地产景观工程全程管理.ppt

房地产景观设计与施工管理工作经验总结,北京佳兆业地产有限公司,一，概述,1，目的 2，地产景观管理工作的主要内容 3，施工过程介绍,一，概述,1，目的： 通过系统化的分析与分类整理，总结分析园林工程从图纸深化到招标，到施工全程管理与控制，再到最后竣工结算的整个过程中，需要控制的风险以及注意的事项，形成将来工作中的指导与依据，力争在今后的项目管理中减少缺陷与遗憾，在成本控制、质量效果、工期控制三个方面，把每一个项目做的更好。,2，景观施工过程,查看现场，做好施工计划与安排 人员进场，三通一平 测量放线，场地平整，土方工程 硬景基础与主体施工，水电管线预埋 园路面材铺贴，园建面材施工 苗木根据先大后小原则进场种植 灯具电施、给排水系统安装、调试 景观小品、成品安装摆放 收尾，资料整理、竣工验收,二，前期筹划阶段管控要点,1，商务投标要点 2，供应商选择 3，团队组建 4，图纸深化 5，目标明确,1，商务投标要点,成立投标小组，细致阅读、分析招标文件，明确招标要求、注意事项及合同条款， 勘探施工现场，为编制施工计划搜集第一手材料。 编制针对性的施工组织计划。 按照招标文件要求的工程质量等级和工期要求，根据施工场地条件、交通状况和工程规模大小，施工图纸，自身的技术水平、管理能力，合理设置管理机构、安排施工计划、施工顺序和苗木栽种顺序、苗木组织、栽植措施、养护管理措施、安全措施、保洁措施，恰当选择施工机具，保障工程质量和工程进度。 根据自己的苗木来源和环境条件需要，在符合相关规范的要求下，可提出自己的优化设计和节约投资的设计变更。 编制标底要周密，投标报价讲策略，确定工程量和编制标底，应力求与市场的变化吻合，要有利于竞争和保证工程质量。,2，供应商选择,园林工程供应商主要包括：石材、苗木、灯具与管线、雕塑、水钵花钵、景观小品、铁艺铝合金、水泥与砖、沙、以及五金等多个方面的供应商，在选择之时需要关注以下几个要点：,A ，质量 材料质量直接影响到工程质量，进而影响工程进度、开盘时间、企业资金回笼，因此，质量是需要考核的重要因素。 主要质量控制点： 石材：颜色是否美观统一、尺寸误差率、色泽鲜艳度、残缺率等。 苗木：生苗还是熟苗、树形、分支点高度、主干数量、冠幅、胸径、长势、病虫害等。 灯具：与图纸符合度、用料、细节打磨美观度、颜色色泽、灯光效果、使用寿命等。,B ，价格因素 价格低的优势不需多言，直接涉及到公司投标的竞争力与利润率。但是，在考虑价格低的同时，一定要综合考虑质量、交付时间、运输费用与服务等因素。 C ，交货准时性因素 材料的准时到场对工期与质量都有重要影响。一旦材料迟迟无法按时送达，即会打乱正常施工程序，也会导致加班赶进度，对施工质量与工期都有重要影响。 D ，供应商实力与账期支持力度 出于公司资金实力、战线长度、以及项目的资金投入计划考虑，供应商能否在账期额度与周期上进行足够的支持，对工程顺利开展、公司快速稳健发展有着不可忽视的影响。因此，必须认真考察供应商的实力与支持力度。,E ，其他因素 设计能力：细化优化设计能力，增强质量与效果。 生产管理与质量控制体系：保证按时有序保质生产。 特殊工艺能力：异形石材、造型雕塑与灯具、特殊工艺的生产与施工能力。 员工的品质与能力：优秀的人才能做出优秀的事。 人员稳定度：人员稳定度代表了企业各方面的稳定运作。 行业内口碑：口碑就是信誉与实力。 服务态度：有好的态度才可能有好的结果。