中惠集团卓成房地产凤凰港项目营销提案.ppt

中惠集团卓成房地产 凤凰港项目提案,南京润美地产纵横有限公司 2006年4月,前言,真诚感谢南京市卓成房地产开发有限公司的厚爱,予以润美地产纵横机构公司参与本案招标活动，我谨代表公司全体同仁向贵公司表示感谢！由于时间有限，本方案存在的不足之出和不够详细之出，敬请贵公司领导予以谅解。 本次提报的内容主要包含：市场研究、产品定位及建议、项目营销及推广以及销售执行等几个环节。,润美地产纵横机构：,为权变的市场环境而生 10年品牌运营经验 城市经营的高度 社会营销理论 网络营销和社区营销,六大竞争优势：,领先的营销理论武器 过硬的产品研发能力 立体的公共传播渠道 强大的资源整合能力 精湛的创意表现能力 快速的市场引爆能力,第一部分：市场研究,第一章 南京房地产市场背景分析 第二章 南京酒店式公寓市场分析 第三章 江宁商铺市场分析 第四章 百家湖版块住宅项目市场分析,南京经济环境分析,1、南京国民生产总值年均增长14% 2、经济总量持续攀升，03年后全市人均国民生产总值增长速度保持20%左右 3、全市财政收入保持年均18%的增长速度 4、南京居民生活水平持续提升成为南京房地产快速发展的坚强后盾,城市规划建设发展,1、城市定位 枢纽型都市圈 核心型都市圈 文化型都市圈 2、城市化发展目标 一个中心 一个副中心 三个新市区 九个卫星城,备注：大厂、新尧、板桥、龙潭、雄洲、永阳、淳溪7个新兴的卫星城 预留玉带、桥林为新城备用发展空间,项目区域发展分析,江宁将是： 南京市南部地区次区域级综合服务中心 南京地区综合交通枢纽 重要的教育科研和知识创新基地 重要的高新技术产业基地 山水城林融为一体的花园式新市区,区域现状新江宁延展南京市区大空间,一是最适宜人居，拥有三山、百家湖等生态资源，空气清新，自然环境优越 二是江宁拥有集聚力超强的江宁经济技术开发区 三是拥有江宁大学城，众多知名中高校入住，人文氛围浓厚 四是得天独厚的历史遗迹和旅游资源，打造南京生态旅游后花园,区域发展： 重要的知识创新基地，南京都市圈内新兴的高科技花园式城区和最佳人居环境城区，成为率先实现信息化和生态化的示范城区。,地铁新干线将拉近江宁与主城距离，科学园、百家湖成为最大赢家 顺畅通达的内部交通方便出行 新城建设吸引江南城区投资者关注 教育、医疗和生活配套设施的加强将进步吸引主城区更多的市民入住,房地产相关政策法规,2005年3月21日，南京市下发关于开展闲置土地清查处置工作的公告 2005年3月26日，国务院发布“国八条” 2005年4月27日，国务院下发新“国八条” 2005年4月27日，南京市房产局和物价局等部门联合发布了“南京十条” 2005年5月11日，建设部七部委等发布关于做好稳定住房价格工作的意见 2005年6月1日，南京市房管部门发布南京市关于切实稳定住房价格促进房地产业持续健康发展的意见 2005年7月21日，中行发布中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告，人民币兑美圆即日升值2%。 2005年8月15日起，央行发布200年中国房地产金融报告，建议取消现行房屋预售制度。