（产业经济学专业论文）湖南省个人住房消费信贷市场分析及对策研究.pdf

摘要 随着我国住房制度改革的深入，以住宅为主的房地产业成为国民经济的先导 产业之一。因此，加快住宅建设、启动住宅消费，成为新的消费热点和新的经济增 长点。个人住房消费信贷是银行等金融机构为满足居民购买住房的需求而提供的 贷款服务，它是社会经济发展和银行金融发展的必然选择。个人住房消费信贷的 发展能有效增加住房消费需求，住房需求的增加必然带动房地产业的发展。发展 个人住房消费信贷对推动消费需求增长，促进经济发展具有重要的意义。 本文首先回顾了消费信贷的相关理论，对湖南省的住房消费信贷现状进行了 分析，指出目前住房消费信贷主要分为个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷 款、个人住房组合贷款、个人商业用房贷款和二手房贷款五类，个人住房消费信 贷具有零售性、经营性、政策性、长期性和风险性及区域性的特点。近年来，随 着湖南经济的持续、快速增长，个人住房消费信贷也逐步增加，并且具有极大的 发展空间，主要是因为住宅产业的发展是湖南经济增长的强劲支撑点，并且湖南 目前的城市住房需求潜力大，居民住房条件的现实情况为湖南省住房消费信贷业 务提供了广阔的发展空间。虽然发展空间巨大，但当前湖南省个人住房消费信贷 的发展还受到诸多因素的影响和制约。主要体现在以下三个方面：1 、个人住房 消费信贷资金的供给约束，如融资渠道狭窄、贷款方式欠佳；2 、个人住房消费 信贷有效需求不足，主要是由于居民家庭经济承受能力较弱和住宅二级市场不完 善所造成的；3 、个人住房消费信贷的业务风险很大，包括利率风险、流动性风 险和信用风险。针对以上问题，本文也分别从市场条件及个人住房消费信贷的供 需双方进行了原因分析，并且参考了美国、新加坡和德国成功的住房消费信贷模 式，认为要建立良好的个人住房消费信贷环境，必须以市场机制为基础，建立完 善的住房融资体系，与此同时还要强化政府的支持力度，积极发展住房抵押贷款 二级市场。 本文认为，完善湖南省个人住房消费信贷市场，要加强市场环境的监控与引 导，同时金融机构和消费者个人也应采取积极的应对措施。从市场环境方面，应 规范和完善房地产市场的发展，加强政府监督，完善个人信用制度，进一步健全 和完善住房二级市场，除此之外还要加大保障性住房投资建设，缓解市场供求矛 盾；金融机构方面，应加快发展住房抵押贷款证券化，提高金融机构服务质量，实 行差别化信贷政策，合理引导住房消费；消费者方面，则要转变消费观念，形成 健康、合理的住房消费心理，提升自身的理财能力和信用意识，积极促进湖南省 个人住房消费信贷市场的健康、稳定发展。 关键词：个人住房消费信贷发展问题及对策湖南省 a b s t r a c t w i t ht h eg r o w i n go fh o u s i n gs y s t e mr e f o r mo fo u rc o u n t r y , m a i n l yr e s i d e n t i a l r e a le s t a t et ob e c o m eo n eo ft h el e a d i n gi n d u s t r yi nt h en a t i o n a le c o n o m y t h e r e f o r e , t os p e e du ph o u s i n gc o n s t r u c t i o na n ds t a r to fr e s i d e n t i a lc o n s u m p t i o nb e c o m ean e w c o n s u m p t i o nh o ts p o t sa n de c o n o m i cg r o w t hp o i n t i n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m e r c r e d i ta r el o a ns e r v i c e sw h i c hp r o v i d e db yb a n k sa n do t h e rf i n a n c i a li n s t i t u t i o n st o m e e tt h en e e d so ft h er e s i d e n t st op u r c h a s eah o m e ，i ti st h ei n e v i t a b l ec h o i c et h a th e l p s o c i o e c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n dt h eb a n k i n ga n df i n a n c i a ld e v e l o p m e n t t h e d e v e l o p m e n to fi n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m e rc r e d i tc a l le f f e c t i v e l yi n c r e a s et h e d e m a n df o rh o u s