项目代建管理手册.doc

目 录第一章 项目代建工作概述2一、项目代建范围2二、项目代建内容2三、代建管理工作框图4四、代建组织机构4第二章 代建管理实务6一、代建单位对监理、施工单位的管理要点6二、有效的代建手段和方法6三、理顺代建、监理、承包单位之间关系的措施8四、建设单位职责11五、公司对项目代建部的管理措施12六、对工程项目招标标段划分的规划15第三章 代建工作制度17一、代建工作联系单制度17二、代建月报制度17三、代建周报制度17四、代建通知单制度1716五、代建日志制度17六、施工现场巡视制度18七、代建报告制度18八、收发文制度18九、工地例会制度18十、往来资料处理的时效制度18十一、保密工作制度18十二、设计交底与图纸会审制度19十三、危险性较大的分部分项工程施工方案审批制度19十四、材料、构配件及设备报验审查制度19十五、设计变更、洽商的管理制度19十六、隐蔽工程检查制度19十七、样板先行制度20十八、工程质量事故处理制度20十九、工程竣工验收制度20二十、年度代建工作总结制度20第四章 代建工作制度实例资料21一、代建工作联系单21二、代建月报22三、代建周报26四、代建专题报告31五、资金使用计划32六、考察报告35七、年度工作总结41八、招标材料、设备品牌推荐工作制度4748第一章 项目代建工作概述一、项目代建范围工程项目代建，是指代建单位受工程项目业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或者分阶段管理。（一）全过程代建方式，即由代建单位对代建项目从项目建议书批复后直至竣工验收实行全过程管理； 具体工作范围为：项目建议书批复后，由代建单位负责从项目可行性研究报告报批，经勘察、方案设计、初步设计及概算、施工图设计及预算、各项建设审批手续办理、招标、施工管理、竣工验收、资产移交等，直至质量缺陷责任期结束的项目建设全过程管理。（二）分阶段的代建方式，将代建项目分成前期工作和建设实施两阶段分别委托代建单位进行管理。1、前期工作阶段代建，即从项目建议书批复后至施工图设计前的前期工作管理。2、建设实施阶段代建，即从施工图设计开始至竣工验收进行建设实施阶段管理。二、项目代建内容代建单位按照项目代建制管理有关规定及代建合同约定开展代建工作，从项目建议书批复后开始，组织编制可行性研究报告、初步设计、施工图设计，至项目竣工验收、移交和质量缺陷责任期结束之日止的建设全过程代建统筹管理。包括在项目决策阶段，组织设计优化和招标工作；在项目实施阶段，进行勘察设计管理、招标管理、设备材料采购管理、施工管理、投资控制和竣工验收等工作，并对工程项目进行质量、进度、投资、合同、信息、安全等方面的有效统筹管理和控制，直到办理竣工手续和竣工决算、资产移交使用人和质量缺陷责任期满等实施过程的建设管理工作。其主要内容如下：（一）前期工作代建的内容1. 依据项目建议书批准内容，组织编制项目可行性研究报告，申办项目可行性研究报告审批及与该阶段相关的项目规划选址、用地预审、环境影响评价等行政许可手续。 2. 依法组织项目勘察、设计单位的招标工作，并将招标文件和招标投标情况报有关行政监督部门备案； 3. 依法与勘察、设计单位签订项目勘察、设计合同，并报有关行政监督部门备案； 4. 组织开展项目初步设计及概算的编制工作，并按程序报审。经批准的概算作为投资控制和限额设计的依据； 5. 申办项目建设用地规划许可、土地征收、房屋拆迁、消防等有关行政许可手续； 6. 按照基建财务管理规定及时向组织实施部门等提交会计报表； 7. 代建项目的其他前期工作。 （二）建设实施阶段的内容 1.按照经批准的初步设计及概算，督促设计单位进行限额设计。在组织开展项目施工图设计过程中，与组织实施部门、使用单位沟通协调，在功能方面最大限度地满足使用单位的需要； 2.组织项目预算(施工图预算及相关费用)编制工作，经组织实施部门审核后报财政部门审批； 3.依法组织项目施工、主要材料设备采购等招标活动，并将招标文件、招标投标情况报有关行政监督部门备案； 4.依法与施工、主要材料设备供应单位签订项目施工、主要材料设备采购合同，并报有关行政监督部门备案； 5.编制项目年度投资计划和年度基建支出预算，交由使用单位按规定程序报批； 6. 按照发改委下达的年度预算内投资计划和财政部门批准的年度基建支出预算，提出项目用款申请，由组织实施部门审查后向财政部门申领资金； 7. 按月向发改委、财政部门和组织实施部门以及使用单位报送工程进度和资金使用情况，编制项目年度财务决算报表； 8.申办项目建设工程规划许可证、开工报告或施工许可证等开工前必须履行的报批手续和消防、人防、市政等竣工验收前必须履行的报批手续； 9.