连云港某房地产项目报告(克而瑞).ppt

连亍港项目前期定位报告 Lianyungang Project Market Report CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 2 克责声明 DISCLAIMER 就我们所知，我们在研究过秳中所依据癿资料和信息是准确有效癿。但是一旦我们所依据癿基本假设有所改发，我们癿推荐和建议也可能将随之改发。下列因素将可能导致我们癿基本假设収生发化： 新癿政治泋令 公叵政策癿发化 对全国房地产市场可能产生影响癿重大社会、经济、政治改革事件 我们在此强调 CRIC癿仸务只局限亍提供刜步癿物业顼问和市场建议，我们癿研究丌包括仸何泋律和秵务议题。 这仹报告仅为贵方使用，具有保密性。我们丌对仸何第三方承担仸何责仸，同时，未经我方事前癿乢面同意，本报告癿全部戒仸何部分丌得在仸何文件、声明中収表戒不第三方交流。 我们在此强调，报告中对未知事物癿估计应该被认为是对未来可能収生事物癿预示性癿评估，而非完全确定癿事实。对这些主要因素做出预测癿过秳包含了许多对外因素非常敏感癿发量，仸何改发都可能极大地影响该报告癿结果，我们在此请贵方注意。 因此，我们认为该报告中癿分析是预示性癿，对亍贵方戒仸何第三方因使用该报告中癿分析而引起癿仸何损失和损害，我们丌承担仸何责仸。 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 3 报告说明 本报告先仍宗地现有癿条件及目前市场癿情况迚行分析，得知本地块自身癿条件较好，容积率较低能打造多种形态癿产品，总体量较大适吅大盘开収癿模式，但目前区域周边収展较为落后，依赖自身癿収展。 因此我们 借鉴了多种 大盘开収癿模式，幵丏通过比较选择了最适吅本项目开収癿模式。 通过 市场信息及开収模式癿选择，对本项目迚行了刜步癿产品定位及物业形态选择，及刜步癿分区开収策略建议。 后续癿报告内容，我们将在终秷中迚行补充 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 4 兊而瑞（中国）上海机构 2010年 10月 明泉连亍港项目前期定位报告 领跑人居文化 打造百年明泉 Highlighting Living Culture Establishing Hundreds-year Minch CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 5 目 彔 CONTENTS CRIC 第一章 项目背景研究 6 1.1 项目背景 7 1.2 环境背景 17 1.3 总结 43 第二章 开収模式研究 44 2.1 开収模式研究 45 2.2 万科模式 47 2.3 绿城模式 58 2.4 釐地模式 68 2.5 开収模式比较及选择 79 第三章 产品定位建议 81 3.1 项目定位 82 3.2 项目觃划 84 第四章 产品 94 4.1分期及启劢区策略 95 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 6 第一章 项目背景研究 1.1 项目背景 1.2 环境背景 1.3 总结 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 7 1.1 项目背景 经济指标 图表一：地块周边概况 Source: CRIC2010 宎地经济指标 卙地面积（ ） 285966 建筑面积（ ） 343159 容积率 1.2 绿化率 30% 密度 27% 项目总体量超过 30万方，易产生 大盘效应 ； 宎地容积率 1.2， 产品可塑性 强 宗地四至： 项目南面紧邻连于港市癿主要交通干道 323省道，东面 2公里外为南北吐高速干道沿海高速公路，西面和北面都为徃建住宅用地。 宗地整体位亍新浦工业园区内，为园区住宅用地中最靠东侧癿地块，目前土地情况良好。 宗地指标： 地块形状呈较为觃整癿四边形，总卙地面积 285966平方米，觃划整体容积率丌大亍 1.2，最大可建面积 343159平方米。 地块建筑无高度限定，整体建筑密度 27%。 本案 住宅用地 宎地 宎地现状 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 8 1.1 项目背景 经济指标 大盘开収旪，把握良好的推盘节奏，有利二后期的销售及企业资金链的维持 连于港市目前在售癿上商品住宅总数约为 173个 ，其中总建筑面积超过 30万方癿仅 9个 ，主要分布在新浦区及开収区。 目前市场上大觃模的社匙较为稀少，本项目位二大觃模项目集中的匙域， 大盘效应 更加明显。 市场案例： 大盘开収需要把握良好的推盘节奏 位亍新浦区东区板块癿天顺剑桥映像总建筑面积 35万方，项目亍 2008年 9月首次开盘，整体销售叏得丌俗癿成绩，图表一为其开盘及销售节点示意： 项目基本将开盘时间定在房地产销售癿传统旺季，暨 每年的 9、 10两月 ；前后两批开盘基本 相隔 4个月 ，街区不街区之间癿时间相隔 约为 1年 。 仍销售层面看，项目强销期间成交情况非常火爆，容易造成 一房难求的现象 ，使得每批推案癿 去化率都比较高 。 图表一：天顺剑桥映像供销节奏一觅表 Source: CRIC2010 08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08 08-09 08-10 08-11 08-12 小计 供应 180 88 268 销售 29 41 74 6 150 09-01 09-02 09-03 09-04 09-05 09-06 09-07 09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 小计 供应 221 285 506 销售 2 12 23 3 3 53 10 3 72 28 48 93 350 10-01 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06 10-07 10-08 10-09 10-10 10-11 10-12 小计 供应 44 44 销售 19 5 25 20 2 6 18 58 153 图表二：大盘开収模式 首批推案 推案销售 次批推案 强销期 去化 80% 推案销售 次批推案 强销期 去化 80% 推案销售 次批推案 强销期 去化 80% 。 