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文档简介

置信牧山丽景 市场及客群分析,NO.1 别墅市场现状分析,成都市场六大别墅板块,林立格局,更趋清晰明确。,在2006年国家宏观调控的洗礼下,导致别墅供应量急剧减少,成都别墅市场购销持续反弹,整体形势更趋活跃。,从别墅的市场供应量来看,在250平米以下,100-200万的经济型别墅,在市场上相当受欢迎。,成都别墅户型面积区段分布表,郊区别墅占成都在售别墅楼盘的八成以上,仍然是供应的主流。,青城山 都江堰 牧马山 龙泉山 温江 华阳,从片区别墅供应情况的变化来看,牧马山、青城山、温江江安河沿岸趋热;龙泉山、市中区、华阳降温。,牧马山、青城山、温江江安河,龙泉山、市中区、华阳,冷,NO.2 牧马山片区现状,西南首席别墅群,西南最大的纯别墅住宅群落。 品牌实力开发商长达5年以上的深耕细作。 成都近郊罕有的坡地、台地地貌。 坡地 / 山风 / 森林 / 河流, 别墅与大自然浑然天成。 便捷交通,20分钟城市生活圈,10分钟国际航空港。 历史悠远,文化底蕴深厚。 规划中的牧山湖旅游产业带,造就大城南综合性临空型生态新城。,牧马山板块PK成都山地别墅群 牧马山板块在交通、开发程度、未来规划定位、人居文化底蕴等方面,明显占优。,竞品楼盘分析,中航云岭2期峻邸,项目位置:牧马山四川国际尔夫球场内 开发商: 成都中航阳光房地产开发公司 项目概况:占地300亩 物业类型:独栋别墅 容 积 率:0.37 项目情况:地处牧马山之巅,与高尔夫球场无边接壤,纯正独栋高尔夫别墅。当前单价12000-13000元/ m2。,维也纳森林别墅,项目位置:牧马山四川国际高尔夫俱乐部旁 开发商: 成都森宇实业集团 项目概况:占地630亩 物业类型:独栋别墅 容 积 率:0.26 销售情况:现正推出五期半山高尔夫30套,起价8080元/ m2 ,最高售价12800元/m2。,牧马山易城,1.开发商:上海中城联盟投资管理公司 2.项目概况:占地面积241623平方米;绿地率67.50 %;容积率0.32;总户数239户;面积区间:265-340; 3.配套:紧邻18洞国际标准高尔夫球场。 4.楼盘特色:大面积的森林/绿化用地为主,突出高尚人居/运动休闲/商务会展三大主题;运用现代建筑技术与材料/时尚的国际化设计手法,使产品呈现出其多元文化背景下的原创性与时代特征. 5.楼盘劣势:周边生活配套还有待完善。,半山卫城,4.容积率: 0.48 5.总户数: 352户 6.原创手工山地错拼别墅: 总价约120-140万。建筑面积168-188平米,赠送1个车位。,1.占地面积:169636平米 2.建筑面积:79000平米 3.开发商:成都富邦投资有限责任公司,2007宣传语: 半山上的地中海手工别墅。,萨尔茨堡,建筑类型:独栋别墅,双拼别墅 项目位置:牧马山云岭路 占地面积:200余亩; 建筑面积:约5万平米 ; 开发商:温州华昌(成都)房地产开发有限公司,麓山国际社区,项目地址:双流县华龙路万安段1号 开发商:成都万华房地产开发有限公司 项目概况:占地4000余亩 项目类型:独栋别墅以及部分多层洋房 容积率:0.27 销售情况:麓镇二期拉佩维尔61阔景别墅洋房即将公开,预计9000元/平方米.,竞品楼盘情况总结,各竞品由于开发周期长,均拥有了成熟的品牌知名度,并有了一 定的市场占有率。 大多数能够共享高尔夫球场景观,具有独特的景观优势和独栋 别墅形态。 