（技术经济及管理专业论文）我国房地产业的支柱产业地位研究.pdf

中文摘要 摘要 房地产业是我国的新兴产业。在我国房地产业的发展过程中，如何保持房地 产业的持续、健康、稳定发展，如何确定房地产业在国民经济中的地位，明确其 支柱产业地位，具有重要的现实意义。 支柱产业指那些在当前和未来经济发展过程中，在国民生产总值和工业总产 值中占有举足轻重地位的产业部门。要确定某一产业能否成为未来国民经济的支 柱产业，最根本的条件就是该产业产出或收入在困民经济中占较大的比重。 本文分析了产业政策的经济特性，阐明了支柱产业的含义，明确了房地产、 的基本概念，回顾了房地产业的发展历程，分析了房地产业在国民经济中的地位 和作用。针对房地产业在国民经济中的地位问题，通过定性和定量、理论和实践、 相结合的研究方法，提出了一套能够判断某一产业在产业政策的扶持下，能否成 为国民经济支柱产业的指标体系，并对目前我国房地产业的产业特性和发展状况 进行了分析。 根据支柱产业评价指标体系，即产业总产值比重及产业增长率、需求收入弹 性基准、j “业感应度系数和影响力系数以及产业对就业的贡献指标，一详细研 究，对房地产业的支柱产业地位做了论证。通过对我国城市化进程的分析，阐明 城市化为房地产业带来巨大的发展空间。 本文还对重庆市房地产业的市场状况和房地产业的支柱产业地位做了分析。 关键词：房地产业，支柱产业，评价指标，产业理论，产业政策 墨奎塑量 a b s t r a c t t h i st h e s i sf o c u s e so i lt h es i t u a t i o no ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yo f c h i n a r e a le s t a t e i sa c o m p a r a t i v e l yn e w f i e l di no u r c o u n t r y i ti sv e r yi m p o r t a n tt ok e e pt h es u s t a i n a b l e ， h e a l t h ya n ds t a b l ed e v e l o p m e n to f t h er e a le s t a t ei n d u s t r y i ti sa l s oe s s e n t i a lt oc o n f i r m t h es t a t u sa n dt h ep i l l a ri n d u s t r yp o s i t i o no f r e a le s t a t ei n d u s t r yi nt h en a t i o n a le c o n o m y t h ep i l l a r i n d u s t r yi s o fv i t a li m p o r t a n c ei ng r o s sn a t i o n a lp r o d u c ta n dg r o s s i n d u s t r i a lp r o d u c ti nt h ep r e s e n ta n df u t u r ed e v e l o p m e n t w h e t h e rai n d u s t r yc a r lb ea p i l l a ri n d u s t r y , t h em o s ti m p o r t a n ti sw h e t h e r i t so u t p u ta n di n c o m e m a y a c c o u n tf o rt h e l a r g e s tp r o p o r t i o ni nt h en a t i o n a le c o n o m y t h et h e s i st r i e st o a n a l y z et h e e c o n o m i cc h a r a c t e r i s t i c so fi n d u s t r i a l p o l i c i e s ， c l a r i f yt h es i g n i f i c a n c eo fp i l l a ri n d u s t r y , a n dc o n f i r mt h eb a s i cc o n c e p t so fr e a le s t a t e s e c o n d l y , i tl o o k sb a c ko n t h ed e v e l o p m e n tp r o c e s so fr e a le s t a t ei n d u s t r y , a n ds t u d i e s t h es t a t u sa n df u n c t i o n so f r e a le s t a t ei n d u s t r yi nt h en a t i o n a le c o n o m y f o c u s i n go nt h e q u e s t i o no f i t ss t a t u sb y u s i