负责办理项目实施过程中的设计变更、概算调整等报批手续； 10.协助监理单位组织项目中间验收，会同建设单位组织竣工验收和工程移交； 11.负责编制项目竣工财务决算报告，经组织实施部门审查后，报财政部门审批； 12.负责将项目竣工及有关项目建设的技术资料完整地整理汇编移交，并按财政部门批准的资产价值向使用单位办理资产移交手续； 13.办理代建项目资产移交手续后，向发改委、财政部门、建设单位和建设行政主管部门报送项目代建总结报告。三、代建管理工作框图项目代建管理工作总体框图如下：项目代建工程实施过程前 期年度投资计划报批项目可行性研究报告施工图设计管理年度基建支出预算报批勘察、设计招标预算编制、报批项目用款申请勘察及初步设计管理施工招标办理各项开工前报批手续报送工程进度和资金使用情况概算编制、报审有关行政许可报批 编制年度财务决算报表财务管理主要设备采购编制竣工财务决算报告设计变更及概算调整报批其它前期工作（监理招标等）办理资产移交竣工验收工程移交 有关技术资料汇编移交代建总结报告项目管理总体框图四、代建组织机构1. 管理层次根据项目的特点和具体情况，我公司采用指挥灵活、职责分明、效率高的直线职能制组织形式设置机构，共分为两个层次：（1）项目代建管理层由公司领导、总工程师、主管部门经理组成项目代建领导小组，由经验丰富、技术精湛、专业能力强的技术、经济专家组成专家顾问组。负责项目代建部的人员配备、代建工作的指导、检查、监督等，并经常对施工现场巡视、指导，征询建设单位意见。（2）项目代建实施层由项目代建总负责人、质量及安全管理负责人、造价管理负责人、建设报审及档案管理负责人、财务管理人员等组成项目代建部，具体实施项目代建工作。项目代建部在项目代建总负责人的领导下，以代建规划为指导，依据代建委托合同，实现项目建设目标。2. 典型项目代建部组织机构框图 公司项目代建领导小组项目代建总负责人质量及安全管理负责人造价管理负责人土建专业安装专业安全管理财务管理负责人专家顾问组建设报审及档案管理负责人 项目代建部组织机构框图第二章 代建管理实务一、代建单位对监理、施工单位的管理要点（一）对监理单位的管理要点1. 根据建设工程监理规范及相关法律法规规定，要求监理单位认真履职。2. 监理单位应向代建单位上报必要的资料，如监理规划、监理实施细则、监理月报、监理通知单等。3. 对施工单位上报的工作联系单等资料，监理单位必须明确签署处理意见。4 .重视由监理单位每周召开的工地例会，在例会中，检查本周工作完成情况，安排下周计划，提出有关要求，协调解决存在的问题。5. 督促监理单位做好旁站、巡视、平行检验、见证取样等工作。6. 组织监理单位每周安排对工地的安全检查。7. 树立监理单位的强势地位，不在施工单位面前批评监理人员。（二）对施工单位的管理要点1. 应树立通过监理单位管理施工单位的理念，代建单位一般不过多的与施工单位发生关系。2. 对设计变更、技术核定等工作，应由代建单位人员负责与设计单位联系，不应有施工单位人员与设计单位发生关系。3. 通过与质量安全监督部门的联系与沟通，借此力量加强对施工单位的管理。4. 如出现在工程质量、安全、进度等方面出现较大问题，可采取约谈施工单位负责人(或法人代表)、发放律师函等形式对施工单位施加压力，督促其自身管理。5. 在工程管理等方面，尽可能与监理单位达成一致意见，对施工单位的管理做到双管齐下。6. 在施工承包合同内容明确处罚条款，采取经济处罚等手段加强对施工单位的管理。二、有效的代建手段和方法我公司在长期的代建实践中，已摸索出一套对监理、施工单位管理行之有效的手段和方法，以保证工程质量、进度、投资、安全的监控，主要有：1. 现场巡视代建人员对正在施工的部位或工序在现场进行的定期或不定期的监督活动，发现问题，及时予以处理和解决。 2. 现场旁站在关键部位或关键工序施工过程中，督促监理人员在现场进行监督。3. 代建工作交底在第一次工地会议中，由项目代建负责人向监理、施工单位管理人员介绍代建管理规划的内容，使之掌握代建的程序、要求等。4. 平行检验督促项目监理部利用一定的检查或检测手段，在承包单位自检的基础上，按照一定的比例独立进行检查或检测的活动。5. 见证取样见证取样和送检制度是指在代建或监理人员的见证下，对进入施工现场的有关建筑材料，由施工单位专职材料试验人员在现场取样或制作试件后，送至符合资质资格管理要求的试验室进行试验的一个程序。此制度是保证合格建筑材料的重要手段。6. 严格执行代建程序如未经批准开工申请的项目不能开工，这就强化了施工单位做好开工前的各项准备工作；未批准付款证书，施工单位就得不到工程进度款，这就保证了代建单位的核心地位。