（工商管理专业论文）房改和金融政策对成都房地产企业的影响与对策.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 摘要 作为一个典型的政策主导性市场，国家房地产方面的政策对房地产市场的发 展有显著的影响。宏观经济政策一旦付诸实施或房地产企业预期政府实施，都必 然影响企业的投资决策，从这个角度看，房地产企业在制定发展战略和项目实施 中均需要对房地产相关政策有全面的把握和预见。由此得到的研究结论，对于房 地产企业深入认识、把握和适应政府相关政策的影响，具有一定的借鉴作用。 本文绪论部分首先阐述了房地产的地位，第2 章从对全国房地产市场这样一 个大环境的分析入手，考虑到房地产具有明显的地区差异性，将研究的对象锁定 为成都房地产市场和房地产企业，通过实例探讨了房地产成本与利润的关系，以 此说明房地产企业热衷于开发高端房产的缘由，完全是利益的驱使。 诸多影响房地产行业的宏观政策中，房改和金融政策是最休戚相关的，可以 说是“牵一发而动全身”。在第3 、4 章，深入分析了各阶段房改和金融政策对成 都房地产市场发展和房地产企业成长的影响，政策一方面促进了成都市房地产市 场健康、协调发展和房地产企业的成长，另一方面，由于政策的缺陷，房地产市 场中存在一定的隐患，从而阻碍了房地产企业的发展。 但是。社会总有一部分低收入群体，他们的收入很难积累起按市场化的房价 买房的规模，要依靠房地产企业来建设低利润的经济适用房是不现实的，现行的 房改和金融政策不能有效缓解这一矛盾，因为房地产企业都是追求利润最大化的。 本文第5 、6 章联系成都实际，将具体完善房改和金融政策相结合，提出设立一只 经济适用住房基金，引导房地产企业介入经济适用房建设，利用直接融资方式弥 补现行政策的缺陷，既解决住房困难户的实际问题，又避免房地产企业因自有资 金不足过分依赖银行从而加大银行信贷资金的风险，有利于降低融资成本。这两 章作为本文的核心内容，从构建住房保障体系的实际需求入手，通过测算资金的 需求量，运用经济适用房基金投入经济适用房项目作为案例提出，以解决现阶段 住房保障的实际问题，具有较强的现实意义。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 i 厦 由本文的分析可以发现，经济适用住房基金的建立，必将影响成都房地产企 业未来的发展，本文由此提出了相应的政策建议，房地产企业应在激烈的市场竞 争中，重视开发应变决策，把握好进入市场新领域的时机，通过市场与社会效益 有机结合才能更好的实现其经济效益。 关键词：成都房地产企业房改政策金融政策 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 i i 页 a b s t r a c t a sa 咖i c a lm a r k e tc o n t r o u e db yp o l i c y ，也en a t i o n a lr e a le s t a t ep o l i c yh 嬲a s 仃i k i n gi n n u c n c eo nm ed e v e l o p r n e n to f t l l ew h o l er e a le s t mm a r k e t t h eg o v e m m e n t p u t st h em m e c o n o m i cp o l i c y 证t oe f f b c to rr e a le s 协把e n f e r p r i s e se x p e c ti t t ob e c a r r i e do u t ，w t l i c hn e c 船朝d l ya f f e c t st l l ee n t e r p r i s e s d e c i s i o no fi i i v e s t m 雠tp o l i c y f r o mt l i i s 孤g l e ，r c a le s t a _ c ce m e r p r i s e so u g h tt oh a v et h ea l l - m u n d 嬲s u r a n c e 眦d e x p w t a t i o na b o mr e a le s 协t ei n d u s 仃yp o l i c yi nb o t hm a k i n gt h ed e v e l o p m e n ts t 豫t c g y 蛐di m p l e m e n t i n ga l lt l l ep m j t s t h e f o ，觚f 打嬲t l l e 糟a le s t a _ t ce m e r 埘船i s c o n c e m e d w ec 觚d r a ws u c hac o n c l u s i o nf m m 也er e s e a r c hm a tw i l ll e a dac e n a i n m l eo fu s i i i gf o rr e f e r e n c ei nt l l ed e 印u n