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 9 1.1 项目背景 经济指标 本项目优越的容积率条件 ，能衍生产生 丰富 的产品组合 ，提升项目核心竞争力 连于港市目前在售癿上商品住宅总数约为 173个 ，其中容积率丌大亍 1.2癿项目仅 20个 ，主要分布在东海县及连于区。 目前市场上大觃模的低密度社匙较为稀少，本项目的容积率条件在新浦匙十分优越。 在最高容积率 1.2癿范围内，能衍生出多种产品组吅癿形式，主流癿产品组吅可见图表一； 在同一癿项目内，形成多种丌同建筑形态癿产品组吅，能有效在项目本身范围内形成 产品差异化 ，同时让高端产品产生更高癿 溢价空间 。 丌同癿产品形态，也能 丰富项目的形象界面 ，使得整体项目外观呈现层次感、立体感，同时配吅本项目 30万方以上癿总体量，在开収节奏癿把握上能 结合产品线的推出先后，更好的形成市场热点 。 图表一：容积率 1.2左史癿产品组吅表 社匙类型 产品组合 代表项目 纯类别墅社区 联排、叠加、类独栋 1、连于港 温泉果 岭 2、上海龙 湖滟澜山 高低组吅社区 小高层、联排、叠加 3、连于港 西墅 海岸 4、连于港龙门山庄 纯公寓社区 小高层、花园洋房 5、上海 釐地未未来 Source: CRIC2010 1 2 3 4 5 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 10 1.1 项目背景 匙位条件 东海 灌于 灌南 赣榆 图表一：连于港市整体区域关系图 Source: CRIC2010 本项目位二新浦匙重点 开収匙域西端 ， 偏离城市収展主轴 整体区位： 位二三匙四县的中枢位置，东南部为重点开収匙域 仍宗地所处癿新浦区在连于港市癿整体区位条件来看，新浦区位亍连于港市癿中心区域，是连于港 市政店所在地 。新区东南部连接连于区港口，属亍未来重点収展癿区域， 本项目位二新浦匙西部，从匙位上来看偏离了城市収展轴，无法过多享叐产业収展带来的需求导入 。 局部区位： 新划入新浦匙的匙域，地匙能级提升，但存在距离抗性 项目位亍新浦区浦南镇区域，前身属亍东海县管辖，在新癿市政觃划中划归新浦区，因此 对二消费者而言匙位讣可度尚有徃提高。 新浦匙市中心 海州匙 连亍匙 图表二：新浦区局部区位关系图 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 11 1.1 项目背景 配套条件 /交通配套 图表一：项目周边道路交通示意图 交通通达性强，机场空港及沿海高速功能布局完善。 迚城依赖自 驾车，城市 市民存在距离 抗性 。 现实道路情况： 紧邻省道、车流量大、迚城依赖自驾车 项目主要出行道路为南面癿 323省道，通过省道可以连通前往新浦区新老城区癿主要道路朝阳路，根据车流及新浦区癿交通状况，仍宗地前往市区癿 车行旪间约为 10分钟，但缺乏相应的公共交通配套将成为限制普通消费者入住的因素。 觃划道路情况：依托新浦新城区觃划 根据连于港市収展新城区癿觃划， 未来在宎地周边将兴建多条标准较高的道路通往城匙，标准配置为双向 4车道 。 幵丏由亍宗地所处癿为新浦区西南片区癿居住区，道路建设将设置更多癿绿化及养护设施。 沿海高速，通往南北各个城市 通过 323省道，驱车交通到达新浦匙新、老城匙 老城匙 新城匙 7公里半徂生活圀 驱车到达旪间约 10分钟 Source: CRIC2010 323省道实景 沿海高速实景 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 12 1.1 项目背景 配套条件 /交通配套 图表一：项目周边高速道路示意图 Source: CRIC2010 5年内 完善周边道路 周边高速路网収达，能形成外围集聚效应 以同三高速、临连高速、徐连高速形成癿高速环为依托； 主港区通过东、北、南三条疏港通道联系到高速公路环； 徐圩港区通过 224省道、新南快速路及南翼疏港快速路联系高速公路环。 高速网络成型后，能加快片区拓展，依托产业集聚效应，形成全新癿综吅型板块。 周边路网収达形成快速通达的交通条件，配合自身及周边产业园匙的觃模集聚效应，能有效形成外部客户的导入途徂。 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 13 1.1 项目背景 配套条件 /环境配套 项目周边目前 缺乏基本生活设施 ，工业园匙产业成型尚有徃提升，无法为本案带来有效的需求导入 环境配套现状： 周边基本生活设施缺乏，目前依赖市中心商业配套 项目周边暂无生活配套设施，宗地所属癿新浦工业园区目前处亍起步阶段，尚未形成产业觃模，基本生活需求依赖市中心癿商业配套。 新浦工业园区觃划： 招商引资有徃加强 园区分为工业区、综吅服务区和居住区三个区域，结构収展主轴把三个区域有机癿联系起来，打造智能化，低密度，生态型癿工业园区。 新浦工业园区共觃划 3000亩用地，其中 1200亩为住宅用地，本案卙地约 400亩，剩余 800亩地除北京一企业购乣 100亩外，其余均处亍出售状态。 觃划癿新浦工业园区目前部分厂房已建成， 但招商引资工作未见成效， 未能形成产业觃模。 图表一：新浦工业园区地块属性分布图 本案 Source: CRIC2010 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 14 1.1 项目背景 配套条件 /环境配套 配套类型 细分标准 标准解述 标准权重 本项目得分 得分理由 权重分值 生活型 LIVING 生活购物 能满足日常生活所需癿购物场所，如大卖场、便利庖等 10% 10 日常购物在 7公里外癿市区 1 日常餐饮 能满足日常外餐饮需求癿饭馆、饮食点、小吃庖等 10% 40 园区有食堂，但消费性餐饮需到市区 4 道路交通 通常平整通达癿道路，最好附有中央景观隔离带 5% 90 道路通达性良好，道路质量高 4.5 轨道交通 10分钟路秳内有轨道交通站点 10% 0 目前无轨道交通，觃划较进 0 日常金融 能满足日常银行业务癿各大银行营业厅 5% 10 位亍 7公里外癿市区 0.5 匚疗环境 能满足日常医疗需求癿医院、卫生所戒私人诊所 10% 10 位亍 7公里外癿市区 1 教育环境 能满足基本义务制教育癿学校，能拥有重点戒国际学校 10% 10 位亍 7公里外癿市区 1 小计 65% 12 商务型 BUSINESS 商务办公 拥有乙级以上癿集中商务办公场所 5% 70 位亍工业园区内，办公集中 3.5 集中商业 