,【分析】,土地政策的严控与自身的规范，将进一步促进房地产市场的有序发展 打击炒房，期房禁止转让，将使市场走向健康发展的道路 宏观金融政策的变动，对房地产企业影响甚大 贷款利率与加息，对购房者影响各不相同,05年江宁房地产总体走势,价格小幅动荡，伴随结构调整 低价楼盘销售强劲，中高端物业受到追捧 消费预期平稳，市场缓慢调整 “六一”新政后的破冰而出,2005年江宁地产市场特点,七大子片区分明，各有“领头羊”楼盘引领 低总价小户型物业走俏江宁楼市 商业建设速度迅猛 三山版块仍是南京楼市别墅物业的主要供应地区,市场综述,南京房地产发展拥有较好的宏观经济环境条件 南京城市建设发展为房地产业创造了更大的发展空间 政府出台的一系列土地金融政策，将进一步促进房地产的健康发展 江宁区交通、城建等配套设施的建成，使区域竞争优势大幅提升 江宁房地产业随着整体利好环境的提升赢来新一轮发展的契机,南京酒店式公寓市场分析,酒店式公寓消费人群增加态势明显,【结论】：从目前需求情况来看，目前市场对酒店式公寓型产品的需求比例呈上升的趋势， 预计2006年南京市对该种物业的需求将达到约95.2万。其中对酒店式服务公寓的需求量将达到约14.4万。,未来分布走势,如图所示，2005年出让规划用途为酒店式公寓的地块,【结论】： 1、目前南京市小户型、酒店式公寓的市场供应体量较大，以城中片区和河西片区为主。 2、根据目前市场状况预计1-2年内，整个南京市小户型的供应量将超过100万。 3、未来酒店式公寓的供应量会出现以城中片区和河西片区以及江宁片区为主，其他片区为补充的局面。,南京酒店式公寓消费人群分析,A、主力客户群： 金融、证券界人士 现代型企业中青年老板阶层 海归及有类似背景的人士 小私营业主 企事业单位管理阶层（高级白领） 政府机关公务员 文化艺术界的有购买力人士,B、次主力客户群： 具有地域情节的周边居民 外地在宁经商或工作人员 投资者 高收入技术工作者 自由职业者,酒店式公寓消费客群年龄分布,【结论】： 1、年龄分布特征：以年轻置业者为主，41岁以上的置业者次之。 2、置业目的：自住的比例明显增加，投资的比例有所减少。 3、消费需求特征：景观，品位，服务。,江宁小户型住宅产品市场供应价值研判,在售小户型住宅空间分布特征： 岔路口板块：武夷商城、南方花园、左邻右里 将军路板块：托乐嘉千色贵族（精装） 大学城板块：苹果都市 东山板块：魔方4.8（挑高）、阳光翠庭、凯旋国际,江宁小户型住宅产品市场供应价值研判,分布区域共性特征研究： 交通：公交、地铁 商业配套：超市大卖场 租赁资源：大学城师生、江宁高科技企事业单位职员、江宁开发区外企员工南京小白领 ，使得江宁小户型住宅具有较高的投资价值和投资回报。,江宁在售小户型住宅产品,江宁小户型住宅产品供求特征及趋势,物业特征：为多层和小高层，近阶段也开始存在于综合物业的主体部分 产品类型：平层为主，向挑高过渡，后者目前在江宁市场接受度尚可 市场供应量：预计今年、明两年可能开盘的小户型项目共有20多个，市场供应约12万 市场需求量：小户型市场潜在套数仅1000套左右 户型面积：面积在40-50平方米占总量的50左右，40-60面积段去化最快，市场接受度较高 产品价格：毛坯房均价35003800元/平方米，标装小户型项目高出400500元/平方米,【总结】： 1、郊区小户型产品的受众群体经济实力本就较弱，在项目单价和总价上一定要考虑自主需求客户的经济承受能力与产品的性价比； 2、在总价和单价贴近市场的前提下，项目本身若具有一定卖点也能够吸引相当数量的投资性和投资与自住两用型客户的青睐，因为他们的投资风险几乎为零。