n gt h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a l ，i n t e g r a la n dp a r t i a l ，i n t e r n a la n d e x t e m a l ，s t a t i ca n dd y n a m i cm e t h o d ss y n t h e t i c a l l y ，t h i st h e s i sg i v e sa s e to fs t a n d a r d st o j u d g ew h e t h e rac e r t a i ni n d u s t r ym a y t a k et h er o l eo fap i l l a ri n d u s t r yi nt h eg r o s s e c o n o m yw h e ns u p p o r t e db y t h ee x i s t e n t i n d u s t r yp o l i c i e s e n o u g ha l l a l y s e s a r e p r e s e n t e d f o rt h ei n d u s t r i a lf e a t u r e sa n dd e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ei n d u s t r y a c c o r d i n g t ot h e j u d g i n gs t a n d a r d s o f p i l l a ri n d u s t r y , o r t h ei n d u s t r i a lg r o s so u t p u t a n dt h eg r o w t hr a t e ，t h es t a n d a r do fd e m a n d i n c o m ee l a s t i c i t y , t h ec o e f f i c i e n to f i n d u s t r i a li n f e c t i o n d e g r e e a n di n f l u e n c e p o w e r , t h e c o n t r i b u t i o ns t a n d a r d so f e m p l o y m e n t ，t h et h e s i sp r e s e n t sap a r t i c u l a rs t u d yo nt h ep i l l a ri n d u s t r ys t a t u so f r e a l e s t a t ei nw h i c ht h em a r k e to f r e a le s t a t ei nc h o n g q i n g i sc o m p r e h e n s i v e l y a n a l y z e da n d c a s es t u d i e sa r eg i v e nf u rt h ep i l l a ri n d u s t r ys t a t u so fr e a le s t a t e t h r o u g ha n a l y s i st h e u r b a n i z a t i o n p r o c e s s o fc h i n a ，t h ea u t h o ri l l u m i n a t e su r b a n i z a t i o nc a nb r i n gg r e a t d e v e l o p m e n t k e y w o r d s ：r e a l e s t a t e i n d u s t r y , p i l l a ri n d u s t r y , j u d g i n gs t a n d a r d s ，i n d u s t r yt h e o r y , i n d u s t r yp o l i c y i i i 1 绪论 1 绪论 1 1 问题的提出及研究意义 改革丌放以来，我国的整体经济形势一直保持着稳定增长，为了保证今后改 革事业和经济发展的平稳进行，我们应该深入研究那些存在于经济运行、经济环 境、经济政策以及经济研究中的问题。 经济发展带来产业结构的转换。结构转换是指各产业部门生产规模的扩大， 不足一种同等程度的齐头并进，而是伴随着各种生产要素在各产业部门之间的转 移，出现某些部| j 的相对增长较快，某些部门增长较慢，甚至某些部门收缩的结 构变化现象。产业发展是一个国家或地区不断进步的产业演进的动态过程，产业 发展的基本要素是产出增长、结构变迁和福利改善。 任何产业都有自己产生、发展和衰亡的过程，即都有自己的生命周期，有形 成阶段、快速增长阶段、成熟阶段和衰退阶段，或者说产业的发展阶段分为新兴 产业、支柱产业和衰退产业。 上世纪5 0 年代初，我国曾把粮食、纺织、钢铁列为三大支柱产业，九五期间 正式把机械、电子、石油、汽车和建筑列为五大支柱产业】。 