,根据具体情况，在选择供应商时候，可能侧重点不同，需要根据自身情况以及甲方施工要求，从多家供应商中合理对比考量，如有必要，可同时选择多家供应商，以及预留备用供应商。 对于大宗材料的采购，可进行招投标选择。而对于自身不熟悉或者工程量小的部分区域，可通过外包给专业公司施工，减少风险与精力。,3，团队组建,园林工程管理团队应该根据实际施工需要，科学合理设置。 主要团队成员构成：,A ，主要团队成员构成：,项目经理： 优秀的项目经理必须能够做到以下几点：对施工团队有效管理的能力；资金及材料的合理运作与分配能力；按时保质完成施工的能力；要做到以上几点，项目经理必须对项目的成本、预算、材料、施工流程与工艺、质量控制标准与关键点、易出问题环节、资金调度等方面都了如指掌，同时还必须具备良好的公关能力，在施工过程中争取到包括甲方、总包、配合单位、供应商等的最大支持。 土建施工员：土建施工员应在园建的施工流程、施工方案、人员组织、材料与工艺的品质控制方面经验丰富，能够根据图纸提出最优施工方案，减少浪费，缩短工期，保证质量，同时能对施工班组进行有效的管理。 绿化施工员：绿化施工员需要了解植物生长特性、种植养护知识，知道如何保证苗木的最佳移植效果；需要懂得植物搭配，通过合理艺术的搭配，获得最佳观赏效果。,水电工：做好水管、线管的预埋、灯具音响系统的组装、水景的调试、灌溉系统的安装等工作。 采购人员：了解石材、苗木、灯具、雕塑、小品等材料的行情，懂得生产工艺流程并能够控制材料的品质，把握交货进度，根据施工计划、施工进程，及时足量保质的保证材料供应。 工程文员：做好所有资料管理工作。 财务人员等岗位，视具体情况而定,B ，团队组建原则：,按需配备，德才兼备。 公私分明，忌沾亲带故无实际能力。 赏罚分明，调动员工积极性。,4，图纸深化,在项目施工前期，应对现场进行详细的观察，并对整套施工图进行会审，最大限度发现原施工图存在的不足、问题以及提升空间，并与施工单位及设计单位进行沟通，提出合理意见。,可从以下几个方面入手：,查找施工图欠缺的部分，冲突矛盾的部分，提出修改。 查看现场与图纸是否存在出入，是否需要修改设计图。 施工图做法不利于施工操作，或者有更好的施工做法建议，质优价廉的材料推荐，新技术新工艺，可提出自己的意见。 基于设计、成本考虑，进行设计变更。,5，目标明确,施工之前，应对整个项目的成本目标、质量目标、工期目标进行通盘考虑，做好几个方面的规划：,设立项目的阶段性进度计划与完工工期，在人、财、物方面对施工单位进行统筹要求，提前防范可能出现的问题，确保工期。 根据质量定位，确定施工必须达到的硬景质量标准，软景种植效果。 根据项目的成本定位，优化设计，确保成本与效果兼顾。,三，进场施工阶段,1，供应商把控 2，劳动力组织 3，各道工序 4，收尾 5，甲方的作用,1，供应商把控,对供应商的把控需要抓好三个方面：材料质量、交付时间、付款条件。 具体操作： 根据自身的资金情况以及进度款拨付情况，在工程开始初期就需要针对材料交付批次以及付款方式，与供应商做好深度沟通，达成约定，同时，针对延期交货、质量不达标等情况，约定处罚与解决方式，双方按照约定履行交货与付款义务。 根据施工进程安排以及对应材料需求，对供应商做好事前、事中、事后督促，如条件允许，可派专人三驻场跟踪监督生产进度，并严格把控数量与质量,为了避免材料混乱，导致错漏，影响正常施工，应对材料的包装与运输提出合理科学要求（以便于查找、搬运、方便施工为原则） 对供应商的生产下料单，应事前做好审查工作，保证完成后的科学美观性，如铺贴图案的整体统一、对缝对中、边角尺寸合理等。 