《地价行政管理》PPT课件.ppt

第五章土地分配政策,【土地流转】指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。,土地流转政策的进程,土地农民私有、农民独立经营、集中,土地农民私有、集中经营、集中,土地集体所有、共同劳动、集中,土地集体所有、家庭承包、分散,土地集体所有、承包期延长30年、允许流转,土地集体所有、承包期延长至长期、鼓励流转、加快集中,政策的前提,背景：国家经济发展到达新阶段，城市化迅猛发展，此时要求迫切拉动内需，但中国仍有8-9亿的农民，收入有限，且城乡二元制是的农民被困在土地上，需要新政策解放农民，而国家投入资金有限，需要从土地本身解决。现状：家庭联产承包，上交及税收存在压力，但承包地块小，难以集约化经营，个体资金有限，缺乏市场，技术，农村保障体系完善，大量农业人口进城打工，导致农田荒废。另：个别地区实行隐形流转，缺少政策保障，容易被作为非农建设及其他不正当使用。,政策制定,依据：2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定土地的流转必须遵循三个基本的要求：一是不能改变土地的集体所有权二不能改变农业土地的用途三是不能损害承包农户的权益,政策内容,按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，在不改变土地的农用地性质前提下让农民以承包地入股的股份合作制，发展适度规模经营。让土地成为农民财产性收入的重要来源，坚持集体所有，把土地产权分解成土地股权、经营权和使用权，让农民拥有股权，集体经济组织掌握土地经营权，土地租佃者享有土地使用权,以法规的形式将土地量化成股权、均等分给农民，成为可流动性的，带有社会保障性质的农民财产性收入的制度来源。本质就是推进土地要素的市场化，土地可作抵押以获得资金。,政策实质,政策利弊分析,第一节土地产权政策,一、土地产权概念产权土地产权,二、土地产权的特征,三、土地产权结构,指人们在一定条件下拥有土地的经济形式。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有权是土地所有制的法制体现形式。土地所有制决定土地资源的优化配置和合理利用，促进土地市场形成和发育，使土地资源的效益得以充分发挥的最根本的影响因素。,土地所有制度,是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度另一个重要组成部分。土地使用权是依法对一定土地进行利用、管理并取得效益的权利，是土地使用制度的法律表现形式。,土地使用制度,土地资源产权是对与土地资源相关的一系列权利的总称，或称之为权利束；土地资源产权制度是指对土地资源产权的一系列安排及与之相关的政策和法规。,土地产权制度,土地产权的真正出现并切实地起作用，还与土地产权保护的成本有关。确定土地产权会产生一种激励，鼓励人们更有效地利用稀缺的土地资源，更努力地劳动、节俭和积累，因而有利于经济和社会的发展。,土地产权制度对土地资源配置的作用：,共有土地产权,国有土地产权,指在共同体内的每一位成员都有权分享共同体土地财产的权利。,在国有产权制度下，土地权利是由国家的代理人来行使的。,土地产权,私有土地产权,将土地资源的使用与转让以及收入的享用权界定给特定的人,土地使用权出让合同,一概念：土地使用权出让合同，是指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互之间权利义务关系的协议。二法律特征：1是一种民事合同2合同标的的特殊性3是一种要式合同,三订立的原则1、遵守国家法律、法规和政策的原则2、符合城市规划的原则（1）使用者按照城市规划的要求开发、利用、经营土地。（2）如改变，因当征得出让方同意并经有关部门同意。3、坚持平等、自愿、有偿的原则,四双方当事人的权利、义务（一）出让人的主要权利1、解除合同权（使用人未按期限支付全部出让金）2、要求违约赔偿权3、请求行政处分权（使用者未按合同规定的期限和条件开发、利用，请有关部门纠正、警告、罚款、无偿收回土地使用权）4、收取土地使用权出让金的权利5、收回土地使用权的权利,（二）出让人的主要义务1、依照出让合同的规定，提供土地使用权（不同于动产以实际交付方式转让。登记；领证，取得使用权）2、向土地使用者提供有关资料和文件（位置、环境、建筑规划要求、环保、消防等）3、保证土地使用权人取得的权利的义务（即确保土地使用权人所取得的权利不被第三人追索）,（三）土地使用者的权利1、解除出让合同的权利（出让与转让条例出让方不依照合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿）2、要求违约赔偿的权利3、享有占有、使用出让的土地4、有依法转让、出租的权利5、有权设置抵押权,（四）土地使用者的义务(4点)1、交纳土地使用金的义务（1）出让金由市场决定（2）合同签定后60天内支付完出让金。