（管理科学与工程专业论文）我国商业地产风险分析的研究.pdf

西安建筑科技大学硕士学位论文 我国商业地产风险分析的研究 专业：管理科学与工程 硕士生：陈世杰 指导教师：刘晓君教授 稍要 随着我国住宅房地产业的不断完善与发展，开发商从中可获取的利润已日趋 减少。而商业地产i b 于其兴起的时间较短，利润空间较大，正成为我国房地产开 发商的一个新的投资热点。然而，由于商业地产运作模式的复杂性以及开发商投 资的盲目性，致使我国的商业地产开发伴有较高的风险。在我国的部分城市中， 由于盲目的建设大中型商业设施，已给政府、开发商、投资者以及经营者都带来 了较大的损失。因此，在商业地产的开发和运营过程中，必须对项目的各种风险 因素进行综合评价。目前，国内所运用的风险评价方法主要有专家打分法、模糊 综合评判法和层次分析法。然而，在这些方法中人的主观因素成份较大，而且商 业地产的风险因素较多，运算起来既复杂又不够理想。因此，寻求一种既快速又 实用的风险评价方法是十分必要的。 本文在分析了国外商业地产的发展历程和现状之后，总结出了我国商业地产 的自身特点及存在的问题。从开发商的角度出发，系统地对我国商业地产风险进 行了分析与研究。从总体上，总结出了我国商业地产风险的特征，对影响我国商 _ q k - n 产的风险因素进行了全面的辨识，构建了商业地产风险评价指标体系，提出 了商业地产风险估计的方法，建立了基于人工神经网络的商业地产风险综合评价 模型。最后，通过实例对所构建的模型进行了验证，证明该模型可方便、准确的 对商业地产项目进行风险综合评价。 本文在传统的b p 神经网络算法基础之上，运用贝叶斯归一化函数对b p 网 络进行改进，提高了网络模型的泛化能力和学习速度。通过该模型可以迅速的计 算出商业地产项目的综合风险评价值，有效的解决了风险因素繁多、相关性复杂 的风险评价问题。 关键词：商业地产：风险；神经网络 r 西安建筑科技大学硕士学位论文 t h er i s ka n a l y s i so no u rc o m m e r c i a lr e a le s t a t e s p e c i a l t y ：p r o j e c tm a n a g e m e n ts c i e n c e g r a d u a t e ：c h e ns h i j i e t u t o r ：p r o f e s s o rl i ux i a o j u n a b s t r a c t w i t ht h ed e v e l o p m e n to fo u rc o u n t r y sr e s i d e n t i a lr e a l e s t a t e ，t h ep r o f i tt h a t d e v e l o p e r sc a na c q u i r eb e c o m e sl e s sa n dl e s s t h e r e f o r e ，t h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t ei s b e c o m i n gan e wi n v e s t m e n th o tp o i n td u et oi t si n f a n c ya n dh i g hp r o f i t h o w e v e r , t h e e x p l o i t a t i o no fc o m m e r c i a lr e a le s t a t eh a sh i g hr i s k i no u rc o u n t r yb e c a u s eo ft h e c o m p l e x i t yo fo p e r a t i o na n dt h eb l i n d n e s so fi n v e s t m e n t i no u rs o m ec i t i e s ，t h e c o m m e r c i a lr e a le s t a t eh a sb r o u g h tab i g g i s he c o n o m i cl o s st ot h e g o v e m m e n t ， d e v e l o p e r s ，i n v e s t o r sa n do p e r a t o r sd u et ot h eb u i l d i n gb l i n d l y c o n s e q u e n t l y , i ti s n e c e s s a r yt o a s s e s st h er i s ko fp r o j e c ts y n t h e t i c a l l y d u r i n g t h ee x p l o i t a t i o na n d o p e r a t i o np r o c e s so ft h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t e n o w , t h em a i ne s t i m a t em e t h o d so f r i s ki no u rc o u n t r yi n c l u d et h ee x p e r t sm a r k ，f