7. 指令性文件针对现场存在的问题或工作不足之处，由代建单位对监理、施工单位发出代建通知单，并督促监理、施工单位严格遵守与执行此书面指令。8. 工地例会每周由项目监理机构主持的，在工程实施过程中针对工程质量、造价、进度、合同管理等事宜定期召开的、由有关单位参加的会议。代建单位应在工地例会中积极解决存在的问题并提出有关工作要求。9. 专题会议针对某一特定议题（如招标、安全、质量等），由代建人员组织的会议，由有关单位参加。10. 组织专家论证对于复杂的技术问题，召开专家论证，根据专家组意见和结论予以实施。11. 支付手段施工单位的任何工程行为达不到合同要求，都有权拒绝或扣减支付当期的工程进度款，以约束施工单位认真履约。12. 向上级主管部门报告在实施代建过程中，发现存在安全事故隐患的，要求施工单位整改；情况严重的，要求施工单位暂时停止施工，并及时报告建设单位。施工单位拒不整改或者不停止施工的，应当及时向工程质量安全监督机构报告。13. 约见施工单位法人代表通过约见施工单位法人代表，指出施工单位在工程上存在问题的严重性或可能造成的后果，并提出相关要求。14. 发放律师函由建设单位的法律顾问或专职律师给施工单位发出的函件，旨在提醒或明示对方按合同履约。通常用于较严重的问题。15暂停施工监理人员发现施工存在重大质量隐患，可能造成质量事故或已经造成质量事故，应通过总监理工程师及时下达工程暂停令，要求承包单位停工整改。整改完毕并经监理人员复查，符合规定要求后，总监理工程师应及时签署工程复工报审表。总监理工程师下达工程暂停令和签署工程复工报审表前宜事先向代建、建设单位报告。三、理顺代建、监理、承包单位之间关系的措施对实施项目代建制的工程项目管理，理顺代建、监理、承包单位之间的关系，创建一个和谐的工地环境良好的工作秩序，是保证工程项目顺利进展的首要条件。代建单位与监理单位在工程项目的实施上是委托与被委托的合同关系，代建单位是委托方，监理单位是被委托方。代建单位与承包单位在工程项目建设上是承包合同关系，代建单位是发包方，承包单位是承包方。监理单位与承包单位是监理与被监理的关系，承包单位受工程承包合同的约束，接受监理单位的监督管理。关于如何理顺代建、监理、施工单位之间关系，关键是各单位之间的职责分明、分工明确，详见以下三者的分工明细表。代建单位在施工过程中，应做到做到不越权、不插手、不干涉监理单位的工作。代建、监理、承包单位工作分工明细表序号工作内容工 作 分 工代建单位监理单位承包单位1工程施工招标、评标组织并与中标单位签订合同被邀请时参加，并提出监理意见，或受代建单位委托协助招标及编制标底参与投标，中标后与建设单位签订承包合同2审查分包单位资质负责指定分包单位的审查确定，对不合格的非指定分包单位不同意进场负责审查非指定分包单位的资质并予以认可向监理单位提交分包单位资质报审表，同时提供分包单位资质、业绩及产品质量、信誉等的证明材料3施工图会审及设计技术交底主持，通知设计单位参加参加并签认会议纪要参加并整理会议记录，形成纪要4第一次工地会议主持并签发会议纪要 参加并整理会议记录，形成会议纪要参加5审查施工组织设计参加提出提交时间，组织审查并提出监理意见编制并及时向监理单位提交报审表，参加审查并修改完善6专业施工组织设计、重大施工技术方案措施审查参加负责审查并提出监理意见向监理单位提交经承包单位技术负责人审批后的专业施工组织设计、重大技术方案措施等7施工外部环境的协调负责协调处理外部施工环境必要时参与，出现严重阻工事件时，核查有关事实，并予签证负责办理开工有关手续、青苗补偿、拆迁等事宜8审查开工申请报告审批核查各项开工条件，提出监理审查意见落实各项开工条件后向监理单位提交工程开工报审表，并提交各项证明文件9施工安全措施检查参加组织检查并监督实施制定并实施施工安全措施，接受检查并认真整改10检查特殊工种资格证督促监理单位负责检查并在旁站、巡视等监理过程中核实，发现问题要求承包单位改正提供相关人员的有效证件，接受检查并对存在问题予以纠正11工地例会参加并会签纪要主持起草签发会议纪要参加并会签纪要12控制点、见证点及停止点的设置参加确定并通知承包单位根据监理单位设置的位置，提前通知监理单位派员监控13进场材料的采购、入库、保管、领用按工程承包合同的规定执行，对发现的问题组织处理查验进场材料“三证”，并按规范抽样送检。