可一次、或分期支付（3）支付完出让金后，登记，领证，取得土地使用权,2、按出让合同的规定、城市规划要求使用土地的义务3、土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准4、土地使用期限届满，使用者负有返回土地使用权的义务,国土资源部:土地出让价款逾7600亿增30.5%,发布2006年中国国土资源公报显示，2006年全国批准新增建设用地40.43万公顷，同比增长15.3%。出让土地面积23.25万公顷，同比增长40.4%，土地出让价款总额7676.89亿元，同比增长30.5%。,07年起土地出让金收支两条线不再成“小金库”,2007年开始，土地出让收支将全额纳入地方基金预算管理。在土地收益新分配中向新农村建设倾斜的同时，建立国有土地收益基金，专门用于土地收购储备。,土地使用权划拨,一概念土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为,二特征：（1）是一种具体行政行为（将土地使用权进行分配或调整）（2）是一种无偿的行为；但并不是不需支付任何费用（向原使用者支付补偿费、安置费，土地使用税）（3）可以有期限，也可无期限（除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限）（4）不可以转让、出租、抵押,三土地使用权划拨的范围（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（4）法律行政法规规定的其他用地,四划拨土地使有权的转让、出租、抵押出让和转让条例45符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附作物所有权可以转让、出租、抵押：,（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人（2）领有国有土地使用证（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明（4）依照本条例的规定签定土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用金或者以出让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金,案例分析,某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。据此，请回答以下问题：,（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？（2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什么？（3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？,（1）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。（2）不合法。依照中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例的规定，工业用地最高年限为50年。,（3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：由人民政府依法定权限批准征用A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领取土地使用权证书后，取得土地使用权。,土地征用法律制度,一、国家建设用地的来源国家建设用地必须是国有土地，国家通过一定程序将国有土地使用权有偿出让或无偿划拨给建设单位或个人使用来源：、将农村集体所有的土地征用为国有、国家依法所有的土地（）依法收回的建设土地使用（）未利用土地改为建设用地,一概念（一）土地征用土地征用是指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为理解：1、属于国家或政府的特有权利2、以公共目的为前提3、以补偿为条件,（二）国家建设征用土地、概念：国家建设征用土地是指国家因建设需要运用行政权利把农村集体所有土地转为国家所有的土地、法律特征（4点）（）征地主体的唯一性征地主体只能是国家，征地是集体土地所有权向国家土地所有权的转化，是国家与集体之间的法律关系（）征地标的的特殊性只能是集体所有土地,（3）征地行为的强制性是一种具体的行政行为，双方地位不平等，被征用的集体经济组织必须服从国家需要，不得阻挠（）征地条件的补偿性国家要给予集体适当补偿（土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费）,二征用土地的审批权年土地管理法上收了征地审批权，把征地审批权集中在中央和省级两级，其他各级人民政府无权审批征用土地（第条）（一）、权限征用下列土地，由国务院批准：（）基本农田（）基本农田以外的耕地超过公顷的（折合亩）,（）其他土地超过公顷的（折合1亩）征用以上规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案征用农用地的，应办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不在另行办理征地审批。