（工商管理专业论文）居住区项目前期策划研究.pdf

上海交通大学m b a 学位论文 居住区项目前期策划研究 居住区项目前期策划研究 论文摘要 本文针对居住区项目建设的具体特点，利用项目管理特别是项目前期策划的理论和方 法，结合城市规划理论和本人所参与的居住区建设工作，对居住区项目前期策划的特点、内 容、重点、步骤和方法，进行探讨和分折。主要内容简述如下： ( 1 ) 居住区项目前期策划的含义、意义、特点和步骤，指出项目定义策划、项目实旌策 划为其主要内容，从而指明居住区项目前期蘸划的重点内容。 骤。 ( 2 ) 全面阐述了居民居住需求分析、居住区功能分析及居住区功能策划分析的内容和步 ( 3 ) 全面阐述居住区项目设施总体构成分析及居住区内居住建筑、公共建筑、产业建筑 及居住区室外总体策划分析的依据、内容和步骤。 ( 4 ) 对居住区建设政策法规环境、市场环境、技术环境分析，特别是政府在居住区建设 中的角色进行分析。 ( 5 ) 分析了居住区项目实施组织结构及工作流程，提出居住区项目实施组织系统的基本 结构，以及项目实施系统工作流程。 ( 6 ) 对居住区项目投资规划与投资控制，进度规划与进度控制、质量规划与质量控制分 别从分解方法、工作流程和工作重点三方面进行论述说明。 关键词：前期桑i居住匠螽目项目勃霰项目备葫关键词：前期策划居住区项目项目功能项目组织 旦堡型与旦堡整型 上海交通大学m b a 学位论文 居住区项目前期策划研究 t h er e s e a r c ho fd e v e l o p m e n t m a n a g e m e n tf o rr e s i d e n c ep r 0 衄c t b a s e do n t h e o r yo f p r o j e c tm a n a g e m e n ta n dc i t yp l a n n i n g , p r o j e c tp l a n n i n ga n d d e v e l o p m e n tm a n a g e m e n ti np a r t i c u l a r , a sw e l la sm ye x p e r i e n c ec o n c e r n i n gt h e c o n s t r u c t i o no fr e s i d e n c e p r o j e c t , t h i st h e s i sa n a l y s e st h ee h a r 鼬i c so ft h e c o n s t r u c t i o no fr e s i d e n c e p r o j e c t f u r t h e r m o r e ，i td i s c u s s e st h ef e a t u r e s ，c o n t e n t s ， e m p h a s i s , m e t h o d s , a n dp r o c e d u r e so fd e v e l o p m e n tf o rr e s i d e n c ep r o j e c t n 皓m a i nc o n t e n t sa sf o i l o w s ： 1 c l a d l y i n g t h e i m p l i c a t i o n , s i g n i f i c a n c e , c h a r a c t e r i s t i c s a n d p r o c e d u r e o f d e v e l o p m e n tm a n a g e m e n t f o rr e s i d e n c ep r o j e c t ，a n ds t a t i n gt h a tt h ee m p h a s i so f d e v e l o p m e n tm a n a g e m e n t i s p l a n n i n g o fp r o j e c td e f i n i t i o na n d p r o j e c t i m p l e m e n t a t i o n 2 a n a l y z i n gd w e l l i n gd e m a n da n df u n c t i o no fr e s i d e n c ep r o j e c t ，a n dd i s c u s s i n g t h ec o n t e n t sa n d p r o c e d u r e so f f u n c t i o np l a n n i n gf o rr e s i d e n c ep r o j e c t 3 g e n e r a l l yi l l u s t r a t i n gt h e s t r u c t u r eo f r e s i d e n c e p r o j e c t a sw e l la st h et h e o r e t i c a l b a s i s ，e o n t t s a n d p r o c e d u r