（管理科学与工程专业论文）重庆市低密度住宅发展研究.pdf

重庆大学硕士学位论文 中文摘要 摘要 随着我国的社会经济的发展，城市居民越来越追求更加自然和舒适的生活， 为了有效解决城市居民的住房与环境之间的矛盾，为居民提供较高的居住环境， 低密度居住区已经成为国内许多大城市的主要居住形式之一近年来，重庆的低 密度居住区受消费者、开发企业、政府等因素的促进，已经成为广大居民选择的 一种主要形式，因此对低密度居住区进行研究不仅重要而且紧迫。 重庆乃至全国低密度住宅大量兴建的同时，无论房地产开发企业、政府部门、 学者都对这一现象及其发展进行着激烈的争论，房地产企业从需求出发，认为低 密度住宅能极大的改善消费者居住条件，因而会有非常广阔的市场。而大多数政 府部门官员和学者认为，低密度住宅大量的土地需求与我国实际国情相矛盾，应 限制这一居住产品的扩大规模 针对这些争论，科学的研究低密度住宅的发展方向，本文通过对低密度住宅 的历史回顾和现状研究，总结低密度住宅社区在重庆发展的脉络及渊源。再通过 对低密度住宅发展的积极和制约因素的深入分析，得出了低密度住宅在住宅产业 中的定位，也就是它的消费人群、所占比重等。 在后面的部分中，本文以低密度住宅的定位为根本、在重庆发展的脉络为基 础，总结出了低密度住宅发展的区位、设计理念、服务人群等诸多方面的若干趋 势，并做出了相应的描述和分析 本文旨在通过对低密度住宅的定位和各种发展趋势的分析后，为政府监管部 门提供相适应的政策建议，包括发展基础设施、提供就业机遇、改善通勤状况等 内容。同时也对房地产开发企业的发展战略给出了若干建议，包括产品创新、成 本控制、以及企业面临新机遇形势下的发展生存之道等。 关键词：重庆，低密度住宅，花园洋房，别墅 重庆大学硕士学位论文英文摘要 a b s t r a c t a l o n gw i t ho u rc o u n t r ys o c i a le c o n o m yd e v e l o p m e n t , t h ec i t yp e o p l em o r ea n d m o r ep u r s u e st h en a t u r ea n dt h ec o m f o r t a b l el i f e ，i no r d e rt os o l u t i o nt h ee f f e c t i v e a d d r e s s i n gc i t yp e o p l e sh o u s i n ga n dt h ee n v i r o n m e n tc o n t r a d i c t i o n , p r o v i d e st h eh i g h e r e n v i r o n m e n tf o rt h ei n h a b i t a n t , t h el o wd e n s i t yc o m m u n i t ya l r e a d yb e c a m eo n eo fm a n y d o m e s t i ch u g ec i t i e sm a i nh o u s i n gf o r m s i nr e c e n ty e a r s ，c h o n g q i n g sl o wd e n s i t y c o m m u n i t i e sh a v eb e e np r o m o t e db yt h ec o n s u m e r , e n t e r p r i s e , g o v e r n m e n t i ta l r e a d y b e c o m e so n ek i n do fm a i nf o r mw h i c ht h eg e n e r a li n h a b i t a n t sc h o o s e s t h e r e f o r e r e s e a r c h i n gt h el o wd e n s i t yc o m m u n i t yi sn o to n l ym o r ea n dm o r ei m p o r t a n tb u tt ob e m o r eu r g e n t a tt h es a m et i m et h el o wd e n s i t yh o u s i n gc o n s t m c tm a s s i v e l yi nc h o n g q i n ga n d e v e ne v e r y w h e r eo ft h en a t i o n , t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e ，t h eg o v e r n m e n td e p a r t m e n t a n dt h es c h o l a r sa r ec a r r y i n go ni n t e n s ea r g u m e n t t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s er e v e a l st h e l o wd e n s i t yh o u s i n gi m p r o v e sc o n s u m e r sh o u s i n gc o n d i t i o n s , t h u si th a se x t