对承包单位保管、领用材料情况进行检查，将存在问题通报承包单位及代建单位接受监理单位的检查并对存在问题进行纠正14进场设备开箱检查参加主要设备的现场开箱检验协调开箱检验有关事宜，参加开箱检验；发现设备存在缺陷时给予证实，同时提出处理意见；核查处理结果并签证提出开箱申请；组织开箱检验并做好检验记录；有缺陷时填写设备缺陷通知单，经审批后对缺陷进行处理15分项、分部工程、隐蔽工程和单位工程质量检查验收参加地下隐蔽工程检查验收；组织单位工程正式验收组织分项、分部工程及隐蔽工程检查验收；组织单位工程初验，参加单位工程正式验收按时提出检查验收申请并附三级检验资料；对存在问题及时整改16土建交付安装、安装交付调试的中间交接验收参加组织并签署监理意见；对整改结果进行检查自检合格后提出验收申请；对检查发现的问题及时整改17审查工程变更单审批权限内设计修改项目；上报权限外设计修改项目；会签工程变更单负责核查授权范围内的设计修改项目并将通知单用工程变更单签发承包单位按监理单位签发的工程变更单施工；因变更增加工期费用时，提供相关资料交监理单位审核18审查工程变更单审批经监理单位审核过的工程变更单审核工程变更单，并提出监理意见报建设单位提交工程变更单，同时提供有关工期费用变更相关资料交监理单位审核19工程暂停令、工程复工报审表的签发负责认可经建设单位认可后签发，对承包单位整改结果进行检查按工程暂停令要求停工并及时整改；整改完毕后向监理单位提出复工申请，得到批准后复工20审核工程款支付申请表依据监理单位签署的工程款支付证书支付工程进度款审核报表并签署工程款支付证书报建设单位按合同约定填报工程款支付申请表21处理重大质量、安全事故依据设计、监理、承包及生产等单位意见确定处理方案提出监理意见报建设单位；根据建设单位确定的处理方案监督实施提出调查报告及处理方案，经有关各单位确认后贯彻执行22新材料、新工艺、新技术、新设备在工程中的应用组织审批提出监理意见报建设单位提出合理化建议报监理单位，经审查批准后予以实施23工程延期及工程延误的处理参与协商经与建设、承包单位协商后，批准延期申报按合同约定及时向监理单位提交工程延期（和）或延误申报表，并附证明资料24索赔处理提出索赔申请或负责索赔事宜依据客观事实，提出监理审核意见并签署索赔审批表提出索赔申请或负责索赔事宜25工程结算负责工程结算审核工程结算，并对结算价款总额与建设单位和承包单位进行协商提出工程结算书，参与工程结算四、建设单位职责 为明确建设单位与代建单位的职责及工作分工的划分，明确建设单位的职责如下： 1. 负责对项目建设的总体管理与协调，负责对项目出现问题的决策，认真履行建设工程质量管理条例及建设工程安全生产管理条例中关于建设单位的质量、安全责任和义务。2. 负责整个项目的前期工作，界定使用功能要求，提出设计任务书需求等。3. 负责与政府及上级有关部门的联系、沟通及相关文件的起草、上报，对项目建设进行总体协调和管理。4. 对工程项目的有关工作安排、指令通过代建部下达，并及时对代建工作联系单批复。5. 对工程造价在10000 50000元的工程变更，由代建单位报筹建处有关人员审核后，由筹建处副主任签发，超过50000元以上的工程变更应报筹建处主任批准，并负责对工程变更项目的抽查复核工作。6. 负责项目有关的招商、经营管理策划、物业管理、运营准备等。 7. 对整个项目的投资控制，负责对工程进度款支付的批复和办理，负责办理竣工财务决算的审核、审批手续。 8. 负责项目设计方案、图纸以及建设标准、装修标准、设备配置标准和采购方案的审批或确定。9. 负责项目功能把握和整体效果的把关，负责建筑物外观和室内重点部位的装修设计等工作，组织有关专家的论证及咨询。10. 应协助代建单位办理需由建设单位名义协调解决的手续。11. 参与招标推荐材料、设备品牌的收集、整理、比选、询价、研讨等工作，并负责最终审批。12. 负责对招标书、合同等文件等的最终审批。13. 负责对工程管理、包括质量、人员到位情况、安全生产、文明施工、廉洁自律等监督、检查工作。14. 组织参建单位赴外地的学习、考察、参观等。五、公司对项目代建部的管理措施项目代建实行项目经理负责制，由项目经理负责项目代建部的管理，代表公司行使代建职能。但由于代建工作的特殊性，项目代建部往往远离公司本部，在授权范围内独立工作，成为实施代建合同的主体。为加强对项目代建部的管理，建立完善的监督管理机制，监督项目代建部的行为，督促项目代建部更好的工作，确保代建合同的履行及代建服务到位，我公司对项目代建部的管理措施如下：（一）对项目代建负责人的授权 公司在代建投标时，应根据工程规模和特点，选择业务能力强、素质高及类似工程代建经验的项目负责人，并在商务投标书中详细介绍拟派项目负责人的情况。签订代建合同后，由企业负责人书面任命项目负责人，对项目负责人进行授权。（二）对项目代建部组织形式的审批 项目负责人根据工程特点选择有类似工程代建经验的代建人员，根据目标明确、跨度适中、集权和分权、职责和权利相对应的原则，确定项目代建部的组织形式，明确代建部人员的职责分工，由公司审查后批准。