,酒店式公寓综述,南京酒店式消费者集中在现代型企业中青年老板阶层、小私营业主、企事业单位管理阶层、政府机关公务员 消费者年龄集中在30-50岁之间，其中以31-40岁为主 江宁地区普遍接受价格在15万-25万间，接受装修标准在500-700元/间 江宁没有真正意义上的酒店式公寓，尤其在百家湖版块，小户型存在一定程度的市场需求空缺,江宁商铺市场分析,【分析】： 1、区域商铺差异较大 2、区域商业初具规模，底商以两层居多 3、江宁购买商铺的客户略高于南京的客户 4、面积在200平方米以内，总价在170万以内的商铺最受青睐,商铺综述,商铺市场竞争激烈，价格优势在商铺销售时难以占据绝对市场主动，惟有精准的市场定位才能从市场上脱颖而出。 购买投资商铺的客户地缘性比较强烈，江宁本地的投资和经营客户的需求特征可作为商铺定位的主要依据。 如果没有特别规划，商铺一二两层连卖可以形成快速资金回笼，销售方式较为稳妥。,百家湖版块住宅项目市场分析,【分析】： 1、百家湖版块凭借自然湖景优势和未来的规划利好，相对面积偏大。 2、销售价格差距较小，普遍集中在3400-3700元，户型面积差异较小，客户选择余地小。 3、底层多为商铺，市场竞争激烈底层商铺市场凭借各自优势：产品挑高、地理位置 交通等卖点相互竞争，十分激烈。,百家湖住宅市场启示,凤凰港位于百家湖版块，住宅部分可以凭借百家湖自身的景观优势和未来新城中心的规划利好，可考虑面积偏大的享受生活型住宅项目。 住宅销售价格可参考同版块内竞争项目并结合自身特点进行调整，可适当考虑从价格方面规避因商业立项带来的50年产权劣势。 住宅产品方面可充分考虑百家湖的自然景区优势打造高品位的高端住宅产品，实现产品差异化并获得最大利润空间。,第二部分：项目研判,一、基地条件 二、地块价值认知 三、项目SWOT分析 四、项目核心价值及定位立基点,基地条件,独特的地理位置赋予了本项目不可复制的风景资源价值，加上未来规划的利好，使得项目具备优质住宅和酒店式公寓开发的先天基础质素，也为项目后期营销提供景观借势和区域借势。,地块价值研判,地铁南延的利好规划加强了本项目的区域外延关系，区位价值处于不断提升中 地块天然具备的属性质素赋予本项目丰厚的原生资源价值 四大景区(百家湖、牛首山、将军山、凤凰台），多重风景的原生态环境成为本项目最大的“天然氧吧”，景观价值不可比拟,项目SWOT分析,1、项目优势（S）： 区位优势百家湖版块，紧临天元路和双龙大路，周边名盘云集、配套设施齐全。 景观优势百家湖，凤凰台广场，三山风景。 建筑形象地标性建筑的明星效应。,项目SWOT分析,2、项目劣势（W）： 产权期限由于项目用地规划用途是商业用地，使用年限为50年，做住宅产品开发存在市场抗性。 地块特征项目地块不规则，西边地块较为狭长，空间利用率小，局部容积率偏大，小区布局显得紧凑。,【建议】：专注做好产品，打造高性价比、高附加值的楼盘；同时细分市场，在推 广过程中利用品牌和价格策略弱化。 西边地块考虑结合临近百家湖的区位优势和已有商业建筑，设置部分露 天停车位和绿地植被，东部地块通过合理交通动线的设置和景观小品营 造精致感，注重局部细节的塑造。,项目SWOT分析,3、项目机会点（O）： 住宅开发江宁区高档住宅，现有住宅物业价格的较高价位启动 规划利好未来新城商贸中心核心，地铁1号线南沿站近在咫尺 供求缺口周边楼盘总供给量大，同质化比较严重 创新理念强有力的策划、推广和新规划理念的引入,项目SWOT分析,4、项目威胁点（T）： 市场威胁同版块项目客源分流，同质竞争。 