e s o fd e v e l o p m e n t m a n a g e m e n tf o rd w e l l i n g f a c i l i t i e s ，p u b l i cf a c i l i t i e s ，i n d u s t r i a lf a c i l i t i e sa n d s oo n 4 a n a l y z i n g t h ec o n c e r n e d p o l i c e s a n d r e g u l a t i o n s ，m a r k e t ，t e c h n o l o g i c a l e n v i r o n m e me t c ，i n c l u d i n g a n a l y s i s a b o u tt h er o l eo fg o v e r n m e n ti nt h e c o n s t r u c t i o no f r e s i d e n c e p r o j e c t 5 a n a l y z i n g t h eo r g a n i z a t i o ns t r u c t u r ea n dw o r k i n g p r o c e s s e so f r e s i d e n c ep r o j e c t i m p l e m e n t a t i o n , a n dm a k i n gc o r r e s p o n d i n g c o n c l u s i o n 6 d i s c u s s i n gt h ep l a n n i n ga n dc o n t r o lo fc o s t ，s c h e d u l ea n dq u a l i t yi nt e r m so f t a r g e tb r e a k d o w nm e t h o d s , w o r k i n gp r o c e s s e sa n d f o c a lp o i n t s o f w o r k i n g k e yw o r d s ：d e v e l o p m e n tm a n a g e m e n t ，r e s i d e n c ep r o j e c t ，f u n c t i o no f p r o j e c t , s t r u c t u r eo f p r o j e c t ，t m g e tp l a n n i n g a n d t a r g 戚c o n t r o l 上海交通大学m b a 学位论文 居住区项目前期策划研究 引言 “安居乐业”自古以来是人类追求的目标，安居是基础，安居才能乐业。人的一生，有 近三分之二的时间是在居住区里度过的。现代化城市不仅应当为人们提供良好的住房，更要 为人们创造优美、舒适、安静、配套设施齐全的居住环境，提供良好的社区服务和社区管理， 满足人们居住、交通、购物、健身、休闲以及日趋多样化的生活需求和精神文化需求。 改革开放以来，特别是住房分配体制改革以后，全国城市新建了大量的住宅，极大的改 善了城市居民的居住条件，以上海为例，1 9 8 0 年人均居住面积为5 5 平方米，1 9 9 0 年人均 居住面积为6 6 平方米，1 9 9 9 年人均居住面积为l o 平方米。虽然数量上升极快，但在己建 成的居住区的使用中和居住区开发建设过程中存在许多问题。 以上海为例，已建成居住区在使用中存在的主要问题有： i ) 居住区功能不完善。主要表现在：行政管理类设施利用率不高，金融设施不足，体 育设施不足，文化设施利用率不高，商业服务设施不适应市场需求，社区服务设施不足，教 育设施偏高同时公建设施的布局不够台理。 2 ) 居住区环境质量差。环境质量差表现在空间环境、生理环境、生态环境等方面，再 加上小区管理不善，使得居住区环境“每况愈下”，严重影响居民的居住质量。 3 ) 居住区内、外交通问题严重。在居住区内部由于布局不合理，忽视了居民习惯于“顺 路办事”的生活规律，迫使居民走回头路的现象较多。 居住区不是先天存在，而是经过策划、设计、建设等过程最终形成的。已建居住区在使 用中的诸多问题说明居住区项目开发建设过程中存在着一些缺陷和问题。 通过对多个居住区项目的开发建设过程的分析，归纳出居住区项目开发建设中主要存在 的问题如下： 1 ) 项目缺乏系统的目标分析，即对住宅市场的需求分析重视“帐面”产值，忽视项 目目标策划、融资策划。 2 ) 缺乏对居住区功能的策划分析和完善的项目组织策划分析，项目定义不明确，设计 要求模糊。 3 ) 居住区项目缺少准确的投资规划和进度规划。 4 ) 居住区项目在开发建设前期对外部环境分析不够。 5 ) 居住区项目实施组织系统、合同结构设计的不完善制约了项目目标的实现。 6 ) 居住区项目建设质量、投资、进度目标控制不利。 从以上可以看出，居住区项目建设存在的问题的根源在于缺乏系统的、全面的、科学的 项目前期策划，因此对居住区项目前期策划的研究有着重要的现实意义。 