方正富邦创融成阿工业园区基础设施项目二期安置房尽调报告 (评审会).doc

方正富邦创融成阿工业园区基础设施项目二期安置房债权收益权专项资产管理计划尽职调查报告（报告完成日期：2013年8月）目 录第一部分 报告概述1（一）项目概况1（二）方正富邦创融专项资产管理计划概述1第二部分 专项资产管理计划基本内容2（一）专项资产管理计划当事人2（二）专项资产管理计划基本内容3第三部分 交易对手分析4（一）交易对手基本情况4（二）交易对手财务状况5（三）交易对手信用状况9第四部分 标的项目分析10（一）标的项目概况10（二）标的项目现状12（二）标的项目财务测算12第五部分 担保措施分析16（一）抵押资产分析16（二）保证担保分析17第六部分 项目还款来源分析20（一）安置房项目回购款20（二）成阿发展经营收入22第七部分 方案实施与过程控制23（一）项目具体实施步骤23（二）关键环节控制24（三）项目实施工程中的法律文件签署24（四）项目实施的不确定因素及提请注意事项24（五）营销方案和相关销售安排24第八部分 风险揭示及控制24（一）信用风险及对策24（二）市场风险及对策25（三）操作风险及其应对25（四）政策风险及其应对25（五）其他风险及应对25第九部分 结论26（一）项目综合评价及建议26（二）实施建议及拟任专项资产管理经理26报告正文第一部分 报告概述（一）项目概况成阿工业集中发展区是成都市人民政府与阿坝州人民政府出资共建的综合性产业园区。园区位于成都市金堂县淮口、高板、白果三镇交接地，规划面积11.4平方公里，规划结构为“一心（园区中心）、两点（南北两个产业园区的配套服务点）、四园区（广东汶川工业园、江西小金产业园、综合产业发展园、综合配套园）”。园区开发建设过程中需进行征地拆迁，总面积为6,893.89亩。为解决项目范围内的拆迁安置问题，园区已在综合配套区启动成都-阿坝工业集中发展区拆迁安置房一期成阿巴德小镇项目的建设。已解决1418户拆迁群众的安置问题，随着项目推进，尚余3700拆迁户急待安置。因此，园区拟定按照总体规划，在综合配套区启动成阿工业园区安置房二期工程。2012年【】月【】日，成阿发展实业有限公司与金堂县人民政府就成阿工业园区基础设施二期安置房工程项目签订委托代建协议，约定项目总投资为188,755万元，总建设用地约314.15亩，其中规划净用地为259.02亩，约合172,676.95平方米。项目拟建成11层高层住宅（底层沿街商业）、6层多层住宅和公共配套设施，总建面约482,670.55平方米，金堂县人民政府将按照委托代建协议约定时点金额支付回购价款。成阿发展与金堂县政府于201【】年【】月【】日签订债权债务确认协议，协议明确成阿发展享有金堂县人民政府3.15亿元合法债权。金堂县政府出具债务确认函，明确该债权为成阿发展合法享有，且同意成啊发展将该笔之安全予以转让。（二）方正富邦创融专项资产管理计划概述我部拟设立“方正富邦创融成阿工业园区基础设施项目二期安置房债权收益权专项资产管理计划”（以下简称“阿坝二期安置房专项资管计划”），该专项资管计划预计转让的应收债权收益权规模3.15亿元，期限为24个月，转让债权收益权所募得的资金用于阿坝工业园区基础设施项目二期安置房后续开发建设。该专项管理计划的基本要素如下：1、专项资产管理规模：2.5亿元。2、专项资产管理期限：24个月。3、专项资产管理计划到期后，由成阿发展对转让的标的债权收益权进行回购以实现该专项资产管理计划的退出。4、融资总成本：约13%。5、为确保成阿发展到期履行回购义务，本专项资产管理计划设置以下担保措施： 土地抵押担保：成阿发展实业有限公司将其合法持有的两宗国有商住用地土地使用权抵押给我司。 保证担保：成都花园水城城乡建设投资有限责任公司为成阿发展到期回购义务提供连带保证责任。6、专项资产管理计划到期前设置资金归集计划。第二部分 专项资产管理计划基本内容（一）专项资产管理计划当事人1、计划份额持有者本专项资产管理计划的份额持有人为符合基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法规定的合格投资者。2、计划管理人方正富邦创融创融资产管理有限责任公司（以下简称“方正富邦创融创融公司”），是一家符合证券投资基金管理公司子公司管理暂行规定的合格基金管理公司子公司。3、保管人【】银行股份有限公司，是经中国人民银行批准成立的商业银行。