（工商管理专业论文）构建房地产企业的竞争优势.pdf

山东大学硕士学位论文 内容摘要 当前，我国的房地产业正处于升级换代的时期，近年来的一系列宏观调控措 施加速了这一趋势的进程。面对逐步紧缩的产业政策和日益激烈的行业竞争，多 数房地产企业陷入了经营的困惑，如何在竞争中生存、发展并赢得优势，成为大 家必须正视的问题。 本文通过对竞争战略和房地产企业现状的研究，利用价值链工具，对房地产 企业的竞争能力进行了细分；同时，针对当前房地产企业普遍存在的战略管理重 视不够、管理粗放式的问题，提出了战略管理是关键、精细管理是核心、高素质 的人力资源是基础的房地产企业构建竞争优势的模型，期望以此引发房地产企业 对竞争优势问题的思考，从而弥补管理视野和方法上的不足，充分利用当前的机 遇与挑战，加强企业的竞争实力，使之与行业环境的要求相匹配；同时，根据现 阶段房地产企业的特点，将之归结为项目型、稳健型、机会型、优势型四类，并 提出了相应的竞争战略选择，增强了本文对实战的指导意义。 本文采用理论研究与实证分析相结合的方法，对项目型、稳健型企业做了例 证，对机会型、优势型的代表企业做了案例分析，以支持本文提出的观点。 本文结构上分为七章： 第一章提出了本文的研究课题，并对竞争战略的理论基础作了研究，指出了 房地产企业引入竞争战略的必要性。 第二章分析了我国房地产业发展的历程和现状，并对行业做了五种竞争力量 的分析。 第三章对房地产开发企业进行了价值链分析，并对其核心竞争能力进行了细分。 第四章提出了战略管理是关键、精细管理是核心、高素质的人力资源是基础 的现阶段房地产企业构建竞争优势模型，并给出了具体的操作方法。 第五章依据竞争模型将房地产企业归结为项目型、稳健型、机会型、优势型 四类，提出了相应的竞争战略选择。 第六章对我国现阶段的房地产代表企业进行了案例分析。 第七章是结论。 房地产企业通过近二十年的发展，取得了长足的进步，为经济的发展和社会 的进步做了许多贡献。但是距离人民群众的要求还相距甚远，其管理水平与其行 业在国民经济中的重要地位还很不匹配。本文力图通过以上内容的写作，使开发 企业对当前的房地产行业产生较为全面的认识，对房地产企业自身竞争优势的建 设予以充分的重视，并对企业的运做带来实际的指导意义。 关键词：房地产；竞争优势；竞争战略 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t a tp r e s e n t , t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi nc l u n ai si nt h eu p g r a d i n gp h a s e r e c e n t l ya s e r i e so f m a c r o - c o n t r o lm e a $ u l 他5a c c e l e r a t et h ep r o g r e s s c o n f r o n t e dw i t ht h eg r a d u a l l y a u s t e r ei n d u s t r yp o l i c ya n di n c r e a s i n g l yf i e r c ec o m p e t i t i o n , m o s to ft h er e a le s t a t e e n t e r p r i s e sr u ni n t ot h em a z eo fo p e r a t i o n h o wt os u r v i v e ，d e v e l o pa n do u t d oo t h e r s ， b e c o m e sa l li s s u ee v e r y o n eh a st of a c es e r i o u s l y u s i n gt h et o o lo fv a l u ec h a i n , t h i se s s a ys t u d i e st h ec o m p e t i t i o ns t r a t e g ya n dt h e s t a t u sq u oo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s , a n ds u b d i v i d e st h ec o m p e t i t i v ec a p a c i t yo ft h e s e e n t e r p r i s e s m e a n w h i l e ，c o n t r a p o s i n gt h ec o m m o n l ye x i s t i n gp r o b l e m so fi g n o r a n c eo f s t f a l e # cm a n a g e m e n ta n de x t e n s i v eo p e r a t i o n , i tp u t sf o r w a r dam o d e lw i t hs t r a t e g i c m a n a g e m e n ta st h ek e y , i n t e n s i v ea d m i n i s t r a t i o nt h ec o r ea n dh i g h - q u a l i f i e dh u m a n r e s o u