i n gc o n s u m p t i o n ，h o u s i n gd e m a n dw i l li n e v i t a b l yb r i n ga b o u ta l l i n c r e a s ei nr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t t h ed e v e l o p m e n to fi n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m e r c r e d i th a st h eg r e a ts i g n i f i c a n c ei nt h ep r o m o t i o no fg r o w t hi nc o n s u m e rd e m a n da n d d e v e l o p m e n to fe c o n o m i c s t h i sp a p e rf i r s tr e v i e w st h er e l e v a n tt h e o r i e so fc o n s u m e rc r e d i t ，a n a l y z e dt h e h o u s i n gc o n s u m e rc r e d i to fh u n a np r o v i n c e ，p o i n t i n go u tt h a tt h ec u r r e n th o u s i n g c o n s u m e rc r e d i ti sd i v i d e di n t oi n d i v i d u a lh o u s i n gp r o v i d e n tf u n dl o a n s ，c o m m e r c i a l i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n s ，i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a np o r t f o l i o ，i n d i v i d u a lc o m m e r c i a l b u i l d i n g sl o a n sa n ds e c o n d - h a n dh o u s i n gl o a n s i n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m e rc r e d i ti s r e t a i ls a l e sb u s i n e s s ，p o l i c ya n dl o n g t e r ma n dr i s k ya n dr e g i o n a lc h a r a c t e r i s t i c s i n r e c e n ty e a r s ，w i t has u s t a i n e d ，r a p i dg r o w t ho fe c o n o m yi nh u n a n ，i n d i v i d u a lh o u s i n g c o n s u m e rc r e d i ta l s og r a d u a l l yi n c r e a s e ，a n dh a sg r e a ts c o p ef o rd e v e l o p m e n t ，m a i n l y b e c a u s et h eh o u s i n gi n d u s t r y sd e v e l o p m e n ti sas t r o n ga n c h o rf o re c o n o m i cg r o w t hi n h u n a n , a n dt h ep r e s e n tp o t e n t i a ld e m a n df o rh o u s i n gi nh u n a np r o v i n c ei sl a r g e ， h o u s i n gc o n d i t i o n so fr e s i d e n t si nt h er e a l i t yo fh u n a np r o v i n c eh a sp r o v i d e dab r o a d s p a c ef o rt h ed e v e l o p m e n to fh o u s i n gc o n s u m p t i o nc r e d i tb u s i n e s s a l t h o u g hah u g e s p a c ef o rd e v e l o p m e n t ，b u tt h ed e v e l o p m e n to fc u r r e n ti n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m e r c r e d i to fh u n a np r o v i n c ei sa l s os u b