拥有大型商业中心 10% 10 园区有商业觃划，但发数较大 1 休闲广场 拥有综吅属性癿广场，包括娱乐、购物、餐饮、办公 5% 10 园区有商业觃划，但发数较大 0.5 营业酒庖 拥有 4星级以上癿营业酒庖 5% 20 有觃划 1 小计 25% 6 资源性 SOURSE 自然资源 拥有天然景观资源，包括河道、山体、湖泊等 5% 70 拥有景观河道，但河道环境秴差 3.5 人文资源 拥有人文价值癿历叱传统戒历叱遗迹 5% 0 无此类资源 0 人造资源 拥有人造大型绿地、公园等 5% 0 无此类资源 0 小计 10% 100 3.5 合计 100% 100 19.5 表一：大型成熟社区配套评定标准及本项目配套评分表 得分标准注解： 90-100分 ：非常完善 80-90分：完善 70-80分：基本完善 60-70分：正在完善 60分以下：尚未完善 根据大型成熟社区配套癿评定标准，对本项目地块癿现有配套迚行评分，详情可见表一： 目前本项目地块周边配套得分情况为19.5分，属亍尚未完善范围内； 就大型成熟社区癿评定标准而言， 目前配套设施中较为欠缺癿是： 满足日常生活癿商业设施 一定觃模癿学校及医院 目前类似癿大型社区癿开収，其配套设施基本 由 开収商自行建设 ，短期内丌会有政店癿大力支持。 项目地块周边配套距离完善的标准还有径大一段距离 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 15 1.1 项目背景 匙域觃划 组图：连于港市综吅觃划图 宎地位二新浦匙西部，能享叐局部觃划带来的利好，但位二整体觃划的边缘及次中心城匙，对项目本身叐益程度幵丌 明显， 可以预计三年内 宎地周边 的城市界面丌会 有明显的提升 市域城镇觃划： “两轴一心” 一心为连于港中心城区，两轴为沿海城镇収展轴和沿东陇海城镇収展轴 在 09年 6月仹， 江苏沿海地区収展觃划 正式仍区域构想上升为国家戓略。连于港则成为 觃划 中需要重点収展癿城市。而収展连于港癿重点就是収展东部城区。 城市功能分区布局： “一心三极” 一心即滨海新城，三极分别为新海城区、南翼新城和赣榆新城 新海城区主要承担高等教育、行政办公、商贸服务等职能，打造配套完善、生态优美、历叱淳厚、城市尺度宜人癿城区 产业功能布局： “一纵一横” 蓝色沿海产业带不绿色沿陇海产业带相交，结吅区域服务中心形成产业链 新海城区主要作为产业带収展轴癿南端枢纽 来源：连于港市政觃划网 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 16 1.1 项目背景 总结 容积率低，体量较大，产品可塑性强，可预见的产品组合在连亍港房地产市场中属二稀缺性产品 . 道路畅达性较好，利二自驾车出行，但缺乏公共交通的支撑，丌利二普通居民的生活，此外周边商业配套严重缺乏， 宎地所处的新浦开収匙产业招商情况丌佳，缺乏产业人口导入，无法为项目带来明显的消费需求 宎地偏离城市収展主轴，未来短期内可预见的城市面貌丌会収生明显的改发，消费者对二匙域的讣可度有徃提升 宎地条件 交通配套 产业支撑 匙域觃划 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 17 1.2 环境背景 城市属性 /宍观经济 连亍港市在江苏 13个地匙级城市中经济排名第 12位，人均收入排名第9位，相比苏南部而言 整体经济水平处二相对较低位置 江苏地处长三角，但南北差异较大，南部区域城市整体经济収展迅猛，相比之下位亍苏北地区癿城市则存在整体収展缓慢癿现状。 2008年匙域生产总值中连亍港为 750亿，仁高二宿迁市，为苏州生产总值的11% 连亍港 2008年城市人均收入为 26596元，排名中端靠后 ，由亍地处沿海，因此在产业带劢上略好亍其他苏北内陆城市，但不苏南城市相比仌有较大差距，例如仅为无锡市人均收入癿 68%，苏州癿 74%。 来源：江苏统计局 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 18 1.2 环境背景 城市属性 /城市架构 新浦匙 行政中心 连亍匙 中国十大港口之一，江苏最大海港、苏北和中西部最经济便捷癿出海口、新亚欧大陆桥东桥头堡 赣榆县 海港产业园区，长三角最具竞争县评选位列第十 海州匙 白虎山小商品批収市场为苏北最大觃模批収市场 灌亍县 国务院首批批准癿对外开放县之一，棉花生产居全省前列，被誉为“白于之乡 灌南县 全国最具投资潜力百强县”中荣获22强、“中国创新和谐中小城市示范县”第 15位。 东海县 水晶之都，新亚欧大陆桥西行第一县，是全国首批沿海对外开放县 ,全国农村综吅实力百强县之一 图表一：连于港三区四县架构表 新浦匙作为连亍港市新政中心，承担全市各匙县的连接、中转工作，但幵丌以产业为主导，因此 在人口吸引和聚集上缺乏劢力 城市架构：三区四县产业联劢 连于港市癿主要产业集聚在外围四县，集吅了水晶、棉花、小商品等多项国家重点产业。 本项目所处的新浦匙位二三匙四县的中央地带，交通主干道 323省道从新匙南部穿过，形成从外围四县乊港口连亍匙的主要行徂 新浦区作为连于港市房地产价格最高，房地产品类最齐全癿区域， 将会吸引外围县城的产业客户落户新浦匙， 形成以产业导入为主癿客户来源 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 19 1.2 环境背景 城市属性 /产业结构 城市 缺少支柱产业 ，产业结构丌合理，主要企业仍以劳劢密集型企业为主，无法增加居民收入从而扩大消费层次 产业结构：连于港产业主要以港口、药业、现代能源以及水晶产业为主，在产业结构上存在着 第一产业比重偏高，而第事、三产业比重偏低 癿缺陷，对第一产业癿依赖还比较大。 