我国应选择那些产业作为未来的支柱产业进行培育，加快其成熟的速度，并 成为支撑我国经济快速稳定持续协调发展的支柱。发展中国家支柱产、i k 形成具有 三个要素：即技术关联、市场需求与国家目标。以此为出发点，确定选择未来支 柱产业的指标体系，提出未来不同时期应加快发展和培育的支柱产业1 2 ： 1 9 9 6 2 0 1 0 年：机械、电子信息、石油化工、建筑业和汽车。 2 0 1 1 2 0 3 0 年：电子信息、机械、建筑业、汽车、生物产业。 2 0 3 1 2 0 5 0 年：电子信息、汽车、建筑业、生物产业、海洋产、1 2 、空间产 业。 世界上许多发达国家和地区，都曾在发展的某一阶段，把房地产业当作国民 经济支柱产业。我国房地产业正逐步成长壮大，已成为极具潜力的新兴产业。 国务院2 0 0 3 年9 月发出关于促进房地产市场持续健康发展的通知( 简称 1 8 号文件) 3j ，在“1 8 号文件”第一条的第( 一) 点强调：充分认识房地产市场持续健 康发展的重要意义，房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产 业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足 人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长， 保持国民经济持续快速健康发展的有力措施：是充分发挥人力资源优势，扩大社 会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建没小康社会，加 重庆大学硕士学位论文 快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 但是我国房地产业在国民经济中的地位究竟怎样，对国民经济各产业的作用 与影响如何，还没有明晰的答案。涉及此类问题的论著常常简单引用一些统计数 据指标，或是仅作理论分析，使人们以为此类问题要么显而易见，要么无需研究。 “支柱产业”的含义、房地产业作为国民经济支柱产业发展等问题有待进步论 证，影响房地产业发展的综合因素也需要深入研究。 本文针对上述问题展开讨论，希望能从理论与实证角度给出清晰、全面的解 答，为房地产业在国民经济中的准确定位提供参考。 1 2 文献综述 1 2 1 关于产业经济与产业政策的研究 对产业经济与产业政策的研究以及关于经济增长和经济发展的国内外研究是 本文的理论基础。 有关产业经济和产业政策的研究是二战后才逐渐发展起来的、新的应用经济 学领域“产业经济学”的内容。产业经济学是以“产业”作为研究中心，探讨经济 发展中产业间的关系、产业内企业间的关系以及与之相关的经济手段的一门介于 宏观经济学与微观经济学之间的经济学科 4 】。它的产生根源，可以追溯到凯思斯的 “困家于预经济运行”主张。凯恩斯认为，社会的总需求和总供给的均衡，如果放任 a 流是不可能实现的。因此，国家必须发挥调节总需求和总供给以达到均衡的作 用。而国家干预这个均衡的手段，主要是财政政策和金融政策1 3 。凯思斯只研究了 国民收入的运动，把社会再生产过程中部门之间的生产与交换关系抽象化了。经 济政策的进步发展，就不能不涉及社会再生产过程中的内部关系，也就是部门 之间的关系。“产业政策”就是要涉及产业这个既非宏观又非微观的领域，着重点在 于调节产业部门之间的均衡发展。产业政策的产生与发展，与世界各国对经济增 长与经济发展的关注密不可分。 本世纪三十年代，美国经济学家里昂惕夫( w l e o m i e f ) 创立了“投入一产出经济 学”，为研究产业之间的联系奠定了基础。投入一产出分析是利用投入一产出表对 产业间在生产、交换、分配上所发生关联进行分析研究的一种方法。由于它能够 为认识国民经济各产业部门的比例关系及这种比例关系的特征，为经济预测和经 济计划服务，因此受到世界各国的普遍重视，并由联合国将其纳入“国民经济计算 体系”。 李嘉图的“比较生产费用说认为，在国际市场上，由于生产要素不能像存国内 市场那样自由流动，并且还由于各国的生产条件各异，生产同类商品在各国的生 产费用是不同的。资本、劳动和自然资源禀赋不同的国家，可以通过在自己相对 2 ! 堕堡 生产成本低的领域中实行专业化生产，而在相对生产成本高的领域中采用进口， 获益就会较大。然而，基于这种比较优势建立起来的贸易，却并不能有效地解决 发展中国家迅速赶超发达国家的问题。发展中国家多是丁业小发达，其比较优势 在于丰富的劳动力资源和初级农产品。对经济增长的研究表明，农产品与i , i k 品 的收入弹性刁i 同，工业品的生产率上升速度远远超过农产品的生产率上升速度。 如果始终进行基于比较生产费用的贸易，发展中国家的经济增| j ：= 会远远不及发达 国家，发展中国家与发达国家间的差距会越来越大，从而使得发展中国家的幼小 工业很难得到保护和发展。 德国经济学家李斯特的“保护、扶持幼小产业学说”认为当前虽还不可能成为出 厂| 产、i k 的幼小工业，经过扶持和保护，可以成为山口产业，完全有理由对之实施 保护贸易政策。r 本经济学家认为从某一时点看，在国际贸易中一时处于劣势的 产业，可能转化为处于优势的产业，比较生产费用是可以变化的。对这些产业应 该加以扶持。