j e c tt om a n yf a c t o r sa n dc o n s t r a i n t s m a i n l y r e f l e c t e di nt h ef o l l o w i n gt h r e ea s p e c t s ：1 ，t h ec o n s t r a i n t so fs u p p l yo fi n d i v i d u a l h o u s i n gc o n s u m e rc r e d i t ，s u c ha st h ef i n a n c i n gc h a n n e l si sn a r r o wa n dt h el o a n sm o d e i sp o o r ；2 ，i n s u f f i c i e n to fe f f e c t i v ed e m a n do fi n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m e rc r e d i t ， m a i n l yd u et o t h ew e a ko fa f f o r d a b i l i t yo fh o u s e h o l d sa n dt h ei m p e r f e c t i o n so f s e c o n d a r yh o u s i n gm a r k e t ；3 ，i n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s a m e rc r e d i tb u s i n e s si sv e r y r i s k y , i n c l u d i n gi n t e r e s tr a t er i s k ，l i q u i d i t yr i s ka n dc r e d i tr i s k t os o l v et h ea b o v e p r o b l e m ，t h i sa r t i c l es e p a r a t e l yf r o mt h em a r k e tc o n d i t i o n sa n di n d i v i d u a lh o u s i n g i i c o n s u m e rc r e d i td e m a n da n ds u p p l ys i d e sh a dac a u s ea n a l y s i s ，a n dr e f e r e n c et ot h e s u c c e s sp a t t e m so fh o u s i n gc o n s u m e rc r e d i to ft h eu n i t e d s t a t e s ，s i n g a p o r ea n d g e r m a n y , t h a tt oe s t a b l i s hag o o dp e r s o n a lh o u s i n gc o n s u m e rc r e d i te n v i r o n m e n t ，w e m u s tm a r k e t b a s e dm e c h a n i s m st oe s t a b l i s ha n di m p r o v et h eh o u s i n gf i n a n c es y s t e m ， a n da tt h es a m et i m ea l s on e e d st os t r e n g l h e nt h eg o v e r n m e n t ss u p p o r tf o re f f o r t st o a c t i v e l yd e v e l o pt h es e c o n d a r ym o r t g a g em a r k e t t h i sp a p e ra r g u e st h a tt oi m p r o , ei n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m e rc r e d i tm a r k e ti n h u n a np r o v i n c e ，t o s t r e n g l h e nm a r k e tm o n i t o r i n ga n dg u i d a n c e ，w h i l ef i n a n c i a l i n s t i t u t i o n sa n di n d i v i d u a lc o n s u m e r ss h o u l da l s ot a k ea na c t i v er e s p o n s e f r o mt h e m a r k e te n v i r o n m e n t ，s h o u l ds t a n d a r d i z ea n d i m p r o v e t h er e a le s t a t em a r k e t d e v e l o p