u z z yi n t e g r a t e de s t i m a t i o na n d a n a l y t i c a lh i e r a r c h yp r o c e s s ( a h p ) w h e r e a s ，i nt h e s em e t h o d st h ep e o p l e s s u b j e c t i v ef a c t o r sh a v em o r ep r o p o r t i o na n dt h ec a l c u l a t i o nu s u a lb e c o m ec o m p l i c a t e d a n du n s a t i s f i e db e c a u s eo ft h ev a r i o u sr i s kf a c t o r s t h e r e f o r e ，i t sn e c e s s a r yf o ru st o f i n daf a s ta n da p p l i e dr i s ke s t i m a t em e t h o d t h i st h e s i ss u m m a r i z e dt h ec h a r a c t e r i s t i ca n ds h o r t a g eo fo u rc o m m e r c i a lr e a l e s t a t eb a s eo nt h ea n a l y s i so ft h ed e v e l o p m e n tp r o c e s sa n ds t a t u si nf o r e i g nc o u n t r i e s f r o mt h ep o i n to fv i e wo fad e v e l o p e r , t h et h e s i sh a sa n a l y z e do u rc o m m e r c i a lr e a l e s t a t e 曲t h en u m b e r sa n dt h er i s kf a c t o r sa n dt h e i rc h a r a c t e r i s t i ca r ea l s oi d e n t i f i e d a n ds u m m a r i z e d t h ep a p e ra l s os e t su pt h ee s t i m a t es y s t e mf o rr i s ki n d i c a t o ra n d d e s c r i b e sam e t h o df o ra s s e s s m e n t ；b u i l d sam o d e lb a s eo na r t i f i c i a ln e u r a ln e t w o r k f i n a l l y ，t h r o u g ht h et e s tb yt h es a m p l e ，t h em o d e lc a nb es a t i s f i e d a f t e rt h ea m e l i o r a t i o nb yb a y e s i a nr e g u l a r i z a t i o n ，t h eg e n e r a l i z a t i o nc a p a b i l i t y a n d s t u d yr a t eo fb pm o d e lh a sb e e ne n h a n c e do b v i o u s l y t h i sm o d e lc a ne s t i m a t et h e r e s u l to fr i s kr a p i d l ya n ds o l v et h eq u e s t i o no fr i s k s c o m p l e x i t ya n dp e r t i n e n c e e f f e c t i v e l y k e yw o r d s ：c o m m e r c i a lr e a le s t a t e ；r i s k ；n e u r a ln e t w o r k 声明 本人郑重声明我所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人己经发表或撰写过的研究成果，也不包含本人或其他 人在其它单位己申请学位或为其它用途使用过的成果。与我同工作的同 志对本研究所做的所有贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了致谢。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关责任。 论文作者签名：馏、班二匕日期：玉以；、尸 关于论文使用授权的说明 本人完全了解西安建筑科技大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布 论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文。 ( 保密的论文在论文解密后应遵守此规定) 论文作者躲俄畦圭跏躲到缘腓新v 注：请特此更附在论文首页。 