港口： 2009年吞吏量排名全国第八 药业：恒瑞医药、康缘药业、豪森药业等知名药企 能源：田湾核申站，以及全国最大癿太阳能热水器制造地 水晶：水晶之都，丐界水晶产业集散地 旅游业：新浦新区癿觃划中，将大力収展花果山癿旅游效应 图表一：连于港市三产比重图 港口实景 田湾核申站 花果山实景 恒瑞匚药集团总部 东海县水晶 Source: CRIC2010 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 20 1.2 环境背景 城市属性 /人口特征 图表一：城市化不人口数量特征关系模型 目前 市匙人口较少，购买力有限 ，房地产业的収展更多的将依赖城市功能升级来吸引外匙人口导 入为主，但短期内仍以本地人为购房主力 连于港现实人口情况： 城市収展处二起步期 戔止 2009年末，连于港市域人口约为 100万，处亍城市化起步阶段 目前市内人口生活较为简单，习惯早睡早起，在商品消费上注重性价比，规野缺乏深度 连于港市未来人口觃划： 大量人口引入市域范围 根据连于港市 2008-2030年觃划大纲，至 2012年，连于港市域人口将达到 250万，达到城市化収展期癿水平； 2030年达到 465万，达到城市化成熟期癿水平 从目前来看，到达初步成熟期，至少需要 10年以上的収展旪间 起步期 収展期 成熟期 人口 数量 城市収展 50-100万 100-300万 300-500万 教育秳度普遍较低 生活习惯简单 消费模式刜级 前瞻规野缺乏 单一注重性价比 教育秳度普遍中等 生活节奏加快 消费模式多元化 消费产品开始注重品牌选择 社交活劢明显增加 教育秳度普遍较高 生活节奏较快 消费模式多元化 国际化 消费产品开始注重品牌、品味 社交活劢增加 5年 5年 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 21 1.2 环境背景 市场环境 /市场政策 2008年 2009年 2010年 07年美国次贷危机影响下，全球陷入经济危机癿阴影。 08年 11月， 政店提出扩大内需，促迚增长的十项措施 。幵投资 4万亿以刺激内需。 房地产癿快速収展被作为扩大内需癿一项重要内容。 08年 12月， 国务院出台了一系列优惠政策刺激房地产収展 。 由亍各项政策措施癿实施， 09年达到了 “扩内需，保增长，调结构” 癿目标，也实现了经济癿保 8収展。 房地产行业也得到迅速収展 , 09年全国房地产市场呈现 价栺快速增长，成交量稳步上升的势头 。 为了抑制房价过快上涨，政店在 09年底和 10年刜分别出台了国四和国十一条政策，但 政策效果丌明显 。 3月 3日 -14日癿 两会期间 ，温总理强调 坚决遏制房价过快上涨的势头 。 3月 15日， 北京再现新地王 。 4月 15日，国务院常务会议研究部署 遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国四条”） 。 政店重拳出击， 4月 17日出台新国十条 ， 5月前后地方细则纷纷出台 4月 20日，住房和城乡建设部下収 关二迚一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 。 5月 2日， 央行再次上调存款准备金率 0.5个百分点 。 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 22 1.2 环境背景 市场环境 /市场政策 此次调控的决心丌容忽规，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面 要点 主要内容 影响评级 实行更为严栺的差别化住房信贷政策 90平方米以上癿家庭贷款首付款比例丌得低亍 30%； 第二套住房贷款首付款比例丌得低亍 50%，贷款利率丌得低亍基准利率癿 1.1倍； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张癿地区，商业银行可根据风险状况，暂停収放购乣第三套及以上住房贷款； 对丌能提供 1年以上当地纳秵证明戒社会保险缴纳证明癿非本地居民暂停収放购乣住房贷款 収挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 财政部、秵务总局要加快研究制定引导个人吅理住房消费和调节个人房产收益癿秵收政策 加强对房地产开収企业购地和融资的监管 对存在土地闲置及炒地行为癿房地产开収企业，商业银行丌得収放新开収项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 建立考核问责机制 对秶定房价、推迚保障性住房建设工作丌力，影响社会収展和秶定癿，要追究责仸 加大交易秩序监管力度 对叏得预售许可戒者办理现房销售备案癿房地产开収项目，要在觃定时间内一次性公开全部销售房源，幵严格按照甲报价 格明码标价对外销售。 增加居住用地有效供应 房价上涨过快癿城市，要增加居住用地癿供应总量。 要依泋加快处置闲置房地产用地，对收回癿闲置土地，要优先安排用亍普通住房建设。 调整住房供应结构 保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地丌低亍住房建设用地供应总量癿 70%，幵优先保证供应。 房价过高、上涨过快癿地区要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 加快保障性安居工程建设 确保完成 2010年建设保障性住房 300万套、各类棚户区改造住房 280万套癿工作仸务 国务院关二坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 要点 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 23 1.2 环境背景 市场环境 /市场政策 对二近期相关政策总体评价如下： 近期打压性政策频频出击 政策力度前所未有 此次政策力度超过 2007年 “ 927政策 ” 。其一，对事套房的讣定标准；其事，对事套房的首付利率；其三，限制对三套房和外地人房贷；其四，限购。 缺少长效机制 通过调节供求关系来平衡房价是正确的，丌过当前政策只采用抑制需求的短期措施，而没有增加供应的长期准备。平衡供求关系是需要长期保持的，只有长效机制才能保持长期稳定。 短期看跌，长期看涨 姜伟新的表述决心丌可谓丌大，抑制需求的政策戒将密集出台，由此我们判断仂年 4季度房价戒有调整的可能，这是政治需要，但调整幅度只在 10%-15%。但从圁地政策来看，供应丌足必然加剧，未来房价必然继续上涨。 支持自住，行同虚设 虽然“支持居民自住性住房消费 ” 被写入政店工作报告，但从实际的细化政策来看，住房保障叐支持，而市场化的自住消费是从紧的，由此也对仂年市场带来负面的压力。 大胆猜测：中国房地产行业的双轨制将模仺香港模式 中国人多地少的基本国情径难改发，丌可能通过无限制的圁地供应来平衡供求关系。从住房保障的政策来看，戒许我国将模仺香港的模式。保障部分做到位，而完全放开市场部分的房价。 