r e m e l y b r o a dm a r k e t b u tt h em o s to fg o v e r n m e n to f f i c i a l sa n dt h es c h o l a r sb e l i e v et h a ll o w d e n s i t yh o u s i n gd e m a n d sm a s s i v el a n d a n di ti s c o n t r a d i c t o r yw i t ho u rn a t i o n a l c o n d i t i o n ，w es h o u l dl i m i ti t sp r o d u c ta n d t h ee x p a n d e ds c a l e i nv i e wo ft h e s ea r g u m e n t s ，i no r d e rt or e s e a r c hl o wd e n s i t yh o u s i n gd e v e l o p m e n t d i r e c t i o ns c i e n t i f i c a l l y , t h i sa r t i c l er e s e a r c h e si t t h r o u g hh el o wd e n s i t yh o u s i n g h i s t o r i c a lr e v i e wa n dt h ep r e s e n ts i t u a t i o n ，s u m m a r i z e st h el o wd e n s i t yh o u s i n g c o m m u n i t yt h ev e i na n dt h eo r i g mw h i c hd e v e l o p si nc h o n g q i n 昏a n dt h e nt h r o u g hl o w d e n s i t yh o u s i n gd e v e l o p m e n tp o s i t i v ea n dr e s t r i c t i o nf a c t o rt h o r o u g ha n a l y s i s ，w eh a v e o b t a i n e dt h el o wd e n s i t yh o u s i n gi nh o u s i n gi n d u s t r yl o c a l i z a t i o n , a l s oi t se x p e n s e c r o w d , a c c o u n t sf o rt h ep r o p o r t i o na n ds o o n a f t e rt h a t , t h i sa r t i c l et a k e st h el o wd e n s i t yh o u s i n gl o c a l i z a t i o na st h er o o t ，t h ev e i n w h i c hd e v e l o p si nc h o n g q i n gi saf o u n d a t i o n , s u m m a r i z e dt h el o wd e n s i t yh o u s i n g d e v e l o p m e n tp o s i t i o n , t h ed e s i g ni d e a , t h es e r v i c ec r o w da n ds oo nm a n ya s p e c tc e r t a i n t e n d e n c i e s , a n dh a sm a d et h ec o r r e s p o n d i n gd e s c r i p t i o na n dt h ea n a l y s i s t h ep u r p o s eo ft h i sa r t i c l ei st op r o v i d e st h ep o l i c yf o rt h eg o v e r n m e n t , i n c l u d i n g d e v e l o p m e n tc o n t e n t s a n ds oo ni n f r a s t r u c t u r e ，o f f e ro p p o r t u n i t yo fe m p l o y m e n t , i m p r o v e m e n tc o m m u t i n gc o n d i t i o n s i m u l t a n e o u s l yh a sa l s og i v e nc e r t a i ns u g g e s t i o n s t ot h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sd e v e l o p m e n t a ls t r a t e g y , i n c l u d i n gp r o d u c ti n n o v a t i o n ，c o s t c o n t r e la sw e l la se n t e r p r i s ef a c e dw i t ht h en