r c et h ef o u n d a t i o n t h i sm o d e l 啪h e l pt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sb u i l dt h e i r c o m p e t i t i v ea d v a n t a g e b yd i s c u s s i n gt h i si s s u e ，t h ea u t h o re x p e c t st h a tt h er e a le s t a t e e n t r e p r e n e u r sc a nc o n s i d e rt h ep r o b l e m so fc o m p e t i t i v ea d v a n t a g e st om a k eu pt h e d e f i c i e n c yi nt h em a n a g e m e n tv i s i o na n dm e t h o d s a n dt h a tt h e yc a nm a k ef u l lu s eo f p r e s e n to p p o r t u n i t i e sa n dc h a l l e n g e sa n ds t r e n g t h e nt h ec o m p e t i t i v ec a p a c i t yt om e e t t h er e q u i r e m e n to fi n d u s t r ye n v i r o n m e n t a tt h e8 r m et i m e c o n s i s t e n tw i t i lt h e i r c h a r a c t e r i s t i c s , t h e a u t h o rd i v i d e st h er e a le s t a t e e n t e r p r i s e s i n t of o u r t y p e s _ _ p r o i e c t b a s e d , s t e a d y , o p p o r t u n i t y - o r i e n t e da n da d v a n t a g e o u s , a n dt h e ns t a t e s c o r r e s p o n d i n gc o m p e t i t i v es t r a t e g i cc h o i c e sw h i c hr e i n f o r c ei t sf u n c t i o ni ng u i d i n gt h e p r a c t i c e i no r d e rt os u p p o r tt h ea r g u m e n t a t i o n , t h i se s s a yc o m b i n e st h em e t h o do fb o t h t h e o r e t i c a l s t u d ya n dp r a c t i c a la n a l y s i s ，e x e m p l i f i e st h ep r o j e c t - b a s e da n ds t e a d y e n t e r p r i s e s ，a n da n a l y z e st h er e p r e s e n t a t i v eo p p o r t u n i t y - o r i e n t e da n da d v a n t a g e o u s e n t e r p r i s e sw i t hc a s e s t h ee s s a yi sd i v i d e di n t os e v e nc h a p t e r si ns t r u c t u r e t h ef i r s tc h a p t e rb r i n g sf o r w a r dt h er e s e a r c hs u b j e c t , e x p l o r e st h et h e o r e t i c a lb a s i s f o rc o m p e t i t i o ns t r a t e g y , a n dp o i n t so u tt h en e c e s s i t yt oi n t r o d u c ec o m p e t i t i o ns t r a t e g y t ot h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s 4 山东大学硕士学位论文 t h es e c o n dc h a p t e re x a m i n e st h ed e v e l o p i n gp r o g r e s sa n ds t a t u sq u oo f d o m e s t i c r e a le s t a t ei n d u s t r y , a n dn l 妇a n a n a l y s i so f f i v ec o m p e t i t i v ef o r c e si n t h i si n d u s t r y t