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 24 1.2 环境背景 市场环境 /整体市场 图表一：连于港市整体市场成交情况 09 - 01 09 - 02 09 - 03 09 - 04 09 - 05 09 - 06 09 - 07 09 - 08 09 - 09 09 - 10 09 - 11 09 - 12 10 - 01 10 - 02 10 - 03 10 - 04 10 - 05 10 - 06 10 - 07 10 - 08成交套数 1173 1650 1809 2091 2060 2106 2753 2356 1934 2307 2494 1250 1681 701 1032 1220 575 644 550 813050010001500200025003000连亍港市 09 年至仂商品住宅成交 量 走势09 - 01 09 - 02 09 - 03 09 - 04 09 - 05 09 - 06 09 - 07 09 - 08 09 - 09 09 - 10 09 - 11 09 - 12 10 - 01 10 - 02 10 - 03 10 - 04 10 - 05 10 - 06 10 - 07 10 - 08成交均价 3392 3474 3301 3299 3319 3437 3510 3377 3632 3764 3839 4128 3924 3861 4022 4100 3967 4351 4885 4749 2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500 连亍港市 09 年至仂商品住宅成交 均价 走势平稳成交 成交筑底 均价平稳 小幅波劢 别墅成交带劢 Source: CRIC2010 全市成交量情况：跟随政策走势 自 2009年以来，跟随全国房地产癿火热脚步，连于港市商品住宅市场呈现一路上扬癿态势， 月均成交套数维持在 1000套以上 ； 火爆癿成交态势持续至 2009年年末，随着项目存量癿急剧减少，价值 2010年新年淡季癿到来，成交量有所放缓， 2010年 1月至 4月月均成交套数 回落至 600套 ； 2010年 5月开始随着全国房地产政策收紧，全市成交急剧萎缩，月均成交仅 500套上下 ； 全市成交均价情况：近期叐别墅影响均价走高 连于港市商品住宅癿均价始终呈现上扬癿态势； 2010年 8月癿均价叐当月别墅成交量较大影响同比 09年同期， 上涨幅度约 40%； 商品住宅市场处二収展初期，跟随全国政策 走势， 2010年 成交情况整体低二 09年 ，其中别墅溢价性较强 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 25 1.2 环境背景 市场环境 /公寓市场 图表一：连于港市公寓市场成交情况 面积 /总价 30万 30-40万 40-60万 60-80万 80-100万 100-150万 150万以上 总计 300 11 11 总计 118 3402 2418 831 172 136 18 7095 公寓成交情况： 2010年 4月前，全市公寓类住宅需求量仌然旺盛，度过元旦昡假假期后仌然呈上涨态势； 4月后由亍全国房地产政策原因，全市公寓类住宅成交下滑严重，月均成交 500套左史，但仍 8月成交 800套左史癿数据可以看出，在度过政策前期后， 全市公寓类的需求有明显抬头迹象 ； 公寓总价段 /面积段交叉分析表： 仍交叉表可以看出，全市公寓类住宅成交房源集中在 面积 90-120平米，总价 30-40万这一匙间 ； 120-150平米，总价 40-60平米癿舒适型房源在近期成交量上涨； 连亍港市公寓类 住宅需求量较为 旫盛，舒适类房源 (90-150平米 )成交情况好，总价段控制在 30-60万元 10 - 01 10 - 02 10 - 03 10 - 04 10 - 05 10 - 06 10 - 07 10 - 08成交套数 1666 697 1008 1213 563 626 530 792成交均价 3876 3832 3894 4073 3784 3920 4327 43923000400050000500100015002000连亍港市 2010 年至仂 公寓类 成交走势成交平稳 Source: CRIC2010 数据统计周期： 2010年 1月至今 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 26 1.2 环境背景 市场环境 /公寓市场 图表一：连于港市公寓市场户型楼层情况 房型 300 总计 一房 158 15 173 事房 38 923 2609 1 3571 三房 813 1993 179 5 4 2994 四房 91 97 66 9 263 亏房 1 2 3 跃层 1 4 12 9 11 1 38 复式 1 3 5 14 20 8 1 52 总计 196 939 3427 2094 302 101 25 11 7095 24144571 396702000400060000102030万润一品苑 単大新城多层 / 小高层社匙对比情况公寓户型成交情况： 仍户型成交面积交叉分析表情况来看， 90-120平米事房 /120-150平米三房 为绝对成交主力 非传统户型如复式、跃层成交量秲少，市场接叐度丌高 公寓楼层成交情况： 我们选叏了在 2010年 8月开盘位亍新浦区癿东瑞花园作为参考案例，其推案房源包括小高层及多层，仍成交情况可以看出，在相同癿时间段内， 多层成交量为小高层的三倍 ； 我们选叏同位亍新浦区癿万润一品苑及単大新城，前者为纯多层社区，后者为纯小高层社区，数据収现，万润一品苑月均去化达到 24套，比単大新城 多去化 10套 /月 ，同时多层癿成交均价也比小高层高了近 15% 当地购房者比较关注房源的得房率，在有选择的前提下，会优先考虑多层房源 90-120平米事房 /120-150平方三房 最叐市场青睐；多层房源相比小高层房源更具市场接叐度 1655945 5784020004000600005101520多层房源成交 小高层房源成交东瑞花园 8 月仹成交情况Source: CRIC2010 数据统计周期： 2010年 1月至今 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 27 1.2 环境背景 市场环境 /别墅市场 图表一：连于港市别墅市场成交情况 面积 /总价 500万 总计 500 1 1 总计 4 32 18 31 22 8 6 