（三）签订目标责任书工程开工前，由公司负责人与项目代建负责人签订项目目标责任书，对工程质量、进度、投资、安全及代建服务等目标予以明确，同时明确项目负责人的责、权、利，以增强项目负责人的责任感及使命感。（四）对所需代建设备和设施的管理 公司根据所代建项目的特点，提供必备的代建检测设备（如经纬仪、回弹仪、万用表等），并提供检测设备检定合格的有关资料。项目代建部所需的办公、交通、通讯、生活设施等，根据项目代建部的申请，由公司统一配备。（五）公司统一制订项目代建工作规定1.制订代建工作纪律由公司根据国家法律、法规、企业管理制度等，结合工程项目特点，制订项目代建工作纪律，以约束项目代建人员的行为。2.制订代建工作程序根据国家法律、法规、规范、与工程建设项目代建有关的规定等，公司统一制订工程质量、进度、投资、安全、合同、信息管理等项目代建工作程序和流程，以指导项目代建工作。3.制订代建工作制度代建工作制度用以指导代建工作，主要有：图纸会审查制度，代建交底制度，开工报告审批制度，材料构配件验收制度，工地例会制度、项目代建部内部会议制度，日志制度，文件的收、发、传阅制度，代建人员考核、奖惩制度，代建资料的编写制度等。 （六）对项目代建部资料的管理1.对项目代建部上报资料的审批 项目代建部根据代建大纲、合同文件、设计文件、施工组织设计等，由项目负责人组织各专业代建工程师编制代建规划，明确项目代建的方法和程序，由公司技术负责人审批后作为开展代建工作的指导性文件，并作为日后对代建工作检查的依据之一。 2.每月上报代建月报项目代建部每月应将代建月报上报公司，使公司能及时、准确了解项目进展情况及存在的问题，并为项目代建部提出指导性意见。 3.审查代建过程中形成的代建资料 在实际项目代建工作中，代建过程形成的资料主要有：代建规划、代建细则、代建月报、会议纪要、代建日志和各种代建指令等。公司要定期对项目代建过程中形成的代建资料进行检查，检查代建资料是否能全面、客观、真实地反映了代建工作情况，并能为今后工作提供准确、翔实的依据。检查的重点应为：代建资料的及时性、完整性、准确性及闭合性。 （七）通过与建设、监理、施工单位座谈了解项目代建工作情况 公司不定期组织与建设、监理及施工单位进行座谈，从侧面了解代建工作情况。座谈的重点是了解建设、监理或施工单位对项目代建工作的意见和建议，如代建服务是否及时到位、有效、是否达到业主满意，项目代建部与建设各方关系协调情况，是否有违背代建纪律的行为，等等。在与建设、监理、施工单位座谈时，现场代建人员应回避，座谈时应事先对监理、施工单位说明座谈内容保密，以避免监理、施工单位心存疑虑、不实话实说。 在座谈时，如建设、监理或施工单位对项目代建部反映强烈或意见较多，公司要分析原因，找出问题的症结，及时要求项目负责人组织整改。公司要根据座谈内容定期进行总结，找出工程代建中存在的普遍性问题，召开内部专题会议，制订解决问题的办法，力求进一步提高代建水平。（八）定期召开项目负责人会议 公司每月一次组织召开代建工作会议，由公司负责人主持，各职能部门负责人及项目负责人参加。会议对项目负责人提出各项目代建部存在的问题予以解决或出谋划策，同时提出近期工作要求和要点，以加强公司与项目代建部之间的联系与沟通。（九）参与工程的竣工验收在工程收尾阶段，由公司技术负责人组织各专业技术骨干与项目代建部人员一道对工地进行全面检查，参与工程的预验收及竣工验收，以加强对项目代建部的指导和帮助。（十）对项目代建部的考核及奖罚 公司根据检查情况，结合建设及施工单位的反馈意见，可全面了解项目代建部的工作，对其作出准确评价。对项目代建部工作中存在的问题，检查小组要写出书面检查结果，并跟踪项目代建部整改，对问题特别严重者，可更换代建人员甚至征求业主同意后更换项目负责人，并对责任人进行一定的经济处罚。对项目代建部工作突出、有先进的代建方法者，可组织其它代建部人员观摩学习，将先进的代建方法在本公司内推广，并对代建人员进行表扬及一定数额的经济奖励。通过对代建部的奖优罚劣，达到促进项目代建部提高工作质量和代建水平的目的。（十一）公司领导巡视制度建立公司领导对各项目代建部定期或不定期巡视制度，以了解项目工程质量、投资、进度、安全代建、文明施工等情况；征求业主需求，询访施工单位的反映，对项目代建部进行工作指导，帮助改进工作；对代建工作存在的问题，提出要求，督促项目代建部认真履行工作职责，严格遵守行业纪律和职业道德，抽查各种代建记录；项目代建部在配合公司领导巡视时，应主动汇报代建工作情况，如实回答各种提问。对存在问题，认真整改，并予以及时回复。通过各项检查，切实提高代建工作水平。