现代发展理论认为，发展中国家可以借鉴发达国家的经验和相关的 研究成果，选择优先发展的产业和技术加以保护和支持，从而有可能以比发达国 家在同样发展阶段高的速度发展。 此外，我国学者在应用产业经济学、区域经济等理论研究分析我国宏观经济以 及我国工业各产业经济的研究方面取得了很多成果，为我们研究房地产业的发展 提供了借鉴。 1 2 2 关于支柱产业的研究 ( 1 ) 支柱产业研究的理论基础 世界经济发展史和英、美等国的工业化道路表明，一个国家支柱产业的选择、 发育、成熟以及更替的过程可以依靠市场经济机制的作用自发完成。但对大多数 发展中国家来说，市场自动选择的长期性将会使得支柱产业发展经历漫长的过程， 因采取了积极干预支柱产业选择和成长的做法，一些经济学家也从理论上对这种 行为的可行性和必要性予以了论证。 不平衡增长理论。亦称非均衡发展理论，由美国著名的发展经济学家赫希 曼阻0 h i s n h r n a n ) 提出。后来的经济学家对此作了大量研究，他们从产业关联 的角度出发，主张适当集中力量发展关联效应较大、需求收入弹性和价格弹性也 较大的产业，并以此为动力逐步扩大其它投资和增长，从而实现总体结构更快的 倾斜式发展。不平衡增长理论的真正意义在于它启示了发展中国家经济发展的道 路应根据自己的国情，选择适宜的发展道路p 1 。 后发性利益理论。发展中国家通过借鉴先进国家的经验，可以加快发展速 度，主张当发展中国家在其产业尚未具有国际竞争力、不能以平等地位与先进国 家自由竞争时，可以通过政府的干预在前进的目标、模式、步骤、方法等方面根 堂盔堂堡：! ：堂竺堡塞 据自身条件进行积极选择，对重点产业包括基础产业、支柱产业、主导产、i k 实行 保护与扶持，采用先进的技术，促进产业结构现代化，以规模经营方式和较低的 成本，加快经济发展，从而赶上或超过先进国家。根据这一理论，一些落后国家 通过产业的倾斜发展来推动经济的发展。 领先论。这一理论是相对应于“赶超论”的。对于发达国家来说，面对落后国 家的挑战，领先地位会受到威胁。为了保持领先地位，保证经济增长始终有支柱 产业来带动，同样需要积极推广产业政策，同样有振兴本国支柱产、此的必要。如 1 9 8 4 年美固就有围绕政府应不应该制定以支柱产业的振兴为主要内容的产业政策 的激烈争论，一些经济学家赞成扶植重要产：业。 ( 2 ) 支柱产业选择的理论 对末来经济发展中支柱产业的选择，由于各个国家实际情况的差异，其选择基 准也不尽杯同。 典型主导产业选择基准 持这一基准的学者认为支柱产业的变更不应是循序渐进的过程，它综合反映 社会需求结构、技术变化等许多因素的影响。因此，发展中国家可以根据典型发 达国家支柱产业的更迭顺序来确定本国的支柱产业。 赫希曼标准 又称产业关联基准。由美国经济学家赫希曼提出，他认为应该把直接生产活 动部门中关联效应较大的产业部门作为主导产j 眦来培植。关联效应用关联系数来 表示。在产业结构中，某产业与各产业的关联系越较大，表明该产业与其它产业 联系越密切，具有较大的影响力和感应力。以这些产业作为主导产业，有利于促 进产业结构的优化与升级。赫希曼认为判断一个产业部门关联效应的大小，应以 一个部门所生产的产品的需求价格弹性与收入弹性作为选择主导产业的具体标 准。需求价格弹性和收入弹性与市场前景有关，市场扩张能促进生产的发展，选 择这样的产业作为主导产业有可能比较顺利地成长为支柱产业。 罗斯托标准 美国经济学家罗斯托阐明主导产业的演变序列，为发展中国家选择自己的主 导产业提供参考。罗斯托提出应选择扩散效应大的产业作为一国主导产业。主导 产业具有以下特点：回顾效应。主导产业处于高速增长阶段，能够对各种要素 产生新的投入要求，从而刺激这些投入品的发展：旁侧效应。主导产业的兴起 会引起周围一系列的变化，即对当地经济的其它方面的影响，如制度建设，区域 经济、基础设施、人员素质等等；前向效应。主导产业能够诱发新的经济活动 或产生新的产业，即主导产业的发展能够为更大范围的经济活动提供可能，甚至 为下一个重要的主导产业奠定基础。 4 绪论 罗斯托还指出，根据社会分工水平的高低，选择不同的主导产业。社会分丁 水平低时，选择一个主导产业可以带动整个工业化进程；社会分工水平较高时， 应选择一组产业即主导产业群重点扶持，从而带动其它产业的发展。 彼原基准 由日本经济学家彼原三代平提出。彼原基准包括收入弹性、生产率上升率和关 联效果基准。收入弹性基准指某产品需求增长率与国民收入增长率的比值，是 为了选择在国民经济增长过程中需求随收入的增长而迅速扩大，市场前景广阔的 产业而提出的标准( 基准) ；生产率卜升基准，是为了选择技术进步快，并由此促使 生产力迅速发展的产业而提出的标准；而关联效果基准，则是为了选择那些产、k 关联度大，带动效果明显的产业而提出的标准。筱原基准的提出实质上从供求两 个方面反映产业结构演进的内在趋势，因而在某种程度上具有普遍意义。 动态比较费用基准 这是日本一些经济学家根据李斯特的扶持幼小产业，对民族工业进行保护的学 说，提出的选择主导产业的基准。即在困际市场条件许可的情况下，扶持本国相 对幼小的新兴产业。从长远发展的角度要求以短期利益损失争取长远的贸易条件 改善和本国产业的发展，符合落后国家追赶型经济的要求。 