西安建筑科技大学硕：七学位论文 1 1 论文研究的背景 1绪论 近年来，异常火爆的商业地产热浪侵袭了国内大大小小的城市，各种在建的 商场、超市和步行街随处可见，从小型的商铺到超大型的s h o p p i n gm a l l 均吸引 了众多国内外的投资者。因此，商业地产作为一个特定的概念于2 0 0 3 年被学术 界提了出来，并且日渐受到业界的追捧和学术界的关注。 在过去2 0 多年里，我国房地产开发的形式主要有普通住宅、公寓、写字楼、 别墅和酒店等，其中属普通住宅所占的比重最大。然而，随着我国住宅房地产业 的不断发展，当初的暴利时代已经结束，平均利润日趋减少。为此，房地产开发 商们开始寻找新的利润增长点。商业地产由于其兴起的时间较短，利润空间较大 ( 销售价一般是住宅物业的2 3 倍) ，对开发商无疑是一种新的商机，于是一些 大开发商便率先经营起商业地产。据国家统计局统计数据显示：2 0 0 4 年l 一1 0 月，全国房地产开发投资9 5 2 6 亿元，同比增长2 8 9 ，其中商业营业用房完成 投资同比增长3 4 7 ；全国房屋竣工面积累计完成1 9 8 亿平方米，同比增长9 8 ， 其中商业营业用房竣工面积增长1 6 2 。“可见，我国商业地产的发展速度大大 高于全国整体地产的发展速度。 然而，这种高利润的投资形势也随之带来了较高的风险。目前我国一些地方 政府不顾当地的实际经济发展状况，出现了盲目求大的商业地产政绩工程。这些 商业设施已经给中小商业企业带来了巨大的生存压力，而且过于重视城市景观要 求，忽视了商业功能的开发，致使项目陷入招商难的尴尬境地。另外，国内的部 分商业地产开发商多数是由原来的住宅地产商转变过来的，缺乏足够的资金来保 障项目后期的商业运营。开发商为了快速实现资金回笼，通常很少采取出租商铺 的形式，而是将商铺整体分割成一个个部分进行销售，未能考虑商业经营的持续 性，脱离了现实需求。因此，常常导致经营状况曰渐惨淡，经营者难以为继。 根据国家统计局数据显示：2 0 0 4 年，全国4 0 个重点城市中，重庆市商业用 房空置面积高居榜首。截至9 月末，商业营业用房空置总面积同比增长9 6 ， 面积为2 3 0 万平方米，占整个商品房空置面积的4 4 。其中，空置一年以上的商 业营业用房面积为1 5 0 万平方米，同比增长3 0 9 。由广东省房协市场分析课题 组所做的 2 0 0 4 年前三季度广东房地产市场分析报告显示，广东的商业用房 空置全线上升，上升幅度达2 2 ，其中滞销和积压面积( 即- - n 三年的空置以及 西安建筑科技大学硕：e 学位论文 大于三年的空置) 上升4 2 ，大大高于其它物业空置量的增幅。 2 0 0 4 年3 月以来，国务院总理温家宝同志连续三次就商业地产问题做出批 示，要求防止盲目投资与重复建设。2 0 0 4 年4 月1 1 曰央行宣布，从2 0 0 4 年4 月2 5 日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8 的存款准备金率， 国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7 5 的存款准备金率，目 的是限制商业银行的信贷盲目扩张。商业地产业是信贷调控的首要对象之一。 由此可见，我国的商业地产尚处于初期发展阶段，一些商业地产理论和相关 的政策法规还不太成熟，在开发和运营过程中存在着较大的风险，针对各种不同 的风险进行风险分析并加以防范和控制是十分必要的。 1 2 论文研究的目的和意义 1 2 1 论文研究的目的 本文根据目前我国商业地产中所存在的有关风险分析问题，旨在寻求出一套 适合我国自身国情的商业地产风险分析模型。在风险辨识过程中，力求通过大量 的商业地产项目资料，同时综合多种风险辨识方法，寻找出各风险源，确定对商 业地产产生较大影响的风险因素集：在风险估计过程中，寻求方便、简洁、实用 的估计方法，制定出符合商业地产的风险估计评分标准；在风险评价过程中，在 已有的风险评价方法基础上，结合商业地产的自身情况，争取构建出一套方便而 又实用的风险综合评价模型。 1 22 论文研究的意义 在目前的房地产项目风险分析中，大部分只是在项目的前期可行性研究阶段 进行风险分析，并且多数是采用盈亏平衡分析和敏感性分析对项目的个别风险因 素进行简单分析。在商业地产项目中，也多数只是在前期可行性研究过程中，通 过财务内部收益率和敏感性分析来测算项目的风险，并没有根据商业地产开发和 运营的实际情况，进行由前期开发建设到后期运营管理的全过程风险综合分析。 本文在借鉴前人研究的成果基础上，建立了一套适用于商业地产风险分析的数学 模型。通过该模型可以方便的对项目进行整体的风险分析，从而为从事商业地产 的开发者、投资者和经营者在决策时提供理论依据，降低风险，减少经济损失， 同时也可供商业地产咨询机构在分析风险时进行参考。 西安建筑科技大学硕士学位论文 1 3 国内外研究状况 1 31 国外研究状况 作为风险管理的发源地，美国在风险管理的职业教育培训方面是相当出色 的。7 0 年代中期，金美的多数大学工商管理学院及保险系都己普遍开设风险管 理课程，为工商企业输送了大批专门人才。 与美国相比，英国的风险分析研究有其自己的特色。英国除了有自己的成熟 理论体系外，许多学者还注意把风险分析研究成果应用到大型的工程项目当中。 