d e r s t a n d i n 舀a s s u 姗c e 蛳da d a p t a t i o no f 廿l e a f l e c t i o no f t l i eg o v e m m e n t sr e l a t e dp o l i c i e s i nt l l ei i l m ) d 删o no fm e 也e s i s ，t l l ep o s i t i o no fr e a le s t a t ei n d l l s h yi sd i s c l l s s e d f i r s t l y i r it h es c c o n dc h 印t e r ，t h ea 叫l o rs t a r t s 诚t l lt h e 缸a l y s i so fn a l i o n a lr e a le 咖把 m a r l 【e t c o m i d e r i n gt h eo b v i o u sr e g i o n a ld i f f b r e n c eo 啪e db yt h e a le s 协t e ，m e o b j e c tf o rt h er e a r c hw i l lb ef o c u s e do nc h e n g d u r e a le s t a t em 捌t e t 吼d t e r p r i s e s t h er e l a t i o s 圭l i pb e t w e e n ( h er e a le s t a t ec o s t 耵mp m f hi sd i s c u s s c du s i n gl i v i n g e x 锄1 p k si no r d e rt od e m o 璐仃砒e 幽a tt 1 1 e 晒o nw h yr c a le s t a t ee n t e r p r i s e sa r ek n o nd e v e i o p i l i gt o p - e n dr e a le g t a t ei s 协o r o u g h l yd r i v e nb yt l l ei l l t e r e s 乜 a m o n g s 0m 舳ym r o e c o n o m i cp o l i c i e s 硪b c t i i l gm er e a le s t a t em d u s t r y ，t 1 1 e p o l i c i e sa _ b o u th o u s i n gp o i i c y 陀f 0 咖姐d 陀a le s t a t ef i n a n c ea r eo f m o s ti m p o r t a i l c e h o t l l e rw o r d s ，as l i g h tc l l a r l g ei nt h e ml l a s 锄呻o r t 觚te 仃b c to n 也ew h o l es i n l a t i o n m n 圮t l l i r da n df b u r t hc h 印t c r ，t h ei n f l w n c eo fh o u s i n gp o l i c yr e f o r i l la n df i n 锄c i a l p o l i c yi ne hp e r i o do n 婚d e v e l o p m e mo fc h g d u 砌e s t a t em 盯i r e t 锄dt h c g w 血o fm a le s t a t ce m e r p r i sa 糟d e e p l ya n a l y z e d o nm eo n ei 姗d ，t 1 1 ep o l i c i e s p m m o t et l l eh e a l t l l y 姐dh 姐n o n i o l l sd e v e l o p m e n to fc h e n g d u a le s t a t em a r k 吼a n d m eg r o w mo f r e a le g t a _ t ee m e 印r i s e s ；o nt l l eo m c rl l a n d ，b e c a u s eo f t h ep o i i c i e s d e f c c t s ， i nt h er e a le s t a t em a r k e t t h e r ea r es o m el l i d d e nc r i s e sw k c hw o u l dh a v eh e l db a c kr e a l e s t a t ee n t e r p r i s e s d e v e l o p m e n t 西南交通大学硕士研究生学位论文第页 h o w e v e r ，n l e r ea r ea l w a y ss o m eg r o u p so f p e o p l ew i ml o