l 海交通大学m b a 学位论文居住匡项目前期策划研究 1 、居住区项目前期策划概念 1 1 项目前期策划的内容 居住区项目前期策划是项目前期策划研究的一种，是项目前期策划的理论和方法在居住 区项目中的应尉。它既具有项目前期策划的共性，又具有相应的特点与重点。项目前期策划 是将各种项目实施设想转化为符合项目管理要求，具有充分可行性的实施方案和工作计划， 为项目决策提供依据，并为项目实施的各方面工作提供富有建设性的决策依据，在项目进行 中有着广泛的应用。 一个项目往往是从简单的想法与构思起源，到项目最后彻底完成，中间要经历多个阶段。 如从模糊的设想到具有一定可行性的建议，到具备了充分可操作性的方案、计划，再到图纸 上、文件中实现整个项目，以至有于最后项目变为现实。在这一系列的过程中，前两个阶段， 即从简单的项目设想构思到具备充分可行性和可操作性的方案、计划对于项目的形成极为 关键。项目组成的一些关键因素将在这两个阶段中得以确定，项目实施的一些主要环节也将 在这两个阶段中进行安排。这些工作就是项目前期策划。 这里的项目前期策划指在项目立项之前，对项目做出描绘，明确项目定义，深入到项目 实施的各个层面，对项目实施过程和结果做出系统性的、动态性、具有充分可行性和可操作 性的规划和目标控制策划。 项目前期策划的出发点是项目的顺利实施和目标的实现，策划的内容应该完全建立在项 目的系统之上，易于为实际、为项目管理工作接受，并能为其他方面的工作提供适当的配合， 具有良好的兼容性，对其他相关的工作不存在根本的冲突。 项目前期策划主要包括项目环境调查、项目定义策划、项目实施策划、项目经营策划四 方面内容。项目环境调查、项目定义策划主要针对项目目标的规划，是项目前期策划的静态 部分；项目实施策划、项目经营策划主要针对项目建设实施与项目动用后使用过程中经营与 管理，是项目前期策划的动态部分。项目定义策划、项目实施策划是项目前期策划的重点内 容。其中，项目定义策划又包括项目地点、最终用户、项目功能、项目组织、项目规模、项 目总体目标、项目经济性初评价等内容。项目实施策划又包括环境分析、组织结构策划、合 同结构策划、目标规划、目标控制策划、项目融资策划、项目风险策划等内容。项目经营策 划包括物业管理、项目经营方案策划等内容。见图1 1 ： 2 上坶交通大学m b a 学位论文居住区项目前期策划研究 图1 1 项目前期策划的内容 1 2 居住区项目前期策划的特点 广一 静 态 部 分 动 态 部 分 不同类型项目本身有不同的特点，也就决定了其项目前期策划具有不同的特点和重点。 因此，在进行居住区项目前期策划研究前，首先要分析居住区项目的特点，然后在此前提下 进行居住区项目前期策划分析。 居住区项目前期策划包括一般前期策划的主要内容，但由于居住区项目的特点渗透到项 目的每一层面、每一阶段，当然在其前期策划中也有居住区项目特点的映射。具体来说，居 住区项目前期策划的特点主要表现在以下几个方面： ( 1 ) 居住区功能要求多样化、全方位 由于居住区项目要满足目标居民多层次、多角度的需求，诸如生理需求、安全需求、心 理需求，既有物质上的需求，又有精神上的需求。所以必须通过一定的项目组织来实现其各 项功能。居住区项目功能的纷繁多样，要求各项功能的实现形式也各异，如何通过选择合适 的功能与项目组织去满足需求就显得很关键。倘若功能策划不准确，或项目组织策划不到位， 将会直接导致该居住区项目的失败，因而失去了目标居民。 上海交通大学m b a 学位论文 居住区项目前期策划研究 ( 2 ) 规划规定要求繁多 居住区项目涉及到千家万户与人民生活息息相关，因而对居住区项目的规划规定要求 繁多，规划规定要求标准更高，要考虑到间距、绿化率、容积率、建筑密度、日照、建筑形 式、建筑高度等多方面因素。例如，按上海市城市规划管理技术规定条例规定，在内环 线内一般地段，就居住建筑容积率而言，高层为4 0 万平方米公顷，多层为1 8 万平方米 公顷；办公建筑高层为7 5 万平方米公顷，多层为3 5 万平方米公顷。 ( 3 ) 居住区项目前期策划内容广泛 居住区项目对于地理因素、文化因素、人文因素、社区因素、教育等因素的考虑比一般 项目要多，因为居住区项目更要关注目标居民的心理需求。既然居住区项目实施外部环境分 析更为重要。 ( 4 ) 居住区项目实施策划中政府专业部门和配套单位的因素非常重要 居住区项目实施除涉及到开发建设单位、项目管理单位、项目实施单位外还包括政府 专业部门和众多配套单位。因此，项目实施的组织策划要综合考虑将其视为一个实施组织系 统，从而将政府专业部门和配套单位在组织结构和项目实施工作流程中的地位和作用一并考 虑。在项目目标规划与目标控制策划中，亦应考虑其对投资、进度、质量规划与目标控制的 影响。 1 3 居住区项目前期策划的基本内容和步骤 根据上一节对居住区项目特点的分析和居住区项目前期策划特点的分析结合项目前期 策划的基本内容，本节将探讨居住区项目前期策划的内容。居住区项目前期策划按时间顺序 可分为四大内容，也可以说是四个步骤：项目环境调查、项目定义策划、项目实施策划、项 目经营策划。见图1 2 。 图12 居住区项目前期策划的基本内容与步骤 项目环境调查 项目环境调查虽然不直接体现现在项目策划的核心内容，似乎于策划有一定距离，因此， 有的专家认为项目环境调查不是项目前期策划的内容，而是项目前期策划的工具。