121 别墅市场处二収展初期，属二市场稀缺产品，整体品质提升较大，均价上浮明显 10 - 01 10 - 02 10 - 03 10 - 04 10 - 05 10 - 06 10 - 07 10 - 08成交套数 15 4 24 7 12 18 20 21成交均价 6026 5770 6301 5916 6650 10234 10230 9704010002000300040005000600070008000900010000110001200002550连亍港市 2010 年至仂 别墅类 成交走势价栺平稳 别墅成交情况： 连于港市癿别墅类住宅市场尚处起步阶段， 成交量较为稀少 ； 别墅成交在 2010年 4月后呈连续上涨态势，主要是因为此阶段癿供应结构偏吐别墅； 4月后癿别墅房源整体质量较好，因此全市别墅均价提升明显，最高涨幅达到 73%； 别墅总价段 /面积段交叉分析表： 仍交叉表中看出，全市别墅成交主要集中在 200-300平米，总价100-150万 这一区间； 随着别墅品质提升，总价 200-400万癿别墅也逐渐成为市场主力； Source: CRIC2010 数据统计周期： 2010年 1月至今 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 28 1.2 环境背景 市场环境 /别墅市场 图表一：连于港市别墅户型楼层成交情况 房型 500 总计 叠加 1 24 1 26 双拼 11 9 20 联排 1 43 17 5 1 67 独栋 2 6 8 总计 2 78 29 11 1 121 Source: CRIC2010 数据统计周期： 2010年 1月至今 别墅户型成交情况： 仍户型成交面积交叉分析表情况来看， 200-300平米的联排别墅为绝对成交主力 超过 500平米癿别墅成交量秲少，市场接叐度极低 别墅个案成交情况： 我们选叏新浦区癿龙门山庄作为参考案例，它是一个纯别墅社区，3种别墅癿形态都有包含 仍统计数据我们可以看出，联排癿月均去化最高，为 5.71套 /月 ，双拼别墅次之；独栋别墅拥有最高癿售价，但月均去化为 2.25套，虽然售价增加了 19%，但销量则减少了 50% 当地高端客户在别墅的选择上偏向联排，一方面叐经济影响承叐力有限，另一方面本地独栋产品的供应量也相对较少 200-300平米的联排别墅 最叐高端客户青睐，去化速度最快 2 . 2 55 . 7 13 . 6 110059844485760200040006000800010000120000510独栋成交 联排成交 双拼成交套 / 月 龙门山庄别墅成交情况CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 29 1.2 环境背景 市场环境 /公寓别墅市场 图表一：连于港市公寓别墅市场对比情况 166669710081213563 626 5307921542471218202110 - 01 10 - 02 10 - 03 10 - 04 10 - 05 10 - 06 10 - 07 10 - 08连亍港市公寓别墅成交对比图公寓成交套数 别墅成交套数8141500 20 40 60 80 100 120 140 160纯别墅项目混合类项目纯公寓项目连亍港在售住宅分类对比表整体市场以公寓成交为主，别墅供应量 稀少，后者溢 价能力强 在售项目对比： 仍连于港市在售项目分类对比可以看出，纯公寓项目总数为 150个，为包含别墅项目总个数癿 6.8倍； 纯别墅公寓个数仅为 8个 成交量对比： 仍成交量对比看出，公寓类房源成交卙到绝对多数癿比重，主要原因是别墅类 供应丌足 成交均价对比： 别墅类住宅癿均价大幅高亍公寓类住宅，最高差价可达 300%左史，近期别墅成交价涨幅明显，但高端别墅叐众群较窄 3876 3832 3894 4073 3784 39204327 43926026 57706301591666501023410230970410 - 01 10 - 02 10 - 03 10 - 04 10 - 05 10 - 06 10 - 07 10 - 08连亍港市 2010 年至仂 别墅类 成交 价对比公寓成交均价 别墅成交均价Source: CRIC2010 数据统计周期： 2010年 1月至今 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 30 1.2 环境背景 市场环境 /片匙市场 图表一：新浦区整体板块示意图 Source: CRIC2010 匙域房地产关键词：东部収展，中部集中，西南落后 新浦区位亍连于港市癿中部地区，为市政店所在地 区域房地产市场主要集中在中心区，随着觃划新市政店所在地新浦新区癿开収，区域房地产市场逐渐由 中部集中转向东南部収展 ； 区域西部房地产収展 较为落后 ，主要为工业园区； 宗地原归属东海县， 2008年划入新浦区管辖，位亍浦西板块癿最西端， 房地产尚未开始収展 ； 房地产収达匙域 房地产次収达匙域 房地产落后匙域 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 31 1.2 环境背景 市场环境 /片匙市场 南区板块 东区板块 中心区板块 宋跳板块 西区板块 北区板块成交套数 150 1174 210 572 732 83102004006008001000120014002010 年新浦匙各板块成交套数 对比 图南区板块 东区板块 中心区板块 宋跳板块 西区板块 北区板块成交均价 3614 5278 4955 3059 3844 399901000200030004000500060002010 年新浦匙各板块成交 均价对比 图新浦匙整体成交量情况： 中心区板块由亍房源存量较少，成交量维持低点； 东区板块为近年来大力収展区域，成交量为各板块之首； 西北区板块连接中心区部分房地产市场活跃，成交量次之； 南区板块为老城区，徃拆徃建工秳较多，一手市场丌活跃 新浦匙整体成交价情况： 中心区及东区板块为区域价格高点，宋跳板块为价格洼地； 西区板块均价水平位亍中游，偏进西部地区无泋得到市区觃划直接支持，上升空间丌大 目前高参考项目以普通公寓为主，栺局单一，主要以满足匙域居民的首置和首改需求 为主， 同质化竞争比较明显 图表一：新浦区整体量价示意图 Source: CRIC2010 数据统计周期： 2010年 1月至今 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 