各竞品用地面积及建筑体量均大于置信牧山丽景,有规模上的优势。 价格普遍较高,均价在10000元/平米左右。生活配套仍不够完善。,NO.3 近期城南竞品 推 广 回 顾,牧马山易城,2007-4- 商 整,诉求主题:在牧马山易城,阁下将独家 享用尽可能多的土地。 一栋300平米的独栋别墅,附赠800平米精装花园,以及2500亩牧山湖稀有景观。 整个画面以实景拍摄为主,以赠送精装花园为喙头,没有创意,感染力不强。,2007-4- 商 整,牧马山易城,诉求主题:牧马山易城,纯粹独栋,收 藏健康。 易城藏家生活赏,林光常博士饮食健康讲,4月21日开场。 主画面仍以实景为主,版式有了设计感。文案以营销活动为由头,诉求健康居家生活。,蜀郡,2007-4-20 成都商报 整,诉求主题:绝摄倾城 4月21日,“品味蜀郡历史的呼唤”大型游园活动,盛情绽放。 画面以实景为主,还是以游园及摄影活动为告知,广告为营销活动服务。无突出创意。,竞品推广情况小结,竞品的线上推广基本上表现为两个方面:其一、实景拍摄,让消费者眼见为实;以活动情况告知为喙头,广告为营销服务。 推广频率极低,就牧马山片区而言,近期仅有牧马山易城、半山卫城少数楼盘在做线上推广。 就别墅的造价而言,由于销售周期较长,产品客群比较小众,故而大多数楼盘均采用的是以小众渠道或线下推广为主的策略,线上推广重点期集中在开盘前后。从目前牧马山片区来看,基本上为成熟楼盘,故而线上推广较少。,NO.4 项目客群分析,通过对成都别墅市场调查数据库进行大量的甄选,对得到的数据和事实进行分析后,我们发现购买成都近郊别墅的消费者具有以下一些特性:,1、消费者年龄分布情况,2、消费者职业分布情况,3、消费者对媒体的接触情况,4、消费者对别墅建筑形式倾向状况的分析,客户范畴广泛 3645岁之间的男性消费者为主体,以私营企业主、三资企业高级管理人员、股票证券高级职业经理人为职业特点。,目标消费群的特征描述,“四高”人群 这是一个以高消费、高学历、高感度、高品位为特征的“四高”人群。,目标消费群的特征描述,财智阶层 这个由以往单纯财富拥有者衍变成的富有而极具品位的阶层,已经成为名副其实的“财智阶层”。拥有私家车或公务车。,目标消费群的特征描述,主要信息源 以报纸、电视和网络为主。 随时关心时政、财经资讯。,目标消费群的特征描述,对于牧山丽景而言,由于产品及区位等方面的个性化特征,客群对本项目的看重主要体现在如下几个方面: 置信10年积淀,本土开发商NO.1的强势品牌。 总价控制户型紧凑的精致小独栋。 怡养型的山居生活。 极富震撼力的谷地公园。 立体型的坡地景观。 牧山湖片区可以预见的辉煌前景。,就目前现状而言,消费群对本项目的心理抗性主要体现在如下方面: 花源镇牧马山片区在地产市场上的影响力,不及双流牧马山。 项目周边较为荒凉,生活配套还很不成熟。 较为低矮的坡地别墅,在扩大视野的同时,私密性也相应受到影响。 紧临白云大道的别墅,受到的噪音干挠较大。 离成都的实际车程,就目前的路况而言,大约在40分钟以上。 距白云寺约500米左右,对看重风水的客户而言,在心理上有抗性。,由此可见,本项目可以推测的客群物理特征为: 有较强的经济实力和较高的社会地位,但还未跻身大富豪行列。 从事的职业颇为广泛,中小企业家、大型企业高管、职业经理人、成功商 人、政府中高层干部、较有经济实力的大学教授和自由职业者等。 往往拥有1辆至数辆私家或公务车,方便出行。 基本上为二次以上置业者,属改善性居住,已拥有1套至数套住宅物业。 大多数客户有明显的地域属性,来自城西和城南区域。