笔者认为， 项目环境调查是居住区项目定义策划的前提和基础，也是整个项目前期策划的基础。因为项 目是在一定的建设环境f 进行的，因而受到项目外部环境的各种条件、因素的制约。项目建 d 上海交通大学m b a 学位论文 居住区项目前期策划研究 设要充分利用有利条件，避免不利的影响，才能达到前期策划的各个目的。项目环境调查为 项目定义策划、项目实施策划提供了实在的素材和制约条件。没有项目环境调查，项目定义 策划仅能成为书本经验的简单拼凑和照搬，无法适应特定项目的要求。因此，项目环境调查 是居住区项目前期策划的第一步。 居住区项目环境调查的内容包括： ( 1 ) 自然环境调查：i ) 包括地块所在地的宏观地理资料：地块纬度、地区气象、地块 地形资料、地质勘察资料、建筑红线范围资料：2 ) 地块上附着物情况：地块上原有建筑性 质、种类、质量、面积、居民和单位户数，绿化情况、在册树木株数、名树古木株数； 3 ) 地块周围建筑情况：建筑主色调、建筑风格、体型、建筑密度；4 ) 地块交通情况：周围 己建成道路宽度、等级，更大范围的路网结构，距火车站、机场、港口、市中心的距离，城 市快速交通系统( 是否有地铁、轻轨) ，城市公共交通系统( 公交线路) 情况：5 ) 地块市政 配套情况：给水、排水系统情况，供电情况，煤气供应情况，电话线情况；6 ) 地块红线、 蓝线、紫线等资料：包括规划道路红线、河道蓝线、微波通道( 紫线) 、黑线、绿线、黄线 情况：7 ) 地块周围标志性或特征性建筑或单位：标志建筑如东方明珠、南浦大桥类建筑： 特征性建筑如邻内环线某段、火车站、或交通大学、某中心公园、商业中心等。 ( 2 ) 社会环境调查：1 ) 地块所在地社会治安状况：2 ) 所在地居民从业结构、教育情 况：3 ) 城市分区规划及地块详细规划情况、地块等级；4 ) 政府对居住区项目管理情况如管 理部门、方式、职责、工作流程。 ( 3 ) 经济市场环境调查：1 ) 经济状况调查，包括地区产业类型、经济发展水平、人均 收入、消费水平、商业发展情况；2 ) 商品住宅市场情况，包括土地价格、建设成本、己建 商品房销售情况、商品房价位、热销房型及市场空白点等。 ( 4 ) 政策法规环境调查：1 ) 法律法规调查，即与居住区建设相关的法律、规定，如中 华人民共和国城市规划法f2 ) 政策调查如蓝印户口政策、住房政策( 将在第四章详细讨 论) 。 ( 5 ) 历史、文化环境调查：历史环境调查主要指地块历史遗迹情况、是否存在保护建 筑或文物建筑等体现该处历史文脉的建筑( 构筑) 物；文化环境调查指该地块及其周边地区 的文化氛围、居民的文化素质等。 ( 6 ) 居住区项目开发建设者情况调查：1 ) 已有协议、批文；2 ) 开发建设者上级组织 情况，内部组织结构、人员；3 ) 开发建设者资金情况如自有资金情况、贷款能力；4 ) 开发 建设者建设意图如投资、开发、经营，以及设计、施工、监理构想和目标要求。 项目定义策划 居住区项目前期策划的第二步工作是项目定义策划。下面分别从项目定义策划的内容和 步骤两方面进行分析。 ( 1 ) 项目定义策划内容 居住区项目定义策划主要涵盖以下内容，见图1 3 。 上海交通大学m b a 学位论文 居住区项目前期策划研究 图1 3 居住区项目定义策划内容 项目地点 这一部分内容是对项目的客观描述，主观上无法改变。项目地点由规划部门核发项目选 址意见书同意而确定。在进行项目定义策划时般可以明确。 目标居民 此分项定义属主观上的界定，主要是界定了目标居民，这一群体在居住需求方面的特征 及其共性。所谓目标居民，就是指将来极有可能购买该居住区的住宅、成为住宅业主和居住 区居民的人。目标居民的选择对整个项目有着举足轻重的作用，因而对目标居民的定义要尤 为慎重。对目标居民的选择，要充分考虑项目所在地域的经济状况、区位特征和人文背景等 方面。 在这一方面有成功的案例：杨浦区文化花园。该居住小区项目位于上海武东路西侧，武 川路北侧，逸仙路东侧，逸仙路高架直达宝钢，北邻上海凤凰自行车厂，东侧与上海财经大 学为邻，东南方向毗邻复旦大学。该小区在目标居民的选择上，充分考虑了其区位特征和人 文背景，咀“文化花园”为名，试图以浓郁的文化气息吸引复旦、财大、宝钢的目标居民。 同时辅以一定的营销手段，如给予老师一年免息贷款等，取得了良好的效果，实际的居民与 事先定义的目标居民基本一致。 项目功能 对项目功能的定义涉及居住功能、生活功能、就业功能、行政安保功能、市政保障功能 五大类。对个分项功能的定义主要包括其建筑载体、实现形式以及实现这些功能的相关各方 面因素。居住区功能策划将在第二章具体讨论。 居住区项目组织 6 上海交通大学m b a 学位论文居住区项目前期策划研究 居住区功能的实现必须依赖于相应的项目组织。居住区项目组织是居住区各项功能的载 体，是实现居民居住需求的物质保证。居住区项目组织包括项目总体设施构成以及分项居住 建筑、公共建筑、产业建筑设施构成。项目组织同时也包括标准和形象等方面。 对标准的定义内容包括结构标准、材料标准、建筑标准、设备标准、安全标准、放火标 准、环保标准、卫生标准、绿化标准。对具体各项标准的选择要依照国家及地方的相关规定 执行。