如1 9 7 9 年在伊拉克火力发电厂交钥匙工程竞标过程中，由于不确定因素十分复 杂，属于高风险高收益类型项目，承包商在是否投标和投标报价水平等问题上提 出风险咨询，经过详细的风险分析，最后决定不投标。实践证明，该项决策是相 当明智的。此外，英国工商业界开展风险管理活动也十分活跃，设有工商业风险 经理和保险协会( a i r m i c ) 、特许保险学会等，对推动本国的风险管理做出了卓越 贡献。英美两国在风险研究方面各有所长，且具有很强的互补性，代表了该学科 领域的两个主流。 第二次世界大战后，美国的风险管理开始传入德国，德国的风险政策逐步被 风险管理所代替。 虽然现代管理理论的创始人法约尔是法国人，但他并没有系统的研究风险问 题。只是到了7 0 年代，随着企业风险的复杂多样，以及风险费用的不断增加， 法国才从美国引进了风险管理理论，并在保险界传播开来。尽管法国的风险管理 没有达到美、英、德那样的发展程度，但仍然取得了一定成绩。 由于日本经历经济高速发展后进入了动荡不定的时代，因而企业发展充满着 风险。为了自身的生存和发展，开始广泛研究风险管理，将其作为管理企业的科 学方法。像英美一样，日本一些大学也开设了风险管理课程。日本是继承美国的 “风险管理”模式，虽然起步较晚，但成果颇丰，逐渐形成了一套适合其本国的 理沦体系。 在非洲沿海国家尼日利亚，风险管理的发展就极为迅速，并己取得了一些实 际成果。1 9 9 1 年，i r u k w n ，j 0 出版的 r i s km a n a g e m e n ti nd e v e l o p i n gc o u n t r y 系统阐述了风险管理的基本理论，并结合发展中国家的国情进行了剖析和说明。 1 9 9 4 年，还对全国的高速公路建设项目进行了系统的风险分析。1 另外，从国外针对风险分析所开发的软件和应用方面看，已经开发出的软件 很多，如美国的p a l i s a d ec o r p o r a t i o n 开发的“a n a l y t i c a lp o w e rt 0 0 1 s ，系 西安建筑科技大学硕士学位论文 列软件，英国的“r is k n e t ”软件，挪威的“d y n r i s k ”软件，芬兰的“r i s k m a n ” 软件等。 对房地产风险分析研究在国外是可行性研究中一项不可缺少的内容，特别是 近二三十年来，得到了迅速的发展，风险分析已逐渐成为一门独立的学科。在美 国、日本、西欧、香港等国家和地区，由于其房地产业已是个市场发展完善的 传统型产业，无论是在私人企业还是在房地产行业协会或政府机构，均有从事房 地产市场分析、估价和咨询管理的公司，这些企业或机构运用精确的经济分析( 风 险分析) 手段，采用数量分析方法，为房地产投资者预测和评价房地产投资风险， 帮助投资者进行房地产投资风险决策，使其避免因决策失误等造成的投资风险损 失。4 1 目前，国外使用的风险分析方法主要有：德尔菲法、决策树、蒙特卡洛模拟、 p e r t ( 计划评审技术) 、c i m 模型和敏感性分析等。由于国外商业地产项目的市 场定位方式、融资模式以及运营模式和国内都有很大的差别，尤其是美国在经历 了几十年的发展，商业地产市场已逐步完善。因此，国外在进行商业地产风险分 析时更注重与市场的结合，他们从项目的初期市场定位开始一直到项目投入使用 的运营期内，动态的对风险进行时时管理。另外，国外的一些大型企业或专业的 保险经纪人公司、项目咨询公司均有自己的风险管理手册，各行业也各有风险研 究报告或风险一览表，形成了企业自身的一套风险管理体系。 1 3 2 国内研究状况 我国对于风险问题的研究是从风险决策开始的，起步很晚。“风险”一词是 1 9 8 0 年首次由周士富提出的。这是与我国改革开放前长期实行高度集中统一的 中央计划经济体制相适应的。1 9 8 7 年，清华大学郭仲伟教授风险分析与决策 的出版，标志着我国新时期风险研究的开始。国家计委1 9 8 7 年颁布的建设项 目经济评价方法与参数中，提出对建设项目经济评价需进行不确定分析( 其中 含盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析) ，以预测项目可能承担的风险，确定 项目在财务、经济上的可靠性。1 9 9 1 年，顾昌耀和邱菀华在航空学报上首 次将熵域拓展到复数用于风险决策研究。十多年来，我国有关风险分析、风险决 策的论文已有一些，但讨论项目风险分析的并不多，关于商业地产风险分析的论 文就更加少有了。 从1 9 8 7 年起至1 9 9 6 年，天津大学管理学院“三峡工程风险研究”课题组承 担了三峡工程的风险分析研究，在国内首次对大型工程项目进行风险分析与评 西安建筑科技大学硕= 学位论文 价。在研究过程中，综合利用了多学科的理论与方法，以具体的大型水利工程一 一三峡工程为背景，研究投资项目经济风险、工期风险和财务风险，取得很多重 要研究成果。在此研究成果基础上，1 9 9 9 年于九如主编投资项目风险分析， 对大型工程风险分析理论与应用进行了系统阐述。 1 9 9 4 年，陈佑启等编著房地产投资风险管理及经营决策方法，】9 9 8 年杜 海鹏主编房地产投资风险与防范推动了房地产业对投资风险管理的了解。“1 从开发的软件和应用方面看，国内一些高校管理学院、计算技术所、北京梦 龙科技开发公司、大连同洲电脑有限公司( 中日合资) 等单位都对管理项目的进 度开发过一些软件，但主要仍是采用计划协调技术而没有针对项目风险。