,由此可见,本项目可以推测的客群心理特征为: 置信品牌拥趸,坚信置信提供的产品就是精品,这是说服自己在远郊置业 的充分理由。 向往空气清新、舒缓宁静的山居生活。 深信片区升值潜力,愿意为未来慷慨买单。 产品的总价控制原则,能准确对接这部分客群的心理承受底线。 能快速适应“城里工作,城外生活”的生活方式。选择郊区墅居生活,是降 底高强度心理压力的有效途径。 物以类聚,人以群分。这部分客群对自己的生活圈子非常在意,选择物业 就是在选择生活圈。,NO.5 置信牧山丽景形象构建,牧山丽景案名释意,牧山 “牧山”,点明项目地域属性,新城南高尚住宅区; 直接用“牧山”作案名,利于同竞品之间形成差异,突出了山地别墅的稀缺性。 “牧山”,从字面上讲,乃放牧山林之意。都市固然繁华,但不免喧嚣;都市生活不缺 精彩,但少不了紧张、忙碌、压抑,甚至是自我封闭。项目位于牧马山间、丽景之 地。悠悠山中岁月,自然心灵原乡,带来精神的放牧,身心的舒张。,牧山丽景案名释意,丽景 “丽景”,即美丽风景,暗合高端客群心理,对应了项目的景观及舒居价值:风光迤逦的牧马山,别具韵味的欧洲风情小镇,国内一流的坡地景观别墅,建筑与景观共融共生,建筑本身就是一道美丽的风景。 “丽景”二字对接置信公司“先造环境,再建房屋”的开发理念。当今房地产市场的竞争就是地段、品牌、开发理念的竞争。置信不缺品牌自信,项目也不缺地段优势,唯一需要凸显的是开发理念的超越,“丽景”二字意味着置信将进一步高举生态型开发的鲜明旗帜,在成都高端住宅产品市场树立一个崭新高度。,牧山丽景案名释意,牧山丽景 案名突出了项目的生态资源价值;揭示了山地住宅的稀缺性;给人以丰富的联想,美好的向往;符合置信10年来所倡导的生态型开发理念;树立了高端住宅产品市场的新高度;通俗易懂,利于识记和广泛传播。,山的理想人生,2007,置信牧山丽景主推语,仁者乐山,乐山之博大仁厚;智者爱水,爱水之灵动飘逸。山居与水居自古即为仁智者崇尚。 “山的理想人生”出发点是山的理想,落脚点却是理想人生。人因山而浮想连翩,人因山而憧憬向往。把最荣耀的一段人生交付给山,在山不是主角的成都,让你及小众人的山居生活成为大多数人倾慕的主角。数千亩牧山新城因你而生,坡地别墅、置信品牌,向成都人演绎了城市山居华宅的理想生活和柔情蜜意,并以其丰姿和神韵、品质和格调,不断提炼着成都人居文明的精髓。,山的理想人生,山 的 理 想 人 生,理想 的山,理想的 人 居,理想的 人 生,牧 马 山,每个人心中都有一座山,见山而喜,入山而居,居山不在山,精致小独栋,坡地立体景观,成熟生活配套,升级版置信生活方式,稀缺的城中山,20分钟城市生活圈,国际化空港物业,深厚的文化底蕴,PART 1 理想的山,稀缺的城中山,20分钟城市生活圈,国际化空港物业,深厚的文化底蕴,牧马山,一座城,一座山,放眼全球,在山不是主角的城市,山往往因为稀缺而成为城市最具识别性的名片,成为被少数人私享大多数人倾慕的生活磁场,洛杉矶比弗利山,香港半山,北京香山,广州白云山,南京紫金山,深圳香蜜山,成都牧马山,大城南板块,紧临城南国际新区,成都市行政办公区,区域优势显著; 与都市保持的距离,比青城山更近,与龙泉山相当; 牧山板块西南首席别墅群的明确定位,片区未来发展潜力,优于龙泉山; 成都市区内唯一一个纯别墅住宅群落,人生荣耀,身份象征。,稀缺的城中山成都牧马山,20分钟生活圈,离尘不离城,住在20分钟生活圈: 双楠大道:2006年10月通车,经新川藏路与大件路对接,20分钟车程直达三环武侯立交。 