对灯具、雕塑、苗木、小品等材料，可通过照片进行产品初次审核，再进一步送样或派人前往审核，验收合格才进场。对进场后发现的不合格产品，应该拍照发文留档，要求供应商退换或重新加工。,2，劳动力组织,劳动力组织与管理的好坏，对工程进度、质量、成本都有着较大影响，需要从这三点入手考虑： 施工开始前做好工程量预算，计划好合理的工人数量。人少了慢，人多了浪费，甚至降低工作效率。 对自己擅长的工作由自己的劳动班组干，不擅长的工作可分包给专业的施工队或工程公司。 同时有两三个组或以上一起施工，分工合作，即可灵活调动，又可形成竞争关系，提高效率与质量。 任务区域、工期与质量要求、施工工艺要清楚传达到每一个工人。,设立合理的奖惩机制，落实到每个人，形成争优风气。 做好安全防范工作，该教育的教育，该买的买。 根据需要对工人数量进行动态调整，适当增减，针对不同工种的需要合理搭配。 合理安排，可减少不必要的加班，降低加班成本，同时避免质量不合格。 施工期间及完成后做好质量检查与整改，按奖惩办法兑现。,3，施工工序,石材广场与路面基础工程与铺贴工序： 放线挖填土方并夯实砌砖模预埋管线浇筑素混凝土垫层清扫垫层石材预铺确定灰沙找平水泥砂浆铺贴石材养护检查整改勾缝清洁交工 水景施工工序： 放线挖填土方并夯实砌砖模预埋管线浇筑混凝土垫层（预留泵坑）支钢筋与模板预埋水电管线浇筑S6混凝土砌筑砖块结构体砂浆抹平做防水层防水保护层铺贴石材（砂浆与石材均做好防返碱处理）安装雕塑、穿线、装灯、安装喷泉给水系统安装泵坑盖板试水调整水景效果交工,干挂大门楼及景亭等施工工序： 放线挖填土方、夯实、浇筑混凝土垫层支模、预埋管线浇筑钢筋混凝土基础、柱、梁、顶板、女儿墙砌砖墙、做铝合金窗框打膨胀螺丝由下往上干挂石材、勾缝吊顶、装灯、内部粉饰装修装窗玻璃、玻璃门 乔灌木施工工序： 定位、挖穴施腐殖土（土壤若干燥需浇水）树木修剪种植灌水夯实喷雾、吊液立支架固定日常养护 草皮施工工序： 等土壤沉降稳定人工平整、过筛、修坡、铺腐殖土肥撒黄沙、和土拌匀除杂、杀菌、浇水湿润铺草皮，压实铺细沙并用拖网拉平浇水养护、防踩踏日常修剪养护,4，收尾,收尾工作主要包括移交验收与资料归档，是施工过程中比较难做的工作，主要原因在于： 收尾是个纷繁复杂的擦屁服活，忙活了半天看不出成绩。 资料不全，查找补充各种资料比较困难。 临近结束，人心浮动； 和分包商的关系因为牵涉到最后的结算，扯皮多，矛盾日渐突出，较难配合。 验收单位把最后一道关，卡得比较严。,做好以下几件事：,提前准备，尽可能将资料文档在平时就准备充分。 平时就严把质量关，尽量将问题在平时就发现并解决，免留后患。 提前让验收单位介入，提出需要整改问题，提前做好整改材料、资料、人员等的准备工作。 专人负责，强调计划，由熟悉情况者组成收尾小组，专门负责移交、验收、竣工归档等工作。 安排好工人的去留工作，留下的做好督促激励，遣散的安排好去处，安抚好人心。 合作单位做好交代，有钱钱交代，没钱话交代，给对方计划与安排。,5，甲方的作用,技术协调工作，包括：与设计公司的沟通协调、设计定位、设计质量控制、图纸审核；与施工单位的施工交底、种植艺术、技术支持，变更传达；对各个单位的问题反馈与协调配合、信息与技术的传达等。 