房地产全成本管理.doc

房地产投资全成本管理一、可行性研究分析 1、含义和目的房地产开发项目可行性研究是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。2、成本管理中的意义a作为申请项目核准的依据b项目申请投资的依据c是筹集建设资金的依据d是开发商与有关部门签订协议、合同的依据e是编制下阶段规划设计的依据3、可行性研究分析构成一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。 .封面 .摘要.目录 .正文：通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析、结论与建议等12个方面。项目可行性研究报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续，还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目公司组织机构等方面的内容。 .附表.附图 4、可行性研究投资分析案例二、项目总投资组成1、项目总投资 包括项目全部投资成本费用，不含房地产各种所得税费用。项目总投资开发建设成本开发产品成本（占开发建设成本98.4%）固定资产投资（占开发建设成本1.6%）经营成本经营资金运营费用修理费用经营税金及附加其它经营成本费用土地增值税2、开发建设成本 包括土地费用、工程成本、销售成本、管理费用、财务利息等，具体组成见下表：开发建设成本费用工程开发成本 一、土地费用 二、前期工程费用 三、基础设施建设费 四、建筑安装工程费 五、公共配套设施建设费 六、开发间接费管理费用 七、管理费用销售成本 八、销售费用财务费用 九、开发期税费 十、其它费用及不可预见费 十一、利息3、经营成本经营成本经营资金运营费用修理费用经营税金及附加其它经营成本费用土地增值税三、开发建设成本控制 1、工程开发成本1.1、成本控制相关名词解释、目标成本：指对将要发生的项目预先确定的在一定时期内和经过努力所要实现的成本和利润目标，是项目成本的控制线。、责任成本：将目标成本进行责任分解，结合各专业岗位的职责，明确在成本管理中“谁来做”，“做什么”的关系，将目标成本落实到实处。、进度成本预警（动态成本）：动态成本=合同性成本非合同性成本待发生成本。指项目实施过程中的预期成本，通过适时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制，并在项目整个生命周期任一时间点，都能适时分析。、实际成本：指项目结束后，对成本进行结算分析出来的实际投入成本金额计算出来的经济指标数值。、年度成本资金：指根据公司当年整体经营计划，针对在该年所有投入的项目进行资金预算以达到年度投资资金控制的目的。、目标成本考核：通过对目标成本进行进度成本预警分析，以目标成本为参照对象，区别成本在执行过程中目标成本外的数据，借助经济指标反馈进行考核、评价，对考核结果扣、加分措施。、责任成本考核：根据各专业职能部门的成本管理职责，并借助经济指标反馈考核评价其职责的履行情况，根据考核结果，对其进行相应的奖惩措施。、数据库：在完成项目成本业绩评估考核同时对项目生命周期中的成本控制得失进行总结，并将之与项目“目标成本数据”、“动态成本数据”进行归档，在此基础上提炼关键成本指标。1.2、成本控制的四步骤、目标成本 a、目标成本设定原则目标成本设定与企业定位-什么样的企业决定什么样的产品目标成本设定与项目定位-不同项目的档次要求决定什么造价的成本目标成本设定与企业盈利-企业做的是产品非作品，目标盈利值决定花掉多少成本目标成本设定的市场原则-适时的市场决定什么样的成本性价比与专业管理 -严格的工程管理得出高要求的性价比b、目标成本的形成估（投资估算书）：投资决策项目投资可行性报告。概（成本测算）：概念性方案设计概算（项目策划项目定位）、方案设计概算（确定产品标准）、初步设计概算（确定产品各分部、各专业标准）。预（确定目标成本）：施工图预算、工程量清单。c、目标成本的实现 我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，根据预先确定的标准、档次、方案对每笔成本每个科目的数据实行限额控制，实现降低成本的目的，建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系。、责任成本体系 a、责任成本的分解方式一：根据成本科目，将目标成本分解成目标成本控制责任书，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引。方式二：根据合同分类，将目标成本分解成合同控制清单，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成。b、责任成本分解原则 以成本形成主体作为成本责任主体 c、责任成本的落实责任主体：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要有成本意识，从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”。责任内容：全面、全过程成本管理，而非简单的预结算，一句话，算得准，不等于成本控制得好。责任控制要点：目标与控制两方面入手、经验数据库市场调研、信息化动态监控、PDCA循环。责任履行评价：强调不能突破目标值。责任状（书）：技术层面（成本经办部门）：从产品质量成本出发，实现价值管理。管理层面（审核部门）：通过提高整体专业水平和成本意识，提高组织运营效益。经营层面（财务）：结合财务经融，满足现金流、税务、财务指标的需求。战略层面（总经办）以成本管理优势培育核心竞争力。责任成本的分配最终落实到了项目运筹计划以及各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人等要素）d、责任成本的评估与考核评估方式-数据为依据评估指标-财务指标、绩效指标无效成本-确定哪些该花哪些不该花，每部分花多少合适，合理配置成本考核方式-财务考核、绩效考核谨慎与全面性-结合全成本控制过程，拿数据说话、动态成本法 a、一个中心、三条主线 一个中心：以合同为中心 三条主线： “动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”。