获得租金。 ( 2 ) 房地产销售收益。房地产销售收益有两种情况：一是房地产商将房地产商品 卖给房地产投资者获得的销售收益；二是房地产所有者( 不包括房地产商) 将其持有的 房地产商品卖给其他房地产投资者所获得的销售收益。随着我国住房制度的改革以及住 房商品化、市场化进程的加快，房地产消费占居民家庭整个消费支出和整个经济总量的 比重会不断增大，从而使房地产销售的比重及房地产销售收益大大上升。 ( 3 ) 运用房地产抵押贷款负责经营所获得的收益。房地产是一种不动产，较其他 投资形式更容易取得抵押贷款，进行负债经营。因此，只要投资者将负债风险控制在合 理幅度内，就可扩大投资经营规模，提高自有资金的投资收益率，从而取得更多的收益。 ( 三) 房地产投资存在较高的风险性 房地产投资主要有以下六种风险： ( 1 ) 市场风险。市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资 者带来的风险。主要包括：流动性风险、通货膨胀风险和利率风险。流动性风险表现在： 首先房地产作为一种特殊的商品，其交易的完成只能是所有权或使用权的转移，而实体 是不能移动的；其次，房地产价值量大、占用资金多的特点，也决定了房地产交易的完 成需要一个相当长的时间过程。所以，投资于房地产的资金流动性差，变现能力弱。通 货膨胀风险在于：通货膨胀使货币购买力下降，这产生两个后果，一个是市场需求下降， 房地产投资变现困难，另一个是实际投资收益小于名义投资收益。利率的变化对房地产 投资者主要有两方面的影响作用：一是对房地产实际价值的影响。一般地，使用高利率 折现，会降低投资者的净现值收益；二是对房地产债务资金成本的影响。一般地，贷款 利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。 ( 2 ) 经营风险。经营风险与企业的经营管理水平及内外部经营条件有关。经营风 险体现在开发投资成本、项目投资决策、销售、价格等多个方面。比如，投资者决策失 误使开发出来的房地产销售不出去，或者成本、工期控制不严，导致开发成本上升，盈 利下降。消费者偏好的改变或竞争对手状况的变化，有可能使房地产出现滞销，价格下 降，利润减少。 ( 3 ) 财务风险。财务风险即债务清偿风险，是由负债引起的。产生财务风险的原 因主要有：一是购房者因种种原因未能在约定的预期内支付购房款而使致房地产投资者 的资金周转发生严重危机，直至无法实现其正常收益。二是投资者运用财务杠杆，即大 6 两南人学硕十学位论文第2 章房地产投资与就业的关系 量地使用贷款，实施负债经营。这种经营方式虽然拓展了投资的利润空间，但同时也增 大了投资的不确定性，加大了收不抵支、收不抵债的可能性。 ( 4 ) 社会风险。社会风险是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产 需求及价格的涨跌而造成的风险。例如，当国家政治局势稳定，经济发展处于高涨期时， 其房地产价格上涨；而当政治局势不稳定和经济处于衰退期时，则会造成房地产需求下 降和房地产价格的急剧下跌。 ( 5 ) 政策风险。政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策 变化而给投资者带来的损失。房地产投资是一项政策性极强的业务，它受多种政策的影 响和制约，例如投资政策、金融政策、产业政策、房地产管理政策和财税政策等。在一 定程度上，这些政策会对房地产投资者收益目标的实现产生非常重大的影响，甚至会对 房地产业的发展具有决定性的影响作用。 ( 6 ) 自然风险。自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变 化( 如地震、洪水、火灾、暴风雪、滑坡、冰雹等) 而给投资者带来损失的可能性。这 些灾害因素又被称为不可抗拒因素，其一旦发生，就必然会形成对房地产业的巨大破坏， 从而给投资者带来很大的损失。 2 1 2 房地产投资的主要影响因素 ( 一) 区位因素 区位因素是影响房地产投资的一个重要因素。在房地产投资中，地产是第一位的， 房产是第二位的。房地产具有保值增值的作用，很大程度上是因为土地的增值。土地增 值潜力的大小、利用效果的好坏程度，都与区位密切相关，不同的区域或位置的房地产 价格常常会有很大的差异。可见，区位因素的优劣对于房地产投资的重要性。 ( - - ) 经济增长因素 房地产投资是国民经济的重要组成部分，它的增长与国民经济的增长息息相关。当 经济增长速度快时，房地产投资会迅速增加；反之，当经济增长缓慢或经济萧条时，房 地产投资也会出现明显的回落。 ( 三) 政策因素 影响房地产投资的主要政策因素有：宏观经济政策、政府的土地供应政策、金融计 划和财政政策、税收政策、法律制度、房地产政策，等等。房地产业的周期波动与宏观 经济形势密切相关，宏观经济政策必然会对房地产业的发展和投资活动产生很大影响。 由于房地产在社会经济活动中的重要性，政府常常会出台新的政策措施，以调整房地产 商品在生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系，这些措施会对房地产投资 产生影响。政府在土地供给、住房、金融、财政税收等方面政策的变更，均会对房地产 的市场价值、对房地产投资的经济效果以及发展规模、增长速度产生影响。 7 西南火学硕十学侮论文第2 章房地产投资与就业的关系 ( 四) 市场因素 影响房地产投资的主要市场因素是市场需求和市场规模。市场需求量的大小是房地 产业发展的前提条件。市场需求和市场规模对房地产投资将产生正向的影响，即市场需 求越大、市场规模越大，房地产投资规模也就越大。 ( 五) 城市化进程 城市化进程的加快，会呈现出非城市人口向城市的大规模转移，城市规模越来越大， 新城市不断涌现，从而产生对城市用地用房不断增长的需求。同时，旧区的城市改造也 会推动住宅业的发展。大中城市旧区改造中的房屋拆迁会引起投资和需求的双重效应。 因此，城市化进程是推动房地产投资加快发展的巨大动力。 ( 六) 基础设施因素 基础设施包括经济基础设施和社会基础设施。经济基础设施是指永久行的工程建筑 物、设备、设施和它们所提供的为居民所用和用于经济生产的服务。它涵盖了交通运输、 通讯、电力、水利、和市政基础设施。经济基础设施以外的其他基础设施定义为社会基 础设施，它通常包括科研、文教、医疗保健等方面的内容。基础设施是房地产投资的硬 件环境，基础设施的完善与否，直接影响区域物业价值。 2 2 房地产投资与就业 与房地产业相关的产业有几十种。按部门可以分成建材业、建筑设备工业、冶金、 化工、森工、机械、仪表等，这些都是房地产业的上游产业，房地产业需要他们提供各 种原材料。相关的产业有建筑业、监理等中介服务业。下游产业有装饰、装修业、电器、 家具业，旅游、园林、运输、商业等。房地产投资不仅使房地产业发展，还会促进相关 产业的发展。据统计，1 9 9 5 年我国城乡住宅建设耗用了全国年产量中1 4 的钢材，4 7 的水泥，2 0 的木材和4 0 的玻璃。没有房地产业的顺利发展，同房地产业相关的各产 业的发展就会因需求不足而衰退。房地产业不仅可以带动相关产业发展，还可以促进社 会就业。 2 2 1 扩大房地产投资有利于增加就业岗位 房地产投资不仅可以直接增加房地产业的就业岗位，还能够为相关的行业提供更多 的就业岗位。根据韩国、巴基斯坦、印度和墨西哥等国家的统计，房地产业每投资一 万美元可为社会提供1 4 个就业岗位。1 9 8 8 年，美国每1 0 0 万美元的新工程能够创造4 9 个就业岗位。在5 0 6 0 年代，日本建筑业每进行一套建筑施工产品的生产，能够导致 上百倍的就业效应。根据北京市的测算，每增加1 万平方米的建筑生产，可直接增加就 业岗位1 0 0 0 人。 o 谢经荣，吕萍，乔志敏：房地产经济学，北京：中国人民大学出版社，2 0 0 2 ：1 9 2 0 。 8 两南大学硕+ 学侮论文第2 章房地产投资与就、i k 的关系 房地产业不仅直接增加就业岗位，同时还通过其产业链增加相关产业的就业。拿和 房地产业关联度最高的建筑业来说，按照每亿元住宅投资与施工面积1 ：1 6 7 测算，若 新增5 0 0 亿元住宅投资，就可以增加8 3 9 0 万平方米的施工面积，而完成一万平方米施 工面积需要从业人员1 6 7 人，由此推算，可以安排就业人员1 4 0 万人。考虑到建筑业对 国民经济其他行业的带动作用，依据投入产出模型测算，建筑业每生产1 亿元产品，需 要直接消耗0 6 4 亿元的工业产品，还可以带动0 0 4 亿元的商品销售。由于工商两大行 业工作量增加，则可解决更多的就业岗位。截至2 0 0 7 年底，房地产业直接就业人员1 6 6 5 万，与房地产业密切相关的建筑业就业人员1 0 5 0 8 万人，交通运输、仓储和邮政业就业 人员6 2 3 1 万人，租赁和商务服务业就业人员2 4 7 2 万人，住宿和餐饮业就业人员1 8 5 8 万人。 2 2 2 我国房地产投资的不同阶段及就业状况 我国房地产投资与房地产业发展的各个阶段是紧密联系的。房地产业受宏观经济周 期波动的影响，自身也呈现周期循环现象。房地产业的周期波动与宏观经会面临调整， 增速放慢。 我国房地产业的发展历程大体上可划分为以下五个阶段： ( 一) 起步阶段。从1 9 7 8 年至1 9 9 1 年，随着