wi n c o m ei nm es o c i e t y i t i sv e r y h a r d f b r t l l e m 谢t 1 1s u c ha l o w i n c o m e t oa c c 衄u l a t e t h es c a l e f o f p u 妇i n g h o u sa c c o r d i t l gt ot h em a r k e th o l l s ep r i c e s ni si m p r t i c a lt oc o n 蛐m c tt l l ea f i b r d i n g h o u s e s 、i n l1 0 wp r o f i td e p e n d i n go n 糟a ie s 诅t ee 岬s 1 1 1 ep r e s e mh o u s i n gp o l i c y r e f o n na r l df i n a n c i 出p o l i c yc a nn o te f i 酏t i v e l ys o l v et h ec o n t m d i c t i o nb e c a u s ea l l 也e r e a le s t a t e 锄【t e r p r i sh a i l l 【e r 甜k rt h em a ) c i m a lp r o 丘t ht h ef i f m 髓ds i x t hc h a p t e r ，h c o n s i d e r a t i o no ft h es i 恤a t i o no fc h e n g d 珥嵋a 劬o rc o m b i n e st h ec o n c r e t e i m p r o v e m e n to fh o u s i n gp o l i c yr c f 0 咖、机mf i n a n c i a lp o l i c y ，p u tf 0 i 撇同e s t a b l i s h i n g t h cm n d 内r a f 南r d i n gh o u s e st og u i d er e 砒e s t a t ee n t e i p r i st 0g e ti n v 0 1 v e di nb u i l d i n g s u c hh o u s e s ，a n dm a k eu s eo f d h c tf i n 眦c ct om a i u pf o r 曲ed m w b ko f t l l ep r e s e n t p o l i c y s u c ham e 鹊u r ec 吼g u c c e e di ns o l v i i l gt l l ep m c t i c a lp r o b l e mo ff 抽i l i e s 谢t l l d i m c u n i e si nh o i l s i n g m e a n w i l i l e ，“c 蛆a v o i dm o r ec r e d i tr i s ko f b 锄bc a u s e db y m a le s t a t ee i l t e r p r i s e sc x c e c d i n g l y 托l y i l l go nb 蛐k sf o rt h cl a c ko ft h e i ro w n c 印i t a l ， w i l i c hi sb e n c f i c i a lt oc u td o w nm ef 协锄c ec o s t i ns u c ht 、0c l 擒p t e 馏嬲k c yp a r t so f t l l et l l e s i s ，t 1 1 ea u t h o r b e g i w i m 玲舯c t i c a l 他q u i 删m so fe s t a b l i s l l i n gt h ch o u s i n g c u r 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w n e c o n o m i c 糟t i l m sb yt l l em c a n so ft h eo r g a i l i cc o m b i n a t i o no fma r ! k e t 龇l d c i a l b e n e f j t s k e y w o r d ：c h e n g d ur e a ie 咖t ee n t e f p r i s e s ，h o 懈i n gp o l i c yr e 】f o 肌，f i m n c i a l p o l i c y 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 第1 章绪论 1 1 本文研究的背景 1 1 1 房地产业的地位日益提高 房地产是构成社会财富的重要组成部分，是构成各种经济实体的基本物质要 素。