房地产设计管理工作经验汇报..ppt

,设计管理工作经验汇报,CONCEPT DESIGN,汇报提纲,一、设计管理工作的意义 二、工作实施的关键方面 三、限额设计的初步探索 四、管理中部分经验教训,一、设计管理工作的意义,当今房地产业的竞争日益加剧，产品精益求精，力求完美提升总体回报。随着社会总体生活水平的提高，成熟房产公司项目开发开始着眼于体现生活的高质量、高品味、高效率。,开发商只有充分了解拟开发项目的规划设计特点，才能有效地协调设计师的工作、调动各方面积极性，进行高效管理，使开发项目的成果达到预期的目的。,有效的成本控制、精益求精的产品设计与创新已经成为提升企业竞争的核心工作。企业的设计管理部门从中承担着主要的职能。,规划设计管理工作涉及的方面和细节繁多，要求综合考虑技术、经济、管理等各方面因素。必须具备优秀的规划设计、良好的环境景观、适宜的技术指标、功能齐备合理的平面布局、优良的材料设备、富有特色的建筑外观、精雕细凿的建筑装修，以及舒适详和的文化氛围等等，重视追求细节设计，创新理念。,用 地 选 择 50%,规 划 设 计 30%,销 售 执 行 20%,房地产产品要素构成,设计管理的宏观意识,规划设计成果决定了70%-85%的项目成本，是决定房地产项目开发成本的极其重要因素,设计管理工作应具有全过程成本控制的意识,设计管理工作应具有项目整体目标的总体意识,设计管理工作应具备考虑营销、施工、配套等开发建设各环节综合因素的综合意识,1、全员成本意识 （1）部门间密切协作 （2）各专业工程师尽职尽责,2、市场与客户意识 （1）加强对市场的了解，把握房 地产市场的发展方向。 （2）了解与分析客户需求，把握 产品发展趋势。,3、对设计公司的管理与协调 （1）做好设计招标 （2）做好合同管理 （3）实行中期沟通、监督 （4）落实奖惩措施,4、管理程序与制度 （1）完善甲方设计标准 （2）坚持全程优化设计 （3）专家会议评审制度 （4）内部审核制度化,设计管理的宏观意识,设计管理工作的根本目标：,提升产品品质,缩短开发周期,降低开发成本,提高项目销售收入,减少项目资金时间成本 （提高资金周转率）,提升企业品牌和竞争力,设计管理工作成果体现,高效的设计管理工作是导致高效项目运营的基础。,规划设计造就产品的品质、成本和品牌,名牌产品造就品牌企业,企业的竞争实质上是产品的竞争,房地产开发商规划设计管理工作的意义 - 决定了项目的品质、成本和品牌,产品要素构成,设计管理宏观意识,设计管理根本目标,设计管理成果体现,二、设计管理工作实施的关键方面,首先应树立管理的宏观意识，理解其意义，明确目的，把握关键，将管理工作落实到规划设计各阶段工作的重要环节中。,设计管理实施的关键方面,合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率,全员明确项目总体目标，做为具体工作纲领,构建完善良好的管理团队,建立并实施全过程的技术管理制度及流程,构建完善良好的管理团队,构筑完善的规划设计管理架构,建立科学有效的管控流程,培养良好的专业以及综合素质,保证管理工作的高效准确,合理的企业营运机制,基于良好的设计管理团队， 在明确的管理目标指导下运作， 最终又可以最大程度的达成 项目的设计工作目标， 乃至项目的总目标。,掌控设计工作成本管理的首要工作在于明确成本目标,成本目标制定的关键环节在于重视设计预算的编制,项目定位,设计方案,工程成本总目标,法规、规范、规费,设计预算管控表,设计管理工作,合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率,设计管理工作成本管理,设计费用 时间成本 人力成本,规划、建筑、景观、室内等设计内容全过程发生的设计、咨询、研究、审图、模型、效果图等费用的总和,由规划设计工作占用的开发关键时间节点耗用的 项目成本,设计部门管理人员的人力资源成本,合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率,设计工作直接成本,应避免两种现象：,为节省成本而压低设计费,为追求效果设计费失控,设计费用本身就是规划设计成本的直接构成部分； 合理的设计费取定是保证质量与进度的基本条件之一。,合理的设计费用有利于设计单位选择的合理性 ； 合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和设计师积极性的发挥； 直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会有更积极的作用； 设计阶段设计费用应基于“设计成本预算”文件为依据而确定的。