（十二）公司检查制度为考核项目代建部代建工作质量，提高代建服务水平，公司组织对项目代建部进行定期或不定期的检查。六、对工程项目招标标段划分的规划（一）对各参建单位招标的要点1.招标代理单位的选择主要考察其是否拥有招投标代理甲级资质并有多年招标代理工作经验和业绩。2.工程监理单位招标由于监理取费国家有明确规定，竞争范围不大，因此此类标更注重的是投标单位资质、资历和资信。监理能力、水平及类似工程项目的业绩将是主要考核指标。3.工程施工单位招标施工总承包单位承包的建筑工程的主体关系到本工程的管理目标是否能如期圆满的实现，为此必须十分慎重。代建项目部将在招标前为建设单位逐项落实建设项目施工招标应具备的条件，如已经批准的初步设计和总概算，施工招标可采用全部工程总承包招标。4.与中标单位签订承包合同招标工作结束并发出中标通知书后，项目代建部负责起草承包合同文件，与中标单位洽谈、签订合同。代建部负责按建设单位的意图与中标单位洽谈，并将洽谈结果及时告知建设单位。 5.专业承包单位的招标根据国家工程建设管理的有关规定及我公司项目管理的经验，结合实际情况，对本工程专业单位招标提出如下建议。序号工程名称选择单位备 注1地基与基础总承包方土方、降水和桩基工程可另委托专业施工单位2主体工程总承包方包含水电工程3装饰装修工程专业分包单位通过招标选定具有相应资质的专业队伍4消防工程专业分包单位通过招标选定具有相应资质的专业队伍5智能化工程专业分包单位通过招标选定具有相应资质的专业队伍6通风空调工程专业分包单位通过招标选定具有相应资质的专业队伍7白蚁防治工程专业分包单位通过招标选定具有相应资质的专业队伍8室外及绿化工程专业分包单位通过招标选定具有相应资质的专业队伍9重要设备设备供应商冷水机组、空调系统、风机盘管等需通过招标选定，并由厂家指导安装（二）项目合同管理结构图建设单位 勘察单位招标代理单位 设计单位监理单位代建单位 消防施工单位智能化施工单位总包管理施工单位空调施工单位二次装饰施工单位室外景观施工单位注： 线型表示合同关系第三章 代建工作制度一、代建工作联系单制度与建设、设计、勘察、监理、施工等相关单位的各项工作往来均通过代建工作联系单，由经办人及项目代建负责人签字方为有效。二、代建月报制度每月5日前向建设单位提交上月的代建月报，并报送有关上级主管部门。代建月报内容包括本月的代建工作情况汇报、下月代建工作计划、安排、本月大事记、目前存在的问题等等。三、代建周报制度每周例会（周一）前向建设单位提交的上周代建周报。代建周报内容包括上周的代建工作情况汇报、本周代建工作安排，目前存在的问题等。四、代建通知单制度为强化项目管理，落实有关规定，针对工程施工现场及监理单位存在的问题及不足，由代建项目负责人签署代建通知单，督促监理单位负责整改。五、代建日志制度（1）代建日志内容应包括：前期手续办理情况；设计进展情况；招投标工作进展情况；施工现场的质量、安全、进度情况；设备、材料采购、进场情况；竣工结算情况；档案资料整理、归档、移交情况“三控”情况等。（2）代建日志要准确记载代建工作情况，发生的问题及处理意见。（3）代建日志的内容必须真实、准确、完整，代建日志每日汇总成册，由项目代建负责人审阅。六、施工现场巡视制度项目代建部负责进行日常、专项巡视工作，处理日常事务。施工期间一般每天安排专人负责，一天一次，将现场内容编写在代建日志中。七、代建报告制度（1）定期报告：每半个月向业主提供一份代建项目管理工作的进展情况报告，汇报每阶段的工程进度、质量情况，提出存在的问题，进行综合分析，提出下阶段的工程安排和用款计划。（2）专题报告：对项目各阶段突发性事件编写专题报告，报告内容应详细描述事件的发生，分析原因，评估事件对项目的影响，提出解决的方法与措施。八、收发文制度项目代建部对外的收发文件、工作联系单等必须采用收发文签字制度，使文件的送达、接收有据可查，满足可追溯性。九、工地例会制度每周召开一次工程建设协调会议，由建设、代建、设计、监理及施工单位人员参加，必要时邀请代表参加，协调会议由项目监理部负责人主持。会后，由项目监理部整理会议纪要，分发给参加会议的有关单位。代建部项目代建负责人及专业工程师参加承建单位项目代建负责人部召开的有关生产会议，代建部协助建设单位组织召开有关的工程技术专题会议。代建部每周召开一次内部工作会议，总结上周的工作，布置下一阶段的工作。会议由代建部负责人主持，代建部全体成员参加。十、往来资料处理的时效制度 对建设、设计、招标代理、监理、施工、供货等单位与代建单位的往来文件，签署及处理时效一般不得超过三天，做到文件处理及时，不押件。建立收发文本，记录文件的收发日期及收发人姓名，满足文件的可追溯性。