m e n t ，s t r e n g t h e n i n gg o v e m m e n to v e r s i g h t ，i m p r o v et h ei n d i v i d u a lc r e d i t s y s t e mt of u r t h e ri m p r o v ea n dp e r f e c tt h es e c o n d a r yh o u s i n gm a r k e t ，i na d d i t i o nt o i n c r e a s i n g t h ep r o t e c t i o no fh o u s i n gi n v e s t m e n t t oa l l e v i a t et h ec o n t r a d i c t i o n b e t w e e ns u p p l ya n dd e m a n di nf i n a n c ei n s t i t u t i o n s ，w es h o u l d a c c e l e r a t et h e d e v e l o p m e n to fm o r t g a g e - b a c k e ds e c u r i t i e s ， i m p r o v et h eq u a l i t yo fs e r v i c e so f f i n a n c i a li n s t i t u t i o n sa n di m p l e m e n t a t et h ed i f f e r e n t i a t e d c r e d i t p o l i c yt og u i d e h o u s i n gc o n s u m p t i o nr e a s o n a b l e ；c o n s u m e r ss h o u l dc h a n g ec o n s u m e ra t t i t u d e s ，t h e f o r m a t i o no fh e a l t h ya n dr e a s o n a b l eh o u s i n gc o n s u m e rp s y c h o l o g yt oe n h a n c et h e i r f i n a n c i a lc a p a c i t ya n dc r e d i ta w a r e n e s s ，a n da c t i v e l yp r o m o t et h eh u n a np r o v i n c e i n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m e rc r e d i tm a r k e tt od e v e l o p e dm o r e h e a l t h ya n ds t a b i l i t y k e y w o r d s ：i n d i v i d u a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nl o a n s ；d e v e l o p m e n t ；i s s u e sa n d s o l u t i o n s ；h u n a np r o v i n c e 图目录 图2 1 预算约束曲线9 图2 2 预算约束曲线2 1 0 图3 12 0 0 0 - 2 0 0 8 湖南固定资产投资增长1 3 图3 2 湖南省2 0 0 3 2 0 0 7 年个人住房贷款增长图1 3 图3 3 个人消费贷款余额增长图1 4 图3 4 湖南省2 0 0 3 2 0 0 7 年个人住房贷款消费余额及个人消费信贷余额增 长图15 表目录 表1 1 普通企业贷款与消费贷款的区别4 表3 12 0 0 1 - 2 0 0 7 年湖南省居民消费水平1 2 表3 22 0 0 3 - 2 0 0 7 年湖南个人住房消费贷款余额及个人消费信贷余额1 4 表3 32 0 0 2 - 2 0 0 8 年湖南省农村及城镇居民人均可支配收入1 9 表3 4 模型总体分析2 3 表3 5 方差分析2 3 表3 - 6 分析结果2 4 表4 1 新加坡中央公积会缴纳比例2 7 表4 2 新加坡公积金账户比例及用途2 7 表4 3 各种抵押贷款方式比较图2 9 湖南师范大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果除文中已经注明引用的内容外，本 论文不合任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文 的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明本 人完全意识到本声明的法律结果由本人承担 学位论文作者签名：一声缚如7 口年6 月o o e j 湖南师范大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留，使用学位论文的规定， 研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属湖南师范大学。 