h et h i r dc h a p t e ra n a l y s e st h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o r p o r a t i o n sw i t hv a l u e c h a i n , a n ds u b d i v i d e si t sc o r ec o m p e t e n c e i no r d e rt oc o n s t n l c tt h ec o m p e t i t i v ea d v a n t a g e si nt h ep r e s e n tr e a le s t a t e e n t e r p r i s e s t h e a u t h o ri nt h ef o u r t hc h a p t e rp r e s e n t sam o d e lw i 血s t r a t e g i c m a n a g e m e n t 嬲t h ek e y , i n t e n s i v ea d m i n i s t r a t i o nt h ec o r ea n dh i g l l - q u a l m e dh u m a n r c s o 麟t h ef o u n d a t i o n t h ea u t h o ro f f e r sc o n c r e t ei m p l e m e n t i n gm e t h o d sa sw e l l i nt h ef i f t hc h a p t e r , a c c o r d i n gt ot h ec o m p e t i t i o nm o d e l ，t h ea l g h o rd i v i d e st h er e a l e s t a t ee n t e r p r i s e si n t of o u rt y p e s ：p 哂e c t - b a s c d ，s t e a d y , o p p o r t u n i t y - o r i e n t e d , a n d a d v a n t a g e o u s ，a n dp r o v i d e sc o r r e s p o n d i n gc o m p e t i t i o ns t r a t e g yc h o i c e s t h es i xc h a p t e ra n a l y s e st h er e p r e s e n t a t i v er e a le s t a t ee n t e r p r i 瞄w i t ho a s e s t h el a s tc h a p t e ri st h ec o n c l u s i o n i nt h er e c e n tt w e n t yy e a r s ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sa c h i e v e dag r e a tp r o g r e s s a n dm a d em a n yc o n t r i b u t i o n st ot h ee c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n ds o c i a la d v a n c e m e n t b u tt h e r ei ss t i l lal o n gw a yf o rt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e st og oi nm e e t i n gp e o p l e s n e e d a n dt h ea d m i n i s t r a t i o nl e v e ld o e sn o tm a t c ht h ei n d u s t r y ss i g n i f i c a n tr o l ei nt h e n a t i o n a le c o n o m y t h i se s s a yt r i e st op r o m o t et h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n te n t e r p r i 螂t o g e t 衄o v e r a l lv i e wo fc u r r e n tr e a le s t a t ei n d u s t r y , a n dt op a ys u f f i c i e n ta t t e n t i o nt ot h e c o n s t r u c t i o no fc o m p e f i t i v ea d v a n t a g ew i t h i nt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e s a l s ot h ee s s a y m a k e sa b i gs e n s e i ng u i d i n gt h eo p e r a t i o no f e n t e r p r i s e s k e yw o