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中国房地产行业分析徐子庆广发证券研发中心第一章房地产业的含义及产业特性第一节房地产业的含义房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停车场等，一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产，本文讨论的房地产就特指这一含义。房地产可分为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的是房屋，按照用途来划分，房产可分为住宅和非居住用房两大类，而非居住用房又可分为办公楼、商业用房、厂房、仓库等。第二节房地产业的产业特性1、房地产业的发展具有周期性房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样，房地产业的发展也具有周期性。从图1可以看出，从86年到98年，商品房销售额呈现出剧烈的波动，显示出一定的周期性，同样，反映宏观经济发展速度的GDP增长率也呈现出周期性，虽然二者的振幅相差很大，但仍然可以看出二者的波动步调基本上是一致的，只是有些年份房地产业的波动步伐会稍领先于GDP的波动，这说明房地产在国民经济中具有一定的先导性。2、房地产业具有很强的产业关联性房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关，据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到1：1.17，即每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。另外，房地产业的发展也能促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，我国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前我国8%的GDP增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的。3、房地产业的发展具有地域性房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应地当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。4、房地产业的发展受产业政策的影响非常大政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。第二章我国房地产业的发展历程改革开放以前，在计划经济模式下，土地不是商品，我国不存在房地产市场，没有真正意义上的房地产业。改革开放以后，伴随着社会主义市场经济体制的逐步确立，我国房地产业也逐步发展起来，回顾我国房地产业的发展历史，可以将我国房地产业的发展历程划分为以下几个阶段：1、房地产业发展的起步阶段这个阶段经历的时间是1978年至1991年。在这个阶段，随着经济改革在各行各业的逐步展开，我国房地产业从无到有，逐步发展起来，特别是1985年开始的城市经济体制改革，直接促使了我国真正意义上的房地产业的产生，并且在1988年掀起了一个发展的小高潮，但从89年开始，国家对宏观经济进行调整，并实行了紧缩银根、压缩开支的政策，许多房地产项目被明令停建，房地产业的发展第一次受到了打击。2、房地产业发展的过热阶段这个阶段经历的时间是1992年至1993年。1992年，邓小平同志的南巡讲话和党的十四大的召开，以及中共中央十四届三中全会通过的中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定，有力推动了社会主义经济体制改革和社会主义经济建设的发展，使整个国民经济呈现出快速增长的势头，在这样的大好形势下，以沿海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展。同时外商对房地产业的投入增加了房地产业的投资来源，大批房地产项目争相上马，房地产价格飞速上涨，1992年房地产开发投资的增长速度达到117.6%，1993年又达到了165.4，同期商品房的销售面积增长速度也分别达到了41.8%和55.9%。