十一、保密工作制度由于代建单位的特殊性，对招标文件编制、招标过程、材料设备采购等环节应严格保密，不得向第三方透露。代建单位项目管理人员应签署保密协议及廉政协议，确保工程项目管理的正常有序规范进行。十二、设计交底与图纸会审制度项目代建部在收到设计图纸后应及时熟悉并开展图纸自审工作，及时发现图纸中存在的问题，并督促施工单位对图纸组织自审。开工前，应组织设计交底和图纸会审会议。会议由建设单位主持，建设单位代表、设计单位、监理单位、施工单位、代建机构和其他有关单位均要参加。组织编写图纸会审会议纪要并由到会各方会签；施工单位填写图纸会审记录并作为纪要的组成部分。十三、危险性较大的分部分项工程施工方案审批制度根据危险性较大的分部分项管理办法规定，在开工前项目代建负责人督促施工单位编制危险性较大的分部分项工程施工方案，并对超过一定规模的分部分项工程需组织专家论证，在开工前施工单位填报施工组织设计报审表，由项目监理机构组织专业监理工程师审查，总监理工程师批准后报项目代建负责人审批后实施。十四、材料、构配件及设备报验审查制度工程中使用的原材料、构配件及设备在进场前，应报监理工程师审核。监理工程师应对施工单位报送的拟进场材料、构配件及设备报审表及其质量证明资料进行审核，并对进场的实物按照委托合同的规定或有关工程质量管理文件规定的比例采用平行检验或见证取样方式进行抽检。十五、设计变更、洽商的管理制度设计变更、洽商不论由哪方提出和批准，均应经设计、监理及代建机构签认方可执行。专业工程师督促施工单位对签认的设计变更、洽商的内容及时反应在施工图上。设计变更、洽商的实施所发生的费用施工单位应及时报项目监理机构确认，项目管理总负责人审批后按正常的支付程序办理变更费用的支付手续。十六、隐蔽工程检查制度隐蔽工程实施前，承包单位应根据建筑工程施工质量验收统一标准及相关验收标准进行自检并填写隐蔽工程单，在隐蔽前填写报验申请表报项目监理机构；专业监理工程师在规定时间内通知施工单位进行隐蔽工程检查，重点部位或重点项目应会同施工单位、质检人员、设计单位共同检查签认。十七、样板先行制度为保证施工的总体施工工艺水平达到规范和设计要求，在进行重要部位全面施工时，要求施工单位做到样板先行，即在大面积施工前，根据设计要求做出样板块、样板间或样板段，经业主、设计、监理、施工、代建机构认可后封样，发现不足可及时调整设计或改进施工工艺，避免大规模施工后可能的返工或个修改设计。十八、工程质量事故处理制度凡在建设过程中，由于设计或施工原因，造成工程质量不符合规范或设计要求，或者超出规范规定的偏差范围，需作返工处理的，施工单位必须及时按要求进行处理或返工。对重大的质量事故或工伤事故，施工单位必须用电话或书面的形式逐级上报，代建机构应立即上报建设单位。凡对工程质量事故隐瞒不报或拖延处理、或处理不当、或处理结果未经代建机构同意的，对受事故影响的部分工程应视为不合格，不予计量，待合格后再补办计量手续。施工单位应及时上报“质量问题报告单”，除报监理单位外，并应抄报建设单位和代建机构。对于一般工程质量问题，应由施工单位研究处理，并报监理和项目代建部；对较大的质量事故，施工单位填写事故报告单，由项目监理机构组织有关单位研究处理，并报项目代建部；对重大质量事故，施工单位写出事故报告，报监理机构和代建机构，由监理构组织有关单位研究处理方案，报代建转建设单位批准后，施工单位方可进行事故处理。待事故处理后，经监理、代建机构复查，确认无误，方可继续施工。十九、工程竣工验收制度工程竣工验收按照工程竣工验收工作流程规定程序进行。竣工验收的依据是批准的设计图纸和文件，有关施工规范，工程质量验收标准以及合同及协议文件等。施工单位按规定编写和提出验收交接文件，不齐全、不正确、不清晰不能验收交接。施工单位在验收前，将编制好的全部验收文件及绘制的竣工图，经监理审查后，提供给项目代建部一份，经审阅确认，报建设单位。二十、年度代建工作总结制度每年初向建设单位提交上一年度的代建工作总结，内容包括去年所做的主要代建工作，今年的工作计划及工作体会等。 第四章 代建工作制度实例资料一、代建工作联系单 编号：2005-078项目名称厦门文化艺术中心日 期2005年4月27日发文单位主送单位文化局文化艺术中心筹建处主 题关于签订文化艺术中心艺术馆、科技馆西立面艺术设计合同的请示内 容根据贵处工作安排，我方对文化艺术中心艺术馆、科技馆西立面艺术设计合同进行修改，并与福州大学工艺美术学院厦门艺术设计公司就合同条款达成一致意见，现上报设计合同文本，我方可否签订设计合同，请贵处审查并批示！请于4月30日前给予书面回复。