作为本专项资产管理计划的保管人，为本专项资产管理计划提供专项资产管理计划专户内资金的保管，专项资产管理计划资金的划拨及会计核算，专项资产管理计划财产估值，专项资产管理计划费用的核算和扣划，专项资产管理计划收益计算和分配，专项资产管理计划资金返还以及信息披露等服务以及国家有关法律规定、监管机构规定的其他保管职能。（二）专项资产管理计划要素1、专项资产管理计划名称：方正富邦创融成阿工业园区基础设施项目二期安置房债权收益权专项资产管理计划2、专项资产管理目的：所募集专项资产管理资金拟用于阿坝工业园区基础设施项目二期安置房的后续开发建设。3、专项资产管理规模：本专项资产管理计划预计规模2.5亿元。4、专项资产管理期限：24个月。5、交易结构：账户托管XX银行计划管理人方正富邦投资本金投资收益计划管理收益1、国有土地使用权抵押担保；2、成都花园水城建投连带责任保证；计划份额方正富邦阿坝拆迁安置房项目二期债权专项集合资产管理计划计划份额持有人担保措施认购资金受让债权收益权回购债权收益权收益权权成阿发展实业有限公司图1资产管理计划交易结构图6、融资总成本：13%/年7、专项资产管理报酬： 1.0%/年。8、专项资产管理计划的发行：本专项资产管理计划拟由华西证券有限责任公司联合有基金销售资格的第三方发行。9、计划份额持有人的预计收益率及专项资产管理收益的分配：计划份额持有人收益率【】%/年，以资金占用费形式每半年分配予投资人。10、还款来源：（1）二期拆迁安置房项目的回购款；（2）成阿发展的经营收入；11、资金监管：本专项资产管理计划的资金监管由【】银行负责管理，专项资产管理计划成立后，托管银行在3个工作日内，将专项资产管理资金划入监管账户，按监管合同约定进行资金监管，确保资金用于专项资产管理计划约定的用途。监管资金使用时，应向专项资产管理公司提交用款申请以及用款项目相应合同文本复印件，经我司审核后专项资产管理资金方可分批拨付。13、资金归集约定：本专项资产管理计划设置以下资金归集约定：（1） 专项资产管理计划成立后第20个月，成阿发展向指定监管账户存入金额不低于当期专项资产管理规模的10%；（2） 专项资产管理计划成立后第21个月，成阿发展向指定监管账户存入金额不低于当期专项资产管理规模的20%；（3） 第22个月，成阿发展向指定监管账户累计存入金额不低于当期专项资产管理规模的30%；（4） 第23个月，成阿发展向指定监管账户累计存入金额不低于当期专项资产管理规模的50%；（5） 专项资产管理计划到期前15日，成阿发展向指定监管账户累计存入金额不低于当期专项资产管理规模的75%。第三部分 交易对手分析（一）交易对手基本情况成阿发展实业有限公司是根据成都市人民政府、阿坝州人民政府关于共建工业集中发展区的协议、成都-阿坝共建工业集中发展区联席会第一次会议精神和省、市、州领导指示精神，由成都市出资1.2亿元，阿坝州出资0.8亿元共同组建而成，具有独立法人资格的国有控股的有限责任公司。经营范围为土地整治储备及存量建设用地开发利用；利用自有资金从事城乡统筹发展基础设施建设项目、社会公益项目和相关产业项目的投资。重点负责投融资、基础及配套建设、协调属地征地拆迁等工作。公司基本情况如下：名称四川成阿发展实业有限公司地址金堂县成阿工业园区标准厂房17号楼成立日期2009年5月25日法定代表人王俊注册资本4 亿元公司类型有限责任公司（国有控股）注册号510121000009057贷款卡号5101210000069214组织机构代码68902475-7开户银行中国农业银行股份有限公司金堂淮口支行基本户账号848401040003671经营范围工业园区土地整理与开发；基础设施建设；园区产业配套；环境治理；园区配套房地产开发经营；物业管理；会议及展览服务；投资与资产管理。（二）交易对手财务状况成阿发展设立于2009年，公司成立以前发展迅速，近三年总资产复合增长率达36.65%。