e wo p p o r t u n i t ys i t u a t i o nu n d e rr o a do f d e v e l o p m e n t s u r v i v a la n ds oo n k e y w o r d s ：c h o n g q i n g , l o wd e n s i t yc o m m u n i t i e s ，g a r d e nh o u s e ，v i l l a 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地 方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含 为获得重麽太堂或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明 确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：蠼士冬 签字日期：砂7 年y 月5 - d 学位论文储签名。袭够 签字醐：川利月 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解重废太堂有关保留、使用学位论 文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和 磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权重庆太堂可以将学位 论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩 印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 保密() ，在年解密后适用本授权书。 本学位论文属于 不保密( ) 。 ( 请只在上述一个括号内打“4 ”) 学位论文作囔琴 靳躲纠象九 签字日期：斫年y 月f 厂日签字日期：帅月乙协 重庆大学硕士学位论文1 概论 l 概论 1 1 低密度住宅的定义 目前学术界对低密度住宅的定义有着几种不同的观点，典型的如下： 中国低密度住宅规划设计要点将低密度住宅定义为建筑容积率不大于0 9 ， 或者套密度不大于3 5 套1 0 0 0n 1 2 ，且层数应在4 层以下的住宅 中国建筑设计研究院副总建筑师陈一峰则认为低密度住宅是指容积率在1 1 以下的低层及多层居住区。 从建筑形态上看，低密度住宅主要由花园洋房、c i t y h o u s e ( 叠拼别墅) 、 t o w n h o u s e ( 联排别墅) 和h 0 u s e ( 独栋别墅) 四种产品构成。而重庆具有特 有的山地地形，导致住宅小区的平均容积率大于全国的平均水平。低密度住宅中 多层住宅及花园洋房社区的容积率较高，重庆地区花园洋房项目地上容积基本都 在1 2 左右，多层住宅可以在1 4 至1 5 左右，而一些由别墅、花园洋房和小高层 组成的混和社区的容积率会达到1 8 至2 0 左右 所以，本文研究的低密度住宅社区范围是地上容积率不大于1 2 的住宅社区或 者其中的部分物业。 1 2 本论文研究的背景 1 2 1 问题的提出 近年来由于低密度住宅所提供的舒适居住生活空问、健康的生活方式、人性 化的建筑、良好的居住环境以及和谐的社区氛围等因素受到市场供求双方的共同 青睐，成为房地产开发中的一道独特的风景线。但是作为一个人多地少的发展中 国家而言，低密度住宅社区发展的问题无疑摆在了我们面前。 低密度住宅在整个住宅产业中将扮演什么样的角色? 它与我国现有国情是否 相矛盾? 政府各部门如何根据国情和经济情况对其进行引导? 房地产开发企业将 低密度住宅产品至于其产品线中什么样的地位? 又如何使其在竞争中取得胜利? 1 2 2 文献综述 国内对低密度住宅能否普及一直存在争论，一方认为我国人多地少，基础薄 弱，不适合仿效欧美等发达国家的住宅发展道路；另外的观点是通过我国和其它 国家的对比，认为我国适合走低密度的路线；两种观点各有非常充分的理由并有 大量例证。 对于支持大力发展低密度住宅一方，近几年来积极组织了一系列学术活动， 从我国的实际国情出发，汲取发达国家的先进经验，打破了一些传统观念，为低 重庆大学硕士学位论文i 概论 密度住宅的发展确立相当充分的理论基础。 不仅学术界非常活跃，实业界早已开展低密度住宅区普及的实践活动，在不 少中心城市已经开始形成了相当数量的低密度住宅社区，在此过程中经济效益和 社会效益获得了双丰收。 多年来，在学术界和实业界的共同努力之下，低密度住宅不仅已经深入人心， 硕果累累，而且开始了产品创新之路，更多经济的和令人满意的低密社区不断出 现在城市的中心或周围。 胡一锋教授的低密度住宅开发设计的思考认为5 一l o 年低密住宅成为主 流，容积在0 5 - - i 5 之间具有较好的居住品质和土地利用率；低密住宅以配套为 支撑。瓶颈则是交通、社会服务业、就业体系；美国住宅郊区化的出现是城市工 商服务业外迁于卫星城和小城镇不断繁荣发展相互作用的结果；内涵是中心城市 周边城镇建设要基础设施完备，建设超前。 谢岳来教授的我国郊区低密度住宅开发建设策略探讨一文从人居环境与 土地资源相协调看低密的发展；但数字比较极为不全面，仅认为低密是方向，而 且数据选取缺乏全面性和说服力。但相当多的建议具有重大意义。 管辉在城郊低密度住宅建筑探讨一文中，与本文最为相关的在于提出了 低密住宅的法规条件，提供了相应的参考依据。 