r d ：r e a le s t a t e ；c o m p e t i t i v ea d v a n t a g e ；c o m p e t i t i v es u a t e g y 山东大学硕士学位论文 第一章导论 一、问题的提出 房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理、服务等方面l 均行业，原 城乡建设环境保护部关于发展城市房地产业的报告中将其具体表述为；“房地 产业包括：土地的开发，房屋的建筑、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转 让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市 场。”房地产业属于第三产业，具有基础性、先导性、支柱性、风险性的特点。本 文所讲的房地产企业主要是指房地产开发企业。 房地产业是我国经济的支柱产业，近年来，随着我国城市化进程和城镇住房 制度改革的不断深入，房地产业快速增长，城镇居民按户计算的住房自有化率达 到8 0 以上，建筑和房地产业增加值占g d p 的比例接近1 0 。房地产业改善了居民的 居住水平，对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用。1 9 8 6 2 0 0 4 年的1 8 年间，中国房地产投资年均增长速度为3 5 9 9 6 ，远高于同期固定资产投资年均增长 1 9 9 5 的速度，也远高于g d p 的增长速度。尤其近四、五年来房地产开发投资持续 增长，甚至出现了明显的过热现象。 为了抑制房地产泡沫的发生，自2 0 0 3 年以来，国家有关部门连续出台了一系 列调控措施，以期平抑房价，保持房地产业的健康持续增长。尤其2 0 0 4 年，中央 实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产开发的两大支柱 土地和资金均被纳入宏观调控范围。各商业银行严格控制对房地产的信贷投 放，土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿，房地产企业普遍感受到了调控 带来的压力。面对逐步紧缩的产业政策和日益激烈的行业竞争，多数房地产企业 陷入了经营的困惑，如何在竞争中生存、发展并赢得优势，成为大家必须正视的 课题。本文试图对房地产企业竞争优势的构建问题进行一些探讨。 二、本文的研究框架 ( 一) 研究内容 本文通过对竞争战略和房地产企业现状的研究，利用价值链工具，对房地产 企业的竞争能力进行了细分；同时，针对当前房地产企业普遍存在的战略管理重 视不够、管理粗放式的问题，提出了现阶段房地产企业构建竞争优势的模型；并 依据模型将房地产企业归结为项目型、稳健型、机会型、优势型四类，提出了相 6 山东大学硕士学位论文 应的竞争战略选择；最后，依据本文提出的观点，对机会型、优势型的代表企业 做了案例分析。 ( 二) 研究框架 引入竞争战略的必要性亡爿箜二童l ， 旦 行业现状分析亡纠二三i ：! j e 3 企业竞争能力分析 爿蔓三童1 旦 企业构建竞争优势模型 刮笙璺童l o 企业竞争战略选择 科二j i i i i 案例分析 凼 结论岱 图1 本文的研究框架 ( 三) 创新之处 1 、通过对房地产企业发展现状的研究和自己多年从事房地产开发工作的实 践，提出了符合当前房地产企业特点的构建竞争优势模型。 2 、根据房地产企业战略管理能力和精细管理能力的不同，将房地产企业分为 项目型、稳健型、机会型、优势型四类，并有针对性地提出了各自的竞争战略选 择。 3 、此外，在许多细部问题上，如房地产业的现状分析、房地产业的替代品威 胁、房地产企业核心竞争能力的细分等方面，都提出了一些自己的观点。 三、竞争战略的理论基础 2 0 世纪8 0 年代以来，西方经济学界和管理学界一直将企业竞争战略理论置于 学术研究的前沿地位，有力地推动了企业竞争战略理论的发展，概括起来，有以下 理论基础。 ( 一) 行业结构理论 行业结构学派的代表人物迈克尔波特是哈佛大学商学院著名教授，当今世 界上少数最有影响的管理学家之一他曾在1 9 8 3 年被任命为美国总统里根的产业 7 山东大学硕士学位论文 竞争委员会主席，开创了企业竞争战略理论并引发了美国乃至世界的竞争力讨论 热潮。波特的杰出贡献在于。实现了产业组织理论和企业竞争战略理论的创新性兼 容，并把战略制定过程和战略实施过程有机地统一起来。波特认为，构成企业环境 的最关键部分就是企业投入竞争的一个或几个行业，行业结构极大地影响着竞争 规则的确立以及可供企业选择的竞争战略。为此，波特创造性地建立了五种竞争力 量分析模型，他认为一个行业的竞争状态和盈利能力取决于五种基本竞争力量之 间的相互作用，即进入威胁、替代威胁、买方讨价还价能力、供方讨价还价能力和 现有竞争对手的竞争，而其中每种竞争力量又受到诸多经济技术因素的影响。在这 种指导思想下。波特提出了赢得竞争优势的三种最一般的基本战略：总成本领先战 略、差异化战略、集中战略。 波特的竞争战略研究开创了企业经营战略的崭新领 域，对全球企业发展和管理理论研究的进步，都做出了重要的贡献。 ( 二) 核心能力理论 1 9 9 0 年，普拉哈拉德和哈默尔在哈佛商业评论上发表了企业核心能力 一文，提出；“就短期而言，企业产品的质量和性能决定了企业的竞争力，但长期 而言，起决定作用的是造就和增强企业的核心能力”。