其经审计的近三年财务简报及最新2012年6月财务简报(未审计)分析如下：1、资产负债表单位：元项 目 2010201120122013.6流动资产：货币资金249,526,61980,828,835221,065,061205,061,005应收账款213,942,752191,342,438626,108,289773,628,156预付账款2,000,0004,254,39418,937,50321,521,397其他应收款605,813,609788,116,7801,059,814,8061,460,278,406存货1,645,700,6212,892,798,4003,088,453,2953,840,994,703流动资产合计2,716,983,6023,957,340,8475,014,378,9546,301,483,667非流动资产：长期股权投资3,909,10316,448,35434,166,653固定资产净值2,078,5713,791,3567,608,4571,462,005在建工程19,999,05260,577,39276,848,51188,647,624无形资产104,834非流动资产合计22,077,62368,277,851101,010,155124,276,282资产总计2,739,061,2244,025,618,6985,115,389,1096,425,759,949负债及所有者权益流动负债：短期借款9,000,00062,000,000 40,000,000 应付帐款47,602,967125,023,574143,427,539 313,572,124 预收款项101,488,3961,330,437 1,260,000 卖出回购金融资产应付职工薪酬2,364100,860308,24296,942应交税费82,156357,042171,661163,011其他应付款64,88013,805,94272,124,391622,117,495流动负债合计47,752,367249,775,813279,362,270977,209,572非流动负债：长期借款726,000,000955,000,0001,884,500,000 1,008,850,000 长期应付款1,226,650,000非流动负债合计726,000,000955,000,0001,884,500,0002,235,500,000 负债合计773,752,3671,204,775,8132,163,862,270 3,212,709,572 所有者权益（或股东权益）：实收资本（股本）200,000,000200,000,000200,000,000 400,000,000 资本公积1,629,050,2472,335,129,3352,335,129,335 2,365,715,519 盈余公积13,625,86128,963,92242,978,069 45,241,568 未分配利润122,632,749256,749,628373,419,435 402,093,290 所有者权益合计1,965,308,8582,820,842,8862,951,526,839 3,213,050,377 负债和所有者权益总计2,739,061,2244,025,618,6995,115,389,109 6,425,759,949 （1）、资产分析截止到2013年6月底，成阿公司总资产规模64.3亿元，从2010年算起，平均年增长率为36.65%。资产中以流动资产占比最大，几乎所有资产均为流动资产，流动资产中，主要是应收账款、其他应收款、存货。存货，到2013年6月底，存货余额38.4亿元，几乎全部为开发成本（约32亿），包括土地整备开发成本及机械开发成本（租赁厂房机械投入）。存货土地明细与尽调报告中成阿发展实际控制土地明细基本吻合。其他应收款，2013年6月余额14.6亿元，较大的款项如：代垫金堂县建设用地统征办证地拆迁款10.0亿元，应收成都水城城乡交通投资有限公司 3.7亿元。账龄上看，重点是1-2年期的其他应收款占比较多，预计到2015年回收。应收账款，截至2013年6月底余额7.73亿元。 主要组成是应收财政局土地款，应收回购项目款。1-2年期的约占66%。非流动资产中，主要组成是在建工程，期末余额1.2亿元，为商务中心的投入。（2）、负债分析近三年负债规模相较资产，增长幅度较小，到2012年6月底负债总计32.1亿元，较上年增加10.5亿元，增长48.6%。 负债以非流动负债为主，长期借款部分，从成阿公司2013年7月25日的人民银行征信报告中可知，未结清贷款余额10.09亿元，前几名明细如下：成都信用社淮口分社，本金总计4.88亿元，期限到2015年3月，贷款利率7.05%；农行金堂县支行，本金1.4亿元，期限到2014年年底；农发行金堂县支行，本金1.85亿元，期限到2018年；农行金堂县支行，本金6000万，期限到2015年3月。