1 2 3 目的和意义 本文希望能从低密度住宅社区的历史、现状的发展中，总结出该种物业的发 展规律，进而再通过宏观分析得出低密度住宅在住宅产业中的定位并确定相应的 消费人群，在此基础上，归纳与总结低密度住宅发展的若干趋势，并为相关政府 部门提供顺应这些趋势的政策依据和提供开发企业在新趋势下经营发展的新思路 和相关策略。 1 2 4 研究框架 2 重庆大学硕士学位论文1 概论 图1 1 研究框架 f i 9 1 1t h ef r a m eo f s t u d y 资料来源：自绘 重庆大学硕士学位论文2 重庆市低密度住宅社区的历史与现状 2 重庆市低密度住宅社区的历史与现状 2 1 重庆市低密度住宅概况 现代城市居住呈现出三种倾向：第一是居住的集中化，典型居住形态是高层 住宅；第二是居住的郊区化，典型的居住形态是独立住宅；最后是居住的中间形 态，典型居住形态是低层高密度住宅，这两种也就是本文主要探讨的低密度住宅 社区。在不同时期不同国家和地区这三种居住倾向各有侧重。当代西方城市居住 对中间形态的选择是城市居住空间演进的结果，它反映了城市居住未来的发展方 向。 低密度住宅包括多层住宅、花园洋房、叠拼别墅、联排别墅和独栋别墅等几 种物业形态，但是在重庆地区，市场关注度、市场成交量，供应量最大的属于花 园洋房项目，别墅物业种类繁多，也占有一席之地，我们通过花园洋房和别墅项 目的市场表现来对低密度住宅在重庆的情况进行大致的了解。 重庆市场上的花园洋房主要以距离传统市中心区域较近的次中心区域为主， 如北部新区的金开大道、渝北的农业园区，江北龙头寺等几大板块。主要是由于 花园洋房产品低容积率、绿化率高、规模较大的特性，使远离城市中心、自然景 观较好、供开发土地资源丰富、土地成本相对低廉的次中心区域成为花园洋房产 品等高档产品的集中分布区域。 目前市场上推出的花园洋房项目均以大户型为主，仅配有少量的两房，面积 都在1 2 0 口以上，同时大部分产品采用4 + l ( 共五层最上面一套为顶跃) 、5 + 1 的 平层加跃层的结构，有部分项目为纯跃层产品，如恒运青河湾的2 + 2 天地洋房。 在花园洋房产品的风格体现上，大部分产品都拥有其自身独特的风格。目前 的花园洋房产品多以欧式风格为主流，如英伦风情、地中海风格、西班牙风格、 法兰西风格等。 目前花园洋房产品在绿化和配套方面的打造已经成为开发商增大产品竞争力 的主要手段之一。花园洋房产品的绿化率都普遍较高，少则3 0 ，多则5 0 以上； 不少项目均与湖景、水景等自然景色作为产品的一大卖点。而在区内配套方面， 各个产品之间更是各具特色，建工未来城的科技住宅、重庆奥林匹克花园的运动 与教育配套、鲁能星城的教育配套都为产品增色不少。 2 2 重庆市别墅类社区 2 2 1 别墅的定义 1 9 8 8 年版 辞源对别墅的定义是“本宅外另建的园林游息场所，亦称别业、 4 重庆大学硕士学位论文 2 重庆市低密度住宅社区的历史与现状 别馆”。晋书谢安传有“安与玄围棋赌别墅”的记载，而在史记李斯传则有 “治离宫别馆，周遍天下”的描述。在英语中，别墅译为v i l l a ”， w e b s t e r s n e w i n t e r n a t i o n a l d i c t i o n a r y ) 中对v i l l a 的解释是：a c o u n t r ye s t a t e ；an l r a l o rs u b u r b a nr e s i d e n c ew i t hg r o u n d sm a n m h v 咖h sa p l e a s u r er e t r e a tf r o mc i t yl i f eb ya p e r s o no f w e a l t h ；ad o a c h e d o rs e n t id e t a c h e du r b a nr e s i d e n c ew i t hy a r da n dg a r d e n s p a c e 。该解释说明别墅是一处乡村不动产，是城市住宅之外别处的住宅，是第二 居所。它建在乡村或城郊供富人休闲、娱乐，或者它是城市中带有院子和花园的 住宅。从中西方对别墅的定义中可看出，别墅是用来居住的建筑，它一般建在环 境比较优美的地区中( 常是乡村) 。中国古代的离宫别苑、西方的乡间别墅是最符合 该定义的别墅建筑。 但是，以上定义并不能准确解释说明近现代的别墅建筑。在西方，1 9 世纪以 前很长一段时间内，别墅通常是少数人( 权贵富商等) 的专利品。而1 9 世纪后，随 着工业革命的进行和城市的迅猛发展，产生了真正意义上的近现代别墅建筑。别 墅开始变得大众化，开始为更多人所享用。此时，别墅的含义发生了变化，它并 不一定都处于乡村环境中，也可能在城市中。这时候的别墅概念演化为一种城市 环境中的花园住宅，和城市中其它住宅相比，别墅拥有更大的开敞空间( 院子、 花园) 这种概念丰富和扩展了传统的别墅概念。2 0 世纪以后，随着社会文明程 度的提高、社会财富的积累、科学技术的进步，别墅迅速成为一种大众化的居住 商品公共交通的日益发达、私人汽车的普及促使人们即使居住在郊区或乡村别 墅中也可以方便地到城市中工作、购物这样别墅的含义又注入了新的内容。时 至今日，别墅已不仅是“别处用来休闲、娱乐的建筑”了，它更多地具有居住建筑“第 一居所”的性质。 在中国，别墅也被称为“独立式小住宅”、“高级小住宅”、“花园住宅”或“别墅 式住宅”。1 9 9 3 年版 房地产大词典用“花园公寓”来称呼别墅，定义为：“典型 的花园公寓是两层的框架或砖石结构。