随着社会的发展，房地产在社会经济生活中的地位日益突出，房地产已不再 只具有人们生产、居住等活动场所的意义，而是逐步成为现代社会经济大系统的 有机组成部分，并直接影响着社会消费、社会就业、以及金融和多个相关产业发 展等社会经济活动。从事房地产经营开发的企业，也形成了一个完整、独立的产 业，在经济增长、社会发展进程中发挥着重要作用。特别是近年来，随着我国经 济社会的发展，历史上长期积累的住房消费需求在房改的政策背景下出现了“排 浪式消费”的浪潮，推动我国的房地产市场和产业出现了“需求拉上型”的快速 增长，已成为宏观市场体系中受到政府、相关企业和社会公众高度关注的一个环 节，其产业地位日益提高。 1 1 2中国房地产业发展历程 基于对产业发展历史的回顾，本文将中国房地产业的发展历程划分为以下几 个主要的阶段：第一阶段从改革前到1 9 8 5 年。主要特征是房地产业是以建筑业为 主，真正的房地产产业化、市场化格局尚未形成。第二阶段从1 9 8 5 年至1 9 8 9 年， 是中国房地产发展与改革探索阶段。城市土地制度即土地商品化在深圳、东南沿 海开始进行突破性试点。第三阶段从1 9 9 0 年至1 9 9 1 年是中国房地产与改革消化 调整阶段，在此期间，宏观层面的“治理整顿”使房地产改革出现了一定程度的 停顿。第四阶段从1 9 9 2 年至1 9 9 3 年是房地产发展与改革的超高速发展阶段，即 以上海浦东开发为新启动，掀起了中国第二轮经济改革的超高速发展，在若干热 点地区，房地产市场化改革出现了较大的突破，但也带来了一些新的问题。第五 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 阶段从1 9 9 4 年至1 9 9 7 年，是房地产发展治理、整顿、调整阶段。受此前物价上 涨、通货膨胀、虚假繁荣等系列“泡沫经济”问题的影响，政府主管部门对房 地产市场的发展进行了必要的调节。第六阶段从1 9 9 8 年至2 0 0 2 年。是中国房地 产发展与改革的全面推进阶段，城市居民住房制度的一系列重大改革在全国范围 内铺开，与之配套的工资制度、房地产金融制度、社会保障制度等也相继完善， 在政府扩大内需的积极财政政策与货币政策环境下，全国各大中城市的房地产市 场得到了快速的成长，相当一批的城市地方政府在“经营城市”的理念下开始致 力于将房地产产业培育为本地区的支柱产业或重点产业。第七阶段从2 0 0 3 年至 今。这一仍在发展之中的阶段最显著的特征是，一方面全国范围的房地产业仍然 延续了前期的高速发展态势，另一方面若干在前期发展过度的热点城市( 如上海 等地) 的房地产市场出现了一定的回调。而关于房地产市场发展的现实格局、未 来趋势等重要问题，在全社会引起了广泛的争论。从某种意义上说，在中国二十 余年的改革进程中，一个特定产业，能够引起政府、企业和社会公众如此之高的 关注，只有金融市场和房地产市场两例。 依据以上中国房地产业发展的七阶段划分，本文认为，该产业能够在目前成 为万种瞩目的热点，关键的发展阶段是自1 9 9 8 年开始的第六阶段。做出这一判断 的理由在于，在此前的五个阶段中，房地产产业化、市场化改革的推进都局限在 某些局部( 如1 9 8 0 年代末期的海南、1 9 9 0 年代中前期的上海等) ，只有到了1 9 9 0 年代末期，随着房改政策在全国的铺开，房地产市场才开始在全国范围的各大中 城市普遍地形成和发育；对该产业进行深入的理论与实证分析，因此成为目前政 府主管部门、相关企业和社会公众普遍关注的研究热点。从这个角度出发，本文 的分析，将主要依据近年来房地产市场发展的现实状况展开。 1 2 本文研究的主要内容 本文的研究，无意对整个中国房地产市场及其所有影响因素进行全面的分 析，而集中以房改和金融政策对成都房地产的影响为研究的选题，主要是基于以 下几方面的考虑： 嚣蠢交逶大学矮：b 疆交生学位论文繁3 贾 1 2 1房地产业具有明晁的区域性。 房地产产晶在地理空间位鬣上的不可转移性导致房地产市场必然是区域性 枣援，因戴要瓣该枣续遴行实诞分援，令可缆夔途缎是对嚣竣枣场避行深入戆 研究，在对有代表性的典型城市产业发展情况有全面把握的基础上，众国的房地 产市场发曩狭凝考霹裁被囊歪滂濒遗攒示。茏蕤需要搭密静楚，孛国经济发麓鹃 非均衡特征导致地区之间的经济发展有较大的落差，不同城市( 哪怕同为一线城 市) 之间受城市定位、经济发展永平、经济分工等不阏各区域的房地产业虽然都 要受一些诸如宏观经济变动、国家的缀济政策、产业政策和奢关的法则、规则等 共同因素的约束和影响，但地方性的因素往往起更大的作用，甚至决定着该区域 房遗产渣发展靛趋势。献这个懑义上讲，对房遗产投资决策警嚣言，? 勰区域房 地产业的动态，把握该地区房地产市场的状况，无疑怒十分重要的。 本文戳戎舔枣虏熊产幸# 为疆究懿藏圈，麸枣场特赢、发袋历程、笈震鬟摸等 几方筒，较为详尽的分析了该区域房地产市场。通过本文的研究，希勰可以对成 都这个疆部丈挺城市房地产市溺的发麓现袄帮趋势有阮较全瑟豹把握，妖雨为更 清晰地认识整个中国房地产行业提供一个局部视角的帮助。 1 2 2房改政策与房地产业的美系 间样基于前述七阶段划分可以发现，房改政策的推进是导致中国房地产市场 姨嚣域扩震刭金霪范甏熬重要测度性糕嚣。