如何评估转让的餐饮项目是否有价值.doc

如何评估转让的餐饮项目是否有价值 凡事要知己知彼投资是受投资人的投资金额、团队成员结构以及餐饮投资经验等要素的限制和影响 所以第一件事情就是要做投资能力的“自我评估”主要内容如下： 1:财力评估自己整体项目运作的费用包括转让费用、运营费用、后续资金的投入保障 2、团队成员厨师、领班、财务等核心人员是否有值得信赖和有能力的人可以供项目运做使用 3、自己或者自己的人脉中是否有对餐饮项目经营和投资很懂很专业的人士可以提供自己帮助 第二件事情是：评估项目的地理位置 1、评估区域环境 A:要了解该区域的规划重点确认是否有拆迁和重建项目确认接手以后不会因此影响到日后的经营 B:区域特性人群特性周边有些社区或者办公人群可以影响到餐厅销售调查人口结构、大约收入水平人口密度就业状况性别比例民族宗教等 C:区域经济情况经济发展的快慢对餐厅经营也有影响 D：交通状况交通是否方便驾车状况停车状况 2、商圈的状况 就是根据商圈调查能够预估餐饮店坐落地点可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等判断该点是否适合开店这样才不致因为盲从而冒然开店得不偿失 A:确认交易范围一般徒步区的店可能是方圆1000米乡镇地区则可能是方圆3000米（就餐不方便缺乏竞争等因素） B:确认商圈类别和特性 临近中心型其商圈的设定估计在半径5001500米左右即徒步商圈此类型商圈分布在每个地区人口较密集的方面或商业集中地 地区中心型其商圈的设定通常在半径3000米我们称之为生活商圈 大地区中心型此为地区中心更广的商圈 副都市型一般指公共汽车路线集结的方面能够转换车而形成交通集会地 都市型商圈可涵盖的范围可能是整个都市的四周其交通流或人潮流的层面可能来自四面八方 住宅区 住宅区内的户数基本上须达1000户左右如以一户4人来计算则人数将达4000人左右 教育区 教育区及附近有大、中、小学等学校其中以私立学校较为理想因其学生大多比较有钱消费层次比较高当然也不能忽视补习班补习班的集中区将更理想 办公区 办公区指办公大楼林立的地区一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二千人尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高 商业区 商业区指商业行为集中的方面由于过路客的增加形成各种餐饮店聚集之处以快餐为主 娱乐区不难发现住宅区的顾客群较为稳定而且通常性的消费也较固定如再加上交通主动脉的配合（因为增加部分的外来客）将使该区的业绩有上升的可能 第三件事是项目的竞争和发展潜力 A:确认竞争程度就是类似餐饮有多少家可以替代的就餐形式有些 B:一些涉及到竞争的要素分析 传统型竞争者现状：数目、业绩水平、营业额、利润收入统计分析；成功原因：管理水平先进服务优秀社会环境条件优越失败原因：菜品出问题运行机制故障等 新兴高档餐饮经营者：经营何种菜系菜系取向是否平民化、贵族化等经营地段：一区段装修的风格特点及选用装饰物件经营状况：营业额、营业利润、就餐人数、订餐数等经营规模：店的面积、可容纳客人数量厅内面积分布等 该市场消费者饮食习惯、口味喜好、选择饮食偏好等 该市场消费者的消费特点包括消费者的消费意识是否喜欢到餐厅就餐个人或家庭的消费比例较之成都如何消费水平的高低 目标市场消费者分类：政府、军队、企业、家庭消费（含婚宴）、游客 第四件事情是项目成本分析 1、:计算收入. A:餐位：可以根据转让项目的数据也可以自己推算来确认是否餐位安排合理餐位的计算方法：餐位=餐位总面积/平均每个餐位的面积每个餐位的面积大致可以估算 每个餐位的平均面积低档不超过2M2中档：33.5M2高档：44.5M2国际同行的餐厅餐位总面积占餐厅的1/2.国内目前大多在2/左右 B:上座率根据顾客人数要对早、中、晚进行平均计算每天的上座率由于季节或者其他原因周期比较长的话就要多一些时间段平均 C:人均消费金额由于地区和文化习惯的不同计算略有不同原则上是四人餐总计消费然后平均获得例如：低挡：2530元中档：4080元高档：100元以上 当然物价水平的变化也会导致这些标准的变化请活学活用 D:计算轮次（翻台）=大约最好的每餐（中、晚）轮次（翻台）在23次 E:计算每天的毛利：销售收入*毛利系数=上座率*轮次（翻台）*人均销售金额 毛利系数=低挡：6065中档：6570高档：7075 每月总的毛收入=每天的毛利收入*30 2、:成本 A:房租（如果有其他辅助功能的房租收益要做扣除一般租金占全部成本的1215高档餐饮最高18高于该比例赢利压力比较大 B:水电能耗（最好是一年的平均值可以是三个月的月平均但是要考虑到夏季和冬季用电高峰） C:税收 D:人员工资（实际数字或者按照人位比例先计算出应配备的员工数字是指全体员工数字）低挡：1个人可以服务1215人中档：10人左右高档：68人 轮岗配备全部的员工数 低挡：系数为1：1中档：1：1.2高档：1：1.31.4 关于厨房一般有两种：包厨和自营两种关于包厨可以不计算厨房人数而只按照非厨房人员+包厨成本计算 E:日常维护费用 F:装修费用折旧（如果转让的项目比较陈旧或者是装让项目剩余的租约比较长就要把三年周期的局部装修费用进行折旧分摊到年收入中或者月收入中） 3、:回收期：转让价格/（收入成本）=投资回收期 最后一件事情是项目盈利能力 除了看直接的转让项目的成本估算未来的盈利能力还要进行市场营销的规划看是否有更长远的发展 A:目前餐厅的菜系、口味很有竞争能力 B:还有些增加客流量的方法 C:目前成本是否合理还有降低的空间 D:目前针对可能的客户群体如何进行推广宣传费用如何 总之针对一个转让项目要综合进行评估如果经验不是很足或者没有