1 2 _ 3 我国支柱产业的实施政策 1 9 9 2 年1 0 月，党的卜四大报告在科学分析我国经济发展的现状和规律的基础 上，提出我国九_ 卜年代要振兴机械、电子、石油化工，汽车制造和建筑业，使之 成为国民经济的支柱产业。这是在经济发展阶段转换时期提出的重大战略任务， 抓住了国民经济新的发展阶段的关键，反映了当时我国经济发展的客观趋势和要 求。 随着支柱产业的确立，经济学家对振兴我国支柱产业的发展和振兴方略进行 了许多探讨。国家计委政研室与人民同报在党的十四大后联合开展了抓住 机遇，振兴支柱产业的专栏讨论。学者们对支柱产业的一+ 般理论、典型国家支 柱产业的振兴之路、国家及区域支柱产业的振兴之路进行了探讨，丰富了支柱产 业理论。有关部门结合国内外研究成果和实践经验，制定了相应的政策、法律和 法规。如1 9 9 4 年3 月，国务院审议通过了9 0 年代国家产业政策纲要，进一步 明确要积极振兴支柱产业。 我国还逐步建立有利于促进支柱产业发展的投、融资体系和规范化的企业直 接融资机制，国家在年度股票和债券发行规模中对支柱产业优先予以安排；政府 将从财力、物力上支持支梓产业中某些重要领域的技术开发。按照国际惯例和有 关协定条款，将支柱产业的产品作为幼稚工业产品，采取适当的保护；同时，为 了换取关键技术和设备，允许有条件的开放部分国内市场。此外，还制定了诸如 重庆人学硕士学位论文 产业组织政策、产业技术政策等政策措旌。支柱产业的确立，为全国务省、市、 自治区以及各地，市、县制定区域性支柱产业提供了借鉴。各省、市、自治区根 据各地区经济发展状况，研究本地区具有优势的产业，找到自己的优势和长处， 纷纷确立了自己的支柱产业，并把它们列入“九五”计划和2 0 1 0 年远景规划v , - 8 。 1 2 4 有关房地产业理论的研究 房地产业的发展涉及生产、消费、流通等多个环节，同时房地产业又是关联 性极强的产业。因此对房地产业的研究涉及范围极广，本文主要从以f 几方面阐 述房地产业的国内外研究现状。 ( 1 ) 房地产业的地位作用研究 房地，“、l t 在许多围家已是成熟产业，有关房地产、l k 的地位、作用已有了明确 的认识。同前着重于研究房地产业内部各部分的地位和作用，如s t e p h e n e r o u l a c 1 9 9 6 研究了房地产业各部分的相互关联，流程中的作用及决策地位1 9 j 。我国学者 对房地产业在国民经济中的地位和作用进行了广泛的研究。曹振良，高晓慧等( 2 0 0 2 ) 对房地产业在中国产业结构优化与经济增长中的战略地位做了深入研究。孟晓 苏，梁运斌( 1 9 9 8 ) 对住宅业成为国民经济新增k 点的政策进行了研究l 。王骐骥 f 2 0 0 0 ) x 房地产拉动经济增长的原由、问题及启动方略进行了研究1 1 “。刘志峰( 1 9 9 9 ) 对住房建设在中国经济格局中的地位作了分析【l ”。f u l o n gw u ( 2 0 0 1 ) 对土地和住房 市场化和经济全球化条件下的房地产业的地位、作用进行了研究| 1 。刘洪玉对住 宅市场的供给结构、房地产业的界定、房地产增加值的核算以及房地产业增长空 问进行了分析 1 5 - 1 8 。研究表明：我国房地产业是基础性产业和先导性产业，同时 应成为 导产业、支柱产业和新的经济增长点。 f 2 1 房地产业周期性研究 房地产周期的存在已成为公认的事实，国外对房地产业的周期研究取得了众 多的成果。g r e b l e r 、b u r n s ( 1 9 8 2 ) 和w h e s t o n ( 1 9 9 4 ) 对美国的单一家庭住宅和多个 家庭住宅分别进行了研究，发现住宅市场的波动较办公楼更贴近国民经济运行周 期。w h e s t o n 和r o s s o f f ( 1 9 9 8 ) 还研究了酒店业的出租率周期。c l a y t o n ( 1 9 9 6 ) 发现 了资本市场对商业房地产周期的作用。k a i s e r s ( 1 9 9 7 ) 研究了房地产长周期，发现了 长达3 0 年、5 0 6 0 年和几百年的房地产周期。p y h r r 和b o m ( 1 9 9 9 ) 对房地产周期 及其相关周期进行了分类，即房地产实物市场周期、房地产投资周期和国际房地 产周期。y o o i l , d o k k o r o b e r t ，h e d e l s t e i n 等通过研究美国写字楼市场周期的影响， 得出了插述办公楼周期的三个关键指标：增长趋势、易变性( 刻画波幅) 和调整率( 描 述波长) 利用美国4 1 个美国大都市统计区m s a 的住宅数据对基本经济条件和预期 几种主流的房地产周期解释模型进行了综合检验，得出预期模型的解释力要高于 基本经济条件模型。若将二者综合起来时对周期的解释力最强”+ ”。 6 最新研究表明，各国的房地产之间具有很强的相关性。1 9 8 4 1 9 9 5 年的全球房 地产周期波动，以及东南亚金融危机，都与各因房地产周期的关联性有关】。我 i 司已加入w t o ，融入了经济全球化进程，国外房地产业周期研究对我围有着重要 的借鉴意义。我国的专家、学者对房地产业周期波动加以分析、研究，张元端( 2 0 0 2 、 认为房地产业的周期波动大概是4 - 6 年【2 。 王勉，唐啸峰( 2 0 0 0 ) 研究了我国房地 产投资波动与经济周期的相关性进行了实证研究，得出二者具有正相关关系幽1 。 