甚至哥鑫滋，浚裔金瑟熬痨羧致策豹 出台，就没有避年来房地产市场的高速成长。因此，房改政策是影响房地产市场 发震( 特羽是稿羲除段发震) 豹最重凝豹稍发往舔因。正是蘩予这一翔甄，本文 首先将房改政策作为影响房地产发展的解释变爨加以研究。 舆体而言，我国往房制度改革的翻标是：通过出僚住房和调整租鑫，改燮人 们在住房问题上的1 日联念，朗从把住房当作描利变为把住房当作商晶，从住虏雏 实物分配变为货币分配。逐步实现住房资金投入产出的良性循环，实现住房商品 纯、孛圭会镬二，燕速住宅产监熬发展，建立使建李圭会主义枣场经济要求瓣城镶爨房 新制度。 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 体制因素作为转轨时期中国房地产业发展中带有决定性的因素，主要体现在 住房制度上，如我国继续保持公房制度即住房分配制度便不可能有房地产业的大 发展。住房制度改革，是住房投资能实现良性循环，从而调动国家、企业、个人 建房积极性，使房地产生产、流通、消费能正常运转，房屋能按市场价格出卖或 出租，从而加大人们对住房的需求，进而促进房地产业的发展。 1 2 3金融政策与房地产业的关系 房地产金融是房地产业与金融业密切结合的产物，是金融业中以房地产为特 定服务对象的专门性业务领域。透视房地产业与金融业之间的关系，就能发现二 者之间既相互依赖又相互独立，是一种难以割裂的复杂关系。 近年来，中央政府和央行颁布了一系列房地产金融政策，促进了房地产业和 房地产金融业务的快速发展。然而，由于房地产业明显的行业特征，以及其与国 民经济发展密切相关，它的快速发展一定程度上造成了固定投资增长过快、贷款 规模过大，因此，运用金融政策调节房地产业与宏观经济发展的协调性就具备了 现实的可行性和重要意义。 基于以上分析，下文在对成都房地产的基本情况进行全面把握的基础上，将 分别深入探讨房改政策及房地产金融政策对成都房地产的影响。需要强调的是， 当然还会有其他因素对成都房地产的发展产生影响，但受数据资料支持等方面 的约束，本文对其他因素只能存而不论。但无论如何，本文的研究，将有助于认 识和梳理房改和金融这两个我们认为房地产市场最基础的影响因素对成都市场的 影响。 1 2 4优先发展经济适用房 尽管，房改和金融政策的不断完善，大大促进了成都房地产的发展，但是， 并不能完全使“居者有其屋”，住房问题中，最需要政策扶持的是住房保障体系。 近日，四川省建设厅拟定四川省房地产业“十一五”规划( 征求意见稿) ， 规划了四川省房地产五年远景规划目标，并且将发展和结构调整作为今后调控的 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 主线，将改善住房供应结构作为一个重要的政策措施来贯彻到未来五年发展规划 中。规划中强调，房地产行业存在的首要问题是：商品房市场的结构性矛盾依然 存在，部分地区宏观调控力度不足，房地产开发结构不尽合理，面向中低收入家 庭的住房供应不足，经济适用房、廉租房规模偏小，加之地价政策性上涨，国家 相关税费调整，房价的上涨幅度较大，同时出现了非住宅房屋空置增加的现象。 因此，在今后的“十一五”规划中，坚持规划对房地产市场发展的引导，在 城市总体规划、近期建设规划中，合理确定各类房地产开发用地布局和比例，优 先落实经济适用住房、普通商品住房、城市旧区改造中拆迁安置用房建设用地， 并且要采取措施，下大气力逐步解决中低入者的住房问题，对中低收入者的住房 问题，采取政府给予补贴，购买经济适用房的方式解决，对最困难一部分人的住 房问题，采用政府提供廉租房的方式解决。 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 第2 章成都房地产发展简介 2 1 成都房地产发展的历程 2 1 1 丛林时代：1 9 9 8 2 0 0 2 年 时代特征：住房商品化观念确立，带来前所未有的市场机遇。开发势力鱼龙 盘踞，门派众多，招数各异，思潮叠现，产品刨新，是成部楼市最为活跃和思变 的时期。 成都楼市活力爆发的黄金时代，属于敢想敢做、披荆斩棘的本土房地产企业。 因为积压太久的住宅需求释放，市场竞争尚停留在包装概念、营销手段、种树造 景，之流的表面。有房地产企业热衷于摘论坛、炒片区、提概念：也有房地产企 业不遗余力创新产品、研究市场；寻找未来楼市机会点，1 0 8 0 家房地产企业你方 唱罢我方登场，百家争鸣的繁荣背后，市场阵营在悄无声息中分化。 2 1 1 1发展态势 在经历过9 2 至9 4 年的“过热”、9 5 至9 7 年的宏观调控后，由于宏观经济的 持续、稳定发展，以及国家、省、市为搞活房地产市场、刺激住房消费而采取的 一系列政策措施逐步实施，9 8 年以来，成都房地产市场购销两旺，呈稳步发展的 态势。主要表现在： ( 一) 房地产交易量稳步增长 l 、房地产转让成交快速增长。从产权办理的统计数据看2 0 0 2 年成都市商 品房买卖成交面积、金额达7 4 1 o l 万平方米、1 6 9 7 5 亿元。