上述几笔长期借款中，抵押地块为金堂国用（2009）第08547号、金堂国用（2009）第08549号、08548号。长期应付款部分， 期末余额12.2亿元，主要为其他融资渠道到期应付款，期限到2015年年初，包括方正东亚信托融资3.7亿。流动负债期末余额9.7亿元，主要组成为应付账款、预收款项及短期借款。应付账款中，截至2013年底期末余额6.2亿元。其中金额较大的是应上交金堂县财政局土地转让收及应付土地出让金4.7亿元。（3）、资产负债情况分析综上，成阿公司应收账款周转率自2010年来，分别为2.59、2.08，1.74周转速度较快，应收款占主营业务收入较小。资产负债率分别为28.25%（2010）、29.93%（2011）、42.3%（2012）50.0% （2013年6月）。说明企业经营状况优良，负债相较资产规模较小。主要资产为存货，反应近三年成阿公司在工业园区投入较大，基本设施均已建成，大部分项目均已进入政府回购期。负债方面，较资产规模较小，负债率较低，而为了支持工业园区的建设，搭建民族团结平台，四川省内众多银行均大力支持工业园区建设，随着工业园区已进入运行正轨，许多有实力的公司纷纷入驻，未来发展看好，而借款均较长期，短期内无紧张情况出现，随着工业园区众多实力较好的企业进入良性发展周期，负债压力降低。2、损益表单位：元项 目 201020112012 一、营业收入 354,377,229.16421,151,781.74709,274,052.35 其中：主营业务收入 354,377,229.16421,151,781.74709,274,052.35 减：营业成本 247,920,724.37263,222,420.01560,974,319.31 其中：主营业务成本 247,920,724.37263,222,420.01560,974,319.31 营业税金及附加 1,418.4722,372.73224,284.91 管理费用 2,549,258.358,465,057.8213,732,027.30 财务费用 5,166.54-336,962.24244,433.88 资产减值损失 2,092,130.10906,506.471,431,054.33 投资收益 -90,896.90-684,749.32 二、营业利润 101,808,531.33148,781,490.05130,653,412.05 加：营业外收入 697,255.0031,488.49 减：营业外支出23,805.00947.20 三、利润总额101,808,531.33149,454,940.05130,683,953.34四、净利润101,808,531.33149,454,940.05130,683,953.34近三年，公司主营业务收入增长幅度较为明显，重要节点体现在2010年，达3.54亿元，主要是BT项目进入回购期，2010年BT项目收入2.51亿元，土地收入1.03亿元；2011年，BT项目收入1.66亿元，土地收入2.54亿元；2012年底BT项目收入4.1亿元，土地收入2.9亿元。园区内拆迁征地工作进行大部分，整备土地出让增加，后期安置房、商务中心也在2012年底逐渐进入回购期。成本方面主要为成阿公司通过融资等方式及自有投入，营业净利率分别为28.73%、35.49%、18.43%，保持较高水平。相比公司资产规模，总资产收益率分别为5.07%、4.42%、2.86%；净资产收益率6.68%、6.25%、4.53%，盈利能力尚可，这与成阿公司作为成都市政府与阿坝藏族羌族自治州共管工业园园区建设主体，享有较多的税收及政策优惠有关。此外，因成阿发展项目为代建工程、BT项目，虽然企业贷款较多，但贷款费用进入成本，未在财务费用反应。已获利息保障倍数意义不大。成长能力方面，销售收入增长率2010年为494.7%、2011年18.84%，2012年68.41%，增长较快，成阿公司开始进入回款期，为后期工程建设打好基础。总资产增长率分别为114.21%、46.97%、27.07%，净资产增长率分别为81.64%、43.53%、4.63%，相较销售收入，到2012年，大于销售收入增长率，经济规模效应逐步体现，盈利能力加强，同时，净资产收益率与总资产收益率逐步相吻合，企业自主经营进入稳定期，不再过度依靠对外融资及上级投入，而相对依靠自身经营，实现持续发展。