附件：艺术设计合同经办人签字： 负责人签字： 主 送 单 位 意 见经办人意见：经办部门意见：领导意见：二、代建月报 项目基本情况表项目名称厦门文化艺术中心建设地点厦门市体育路95号工程性质公共建筑（改建）财政投资4.5亿元建设内容及规模：厦门文化艺术中心是利用厦门工程机械厂西郭厂房改建而成的大型文化设施项目，且为四馆合一项目，建设用地面积143968.95m2，总建筑面积116300m2， 其中厦门图书馆24801m2，厦门博物馆24721m2，厦门艺术馆25047m2，厦门科技馆21405m2，地下车库13750m2，中心共享综合楼6577m2，其他用房9097m2。有关单位名称 ： 建设单位：厦门市文化局（文化艺术中心筹建处） 代建单位：设计单位：华陆工程科技有限责任公司 美国KLP（凯勒）建筑设计公司 招标代理单位：厦门诚实工程咨询有限公司 勘察单位：厦门地质工程勘察院 监理单位：郑州中兴工程监理有限公司房屋拆除单位：厦门爆破工程公司树木移植单位：厦门忠仑园艺发展有限公司施工单位：厦门市思明区建筑工程总公司一、 本月项目情况综述1. 工程现场情况本月，由思明建筑工程总公司进行地下车库工程的土方开挖、基坑土钉、锚喷、锚杆及砖胎膜、垫层、地下防水层等施工，截止本月底，土方开挖、基坑土钉已全部完成，位于地下车库基坑东侧的塔吊已组装完成，已具备底板钢筋、混凝土工程施工条件。本月中旬，厦工机械股份公司完成对1、2号厂房内行车（含轨道、马道等）等设备的拆除，已全部清运出场。12月11日，福建省建筑工程质量监督检测中心站完成中心共享综合楼工程静压管桩的静载试验，试验结果符合设计要求。12月17日，厦门爆破工程公司进场，进行1、2号厂房部分内墙等拆除，已于月底前完成范围内的全部拆除工作，并将建筑垃圾清运出场。福建省建科院厦门分院对地下车库工程的基坑进行了变形监测，截止12月29日，共观测7次，基坑最大沉降量为3.5mm（J8），最大水平位移8.0mm（S7），基本正常。2. 项目设计情况12月15日，设计单位提交四馆基础工程施工图，已报送至市建设工程施工图审查所。 12月6日下午，召开工地例会，市政府领导到会，经认真研讨、分析，本次会议最终确定了屋面及空调的设计方案。 3. 拆除工程招标情况12月20日，计划原厦工1、2号厂房内旧结构拆除工程开标，因投标人不足三家而出现流标。二、 本月代建主要工作1. 安排专人每天对工地巡查，监督工程质量、进度、安全等问题，对出现的问题，及时解决和处理。2. 审核施工单位经济签证及工程进度款并上报筹建处。3. 为加强进度管理，组织监理、施工单位召开对地下车库工程进度的专题会议，要求监理及施工单位采取有效措施，实现春节前完成底板混凝土工程的节点目标。4. 办理四馆基础工程的施工图纸审查，督促施工方做好基础施工的准备工作。5. 根据确定的工期目标，修改完善项目控制性进度计划。6. 组织本公司人员召开对本项目承包模式、标段划分等内容的研讨会。7. 对厦门爆破工程公司实施的原厂房部分内墙体拆除进行监控，并提出安全要求，安排专人与监理人员一道进行现场巡视，确保拆除范围、进度符合要求。8. 积极配合市文化局领导、市巡查组来工地检查指导，并汇报项目进展情况。9. 组织项目监理部对工程进行安全大检查，提出存在问题，落实整改情况。10. 会同设计、监理方参加市文化局组织对厦门大学（漳州校区）的考察，吸取对本项目有益的经验与做法。11. 组织设计、监理、施工单位召开艺术馆桩基工程设计交底及技术研讨会，明确了试验桩、旧桩检测等事宜，为下步基础施工做好技术准备。12. 每周编制代建周报，及时向业主汇报项目进展情况、代建工作情况及近期工作计划。13. 审查招标代理单位编制的地下车库工程水电预埋的工程量清单。14. 负责接待供货商等来访，将收集的材料、设备等资料进行分类汇总，建立材料、设备信息库。15. 认真完成业主安排的与工程有关的其他工作。 三、下月工作计划及重点1. 加强进度管理，积极督促监理、施工单位采取有效措施，以保证在2005年春节前完成地下车库底板混凝土工程。2. 加强质量管理，保证地下车库工程防水、钢筋、混凝土等分项工程施工质量。3. 完成原厦工1、2号厂房内墙、夹层、阁楼等拆除单位的选定并签订合同。4. 完成建筑物白蚁防治单位的选定并签订合同，督促其进场施工。5. 完成地下车库工程锚杆检测单位的选定并签订合同，督促其进场开展工作。6. 组织设计专家、顾问对本工程施工图及技术难点进行审查、研讨，使其满足设计深度要求，保证设计质量，并监督设计单位进度情况，确保其按时提交四馆主体结构、水电等施工图。7. 积极与市建设工程施工图审查所、市消防支队等单位联系，办理主体结构、水电等工程的施工图纸审查。8. 落实地下车库工程基坑内污水管的改道设计。9完成地下车库安装工程施工内容的委托