对标准的定义只是对居住区项目的质量进行局部性的描述，并不能完全替代对质量目 标的描述。标准对项目个方面作了最起码的质量规定，对各类项目的差异性与特征井未加以 考虑，当然更无法反映某个具体的居住项目的个性特点。 形象包括居住区的总体建筑风格，各居住建筑、公共建筑和产业建筑的体型、造型、风 格、色彩、高度，与总体建筑风格的融合，毗邻建筑物的调谐、内涵的表达，装饰美观性， 建筑内部与外部的关系。对形象方面的定义不能单纯从美学、建筑学角度出发，还应考虑到 功能、投资的影响，是否与其规模相适应，是否符台目标居民的审美观有情趣等多方因素。 居住区项目规模 项目规模随项目组织的确定而确定。项目规模定义中既有客观描述，如总建筑面积、总 用地面积；又有主观界定，包括建筑面积在居住区内不同类别项目组织的分配，再具体到各 个建筑的主要设施及辅助设施。此外，对规模的定义还包括对居住区可容纳人口总量的定义， 即对人口规模的定义，由此可界定该居住区项目达到居住组团级( 三级) 、居住小区级( 二 级) 或居住区级( 一级) 。 项目总体目标 项目总体目标包括项目投资目标、进度目标、质量目标。 对投资的定义基本上都是静态的，包括项目总投资、资金来源、融资方式、资金能否按 时到位、投资强度、资金币种、总投资在各个项目组织上的分配、在不同时期的分配等。 对进度目标的定义实质上是定义居住区项目开发建设过程中的几个重要的时间点：项目 发起、项目决策、项目立项、设计开始、施工开始、竣工交付使用；相应地就有几个时间段： 项目决策阶段、设计准备阶段、设计阶段、施工阶段、运营阶段。因为定义项目时，项目还 未立项，根本没有施工图作为参考，所以定义只是根据经验及建设资金实际情况得出的非常 粗略的项目进度描述。 质量目标随项目组织的确定而较为明确。 预可行性研究( 经济性的初评价) 根据项目组织、项目规模以及项目总体目标，进行初步的投资匡算，然后运用技术经济 的方法对项目进行投资效益分析初步评价项目经济性，检查项目定义是否可行。如果可千亍， 证明项目定义策划科学合理：如果不可行，则说明项目定义应进一步修改、直到可行。 ( b ) 项目定义策划的步骤 项目定义策划是在项目调查的基础上，根据调查的有关内容，将项目开发建设者的初步 构思，逐步使项目定义中的目标居民明确、功能定位明确、项目组织明确，从而基本确定项 目的规模，并确定项目总体目标( 质量、投资、进度) 。在此基础上，对项目进行预可行性 一一一一 上海交通大学m b a 学位论文居住区项目前期策划研究 研究分析( 重在经济性) 。若经济性可行， 行上述过程，依次循环，直到经济可行 1 4 ： 则项目定义成功；若经济性不可行，则再重新进 项目定义成功。居住区项目定义策划的步骤见图 项目实施策划 居住区项目前期策划的第三步工作是项目实施策划。项目实施策划是在项目环境调查基 础上，并在项目定义策划后进行的，策划的是一个动态过程中的内容。如果说项目定义策划 是制定项目目标的“靶心”，那么，项目实施策划则是如何射中靶心的方案，它为以后项目 管理工作提供控制目标和工作方案。项目实施策划分为项目外部环境分析、组织策划、合同 结构策划、项目实施目标规划和控制策划、项目融资策划、项目风险策划( 见图1 5 ) 。下面 分别说明介绍。 上海交通大学m b a 学位论文 居住区项目前期策划研究 ( 1 ) 居住区项目外部环境分析 居住区项目的实施总是在一定的城市乃至宏大的社会、经济背景下展开的。那么，对居 住区项目的实施策划就不能脱离具体的外部环境进行；只有在对居住区建设外部环境进行分 析基础上的策划才是可行的、可操作的、具有现实意义的。 居住区建设外部环境是指现实存在的，影响居住区建设的各种客观因素与力量的总和， 具有不可控性。居住区建设外部环境分析的对象是可能影响居住区建设的环境因素，目的在 于使项目建设能充分适应环境，顺利进行。居住区项目外部环境分析由第一个步骤项目环境 调查的相关因素加以提炼分析得出。影响居住区建设的外部环境因素主要包括政策法规因 素、市场因素、技术因素。这部分内容将在后面第四章详细讨论。 ( 2 ) 居住区项目实施组织策划 包括项目实施的组织结构策划和工作流程分析，组织策划也是项目实施策划的重要内 容。因为组织是目标得咀实现的保证，是项目前期策划及后期项目管理成功的重要保证。这 部分内容将在后面第五章详细讨论。 ( 3 ) 合同结构策划 合同结构策划的主要内容包括方案设计或方案竞赛的策划、项目管理委托的合同结构的 策划、设计合同结构方案的策划、施工合同结构方案的策划、物资采购台同结构方案的策划。 合同结构策划是合同管理的基础。 ( 4 ) 项目目标规划 项目定义中项目总体目标已经基本确定，但在项目实施策划中，一个笼统且抽象的项目 目标如总投资x 万元( 投资) ，何时投入使用( 进度) ，获白玉兰奖( 质量) 等，并不是目 上海交通大学m b a 学位论文居住区项目前期策划研究 标规划的全部。项目目标规划是从投资、进度、质量三个方面将总目标进行分解，制定出 投资、进度、质量相互结合、相互体现的分解的投资规划、进度规划、质量规划，为目标控 制策划提供控制目标。 ( 5 ) 项目i i 标控制策划 项目目标控制策划是项目管理任务策划的重要内容，即如何通过有效控制使投资、进度、 质量规划得以实现。