3、现金流量表项 目201020112012一、经营活动产生的现金流量： 现金流入小计269,851,259.79715,865,034.43264,091,862.50 现金流出小计744,209,584.151,078,759,016.18932,090,460.06经营活动产生的现金流量净额-474,358,324.36-362,893,981.75-667,998,597.56二、投资活动产生的现金流量: 现金流入小计 现金流出小计19,729,250.8743,517,392.6834,490,581.70 投资活动产生的现金流量净额-19,729,250.87-43,517,392.68-34,490,581.70三、筹资活动有关的现金流量: 现金流入小计650,000,000.00238,000,000.001,028,900,000.00 现金流出小计-286,409.50186,174,595.33 筹资活动产生的现金流量净额650,000,000.00237,713,590.50842,725,404.67四、汇率变动对现金的影响额五、现金及现金等价物净增加额155,912,424.77-168,697,783.93140,236,225.41 加：期初现金及等价物余额93,614,194.48249,526,619.2580,828,835.32六、期末现金及现金等价物余额249,526,619.2580,828,835.32221,065,060.73从经营性现金流看，流出比流入多，现阶段回购款的收入相较后期项目的支出少，不足的部分来源于筹资活动，表现出筹资净流入较流出多，说明后期项目建设仍需靠筹资支持。投资活动现金流较少，主要是土地购买的支出，数额不大。（三）交易对手信用状况根据2013年7月25日人民银行企业基本信用信息报告，成阿发展尚有未结清贷款余额10.09亿元，对外担保5,000万元、无贷款逾期、无欠息信息、无诉讼，信用状况良好。第四部分 标的项目分析（一）标的项目概况标的项目位于成都金堂淮口成阿工业园区范围内。成阿工业区位于成都市金堂县淮口镇，是成都市人民政府与阿坝州人民政府出资共建的综合性产业园区。金堂县地处成都市东北部，距成都市区30公里，全县幅员面积1156平方公里，总人口88.3万，含2个省级工业开发区，是连接成渝经济圈和成德绵经济带的重要增长基带之一。享有“沱江明珠”、“天府花园水城”之美誉，先后荣获“中国人居环境范例奖”、“国家级园林城市”等称号。成阿工业园区是全国唯一的地震灾后异地产业重建园区。园区规划面积11.4平方公里，已批准为省级开发区，并被列入四川省培育成长型特色产业园区（“1525工程”）名单。规划结构为“一心（园区中心）、两点（南北两个产业园区的配套服务点）、四园区（广东汶川工业园、江西小金产业园、综合产业发展园、综合配套园）”。园区开发建设过程中需进行征地拆迁，总面积为6,893.89亩。为解决项目范围内的拆迁安置问题，园区已在综合配套区启动成都-阿坝工业集中发展区拆迁安置房一期成阿巴德小镇项目的建设。已解决1418户拆迁群众的安置问题，随着项目推进，尚余3700拆迁户急待安置。因此，园区拟定按照总体规划，在综合配套区启动成阿工业园区安置房二期工程。预计在2015年即“十二五”末，园区将建设成为500亿元产业园区。这个全国唯一的地震灾后异地产业重建园区的顺利发展，将对阿坝州工业经济恢复发展、金堂县统筹城乡发展都产生积极影响；未来更将有望成为成渝经济区新的增长点。图4-1 成阿工业园区位置图2012年【】月【】日，成阿发展实业有限公司与金堂县人民政府就成阿工业园区拆迁安置房二期项目签订委托代建协议，约定项目总投资为188,755万元，总建设用地约314.15亩，其中规划净用地为259.02亩，约合172,676.95平方米。项目拟建成11层高层住宅（底层沿街商业）、6层多层住宅和公共配套设施，总建面约482,670.55平方米，金堂县人民政府将按照委托代建协议约定时点金额支付回购价款。成阿发展与金堂县政府于201【】年【】月【】日签订债权债务确认协议，协议明确成阿发展享有金堂县人民政府3.15亿元合法债权。金堂县政府出具债务确认函，明确该债权为成阿发展合法享有，且同意成阿发债将该笔之安全予以转让。本项目是集居住、商业和公共配套设施组成的住宅小区。根据建设方提供的设计方案，项目总建筑面积482,670.55平方米。