曹振良( 2 0 0 2 ) 认为房地产业存在与国民经济相似的周期波动。杜春艳( 1 9 9 9 ) 对房地 产的周期运动进行了经济因素分析i ”1 。 ( 3 ) 房地产业供需关系研究 房地产的供需天系主要包括供需总量和供需结构。c h u - - c h i al i n ，s u o - - j i n g l u n ( 1 9 9 9 ) ，b e r k o v e c ，j ( 1 9 9 7 ) ，l o a n n i d e s ，y m ( 1 9 9 4 ) 等人把住宅需求分为投资 需求和消费需求，对不同收入水平家庭的住宅需求进行了实证研究，指出高收入 家庭对住宅的需求更倾向于投资需求 2 5 - 2 7 1 。刘永平( 2 0 0 1 ) 从分析人均g d p 收入分 配模式入手，根据住宅的投资和消费两种需求动机，建立了住宅需求函数【2 。黄 美君，高宏静等人( 2 0 0 1 ) 根据中等收入水平家庭对住宅的偏好，对住宅需求的未来 趋势进行了预测，从政府和消费者角度考虑提出了相应的政策建议1 2 。 我国房地产业的有效需求不足，对此，许多学者进行了广泛而深入的研究。 左令( 2 0 0 1 1 通过分析我国的房价与家庭收入比的构成，提出我国住房价格过高和家 庭收入水平过低仍是不可回避的事实 3 0 】。张中华( 2 0 0 0 ) 提出市场经济条件下，需求 结构不合理是我圈产业结构和投资失衡的主要原因j 。 ( 4 ) 房地产业金融市场研究 国外对房地产金融政策、金融工具、金融风险的研究比较深入。j o o s t m p e n n i n g s ，a l es m i d t s 陀o o o ) 和r o b e r tt c l e m e n ( 1 9 9 9 ) x g 房地产投资风险进行了研 究 3 2 _ 3 3 1 。z h a n g x i n g q u a n ( 2 0 0 0 ) g ) 抵押贷款证券化在中国的适用性进行了研究p 。 c h e nc h u nl a i ( 2 0 0 1 ) 对投资于发展中国家时的区位选择进行了研究口”。汪利娜对抵 押贷款在美国的兴起和发展、住房抵押保险制度进行了比较分析p ”“。刘正, i , ( 2 0 0 0 ) 等人对房地产业的投资风险分析及测度方法进行了研究【j 。 ( 5 1 住房制度改革研究 随着我国房地产业的兴起，我国的住房制度也一直在不断的改革。y u a ns h i m i n g ( 2 0 0 0 ) 研究了我国市场经济条件下的新的住房制度建立的关键问题。p i n g l a n 和j o h nt j a c k s o n ( 1 9 9 8 ) 也对我国住房制度改革中政府的作用进行了研究。 宋博通对住房过滤模型及美国住房政策做了较深入的研究l ”郴1 。高佩义( 1 9 9 3 ) ，陈 光庭n 9 9 1 ) 对国外的住房政策进行了研究，提出了对我国住房政策的建议一“。 陈少英，刑建军( 2 0 0 0 ) 认为要建立有中国特色的“n n n n n ”制度m 1 。谢家瑾 重庆大学硕士学位论文 ( 2 0 0 0 ) 对住房建设的改革及政策走向进行了分析【4 “。 ( 6 ) 加入w t o 后的机遇与威胁研究 加入w t o 是影响我国房地产业发展的重要外部环境，诩：多学者对于入世后我 国房地产、面临的机遇与威胁进行了研究。顾云p = ( 2 0 0 3 ) 回顾2 0 0 2 年我困房地产 市场，对2 0 0 3 做了展望1 4 5 】。汪利娜( 2 0 0 0 ) 对迈向2 1 世纪的我围住宅业的发展环境 进行了研究1 4 ”。陈清华，吴炳坤( 2 0 0 0 ) 等人研究了加入w t o 对我国房地产业的影 响及对策1 4 ”。研究认为，八世后我国房地产业的发展机遇和挑战并存，大多数学 者对房地产业的发展前景持乐观态度。 另外对于i ：地制度、经济适用房建设、开放住房二级市场、房地产业可持续 发展、房地产泡沫、房地产业的创新等问题，都有学者进行了研究。与国外的房 地产业研究相比，我国的研究还处于起步阶段，存在着许多问题。完善我国房地 i * 业的理论体系和统计数据，提出切实可行的解决问题的方法，足今后房地产：业 研究的重点。 l 3 本文的研究内容与安排 本文采用规范性的研究步骤，主要分为三大部分： 第一部分，主要介绍产业政策、支柱产业的含义，从产业经济学和发展经济 学角度，揭示产业政策实施的背景及必要性，明确支柱产业对国民经济的意义， 提出能够成长发展为国民经济支柱产业的备选产业的评价指标体系。 第二部分，运用上述理论，结合对发达国家房地产业的资料数据分析以及与 我国房地产业在国民经济中的状况进行比较研究，论证房地产业在圈民经济巾的 支柱产业地位。通过对城市化进程的讨论，阐明城市化为房地产业带来的发展机 遇。 第三部分，结合日前重庆市房地产业的实证分析，论证重庆市房地产业是否 支柱产业。 本文采用动态研究和比较研究的方法，一方面对多个国家的经济发展数据进行 横向比较分析，另一方面又以某。一国家若干时期的数据资料进行纵向研究产业政 策与支柱产业的经济涵义。 主些堕筮皇塞壁兰些曲丝鎏鱼墨 2 产业政策与支柱产业的经济含义 要研究支柱产业及其相关问题，首先必须了解“支柱产业”的含义。