潍坊全福元滨海经济开发区项目报告.ppt

济南行丰地产,全福元滨海开发区战略布局,谨呈：全福元集团,环境篇,政策环境,区位环境,经济环境,城市环境,城市房地产市场,环境篇,税收调节,城市限购,行政问责,多元调控手段,“新国十条”则明确二套房首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。 从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。,自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年 （含5年） 的普通住房对外销售的，免征营业税。,自2010年4月份北京首先推出商品房“限购令”以来，9月29日至11月10日，短短的40内先后有16座城市推出商品房限制购买的法令。进入今年1月份，太原、郑州、武汉等城市相继推出“限购令”，我省济南、青岛等省级、副省级城市也即将颁布房品房“限购令”。,国办发20111号文件中再次明确提出,对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标的,相关省(区、市)人民政府要向国务院作出报告。“监察部、住房城乡建设部等部门要视情况,根据有关规定对相关负责人进行问责。,利率调控,楼市调控手段由单一调控向组合拳式调控转变，税收、利率、行政限购等多渠道调控楼市,调控范围逐步扩大,调控频率日益频繁,温总理首次提出降低房价,据住房和城乡建设部统计,截至3月31日,全国 657 个城市中,已有 608 个城市公布了年度新建住房价格控制目标；“国八条”的要求，限购令将会覆盖全国，阻止部分不合理的购房需求目前明确提出实行限购的城市已达 36 个。但按照新一轮调控政策，实行限购政策的城市预计翻一番至 72 个城市。,自2010年4月份以来，先后经历 3 轮空是国家楼市调控，4 次银行加息，11 次存款准备金率上调；调控频率之多，内容之广，为史上罕见。,5月1日，国务院总理温家宝在北京保障性住房建设工地看望建筑工人时说，中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。,历经三轮国家房产新政，调控力度逐轮加强，政策时局扑朔迷离。,一、二线城市商品房销售面积下降,上海市统计局25日公布的数据显示，一季度上海商品房销售面积同比下降23.5%，商品住宅下降24.6%。其中，140平方米以上住宅销售面积下降超过了30% 。,对购买商品房颁布“限购令”的一二线城市，一季度出现“量价起跌”的局面，整体一二线城市房地产市场出现趋冷的态势。,居民投资情绪低落,由于楼市调控政策的不断加强，调控频率的日益日益频繁，一二线城市居民的购房观望情绪较浓。,对一二线城市的影响,市场热度升温,随着楼市调控的不断加码，一二线城市房地产开发政策风险逐步加大，三四线城市的房地产市场正展开一幅“大干快上”的火热蓝图。,由于城市限购令对一二线城市的深度影响以及楼市调控正对三四线城市影响较小的原因，使购房者将投资方向转向三四线城市，三四线城市购房需求由满足居住向投资属性转变。,大型知名房企开发方向向三四线城市转移,自2009年以来，中海、绿地、万科等知名房企先后在三四线城市如新泰、即墨、淄川等地大量囤地开发。