“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布；“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反映出项目整体进度；“实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。这三条主线可以很好的反映项目成本执行的全貌。 b、成本管理系统管理目标成本信息化建设成本管理系统(电脑软件)整个系统的核心是围绕合同管理进行的，包括了估算成本、目标成本、合同台帐、合同变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态成本等功能。系统还可以提供决策的依据，比如付款时间、历史账务，大量的基础工作能够依靠成本管理来简化，它的透明和实时查询可以让相关人员提高效率并且对项目进行监控。系统通过即时反应目标成本和动态成本的差异，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，进而提高企业的核心竞争力。、业绩评估 a、优奖劣罚，拿数据说话 制定目标成本、明确责任体系、对业务过程进行了实时的跟踪与控制，在完成前面三个步骤之后，最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估。b、经济技术指标将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比，我们可以评价整个项目的成本控制水平；将执行过程“实际完成的经济技术指标”与“责任成本体系”中的“评价指标”做比较，我们就可以很好的对部门/岗位在成本控制方面的业绩进行评估,并真正做到“优奖劣罚”拿数据说话。 c、数据库 目标成本数据(目标成本组成) 、动态成本数据 、市场数据库。1.3、开发过程责任成本控制落实、投资经营计划、投资年度预算、成本控制流程、作业过程成本控制 a、立项成本过程控制要点-成本测算、项目经济性评价 b、规划环节成本过程控制要点-卖什么、设计什么、施工什么 c、招投标环节成本过程控制要点-与合作伙伴双赢的关系 d、施工环节成本过程控制要点-变更和签证的管理、付款审核 e、材料及设备采购环节成本过程控制要点-性价比控制 d、销售环节成本过程控制要点-销售承诺控制 e、工程预决算环节成本过程控制要点-结算索赔办理、项目后评估 f、开发间接费用的成本过程控制要点 g、物业管理成本过程控制要点-合理区分整改责任2、管理成本控制2.1、管理费用目标控制原则2.2、按项目开发进行年度控制2.3、制度流程监控3、销售成本控制3.1、销售费用目标控制原则3.2、按项目开发进行年度控制3.3、制度流程监控 4、财务成本控制不同税种成本四、经营成本 1、企业资产运营成本 2、其他经营成本 3、土地增值税五、项目总收入 1、销售收入 2、租赁收入 3、经营收入六、经济分析1、投资结算分析 1.1、开发建设成本分析 、工程开发成本分析 、管理成本分析 、销售成本分析 、财务成本分析 1.2、经营成本分析 1.3、所得税统计2、经济指标分析 2.1、税后利润 2.2、投资利润率 2.3、净现金流量 2.4、净现值 2.5、内部收益率七、管理工具为实现以上六项管理，可以借助市面上比较好的软件来实行，这里简单介绍一种房地产可行性分析软件，供参考：行龙房地产开发投资项目经济评价可行性研究软件销售：长沙正方软件科技有限公司销售电话0731-6190772 地址：长沙华海3C广场B栋22022室 传真QQ:17250238软件特点可实现项目成本费用（投资）、销售收入、租赁收入、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划、财务分析（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写项目可行性研究报告、项目建议书和商业计划书，为房地产开发或固定资产投资企业（单位）的项目投资决策，项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算提供依据，是土地拍卖招投标报价的好助手。1.1.1 软件不仅适用于房地产投资项目，也可适用于除房地产项目外的其它投资项目。1.1.2 根据输入的有关的基础数据自动计算出总造价、直接费、间接费、单项工程造价（费用）和平方造价及各单项工程造价（费 用）占总投资的比例，以及计算销售收入、租赁收入、投资计划、资金筹措计划、财务分析数据、非土地拍卖、土地拍卖多方案的经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析数据，自动生成绝大部分的报表。1.1.3 可将工程项目保存（备份）在软盘或其它硬盘及其它载体上，并可以再次打开。1.1.4 可将当前工程项目保存成模板（可以根据各种类型、不同城市的房地产开发项目的具体情况生成不同的项目模板），以便以后生成新项目之用。 1.1.5 可根据不同的城市或同一城市不同时期或不同的工程项目创建不同的税费库，并根据需要有选择的导入后使用。可随时选择不同城市或同一城市不同时期或不同工程项目的税费库。 1.1.6 可实现表格的单项工程（费用）与税费库的项目同步。 1.1.7 可实现不同的工程项目有不同的页面设置，根据需要灵活调整页面的有关参数（如纸张大小、页边距、页码位置、表格栏宽等）。 1.1.8 可将项目文件导出为Microsoft word和Microsoft excel文件，以便对排版有特殊要求之使用。 1.1.9 可同时编辑多个工程项目。 1.1.10 可根据计算方法的不同定义不同的成本费用、收入、投资计划、筹资计划计算公式，可使成本费用计算的编码与计算方法没有联系。可自由分配各期的投资计划和筹资计划。 1.1