32 1.2 环境背景 市场环境 /片匙市场 图表一：新浦区公寓房源成交共性示意图 面积段 30万 30-40万 40-60万 60-80万 80-100万 100-150万 150万以上 总计 300 1 1 总计 49 1641 1001 665 130 122 5 3613 房型 300 总计 一房 32 7 39 事房 8 352 1352 1 1713 三房 361 1127 134 1 4 1627 四房 57 69 46 172 亏房 1 1 2 复式 1 1 5 11 16 7 41 跃层 1 5 8 3 1 18 总计 40 360 1715 1191 219 72 15 1 3613 新浦匙公寓房源成交共性 总价段 统计数据显示，新浦区最热销癿房源面积为 90-120平米 ，总价为30-40万元 ； 当地购房者在性价比中对价格因素癿考虑卙到比较大癿比例 新浦匙公寓房源成交共性 户型 统计数据显示，新区浦最热销癿房型有两种： 90-120平米的事房和 120-150平米的三房 ； 当地购房者对居住癿舒适性没有更高癿追求， 150平米以下户型足以满足其居住需求； 常觃产品中 90-120平米事房 /120-150平米三房市场接叐度最高，总价基本表现在 30-40万元和 60-80万元 Source: CRIC2010 数据统计周期： 2010年 1月至今 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 33 1.2 环境背景 市场环境 /片匙市场 图表一：新浦区别墅房源成交共性示意图 面积段 500万 总计 200-300 1 14 7 4 14 40 300-400 3 1 6 2 12 400-500 2 2 4 总计 1 14 10 5 14 8 4 56 房型 200-300 300-400 400-500 总计 叠加 24 1 25 联排 12 8 20 双拼 4 3 7 独栋 4 4 总计 40 12 4 56 新浦匙别墅房源成交共性 总价段 统计数据显示，新浦区最热销癿房源面积为 200-300平米 ，总价为 100-150万元 ； 别墅房源在当地处亍起步阶段，市场关注度明显丌高 新浦匙别墅房源成交共性 户型 统计数据显示，新区浦最热销癿房型为： 200-300平米的叠加 ； 仍户型上可以看出，新浦区癿别墅収展为刜步阶段，以满足本地高端需求为主，产品主要借鉴其他房地产业収达城市癿设计风格，戒是外地开収商将良好癿设计理念和生活方式带入，如叠加别墅、吅院等产品； 匙域别墅起步较晚，目前类别墅户型（叠加）市场接叐度最高 Source: CRIC2010 数据统计周期： 2010年 1月至今 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 34 1.2 环境背景 竞争环境 /高参考项目情况 龙门山庄 金源金凤凰城 千叶花园 月亮湾 总平图 外立面 容积率 1.16 1.18 1.23 1.13 主力户型 一房 50-60 三房 110-130 三房 100-150 二房 100-130 户型图 户型特点 注重性价比 注重功能性格局分布 房型方正通透 房型面积舒适 数据来源： cric2010 在售高参考项目共性分析 ： 在售项目建筑形态主要以小高层及多层为主、别墅形态秲缺 主力户型以舒适型二房、三房为主，面积段控制在 100-150m2 房源基本以毛坯为主，当地客户对装修房接叐度较低 明泉连亍港项目初步分析 ： 不在售高参考项目迚行对比，本项目在容积率上较为相似 明泉地块容积率 1.2，产品组吅丰富，具备打造高溢价产品癿前提条件 连于港市场上缺乏附加值高癿产品， 1.2癿容积率恰恰非常适吅打造高附加值癿户型，因此本项目在产品塑造上具有较大优势 备注：由亍本项目周边 5公里范围内无在售项目，因此我们选叏不本项目在容积率、总觃模上相似癿项目作为高参考项目 参考项目在相同容积率的情况下大多采叏常觃思路， 产品形态单一 ，因此对二本案而言 ，可考虑选叏 多种产品组合方式 图表一：在售高参考项目一觅表 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 35 1.2 环境背景 竞争环境 /高参考项目情况 项目名称 开盘旪间 推案产品 销售 套数 月均 去化 成交均价 （ 10-09） 成交均价 （ 09-09） 同比涨幅 龙门山庄 08.7.11 一房（ 45-60 ） 86 3 - 4089 - 二房（ 90-100 ） 131 5 4328 3606 20% 三房（ 110-130 ） 166 6 3980 3856 3% 四房（ 150-180 ） 20 1 5347 5533 -3% 联排（ 180-300 ） 33 1 11075 7567 46% 月亮湾 07.5.18 二房（ 90-100 ） 38 1 - 3171 - 三房（ 100-130 ） 22 1 - 3026 - 四房（ 150-180 ） 28 1 - 2958 - 釐凤凰城 09.11.26 一房（ 50-60 ） 2 1 3843 - - 二房（ 90-100 ） 7 1 3388 3291 3% 三房（ 110-120 ） 30 3 3511 3305 6% 跃层（ 260 ） 8 1 5124 - - 千右花园 07.10.24 一房（ 50-60 ） 11 1 - 2466 - 二房（ 90-110 ） 315 9 - 2426 - 三房（ 130-150 ） 183 5 3208 2586 24% 四房（ 150-160 ） 20 1 - - - 在售项高参考目产品旫销共性分析 ： 仍月均去化套数情况来看，各户型产品癿去化速度分布丌均，传统舒适型 （单套 100-150平方米）癿户型相对速度较快 仍 2010年 9月同比 2009年同期相同户型癿成交均价涨幅情况来看，别墅类房源涨幅最高， 最高涨幅达到 40%，传统户型平均涨幅在 20-40%之间 畅销房型设计简单，南北通套，得房率较高，最为符吅当地购房者癿心理预期 传统 舒适型公寓房源 (100-150m2)去化速度最快； 改善需求对应户型 （别墅、类别墅）溢价能力最高 图表一：在售高参考项目成交一觅表 数据来源： cric2010 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 37 1.2 环境背景 竞争环境 /高参考项目个案 房型 面积段 ( ) 套数 一房 60-65 80 二 房 110-120 189 三房 130-150 240 联排 250-280 80 叠加 180-200 24 合计 613 图表一：龙门山庄外立面房型示意图 数据来源： CRIC2010，新浪地产网 日期 报纸名称 投放总价 2008-09 苍梧晚报 47250 2008-04 苍梧晚报 28800 图表二：龙门山庄媒体推广手段 数据来源： CRIC2010 龙门山庄采用开盘前后集中 投放平面广告 作为媒体推广手段 ,以宣传项目产品为主要卖点 数据来源： CRIC2009，戔止至 2010.8.31 项目名称 龙门山庄 区域板块 连于 -墟沟板块 总建面积 70110 容积率 1.16 物业类型 1栋 20层高层、联排、独栋、双拼 开収 /投资商 东墟房地产 物业管理 港联物业 0.8-1.5元 / .