3、房地产业发展的调整阶段这个阶段经历的时间是1993至1997年。1993年下半年，经济过热导致了很高的通货膨胀，国家开始进行适度从紧的宏观调控，房地产业自然成为本次调控的重点，从1995年开始，房地产业的投资虽然还在增长，但速度已大大下降，1995年和1996年，房地产业的开发投资增长率分别下降到23.3%和21.5%，1997年，房地产业开发投资增长率更是下降到-1.93%。4、房地产业的复苏阶段从1998年开始，房地产业经过几年的调整后，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取了一系列措施来鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始进入复苏时期，其主要表现为：国房景气指数从99年11月开始逐月回升，2000年9月国房景气指数达到104.33；房地产业的投资开发增长率重新回升，2000年1至9月，全国房地产开发投资达2860亿元，比去年同期增长25%；房地产销售量快速增长，价格稳中有增，今年1至10月，全国商品房销售面积8249万平方米，比去年同期增长36%，住宅销售价格为1915元/平米，比去年同期增长3.8%；房地产空置面积增速下降，今年10月，全国净增空置面积24万平方米，是今年以来的最小增量。第三章我国房地产业的发展现状第一节我国房地产开发商的现状分析伴随着我国房地产业的发展状大，我国房地产开发商队伍迅速扩大。1986年，我国房地产开发商只有3000多家，到了1995年，我国房地产开发商已达到33482家，是迄今为止房地产开发商最多的一年。此后，全行业进入调整阶段，许多房地产开发商由于亏损而破产，房地产开发商数目有所减少。98年以后，伴随着房地产业的复苏，我国房地产开发商数量呈现出稳定增长的趋势，99年底，全国房地产开发商达25600多家。目前我国房地产开发商的发展呈现出以下特点：1、企业的区域分布具有较高的集中性。全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，西部边远地区不仅开发商数量少，而且企业规模也不大。东、西部地区房地产开发商之间的差距不仅体现在数量上，而且也体现在盈利水平、经营能力、创新意识等方面。东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、服务等方面，而西部地区的开发商还远远未达到这一步。2、企业的经济类型具有多样性，民营企业或股份制企业的发展趋势远远好于国有企业。在全国房地产开发商中，以国有企业为主，多种经济形式并存。下图是96年我国各种类型的房地产开发商分布图，图中显示，国有企业所占的比重最大，达到41%；集体企业所占的比重为22.4%，位于第二位；股份制企业排在第三位，比重为13.1%；外商投资企业和港澳台投资企业合起来所占的比重为20.1%。从这两年的发展趋势来看，由于企业改革的不断深化，许多国有企业和集体企业都改制为股份制企业，股份制房地产开发商所占的比重越来越大。在各种类型的所有制企业中，私营企业或以私营为背景的企业发展前景好过国有企业，前几年各地区排名前几位几乎都是国有企业，而经过93至97年的调整后，排名前几位几乎都是私营企业。国有企业，前几年各地区排名前几位几乎都是国有企业，而经过93至97年的调整后，排名前几位几乎都是私营企业。3、企业规模偏小，资质结构有待优化。我国房地产开发企业普遍规模偏小，96年我国房地产开发商的平均注册资金为1732万元，全国最大的房地产开发商的净资产不过为10多亿元，与国外房地产开发商动辄几十亿、几百亿美元相比，相差甚远。房地产开发商规模偏小导致开发出的楼盘也偏小，既有规模、配套设施又好的楼盘更少。96年，我国房地产开发企业的资质结构如下图所示，其中一级企业和二级企业所占的比重仅为17.3，五级以下的企业所占比重为17.5，大部分企业的资质为三、四级企业.由于资质低的企业抗风险能力弱、融资能力差、开发力量弱，所以它们很难经受得住市场竞争的考验。第二节我国房地产业的市场供给状况分析由于房地产业的市场供给状况与房地产的开发投资状况、土地供给状况密切相关，所以我们研究房地产业的市场供给状况时先对这两个问题作一分析。1、我国房地产业的开发投资状况。（1）房地产业的投资增长速度。