产品档次打造 多业态的组合营销推广,【建议】： 整体市场的销售不畅并不代表所有项目都得不到消费者的认同，只要合理的细分市场，锁定目标消费者，以高品质化的产品、适当的价位和强大的项目核心精神的凝聚力，就一定能够突破市场环境的不利影响，顺利实现销售。,项目核心价值及定位立基点,地块自然属性的核心价值是：典型的湖景风貌； 地缘借势（传播性强）：百家湖畔、凤凰台边，远眺三山 地缘借势（投资利好）：江宁新城商贸中心，地铁1号线南延站 人文积淀资源的核心价值是：凤凰台传说带来的吉祥寓意,江宁新城中心地铁站口绝版湖景地标建筑,第三部分：营销推广,第一章 项目整合营销思路 第二章 分物业形态定位分析 第三章 产品演绎建议 第四章 开发运营策略思考及财务可行性分析 第五章 市场推广与销售执行,项目整合营销思路,主题概念的引入 我们通过资料查询和分析研究，引入意大利风情的斯特雷萨小镇作为 项目主题概念，后期的营销和产品将围绕这一主题概念进行深化 和推广。,斯特雷萨简介,斯特雷萨是意大利北部靠近瑞士边境的一个宁静的小镇。从繁华的米兰向西北驾车行驶50英里后，这个如Stefano所说的完美无缺的小镇就展现在我们面前。它面向马吉奥尔湖（Lake Maggiore），背靠莫塔罗尼山（Mount Mottarone）。在意大利，提起马吉奥尔湖，意大利人总是一副向往的神情。马吉奥尔湖一半在意大利，另一半在瑞士。山水似乎还带着瑞士那样绵软和精细的痕迹，而这里建筑已然完全是意大利的华丽风格。,斯特雷萨主要元素,1、阿明达别墅酒店：62种梦境的家 2、I Mori餐厅：18道注定被遗忘的味觉 3、贝拉岛：400年的精致 4、斯特雷萨：更多的休闲娱乐方式,与项目的契合点,湖畔生活：斯特雷萨有意大利著名的马吉奥尔湖，我们的项目紧邻江宁乃至南京著名的百家湖，中西合璧，天作之和。 湖畔酒店：阿明达别墅酒店作为斯特雷萨著名的环湖酒店，以不拘一格的装修风格迎合了不同消费者的品位，真正以人为本，处处体现人性化的关怀。为我们在项目地块打造酒店式公寓（或者酒店物业）提供借鉴。 悠久的人文历史内涵：贝拉岛有中世纪城堡，我们项目旁有凤凰台广场，历史人文在中西两地同时演绎。 休闲方式的多样化： 斯特雷萨提供多种户外休闲运动方式，倡导运动、健康、休闲的生活理念可以为我们的商业定位提供有效支撑，也是我们项目商业部分的市场卖点。 区位的相似：斯特雷萨位于意大利北部，我们的项目位于南京市的南部，一北一南，大有文章可做。,项目整体定位,形象定位：斯特雷萨，水岸特区 定位支撑： 百家湖畔，未来江宁核心商业中心 斯阿明达别墅酒店的借鉴 斯特雷萨倡导运动、健康、休闲的生活理念 商业定位理念,案名建议,主推案名： 斯特雷萨 备选： 中惠湖畔之都：“中惠”反映开发商品牌、“湖畔”说明项目的区位在百家湖畔，“都”预示地段未来的繁华。 中惠曼哈顿：曼哈顿是繁华的商贸商务区，主要突出本案未来的规划利好。,主推案名LOGO,备选案名LOGO,流行推广语,品水，品生活，就在斯特雷萨 倡导健康生活，品位生活的生活概念，注重生活的细节，生活在这里，不经意间的发现，都会使你感动。 中惠湖畔之都：百家湖畔，颠峰巨作 中惠曼哈顿：核心视角速度,开发物业形态建议,【思考点】： 根据前面市场分析可知，酒店式公寓和住宅的物业形式在南京的市场较为成熟，以此类型物业为主打产品可以规避市场风险，对于实现快速销售和资金回笼是比较稳妥的。 