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。本人授权湖南师范大学可以将本学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 l ，保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保春店 、( 请在以上相应方框内打“ 丹) 作者签名： 1 7 跞日期：泸睁f ；月o a 日 导师签名： 式驴毽 日期议珈年6 月c 2 屯日“ 湖南省个人住房消费f 者贷l 订场分析及对策f j 究 1 绪论 1 1 研究的背景及意义 随着我国住房制度改革的深入，以住宅为主的房地产业成为国民经济的先 导产业之一，其对整体经济的连带效应已众所周知。因此，加快住宅建设、启动住 宅消费，成为新的消费热点和新的经济增长点。个人住房消费信贷是银行等金融 机构为满足居民购买住房的需求而提供的贷款服务，它是社会经济发展和银行金 融发展的必然选择。个人住房消费信贷的发展能有效增加住房消费需求，住房需 求的增加必然带动房地产业的发展。发展个人住房消费信贷对推动消费需求增 长，促进经济发展具有重要的意义。 近几年来，住房消费信贷的发展，对推动居民潜在消费需求向即期消费需求 的转变，促进消费结构升级，完善我国商业银行的金融服务功能，改善银行资产 的质量等方面发挥了重要作用。2 0 0 8 年1 2 月2 0 同，国务院办公厅发布促进 房地产市场健康发展的若干意见明确指出：“鼓励普通商品住房消费。加大对 自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。居民首次贷款购买普通自住房，享受 贷款利率和首付款比例优惠政策”一系列优惠政策和措施的出台，大大加 快了个人住房消费信贷市场的发展，但由于历史、经济、社会和现行金融体制等 多方面的原因，湖南省在发展个人住房消费信贷的过程中，出现了一系列问题。 如何认识并采取切实可行的措施解决这些问题，对促进湖南住房消费信贷健康快 速发展，扩大消费需求，提高居民消费水平具有重要的理论和现实意义。 本文正是基于以上情况，通过文献和数据分析，试图找出湖南个人住房消费 信贷市场发展中存在的问题及原因，并结合国外代表性国家的成功经验，得出促 进湖南个人住房消费信贷市场快速、有效、健康发展的对策及建议。 1 2 相关文献综述 1 2 1 国外研究综述 国外关于个人住房消费信贷的研究事实上是起源于个人消费信贷的研究。二 战后，美国的消费信贷得到了迅速的发展。美国联邦储备银行每年都要发布消费 信贷报告( c o n s u m e rc r e d i tr e p o r t ) 。许多学者们也开始对消费信贷做出相关 的研究。涉及的内容包括一系列的消费信贷理论，西方商业银行信贷资产风险管 理等。随着这些消费信贷理论的诞生，人们对消费信贷的研究开始深入和细化， 将消费信贷分成个人住房消费信贷、个人汽车消费信贷、个人综合消费信贷、教 育助学信贷等多种体系进行研究。 硕i ：学位论文 国外关于个人住房消费信贷方面的研究主要偏重于风险分析及其管理研究。 国际上对个人住房消费信贷的风险主要归纳为违约风险，而违约行为又可分为拖 欠付款( d e f u a l t ) 和提前付款( p e r p y a m e n t ) 两种形式。c o m p b e l l 和 d i e t r i c h ( 1 9 8 3 ) 对理性违约进行研究，利用经济学的消费者行为理论，把借款人 看作理性经济人，把违约决策看作一种理性决策，从经济人的角度来考察违约选 择的合理性。1 9 8 6 年，g r e e n 和s h a v e n 提出了提前支付决定的经验模型，s c h w a r t z 和t o r i e s ( 1 9 8 9 年) 运用随机函数理论对该经验模型进行了拓展，并在1 9 9 3 年从 实证的角度分析了拖欠的同时，也放弃了提前支付期权问题，并度量了这一损失。 学者q u e r c i a 等( 1 9 9 2 ) 通过市场实证研究后得出结论，认为住房净资产或贷款与 住宅价值比率影响着违约决策心1 。1 9 9 4 年，k u a ，k e e n n a 和k i m 在违约行为的研 究中将停止偿付和提前支付相结合，并引入了期权方法，并且k a u ( 1 9 9 8 ) 用期权 理论对理性违约加以解释，即借款人签订住房抵押借款合同的时候，就得到了一 个卖出期权即将抵押住房按照贷款价值的价格卖给贷款人以换取免除还贷 责任的选择权。在房屋的市场价格低于行权价格( 即贷款价值) 时，借款人行使 期权是有利的。由于有交易成本的存在，借款人作为一个理性经济人，会仔细地 对违约带来的利益与违约的交易成本进行比较，从而决定是否违约。h a y r e ( 1 9 9 5 ) 介绍了穆迪公司( m o o d y 7 s ) 对美国加利弗尼亚州1 9 7 0 1 9 8 8 年之间创造的大约 7 ，0 0 0 ，0 0 0 笔住房抵押贷款中违约行为的部分研究：1 贷款房价越高，借款人 违约的可能性也越大。2 贷款履行时问与贷款方损失程度的关系曲线图呈倒v 字 形状，这说明还款前期和还款后期贷款方违约损失较小日1 。