项目风 险分析在我国也曾应用于实践，如三峡工程项目、上海地铁建设项目、大亚湾核 电站项目等。”1 迄今为止，国内的风险管理除在航天工程、海洋石油勘探、大型水利水电工 程中有所应用外，在其它行业领域迟迟未有起步。在房地产开发经营中，风险管 理的应用和研究也不多见。目前，国内有关房地产风险分析的方法主要有模糊综 合评判、层次分析法、灰色系统、蒙特卡洛法以及人工神经网络等。由于商业地 产在我国近几年才引起人们的重视，因此有关商业地产风险的研究正处于初期阶 段。国内的许多专家和学者已经开始进行这方面的研究并取得了一些成果，如全 过程序风险管理和订单式融资模式等，在实际运用过程中起到了降低风险的作 用。 1 4 论文研究的技术路线和框架 141 论文研究的技术路线 本文在借鉴国外风险分析理论与方法的基础之上，结合我国商业地产开发运 作的实际情况，从开发商的角度对商业地产风险进行了系统的分析与研究。从总 体上，本文采用系统性分析方法，按照风险分析的步骤，先后从风险辨识、风险 估计和风险评价三个方面进行分析，并构建出商业地产风险分析模型，最终通过 实例对模型进行验证。在风险辨识过程中，本文采用多种方法综合运用对商业地 产风险进行辨识：在风险估计过程中，采用专家评分和模糊数学相结合的方法， 对商业地产各个风险因素进行合理量化；在风险综合评价过程中，采用人工神经 网络方法构建风险评价模型，对商业地产项目进行风险综合评价。 西安建筑科技大学硕二t 学位论文 1 42 论文研究框架 图1 1 论文框架示意图 西安建筑科技大学硕士学位论文 2 1 商业地产的概念 2 商业地产概述 商业地产的概念有广义、狭义之分。从广义概念上讲，商业地产是指各种非 生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所 等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零 售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以 及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。“1 本论文中所讲的主要 是狭义概念的商业地产。 商业地产的形式多样，规模大小差别很大，大的商业地产如大型s h o p p i n g m a l l 项目，规模可以达到几十万平方米，规模小的如小商铺，规模仅几百平方 米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目 统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式：对于规模较小的商业地产， 大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业 地产中住宅、公寓、写字楼等项e j 的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出 售，零散经营的模式。 从商业地产的功能特点来看，有零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等，有 的项目采取各种功能复合经营的方式，有的项目采取部分功能组合的经营方式， 还有的则采用某种功能单一经营的方式。可见，商业地产的功能远远超过了普通 住宅、公寓、写字楼等房地产形式。 一 表2 1商业地产的分类( 按市场范围划分) 服务可出租面 停车位 类型 服务人口内容构成选址特点其它特点 范围积( m 2 )( 个) 超级 大都市高大都市 1 0 0 0 0 0 3 6 家百货店和 5 0 0 0 在郊区独立 开发投资 区域 消费人群上百家专卖店以 】0 0 0 0 存在大 中心 及各种娱乐，甚至 酒店 区域 2 0 0 0 0 0 城市区 3 0 0 0 0 以百货商店为核 1 0 0 0 1 5 万人聚集商业为 中心 域1 0 0 0 0 0心5 0 0 0区或高速公 主，种类 路交叉点- i = 晶 西安建筑科技大学硕士学位论文 社区 4 0 0 0 0 大社区 1 0 0 0 0 小型百货商店、超 5 0 0 提供比较 中心1 5 0 0 0 0 3 0 0 0 0 市、连锁店、专卖耐用的消 店等费品 邻里 5 0 0 0 0 行车63 0 0 0 以一家超市为核 1 0 0 提供日常 中心1 0 0 0 0 0 分钟以 1 0 0 0 0 心，可能包括各种生活用品 内小店 和服务 2 2 国外商业地产发展状况9 国内商业地产从开发规模及数量上来讲，与美国模式比较具有可比性，但在 人口密度及商业布局等方面都更接近欧洲。因此，同时了解欧美等发达国家在商 业地产的发展历程、现状以及发展趋势，对国内商业地产的发展更具有借鉴意义。 欧洲各国由于历史及人口原因，商业设施多依托城市或城镇发展。许多商业 区都具有悠久的历史，并经过很长时间的深化和完善而逐渐形成的，街区化的商 业是其主要表现形式，其大小尺度适当、并与其它建筑类型如教堂、住宅、市政 厅等混合布置。即使新建或改扩建的商业设施也完全与城市结构脉落相协调，并 将商业地产的开发建设与城市、城镇风貌的保护相结合。因此，欧洲商业地产的 开发在创造商业价值的同时，更多地注重历史、文化、环境的保护，并将旅游资 源的开发利用纳入其中。 