另外，考虑可以先推少量酒店式公寓产品进行市场试水，如果市场反应欠佳，则说明物业在市场的需求量有限，不适合做大面积，则可考虑分出部分面积作产权式酒店，将目标锁定部分投资客群，通过物业形态的转化达到市场去化的目的。,方案1： 酒店式公寓（以自住为主）、住宅、商铺 备选（方案2）： 酒店式公寓、产权式酒店、住宅、商铺,分物业形态定位分析,酒店式公寓： 形象定位：斯特雷萨未来之星 客群定位：70年代后的创业一族 功能定位：自住为主，商务投资为辅,自用型消费群体 长期在开发区工作的年轻人 在主城区工作时间较短，收入不高的普通白领 小型机构和成长型企业,投资型消费群 公务员阶层 个体私营企业主 其他的投资型人群,分物业形态定位分析,住宅： 形象定位：百家湖畔绝版高尚生活区 客群定位：追求生活品位的城市中产阶级 年龄：以40-50岁为主流，40岁左右为主，辅以30-40岁人群 职业：以私营业主、开发区电子产业、汽车产业、通讯产业、新型建材产业的高管以及大学教师等。 需求特点： 户型面积需求多样化，价格承受力较强。 居住的私密性要求较高。 重视外围环境与整体风格。 重视产品的硬件指标和周边配套。,分物业形态定位分析,商铺 ： 市场定位：百家湖畔首家户外运动休闲体验馆 形象定位：湖畔户外运动休闲体验馆 功能定位：以经营户外运动休闲配套产品为主、兼顾文化娱乐功能，具备购物、简餐、茶座、休闲餐饮、书吧、游乐设施、休闲广场等功能 客群定位：城市中产中青年时尚人士、高级白领、游客等。,分物业形态定位分析,产权式酒店： 产品性质定位：江宁区唯一的三星级产权渡假酒店 产品功能定位：多功能商务配套、生活配套及个性化服务 产品档次定位：准三星级的标准，四星级的服务； 产品投资定位：高回报低风险的享受型投资 客群定位：有闲钱、会享受、懂投资的上品阶级 形象定位：水岸缤纷梦境,斯特雷萨国际酒店,产品演绎建议,一、整体规划建议 二、整体建筑风格建议 三、景观建议 四、分项物业产品建议,整体规划建议,建筑摆布建议 采用规阵的行列布局与半围合相结合的手法，中部形成开敞型中庭，便于公共景观的营造。 26层高层和30层高层分布在地块北部； 3层商业楼分布在地块西北部； 地块南边由西向东依次布置10层、15层、18层的小高层建筑； 5层的多层建筑布置在地块南部，作为公共配套使用。,整体规划建议,整体规划建议,人流、车流动线建议 1）人群流线： 如上图所示，人行主入口设置在地块南部，与双龙大道紧密相连。 建议与规划部门协商，沿环湖路向东打通绿地，开辟通往小区的次要人行入口，为小区居民提供私家观湖通道。 项目底层店铺，通过环形道路的设计，形成半回型步行街区，将双龙大道沿线人群通过步行街带入项目休闲广场。 2）机动车流线： 穿湖路南侧与项目地块相连的次干道作为小区车行主干道，所有进 出小区车辆由此进出地下车库，在地下车库中形成环路，形成人车分流。 外部车辆主要通过环湖路到达地块西部规划的露天停车场。,整体建筑风格建议：简约现代主义,整体风格现代、轻快、简约、流畅 以形式自由、造型简洁、注重功能、经济合理，没有装饰或少量装饰的特点为主的新风格。主体建筑造型朴素大方，线条简洁细腻，色彩和谐统一，结合用材和细部造型反映出清新、温和、现代的建筑风貌。 顶部设计以平顶与平坡结合为主，加入构架的设计；墙面多以面砖和高级涂料装饰，颜色多以清新、亮丽为主，体现时尚现代感；阳台的样式丰富的了建筑外立面，多采用弧性、270度转角的设计；金属框架，阳台栏杆的细部处理也为建筑增加了现代之感。