其中地上住宅381,034.92平方米，共4,060户，住宅底层商铺建筑面积20,547.00平方米，配套设施建筑面积810.00平方米，地下层机动车库建筑面积65,061.10平方米，地下非机动车库建筑面积8,910.00平方米，地下设备用房建筑面积5,787.23平方米，地下物管用房建筑面积520.30平方米。项目具体组成情况和指标见表4-1。表4-1 项目组成情况表序号项目-总计备注1住宅（不含公共部分）类型单元数层数户数建筑面积A型6811F1474户160,518.6 住宅建筑面积总计381,034.92 m2B型6811F1470户102,973.5C型896F1068户112396.32D型26F48户1724.42底层商业20547.03配套设施810.004全民健身活动用地7个2717.395停车位地上机动0非机动0地下机动2100辆非机动6577辆（二）标的项目现状标的项目拟建成11层高层住宅（底层沿街商业）、6层多层住宅和公共配套设施，总建面约482,670.55平方米，预计总投资18.88亿元，截止2013年7月25日本项目累计完成投资超过10亿元，项目主体基本完工。（三）标的项目财务测算1、规划指标本项目主要技术经济指标见表4-2表4-2 成阿工业园二期安置房项目主要技术经济指标序号项 目单位主要指标备注一规划建设净用地面积m2172,676.95不含代征地二规划总建筑面积m2482,670.55其中（一）地上计入容积率建筑面积m2402,391.921住宅建筑面积m2381,034.92（1）套型建筑面积小于90m2的建筑面积及占住宅总建筑面积的比例m2104,697.90%28.48（2）套型建筑面积大于90m2的建筑面积及占住宅总建筑面积的比例m2272,914.92%71.522非住宅建筑面积m221,357.00（1）商业用房建筑面积m220,547.00（2）配套设施建筑面积m2810.00a、物管用房建筑面积m2530.00b、垃圾房m250.00c、门卫房m280.00d、其它m2150.003总户数户4,060（二）第三不计入容积率建筑面积m20（三）地下建筑面积及层数m280,278.63层一1地下机动车库建筑面积m265,061.102地下非机动车库建筑面积m28,910.003地下设备用房建筑面积m25,787.234地下物管用房建筑面积m2520.30三、容积率总容积率2.33四、基地面积建筑基地总面积(不含结合地形临街为地面，小区内为地下的商业）m247,936.26五、建筑密度总建筑密度%27.8六总绿地面积m253,529.85其中集中绿地面积：m216,058.96其中临街集中绿地面积m28,029.48七绿地率%31.0八机动车位辆2,100（一）地上室外停车位辆0地上室外停车位占总停车位的比例%0（二）地下停车位辆2,100九非机动车位辆6,577地上非机动车停车位辆638地下非机动车停车位辆5,939十全民健身活动用地m22,717.392、项目定位及户型分布在户型和面积的控制上，严格按照建设方要求，以确保安置房分配的公平。户型分为A、B、C、D四种户型，依据人均建筑面积35平方米的建设标准，面积由40至108不等，以100平方米为主力户型，以满足大多数安置家庭需求。3、项目成本收益分析项目总投资18.88亿元，本项目总投资188,755万元，其中第一部分工程费用141,787万元，第二部分工程建设其他费用31,761万元，第三部分预备费15,207万元。具体如下：表4-2 项目投资预算表序号工程费用名称报告总投资（万元）投资额(万元)单位工程量单位指标(元/单位）比例（%）（一）第一部分工程费用141,78775.101土建及装饰工程105,47355.881.1地上建筑84,094m2401,7391515.7744.551.1.1居民用房78,478m2380,382206341.581.1.2商业用房5,422m220,50726392.871.1.3其他用房194m281024000.101.2地下建筑21,379m279,182270011.332安装工程23,443m2012.422.1电气及照明工程7,214m2480,9211503.822.2弱电工程3,607m2480,921751.912.3给排水(含水消）4,569m2480,921952.422.4火灾报警系统3,126m2480,921451.662.5通风工程1,187m279,1821500.632.6电梯工程3,740部68551.983室外总图11,87006.293.1绿化