他们认为核心能力( c o r e c o m p e t e n c e ) “是组织中积累性学识，特别是关于如何协调不同生产技能和有机结 合各种流派的学识”。o 一般说来，核心能力具有如下特征：核心能力可以使企业进 入各种相关市场参与竞争；核心能力能够使企业具有一定程度的竞争优势；核心 能力应当不会轻易地被竞争对手所模仿。核心能力理论可以概括为4 个方面：( 1 企业本质上是一个能力的集合体。( 2 ) 能力是对企业进行分析的基本单元。( 3 ) 企业拥有的核心能力是企业长期竞争优势的源泉。( 4 ) 积累、保持和运用核心能 力是企业的长期根本性战略。 ( 三) 资源基础理论 资源理论认为，企业战略的主要内容是如何培育企业独特的战略资源，以及最 大限度地优化配置这种战略资源的能力。资源是指企业所拥有的各种要素，包括有 形资源如设备、厂房、人员、土地和资金等，及无形资源如商标、公司形象和企 业文化等。在资源的差异能够产生收益差异的假定下，企业资源基础观认为企业之 所以赢利，是因为企业内部有形资源、无形资源以及积累的知识在企业问存在差异。 资源优势会产生企业竞争优势，企业具有的有价值性、稀缺性、知识性和不可复制 迈克尔波特竞争优势口叼北京r 华夏出版社，1 9 9 7 o _ 2 7 p r a l l a l a dckh a m c lgt h c c o m p c t e n c co f t h ec o r p o r a t i o n 【j 1 h a r v a r db u s i n e s sr e v i e w ，1 9 9 0 , 5 ( 6 ) 朗l 舶 8 山东大学硕士学位论文 性以及以低于价值的价格获取的资源，可以产生成本低或差异化高的产品，是企业 获得持续竞争优势以及成功的关键因素，企业竞争力就是这些特殊的资源。因此， 企业的竞争优势来源于企业的内部，依赖于企业的异质性的、稀缺的、非常难于模 仿的和高效的专有资源，企业有不断产生这种资源的内在动力，可保持企业的竞争 优势的不断形成和这些专有优势资源的不断使用。回 ( 四) 动态竞争理论 随着全球众多企业面临的竞争环境更加难以预测，面对竞争环境的快速变 化、产业全球化带来的竞争的加剧，传统战略管理的理论方法无法满足现实商业 生活中企业战略管理决策的需要。于是，近年来一些管理学者提出了新的战略理论， 即“动态能力论”和“竞争动力学方法” 1 、动态能力论。“动态”是指企业重塑竞争力以使其与变化的经营环境保持 一致的能力，当市场的时间效应和速度成为关键、技术变化的速度加快、未来竞争 和市场的实质难以确定时，就需要企业有特定的、对创新的反应，“能力”这一概 念强调的是战略管理在适当地使用、整合和再造企业内外部的资源和能力以满足 环境变化需要。该理论的提出主要基于以下的认识：过去的战略理论是由从企业战 略的层次上对企业如何保持竞争优势的分析构成的，而对企业怎样和为什么要在 快速变化的环境中建立竞争优势却论述不多。动态能力论则主要是针对基于创新 的竞争、价格行为竞争、增加回报以及打破现有的竞争格局等领域的竞争进行的。 2 、竞争动力学方法。竞争动力学方法是在竞争力模式理论、企业能力理论和 企业资源理论的基础上，通过对企业之间的相互作用，参与竞争的企业质量、企业 的竞争速度和灵活性分析，来回答在动态的竞争环境条件下，企业应怎样制定和实 旆战略管理决策，才能获得超过平均水平的收益和维持竞争优势。首先，它研究处 于竞争状态的企业之问的竞争作用，这种竞争作用产生的原因，以及竞争作用发生 的可能性；第二，它研究和分析影响企业竞争或对竞争进行反应的能力要素；第三， 它还对不同条件下的竞争结果进行了分析和对比。近年来，竞争动力学的研究和分 析在国外受到越来越多的关注，而且有关这方面的研究成果被普遍地应用在战略 管理的实践中。 竞争战略是一个应用性较强的领域，其主流理论基本上发源于西方尤其是美 国，而中国企业所处的环境与背景还有其一定的特殊性，因此使得问题的选择与研 c o l l i s , dj ，c n i l * i s m c o m p e t i n g o nr - l z , o l j r c es t r a t e g y i n t h e l 9 9 0 s 0 1 h a r v a r d b u s i n e s s r e v i e w 。1 9 9 5 ，7 8 ) ： 2 6 徐二明，王智慧企业战略管理理论的发展与流派 j 首都经济贸易大学学报，1 9 9 9 ，( 1 0 ) ：1 7 - 1 8 9 山东大学硕士学位论文 究结果的解释方面不完全类同于西方，因此在战略实践中必须注意理论的适用性 问题。展望国内竞争战略研究未来的趋势，应是在借鉴国际上规范的研究方法基础 上，突出战略管理的环境依赖性与问题导向性，在测量变量尤其是控制变量选择上 应充分考虑到中国特定的社会，经济与文化背景，使战略研究在中国特色的环境背 景下更好地实现本土化。在重视战略理论在实践中的适用性问题的同时，还要突出 强调战略主体在理论运用和发展过程中的主动性与创造性，只有这样，才能使研究 更加有效地指导企业的战略实践。 四、房地产业引入竞争战略的必要性 ( 一) 竞争成熟化和土地出让市场化 房地产产品的异质性决定了早期房地产市场竞争是一种区域性的弱势竞争， 但是，当前房地产市场已经进入充分竞争的阶段，竞争战略问题已经显现出来。 随着土地拍卖进程的加快，房地产业势必走向寡头垄断，小的项目公司由于丧失 了原来的优势且资金匮乏，将逐步消失，同时大房地产开发商在信用和资金面的 优势得到确认，成长得越来越强大，房地产业的优胜劣汰在所难免。 ( 二) 房地产金融创新带来的行业集中化 今后，国内应该会出现诸如房地产按揭贷款证券化之类的创新品种，这些创新 会有以下特点：首要考虑的对象将是那些专业化、规范化、信用卓著的企业；企 业债券的发行也将加快，有些企业甚至可能获得境外资金的支持；银行选择放贷 企业的标准将有变化，优质企业将真正成为银行的上帝，劣质企业将告贷无门；证 券市场方面，房地产类企业暂停上市的禁令已经解除，扩大了优质企业的融资机 会。房地产市场格局将会因此而有新的变化，行业可能迅速实现集中化，形成少 量专业化集团。 ( 三) 技术创新和产业壁垒高端化 技术创新日新月异，不仅建筑材料、施工技术在变化，居住理念也发生了很 大的变化，从跃层、错层住宅、低密度住宅到t o w n h o u s e ，推向市场的新产品越 来越多。境外成熟的专业开发单位也会不断进入，开发商会聘用境外设计事务所、 景观事务所、销售代理机构，通过不断的创新以保证竞争优势的可持续性。面对 激烈的竞争，越来越多的房地产开发商将选择走专业化道路，力求在技术创新和 管理创新方面寻求突破，以期塑造尽可能高的市场壁垒。 ( 四) 消费者购房的理性化 1 0 山东大学硕士学位论文 消费者对房地产知识由知之甚少到越来越精通，购房者不仅仅考虑地段、价 格质量、物业服务等项目因素，开发商的实力以及信用状况也将成为买房评判的 标准，竞争对象由产品之间转化为开发商之间的综合竞争优势层面。 每个企业都有自己的优势和不足，企业对此的认识更是有深有浅，如何面对这 些问题，有待于竞争战略予以回答。站在新的竞争起跑线上，企业必有一个明确的 战略思考，而不能随波逐流。 山东大学硕士学位论文 第二章我国房地产企业的发展及现状 一、我国房地产企业的发展历程 第一阶段：探索起步阶段( 1 9 7 8 至1 9 9 1 年) 1 9 7 8 年我国理论界提出了住房商品化、土地产权化等一系列观点。1 9 8 0 年9 月北京市住房统建办公室率先成立了北京市城市开发总公司，进行房地产综合开 发工作。1 9 8 2 年国务院在四个城市进行售房试点。1 9 8 4 年广东、重庆开始征收土 地使用费。1 9 8 7 年深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1 9 9 0 年上海市开始建 立住房公积金制度。1 9 9 1 年开始，国务院先后批复了2 4 个省市的房改总体方案。 这个阶段的开发公司主要是从政府系统的城建、市政、拆迁、房管等部门延伸出 来的事业单位，利用政策优势，以行政方式管理企业，市场缺乏竞争，相关政策 法规极不完善，企业粗放式经营。 第二阶段：发展调整阶段( 1 9 9 2 至1 9 9 5 年) 1 9 9 2 年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1 9 9 3 年。安居工程”开始 启动。1 9 9 2 年后，受国家政策，尤其是南巡讲话的影响，形成一股开发热潮，各 行各业都尝试涉足房地产业，投资急剧增长，月投资最高增幅曾高达1 4 6 9 ，房 地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。 1 9 9 3 年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。这一阶段，房地 产公司的管理水平出现分化，但总体而言仍缺乏科学管理。由于缺少理论指导， 缺乏市场预见，宏观经济调控后，市场迅速坠人低谷，形成了大量的烂尾楼盘。 尤其是一些巨额贷款的公司，由于资金链断裂而陷入困境直至被淘汰出局，第一 次令我们感受到房地产市场风险的残酷。之后，房地产业进入了较长的调整阶段。 第三阶段：稳步上扬阶段( 1 9 9 5 至2 0 0 2 年) 经过几年的优胜劣汰，市场留下了一些管理水平较好的企业，随着住房制度 改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1 9 9 8 以后，随着 住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期， 这一时期，许多成熟行业的企业涉足房地产业，带来了先进的管理理念和系统的 营销策略。同时，房地产的品质日益受到重视，风格初步呈现多元化，房屋价格 持续上涨，行业出现了繁荣，房地产业成为经济的支柱产业之一。 第四阶段：局部过热、政府调控的新阶段( 2 0 0 3 年以来) 山东大学硕士学位论文 2 0 0 3 年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之 而来，出现了对房地产泡沫的质疑，政府出于经济和社会稳定的考虑，出台了多 项针对房地产行业的调控政策，以确保市场的平稳发展。 二、我国房地产业的现状 ( 一) 政策方面 1 9 9 8 年，我国政府将住宅产业确定为新的经济增长点，为进行住房制度改革 和启动住宅消费市场，政府出台了一系列政策，极大地刺激了住宅市场的全面升 温，这些政策包括：( 1 ) 取消实物分房，稳步推行住房分配货币化，推行住房补 贴制度，鼓励职工利用家庭积蓄、住房补贴、住房公积金及抵押贷款四方面的资 金来购买商品房和经济适用房。( 2 ) 初步建立多层次的住房供应体系，包括由新 建商品房、经济适用房组成一级市场；由二手房交易组成的二级市场；以及由公 房承租权转让、互换和产权交换的三级市场。