浅析我国物业管理发展中存在的问题及建议.doc

安徽广播电视大学安徽广播电视大学工商管理科毕业论文浅析我国物业管理发展存在的问题及建议 姓 名 分 校 专 业 年 级 学 号 指导老师 答辩日期 成 绩 内 容 摘 要由于我国物业管理行业起步比较晚，所以在现实的实践和发展中任然存在一部分比较突出的问题，目前物业管理已经是我国市场经济的重要组成部分，为我国经济的发展和人们生活质量的提高密切相关，现就目前物业管理的现状分析，找出尊在的问题，并就目前的现状从以下方面，国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律法规，推行物业管理招投标，加速行业市场化进程，物业管理公司必须提高经营水平，明确物业管理企业的监管权，政府应加强监管力度使物业管理的收费规范提出物业管理发展的建议及措施，以促进我国物业管理行业的发展。关键词：物业管理: 措施: 发展建议目 录一. 物业管理的概况3二. 物业管理的定义3三、物业管理现状41、物业管理队伍素质偏低,人才短缺42、规范有效的物业管理运行机制尚未完全建立，相关配套政策滞后43、物业管理规模效益差,难以更好的生存发展44、没有准确把握物业自身定位,服务意识亟待提高4四、物业管理存在的问题51、物业管理法制不健全52、维修保养不得力53、物业管理不到位54、配套设施运作不理想65、物业管理经费难以为继66、物业管理公司与社会相关方面关系不顺。67、物业管理架构不完善。6五、针对物业管理行业存在的问题提出的几点建议61、国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律法规，立法上明确三者的权利、义务和责任。62、推行物业管理招投标，加速行业市场化进程73、政府应加强监管力度使物业管理的收费规范74、明确物业管理企业的监管权85、物业管理公司必须提高经营水平8六、总结9参考文献 9一、物业管理的概况中国的物业管理始于八十年代初,走过了风风雨雨的三十多年发展历史。随着经济和社会的快速发展，物业管理在我们现代社会社区建设和发展中的作用越来越明显。现在，中国的物业管理市场已经日渐成熟，表现在，物业管理法规更加完善，政府监管物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。同时物业管理行业的发展给城市经济建设带来了新的生气和活力，是构建“和谐社会”的重要载体，在房地产市场产业链的不断完善，社会稳定和化解现阶段再就业压力方面发挥着积极的作用。但与全球先进地区相比，仍是起步晚、发展慢、不规范，其中收费难等一系列困扰行业发展的难题，也亟待解决，因此，如何规范和提高小区物业管理工作水平，还是摆在当前我们社区建设中必须解决的重要问题。二、物业管理的定义物业管理，是指物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和政治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。三、物业管理现状1、物业管理队伍素质偏低,人才短缺物业管理是新兴的行业,人才储备基础薄弱。目前,行业队伍总体素质偏低,人才短缺,从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展,尤其是称职的职业经理人匮缺,目前,在中小城市相当数量的物业服务企业的人员在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为一些地区物业管理行业普遍存在的奇怪现象之一。物业管理作为专业化的管理,需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚,培养的人才有限,加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范,在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足,更加之观念上认为物业管理毋需高素质人员的误区等,使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低,制约了行业的良性发展,影响行业地位的提高。2、规范有效的物业管理运行机制尚未完全建立，相关配套政策滞后我国现有物业服务企业数万家,其中大多数是开发商自己成立的物业公司或从原房管所(处)转变而来,管理水平参差不齐。真正按照现代企业制度,按照物业管理专业化、市场化要求建立的企业不到总数的10%。物业管理是一项复杂的系统工程,贯穿于房地产项目立项、规划、建设、验收、管理等各个环节,时间跨度大,涉及部门多,目前存在各部门单位之间配合衔接不到位的情况。首先,物业管理在早期介入、前期管理、招投标、承接验收等方面都没有建立规范有效的运行机制,导致了开发企业与物业企业责任不清,增加了物业管理纠纷。其次,物业管理配套法律法规不健全,地方性、针对性的物业管理政策出台不及时,导致业主与物业服务企业之间责、权、利不清,处理纠纷缺乏明确的法律依据。我国的房地产市场近年来发展较快,07修改版物业管理条例已经颁布实施7年,但是与物业管理相配套的其他方面的法律法规,特别是在中小城市与本地实际相结合的地方性、针对性的法律法规尚未建立健全,地方性法规建设滞后,影响物业管理行业规范化。3、物业管理规模效益差,难以更好的生存发展物业管理是风险小、利润低的行业。目前物业服务企业普遍存在着管理规模偏小,规模效益差,难以发挥群体功能和综合实力,再有在物业收费定价方面,政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力,核定的收费价格往往低于物业企业市场运作的成本,造成大部分物业企业长期入不敷出,甚至亏损严重等问题。例如很多物业服务企业仅管理一、两个物业项目,而专家认为,管理规模达100万平方米以上才能产生最佳效益。由于管理规模小,经济效益差,这个行业在整体上还是步履艰难。如何对物业经济进行有效的管理,既提高服务质量,又解决自身生存问题,是物业服务企业不得不花气力研究的课题。这一问题已成为制约物业服务企业发展的难点问题。