1 9 9 7 年d e n g 在估计 提前支付期权价值时引入了二项式平均回归利率模型，解决了利率变化的不确定 性对提前支付行为的影响。t h o m a s ( 2 0 0 0 ) 通过研究发现2 9 3 6 岁人群违约率最 高。z h o u ( 2 0 0 1 ) 认为借贷时间越长，信用级别越低，违约率相应越高1 。 a l t e r m a n a n d ，b r a d y ( 2 0 0 1 ) 通过研究美国1 9 9 0 - 2 0 0 1 年第3 季度违约率与经济 状况的关系，得出经济繁荣时期违约率低，反之，违约率高的结论晒1 。 在这些涉及到住房消费信贷的风险及其管理的研究中，一般都着眼于企业违 约风险，而较少关注整个住房消费信贷市场的研究。因此，作者将借鉴国外的一 些理论模型，并结合湖南省的实际情况，比较系统地对湖南住房消费信贷进行研 究。 1 2 2 国内研究综述 我们国家的个人住房消费信贷起步比较晚，关于住房消费信贷市场研究尚处 于摸索阶段，不说研究是一片空白，但成果有限，理论研究相对比较匮乏。我国 学者在这方面的研究工作多限于对现有住房消费信贷市场的介绍和对出现问题 的一般描述和措施分析。 第一，关于住房消费信贷市场的一般研究。尹世杰主编的中国消费结构合 湖南省个人件房消费信贷市场分析及对策研究 理化研究一书认为，住房消费是生活消费的一个重要方面，它的发展能促进其 他消费的发展，住房金融是增强人们支付能力，促使住房消费健康发展的重要手 段m 1 。张听( 2 0 0 2 ) 通过对影响住房消费信贷三大要素的取值以及个人住房消费 信贷品种的分析，提出要进行个人住房贷款金融工具创新，完善我国住房消费信 贷品种。雷鹏飞( 2 0 0 2 ) 分析了美国、德国和新加坡的住房消费信贷体系，提 出我国要建立健康的住房消费信贷体系，必须完善并创新住房抵押贷款方式，适 应多元化市场需求，建立以综合型金融机构为主，结构完善的住房金融市场，发 展住房消费贷款担保保险机构，构筑风险分散和防范体系，并适时推进住房抵押 贷款证券化，开拓长期资金来源陋1 。姜茜( 2 0 0 3 ) 以我国住房消费信贷发展滞后 为出发点，考察了1 9 8 4 2 0 0 1 年我国个人住房消费信贷的发展历程，认为我 国住房消费信贷资金供给需求双不足，且供需结构不合理，商业银行个人住房消 费贷款风险过大旧1 。刘宏亮( 2 0 0 7 ) 提出我国当前应建立自营性、政策性和互助 性三种形式的个人住房消费信贷形式共同发展的、完整而健康的个人住房消费市 场。另外，住房消费信贷也不仅仅是银行等金融机构的一个产品，因此，健全住 房消费信贷市场政府、金融机构和消费者三方都要有所作为n 剖。 第二，关于住房消费信贷市场的风险研究。邹霞( 2 0 0 6 ) 以成都的住房市场 实证，对住房贷款的市场风险展开研究。郑杰( 2 0 0 6 ) 通过外部配套基础环境 建设和银行内部的风险控制两方面对个人住房贷款信用风险进行综合的管理，根 据个人信贷管理阶段性的特征，提出了分层次进行个人信贷信用风险管理的看 法，着重指出了个人征信系统的确立是控制个人信用风险的根本保障引。王琴 ( 2 0 0 7 ) 分析了美国和同本的住房消费信贷，提出要从内部和外部两方面着手控 制个人住房消费信贷的风险，银行作为贷款的发放者，除了加强对借款人以及开 发商等主体的调查与控制外，其本身的内部管理也丝毫不能松懈，就外部而言， 社会的法制建设，保险、担保制度的完善也必不可少的u3 1 。赵新华从银行授信角 度，阐述了银行在防范住房抵押贷款违约风险方面的应用工具，从财务投资角度 将资本市场理论运用于抵押贷款风险控制的技术，分析论述了住房抵押贷款风险 控制的衍生机构产生的必然性。赵勇、黄剑提出我国个人住房抵押贷款风险的转 移机制的构建，应采取抵押贷款证券化为主，相关保险为辅的原则。 第三，针对湖南住房消费信贷市场的研究。张天平( 2 0 0 3 ) 通过对湖南住房 二级市场分析，分别从住房分配政策、住房金融政策、住房产业政策、经济适用 房政策和使用年限政策五个方面提出完善湖南住房二级市场的对策4 1 ；徐超华 ( 2 0 0 5 ) 深入研究了湖南省建设银行个人住房消费信贷市场，指出建设银行湖南 省分行住房信贷不仅面临着政策性风险、市场利率风险、市场法律风险，面临着 房地产开发企业、个人住房借款人的诚信、偿债能力、恶意假按揭等信用风险， 而且还面临着住房贷款流动性风险、担保风险以及贷款过程中银行内部操作风 险，这些已经开始逐步影响建设银行湖南省分行住房信贷的规范发展驯。魏红涛 坝f j 学位论文 ( 2 0 0 6 ) 在风险管理、资信评价和信贷管理理论的基础上，对湖南个人消费信贷 违约风险的影响因素进行因子分析，得出影响个人消费信贷违约风险的因素主要 是借款人的经济保障和收入稳定，其次是借款人的年龄婚姻属性和财务负担状 况，借款人户籍属性的影响相对较小引。 我国对个人住房消费信贷的研究还处于初步探索、试点阶段，近几年来虽然 学术界在这方面表现的较为活跃，但没有中国自己的特色，针对湖南市场的消费 信贷研究也是比较少。本文将基于前人的研究基础，系统运用相关理论，对湖南 个人住房消费信贷市场做出比较全面的研究。 