项目目标规划与目标控制策划的内容将在后面第六章中详细讨论。 ( 6 ) 项目融资策划 项目融资策划涉及到资金的运用分析。对于居住区项目，由于它是通过发售现房或预售 期房来实现资金回笼。成功的居住区建设，往往预售工作较为出色。利用预售期房已成为融 资策划的重要方面。 ( 7 ) 项目风险策划 项目风险策划是对在项目实施中可能出现的风险进行分析，进行风险规避、风险转移等 策划。 项日经营策划 居住区项目前期策划的第四步工作是项目经营策划。它主要包括物业管理策划和产业设 施的经营方案策划，这部分内容不属于本文研究范畴。 1 0 上海交通大学m b a 学位论文居住匡项目前期策j | j 研究 2 、居住区功能策划分析 居住区项目的特点，决定了居住区项目定义策划的重点是居住区项目的功能策划和项目 组织策划分析，囡为居民居住需求的满足依赖于居住区功能的实现居住区功能实现的载体 为居住区项目组织。因此后面两章将从居住区功能和项目组织两个方面来进行居住区项目 定义策划。 满足居民的需求，实现居住区应有的功能，是居住区建设首要的、也是最基本的目标。 这一目标能否实现，关系到居住区建设其他目标如经济效益目标、社会效益目标的实现。 居住区功能策划分析的一般步骤如下： ( 1 ) 确定目标居民 ( 2 ) 分析目标居民的居住需求 ( 3 )初步确定居住区功能 c 4 )分析周边环境可以为居住区提供的功能及周边紧缺的功能 ( 5 )确定居住区项目要实现的功能 2 1 确定目标居民 确定目标居民是项目定义策划中的重要因素，因此，下面主要介绍目标居民的确定。 居住区目标居民的选择确定可以考虑通过以下两种途径实现： ( 1 ) 居住区开发建设者先初步制定关于居住区目标居民的范围的方案，再根据居住区所 在地点及周边环境特点等内容，加以检验、修正，确定其目标居民。这一过程主要依据以下 五个方面进行：居民收入层次、居民职业类别、周边自然环境、周边社会环境和周边历史、 文化环境。 居民收入层次和居民职业类别是开发建设者对居民的主观界定。购买同一居住区同一标 准住宅的居民，其购买力相近或都处于在某一购买力水平以上的区间。若其职业类别相近或 相容，将会增加未来居民在居住区内共同生活的认同感和相容性，减少因过大的差异性而引 起的不和谐。调查表明，以上两方面是住宅购买者心目中的“品位”，他们愿意购买居民品 位、层次与自己相近的居住区的住宅。从这个角度讲明确目标居民对于居住区住宅销售也 有一定的促进作用。 居住区周边自然环境、社会环境及历史、文化环境是选择目标居民的客观制约因素。他 们在一定时间内相当稳定，无法改变。自然环境的许多方面如地块交通状况、周围标志性和 特征性建筑情况、周围单位分布情况，无疑是选择目标居民时要考虑的重要因素。社会环境 中如治安状况，也是影响目标居民选择的重要方面。 上述五方面对目标居民选择的影响角度和影响程度是不同的，变化的；并且与居住区的 规模有着直接的关系。因为居住区建成运营后，其综台环境因素既包括原来客观存在的该居 住区周边自然环境与社会环境，也包括该居住区自身塑造的自然环境和社会环境。居住区规 模越大，其自身塑造的自然环境和社会环境的影响p 1 越大，该居住区原有周边环境因素影 上海交通大学m b a 学位论文居住区项目前期策划研究 响p 2 越小，否则相反( 如图2 3 所示) 。 影 响 程 度 居住区规模 图2 3 周边环境影响与居住区规模的关系 ( 2 ) 另外一种方法是参照周边相类似的已建成的居住区项目a 住居民情况，确定该地块 目标居民。这是一种简便有效的方法。利用己建成居住区入住居民情况进行与目标居民的 对照分析为目标居民的选择提供蓝本。再综合自己的主观判断和分析，对“蓝本”进行修 正、加工，最终做出自己的选择。 以上两种方法若结合使用，对目标居民的选择会起更好的效果。 2 2 分析目标居民的居住需求 通常，各种产品的开发促销都以个人或者一个年龄段、个阶层为对象。但对于购房者 来说，其消费行为往往是以家庭为单位进行的，每个人都受到家庭的影响和制约。最近上海 市统计局城调队对市区居民家庭所作的调查表明，家庭作为“社会细胞”在住房消费方面起 着举足轻重的作用。 以上海为例，居民家庭从其成员构成来说，晟常见的有五种类型：一代户小两口家庭、 两代户子女未就业家庭、两代户子女已就业家庭、三代户家庭和一代户老两口家庭。这五类 家庭由于成员构成不同，收入来源和大小不同，因而对居住需求也就大相径庭。其中两代户 子女已就业家庭收入偏高，由于子女己成人，家庭结构有继续分化的可能和要求，因此购房 需求和能力都已具备，是最大的客户群体；小两口家庭收入也高，有购房能力，但购房不以 解困为目的，更多表现为寻求良好的居住环境。这两类家庭是购房的主力，对应到居住面积 上，咀1 2 0 一13 0 平方米的三室户和9 0 平方米左右的两室户为主。而其他三类家庭由于购买 能力和消费习惯的原因，可以尽量少考虑。 2 3 初步确定居住区功能 居住区按人口规模分为居住区、居住小区和居住组团三级。根据城市规划理论，居住区、 居住小区和居住组团分别对应着居住区的一级、二级和三级规模。 居住区功能分析应着眼于居住区( 一级) 这一层面。因为在居住小区( 二级) 或居住组 团( 三级) 中，仅能体现居住区功能的局部，无法涵盖居住区功能的全部。