我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的，92年至93年是房地产开发投资的高峰时期，94年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，98年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2000年前10月，全国房地产业开发投资同比增长36%。（2）房地产业的投资结构。1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，98年住宅投资占房地产业的投资比例为59.2，2000年1至9月，这一比例己上升为69，办公楼投资和商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化符合房地产业的发展规律。(3）投资的资金来源状况。从资金来源的主体来看，三级以上的房地产开发商是房地产业的投资主体，所占的比重超过了50，从整体上看，一、二级企业己经有了一定的规模效益，而四级以下的企业规模效益较差，但这些企业所占的投资比重仍然偏大，特别是无级别的企业所占的投资比重高达20，这说明房地产业的投资还有待进一步优化。2、土地资源的供给状况分析土地资源的供给状况决定了房地产开发的规模，改革开放前，我国土地使用权是通过无偿划拨而取得的，1988年，新的土地管理法实施后，我国土地使用权可以依法转让，从而使得土地市场空前发展。90年代初，随着房地产业的过热发展，土地资源的供给迅速增加，1993年以后，国家对房地产业实施宏观调控，土地供给开始下降。1998年以后，随着房地产开发销售的升温，土地开发、购置面积又开始迅速回升，2000年1-9月，全国土地购置面积增长率为52%，土地开发面积增长38%。目前，土地的供给出现了以下两个新特点。（1）土地的供给方式出现了变化，有偿供地比重不断提高，在具体的出让方式中，土地招标、拍卖比重有所提高。（2）土地转让价格略有下降，价格水平的地区差距进一步扩大。近两年，国家有关部门对土地转让价格的具体构成作了调整，基准地价趋于合理，96年在国家计委、财政部颁布的全国性减免48项税费的办法中，涉及土地转让价格的有10项，各地方政府也纷纷出台政策，减少土地转让中的税费。在全国土地转让价格水平下降的同时，各地区之间的价格水平进一步扩大，这种差距主要存在于经济发展水平不同的城市之间以及大城市与中小城市之间。3、商品房的新开工面积、施工面积和竣工面积分析。2000年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头，（1）新开工面积快速增长。93年至96年，国家实施房地产业调整后，新开工面积逐年下降，从下图可以看出，96年新开工面积降到了谷底，97年新开工面积开始回升，98年受住房制度改革的影响，新开工面积增速加快，高达337，99年新开工面积有所降低，但2000年新开工面积又呈现快速增长之势。(2）施工面积。96的新开工面积比95年减少，但施工面积却在增加，这是由前几年新开工工程较多所引起的。98年施工面积增速较快，达7.8%，考虑到98年新开工面积增速达33.7，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。(3）竣工面积。虽然从93年房地产业进入调整期后，有些年份的新开工面积和施工面积出现负增长，但受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积却一直呈现增长的趋势，98年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，商品房的竣工面积也在增长，2000年前10月，全国房地产峻工面积8893万平方米，比去年同期增长18%。4、我国房地产业市场供给的结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最小。近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：（1）住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5至10左右比较合适，而在前几年房地产过热时，我国别墅、高档公寓等高挡物业所占的比例远远超过了这一数字，从而造成了高档物业的空置率远高于普通住宅，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，中国证监会也规定上市公司的配股资金不得用于建设别墅等高档物业。