景观2,034m253,5303801.083.2道路及广场248m26,2004000.133.3管网（给排水、电气）3,243M69,0004701.723.4室外文体设施，大门2,4001.273.5其他3,945包括网络、安防及其他2.09（二）第二部分工程建设其他费用31,76116.831建设用地费18,840亩31460万9.982建设管理费2,5741.362.1建设单位管理费1,067按财政部财建2002394号文件0.572.2工程监理费1,507按国家发改价格2007670号文件0.793勘察设计费6,0403.203.1勘察费1,134国家计委、建设部200210号，工程费用0.8%0.603.2设计费4,416按国家计价格200210号文件2.343.3施工图审查费210国家计委、建设部200210号，工程费用0.20.113.4竣工图编制费280国家计委、建设部200210号，设计费10%0.154招标代理服务费175国家计委计价格20021980号0.095招标清单及控制价编制费184川价发2008141号，工程费用0.3%0.106前期工作及其他费用230第一部分工程费用的1.6%0.127工程环评费42国家计价格2002125号文件0.028劳动安全卫生评审费141第一部分工程费用0.1%0.089场地准备费及临时设施费2,552第一部分工程费用1.8%1.3510工程保险费701第一部分工程费用0.5%0.3711研究实验费141第一部分工程费用0.1%0.0812文物勘察费、地震安全性及地质灾害危险性评价费、水土保持评价费141第一部分工程费用0.1%0.08（三）第三部分预备费1基本预备费15,207（工程费用+其他费用-土地费用）5%8.07(四）建设期利息0总投资188,755100.00图4-2 标的项目投资组成由于本项目为拆迁还建房，所有住宅全部用于安置园区内拆迁户和管理用房，可销售仅为商业门面。根据规划设计，本项目商业建筑面积为20,547平方米，按每平方米8,000元进行计算，其销售收入及税金测算详见表4-3。表4-3 项目销售及税金测算表序号项 目合计2013年2014年2015年四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度1住宅预售收入0.02商业预售收入（万元）16,437.62,4002,4002,4002,4002,4002,4002,037.6销售面积（m2）20,547.03,0003,0003,0003,0003,0003,0002,547销售单价（元/m2）8,0008,0008,0008,0008,0008,0008,0003销售收入16,437.62,4002,4002,4002,4002,4002,4002,037.64销售税金及附加0.04.1营业税金821.9120120120120120120101.884.2城市建设维护税0.04.3教育费附加0.05总收入15,615.72,2802,2802,2802,2802,2802,2801,935.72第五部分 担保措施分析（一）抵押资产分析成阿发展实业有限公司将其合法持有的两宗国有商住用地土地使用权抵押给我司。两宗宗土地基本情况如下：编号类型登记用途坐落土地证号证载面积（）评估价值（万元）1出让 商 业、住宅用地金堂县赵镇家珍村金堂国用（2012）第01501099,003.8927,037.962金堂国用（2012）第015012102,248.5827,924.09 总计 54，961.00根据成都泰宇不动产评估顾问有限责任公司提供的土地评估报告，上述两宗土地在2013年1月28日的时点上，总价值为5.5 亿元，抵押率在50%左右，抵押物足值。（二）担保方分析为确保成阿发展到期履行其回购义务，本项目由成都花园水城城乡建设投资有限责任公司（以下简称“成都花园水城建投”）提供不可撤销的连带责任保证。花园水城建投承担着政府投融资平台和建设平台的功能，同时也发挥着投融资主体和建设主体的作用，公司主要以资本运营为主，着重盘活国有存量资产，开发城市资源，重点投资城市基础设施和高新技术领域，是金堂县经营城市的重要载体，具有较强的政府职能性质，受到地方政府和有关部门的大力支持, 在金堂地区有极强的竞争优势。1、担保方基本情况介绍成都花园水城建投是2008年6月由金堂县国有资产管理委员会出资10亿元，依法组建的集融资、投资、建设、经营管理为一体的国有独资有限责任公司。