平衡景观效果与成本控制：设计阶段的投资管理对成本影响巨大，设计质量的优劣直接影响建设费用的多少，建设周期的长短。合理控制概念定位、软硬景各设计元素的比例、材料的类别、施工做法等，对景观效果与成本有着直接影响。 风险与质量控制：依靠丰富的经验，细心的观察，对可能影响工程质量、工期、施工安全等方面的风险与质量问题进行事前防范、事后解决。如变更导致的错误风险、材料时时不到场、质量不合格、种植效果不理想、进度太慢、施工单位内外部冲突、安全隐患、无法按时完工等各种风险与问题，防微杜渐，才能将损失减到最低。,四，验收结算阶段,1，甲方各干扰因素对结果的评判 2，易扯皮点,1，甲方各干扰因素对结果的评判,甲方因为存在进度款支付、三通等配合不到位、抢工期、临时变更等不利于施工的因素，降低验收标准。 不合理经济关系导致甲方对施工单位的放水或刁难。 拖延付款，故意设卡。,2，易扯皮点,因工作面不全，水、电、道路不通、正常机械无法进入等原因导致的人工费用、机械费用、工程量增减、工期延误等问题。 设计变更与现场签证引发的返工、重做、合同外材料的价格议定、原设计用料的浪费与工程量的核算。 现场发生的变更、签证未及时书面明确，导致最后无凭无据，引发争议。 隐蔽工程未及时做好验收记录，导致结算资料不全。,五，甲方全面精细管控手段,1，常规错误规避 2，手段方法 3，造价控制,1，常规问题规避：,三通问题对工期、机械使用、成本影响很大，甲方应尽可能创造良好的水电道路条件。 审核施工组织计划与进度计划的合理性，按计划控制好进度与节奏，有序开展工作。 严控石材色差、尺寸误差度、翘曲度，尤其是防碱处理，重要区域石材在下料时就要把控尺寸大小、对缝统一性等整体美观度，如条件允许，应到加工厂督促石材生产。 灯具、小品、雕塑等材料应提前做好样品成品的验收工作，严防到最后出现无奈接收的情况。 重点区域的材料下料单与排版图也要做好审核。,主体工程放线施工不严谨，位置与尺寸偏差较大，影响后续压顶、铺贴、收口、工期等各个环节。因此要严格控制主体施工精确度。 石材铺贴之前，必须先验收排版、试贴样板合格。做好铺贴的细节控制，如对缝、均分、边角美观性控制、勾缝污染等细节工艺。 地形的塑造要精雕细琢，平整与施肥要到位，草皮必须平整。 苗木在出圃前验收，胸径、冠幅、高度、树形、土球大小等不达标苗木严禁入场。 管控苗木从起苗到种植的全过程养护方式，严防苗木扎堆进场，起苗过早、种苗过晚、等待种植时间过长、浇水施肥不到位、修剪不合理、遮阳防护不到位等问题，直接影响苗木种植效果。,苗木的配置水平直接影响效果，因此必须着重做好种植前的规划设计，并与施工人员做好交底交流。 做好不同施工程序的规划，大型苗木花钵水钵景石等要提前进场，以免后期大型机械损害路面。 为了避免工期拖延，加班赶工影响质量，必须将施工节点作为重点控制。 做好安全防范工作，提高施工安全要求。,种植效果辅助手段方法：,通过手绘、SKETCH UP等软件，表达设计意图与效果，以便与设计单位沟通交流，指导施工单位施工，防止种植效果失控。,3，造价控制,现有佳兆业模式下省造价不影响施工单位合作的方法： 以控制规划设计阶段为主，以加强施工管理为辅，同时尝试创造性开发其他途径。,设计规划阶段：,根据场地特征，充分利用地形地势、与周边建筑物的关系进行规划设计，可以达到四两拨千斤的效果。反之，则要花费大量的改造成本。例如某地产项目在地下室顶板上整体架空回填一米多，大大增加了回填土与架空层施工成本，如果可充分