这些措施使得高档物业的投资开始下降，商档物业在房地产业中所占的比例已降低到10以下，普通住宅的投资比例开始上升，2000年1至9月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达69%以上。（2）办公楼市场供给的地区差异进一步扩大。近几年来，办公楼市场供给的增速很快，97年办公楼的竣工面积突破1000万平方米，与此同时，办公楼市场的地区间差异不断扩大，如北京云集了世界各国5000多家的驻华机构和外资企业，还有全国各地地方政府和各地大企业的驻京办事处，其办公楼市场呈现供销两旺的态势，北京办公楼租金现已仅次于香港和东京，处于世界第三位。但是象广州、深圳、海口等城市由于前几年办公楼投资过于膨胀，而这些城市又不具有北京、上海那样的旺盛需求，所以出现了办公楼市场供需都出现下降的趋势。（3）商业用房的供求矛盾比较突出。在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商场、商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年消费疲软困绕者我国国民经济的发展，从而导致了与消费水平和消费能力直接相关的商业用房的需求下降，但从上图可以看出，每年商业用房的竣工面积却不断增加，这就加剧了商业用房的供求矛盾。第三节我国房地产业的市场需求分析目前，我国房地产业的市场需求存在以下特点：1、市场需求开始回升。近两年来，在中央扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策的引导下，我国房地产销售摆脱了前两年徘徊不前的局面，出现高速增长的形势。2000年1-10月，全国商品房销售面积为8249万平方米，同比增长36%，预计全年商品房销售面积增长率会在30%以上。2、个人消费成为市场需求的主体。从下图可以看出，90年代以来，个人购买商品房的绝对额高速增长，1987年，个人购买的商品房只有42666万平方米，占当年商品房销售的17.9%；而到了1997年，个人购买的商品房达523372万平方米，占当年商品房销售的666%；1998年，虽然受住房制度改革的影响，集团突击购房的现象比较严重，但个人购房也增长很快，98年个人购房的比例比97年上升了7个百分点，达到736%，市场消费主体的这种变化对开发商提出了更高的要求。2000年前9个月，随着房改的结束，个人购房的比例已达90%以上。3、与个消费增长相适应,居民住宅在房地产市场需求结构中占主导地位。从下图可以看出，住宅销售在商品房销售中占有绝对主导的地位，从87年到97年住宅销售额在商品房销售总额中所占的比重都在70%以上，因此住宅市场的发展状况决定了房地产市场的发展状况。1998年住房制度实行改革后，个人购房比例进一步提高，2000年1-9月，住宅销售额占房地产业销售额的85%以上。第四章我国房地产业的主要经济指标分析反映房地产业发展状况的经济指标很多，这里我们主要讨论一下房地产的售价、房地产的成本和房地产开发商的盈利状况。1、房地产售价稳步上涨从上述统计数字可以看出，十多年来，我国商品房售价上升很快，1998年全国商品房的平均售价为2002元平方米，是1987年的5倍，房价年均增长率达40%左右，其中91年至93年房价上涨的速度最快，94年房地产业讲入宏观调整后，除了住宅售价下降以外，办公楼和商业用房的售价并没有下降，剔除94年的情况，我们可以看出，虽然93年下半年开始房地产业进入调整时期，但房地产的售价却在不断上升。98年虽然集团购房大为增加，但并未导致房价的大幅上升，98年房价只比97年有微弱的上涨，这主要是由于房产市场一直处于供过于求的状态，集团购买没有改变市场的供求状况，相反集团购买更易获较为便宜的售价，从而导致了整体售价变化不大的状况，近年来房地产售价的这种走势意味着今后的几年内房价将呈现出盘稳的走势。在过去10年全国房地产平均售价上涨的同时，各个地区房地产价格水平和上涨速度是不一样的。96年在中房指数统计的15个城市中，北京、上海、深圳的房价位于前三名。97年全国商品房的平均售价为每平方米1997元，其中北京、上海、广东、天津、海南等5个省市的售价在均价以上，而中西部的西藏、江西、河南则每平方米售价不足1000元。