公司经营范围主要是：城市道路、桥梁、交通、水利等基础设施建设；房地产开发；房屋拆迁；房屋建筑；沼气工程建设；建设工程咨询；房产评估；工程监理；园林绿化、给排水、燃气、电力、通讯等市政配套建设工程施工。基本信息如下：名称成都花园水城城乡建设投资有限责任公司注册地址金堂县赵镇金中路27号法定代表人刘晓东注册资本壹拾亿元人民币实收资本壹拾亿元人民币公司类型有限责任公司(国有独资)注册号51012100003010组织机构代码67715564-5贷款卡5101210000064164经营范围城市道路、桥梁、交通、水利等基础设施建设和房地产开发、城市拆迁、建筑施工、沼气工程建设及建设工程咨询，园林绿化、给排水、燃气、店里、通讯等市政配套建设。担保人资产规模较大，资金实力雄厚，信用记录优良。截止2012年12月31日，花园水城建投总资产达36.08亿元，其中在建工程10.15亿元，土地使用权所形成的无形资产16.13亿元，负债合计14.7亿。2012年全年实现销售收入1.27亿元，净利润0.19亿元，净利率达15%。2、担保方经营情况分析成都花园水城城乡建设投资有限责任公司是为了金堂县经济进一步发展的要求设立的，其基本运作方式是国有资产经营、资本投资，重点是开发城市资源和可经营的城市基础设施领域，根据城建计划和城市发展的要求，代表政府作为投资主体，行使业主职能，组织建设项目的实施。同时可以划拨部分城市基础设施经营性资产，按照市场规律经营，改无偿划拨为资产经营，变建设城市为经营城市，实现资产经营效益化，使城市资源成为政府的重要经济来源，从而不断增加对基础设施建设的投入，逐步改变依赖财政资金建设城市的状况，实现投资收益再投资的良性循环。而作为这一政府城市建设构思的体现者和执行者，公司无疑具有极强的经营优势和发展潜力，其良好的发展前景毋庸置疑，是完全可以预期的。3、担保方财务状况成都花园水城建投公司经审计的2010至2012年财务报告如下：资产负债表（单位：元）项目年份201020112012流动资产：货币资金262,845,2995.66327,851,112.9619,167,929.69应收账款-22,207.66-22,207.66-22,207.66预付款项321,750,234.30496,683,042.77350,463,543.99其他应收款539,079,405.80508,693,151.30457,987,868.74流动资产合计1,123,652,728.101,333,205,099.37827,597,134.76非流动资产：长期股权投资24,500,000.0051,950,000.00在建工程171,726,153.81516,527,912.571,015,008,524.02固定资产净值104,562,375.43102,184,812.90100,343,558.60无形资产977,432,390.481,127,646,647.611,613,412,647.61非流动资产合计资产总计2,377,364,647.823,104,064,472.453,608,311,864.99流动负债：短期借款40,000,000.0082,000,000.00应付职工薪酬664,000.00176,483.13其他应付款669,335,023.97710,871,187.35500,169,326.13流动负债合计:669,459,210.82751,556,138.99582,361,740.66非流动负债：长期借款597,375,000.00722,750,000.00891,450,000.00非流动负债合计负债合计1,266,870,210.821,474,306,138.991,473,811,740.66股东权益：实收资本（或股本）500,000,000.001,000,000,000.001,000,000,000.00资本公积604,593,200.00604,593,200.001,090,359,200.00股东权益合计负债及股东权益总计2,377,364,647.823,104,064,472.453,608,311,864.99利润表（单位：元）项目年份201020112012一、营业收入51,250,000.00147,903,700.00127,290,500.00减：营业成本39,324,125.00116,843,