例如，街道医院 作为居住区( 一级) 的医疗卫生设施，在居住区( 一级) 中一般仅设一处，在居住小区( 二 上海交通大学m b a 学位论文居住区项目前期策划研究 级) 或居住组团( 三级) 中就没有设置，就只能通过本居住区内邻近居住小区的医疗卫生设 施来体现该小区或组团的医疗卫生功能。 本文首先立足于居住区( 一级) ，分析其满足居民多种生活方式的多重功能。这些功能 可以分为以下五类： ( 1 ) 居住功能 目前，国际上衡量一个国家的居住水平有两个基本指标：一是人均住房使用面积，二是 居住区的环境质量，包括居住设施、公用设施和绿化水平。居住区首要功能是居住，它主要 在一套住宅内实现，进一步可细分为起居、就餐、就寝、炊事、卫生、工作或学习、储藏等 七大功能。居住功能主要满足了居民生理需求，同时部分满足了休闲需求、领域需求和邻里 交往需求。 ( 2 ) 服务功能 在居住区内，应具有完善的服务网络。如商业零售、金融服务、物业管理、邮政电信、 公共交通、电脑网络局域中继、有线电视、园林绿化、医疗保健、餐饮娱乐、日用品维修、 体育休闲、家庭服务等盈利性服务行业，以满足区内居民的基本生活消费和生活要求。这些 服务网络有着严格的对象和地域限制，小、精、全是居住区的基本特征。大型购物、娱乐等 大范围空问移动主要发生在城市内部的其他功能区，如市级商业中心区、娱乐区或在交通便 捷的合理区位与其他居住区建立共用商业娱乐区。 ( 3 ) 休闲的功能 居住区应使居民有共享的休闲场所。休闲是城市居民的一种基本社会行为，居住区是最 为贴近居民的休闲场所，强调居住区的“开放空间”，即指比较开阔的、封闭空间和限定要 素较少的地域空间的建设如公园绿地、园林地景等等：提供向大众开放的、为大众服务的 场所，如体育馆、球场、俱乐部、图书馆等等。在功能体现上，必须改变城市公共绿地只强 调观赏功能，而忽视活动功能的现象，注重公共绿地的观赏功能和活动功能的结台。 ( 3 ) 行政安保功能 生活在居住区，居民不可避免地要得到行政管理部门的服务与管理。房屋需要管理与维 修，农贸市场需要管理，这些诸如物业管理、市场管理、工商行政管理、税务管理的职能需 要在居住区内完成。同时为保证居住区安全，保证居民安全地生活，避免对居民人身和财产 的侵害，小区安全保卫功能也愈显重要。行政安保功能主要满足居民领域需求，并保证其他 需求的实现。 ( 4 ) 市政保障功能 居住区的正常生活运转，离不开水、电、煤、电话的供应，也离不开各种管线和站场， 居住区应具有相应的市政设施，完成相应的功能。这一功能为生理需求等其他各项需求提供 保证。 ( 5 ) 就业功能 就业功能从以下两个方面得以体现：第一方面，上述几个方面功能的实现，客观上提供 了一定的就业岗位，同时也满足了部分居民的就业问题也部分实现了就业功能。 上海交通大学m b a 学位论文居住区项目前期策划研究 第二方面也是更重要的方面，即都市工业或办公与居住区相结合，实现就业功能。从 城市总体规划看，在工业社会里，城市按其功能被划分为商务区、工业区、居住区、文教区 等。居住区与其他区不能截然分开，也不应截然分开。特别是在信息社会里，居住区与产业 区相结合，将成为必然趋势。 由于与居住区相容的都市工业及办公的存在，并与居住区良好结合，给居住区带来了生 产功能，从而部分的产生了就业功能，避免居民花费大量的时间和精力往返于路上，部分地 解决了交通问题。 随着高科技时代的到来，由于能在自己家里工作，通过电子信息网络与外界联系，如在 美国己有1 0 的人在家里工作，因此，居住区的就业( 功能) 将会增加。居住区就业功能的 实现也是满足居民自我实现需求的重要方面。 2 4 分析周边环境可以提供的功能和周边紧缺的功能 居住区功能策划分析除了要依据居住区( 一级) 应有的功能外，还需要考虑以下几方面 因素： 对已有功能资源的利用 根据特定居住区周边已有的功能，确定该项目可利用的功能，避免功能重复与重叠。确 定该项目应增添何种功能或周边居住区提供何种功能，并与功能定义的内容保持一致。 目标居民对特定功能需求的强烈程度 不同的目标居民对特定功能要求的强烈程度有明显差异。例如在交通功能方面，高收入 阶层居民由于汽车拥有率高，所以对汽车位、车库的面积、功能要求高，对自行车库或公共 交通布置要求低：而低收入阶层居民恰恰相反。 可持续发展因素 这要求功能有适当的超前性，在功能策划中正确处理现有功能与未来功能的关系，应遵 循可持续发展的原则，将来通过对已有设施进行改造，以达到未来功能的要求。 政策、市场、技术等外部因素 这些因素是特定居住区功能策划必须考虑的方面，将在后面作重点分析。 2 5 确定居住区项目要实现的功能 根据初步确定的居住区功能和周边提供的功能及周边紧缺的功能，结合相应的规章和规 定，如上海市居住区公建配套建设执行的标准城市居住区公共服务设施设置规定 ( d b j 0 8 5 5 - 9 6 ) ，制定出本居住区要实现的功能。 1 4 上海交通大学m b a 学位论文居住区项目前期策划研究 3 、居住区项目组织策划分析 居住区项目组织策划分析是居住区项目定义策划的重要内容。居住区项目组织策划可以 明确居住区项目组织内容和每项目组织规模，从而确定居住区项目总体规模和项目组织结 构关系。