1 3 相关概念的界定和说明 1 3 1 消费信贷 消费信贷是金融机构对消费者个人发放的、用于购买耐用消费品或支付其他 费用、并要求消费者以未来收入作偿还保证的贷款n7 1 。为了促进消费，扩大内需， 满足消费者的需求，商业银行在其传统的工商企业贷款的基础上推出了消费信 贷。这是一种在贷款用途、期限、规模和利率等方面，都与工商企业贷款有着很 大不同的新型贷款模式( 见表卜1 ) 。 表1 1 普通企业贷款与消费贷款的区别 消费信贷企业贷款 用于消费者9 均买消费品，鼓励和 用于生产、经营，为生产服 贷款用途促进消费务 贷款对象 消费者企业或生产经营者 贷款主体 金融机构或销售商金融机构 贷款期限不低于3 个月，最长可达3 0 年期限较短 贷款金额有额度限制，数目较小无金额限制，数目较大 贷款利率 局低 总的来说，消费信贷主要用来融资，为个人消费者购买消费品，当然也有一 些贷款用于教育、医疗等方面支出，目的是为了鼓励和促进消费。 1 3 2 住房消费信贷 个人住房消费信贷是金融机构向消费者提供融资，以帮助其购买或建造住 房、进行住房装修或维修，从而达到提高居民生活水平，刺激消费，启动经济新 的增长点的目的。个人住房消费信贷主要包括三种，个人住房抵押贷款、住房公 积金贷款和组合住房贷款嘲。 4 湖南省个人住房消费信贷市场分析及对策研究 个人住房抵押贷款指个人购房者支付一定比例的首付款，再用所购买的住房 为抵押向银行申请长期贷款，然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种贷款方 式。 住房公积金贷款，是由国家或地方住房资会管理中心委托商业银行将集中吸 存的住房公积会作为资会来源，发放给借款人用于购买自住住房的贷款。 组合住房贷款，是住房公积金贷款和个人住房抵押贷款的组合，即以公积金 存款和信贷资会为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。 个人住房消费信贷是伴随着住房制度改革不断深化而产生的，它的发展刺激 了居民对住房的有效需求，同时也为购房者解决了即时支付能力不足的问题。 1 4 论文的基本结构、方法和创新之处 1 4 1 论文的基本机构与方法 本文通过查阅国内外相关研究文献与统计资料，以湖南省为对象，探讨了湖 南省个人住房消费信贷市场的现状及出现的问题，并提出了相应的对策建议。全 文共分为六部分： 。 第一章绪论，主要包括论题研究的背景及意义，国内外研究综述，相关概念 的界定及论文的基本结构、方法和创新之处。 第二章相关理论基础，分别介绍了消费函数理论、效用论视角下的消费信贷 原理、银行信贷资产管理理论以及信息不对称理论，为后续各章的分析和研究奠 定理论基础。 第三章运用数据和图表分析湖南省个人住房消费信贷市场的现状，并指出当 前湖南个人住房消费信贷市场出现的一些问题。 第四章分别对美国、新加坡和德国的个人住房消费信贷市场进行分析，从中 得出一些成功的经验予以借鉴。 第五章根据以上的理论和数据分析，针对目前湖南省个人住房消费信贷市场 出现的问题，分别从市场环境层面，金融机构和消费者个人三个角度提出对策和 建议，以促进湖南个人住房消费信贷市场健康发展。 第六章结论与不足，根据以上分析，对全文进行概括，并指出文章在写作过 程中的不足。 在研究方法上，本文采用理论分析、文献分析和比较分析相结合的方式。理 论分析上，本文对消费信贷的相关理论进行了阐述，为后续的分析奠定了理论基 础。在比较分析中，本文对国外代表性国家的住房消费信贷市场进行分析比较， 借鉴其成功经验，为后文的对策建议提供依据。在文献分析中，本文所涉及到的 资料分析都采用文献分析，资料的主要来源是统计资料，通过将其现存的文字资 料转换为数据，并运用统计分析方法束分析湖南省个人住房消费信贷市场的现 坝i ：学位论文 状，存在的问题，从而得出改善的对策和建议。 1 4 2 本文的创新之处 第一，通过对湖南省个人住房消费信贷市场的现状分析，提出了一些富有现 实意义的对策和建议。 第二，对促进湖南省个人住房消费信贷市场健康发展的建议，通过系统考察， 从市场环境层面、金融机构应对策略以及消费者个人三方面出发，提出了改善湖 南个人住房消费信贷市场的对策。 6 湖南省个人住房消费信贷市场分析及对策m 究 2 消费信贷相关理论基础 2 1 消费函数理论 2 1 1 绝对收入假说 绝对收入假说是凯恩斯学派在j m 凯恩斯消费函数等理论基础上建立和发 展起来，用以说明消费随绝对收入的增加而增加并慢于收入的增加的理论。它首 先提出了五个假设前提： 第一，消费选择自由。消费选择自由是指消费者可以根据自己的主观偏好自 由的购买消费品( 除特别指出外，均包括劳务) ，不受限量、配额和短缺的约束。 第二，价格是否具有弹性。凯恩斯主义经济学孥持认为：价格向上和向下是 不对称的，价格向上具有充分弹性，而价格向下具有某种刚性或粘性，即价格向 下是不易调整的。但在新古典经济学的假定中，价格是具有充分的弹性的，消费 品的价格可以随着供给和需求的变动及时地向上或向下调整。 第三，预算约束。预算约束指消费者消费额的极限值( 或最大值) 是收入值， 即：在存在流动性约束的条件下，当期消费的预算约束为： 蔷p 9 这里，y 表示消费者的可支配收入，p 表示消费品的价格，q 表示消费品的数量， 下标i 表示消费品的种类。 第四，存在流动性约束。