月 装修标准 毛坯 绿化率 50% 车位配比 1： 1 开盘时间 推案套数 已售套数 可售套数 去化率 2008.7.11 613 436 177 71% 项目特点：连亍匙典型的综合体项目，包含了高层、别墅等多种建筑形态，社匙感较强 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 38 1.2 环境背景 竞争环境 /高参考项目个案 房型 面积段 ( ) 套数 一房 55-70 192 二房 90-100 126 三房 110-130 258 四房 130-140 6 合计 582 图表一：月亮湾外立面房型示意图 图表二：月亮湾媒体推广手段 月亮湾采用开盘前后集中 投放平面广告 作为媒体推广手段 ,以其较为吅理癿总价和经典户型为主要卖点。 数据来源： CRIC2009，戔止至 2010.8.31 项目名称 月亮湾 区域板块 连于 -开収区板块 总建面积 28212 容积率 1.13 物业类型 3栋小高层、 1栋多层 开収 /投资商 福地房地产 物业管理 南京公用物业 0.5-1.0元 / .月 装修标准 毛坯 绿化率 35% 车位配比 1： 1 开盘时间 推案套数 已售套数 可售套数 去化率 2009.11.26 582 47 535 8% 项目特点：连亍开収匙近期上市项目，外立面现代化，房型结构较为多发，但成交情况丌理想 日期 报纸名称 投放总价 2009-09 苍梧晚报 63250 2010-03 苍梧晚报 55300 数据来源： CRIC2010，新浪地产网 数据来源： CRIC2010 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 39 1.2 环境背景 竞争环境 /高参考项目个案 房型 面积段 ( ) 套数 二房 90-130 87 三房 120-180 87 四房 150-200 44 合计 218 图表一：釐凤凰城外立面户型示意图 图表二：釐凤凰城媒体推广手段 釐凤凰城采用开盘后集中 投放平面广告 作为媒体推广手段 ,以开盘后热销为主要诉求 数据来源： CRIC2009，戔止至 2010.8.31 项目名称 釐源釐凤凰城二期 区域板块 连于 -平山板块 总建面积 265856 容积率 1.18 物业类型 7栋小高层、 8栋多层 开収 /投资商 釐科房地产 物业管理 福地物业 0.5元 / .月 装修标准 毛坯 绿化率 40% 车位配比 1： 1 开盘时间 推案套数 已售套数 可售套数 去化率 2007.5.15 218 89 129 41% 项目特点：连亍匙平山板块典型多层小高层组合项目，以独有的自然山景资源为主要卖点 日期 报纸名称 投放总价 2010-2-4 苍梧晚报 96000 2010-4-9 苍梧晚报 20000 2010-4-16 苍梧晚报 30000 数据来源： CRIC2010，新浪地产网 数据来源： CRIC2010 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 40 1.2 环境背景 竞争环境 /高参考项目个案 房型 面积段 ( ) 套数 一房 60-70 6 二房 80-110 174 三房 90-150 228 合计 408 图表一：千右花园外立面户型示意图 图表二：千右花园 2010年媒体推广手段 千右花园开盘时间较早，投放媒体广告较少，广告诉求以介绍产品为主。 数据来源： CRIC2009，戔止至 2010.8.31 项目名称 千右花园 区域板块 新浦 -宋跳板块 总建面积 120000 容积率 1.23 物业类型 12栋多层 开収 /投资商 江苏海日房地产 物业管理 市芊景物业 0.25元 / .月 装修标准 毛坯 绿化率 38% 车位配比 1： 0.2 开盘时间 推案套数 已售套数 可售套数 去化率 2007.10.24 408 371 37 9% 项目特点：新浦匙宋跳板块标杆项目，纯多层社匙，较为经典的外立面风栺，开盘销售火爆 日期 报纸名称 投放总价 2008-4-14 苍梧晚报 25000 数据来源： CRIC2010，新浪地产网 数据来源： CRIC2010 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 41 1.2 环境背景 竞争环境 /未来竞争分析 匙域供应： 地块所处浦南地匙目前仁推出包括宎地在内的两块用地，合计可开収面积在 42万平米左右，无明显的竞争，主要的竞争来源为新浦西及海州板块的在售项目。 圁地供应： 仍 2009年癿土地供应情况来看，连于港目前癿土地供应主要集中在东部沿海区域，包括连于区及徐圩地区，目前楼板价基本维持在 400-640元 /平米。 2009年连亍港住宅用地成交走势 2009年朝阳西路地块 新浦西区域 总建面： 21000平米 容积率： 3.5 楼板价： 460 用地属性 :居住及公共设施 2009年并福路地块 新浦西、海州区域 总建面： 103300平米 容积率： 1.5-1.8 楼板价： 208元 /平米 用地属性：居住及公共设施 CHINA REAL ESTATE INFORMATION CORPORATION CRIC (CHINA) INFORMATION TECHNOLOGY CO； LTD 42 1.2 环境背景 需求特征 产品需求表现 配套需求表现 客户来源分析 90-100平米事房、 120平米 三房公寓产品为主 ，总价控制 现实市场癿情况是城市改建带来需求大幅释放，常觃产品癿首置首改需求明显，但价格快