同比增长4 2 、7 8 ，分别是1 9 9 8 年的3 7 2 倍、5 0 6 倍；1 9 9 8 年至2 0 0 2 年房地产转让面积、金 额年均增幅分别达3 9 、5 0 。 商品房市场购销两旺，均价逐年稳步提高，商品房附加值含量有所增加。1 9 9 8 年至2 0 叭年商品房买卖成交均价分别为1 8 9 l 、1 9 2 l 、2 1 9 1 、2 3 7 4 、2 9 0 4 平方米， 1 9 9 8 年至2 0 。2 年均增幅为7 9 。 二手房日渐活跃，成交量快速增长，占房地产交易中的比重逐年上升，己成 为房地产市场中的重要组成部分。2 0 0 2 年成都市二手房买卖成交面积、金额达 为房地产市场中的重要组成部分。2 0 0 2 年成都市二手房买卖成交面积、金额达 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 3 0 9 7 2 万平方米、3 2 3 4 亿元，同比增长5 7 2 、4 3 ，分别是1 9 9 8 年的4 6 6 倍、5 2 9 倍；1 9 9 8 年至2 0 0 2 年二手房买卖成交面积、金额年均增幅分别达6 7 、 7 4 3 ；2 0 0 2 年成都市二手房买卖成交面积、金额已分别占当地房地产转让总成 交的2 4 8 、1 1 7 ，比上年分别增加4 5 、1 - 6 。 ( 二) 开发、完备的房地产市场体系初步建成 1 、初步建成了以房地产交易中心和五城区房地产交易所为核心，数千家房地 产开发、经营、中介机构为网点，房地产金融、信息、评估、咨询、经纪、担保、 物业管理等为支持系统，一、二、三级市场有机结合，涵盖土地使用权出让、转 让及房地产开发、经营、买卖、租赁、抵押、典当、互换等交易方式，既有集中 又有分散，软、硬件齐备的房地产交易网络。 2 、市场集资得到了充分体现，除少量职工住房和直管公房租金以及房改售房 价格实行政府定价，经济适用住房实行市场指导价外，其他如商品房买卖、租赁， 二手房买卖、租赁等，绝大部分交易都实行了市场定价；除以及市场的土地使用 权出让外，二、三级市场的供求关系也基本上由市场来决定。 3 、取消了商品房外销许可证、单位购私房行政审批，清除了外地单位和个人 到成都购房置业的障碍，消除了绝大多数不利于房地产交易的政策限制。 ( 三) 房地产开发投资保持两位数的增长。对国民经济增长贡献大 根据统计局的数据，2 0 0 2 年，成都市房地产投资完成2 0 3 3 l 亿元，同比增 长1 9 1 ，拉动g d p 增长约3 个百分点，对成都市国民经济增长贡献大。通过房 地产综合开发，极大地改变了城市的面貌。 2 1 1 2 成都房地产市场的主要特征 房地产市场在延续近五年稳步发展势头的同时，也表现出与以往不同的特征。 ( 一) 个人购房消费成为市场的主角，外地人成为购房的重要力量 根据商品房合同登记备案数据分析，2 0 0 2 年个人购买住宅的面积的比例高达 9 2 5 4 ，成为房产市场的绝对主角。另外，无论是办理产权统计，交易会成交统 计，还是商品房合同登记备案统计，都得出一个共同的结论，2 0 0 2 年房屋买卖中， 住宅成交比重超过8 0 ，住房是市场发展的主要推动力。 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 ( 二) 城区、郊区市场融为一体 随着城郊高速公路、快速通道网络的不断完善，交通的日渐发达，以及轿车 逐渐进入家庭，距离已不是一个空间概念而是时间概念，郊区的房屋离我们越来 越近，有些如华阳等地甚至可以所已与城区连为一体。无论是5 + 2 模式，还是居 住郊区化，使得郊区的房地产市场与五城区市场息息相关，已不再是相互独立的 区域市场，逐渐融为了一个整体。 ( 三) 旧城改造力度大，市场再添新活力 2 0 0 2 年，五城区公拆除危旧房屋1 2 4 2 万平方米，分别是2 0 0 0 年、2 0 0 1 年 房屋拆迁总量的4 1 倍、2 6 倍，旧城改造力度空前，对房地产市场的影响是全 方位的。一是增加了市场需求，以膨胀系数2 计算，拆除1 2 4 2 万平方米危旧房 屋，需要安置房屋2 4 8 4 万平方米，除了少量拆迁单位自建安置房外，其余绝大 部分将通过市场解决；二是改造了旧城区交通、环境状况，提高了旧城区商品房 的公菸附加值含量，有助于其销售；三是增加了中心城区的土地供应，改善了土 地供应结构，以被拆除房屋平均容积率为1 1 3 计算，拆除1 2 4 2 万平方米可新增 土地供应1 6 4 9 亩。 2 1 2入侵时代：2 0 0 3 2 0 0 4 年 时代特征：国内外资本快速渗透，外来房产人才涌入。房地产资本市场、土 地市场、服务市场纷纷被外来势力占据。本土房地产企业陷入四面找地，退居二 线的生存危机。 事件：2 0 0 4 年4 月，中海兴业、上海绿地、上海世茂集团3 家企业争夺1 8 l l 亩地王，中海兴业( 成都) 发展有限公司一掷1 l 亿元将其收归囊中。 2 0 0 4 年1 1 月，李嘉诚斥资2 1 3 5 亿元拿下1 0 3 7 亩“城南地王”。和记黄埔 在守候成都土地8 年之久后，对成都楼市的窥探终于尘埃落定。2 0 0 4 年1 2 月， 融创4 亿元拍走3 0 6 亩“中产城东地眼”，孙宏斌放言3 年做到成都n 0 1 。 