可能有个门廊，带有门厅但没有电梯的建 筑。”上海市土地局、房管局发布的( j z 海市花园住宅转让暂行规定中对花园住 宅的定义是：“一般为二至三层，四面或三面临空，装修精致，备有客厅、餐厅， 有数个卫生间的结构较好的独立式或联排式住宅，一般附有较大的花园空地或附 属建筑，如车库、门房间等。”而别墅区则是别墅成为一种居住商品后，由房地产 开发商进行产业开发的结果。它是由若干别墅以某种方式组合起来的居住区，区 内设有相应的公共建筑和服务设施。 2 2 2 重庆别墅类社区的历史与回顾 重庆的别墅社区大致经历了四个阶段，分别是：盲目开发期、市场调整期、 重新启动期、市场放量期； 重庆大学硕士学位论文2 重庆市低密度住宅社区的历史与现状 盲目开发期 八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响以及住房制度改革 的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市 场中的高端产品毋i 墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。 但盲目地跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力 不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。 目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国 际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总 体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时 对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。 市场调整期 伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2 0 0 0 年前，这段时期中 重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失 败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区 的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们 的记忆。 然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业 在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开 发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目 锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让 人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重 生活质量、拥有相当经济实力的消费者 重新启动期 这一时期从2 0 0 0 年持续到2 0 0 2 年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地 产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较 大的提高，消费者的心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收 入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的 需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。 同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳 等地大批别墅项目纷纷出台，据北京有关咨询公司统计，截至到2 0 0 1 年上半年， 北京别墅项目已达1 2 2 个，3 万余套，总建筑面积超过9 0 0 万平方米。而上海同期 将有近百个别墅楼盘投向市场。 这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰 富，同期在市场上出现的有华立天地豪园、龙湖香樟林、帝景名苑等知名项目。 6 重庆大学硕士学位论文2 重庆市低密度住宅社区的历史与现状 市场放量期 这一时期从2 0 0 2 年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有 独钟，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆 市场上推出的别墅大概为1 7 0 0 多套，即将推出的别墅大概为2 0 0 0 多套，其中还 不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安翡翠湖、佰富高尔夫别墅、 比华利豪园、龙湖蓝湖郡、保利国际高尔夫花园 同时别墅的类型及风格也更加丰富，从以前单一的独立、联排到现在的独立、 双拼、联排、叠加、宅院式等多种形态。