美国的商业地产更加多样化和市场化，这与其经济实力、土地资源和人口数 量密切相关。特别是商业地产中的重要类型购物中心，在美国得到全面和成 功的开发。美国是现代大型购物中心的发源地。有学者指出，1 9 2 3 年美国土地 建筑商人尼克斯在密苏里州堪萨斯市( m i s s o u r ik a n s a s ) 规划兴建的“乡间俱 乐部广场( c o u n t r yc l u bp l a z a ) ”是美国购物中心的雏形。该中心拥有约l o o 家零售商店，零售空间达到9 7 8 万平方英尺。购物中心内有统一管理的商店承租 人，购物中心外有很多特定而远离道路的停车位，它为附近住宅区内的居民提供 了一个消费的场所。 在美国，零售购物行为在过去的几十年中发生了巨大的变化。在工业革命之 前，零售购买通常发生在离个人的居住地最近的购物中心。由于交通成本的原因， 使得消费者不太可能为了更低的价格或更好的选择而去更远的购物中心。但是， 在1 9 世纪2 0 年代中期，随着汽车的普及化，使得旅行成本得到降低，消费者能 够更为方便地出行购物。随着汽车和运输系统的大量使用，中心城市逐渐变成厂 许多零售商品购买的中心。随着家庭从城市中心外迁，在市区的零售商发现他们 西安建筑科技大学硕士学位论文 更不易接近消费者。到了1 9 世纪4 0 年代中后期，很多大的百货公司将它们的店 铺建在了中心商务区之外。 在1 9 5 6 年，第一个郊区封闭型的购物中心在明尼阿波利斯( 美国城市) 开 放了。这一被称为“s o u t hd a l em a l l ”的中心创建，是因为d a y t o n 百货公司相 信他的竞争对手d o n a l d s o n 百货公司，为了节约建筑成本而联合开发了一个购物 中心。但是出乎意料的是，两个店主发现将两个百货公司放在一个购物中心里， 同时增加了两个店铺的生意，这就成为了零售产业的一个重大的转折点。随后的 几十年期间，购物中心的开发建设取得了飞速的发展。购物中心的开发商和所有 者一直着力于聚集零售商、筛选租户的组合，力求使购物中心的大型百货商场与 小型商铺同时实现零售额的提高。9 0 年代以来，可以说美国的购物中心产业进 入了成熟发展的时期，其标志为建造大型购物中心的数量逐年递减，购物中心的 大规模建设已经基本完成。现在，购物中心已经构成了美国社会的一个普遍的特 征。根据美国人口调查局( u sc e n s u sb u r e a u ) 的资料，2 0 0 3 年估计美国约有 4 7 1 0 4 个购物中心，包含5 8 6 5 亿平方英尺的可出租面积，共计1 3 3 9 2 亿美元的 零售额。 近年来，美国的购物中心又有了新的变化和发展趋势。其形象由整体感很强 的各种材科和颜色饰面的巨大盒子向多体量、多变化的组合式建筑群体演变。消 费购物空问由以室内为主向室外结合演变，甚至更重视露天的室外购物环境的营 造。设计宗旨也由强调购物中心作为一个高效率的理性的购物机器向为人们提供 更多样化的活动和更丰富的消费体验的场所转变。购物中心也不仅仅是商业设 施，更是一个综合性的商业、文化、娱乐、旅游、运动等相结合的全功能设旖， 集中的购物中心也更多地与传统的商业步行街相结合。 表2 2 美国购物中心与中国传统百货的区别 位置经营模式经营内容 物业所有者并不通过零售和商业零售、餐饮、娱乐、公 美国购物中心 郊区 服务盈利，而是通过出租物业盈共服务等；大型购物中 利，是纯粹的房地产经营者心有较多公共活动空间 物业所有者就是零售或服务经营 零售为主，少量餐饮、 者，当然目前出租柜台、铺面的娱乐；一般没有公共活 中国传统百货城市中心 也逐渐增多，但物业所有者并没 动空间 有转化成纯粹的房地产经营者 西安建筑科技大学硕士学位论文 2 3 我国商业地产的特点及发展现状 2 3 1 我国商业地产的特点 与国外商业地产相比，我国商业地产有其自身的特点。 1 利润高，风险大 虽然全球的商业地产都具有高利润、高风险的特征，但与国外相比，我国的 商业地产的利润更高，风险更大。国外的商业地产经过几十年的发展，已日趋成 熟，商业地产利润也逐步从初期的暴利阶段转入了现在的微利阶段，在项目的开 发和运营过程中对风险的管理与控制也已形成体系，能有效地降低风险。 在我国，目前许多商业地产的租售价格一般是同区位写字楼和住宅的2 至3 倍，黄金地段商铺的市场价格更是高得惊人，开发商的利润空间巨大。同时，我 国的商业地产也隐藏着巨大的投资风险。与其它房地产类型相比，国内的商业地 产占有较大的市场空置率。据国家统计局数据显示：截至2 0 0 4 年9 月末，全国 商业营业用房空置总面积同比增长9 6 ，面积为2 3 0 万平方米，占整个商品房 空置面积的4 4 。 2 融资渠道窄，投资回收期长 在美国，整个商业房地产实现了以房地产投资信托( r e i t s ) 为核心的良性 资金循环。除此之外，产业基金、商业地产的投资者和开发商、专业管理公司、 其他金融机构的股权投资和贷款以及商铺投资者等都为商业地产的开发和建设 提9 t , t 大量的资金，拓宽了融资渠道。“” 在我国，由于国内的资本市场发展不够成熟，房地产证券化发展也比较缓慢。 因此，大部分商业地产的融资渠道较窄，通过银行贷款是开发商目前主要的融资 手段。另外，从行业自身来讲，商业地产投资成本高( 包括建造成本、装修成本 和经营成本等) ，资金压力大。和住宅房地产的开发模式不同，一个大型商业地 产项目只有一次投资建成才能形成商业气氛，因此所有的前期投入都将来自开发 商的积累。