外来兵团控制了成都楼市的话语权。他们俨然成为了房价的领导者、新区开 拓的先行者、楼市规则的制订者、市场趋势的倡导者以及行业标准的创造者。本 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 土房地产企业除了少数壮大而外，大多没有逃脱衰亡、停滞、转行的命运。 从“狼来了”到外来大鳄全面入侵，成都楼市被强大的外来势力冲击和改写， 过去孤傲的本土房地产企业合作精神空前高涨。入侵的脚步来势汹汹，“与狼共舞” 的表象下，成都房地产企业开始反思、寻找出路。 2 1 2 1 相关宏观政策梳理 ( 一) 整体市场 2 0 0 3 年8 月1 2 日，国务院发出关于促进房地产市场持续健康发展的通知， 即“国务院1 8 号文件”。第一次从正面肯定了房地产对于国民经济的支柱作用， 同时也是对过去5 年我国房地产发展的一次全面的肯定；提出了加强房地产市场 宏观调控工作的重要性，明确提出了国家鼓励、调控、限制发展的房地产产品， 给出了政府对未来数年我国房地产发展清晰的思路。 ( 二) 房地产投资 2 0 0 4 年4 月2 6 日，国务院出台了关于调整部分行业固定资产投资项目资 本金比例的通知( 国发【2 0 0 4 】1 3 号文) 。提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开 发固定资产投资项目资本金比例的政策，房地产开发( 不含经济适用房项目) 由 2 0 及以上提高到3 5 及以上。 ( 三) 商品房预售 2 0 0 4 年7 月2 0 日建设部关于修改“城市商品房预售管理办法”的决定 指出商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使 用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算。 投入开发建设的资金达到工程总投资的2 5 以上，并已经确定施工进度和竣工交 付日期。 2 1 2 2 相关宏观政策分析 2 0 0 3 年以来，针对全国房地产投资过快增长和部分地区房地产市场过热的苗 头，国家出台了一系列房地产市场宏观调控政策，主要包括：治理整顿土地市场 秩序、控制房地产开发用地供应量，严格房地产开发信贷管理，提高房地产开发 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 0 页 项目资本金比例，清理固定资产投资项目，端正城镇建设指导思想，控制城市房 屋拆迁规模等。国家宏观调控的重点是抑制房地产投资规模过大、增长速度过快 等突出问题，保持国民经济平稳健康发展：对房地产业既不“急刹车”，也不“一 刀切”，做到有抑制有发展，重点是紧紧控制信贷投放和土地供给“两个闸门”， 完善商品房预售制度，以推进房地产市场的规范化、理性化、和长远的良性发展。 上述政策的贯彻落实，初步控制了房地产开发投资规模过快增长的势头，减轻了 房地产开发投资增长对固定资产投资膨胀的影响。 2 1 - 3新政时代：2 0 0 5 年至今 时代特征：购房者持币观望，房地产企业销售减缓，房地产企业的注意力从 抬高房价、营销造势回归到打造精品项目。 关键词：加息、抑制房价、持币 事件：2 0 0 5 年3 月，央行取消住房贷款优惠利率，回归到同期贷款利率水平。 同月国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知。 2 0 0 5 年5 月，建设部、国家发改委等七部委出台关于稳定住房价格工作的 意见。 2 0 0 5 年六月，成都市房产管理局下发关于进一步加强商品房销售管理的通 知，出台1 1 项措施加强商品房销售管理。 2 1 3 1 发展态势 2 0 0 5 年我市房地产开发完成投资4 5 0 5 4 亿元，增长5 4 6 。其中，土地购置 费1 3 5 6 1 亿元，增长4 7 5 。新开工项目、新开工面积快速增长，全市房地产新 开工项目4 4 6 个，增长4 9 2 ；新开工面积1 5 6 9 1 5 万平方米，增长3 2 4 。其中， 住宅新开工1 2 8 0 0 8 万平方米，增长3 4 。 成都2 0 0 5 年新建商品房成交面积达到1 6 0 0 5 l 万平方米，同比增长7 7 1 ， 销售金额达到5 0 7 7 9 亿元，同比增长2 1 8 8 。 西南交潋大学硕士研究擞学位论文第l1 页 2 1 3 2 房地产市塌的主要祷征 2 0 0 5 年戏都枣痨遗产枣场识然保持羞懿壤、稳定驹发震态势，呈瑰接6 大孛挚轰； ( 一) 湃发投资额大幅增长 2 0 0 5 零藏都索宠成霆定瓷产投瓷1 4 5 7 。3 s 亿元，闲院增长4 0 。l 。箕巾获缮 开发完成投资4 5 0 5 4 亿元，间比增长5 4 6 ，比2 0 0 4 年房地产开发投资增幅1 8 8 提高了3 5 8 个吾努点。同时，房地产开发投资展霹定资产投资笔赣迸一步提升， 有2 4 年的2 6 8 4 提高到3 0 。9 4 。 2 0 0 5 年商品房施工面积达到3 3 2 8 1 9 万平方米，增长1 3 3 。