依据居住区项目组织结构，来确定项目总体目标中的总投资目标、总进度目标和质 量目标，为从项目前期策划进入项目实施策划打下基础。一方面，由于居住区项目以居住建 筑为主因而居住建筑为居住区项目最重要的项目组织。另一方面，由于居住区功能要求的 多样性，造成居住区项目组织的多样性，而除居住建筑外的公共建筑为实现居住区的功能提 供了重要保证。因此，居住区项目组织策划中不可缺少公共建筑策划。 3 1 居住区项目组织总体策划分析 居住区内项目组织总体策划分析的内容包括：1 ) 居住区内项目组织策划的依据；2 ) 居 住区项目组织结构：3 ) 策划分析过程和方法。 居住区项目组织总体策划的主要依据是：居住区的功能策划分析，居住区项目地块面积， 城市总体规划、城市分区规划、地块所在地控制性详细规划 对于居住区应具有的功能，该居住区内项目组织一一对应、逐一满足。为居住区应具有 的功能落实实现的载体。应基于居住区的功能，提出居住区项目组织结构，这种对应关系可 表示为： 主要实现辅助实现 图3 1 居住区项目功能与项目组织的对应关系 居住区项目地块面积是要考虑的重要因素。正如较小的居住区，如居住组团( 三级) 规 模，无法实现居住区所有功能一样，它无法也没有必要容纳所有的项目组织内容。为此，针 对具体居住区项目，结合具体地块大小，确定其应有的项目组织。同时。根据居住区周边的 项目组织情况，来调整本居住区的项目组织。 这一系列规划是确定居住区项目组织构成的重要因素。这几项因素均为限制性规定，有 一一 上海交通大学m b a 学位论文居住区项目前期策划研究 一定强制执行的性质。它将地块的规划经济技术指标加以限制，使项目策划分析的各项组织 规模及总体规模要在限定指标范围内进行。 居住区项目组织结构包括居住区的居住建筑、公共建筑以及室外总体布局。可以按以下 方式确定居住区项目结构( 参见图3 2 ) 。 居居 住住 组组 团团 a la 2 商金文 业融化 b 1 邮服 电务 医教行市体 疗育政政育 卫b 5 管公 生理其 b 2b 3b 4b 6b 7 图3 2 居住区项目组织结构 道绿小 路化品 总e f 体 d 居住区项目组织结构的确定主要有以下五个步骤： ( 】) 确定项目地块级别归属：当开始对一个居住区项目进行前期策划时，先根据人均用地 面积2 0 平方米人，计算除地块可容纳总人数p ，根据人数p 的多少确定未来居住区的级别 是居住区级( 一级) 、小区级( 二级) 还是组团级( 三级) ，得出其级别归属。 根据上海市住宅建筑设计标准条文说明，人均居住面积l o 平方米，平面系数取o5 即人均建筑面积为2 0 平方米，则5 万人的居住区住宅建筑总面积为1 0 0 万平方米。居住区 人均用地面积根据上海市近几年的统计取2 0 平方米人，则5 万人的居住区总用地面积为1 0 0 万平方米。 ( 2 ) 确定各项用地建筑面积：根据总人数p 确定居住建筑总面积下限为p 2 0 平方米人= 2 0 p 平方米。 ( 3 ) 计算规划技术指标：根据地块总的面积以及城市规划和规划管理技术规定中的指标， 如容积率限值，可以粗略推算出虽大的开发量a 1 ，再根据a 2 计算出a 3 ，最后计算出a 4 最大值、绿化率、建筑密度等指标。 ( 4 ) 分别计算，初步确定各项目组织的总建筑面积范围。 ( 5 ) 在此基础上，根据居住区功能策划分析的特定要求，结合周边环境设施和地段特点， 以及简单经济性定性分析，在上述各项面积范围内调整，基本确定各项目的总体面积。 建筑密度、容积率对居住环境的影响很大，居住环境的好坏取决于以下几方面：1 ) 建 筑密度容积率，2 ) 绿化率，3 ) 设施齐全程度，4 ) 交通设计合理度。通常情况下，建筑密 度增大，意味着建筑占地面积的增多，势必影响到绿化面积、道路面积、开放面积的面积， 1 6 害旦等黼 上海交通大学m b a 学位论文居住区项目前期策划研究 导致绿化率指标的下降。所以建筑密度、容积率的选择要合适，也就是要选择合适的开发量。 准确的分析要通过定量分析计算得到。根据这个结论来调整居住建筑的总面积。公共建筑的 面积总体上根据建筑面积变化而变化，考虑到周边环境及居住区功能策划分析要求，可做适 当增加和减少。 居住区室外总体策划分析包括组团分区、道路布置、出入口设置、建筑小品设置、绿化 设置等。虽然它不是居住区项目组织构成的核心内容，但也是居住区项目组织不可缺少的部 分。下面分别从道路、绿化、小品三个方面进行分析。 居住区交通包括居住区外部交通和内部交通。外部交通取决于居住区周边道路网的完 善、便利程度，是否有快捷的轨道交通，公交线路布置情况等。外部交通问题的解决有赖于 政府市政工程建设情况，居住区项目的开发商难以改变。当然，根据居住区项目规模及市政 配套包干协议，开发商也可以拓宽或辟通与所开发建设居住区关系极大的道路。 居住区内部交通将是策划的重点。居住区内部交通既是联系居住区与外界的纽带，也是 居住区内部各种建筑之间联系的因此，居住区内部道路的走向与宽度的设定、居住区主次 出人口的选定也很重要。道路交通策划考虑以下四个方面： 1 ) 分清主次，根据我国的实践经验，居住区道路可分为四级布置，即居住区道路、小区主 路、小区次路和小区小路。 居住区道路划分并联系居住区内的各个小区。它与城市道路一起组成道路网