,投资者置业投资目标由一线城市向三四线城市转移,对三、四线城市的影响,新政对三四线城市影响较弱，市场热度逐步升温,楼市调控对滨海房地产市场的影响,利弊均有，利大于弊,利： 品牌开发商进入带动 异地投资进入带动 购房者一步到位心理带动 筛选客户，购房客户质量提高,弊： 市场观望情绪弥漫 购房门槛提高，客群减少 企业的银行融资的难度加大,滨海经济开发区作为黄河三角洲开发的重点区域，未来的投资预期较高，在国家对一二线城市政策调控的背景下，行丰判断：滨海经济开发区作为新崛起的三四线城市房地产市场迎来一个房地产开发的高峰，必将吸引异地投资者，在此投资置业。 在日趋严厉国家楼市政策调控和国家对滨海经济开发区政策支持下，行丰认为楼市调控对滨海的影响是：,政策环境,区位环境,经济环境,城市环境,城市房地产市场,环境篇,地理及交通区位分析,潍坊滨海经济技术开发区位于潍坊市北部，渤海莱州湾南畔，交通便捷，地理位置优越。开发区作为环渤海“C”字型“金项链”的重要节点，地处环渤海经济圈的咽喉地带，紧靠天津，距北京仅有5小时车程，距世界风筝都潍坊市中心城区20公里，与济南、青岛及半岛城市群形成了2小时城市圈，是山东半岛城市群和胶东半岛制造业基地的几何中心，也是青岛、烟台、日照三大港口的交汇腹地。,益羊铁路直达区内，德烟铁路横贯东西；公路干线四通八达，潍日高速和荣乌高速在这里交汇；青岛、济南和潍坊机场可直飞世界各地。同时规划中的德大铁路、黄大铁路、滨潍诸铁路、疏港铁路、城海轻轨等7 条铁路将在这里交汇；积极推进潍日高速、环渤海高等级公路、潍坊机场迁建等项目前期准备工作。,连接环渤海经济圈与半岛都市群的纽带、交通区位四通八达、国家经济发展战略的重点区域，未来地区发展优势明显,2010年国家正式批准山东潍坊滨海经济开发区升级为国家经济技术开发区，定名为潍坊滨海经济技术开发区。,人口及投资环境状况分析,目前滨海经济开发区，常住人口为10万，其中滨海老城区约为8万人，滨海新区约为2万人；但开发区内外来企业较多，外来流动人口约为7万人。 未来随着开发区的进一步发展，城市滨海经济开发区将形成以外来务工人员为主，农村城市化居民相结合的人口结构状况。,城市人口结构特点明显，城市人口的机械增长是滨海主要的人口增长方式；拥有较好的投资环境，国家政策的扶持为滨海经济开发的招商引资提供有力保障。,目前，开发区在建 5000 万元以上的项目 218 个，其中过亿元的 130个，过10 亿元的 12 个，百亿元左右的 5 个，项目计划总投资1000 多亿元，一个沿海蓝色增长极迅猛崛起。 随着滨海老城区东部的临港产业园内各大企业的相继进驻，对东西城区经济发展具有较强的带动作用。,政策环境,区位环境,经济环境,城市环境,城市房地产市场,环境篇,滨海国民经济及人均收入分析,滨海经济开发区，人口规模较少仅有10万人，但经济总量较高，自08年以来国民经济总量年均增长幅度约为14%；2009年GDP总量突破百亿大关；2010年滨海经济开发区国民经济总量（GDP）达到120亿元。 由于滨海经济开发区被升级为国家级经济开发区，社会固定资产投资逐步加大，2009年社会固定资产投资总额为116亿元；2010年社会固定资产投资额为146.8亿元，增长约为26.5%； 固定资产的大量投资，为滨海经济开发区的持续发展提供有力的基础保障。,经济总量增长较快，经济增长潜力大；社会固定资产投资总额高，增长幅度较大。,由于滨海经济开发区外来投资、务工人员的不断增多，2010年社会消费品零售额达到10.1亿元，与2008年4.8亿元的消费品零售额相比实现翻倍增长。 据统计局2011年一季度统计数据显示，一季度消费品市场现实2.8亿元零售额，与去年同期相比增长29%。说明滨海经济开发区消费品市场活跃，增长潜力巨大。 