( 3 ) 调整个人住房信贷政策，提高 居民的购房能力。1 9 9 9 年9 月2 1 日起，个人住房贷款期限从2 0 年延长到了3 0 年，年利率6 3 3 降为5 5 8 ，这些措施刺激了居民通过贷款购房。( 4 ) 减免税费 促进房地产市场的迅速启动。一是减免税费，刺激一级市场、特别是经济实用房 和积压房产的销售。二是刺激二级市场，住宅二级市场的税费减免包括营业税、 契税、土地增值税等。国家所实行的一系列政策对住宅产业的发展产生了深远的 影响，有效地释放了消费需求，促进了房地产业的长期向好。 2 0 0 2 年，随着房地产市场的快速发展，出现了房地产行业是否存在泡沫的争 论，央行也发出了预警报告。2 0 0 3 年以来，针对部分地区房地产市场过热的苗头， 发布了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知( 国发 2 0 0 3 1 1 8 号) ， 及时提出了加强房地产市场宏观调控工作的重要性，强化了地方政府的宏观调控 责任。在深入分析国内外房地产市场发展一般规律、经验教训基础上，全面系统 地论述了调控的目标，要求实现“三个基本”：供求基本平衡、结构基本合理、价 格基本稳定：要求房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应、与相关产业相 协调。2 0 0 4 年二季度，针对房地产投资规模过大、增长速度过快等突出问题，为 保持国民经济平稳健康发展，党中央、国务院陆续出台了调控房地产市场的若干 措施，主要包括：治理整顿土地市场秩序、控制房地产开发用地供应量，严格房 地产开发信贷管理，提高房地产开发项耳资本金比例，清理固定资产投资项目， 端正城镇建设指导思想，控制城市房屋拆迁规模等。这些措施的贯彻落实，初步 控制了房地产开发投资规模过快增长的势头，减轻了房地产开发投资增长对固定 山东大学硕士学位论文 资产投资膨胀的影响，促进了国民经济平稳发展。 2 0 0 5 年春节前后，建设部分别召开国务院有关部门、部分城市相关部门和专 家学者、房地产企业座谈会，对市场运行状况进行了深入分析，对部分城市房价 上涨过快问题进行了专题调研，形成了宏观调控的基本思路和有关政策建议。3 月份之后，国务院办公厅两次听取了建设部等有关部门的汇报。3 月下旬，国务 院办公厅下发了关于切实稳定住房价格的通知( 国办发 2 0 0 5 8 号) 。为巩固 和发展调控成果，4 月2 7 日，国务院第8 8 次常务会议，研究了下一步调控的指 导思想、总体思路和基本原则，原则通过了建设部等部门提出的意见和建议。5 月1 1 日，国务院办公厅公布了意见，明确了调控的主要政策措施。国家税务 总局、财政部、建设部联合下发了 关于加强房地产税收管理的通知( 国税发 2 0 0 5 1 8 9 号) ，明确了征收营业税的政策界限、征管措施，以及地方税务部门、 财政部门、房地产管理部门和城市规划部门在执行税收政策中的职责。国土资源 部下发明电，要求各地认真贯彻通知，及时反馈落实情况。人民银行即调整了 个人住房贷款利率和最低首付款比例，人民银行各分行、省会城市中心支行建立 房地产金融联席会议制度，加大“窗口指导”力度。银监会要求各国有商业银行 和股份制银行对房地产贷款业务开展自查，并组织银监局进行现场检查，督促商 业银行针对问题进行整改。这些政策的出台及时解决住房市场化进程中出现的新 情况和新问题，保持了房地产市场的持续健康发展，维护了普通居民家庭的基本 住房权益。 ( - - ) 市场方面 我国是世界上人口最多的国家，目i i i 城市化率不足4 0 ，随着经济、社会的 不断发展，预计合理的比率应为5 0 至6 0 ，据预测，到2 0 1 0 年，我国城市人口 将达到7 3 亿( 城市化率约为5 5 ) ，中国城市人口加速增长期将持续到2 0 1 8 年， 届时中国城镇人口将占总人口的7 0 9 9 6 ，城市人口的增加，必将促进城市建设和 房地产业的发展。同时，世界银行的研究表明，住宅需求同人均g d p 指标存在着 密切的相关性，当一个国家人均g d p 为3 0 0 美元时，住宅业刚开始起步；6 0 0 至 8 0 0 美元时，进入高速发展期；达到1 3 0 0 美元时，进入稳定的快速增长期；达到 8 0 0 0 美元时，进入平稳期；超过1 3 0 0 0 美元时，进入产业衰退期。而我国人均 g d p 2 0 0 5 年大约达到1 3 0 0 美元，预计2 0 3 0 年仍不会达到8 0 0 0 美元，所以长期看 我国的房地产业还具有广阔的发展前景。 但是短期看，确实存在过热问题，表现在： ， 1 4 山东大学硕士学位论文 1 、有些地方政府行为不规范、市场秩序比较混乱的问题 一些地方政府不切实际的搞形象工程、政绩工程，有些城市盲目大拆大建， 带来大量被动性住房需求。2 0 0 4 年，一些城市拆迁安置需求一度占市场商品住宅 需求的一半，有的甚至达到6 0 在经营城市、经营土地的理念指导下，一些地 方政府从土地收益中筹集大量城市建设资金，抬高了土地和房地产市场的价格。 随着房地产市场的快速发展，部分城市政府片面强调“以地生财”、“经营城市”， 一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润，有房者追求房产升值，无房者 担心房价上涨提前入市，在多重因素的作用下，不同利益主体相互影响，共同推 动了房价非理性上涨。