而且在后期的运营过程中，为了吸引主力店加盟，发展商还有可能采 取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式，这必然会延长资金的回收期。 通常一个大型商业地产项目的投资回收期在8 一l o 年甚至更长。 3 开发和运营模式复杂 在国外，商业地产得开发与运营模式相对比较简单。通常是开发商自己寻找 开发对象，然后对其进行充分的市场调研与分析，如果觉得项目可行，便与政府 共同商量具体进行这个项目的规划。在运营过程中，以出租商铺为主要资金回收 西安建筑科技大学硕士学位论文 方式，通过聘请经验丰富的大型商业运营机构进行统一管理，最终实现商业的持 续性运营与发展。 在我国，商业地产的开发首先要由政府进行一些市场研究，认为在某一个区 域他们需要怎么样的业态，或者是建筑形式，做一些当地环境的分析。然后他们 就寻找公司来规划这个项目。有的公司会就所提供的分析做一些项目的定位，但 是很多就是直接、匆忙地做出初步的设计。在设计完成之后，他们才去寻找零售 商进行业态的组合，在这个过程中往往会遇到很多的问题。另外，在运营模式一h ， 由于我国的商业地产开发商以前大多是从事住宅地产开发，所以在商业地产的运 营过程中主要采用只售不租、只租不售和租售相结合三种模式，其中以租售结合 的模式为主，并且销售所占的比重最大。由此可见，我国商业地产的开发和运营 模式相对比较复杂，这是由我国现阶段的实际情况所决定的。 23 2 我国商业地产发展现状 与国外相比，我国商业地产产业的发展相对滞后，市场成熟度较低。在经历 了2 0 多年的发展以后，现阶段我国商业地产的发展呈现出如下趋势： 1 发展迅速，业态多样 据有关方面提供的数据显示，目前我国大小城市几乎都建有商业街，纯粹的 步行商业街达到2 0 0 条以上。从购物中心来看，目前全国己建成的有5 4 个，面 积将近7 0 0 万平方米，已经在建立项的还有2 0 0 多个，面积超过3 0 0 0 万平方米。 另据国家统计局统计数据显示，2 0 0 4 年l 一1 0 月份，全国商业营业用房完成投 资同比增长3 4 7 ，高于房地产开发投资增幅5 8 个百分点；全国商业营业用房 竣工面积增幅达1 6 2 ，高于房屋竣工面积增幅6 4 个百分点。我国商业地产从 规模和形态上划分主要为六种，分别为底商、百货商铺、购物中心、主题店、 s h o p p i n gm a l l 和商业街，各种业态互为补充，尤以s h d p p i n gm a l l 发展最为突 出。 2 盲目开发，投资结构不平衡 由于商业地产开发商们投资的自发性和盲目性，导致目前我国商业网点布局 不合理。商务部公布的资料显示，东部沿海地区社会消费品零售总额占全国的比 重为3 6 ，商业网点占全国商业网点的比重高达6 2 ：西部地区消费品零售总额 占全国的比重为1 7 ，零售网点占全国零售网点的比重不足1 6 。此外，农村、 城乡结合部和新建居民区的商业设施严重不足，商业网点市中心区热而社区及边 缘区冷等现象比较普遍。 西安建筑科技大学硕士学位论文 3 单方开发，缺乏统一管理 目前，我国商业地产一般由地产商单方开发，地产商往往对商业不甚了解， 更谈不上对商业规律的掌握。还有许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发 的差别，只会套用自己较熟悉的住宅开发模式，而且商业地产的复合性要求地产 商、投资者、经营者、物业管理商四者结合起来，而在现实中，四方交接很不规 范。这些因素带来了巨大的投资前期风险。还有一些地产商抱着“卖完就走”的 经营思路不注重商业物业的后续管理，结果出现销售火爆的商业城，待地产商售 完离开以后，商业城便日渐萧条。另外，我国地产商缺乏对商业物业进行统一管 理的能力，日后经营全部由投资者自身调节，使得商业物业发展偏离地产商原有 设计，影响了整体形蒙。 4 空置率高，同质化严重 据中国商业地产联盟秘书长王永平讲：“商业地产在2 0 0 3 、2 0 0 4 年的时候， 已经开发了很多项目。但是这些项目跟市场需求并不一致，市场的结构性矛盾很 突出。一方面出现了很多品牌商家，找不到适合的商店，与此同时很多已经开发 的商业项目则大量闲置。2 0 0 4 年有数据统计，全国商业地产空置率为2 0 一2 5 ， 部分城市甚至更高，例如广东去年上半年空置率高达4 0 。”居高的空置率，一 方面折射出我国商业地产发展的盲目性，另一方面也反映了重复建设、同质化严 重的现象。 3 风险分析概述 3 1 风险分析的基本概念 风险是指损失发生的不确定性，是人们因对未来行为的决策及客观条件的不 确定性而可能引起的后果与预定目标发生多种负偏离的综合，用数学公式表示 为： 月= ( 尸，c ) 式中r 风险： j d 不利事件发生的概率； c 不利事件发生的后果。 风险分析是风险辩识、风险估计和风险评价的全过程。其内容包括查明项目 活动在哪些方面、哪些地方、什么时候可能会隐藏着风险，查明之后要对风险进 行量化，确定各风险的大小以及轻重缓急。( 风险分析的构成如图3 1 所示) 。 风险分析一般在项目前期准备阶段进行，作为项目可行性研究的一部分，为项目 投资决策、项目招投标、项目目标的确定与优化提供技术支持。当然，在整个项 目生命周期的其它阶段仍然需要进行风险分析工作，但其作用没有在前期阶段 大。 