2008年滨海经济开发区城镇居民人均收入为26000元；2009年城镇居民收入为33000元；2010年城镇居民收入达到36000元；2011年截止4月份，滨海职工工资收入为12175元，增长19.6%，其中可支配收入为7918元，消费性支出5258元，占可支配收入的66.4%。收入水平较高，增长幅度较快，居民的消费能力较强。,社会消费品零售额及人均收入分析,居民人均收入较高，消费能力较强，进而带动社会消费品市场的快速增长。,政策环境,区位环境,经济环境,城市环境,城市房地产市场,环境篇,未来城市发展,滨海经济开发区确定了 “一城四园”的总体发展格局。“一城”就是规划面积150平方公里的滨海水城，“四园”就是规划建设160平方公里的先进制造业产业园、70平方公里的生态海洋化工园、50平方公里的绿色能源产业园和80平方公里的海港物流园四个产业功能园区。 滨海老城区未来规划为生态化工产业园。,新城区快速发展、老城区持续发展,老城区发展现状,城市北部化工企业较多，空气污染指数较高；南部距化工厂相对较远，空气环境相对较好，居民生活区向南部转移，城市发展重心南移。 老城区形成了北部工业区，南部居民居住区，商业与住宅联系紧密，成熟的商业圈尚未形成。,城市生活区南移、商圈尚未形成,政策环境,区位环境,经济环境,城市环境,城市房地产市场,环境篇,住宅市场,城区楼盘分布,滨海时代花园地块占地7万,金岸花园,寿春园建面约16.3万平米（待开发项目）,梧桐园（已售磬）,滨海购物广场地块占地3.4万,住宅市场,竞争项目分析,区域：位于滨海新城路东侧、海化路北侧，社区现已交房弹珠，部分业主现已入住。 园林：简单的水景以及绿化为主，园林规划一般。 社区：小区与商业街距离较近，具有规划的大卖场与步行街。 产品：普通多层与花园洋房相结合，花园洋房面积在100147之间，一楼赠送入户花园，对客户吸引较大；普通多层以中小户型为主。 自然资源：位于两大城市主干道的交汇处，交通便捷，生活便利。 销售价格：普通多层在18002700元/均价在25002600元/；花园洋房均价为2900元/；现仅剩147二楼5套。 主形象：体会时尚经典、享受臻美配套,时代花园,时代花园户型统计： 一、二期共推出约320套，其中以三房为主，占所推售总数约为80%。 4月30日时代花园3期开盘，以中小户型为主面积区间为76122,住宅市场,竞争项目分析,区域：地处广场南街西段与禄海路交汇处东南角，交通便捷，居住环境较好。 社区：16.3万大社区，规划总户数为1090户，小区内规划有超大面积园林水景， 产品：普通多层以及少量别墅 配套：位于城市南部，基础配套较少，学校、医院等配套相对较远。 主形象：完美非凡、时尚现代,寿春园（待开发）,89、116三房两厅一卫，131三室两厅一卫 优点：布局方正，卧室朝阳性较好 缺点：客厅朝阳性较差，厨房开见大，客厅面积小，居住的舒适度较差,住宅市场,住宅市场总结,以本地开发企业为主，如潍坊金辉房地产有限公司、山东海化房地产有限公司等企业外来开发企业较少如潍坊豪门新建业置业有限公司。 城区商业开发项目较少，多以单位集资建房，商业开发项目中如梧桐园、金岸花园项目已售磬；正在销售的时代花园；体量较大的寿春园项目处于待开发阶段。 市场中销售较好的户型为80130的中小户型，140以上的大户型，当地居民接受难度较大。 房地产市场处于初步开发阶段，产品包装水平较差，项目卖点的挖掘能力有限；但代表中高档的产品形式已在滨海开发区出现，如时代花园的花园洋房产品，已被当地居民所接受。 住宅市场销售均价相对寿光城区房价较低，城区整体销售均价约为25002600元/，如金岸花园一楼2460元/，二、三楼2790元/，四楼2600元/，五楼阁楼1700元/；少数楼盘的住房销售突破3000元/，如时代花园的洋房产品。