,设计管理工作成本管理,合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率,合理设计费标准：,根据具体的项目性质、设计要求、选择设计单位的不同设立设计费支付标准，如 国内一线品牌设计公司-元/M2 国内二线品牌设计公司-元/M2 国外一线品牌设计公司-元/M2 国外二线品牌设计公司-元/M2,万科： 北京、上海、深圳： 55元/ 广州公司： 50元/ 其他地区公司： 45元/ ,某集团地产公司设计费统计（元/ ）,例,项目立项,主体结构开工,开盘销售,入住,论证阶段,策划定位阶段,设计阶段,工程施工阶段,竣工,销售阶段,入住阶段,概念规划设计管理,设计,方案设计管理,扩初设计管理,施工图设计管理,成本,项目成本估算,成本测算及目标成本拆分,预算、标底、合同价,进度款、工程变更、招标采购,结算,工程,营销,设计成本管理与成本部门的进程关系,多方案比较 概念规划草案,（设计成本预算管控表）,合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率,成本部门制定项目目标成本。 设计管理控制目标成本偏差率。,目标成本首先须合理，建立在长期数据库积累的基础上。,设计阶段成本管理控制方式,结构含钢量偏差率； 景观造价偏差率； 示范区成本偏差率； 材料设备选用偏差率； 设计费偏差率 。,合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率,对设计人员而言是本质性任务。,应避免两种现象：,不计成本地追求设计效果,成本不合理导致品质丧失,成 本 控 制,含钢量等土建造价,景观造价,示范区造价,设计变更签证率,合理的设计费,材料部品造价,设计阶段成本管理控制方式,合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率,注重制定合理的设计各阶段工作周期，影响到设计质量以及项目成本。,论证阶段,设计管理阶段,75天,概念规划,施工图,拿地节点,策划阶段,95天,55天(多层) 70天(高层),不做限定,概念规划方案,方案设计,扩初设计,实施方案,设计周期225/240天,概念规划草案,设计周期环节管理,合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率,项目周期统计表,例,管理工作的高效准确保证,设计管理工作的准确性对项目的质量以及工程成本有着直接的影响,设计管理工作的高效率运作是控制设计质量的重要保证,设计管理效率指标控制,人均设计管理利润效益指标-（元/人）,人均设计管理面积指标-（平方米/人）,合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率,开发规模加大，并不意味着人数势必呈同比例的增加，而是应该通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证设计部门高效率运作。,“人均设计管理面积”指标,管理工作的高效准确保证,合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率,人均设计 管理面积,（ 建议A 为20；B为50%;C为30）,管理工作的高效准确保证,合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率,某房产集团公司07年人均设计管理面积一览,例,建立并实施全过程的技术管理制度及流程,工作方法（五原则）： 一严谨 二协调 三执行 四跟进 五总结,1、建立以流程为基础的设计管理规范化体系,例1：设计管理业务总流程,例2：项目规划设计总流程,例3：设计文件档案管理工作指导,设计概算是从最基本的单位工程概算编制开始逐级汇总 而成的，分为单位工程概算、单项工程综合概算、建设 工程总概算三级。总概算从项目立项开始到项目竣工交 付使用整个过程的全部建设费用。,施工图预算是设计阶段最后的一道把关口，其编制深度 细化到不仅是工程量准确、材料分析正确，还要在审核 过程中由各个相关单位、部门进行综合会审、优选，反 复调整后最终定稿，其中包括专业间的融合度审核、各 个定价材料的品牌及价格、拟专业分包项的预算与审核 等。为以后的各个环节的成本控制打下基础。 相对于一个十万平方米左右规模的住宅项目而言，合理 的施工图预算时间一般不要少于两个月的时间。,2、制定严格编制、审核初步设计概算以及施工图预算的流程,建立并实施全过程的技术管理制度及流程,3. 实行限额设计；建立完善的图纸审核管控制度,当前设计单位普遍存在着设计不精、深度不够的情况。 这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更， 给工程造价控制带来一定的难度。,必须依据开发经验和投资估算的要求，有效地确定设 计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核 激励机制。,针对突破了造价指标的专业及具体部分，须分析原因， 用设计修改的办法加以解决。克服只顾画图、不顾算 帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工 程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，控制 工程造价。