全市新 开工项 基4 4 6 个，增长4 9 熊；豢好工覆积1 5 鹊。l s 万平方米，增长3 2 。4 。其中，往 宅新开工1 2 8 0 0 8 万平方米，增长3 4 o 。 ( 二) 糍鑫赛浚凌大穗袭缓热，锫售耪l 持稳步童舞 据统计，2 0 0 5 颦全市( 含郊区市县) 商品房成交量为1 6 0 0 5 l 万平方米，同 磁增长7 7 l 篙，箕审成都市溢城区商品虏成交量为8 4 8 。3 0 万平方，同院增长 2 2 5 ；全市新增商灏房供应量为1 7 7 9 。2 3 万平方米，同比犬幅增长3 3 9 4 ，其 中孤城区新增商品痨供应蛩为9 6 1 1 8 万平方米，同院大幅增长3 3 9 躺。 2 0 0 5 年成都市商品房供应大幅度增加，销售保持稳步上升。充分的商懿房供 应搴实上是傈障成都去年楼市稳健发展的源头。市房管局认为，由于2 0 0 4 年房地 产蘑场销售红火，但供应量表现不足，丽2 0 0 5 年市场则在自赛市场规划的调节下， 在商品房供廒量上有了大幅度的增加，从而保证了市场上有较为充足的房源。 ( 三) 供舞总鬃平麓 2 0 0 5 年成都楼市的供求总量正在趋于平衡。实际上，从近几年的新增商品住 宅供求慧量泉看，2 0 潞年、2 0 e 4 年麟罐囊熬往宅瑟织蚜小予实嚣镄售瑟积，供应 表现不足a 而到了2 0 0 5 年，新增商黼住宅供应面积与实际销售面积基本相当，供 镑魄这到l 。e 2 5 ；熬越，或郄枣房襞局获必：在供镑戆量主，囊品住宅枣场逐瀣 趋向平衡状态。 ( 舀) 馔缭终襁逐步趋学合瑾 强调市场供应要侧重于中低端产品，这是2 0 0 5 年房产新政的羹点内容。2 0 0 5 年成都房遥产市场懿 l 睾求络褥不断麓于台壤，普通往宅( 1 4 4 平方米敷下中夸产 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 型) 的供销比重变大。根据对2 0 0 3 至2 0 0 5 年度的1 4 4 平方米以下和1 4 4 平方米 以上户型区间新增住宅与实际销售面积比率进行了统计。可以看出，2 0 0 5 年1 4 4 平方米以下户型面积段的供应和销售比例( 特别是销售比例) 均比2 0 0 3 年、2 0 0 4 年比率有增加。而从供应量和销售量上看，基本也保持平衡，可以看出成都的中 小户型商品住宅供求结构正逐步趋于合理。 2 2 成都房地产的成本和利润 2 2 1房地产成本的构成 2 2 1 1 土地成本 在房地产开发中。土地成本的高低无疑是决定成本高低的最重要一环，是房 价的决定性因素之一，这一点也是与长久以来深入人心的“楼市地段论”相契合 的。土地成本包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。自2 0 0 4 年以 来，房地产开发企业取得土地方式开始摈弃协议出让，以公开透明的“招拍挂” 为主。目前，在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占整个成本的1 5 至2 0 ，并有进一步上升的趋势。 2 2 1 2 建安成本 目前就成都而言，房屋建设中每平方米的建安成本大概在1 0 0 0 元左右，其中， 包括了前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费等。而电梯公寓 的建安成本要高于普通多层住宅。 前期工程费主要指房屋开发的前期规划、设计费、可行性研究费、地质勘察 费以及“三通一平”等土地开发费用，在整个成本构成中所占比例相对较低，一 般不会超过6 。 建安工程费指建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被 称为房屋建筑安装造价，在整个成本构成所占比例相对较大。从我国目前情况看， 约占整个成本的4 0 左右。 基础设施费和公共配套设施建设费又称为市政公共设施费用。基础设旌建设费 主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用。公共配套设施费用 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 3 页 指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施( 如学校、 幼儿园、医院、派出所等) 和各种营利性的配套设施( 如粮店、菜市场等商业网点) 等所发生的费用；同时还包括一些诸如煤气调压站、变电室、自行车棚等室外工程。 在房地产开发成本构成中，该项目所占比列较大，成都市一般在2 0 一3 0 。 2 2 1 3 管理成本 管理成本主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的 各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老 保险费。在整个成本构成中所占比例很小，一般不会超过2 。 2 2 1 4 银行贷款利息 房地产因开发周期较