“支柱产j 咿， 就是能够对一国经济起支柱作用的产业。针对“支柱产业”政策的研究是国家产业结 构政策的重要组成部分。 2 1 产业政策的历史及其经济特性 2 1 1 产业政策的产生与发展 根据产业组织理论巾对产x 且k ( i n d u s t r y ) 的界定：j 。业”指生产同类或有密切替代 关系产品、服务的企业集合。产、是国民经济巾具有同一性质、承担一定社会经 济功能的生产或其它经济社会活动单元构成的、具有相当规模和社会影响的组织 结构体系。产业是居于微观经济学的企业与宏观经济学的嘲民经济之间的个具 有某种相同特征的经济活动主体的集合。 产、世政策是国家为了实现某种经济和社会目的，通过对产业的保护、扶植、 调整和完善，参与某个产、泣或企业的生产、交易活动，以及i 二预商品、服务、金 融等市场机制的政策的总称。产业政策是对国民经济的整体和整体活动进行结构 性的科学规划和安排，解决经济建设的总体布局问题，从而求得国民经济可持续 发展的经济政策。产业政策是产、世经济理论的落脚点，是产业经济理论和产业结 构理论的政策体现。通常产业政策包括产业结构政策、产业组织政策、产业技术 政策和产业布局政策等内容。 产业经济学是介乎于微观经济学与宏观经济学之间的巾观经济领域，以“产业” 作为研究对象，研究领域为产业结构、产业关联、产业组织和产业政策。探讨经 济发展中产业之问的关系、产业内的企业组织结构变化的规律以及研究这些规律 的方法，分析经济发展中内在的各种均衡问题的一门应用经济理论。它在一定程 度上为制定国家经济发展战略服务，也为制定以推动经济发展为目标的产业政策 服务。 由于经济制度不同、经济价值观的差异以及经济发展程度的不同，各国政府 和经济学家对产业政策的定义、内容存在很大分歧，比如落后国可能侧重于在振 兴民族经济的基础卜实现经济赶超，从而不能仅仅依靠市场机制的作用，还需要 政府的积极有效干预和推动。而对于发达国家，不存在经济赶超压力，又由于其 在国际竞争巾的相对有利的地位，可能会更倾向于依靠市场和企业自主进行经济 活动，对政府实行强有力的干预，经济发展的需求远没有欠发达国家那么迫切， 从而产业政策的内容更侧重于间接控制与协调。尽管如此，人们依然可以看到产 重庆人学硕士学位论文 业经济学、产业政策一旦产生，就开始触及各幽经济生活，成为政府经济政策中 不可或缺的部分，并因发展中国家的成功发展，得到人们更广泛的研究与关注。 2 1 2 产业政策的经济特性 如前所述，产业政策是政府为实现某种经济或社会目的而制定的直接或间接 干预市场形成和市场机制的政策的总和，它的具体特征如下： ( 1 ) 产业政策具有普遍性 产业政策是现代经济条件下一国政府常备的经济政策之一。 就产业政策的范畴而言，它居于政府经济政策体系的中间层次，用来调整介 于国民经济与企业、部门之间的中观层次的经济结构和经济关系。产业政策的适 当介入成为弥补中观层次上市场失灵的必要手段。 产业政策的基本目标旨在实现基本目标与政府整体经济政策目标的一致。尽 管与其他经济政策所采取的政策手段和内容有所差异，产业政策仍应遵从社会经 济发展目标。 ( 2 ) 产业政策具有导向性 产业政策作为一种积极引导国家产业发展，具有显著目标导向作用。第， 产业政策较其他的经济政策更深入地干预到市场、产业问和产业内的经济活动。 从而，在某种程度上替代了市场机制的作用。第、，产业政策在推动经济增长时 具有明确的导向性，可以在很大程度上推动政策倾斜的产、i k 实现增长，从而有助 于达到宏观经济增长目标，为整体经济增长做出贡献。 f 3 ) 产业政策具有阶段性 产业政策是与一国特定的经济发展阶段相适应的。产业政策可能会随着经济 发展目标的不同而不同。另一方面，不同经济发展阶段，产业政策在政府经济政 策体系中的地位和作用也会有差异。比如，在经济发展达到某种成熟地步时，对 产业政策的需求可能就会减弱，而更多地依赖于市场机制的调节；而在经济起步 阶段，产业政策的影响力就会特别突出。 2 1 3 产业政策的实施背景 现代经济学表明，任何形式上的供给行为很大程度上都是由一定意义上的需 求导致的。产业政策的制定必然相应于某种特定的经济需求，即“弥补市场失效” 和“更有效的实现政府经济目标”。 f 1 1 为弥补市场失效实施产业政策 市场经济主要依靠价格机制对资源进行配置。而当资源达到最优配置时，任 何一方都不可能在不减少其它方利益的情况下增加自己的利益，且需要严格的市 场条件。如市场信息的完全对称；市场的充分竞争，规模报酬不变或递减以及经 济活动不存在外部性等等。然而，这些条件在现实中难以满足，因此价格机制也 1 0 2 产业政策与支柱产业的经济含义 就无法起到最优配置资源的作用，这就是所谓的“市场失效”。 “市场失效，主要表现在以下几方面： 公共物品的提供； 经济行为的外部性( 即经济行为人之间存在着些1 i 通过市场向发生相互 影响的关系，从而社会成本收益与私人成本收益之间存在着差异) ； 市场秩序，特别是市场竞争的维护等等。 从产业政策的立场来讲，能够帮助解决的市场失效问题主要有： 维护市场秩序，控制垄断，确保公平和竞争； 控制经济行为的外部性，如解决环境污染问题等； 对基础设施建设、科学研究丌发等的直接参与和支持等等。 