,金属构架的应用大大提升了建筑的现代感,平坡结合的顶部设计更体现时尚现代之感,外立面的颜色活泼多样，体现时尚的建筑风貌,弧型的阳台设计，使得建筑外立面更加活泼现代,构架的设计丰富了建筑的外观，使得严肃的建筑充满清新、欢快的气氛,景观建议,中庭广场： 通过户外健身设备、大片开阔绿地形成的运动休闲广场，为小区居民提供一个休闲娱乐的开敞活动空间，结合商业部分共同打造户外休闲运动体验馆，为社区居民的日常康体健身和相互交流提供便利，从而提高小区和谐的人际关系。,小品雕塑,极富个性的城市雕塑、园林小品注重与中庭广场共同营造和谐、统一、协调、美观的购物环境，构成了浓郁的文化氛围和特有的人文景观。,硬地铺设,考虑采用色彩艳丽的釉面砖铺设，通过巧妙的设计营造带有异域风情的地面艺术形象，从细节上传达一种休闲文化。,运动娱乐设施,结合有限空间设计儿童娱乐设施和健身设施和健康步道等，处处倡导户外运动的健康生活理念。,花卉种植,其它,简单的垃圾筒也经过了色彩和形态的创新，处处 体现着现代建筑风格的创新意识。,分项物业产品建议（酒店式公寓）,户型及配比建议： 产品上以50左右小户型单位为主，100以上大户型为辅，平均面积 控制在60。 户型配比建议：50、60、100的户型采用6：3：1的比例配置。 100大户型单位主要设置在建筑平面的东部和南部，其余设置小户型单位。 小户型主要设置在中低楼层，中高楼层设置大户型。,分项物业产品建议（酒店式公寓）,配套设施建议 （1）以生活配套为主：包括健身会所、洗衣中心、桑拿中心等 （2）以商务配套为辅：中小会议室、商务餐厅、小型商务中心 智能化建议 小区智能化系统最低应具有小区智能化管理、三表计量（IC卡或远传）、小区电子广告牌、家庭保安报警、防火、防煤气泄露报警、紧急求助报警、家庭电器自动化控制（包括音频和视频）等功能。 智能化系统应能实现在线化物业管理及服务的物业管理智能化，网上冲浪、电子购物、远程教育、VOD视频点播等的家庭生活智能化，和安全保障智能化等功能。 设置楼宇自动化系统，对空调、制冷、新风、给排水系统进行自动化管理。,分项物业产品建议（酒店式公寓）,装修标准建议 ： 菜单式装修 业主自己定义装修风格，省去装修过程中的各种烦恼； 购房者在选择房型时，可全面了解装修档次、风格、品位；可将装修资金 并入购房款中，一并申请银行按揭,减少购房压力； 业主不必监管装修现场，省去大量时间和精力； 实行一次性装修避免二次污染和装修噪音；装修质量及售后服务有保证； 为贵司提供了另外一个利润获取点。,实施方法： 由房地产开发商选择设计装饰公司，为每一种户型设计出若干种不同档次、不同风格的装修方案，如现代风格、古典风格、商务风格等，并由开发商提供基本的装修材料和装修队伍；购房者可以根据个人喜好和经济实力自由挑选搭配，并可根据需要增减方案内容。购房者最后购买到的是按自己的意愿装修好的成品房。,分项物业产品建议（酒店式公寓）,装修风格建议： 主题统一 色彩扩张性 家具要轻灵，提高空间实用度。 重装饰，轻装修。,（装修示意图）,分项物业产品建议（住宅）,户型建议： 户型适中，总价保持在40-60万之间，既适合小两口，也满足三代同堂。 配比建议： 97的两房、120的三房、144以上的三（四）房按照3：3：2的 比例配置。,分项物业产品建议（住宅）,户型：两房一厅一卫 面积：90-100平方米 全明设计，采光通风俱佳 阔绰厅堂空间，视野广阔，美景自然入室. 