在风格上也更加的多样化，开发企业在 注重吸收国外产品精髓的同时，融入进了本地文化的内涵，卖点也越来越丰富， 北美风格、欧洲风情、中式别墅、人文别墅、艺术别墅、田园别墅，产品多元化 趋势足以令人眼花缭乱 2 2 3 市场供应现状 别墅类物业从已开发别墅的分布来看，主要集中在重庆北部片区和南岸区， 北部片区主要集中在北部新区，而南岸区主要分布在长江大桥南桥头和南山片区， 其他景观资源较丰富的片区也有一定体量的分布，如北碚区、江北农场等片区。 重庆纯别墅社区的大多为1 0 0 0 亩以上的大型社区，占了近六成的比例， 3 0 0 5 0 0 亩的中小规模的项目约四成。由此可见别墅市场1 0 0 0 亩以上的项目占有 相当的优势，而且大多拥有数百亩的水景资源或者公园资源，独特的资源成为项 目争抢高端客户的一大竞争力。 根据产品类型、产品质素和项目的市场表现，重庆别墅市场及类别墅市场按 照销售价格划分为以下类别： 第一类，高档别墅社区为纯粹的独立别墅，套内单价在8 0 0 0 元，时以上； 第二类，中高档别墅。产品类型为部分独立和部分联排别墅的综合型，套内 销售单价在5 0 0 0 8 0 0 0 元，m 。之间； 第三类，经济型别墅产品类型以联排别墅为主，辅以少量独立别墅，套内 销售单价在5 0 0 0 元时以下，当然也不乏由于区位较差而均价较低的纯别墅项目 根据上述供应结构，目前重庆一线别墅市场在售项目中，高档别墅占2 7 ， 中高档别墅占4 8 ，经济型别墅则占2 5 。呈以中高档别墅为主、经济型别墅和 顶级别墅为辅的供应特征，当然这是受北部个别项目，如龙湖蓝湖郡、保利国际 高尔夫供应量较大的影响。目前，这些供应结构特征较以往有所改变，2 0 0 5 年之 前别墅供应以经济型为主、中高档别墅为辅、豪华型别墅为补充的金字塔供应格 局，这主要是因为别墅市场客户容量有限；进入2 0 0 5 年以后供应格局有所改变， 某些项目表现极为抢眼，尤其是龙湖蓝湖郡，截至2 0 0 7 年4 月已经开发四期，共 有各类别墅超过1 5 0 0 套，使市场转变为以中高档次为主的格局。但是市场也有反 7 重庆大学硕士学位论文2 重庆市低密度住宅社区的历史与现状 复，随着协信t o w n 城的成功，使地产界再次见证了经济型别墅的广阔市场和开 发潜力 从容积率看，顶级别墅的容积率都在0 4 以下；中高档别墅容积率基本在 0 4 o 8 之间；经济型别墅容积率也较低，通常从0 4 - 1 0 不等。可见，顶级别墅是 绝对的低容积率，而中高档和经济型的差异不明显。别墅市场主要分独立别墅和 联排别墅两种，其中联排别墅又分双联、多联和叠拼多种。 在景观利用上，别墅和类别墅主要依据原生地形地貌采取不同的布局方式。 以坡地为主的，主要采取行列式；以水景为主的，大盘主要采取行列式加组团式， 小盘以行列式为主；以平地为主的，则采取组团式。 从潜在项目的分布区域来看，重庆南部将成为潜在别墅最集中的片区，尤其 以环境优美、景观资源丰富的南山片区和巴南区为主，其他片区也有一定的分布， 如九龙坡区、北碚区。值得一提的是北部片区潜在别墅项目较少，改变了当前诸 多别墅项目密集的分布格局。 从项目的规划来看，大多拥有丰富的景观资源，从先天资源来看，天然湖泊、 优美山景、优良的空气，部分还拥有温泉资源，这些将构成这些项目的先天优势； 从项目后期打造的资源来看：而潜在别墅项目中若干个规划了国际标准的高尔夫 场，还有部分规划了高级酒店、运动公园等配套设施，配套幅度较以前大幅提高， 从发展趋势来看，未来高舒适性的高档独立别墅将呈增长趋势，未来竞争将更加 激烈。从微观来看，独立别墅和经济别墅将成为未来别墅市场供应的亮点。 2 2 4 市场成交情况 目前重庆已经交房入住的知名别墅社区有锦绣山庄、比华利豪园、龙湖香樟 林、中安翡翠湖、龙湖蓝湖郡部分物业等项目，其它项目均为别墅和洋房及其他 物业形态构成的复合型社区。根据不完全统计，重庆已交房入住的别墅共计约3 0 0 0 余套，其中纯别墅社区供应的别墅突破2 0 0 0 套。 从售价来看，早期的别墅售价相对较低，高质素的联排售价集中在4 0 0 0 - 5 0 0 0 元时，与目前的差价不大，而豪华型独立别墅的售价则呈上涨的趋势，2 0 0 2 2 0 0 3 年畅销的龙湖香樟林达8 0 0 0 9 0 0 0 元平方米，而2 0 0 3 年- 2 0 0 4 年销售的比华利豪 园单价则突破了1 0 0 0 0 元，平方米，2 0 0 5 年龙湖蓝湖郡独立别墅成交均价突破1 0 0 0 0 元平方米；使得重庆别墅售价得到大幅提升，为别墅市场注入新的活力。 从整体的销售状况来看，早期推出的别墅除了部分产品规划有缺陷，大多数 均已售出，虽然别墅的销售周期相对较长，但经过一段时期的消化之后，大多均 可售完。但是这种情况正在发生变化，别墅销售的速度是有很大差异的，如和计 黄埔地产开发的比华丽豪园与龙湖地产开发的龙湖香樟林属于同一时期，但是比 8 重庆大学硕士学位论文2 重庆市低密度住宅社区的历史与现状 华丽豪园3 0 0 多套别墅在龙湖香樟林售尽，龙湖蓝湖郡第一、二期共l 1 0 0 余套别 墅售完后依旧有不少剩余，可见消费市场越发的成熟和理性。 2 0 0 3 年重庆主城区总的别墅成交套数是1 1 0 0 余套，其中独立和联排别墅的比 例大致在3 ：7 ，总交易面积是1 9 8 9 4 3 5 3 时，总交易金额是7 7 1 8 6 3 6 万元。总平 均单价是3 8 8 2 元时 2 0 0 4 年上半年，整个重庆主城区别墅市场成交6 3 6 套，成交建筑面积是1 4 3 2 1 3 m l ，成交金额是7 5 2 5 2 万元，成交建筑面积均价是5 2 5 5 元，时。