口) 实现政府经济目标的产业政策 市场经济的发展是市场机制调节下的自然过程，在纯粹市场机制作用下，其 实现要经过相当长的时问，或者付出过多资源。因此，借助于一定程度上的政府 = 二预，使经济目标的实现所花时间更短或者所耗费资源更少。 从具体政策内容来看，产业政策在实际执行过程中大致可分为：产业结构政 策、产业组织政策、产业技术政策和产业布局政策等四大类，井共同构成产业政 策的基本体系。同时，这些产业政策往往相互联系、相匾交叉，使得它们似乎只 有导向上的分工，而没有如般经济政策那样的层次上的差异。产业结构政策是 指政府制定的通过影响并推进产业结构转换而促进经济增长的产业政策。产业组 织政策是指政府为了获得理想的市场效果，所制定的干预和调整市场结构和市场 行为的产业政策，其核心是通过协调竞争与规模经济的关系，达到维护市场公平 与效率的目的。产业技术政策是指政府所制定的用以引导和干预产业技术进步的 政策。产业布局政策主要研究产业在地域和空问上的分布与组合，以及这种分布 与组合对经济增长和社会福利的影响。 2 2 支柱产业的涵义 2 2 1 支柱产业的概念及由来 “支柱产业”政策是产业结构政策的重要组成部分，从而也是产业政策体系中不 可或缺的内容。 ( 1 ) 支柱产业的概念 支柱产业，是指那些在当前和未来经济发展过程中，在国民生产总值和工业 总产值巾占有举足轻重地位的产业部门，由于其通常对国民牛产总值和 二业总产 值增长的贡献较大，因此，在产出意义上处于国民经济的支柱地位。 主导产业，是指那些在当前和未来经济发展过程中，具有比一般产业更多的 重庆大学硕士学位论文 后向联系和前向联系的产业部门，通常其产品收入弹性较高、全要素生产率上升 幅度较大，能够以本产业的快速发展带动其他产业部门的迅速发展。 瓶颈产业，是指那些在当前和未来经济发展过程巾，其所有前向联系部门的 需求远远大于其所能提供的最大产出的产业部门。 产业结构政策是政府制定的通过影响并推进产业结构转化而促进经济增长的 产、政策。现代控制论认为，结构决定着系统的功能对各国现代经济增长的 观察分析表明，经济结构( 产业结构) 的变换不仪是经济增长的主要特征，结构变换 的能力、速度和效率也决定着经济增长速度。产业结构政策的根本目的，在于通 过有关的结构规划和政策措旋，提高产业结构的转换能力，并依照工业化进程中 产业结构演变的基本规律，推进产业结构的变换，从而加速经济增长。在丌放经 济条件下，产业结构的变换，也会带来贸易结构的变化，从而影响到一国在国际 贸易中的分工与地位。 产业结构政策的核心内容是产业发展的重点顺序选择问题，即首先依照一定 的基准选定若干优先发展的产业，再施以政府的各种扶持，使之迅速发展，进而 推动经济增长。这些重点或优先发展的产业丰要有：支柱产业、主导产业和瓶颈 产业。 f 2 ) 支柱产业与主导产业的产业性质比较 首先，支柱产业对一国经济的重要作用归根结底表现在其产出的巨大性和稳 定性；而主导产业则更强调产业增长的速度和产业关联性。 其次，支柱产业与主导产业的确立时机也有所不同。支柱产业多是在一定经 济成果取得后，进行经济总结分析时判定的，即只要一个产业在产出上能够占据 国民经济的相当比率，就可以将其判定为该经济时期国民经济的支柱产业。对主 导产业而言，尽管是否发挥出经济发展中的主导作用也要靠经济成果来验证，但 其确立往往是在制定经济发展规划之时，并且有着更为复杂的指标体系( 一般要求 是当前或未来能够成为经济发展巨大推动力的产业部门) 。 再次，支柱产业政策着眼于对当前支柱产业支柱地位变化的研究和对未来能 够担当支柱作用的产业的选择和培育。而主导产业政策多强调选择出能够担当经 济发展推动作用的主导产业并对其加以培育和扶持1 4 。 从现今的研究成果来看，对主导产业的研究已有相当的进展，各国经济学家 相继提出了各自的主导产业选择标准，以日本经济学家彼原三代平的“收入弹性基 准”和- 生产率上升基准”最为著名。后来的经济学家对此又做了很多的修改和补充， 新观点层出不穷。然而，对支柱产业政策的研究却相对少一些，下文我们将通过 财支柱产业特性的研究，初步提出一套确立“能够担当支柱作用的产业”的标准。 1 2 2 产业政策与支柱产业的经济含义 2 2 2 支柱产业的经济涵义 支柱产业是指在当前的产业结构系统中具有举足轻重地位的产业。“举足轻重， 的地位，可能是由该产业的产出占整个产业结构系统产出的比重所构成；也可能 是该产业的收入占整个产业结构系统产出的比重所构成；也可能是由该产业的收 入占整个国民经济收入的比重而导致( 收入实际本身就是产出在一定价格坐标系i - - 的象) ；也有可能是由于该产业的就业系数较高，因而在该产业就业的人数占全部 就业人数的比重较大，从而从政府宏观经济政策的角度而言，该产业也成为了支 柱产业；甚至对些外汇紧缺的国家来说，有时将其主要的外汇创收产业也称之 为支柱产业。但在一般的场合下，支柱产业多是指产出或收入所占比重较大的产 业。 从产业生命周期的曲线来看，支柱产业一般都是处于成熟期的产业。因为一 个产业只有到了成熟期，社会对其的需求和它的市场占有份额才能达到最大，才 能有长期和稳定的产出与收入。因而，支柱产业一般都是成熟期的产业。 由于支柱产业是产业结构系统和国民经济的“支柱”，因而对支柱产业来说，它 的主要任务就是加大产出和收入的力度，使其能更好地发挥“支柱”作用。