4、没有准确把握物业自身定位,服务意识亟待提高物业管理的核心是在尊重业主需求的前提下,签订双方都能接受的按质论价、质价相符的服务合同。但相当一部分物业服务企业至今仍然以管理者自居,没有准确把握服务业主的自身定位,使得物业管理的服务特征被淡化。首先,表现为服务质量不高。除了前述主观上的原因,在客观上,过低的收费标准造成了服务质量降低、收费率下降的恶性循环,加之从业人员素质不齐、待遇低,影响了服务质量。其次,一些企业经营不规范,经营管理意识不强,不少物业服务企业只注重单一的管理,而服务意识、经营意识十分淡薄。企业没有摆正物业服务企业、开发商与业主之间的关系,互相推诿责任,管理与服务的概念不清,角色定位出现混淆。四、物业管理存在的问题随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：1、物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。2、维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。3、物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。4、配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。5、物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。6、物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。7、物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占13。而其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。五、针对物业管理行业存在的问题提出的几点建议1、国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律法规，立法上明确划分建设单位，业主及物业管理企业三者的权利、义务和责任。其一应当在立法中明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理。其二在业主大会成立并选举产生业主委员会后，在一定期限内（如6个月）应当做出选聘新物业管理企业的决定，对现有建设单位已设立的物业管理企业，可采取限期分离办法解决，使建设单位逐步淡出物业管理行业。其三同时立法还应明确业主委员会的法律地位，建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。最后是完善物业管理公约，消除不合理的物业管理关系产生因素。在签订物业管理公约时，物业管理各方就应详细约定业主委员会的组成、议事规则和工作程序、考核标准、工作准则、业主委员会组成人员的选举、罢免程序、监督业主委员会工作的机构组织及监督程序等问题，这样才能更好地保障物业管理各方的合法权益。 2、推行物业管理招投标，加速行业市场化进程虽然所说目前全国各地物业管理公开招投标仍旧处于起步和尝试阶段，物业管理招投标工作的开展将促使物业开发和物业管理分离，最大程度上保障业主的利益不受侵害。同时也只有开发和管理的分离，才能促使越来越多的物业管理企业不断自我壮大、独立成长，保证物业管理作为一个独立的行业按照其自身的规律健康发展下去。推行物业管理招投标，通过竞争机制，加速推进全行业市场化进程。目前已形成了许多有较强市场意识的专业化物业管理企业，迫切希望扩大市场占有率，行业竞争日趋激烈。如果不能保证这种竞争始终处于有序、公平的状态，就有可能造成不正当竞争的蔓延，发生暗箱操作，最终将不利于行业的健康发展。只有在公开、公平、公正的竞争机制影响下，才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出。同时，整个招投标过程是公开、透明的，交易条件也公平、明示的，最大程度上杜绝了不合理条件，有利于物业管理企业轻装上阵，最终有利于行业的健康发展。3、政府应加强监管力度使物业管理的收费规范对于如何解决物业管理中的乱收费问题，政府应在物业服务收费方面采取新的举措，结合行业实际运作需要，政府有关部门需完善行业立法，规范行业相关管理，拟指定物业收费定价的指导机制，并成立价格指导专家小组，为非普通住宅小区的收费定价提供专业的评审意见、建议，进一步理顺物业服务收费管理，促进物业管理的市场化进程。对乱收费的物业管理公司，应给予重罚。情节严重的需限制其经营。建立物业管理事前防范机制，减少民事纠纷，建立事前防范机制。4、明确物业管理企业的监管权当业主违规时或违约欠费时，物业管理公司必须具备有效的方法进行监管和保护自己的权利。物业管理企业毕竟是一个民事主体而非行政管理机关，作为民事主体的物业管理企业不具有行政权力，因而物业管理企业不可能采取任何强制措施，它所能做的仅仅是发现了问题，及时向业主及施工单位提出意见，或者向有关行政管理部门报告，而不能直接采取有效的行政制裁手段。目前物业管理公司的作法通常是断电断水，但由于这种作法缺乏法律上的依据，往往会遭到拒交物业管理费的小业主的强烈反对，致使矛盾激化。在法律上，要加强对物业管理公司的管理外，还应适当对物业管理公司的利益予以一定的保护，现行的条例基本上未触及在物业管理费被拒交时，物业管理公司所能合法采取的措施，只是在该条例中规定：“实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门规定的收费项目和收费标准向物业管理单位交纳物业管理服务费，不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。”这里的“追偿”是一个很笼统的概念。并不能有效地保护物业管理公司的切身利益。如果不在法律上给予物业管理公司有效的保护，那么，由物业管理公司对物业进行管理这一新生事物就要因为缺乏造血功能而消亡。 那么，对于业主的违规行为，也应的赋予物业管理公司绝对监管的权利和某些必要的手段。因某些业主的违规行为，其实最终的受害者是其他的业主。5、物业管理公司必须提高经营水平对于