,商业市场,商业项目分析,时代购物广场,综合经济技术指标 商业总建筑面积为33975 商业01、02建筑面积为6810，已开发并售罄 商业03建筑面积为1730 商业04建筑面积为4922.9 商业05建筑面积为1827.1 商业06建筑面积为11077.2 商场超市建筑面积7609.8 公寓建筑面积为6790,区域：位于两大城市干道新城路与海化路交汇处 周边环境：新城路为规划中的城市商业步行街，北与全福元商场距离较近，周边居民住宅区较多，海化路是连接新老城区的东西主干道 。 产品：商场超市、公寓、步行街相结合的商业综合体 项目情况：前期开发体量较小试探市场的接受度，目前06#商业处于地基夯实阶段。 商业01、02#销售均价为4300元/，整体销售。,商业市场,商业项目及商业街租金分析分析,滨海老城区已建成的商业项目较少，主要分布于新城路与海源街两侧，主要大卖场有全福元（海化店）、百大万家福。 滨海四星级金辉大酒店坐落于海化路西端。 禄海路为汽车站、医院分布等因素影响，商铺聚集较多。,禄海路以五金建材为主：租金在0.470.8元/日,新城路以服饰百货为主：租金在1.82元/日,海源街以服饰餐饮为主：租金在0.81.4元/日,商业市场,商业市场总结,滨海老城区商业发展处于起步阶段，仅有两座大型的购物广场，真正意义的商业步行街尚未在滨海出现。 滨海酒店业发展水平参差不齐，有较高档次的金辉大酒店，其他酒店档次较低，经济型商务酒店目前相对缺乏。 公寓这一产品形式将逐步在滨海出现如时代购物广场规划的11F的公寓；写字楼尚未出现。 新城路商铺租金较高，靠近全福元大卖场的商铺租金最高，租金约为1.82元/日。 商业业态布局较零散，且不齐全；消费品档次不高。商业业态尚需进一步完善。,项目篇,项目篇,项目地块解析,项目定位,项目经济测算,项目位置,项目地块现为城市东南，未来成为城市的中心区，区域优势明显,项目位于滨海经济开发区老城区东南部，建设局对面，滨海一中所在地。,本项目东西长175米、南北长330米，总占地约为5.77万；地块呈南北狭长形状 ，地块较规整，高低起伏较小。,项目周边设施分析,项目地块为南北狭长型，周边开发程度较高，交通体系现已形成,本项目周边多为以开发土地，地块开发程度较好，项目距离主干道海化路较近，项目的昭示性较强，周边规划道路已形成完整的交通网，项目进入性较好。,项目现为滨海一中用地，地块拆迁以及土地平整拉长项目的开发时间,项目SWOT分析,项目优势,地块优势：地块较为平整，利于规划，是未来的城市中心 环境优势：地块靠近城市广场滨海广场；距化工企业相对较远，居住环境较好。 交通优势：项目周边城市干道所包围，紧邻东西主干道海化路，交通通达性较好。 配套优势：地块紧邻山东海化集团、开发区管委会等大型企业和行政部门，新建的综合性中学局项目较近。 企业优势：前期全福元集团在滨海树立良好的口碑，当地居民对全福元购物广场情结较深。,项目SWOT分析,项目劣势,地块东临滨海广场，西距新城路商业街有一定的距离，人流有限，商业氛围有待形成，目前商业价值体现不明显。,项目SWOT分析,项目机遇,楼市调控，赢得市场机遇 一二线城市在国家楼市调控政策的影响下，市场趋于冷淡；滨海经济开发区作为国家重点支持的新崛起城市，房地产市场处于起步阶段，调控政策对其影响较弱。行丰判断滨海将迎来开发、投资置业的高峰 城市规划推动片区升级 随着滨海经济开发区规划的进一步优化升级，老城区作为生态化工产业园的城市定位的确立，使滨海老城区的房地产开发市场的潜力将进一步增大。,项目SWOT分析,项目威胁,未来滨海老城区的房地产市场将进入大量开发阶段。 