住宅市场的发展情况基本类似，97年全国住宅每平方米售价1790元，其中北京、广东、上海、海南、天津、福建的售价在均价以上，而西藏、江西、河南、责州、湖南、内蒙古、安徽的售价每平方米在1000元以下。1998年，我国政府对城市商品房售价制定了指导价格，总其分了四档三类：第一类城市有北京、上海、广州、深圳，这些城市商品住宅的低价位为每平米1500元至2500元，中价位为4000元以上，高价位为8000至10000元。第二类城市有天津、杭州、重庆、大连、武汉、青岛，这些城市商品住宅的低价位为每平米1200元至2000元，中价位为3000元至5000元，高价位为6000元至8000元。第三类城市有成都、兰州、长沙，这些城市商品住宅的低价位为每平方米800至1800元，中价位为2500元以上，高价位为5000至7000元。第四类城市为中小城市，这些城市商品住宅的低价位为每平米800元至1200元，中价位为2000元以上，高价位为4000元以上。2、商品房的成本构成分析这里我们主要分析下居民住宅的成本构成状况。目前，居民住宅的成本包括以下几部分，其一是土地成本，它包括土地购置费、土地开发成本、旧房拆迁费等：其二是建筑材料费和建筑安装工程费；其三是各种税费。在不同的地区，上述各项成本不仅绝对额相差很大，而且各项成本所占的比例也大不相同，这里我们以97年广州市开发的某住宅小区为例来说明下其成本构成状况。从上述成本构成状况可以看出，商品房的成本构成中，土地成本和各种费用占了很大的比例，建筑材料和建筑工程费只占商品房总成本的33%，配套设施建设费、财务费、管理费和土地购置费占商品房总成本的67%，已成为影响商品房成本的主要因素，而上述各项费用主要是受政府政策的影响，因此政府采取什么样的政策对房地产业的发展起着非常重要的影响。3、房地产开发商的盈利状况分析我们通过计算全行业的营业利润率来分析一下房地产开发商的盈利状况。根据统计年鉴提供的1988年至1997年全行业的营业利润额，我们计算出这十年间房地产业的营业利润率，从中可以看出过去的10年房地产业的营业利润率发生变化的情况。80年代，除了个别年份外，房地产业的营业利润率基本上保持在8%左右。从90年开始，房地产业的营业利润率逐年上升，93年达到了顶峰，营业利润率高达13.73%，当年全行业的营业收入额和营业利润额都比92年增长了1倍，虽然93年下半年开始国家对房地产业的过热现象进行调整，但94年行业的营业利润率仍高达13%，国家宏观调整在95年开始发生了作用，95年房地产业的营业利润率急速下降至828%，96年更是下降到了1%。97年全行业营业利润额为-103462万元，营业利润率首次出现负数，当年全国31个省市中有19个省市的房地产营业利润额为负数，亏损额最大的为辽宁省，营业利润为-153591万元，并且全国四大房地产市场之一的北京也出现了亏损。97年只12个省市房地产业仍然盈利，其中盈利情况最好的是广东，当年实现营业利润额350995万元，营业利润率为77%；其次是上海，97年实现营业利润227733万元，营业利润率为527%。97年以后房地产盈利能力的地区间差异、企业间差异开始扩大，并且房地产业进入了微利时代。第五章我国房地产业发展面临的主要问题及原因改革开放以来，我国房地产业从无到有，发展很快，房地产业在取得有目共睹的成绩的同时，也存在许多问题。特别是90年代初的盲目过热投资，给房地产业今后的发展留下巨大的隐患，归纳起来，我国房地产目前面临的主要问题有以下几方面：1、商品房价格过高，超过了中国普通居民的承受能力。1998年，我国商品房平均每平方米售价达到2002元，商品住宅平均每平方米售价达1800多元，按此计算，一套70平方米的住宅大约共需13万，而去年我国城镇人均可支配收入为5200多元，人均消费支出为4300多元（包括居住支出400多元），剩下可用于购买住房的约为人均1300多元，98年底平均每人储蓄存款余额为5000元，按一个三口之家计算，购买这样一套住房共需33年。根据世界银行的研究资料，当一个国家一套住房售价与家庭年收入之比为3：1至6：1时，居民才能负担得起，而我国这个比例目前大约高达10：1以上，而对于中低收入的家庭和北京、上海、广州和深圳等房地产市场较为发达的城市来讲，这个比例更大，因此房价过高是制约房地产业发展的一个桎梏。