,经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不在另行办理征地审批。超过征地审批权限的，应当另行办理征地审批手续（即经国务院批准）,三土地征用补偿安置国家征用土地，按照被征用土地的原用途给予补偿。原则：使被征用土地单位的农民生活水平不降低。计算标准：照顾差异（地方）区别对待公平合理灵活掌握,（一）征用耕地的补偿费1土地补偿费标准：征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍。2安置补助费（1）按照需要安置的农业人口数计算。安置补助费是为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。,需要安置的人口数=征用的耕地数量平均每人占有耕地的数量（征地前被征用单位）（2）标准：为该耕地（指的是当地而不是被征用的这块地）被征用前三年平均年产值的4至6倍。（每一个需要安置的农业人口的安置补助标准）（3）限制：每公顷的安置补助费最高不超过被征用前三年平均年产值的15倍。,3地上附着物和青苗补偿费（1）地上附着物是指依附在地上的建筑物及其设施。注意问题：征地方案确定后新建的附着物，不予补偿。标准：由省、自治区、直辖市规定（2）青苗补偿费是指对正处于生长阶段、尚未成熟的农作物，因征地不能收获而给土地使用人造成损失的补偿。,标准：由省、自治区、直辖市规定注意问题：要区别生长情况，确定具体数额征地时，确定土地移交时间，避免更多损失征用协议签定后，抢种，不予补偿,4耕地开垦费或土地复垦费（1）耕地开垦费：国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设占用耕地的按照“占多少，垦多少”的原则，由占用单位开垦数量、质量相当的耕地。如不，则按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。,（2）土地复垦费因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。,（二）征用其他土地补偿费征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定。,（三）新菜地开发基金征用城市郊区菜地，用地单位应当按照国家的有关规定交纳新菜地开发基金，用于新菜地的开发建设。（四）按照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。,但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被用前三年平均年产值的30倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。,四临时用地的管理（一）申请临时用地的理由土地管理法第57条规定：建设项目施工和地质勘察需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门批准。有两种情况：一是建设施工需要，即临时施工用地，如建设项目施工需要的材料堆场、运输通道等，也包括因铺设地上、地下管线而需要临时使用土地的；二是地质勘察需要。,（二）临时用地的补偿临时用地的使用者，应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。补偿费的标准，国家尚无统一规定，一般由土地使用者与所有权人根据实际情况商定。,（三）临时用地的使用临时用地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，不得在临时用地上修建永久性建筑物。临时使用土地的期限一般不超过2年，使用期满，应当将土地交还给土地所有人。,第一节土地价格行政概述,一、土地价格行政的必要性二、土地价格行政的概念所谓土地价格行政，是指政府土地行政主管部门通过建立地价体系，制定地价管理规定和政策，对土地价格的评估、交易过程及其价格水平进行规范、调控和管理的过程。,所谓地价行政管理是指根据地价本身运动的客观规律和外部环境、为发挥其良性调节作用而采用特定的行政手段和行政原则，对地价运动过程所进行的计划、组织、指挥、控制的各种职能活动的总称，具体地讲，包括地价评估制度，颁布地价行政管理法规，建立地价管理制度和管理体制，计划、组织、指挥和控制地价的制定、调整和执行等内容，以充分发挥地价对土地资源优化配置的调节功能。(李元,2002),三者关系,地价评估,地价行政,促进、推动,场所、基础,土地市场,市场标准,三、土地价格行政的作用,合理引导地价水平，防止低价波动过大规范市场交易行为，建立良好的市场秩序规范土地估价行为，建立科学的中介服务市场通过地价政策引导，促进土地合理利用规范土地估价方法，提高土地估价精度规范土地使用权转移程序，防止土地收益流失,第二节土地市场交易价格行政,土地市场交易价格行政就是通过建立地价体系，制定地价管理政策，对土地市场交易价格形成过程进行调控，对交易价格结果进行登记管理的过程。