与2 0 0 3 年上半年 同期相比，2 0 0 4 年上半年增加成交6 3 套，增幅1 0 9 9 ；成交面积增加2 5 1 3 3 2 时，增幅2 1 ；成交金额增加3 4 1 9 8 8 8 万元，增幅8 3 3 ，平均价格增加2 0 8 1 元 i n ，增幅5 3 4 4 。 2 0 0 5 年后，重庆市主城区目前别墅市场每年消费在1 3 0 0 套左右，每年成交量 以1 0 的速度增长，根据2 0 0 2 年、2 0 0 3 年及2 0 0 4 年的别墅市场消费规律，独立 别墅和联排别墅所总份额的比例为3 ：7 ，即独立别墅每年的消费量在3 0 0 - 4 0 0 套 左右，联排别墅每年的消费量在8 0 0 - 9 0 0 套左右 2 2 5 典型项目：龙湖蓝湖郡 龙湖蓝湖郡由重庆龙湖地产发展有限公司开发。项目位于北部新区金开大道 1 1 1 1 号，金山大道与金开大道交汇处，项目为以联排别墅为主的纯别墅社区，总 占地1 6 0 0 亩，是目前重庆规模最大的纯别墅区之一。其中包括湖面1 3 0 亩、体育 公园2 0 0 亩。 社区内的长条形湖面将整个地块划分为南北两大片区，别墅围绕湖的两岸纵 深展开布局，临湖地块布置独立水边别墅，纵深地带设置排列式与围合式相结合 的联排别墅组团； 金山大道与金开大道相围合的边角地块则规划为体育公园，作为项目的大配 套。 由全球著名建筑设计师之一美国建筑协会会员注册建筑师、清华大学客座教 授约翰费雪尔担任建筑设计。整个项目规划分区极为合理，联排别墅组团与独立 别墅组团相对独立，各自都拥有独特的道路布局与独立的入口，自成体系；而配 套与别墅区又隔路而建，相对独立，互不干扰；整个别墅区与主干道金开大 道相联接的地带以乔木和灌木形成绿障，确保别墅区不受到干道噪音和灰尘的污 染以及保障了别墅区的私密性；在景观设计上，保持了地块背山面水，地势自然 起伏，既有湖景的自然形态，还独具匠心地引入狭长的水景带，形成“湖中湖”的独 特景观。 独立别墅方面，蓝湖郡独立别墅面积从3 3 0m 2 到5 0 0m 2 不等：几乎每户都有 入户门廊或是弧形门厅、旋转楼梯、大露台、多庭院设计，而私人会客厅、家庭 9 重庆大学硕士学位论文2 重庆市低密度住宅社区的历史与现状 休闲厅等功能性空间进一步细分；特别值得一提的是下沉式庭院和半地下空间， 地下空间可以作为小酒窖、雪茄吧，或为桌球室，或为视听间等，有丰富的创意 生活空间，蓝湖郡这一独特的个性设计体现着私人生活的隐秘和心理的安全感， 使业主内心安静并与自然共处；另外，蓝湖郡独立别墅的私家花园也相当大，从 6 0 0 一1 1 0 0m l 不等。 在联排别墅方面，面积集中在2 1 0 - - 2 9 0 开之间，最小的别墅面积则在1 8 0 时 左右，联排别墅在规划上不仅创造性地做了重庆别墅少见的地下停车库，实现人 车分流，从而使得每户联排拥有前庭后院，而且还拥有别墅组团中少有的8 0 0 0 平 方米大中庭；在户型内部结构设计上，布置了独立的中、西餐厅以及独立的家庭 厅，而且餐厅在客厅的基础上还上错半层，使得室内各功能空间更丰富；另外， 部分户型还将保姆房设置在别墅主体以外的花园中。 归纳起来，龙湖蓝湖郡的成功之处有如下几点： 品牌优势，龙湖地产依靠其强大的品牌支撑，充分利用了老业主的口碑效 应，造成了一段时间内极高的市场关注度 一流的规划，蓝湖郡项目在大环境上规划了相当多的配套设施，依次形成 了龙湖蓝湖郡、龙湖弗莱明戈、龙湖好望山三大主力项目构成的新龙湖高档住宅 社区：而在项目具体规划上，没有采用一般别墅兵营式的排列方式，而是从地形 和景观的角度出发，力图通过前期规划上营造一流的居住社区。 建筑风格独特，蓝湖郡的别墅建筑立面风格独特，意大利、托斯卡纳和西 班牙的建筑表现形式表现得极为逼真，大大提升了项目的美誉度 精致的景观，景观与建筑立面完美的结合，使之成为项目最耀眼的地方； 户型设计人性化，例如每个卧室都是独立的卫生间和衣帽间，连保姆房都 不例外，充分体现着龙湖地产传递给客户无微不至的人性关怀。 2 3 重庆市花园洋房社区 2 3 1 花园洋房的定义 花园洋房源于上海，自1 9 世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所 专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时 的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、 采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高 利润住宅产品。 现今房地产市场中出现的花园洋房项目可谓是百花齐放、百家争鸣，这些项 目也就或多或少具有了一些或者某些花园洋房的特性，一般的花园洋房项目都具 备以下特征： 1 0 重庆大学硕士学位论文2 重庆市低密度住宅社区的历史与现状 项目一般分布于城郊结合带，距市区有一定的距离； 建筑风格多为外国风格，如欧洲或北美风格； 建筑密度低，地上容积率一般为l2 左右( 多业态项目例外) ，绿化率高， 强调景观，底层拥有私家花园； 但是，市场上花园洋房产品之间的差距都非常的大，一般有广义和狭义之分： 狭义的“花园洋房”：就是c r a r d e n v i l l a ( 花园别墅) ，也就是通常所说的花园 式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼， 强调户户有花园，包括市场中的洋式联排( 或双拼) 的t o w n h o u s e ，户型较大， 居住舒适程度高。 