一些开发商利用政策，市场信息不对称与不透明，通过虚 假交易、虚假宣传等不正当手段，谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，哄 抬房价，误导市场预期。有的放慢开发和销售进度，囤积土地、囤积房源，人为 造成市场紧张，带来房价短期内非正常上涨。部分地区房地产投资过快，2 0 0 4 年 全国房地产开发投资增长2 8 1 。 2 、市场供需不合理的问题 房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需 求过度扩张。2 0 0 0 年以来，全国商品房销售面积增幅连续5 年大于竣工面积增幅， 其中2 0 0 4 年销售面积增幅高出竣工面积增幅1 1 6 个百分点。这几年商品住房供 求差距逐步缩小，去年以来局部地区出现了供求紧张的状况。商品房供不应求， 导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动 性住房需求上升，加剧了供求矛盾。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置 面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。2 0 0 4 年全国经 济适用住房开发投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6 1 下降 到4 6 ，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。 3 、“热钱”涌入房地产市场的问题 近年来，银行存款利率较低，股票低迷，债市规模小，钢铁、水泥、电解铝 等热点行业也开始降温，社会资金缺乏其他投资渠道。在这种情况下，大量社会 资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金，典当行资金，纷纷挤向房地产市 场。特别是在低利率的情况下，居民个人住房贷款成本低，银行大量资金通过住 房消费信贷转化为房地产开发资金，成为开发企业最主要的资金来源。一些城市 房价较快上涨，社会各方面对市场产生较高预期，使得局部地区投资性需求迅速 扩大，投机炒作现象严重。如曾经活跃一时的“温州炒房团”，聚集资金在一些 山东大学硕士学位论文 城市进行期房的买卖。城镇不少居民基于较高的房价上涨预期，也参与购房投资。 投资性购房已由原来的非住宅为主扩展到住宅，进一步加剧了房价过快上涨的态 势。同时，一段时期以来，外资为赚取外汇人民币利差、预期汇差、房价差，纷 纷进入国内房地产市场。 4 、房价涨幅过大的问题 2 0 0 5 年为2 0 0 0 年以来房价涨幅最高的一年，2 0 0 4 年商品房和商品住宅平均销 售价格分别上涨1 4 4 和1 5 2 ，2 0 0 5 年比去年同期又分别上涨1 2 5 和1 3 5 。 东部地区房价涨幅最高，且有进一步上升趋势，部分大中城市房价上涨过快，有 的平均房价涨幅已连续二、三年在1 5 以上，房价上涨过快现象呈蔓延态势，由 上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展。商品房销售价格上涨带 动二手房交易价格上涨，2 0 0 5 年3 5 个大中城市二手住宅销售价格上涨1 1 4 。 房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。如任其发展，将影响房地产市场持 续健康发展，影响宏观经济和社会稳定。 以上这些问题的存在，加剧了房地产行业的不稳定性，加大了房地产企业生 存和发展的难度。 ( - - ) 社会方面 l 、房地产业发展存在明显的区域差异，人均g d p 发达地区与落后地区相差悬 殊。我国的区域经济发展是按照沿海、沿江发展模式和由东向西的梯度推移进行 的，而区域经济发展的差异性、有序性又决定了房地产业发展的地区性，阶段性。 当东部沿海发达地区的房地产市场暂趋饱和，且高地价等因素产生内在成本压力 时，房地产投资将向中西部次发达地区转移，次发达地区较大的市场需求，较低 廉的生产成本，又将形成房地产业发展的新一轮高潮。 2 、具有周期性波动的特点。纵观世界市场经济国家或地区的房地产业发展轨 迹，均不同程度存在房地产业发展周期性波动，而且大多分为四个阶段，即复苏 与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。我国房地产业同样存在这 种周期性波动的特点，其波动周期与宏观经济波动的周期基本吻合。 3 、市场存在严重的信息不对称现象。开发商与新闻媒体是房地产市场的两大 主宰，开发商可以自如地宣传自己的产品，营造紧俏气氛，而购房者的信息来源 有限，难以了解在开发商对商品房采取销售控制下的实际销售情况和未来走势， 导致购房者一定程度的消费盲目性。 ( 四) 技术方面 山东大学硕士学位论文 随着与国外房地产企业交流的增多，房地产企业在开发理念，设计、策划、 营销手段，物业服务等方面迅速与国际接轨，差距较小；但是在工程施工方面， 由于未能在住宅产业化方面形成突破。一直沿用传统的施工方法。而在发达国家， 上世纪6 0 年代就出现了住宅的标准化、装配化生产；o 建筑材料生产方面，外资 企业进入较早，带动了整个行业的升级换代，较好地发挥了我国产品制造方面的 优势；在住宅小区的物业服务领域，一般都建有小区光纤宽带网信息平台，构筑 起周边防卫系统、楼宇指模门禁系统、每户的三表远传