,一、建立基准地价、标定地价定期公布制度,所谓基准地价是指对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格，基准地价评估以城镇整体为单位进行。宗地地价是指城镇内某一宗地土地使用权的评估价格，按评估目的划分，宗地地价又包括标定地价、出让底价和交易底价等。标定地价是指在正常土地市场中及正常经营管理条件和政策作用下，市、县政府根据需要评估的具体地块在一定使用年限内的价格。出让底价则是报政府公正常市场状况下，地块应达到的价格水平，并虑反特殊政策等非市场因素的影响，所确定的某一地块出让时的最低控制价格标准。交易地价是指土地使用枚转移双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际成交的价格。,地价体系图,基准地价的作用,）宏观控制地价，反映地产市场中的地价水平和变动趋势，为政府制定管理措施和投资者投资决策提供依据。）国家征收土地使用税等的依据。）确定新增建设用地土地有偿使用收益中央与地方三七分成标准的依据之一。）进一步评估宗地地价的基准，起到估算极值的作用。）对土地利用、流动进行引导。）制定协议出让国有土地使用权最低价的依据和参考标准。,二、国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价,作用：防止地方政府在出让土地使用权过程中，为了短期利益，采取不正当的竞争方式，随意压低地价，造成国家土地资产的流失增加土地使用权出让的透明度，便于上级政府和社会对出让行为的监督，便于土地使用者了解国家对不同地区、不同行业实行的地价优惠幅度，确定合理的投资方向。,国家确定不同地区、不同用途协议出让土地使用权的最低价标准（具体情况）土地使用权出让、受让方确定出让价格协议出让价格的监督,三、政府对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预,对地价上涨不合理的地区，实现地价冻结和限制交易对保有土地的数量进行限制，防止土地囤积与垄断造成供不应求而引起不合理上涨实现土地资产的累进税率，防止个人囤积和无效占用土地实施开发新建设用地，增加国家城市土地供给量，以调整供求关系，影响地价升降增加土地市场的透明度，保证交易双方的信息对称,四、完善土地登记，建立土地交易价格申报制度,不得虚报瞒报土地成交价格,五、政府对土地使用权的转移有优先购买权,（一）优先购买权的作用可以限制低价买卖土地、扰乱土地市场的行为；可以防止交易双方虚报、瞒报地价，逃避国家税费；国家特殊建设需要，如公共福利设施建设需要或实施土地利用规划时，也可采用优先购买，以保证国家建设的需要。在我国，当前实施土地优先购买权的目的主要是防止交易双方虚报、瞒报地价，以及扰乱土地市场的行为发生，以维护一个良好的土地市场环境。,(二)实施优先购买权的程序,公布优先购买权实施的价格标准和政策规定交易双方申报成交地价政府实行优先购买,（三）实施优先购买核对交易双方的影晌,政府实施土地优先购买权，其直接影响的将是土地转让者的经济利益,六、完善土地税制，强化税收监管征收土地增值税,1征收土地增值税的作用保证社会经济发展造成的土地增值收益归政府，促进企业单位的平等竞争；防止土地交易双方故意压低交易价，使受让方在今后面临承受交更多土地增值税的情况下，真实申报成交价，促进土地市场的正常发育；防止单位和个人囤积土地进行土地投机，减少土地资源浪费和资产流失，保证社会经济发展对土地的正常需求。,2土地增值税征收的方式国外的一些国家和地区的土地增值税有两种征收办法：一是土地所有权或使用权转移时，以两次转移成交的差价作为土地增值标准。二是土地使用权没有转移的情况下，在一定年限内，通过对土地重新估价，确定土地增值幅度，一般情况下，以上次土地转移成交价和现时土地评估价格之差作为土地增值。,3征收上地增值税的计算,土地增值税按照纳税人转让房地产取得的增值额和规定的相关税率计算征收。增值额转让房地产所得收入(包括：货币收人、实物收入和其他收入)规定扣除项目金额(包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产相关的税金；财政部规定的其他扣除项目)。增值额算出来后，再根据相应的累进税率进行计算。,4征收土地增值税的程序,确定征税始点期的土地价格；确定征税终点期的土地价格；计算增值额；计算增值税；征收土地增值税。,5征收土地增值税对交易双方的影响,通过征收土地增值税，可防止交易双方虚报、瞒报交易地价，促进地价市场良性发展。,七、政府可依法提前收回单位和个人的土地使用权,提前收回土地位用权主要有两点作用：一是使土地利用方式更为合理。二是对地价实施有效的管理。,八、建立地价动态监测制度,第三节土地价格评估行政,土地价格评估行政，就是政府土地行政主管部门对地价评估机构、地价评估人员、地价评估过程和评估结果的行政管理过程。,一、对土地估价机构的行政管理,（一）估价机构的登记管理首先，设立从事土地价格评估的中介服务机构，应依照中华人民共和国企业法人登记管理条例和中华人民共和国公司登记管理条例的规定，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方可营业；其次，申请设立土地价格评估机构，除具备国家法律、行政法规