狭义的花园洋房在很大程度上就是指别墅，户户拥有私家花园，而且产品品 质高，装修豪华。目前重庆房地产市场中除了别墅，很少的花园洋房符合狭义的 花园洋房的标准。 而广义的“花园洋房”已不再是别墅，则介于别墅与普通住宅之间，它具有部分 别墅的优点，又不可能完全脱离城市的繁华与便利，同时其虽同属于低密度住宅， 但容积率要高于别墅，主要为六层以下的多层板式建筑，外国建筑风格明显，强 调景观均好，绿化率高，一般底层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外景观引 入室内的情况 综合以上关于花园洋房广义和狭义的定义，并结合对重庆住宅市场中花园洋 房项目的情况，得出了自己对花园洋房的定义： 属低密度住宅，产品形式为5 层左右，地上容积率一般不超过1 2 ，以体现与 自然的亲密接触为主题，户户拥有花园及每栋楼景观均好、实现居者有私家花园， 绿化率较高，并形成一定规模的社区，我们将其称为花园洋房社区。 2 3 2 重庆花园洋房社区的历史与回顾 一直以来，重庆住宅项目根据城市的地理环境及经济状况呈现多元化发展， 多层、小高层、高层、花园洋房、别墅等针对自身目标客户群，均占有一定的市 场份额。在这座城市，花园洋房从偶然到必然这个发展过程中，一个项目引领着 一个时期，同一个时期拥有着多个代表项目，他们之间存在诸多共性，同时也有 个性差异。总之，一旦迎合市场的发展，类似的产品接踵而至，其中有模仿，也 有创新。 概念模糊期 2 0 0 0 年前后，重庆较早的商品房物业形态中，多层住宅占有着市场较大的比 重，引领着住宅市场的发展，当时，几乎每一个项目首期推出的物业均为多层建 筑，对于开发企业而言，它有利于迅速的回笼资金，树立产品形象。而2 0 0 2 年前 后，随着房产市场竞争的日益激烈，各开发商开始在强调环境、品质、服务等领 重庆大学硕士学位论文2 重庆市低密度住宅社区的历史与现状 域，多层建筑在本质上开始有了较大的提升，不再仅限于满足居住的需要，更注 重于对生活品质的追求，于是，人们对其产品逐步开始有了新的认识，也有了新 的定位。最早打出花园洋房称号的在水一方、水天花园和融桥半岛等项目均得到 了购房者的追捧。然而，在当时的花园洋房中，单一的户型结构却仅限于5 + 1 或 6 + 1 ，( 即顶层为跃层，项层以下为平层，底层、顶层送花园) 由于当时的市场 环境，花园洋房建筑密度，容积率，服务标准等方面没有明确标准，很多项目大 打花园洋房招牌，凡是多层带花园的小区均称为花园洋房。 发展成熟期 随着房地产市场的日益规范，以及人们逐步对楼市的认知，花园洋房的标准 也在陆续清晰。2 0 0 3 年8 月，重庆本地企业金科集团在花园洋房物业的设计、建 造和标准上进行了大量的投入，推出了第一代花园洋房天籁城美社，采用“退、 错、露、院”全新形态和每单元6 8 户的低密度布局，一时成为市场评判花园洋 房是否纯粹的一个标准此时，花园洋房产品赢得了市场认可，中产阶层作为花 园洋房目标客户的定位也日益明晰，与此同时，更多的开发商看好这一市场。陆 续开始进军花园洋房。 金科集团继第一次成功经验后，于2 0 0 4 年3 月，推出了天籁城紫园，将建筑 布局进一步升华，“双流向设计”、加宽楼间距，并将退台退得更彻底，从而增大了 露台面积，产品在迅速升级。同年9 月，该企业又在金开大道推出了彻底奠定金 科集团地位的花园洋房项目金科天湖美镇。此时，在户型设计上又有了创新， 错层、跃层，并在设计上做到各层的户型差异化，且将花园及露台做到了更高的 水平，金科集团也在花园洋房市场取得了极大的成功，已经成为当时花园洋房市 场的领航者。 2 0 0 4 年年底，东原地产推出了东原中央美地，该项目在产品定位上及产品环 境上做为重点，聘请世界顶级设计师担任设计，倡导温馨浪漫的英伦风情，在重 庆首次以文化卖点，打造融水景、园林、生态、峡谷于一体，将景观做到了一个 新的高度。另外，用材方面也开始有了提升。 同一时期，更多的花园洋房层出不穷，棕榈泉国际花园，恒运青河湾、广厦 城、美茵河谷等项目相继推出：2 0 0 5 年，更是横行楼市的花园洋房年，建工未来 城，融科蔚城、奥林匹克花园等项目相继推出。而此时的花园洋房已经开始停留 在一个高度产品环境，户型设计、建筑用材、物业服务等等，虽然每个项目 都有自身的卖点，大同小异，成熟的市场那种脱颖而出般的大气已经难以再现。 颠覆传统期 成熟的市场需要不断的进步与创新，2 0 0 6 年3 月，龙湖地产的龙湖弗莱明戈 登场，顿时受到市场内外的一致推崇，该项目彻底颠覆了传统的花园洋房概念， 1 2 重庆大学硕士学位论文 2 重庆市低密度住宅社区的历史与现状 精致、大气，超脱，成为新时期的领者。 此时的花园洋房，其建筑形态、产品细节、选材标准均达到了所谓的别墅级 水平；在产品设计上引入了别墅的众多设计手法，综合品质在重庆达到了花园洋 房的最高水平，“弗莱明戈代表项目再一次将花园洋房市场推向新高。 弗莱明戈对洋房的颠覆是在前几个时期的困惑中产生出来的，花园洋房中的 退台虽然极大的吸引了消费者，刺激了购买欲望，但是不可否认的是，这种设计 对于地产企业是低效益的。那么产品的低效益和企业对高利润的追求形成矛盾， 这就需要在产品上放弃退台式等传统做法并为花园洋房找到新的诉求点，弗莱明 戈在立面造型上的创新显然在一定程度上解决了这个矛盾。 这也为其它的房地产企业提出了一条广阔