造成商品房价格过高的原因是多方面的，商品房价格中主要包含商品房成本、税收和开发商利润三个方面，其中商品房的建造成本是影响其价格的主要因素，前面我们己经论述过，商品房成本中建筑材料和建筑安装费占总成本的33%左右，土地购置费占28，各种配套设施建设费占26%，其它各种费用占13%，在上述成本构成中，土地购置费和其它各种费用过高是导致商品房成本过高的主要原因，从土地购置费来说，由于我国大部分土地使用权并非通过招标而获取，许多开发商取得的土地开发权经过了层层的倒卖而使得成本高企；从税费来看，政府向开发商征收的名目繁多的各种费用是造成商品房成本过高的另一重要原因，许多地方政府通过各种名目来收费，如规定开发商必须去一些政府部门开设的服务部门检验、评估，从中收取高额的服务费。2、商品房积压日趋严重，许多开发商不堪重负。今年以来，虽然全国空置房的增长速度已经放缓，但空置房总数仍然偏大，全国商品房积压已达8000多万平方米，按每平方米1800元左右的平均售价计算，共占压资金1440亿左右。商品房积压对开发商造成的损失主要表现在以下几方面，其一，积压房占用了大量资金，使得开发商缺乏流动资金周转，许多开发商甚至陷入了无法运转的状态；其二，积压房占用的大量资金增加了开发商的财务费用；其三，积压商品房带来了很大的政策风险。由于开发商60以上的资金都是通过银行贷款来解决的，大量的商品房积压增加了银行的呆帐，近两年政府为了消化积压商品房，降低银行风险，准备采取一些措施，如将积压商品房按经济适用房来销售，这样会使开发商基本上无利可图，甚至会亏损。商品房积压主要是由于房价过高而使得有效需求不足引起的，目前我国城市人均住房面积只有9平米左右，房价过高使得我国房地产业出现了大量商品房积压和大量城镇居民的住房需求得不到满足这样互相矛盾的现象。另外，前几年房地产公司开发的商品房结构不合理也是造成积压的一重要原因，高利润的高档写字楼和商业设施项目开发量过大，据有关资料反映，北京市现有写字楼和在建高档写字楼已足以满足14年的需求，在住宅开发上，许多开发商也偏重高利润的高挡公寓、别墅开发，造成这部分住宅大量积压。3、房地产业的产业集中度低，几乎没有什么行业进入壁垒，从而造成了房地产开发商多而小，开发出的楼盘质量不高，层次较低。90年代初期，中国曾出现一窝风大上房地产的局面，许多企业和部门纷纷投资房地产业、组建房地产公司，地价、房价被越炒越高，大家都在千方百计地通过各种手段（色括合法的和不合法的）抢地皮、争项目，很少有公司肯在经营管理上下工夫，这一时期的非正常发展造成中国房地企业散、小、乱、差的局面。据统计，中国目前房地产经营企业多达2万多家，而平均资产总额仅为4100万，多数企业专靠炒买度日，根本不具备开发能力。有些企业缺乏自律意识，竭尽所能地钻各项法律法规的漏洞，甚至置法律法规于不顾，出现大量逃侦逃税、偷工减料、虚假广告、欺诈顾客的行为。据有关统计，近年来在消费者的各项投诉中，对商品房的投诉己上升到第一位，新闻媒体对房地产欺诈事件也时有暴光，长此以往，必将影响了消费者购房欲望，最终受害者是房地产业本身。第六章我国房地产业的发展趋势分析第一节我国房地产市场需求发展趋势分析1、我国房地产业市场需求的影响因素分析（1）我国城镇居民的购房能力分析。归根到底，房地产的市场需求是由居民购房能力的大小决定的。2000年开始，我国实行货币分房制度，下面我们就来推测一下新的住房制度下居民的购房能力。97年底，我国政府公布的城镇总人口约为3699亿，总户数约为102亿，平均每户人口36人，考虑到城镇平均每户人口数在下降，我们就以一个三口之家为例来说明这个问题，这样的假设不会使结果偏差太大。2000年以后，一个家庭可用于购房的款项有：原有的储蓄存款、当年总收入中扣除消费支出的余额、住房公积金、每月发放的住房补贴、一次性发放的住房补贴。（目前全国货币分房有六种模式，由于各种模式的差别不大，本文仅用一种模式来研究）储蓄存款：99年底全国城镇人均储蓄存款约为7500元，一个三口之家储蓄存款为22500元。当年总收入中扣除消费支出（不含住房支出）的城镇人均余额。根据对90年至97年这个数字的分析可以看出，它们呈线性分布关系。考察这8年我国的宏观经济趋势可以看出，过去的8年中既有经济发展过热的高通胀时期，也有经济发展比较平稳的低通胀时期，还有近几年的通货紧缩时期，因此可以认为这个线性模型具有一定的普遍适用性。通过对下图数据进行处理，我们可得下述回归方程：Y1392X264（其中取值0、1、2，）根据上述回归方程，我们可得2000年的Y值为：201312，一个三口之家的总余额为6039.36元。住房公积金：根据新的住房公积金管理制度，职工单位和个人每月计缴的住房公积金为上年平均月工资的5%，预计99年职工的平均年工资为7000元，一个三口之家双职工家庭的年住房公积金的为1400元。