流动性约束( 1 i q u i d i t yc o n s t r a n i t e d ) 可以一般地 定义为某些个人没有能力用未来收入作担保而获得贷款，或许，这是因为贷款人 认为他们不能够偿还他们的贷款。凯恩斯经济学的消费函数中没有明确提出流动 性约束的问题，但强调当前消费取决于当前收入，其中，可能隐含着家庭不能借 入而又缺乏金融财富的假设前提，或者说家庭受到流动性约束。 第五，不确定因素。凯恩斯经济学明确提出未来是不可知的，即未来是不确 定的。 1 9 3 6 年凯恩斯出版了就业、利息和货币通论一书，他指出，人们的现 期消费取决于他们现期收入的绝对量；边际消费倾向( 即增加的消一费在增加的 收入中所占的比例) 将会小于平均消费倾向( 即消费在收入中所占的比例) 。当代 西方经济学界把这一理论称为“绝对收入假定”。凯恩斯在书中这样说：“无论从 先验的人性看，或从经验中之具体事实看，有一个基本心理法则，我们可以确信 不疑。一般而论，当所得增加时，人们将增加其消费，但消费之增加，不若其所 得增加之甚。”“引。绝对收入假说核心是：人们的消费支出会随着收入的增长而 增加，但是消费支出在收入的比重却是不断下降的。 7 硕i j 学位论义 2 1 2 相对收入假说 站在分析和设定消费者行为的角度上，杜森贝罩在凯恩斯之后提出了相对收 入假定消费函数。该假说认为消费不仅与个人的现期收入有关，还与相对收入有 关。该假说假设消费者的消费不仅受当期收入水平的影响，还受本人过去收入水 平的影响，并且消费者是生活在一定的社会环境当中的，消费者的消费水平不仅 受自身收入水平的影响，还会受到周围其他人收入和支出的影响n 。 相对收入假说认为，人们的消费并不像凯恩斯的消费函数( 绝对收入假定) 描述的那样，只是绝对收入的函数而与其他人的消费无关。实际上，消费是由相 对收入决定的。这里的相对收入有两层含义：一是某一消费者的绝对收入水平在 整个社会处于什么样的位置( 空间上) ，即在他与其他人的横向比较中，他的收入 水平位置如何。二是当前的绝对收入水平与历史上其他时期的收入水平相比( 时 间上) ，是提高了还是下降了汹1 。 2 1 3 生命周期理论 1 9 世纪五、六十年代，经济学家弗兰科嗅迪格利安尼( f r a n c om o d i g li a n l i ) 和布伦伯格( b r u m b e r g ) 共同提出了“生命周期假说乜，从另一角度解释了消费 信贷的需求规律。 该理论假设某人的生命周期分为两期，第一期为工作期，第二期为退休生活 期。而家庭也有生命周期，消费者在整个生命周期内的收入水平和他们所拥有的 财产决定其消费水平，所以每个家庭都根据其一生的预期收入来作出消费决策。 在生命周期的各个时期，收入状况不同，消费行为也会有所变化。比如2 0 4 0 岁 这个年龄阶段，人们可能由于在初期因资金不足而产生消费贷款的需求，但这一 时期家庭收入一般会持续上升，分期还款是有保障的；4 0 到5 0 岁这个年龄阶段， 家庭收入会达到顶峰；5 0 岁之后，出于养老和健康保障等原因，家庭可支配收 入曲线就丌始下降。从个人的还款风险和还贷压力发面考虑，商业银行会对处于 不同年龄阶段的客户采取不同的审批标准。 2 1 4 持久收入假说 美国经济学家密尔顿弗里德曼1 9 5 7 年的消费函数理论一书是“持久 收入假定 的代表作。他把消费者的收入分成两部分，持久收入和暂时收入，认 为人们的消费支出主要不是同其现期收入有关，而是与他可预见的未来收入即 “持久收入 有关砼2 | 。 “持久性收入假说”把持久性收入与暂时性收入区分开来，认为消费者为了 实现效用最大化，理性的消费者会根据长期中可获得的持久性收入水平来安排他 们的消费支出，收入的暂时变动在不影响持久性收入的情况下，是不会影响消费 支出的。 湖南省个人住房消费信贷市场分析及对策研究 2 2 效用论视角下的消费信贷原理 西方经济理论指出：消费者对各种商品的偏好、消费者的收入以及商品的价 格决定消费者对商品的需求，而消费者的购买力则取决于消费者的收入和商品的 价格。消费者追求一定数量消费品的最大满足程度，事实上就是最求效h j 最大化 的过程。 如图，在直角坐标系中，横轴和纵轴分别代表两种或两类商品配、x ，的消 费量，。，i ：、i ，分别表示咒、x ：商品消费量的无差异曲线，它们是表示能 给消费者带来相同的效用水平或满足程度的两种商品的所有组合。厂，、厂，、厂， 分别代表不同的满足程度，距离原点越远的无差异曲线代表的满足程度越大。a b 直线表示可用来购买消费品的收入总量，称之为预算约束线或消费可能性线。 x 2 a o b 图2 - 1 预算约束曲线 消费者在消费商品时，往往会追求效用最大化，即主观上希望使自己对不同 消费品消费的数量组合尽可能在远离原点的无差异曲线上，但客观上他们的消费 能力要受到预算约束线的制约。由图可知，此时e 点是在现有约束下可以实现的 最大效用的购买组合，而f 点虽然在远离远点的无差异曲线厂，上，但是超出了 预算约束线a b 的约束。 在引入消费信贷后，消费者的即期支付能力增加，此时预算约束线由a b 右 移至a b ，如图所示： 9 硕i ? 学位论义 x 2 a a o b 图2 2 预算约束曲线2 此时，新的效用最大化组合为f 点，对应的( 咒、筋) 与e 点相比处于离 原点更远的，：曲线上。可见，合理地利