入户玄关设计，空间分割更富变化。 客厅的步入式花园，拥有更多的活动空间。,户型：三房两厅两卫 面积：110130平方米 南北通透，三室朝南功能完备 动静分区，并加入了错层的设计更显空间感。 在一层设有前后的花园，营造花园洋房的氛围。,户型：四房两厅两卫 面积：约150平方米 全明设计，采光通风俱佳 , 阔绰厅堂空间，视野广阔，美景自然入室, 功能完备，动静分区， 主卧室加了景观凸窗，凸显主人尊贵。,分项物业产品建议（住宅）,设计细节建议 ： 每个户型的起居室可考虑安排落地窗，辅之以弧型观景窗和宽大飘窗，便于观赏百家湖风景。,空调机位的设置：和建筑产品的机结合，“凸有所藏，凹有所现”做到实用性与美观性的“完美结合”。,建筑楼顶的处理,分项物业产品建议（商铺）,初步业态规划建议 a)3层时尚中心： 1层购物中心，主营户外运动套装、水上运动配 套产品 2层精品小商品市场 3层时尚服饰（哈韩、哈日等） b)5层综合会所： 1层大型室内泳池 + SPA水疗 2层室内羽毛球馆和乒乓球馆、健身会馆等 3层休闲茶社、棋牌俱乐部 4层书吧、音乐吧等功能 5层商务会馆，具有会议中心、小型商务展示中 心等功能。 c)其余底商：考虑社区配套服务如美容美发中心、便利店、快餐服务等功能,分项物业产品建议（商铺）,装修建议 考虑到与建筑整体“现代简约”风格的统一，考虑在门头、街面橱窗、内部装修等细节处体现时尚潮流元素，营造轻松愉悦的购物环境，吸引人流。,开发运营策略,具体产品分类及配比 方案1：,备选（方案2）：,备注： 此方案只是初步估算，具体等实际操作方案确定后将会对此方案进行深化研究,初步经济测算,项目总体投资收益测算（见投资收益测算表）：-按方案1进行计算 建筑成本 各项建筑费用都按南京市规定及经验值计算。其中土地费用为100万/亩,总建面积为75000。 销售收入 根据市场调查分析，我司将各类型物业定价如下（价格上下浮动5%左右）： 酒店式公寓：4200元/ 住宅：3800元/ 商业：10000元/ 投资收益 项目总成本为：24853.09万元 总收入为：32140万元 所得税前利润为：5503.11万元 利润率为：24.95%,项目在此定价下利润率是不错的，随着前期产品形象的进一步塑造，相信后期价格会更上一个台阶，利润率将比较可观。,市场推广与销售执行,推广策略 ： 品牌策略：立足于项目地标性建筑的明星效应，在硬件和配套设施方面做强，选择与品牌经营管理公司合作，以产品和服务制胜，并在形象推广方面拔高项目形象； 价格策略：低开高走，步步攀升，根据销售情况，适时制造紧迫感； 推广节奏策略：以密集的SP活动配合各时间节点，不断制造新的热点，配合新的单位的推出，不断形成新的销售热潮； 协作策略：在整个营销推广过程中，时时保持与商业经营管理公司及酒店管理公司之间的协作，发挥优势互补的效应，并起到节约广告资源的作用； 主动出击策略：瞄准目标客群，主动出击。,市场推广与销售执行,营销推广战术手段 ： 广告宣传：塑造“斯特雷萨”的品牌的知名度和美誉度，将它打造成南京的明星项目； 新闻炒作：定位和投资居住理念进行感性的诉说和理性的说明。 主题推广活动：“户外运动休闲”体验试营销来拔高项目营销。 “精确制导”推广：一些目标指向性强的小众媒介的使用 推广对象延伸：（以老带新）。 购物有奖刺激活动：适度地开展以物质刺激为手段的有奖购物活动。 商业推广合作：联合商家或经营管理单位，进行联合推动活