图3 1 风险分析的构成 西安建筑科技大学硕士学位论文 3 2 风险分析各部分内容及方法 风险分析是对风险的辨识、估计和评价做出全面的、综合的分析，这三部分 是一个完整的整体，相辅相成，不可分割，缺少任何一部分，风险分析都是不完 整的。 3 21 风险辨识及其方法 风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目开发经营涉及的各个方面，纵观 开发建设的发展过程，通过一定的方法，对大量来源可靠的信息进行分析，找出 影响房地产开发风险分析目标实现的风险因素，分析风险产生的原因，筛选确定 开发经营过程中应予以考虑的风险因素的过程。常用的风险辨识方法有以下几 种：1 5 1 专家调查法 专家调查法是大系统风险辨识的主要方法，它是以专家为索取信息的重要对 象，各领域的专家运用专业方面的理论与丰富的实践经验，找出各种潜在的风险 并对其后果做出分析与估计。这利，方法的优点是在缺乏足够统计数据和原始资料 的情况下，可以做出定量的估计，缺点主要表现在易受心理因素的影向。专家调 查法主要包括专家个人判断法、智暴法和德尔菲法等1 0 余种方法。其中智暴法 和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。 2 故障树法 故障树法是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分 解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分 解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。故障树经常用于 技术性强、较为复杂，直接经验较少项目的风险识别，其优点是比较全面地分析 了所有故障原因，包罗了系统内、外所有失效机理；比较形象化，直观性强。不 足之处是用于大系统时，容易产生遗漏和错误。 3 幕景分析法 幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法，一个幕景就 是对项目未来某种状态的描述，它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各 种因素发生某种变化时，整个项目情况的变化及其后果。其描述方法可分为两类， 一类是某种状态的描述，一类是发展过程的描述，即未来若干年某种情况的变化 链，可向决策人员提供最好的、最可能的或最坏的投资前景，并且详细描绘出不 西安建筑科技大学硕士学位论文 同情况下可能发生的时间和风险。当各种目标相互冲突排斥时，幕景分析就显得 特别有用。 4 筛选一监测一诊断技术 筛选是指风险管理者对企业内部和外部的潜在风险因素进行分类，确定哪些 因素明显的会引起风险，哪些因素明显的不重要，哪些因素还需要进一步研究。 通过筛选，使风险管理者能够排除干扰，将注意力集中在一些可能产生重大风险 的因素上。监测是根据某种风险及其后果，对涉及到这种风险的产品、过程、现 象和个人进行观测、记录和分析的现实过程，以掌握他们的活动范围和变动趋势。 诊断是对企业的风险症状或其后果与可能的起因关系进行评价和判断，找出可疑 的起因并进入仔细检查。 5 分解法 分解法( w b s ) 是指将复杂的事物分解成比较简单的容易被认识的事物，即 将大系统分解为子系统，再将子系统分解为若干小系统等。通过分析，排除次要 因素，从中找出对投资影响较大的风险因素，绘出分解图。这种方法简单、明确， 能够比较迅速直观地发现存在的问题。 6 其它方法 除以上四种常用的风险识别方法外，还有流程图分析法、财务报表分析法、 保险调查法、保单对照法、现场视察法、s w o t 分析法和敏感性分析法等。 3 22 风险估计及其方法 风险估计是在风险辨识的基础上，对项目开发过程中存在的风险进行量化， 确定这些风险可能的影响程度，客观的予以衡量，以便进一步对风险进行评价决 策，正确选择风险处理的方法。常用的风险估计方法主要有以下两种： 1 客观估计 一 客观估计是根据足够的历史资料或实验数据，利用统计分析方法加以处理， 从而得出风险发生概率及损失程度。由于客观估计的依据是客观存在的，不以计 算者或分析者的意志为转移，所以客观估计所得出的结论是较为准确的。客观估 计方法包括概率分析法、趋势分析法、灰色预测法和蒙特卡洛模拟法等。 2 主观估计 在一些项目开发风险分析中，所遇到的事件通常不能进行试验验证，过去的 资料难以得到，或这些事件出现的次数很少而无法满足统计处理要求。但由于决 策的需要，必须对事物出现的可能性做出估计。此时难以采用客观估计，主观估 西安建筑科技大学硕士学位论文 计是一种可行的方法。 主观估计是风险管理者或有关专家利用有限的信息( 如历史资料和实验数据 等) 以及过去长期积累的经验，根据个人的判断对风险因素进行合理的逻辑推理、 判断和综合，晟终得出风险发生的概率和后果。主观估计方法主要有专家打分法、 德尔菲法和专家系统分析法等。 3 2 3 风险评价及其方法” 风险评价是对项目风险进行综合分析，并依据风险对项目目标的影响程度进 行项目风险分级排序的过程。它是在项目风险辨识和估计的基础上，通过建立项 目风险的系统评价模型，对项目风险因素影响进行综合分析，并估算出各个风险 发生的概率及其可能导致的损失大小，从而找到该项目的关键风险，确定项目的 整体风险水平，为如何处置这些风险提供科学依据，以保障项目的顺利进行。常 用的风险评价方法有如下几种： 1 综合