项目为滨海一中用地，地块拆迁、学校搬迁，拉长了对地块开发时间。,弱化劣势转变威胁,项目SWOT分析,利用全福元在滨海已形成的商业号召力，使居民对投资于商业产生足够信心。 加快推进项目开发进程，抢占房地产开发的市场先机,项目SWOT分析,发挥优势抢占机遇,突出地块未来城市中心优势，抢占住宅市场 突出地块环境、交通优势，体现地块居住的舒适度和生活便捷性 突出全福元商业领军优势，体现地块未来投资商铺价值,项目SWOT分析,通过对地块的SWOT分析，行丰认为： 本地块优势远远大于劣势，是一个较为优质的地块 全福元在滨海的良好商业口碑以及对当地商业发展的影响力，可以弱化地块商业氛围差的劣势。 发挥项目的交通、环境、开发企业等优势，合理规划商业、优化住宅产品是开发本地块的成功关键。,项目篇,项目地块解析,项目定位,项目经济测算,客户定位,项目形象定位,产品规划建议,住宅建议,商业建议,客户分析,项目客户定位,整体形象定位,住宅形象定位,商业形象定位,本地客户,本地客户群属于慢热的市场”跟随者“群体,非刚性需求置业急迫性不高/可选择行多/购买能力强,本地客户基数小，短期内快速增加有瓶颈,本土人口基数小,目前滨海经济开发区，常住人口约为10万，其中滨海老城区约为8万人，滨海新区约为2万人,本地商品房与集资社区房档次相当，居民置业可选择性多,滨海经济开发区约80%的为集资建房或自建房，商品房与集资房档次差异化不大，可选择性较多；购买商品房的迫切性不高。,收入水平高、购买能力强,2010年城镇居民收入达到36000元；2011年截止4月份，滨海职工工资收入为12175元，增长19.6%，其中可支配收入为7918元，消费性支出5258元，占可支配收入的66.4%。,产业客户,产业客户主要分布于城市北部海洋化工产业园和东部临港物流园,刚性需求置业急迫性高/可选择行少/购买能力一般,产业客户基数小，短期内增长速度较快,外来产业人口不断增加,据2011年一季度数据统计，滨海产业职工约为33094人，随着老城区生态化工园区的进一步开发，企业入驻数量不断增多，外来产业人口数量将持续增加。,非本地人口，置业可选择性少,外来产业职工对住房的需求迫切，由于自建房与集资建房的产区问题，所以对产业客户的吸引力较小，对商品房的需求较大。,收入水平不高，消费能力有限,产业客户多为工资性收入群体，收入水平不高，对商品房总房款的承受能力有限,客户定位,项目形象定位,产品规划建议,住宅建议,商业建议,客户分析,项目客户定位,整体形象定位,住宅形象定位,商业形象定位,项目客户定位,根据对滨海现有的客户群体比较分析认为：,本项目以具有较高购买能力的本地客户为主 中端产业客户短期内购买能力有限但增长较快,两大客户群体比较：,本地客户： 收入较高，购买能力强，对总房款的承受能力较大 本地客户对居住的舒适度追求较高，如时代花园的花园洋房产品的接受度较高 目前滨海商品房开发的档次相差不大，本地客户对普通住房的选择性较多，但具有较高舒适度的中高档住房的选择性较少。,产业客户： 收入较低，购买能力差，对总房款的承受能力较小 产业客户以满足居住需求为主，对产品的档次追求不高。 目前滨海商品房项目较少仅有时代花园和即将开发的寿春园项目；金岸花园、梧桐园等项目现已售罄。,客户定位,项目形象定位,产品规划建议,住宅建议,商业建议,客户分析,项目客户定位,整体形象定位,住宅形象定位,商业形象定位,项目形象定位,全福元企业形象,商业领军,全福元购物广场（海化店）已成为滨海居民购物消费的首选，在当地居民心中树立良好的商业口碑。 全福元（海化店）在滨海商业消费中占有重要地位，据统计2010年滨海社会消费品零售额为10.1亿元。