,建立并实施全过程的技术管理制度及流程,加强出图前的审核工作，以求得提高设计质量，将工程 变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的 成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费 的代价最小，可取得的效果最好。在施工图出图前加强 审核管理工作，可最有效的减少不必要的成本浪费。,建立审核程序,按阶段分专业制定具 体详尽的审核要点,编制审核意见表,明确审核责任人,限期审核,建立并实施全过程的技术管理制度及流程,3. 实行限额设计；建立完善的图纸审核管控制度,限额设计并不是一味考虑节约投资，也决不是简单地将 投资砍一刀，而是包含了尊重事实，实事求是，精心设 计和保证设计科学性的实际内容。,实行限额设计 -按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功 能要求的前提下，控制初步设计; -按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计; -各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配 的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的 设计变更，保证工程竣工结算不突破总投资额。 -投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效 途径和主要方法。,3. 实行限额设计；建立完善的图纸审核管控制度,建立并实施全过程的技术管理制度及流程,设计变更原因,1.设计类： A.超成本目标 B.设计优化 C.设计错误 D.设计缺漏 E.补充设计 F.二次设计 G.现场条件,2.现场施工类: A.施工错误 B. 施工困难 C.施工进度要求,3.营销类： A.客户需求 B.竞争需求,4.其它,4. 制定严格的设计变更、修改、签证管理流程,建立并实施全过程的技术管理制度及流程,设计变更签证率,由设计原因导致的签证总金额,工程合同金额,对施工图阶段设计成果质量的控制-减少由图纸和材料 的失误和不完善而带来的额外费用的发生。,设计变更签证率控制,很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10， 其中重复性错误占相当比例。 为降低设计变更签证率，建议采取的策略如下： 1）建立施工图阶段的长期合作 伙伴； 2）给予合理的设计周期； 3）甲方完善标准化构造设计；,三、限额设计工作的初步探索,限额设计的概念： 限额设计是将上一设计阶段审定的投资总指标和工程总量指标，预先合理地分解到本阶段各专业设计、各单位工程和分部分项工程，根据各单位工程和分部分项工程的投资细分指标，进行限额设计。,限额设计的目标管理: 可行性研究阶段编制的投资估算，经批准是初步设计的投资最高限额；初步设计阶段编制的设计概算，经批准是施工图设计的投资最高限额；施工图设计则按照概算投资细分指标进行限额设计，形成施工图预算。估算、概算、预算等不同阶段的投资指标有前后制约、相互补充之作用。只有防检与监控、预先措施与事后综合平衡相结合，才能不会突破投资目标值，这就是限额设计的目标管理。只要这个目标管理到位，限额设计工作就会成功，项目的投资目标值就能实现。,限额设计的流程管理： 投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。 首先将上阶段设计审定的投资额和工程量分解到各个专业（单位工程），审核其合理性；然后再分解到各单位工程及其分部工程，审核其合理性。通过层层限额，实现对投资限额的控制与管理。 限额设计的技术关键是要控制好设计标准和规模，确定好限额指标。在设计之前，对限额进行分解分析是切不可缺少的一步。,限额设计的管控体系： 投资指标分解和工程量细分是限额设计的主要方式和关键工作。 为了保证限额设计工作的顺利进行并取得成效，应建立限额设计的纵 向和横向控制体系。,限额设计注意点: 1.为了体现限额设计控制投资的主动性，在设计前就要求合理的分配各工程项目、各单位工程及分布工程的投资，以控制设计。 2.如果在设计完成后发现概预算超了再进行设计变更以满足限额设计要求，则会使投资控制处于被动地位，也会降低设计的合理性。因此必须建立工程投资的计算机动态管理系统。将工程进展、投资情况输入计算机，掌握投资额与目标值对比情况，以便采取相应的措施，将投资控制在目标值以内。 3.限额设计工作的实现需要设计单位的密切配合与实施落实。,四、设计管理过程中的部分经验教训,规划设计工作组织,项目取得土地,项目设计启动,施 工 图 设 计,施工图 施工配合,计划管理是时间成本的保障,1,专家,概念设计,规划设计,单体设计,施工图,部品设计,初步设计