每月发放的住房补贴：目前生国许多地区的补贴办法还没月制定出来，从一些已制定出的地区来看，每月发放的补贴约为工资的15%，按99年的工资水平来看，就是每年发放1050元，一个三口之家的双职工家庭为2100元。一次性发放的住房补贴：从全国己制订出的实施方法来看，约为房价的20。上述可用于购房的款项中，储蓄存款和一次性发放的住房补贴为固定性的购房款来源（两项合计记为A），而每年发放的住房公积金、住房补贴和每年收入中可用于购房的款额为变动性的购房款（三项合计记为B），因此我们可以通过考察C=（房价-A）/B的值未评估居民的购房能力。现在我们来估算下一个普通的三口之家按国家规定标准购买60平米房子的购房能力。2000年一套60平米住房总共所需房价为108000元，我们可算得C值约为11，这也就意味着一个口之家在2000年购买一套60平米的房子，约需11年的时间里，就可利用其可用于购房的收入（即B值）来还清房款，应该来说这个年数是普通居民能够承受的，也就是说实行住房制度改革后，普通居民购买较小面积住房的能力还是有的。2、我国房地产业的市场容量分析目前我国城市家庭中只有26以上的家庭居住面积在60平米以上。从住房产权来看，只有50的家庭住在自已拥有的房子里，44%租用单位的房子，49%租用私人的房子，2的家庭租用其它房源的房子。从上述数字可以看出，我国住房的潜在市场容量是非常大的，在原来的福利分房制度下，普通居民的购房能力不足，从而使得房地产市场的有效需求不足，实行货币分房以后，这种状况可望得到很大的改变。第二节我国房地产市场供给的发展趋势分析1、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了许多商家进入房地产业，但当时成立的这些房地产公司规模都不大，它们开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产业进入了微利时代，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。目前许多综合实力较强的房地产开发商都把发展成熟的品牌管理体系、实现管理的高效与科学、发展高品质的服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。2、房地产供给将多元化方向发展。配合住房制度改革，我国政府将提拱多种渠道的住房供应体系。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金的公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善我国城市家庭的居住状况。3、商品住宅价格将呈现出稳中回落的趋势近年来，商品住宅市场供过于求，依照供求规律，商品住宅的价格应下降以刺激需求，但实际情况中商品住宅的价格却一直居高不下。供求规律在中国房地产市场中不起作用的主要原因是中国的房地产市场是一个发育不完全的市场，其需求主体不是个体消费者，而是集团，在这些集团中又有相当一部分的购房资金来源于各种财政拨款，他们的购买行为不同于普通消费者，价格对他们的需求不起决定性作用，因此造成商品房需求价格弹性很低。1998年中国开始在全国范围内推行福利住房制度改革，规定了停止福利分房的时间表，逐渐将个人住房消费推向商品房市场，商品房市场需求主体也将逐步由集团向个人转移，需求规律在房地产市场中的作用逐渐增大，因此，在商品住宅大量积压的情况下，住宅价格有逐步下调的可能。我国目前商品住宅价格主要由这样几部分组成：土地出让费、建筑安装费、各种税费和企业利润。这几项构成中有很多可以减让的成份，在占到房价的60的各种税费中有的极不合理，有大幅减让的余地，如城建配套费由消费者负担十分不合理，这一费用中包括的公用设施建设费用理应由政府财政负担，而商用设施建设费用应由经营受益单位负担，目前政府已明令取消了多种不合理收费，但现行的各项收费中，仍有很多不合理的成份，有进一步压缩的余地。另外，房地产开发商利润率过高，也有很大的让利余地，目前中国许多房地产开发企业的利润率为15左右，而国外这一比率为7左右，中国高出国外一倍以上，如果降至国外水平，就会使房价有较大幅度的下降。第三节房地产业发展的辅助体系将更加完善1、房地产金融将不完善和发展。房地产业是一个资金密集型产业，金融的介入是房地产业发展必不可少的条件。