大件路:2007年5月开始改造,双向六车道,20分钟车程直达二环永丰立交。 新双华路:对接牧山大道与花源镇,将于年内正式修建,双向八车道,直达城南华阳副 中心,约20分钟车程直达三环人南立交。 成乐轻轨列车: 规划中的成乐轻轨将经过花源镇,并与城市地铁无缝对接,15分钟通达市区。,国际化空港物业,距双流国际机场仅10公里,约10分钟车程,真正意义上的空港物业; 融入国际视野,零距离体验牧山湖生态产业文化,占领人居文明制高点。,深厚的文化底蕴,紧临白云寺、应天寺,风水宝地,香火鼎盛;晨钟暮鼓,佛学精深; 牧马山缘起张飞牧马,三国文化渊源流长。,精致坡地小独栋,坡地立体景观,成熟生活配套,升级版置信生活方式,PART 2 理想的人居,牧山丽景,精致坡地小独栋,小型别墅,总价控制,更受市场追捧; 户型紧凑,功能实用; 投资收益,可攻可守,风险最小;,实用主义,原创设计精髓:“把自然搬回家” 。 通过景观立体化,在有限空间还原大自然形貌,丰富人们对景致的视觉感受。,坡地别墅,精致小独栋别墅 享受360度采光标准 L型错拼布局,单栋独立性、私密性更强 多重院落,大小有别,高低不同 多露台设计,更富于空间和细节变化 强调场景式坡地、台地景观 。,环境优美,空气清新,富氧源地。 属于成都周边罕见的坡地与台地高差地区。 坡地式立体园林设计,使景观高低错落,呼应有致 。 水系密布,拥有规划中的千亩牧山湖。,坡地立体景观,牧山湖片区大规模开发,配套成熟: 总规划约6210亩;其中建设用地约2210亩,体育公园、商业及旅游休闲等基础 设施用地约4000亩,建设周期约5年。 本项目将打造别具韵味的欧洲风情小镇,分为滨水休闲区、宗教文化区、商务度 假区、体育公园区、生态居住区五大功能区。 本项目配套设施完善(规划中) 小区会所: 恒温泳池、健身房、咖啡厅、红酒吧/雪茄房等。 园区配套(四大类) A、欧洲风情小街:超市、精品菜市、SPA馆、风情酒店、咖啡馆等。 B、教育及健康配套:幼儿园、小学、社区医院等。 C、体育设施:网球场、游泳池、高尔夫练习场、山林骑游道、滑草场等。 D、教堂及美术馆:提供西式婚礼、艺术展览等。,成熟生活配套,置信生活方式10年沉淀,更具人性关爱; 贴心物管,智能化系统 ,提供24小时管家式服务;,升级版置信生活方式,PART 3 理想的人生,理想的山,理想的人居,理想的 人 生,每个人心中都有一座山,见山而喜,入山而居,居山不在山,牧山丽景,以城市山居实现你的理想人生,对于成都而言,作为西南首席别墅群的牧马山,无疑是每个人心底最理想的的那座山;对于牧山丽景的业主而言,精致的独栋别墅,立体美丽的坡地景观,成熟而完备的生活配套,升级版的置信生活方式,都使得城市山居生活充满迷人的魅力。在牧山丽景,你度过的每一天,都是在实现着理想人生!,每个人心中都有一座山,严格说来,牧山,不能称之为山,是被科学定义为:坡度较缓,连绵不断的低缓山丘,海拔大致在500米以下,相对高度一般不超过200米。但我依然称它们为山,因为这是我们第一次,用山的角度看人居,用山的视野看人生。所以,人居与山的关系就有了新的定位那是充满趣味,尊重自然的居住理想。 我们每个人的心中都有自己的一座山。这座山耸立为岳也罢,隆起叫陵也好,只要它属于自己。在牧山丽景,我们找到了心中的那座山。,见山而喜入山而居居山不在山,三句话道出了人生中有关山的三重境界。 第一重:见山而喜,闻水

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