全福元（海化店）2010年的消费品零售额约为2亿元，占滨海社会消费品零售额的近1/5.,项目形象定位,市场环境回顾,项目形象定位,行丰地产根据全福元集团在滨海开发区已形成的企业形象以及对滨海房地长市场的调研认为本项目的形象为：,滨海中央生活城,客户定位,项目形象定位,产品规划建议,住宅建议,商业建议,客户分析,项目客户定位,整体形象定位,住宅产品定位,商业产品定位,住宅产品定位,住宅形式定位,住宅市场现状一： 目前滨海住宅市场存量较多的是普通多层产品产品档次一般，与集资房产品形式相差不大。,住宅市场现状二： 花园洋房这一产品形式开始出现在滨海房地产市场，销售状况较好，如时代花园二期推出3栋花园洋房共计约160套，现仅剩二楼5套。,住宅市场现状三： 根据对滨海客户群体的分析，产业客户对满足住房需求迫切，但总房款承受能力有限；本地居民对产品的舒适性要求较高，对产品档次具有一定要求。,住宅产品定位,住宅形式定位,通过对住宅市场的梳理，为迎合市场的最大需求，行丰地产认为住宅组合形式定位于：,情景电梯花园洋房+宽景式小高层,住宅产品定位,住宅形式定位,住宅产品定位,户型分析,（时代花园）,（寿春园）,户型分析： 在售的时代花园户型除花园洋房的面积在130以上外；普通多层的面积区间以100122为主； 寿春园的户型规划除少量的在130以上，主力户型为110120的三室。 客户对大中户型花园洋房具有一定接受度，但对没有楼台赠送的140以上的花园洋房接受度不好。,经调研发现滨海住宅市场普通品质的住宅以中小经济型户型为主，具有一定品质的洋房户型面积在120-145之间。 所以行丰建议宽景式小高层以中小户型为主；多层情景洋房户型面积在100145之间,住宅产品定位,户型配比建议,根据对滨海老城区市场调研并结合我司多年操盘经验建议户型配比为：,住宅产品定位,花样洋房户型建议,首层有两种方式入户，既可以由公共楼梯入户，也可以由地上花园进入客厅入户；下沉复式的下沉庭院部分在首层仍然镂空。 首层客厅部分前突形成阳光房，成为首层养花饮茶之所。,住宅产品定位,二层有公共电梯入户，首层阳光房退出作为二层的露台，同时客厅的进深缩小；南向次卧进深变长，延伸至一楼户内楼梯的上方。,二层在下沉庭院的上方伸出作为主卧的露台,花样洋房户型建议,住宅产品定位,三层主卧北移至二层下沉楼梯上方，前部后退距离为二层下沉楼梯的长度；客厅前部的露台由一楼客厅上部后退与主卧的退台长度相等，客厅面积与二层客厅面积相同。,花样洋房户型建议,住宅产品定位,四层主卧开间、进深收缩，与南向次卧进深相同，三楼南向次卧阳台与主卧后退部分形成四层的大露台。,四层客厅封闭，但进深、面积不变。,花样洋房户型建议,住宅产品定位,五层主卧、南向次卧封闭，客厅进深收缩为3.5米，面积变小；五层客厅退出的部分为五层的露台,花样洋房户型建议,住宅产品定位,六层主卧的主卫生间取消，并与南向次卧的同时进深缩小，再次形成一个露台，客厅封闭并且进深、面积不变。,花样洋房户型建议,住宅产品定位,小高层户型建议一（紧凑三室）,住宅产品定位,小高层户型建议二（紧凑三室+舒适两室）,客户定位,项目形象定位,产品规划建议,住宅建议,商业建议,客户分析,项目客户定位,整体形象定位,住宅产品定位,商业产品定位,商业产品定位,商业产品定位,商业市场分析： 目前滨海以沿街商铺为主，成熟步行街产品尚未出现，业态分布较分散；大型高档百货卖场相对缺乏。,公寓、写字楼市场分析： 公寓产品时代花园已有规划，写字楼尚未在滨海出现，随着滨海经济开发区招商引资力度的加强，进驻企业将逐步增加，对写字楼、公寓的需求将开始