地产公司设计业务管理流程.doc

设计业务管理流程规范目的：明确设计过程中各部门在各阶段的具体职责，提高工作效率适用范围：公司财务部、审算部、设计部、工程部、项目部撰 写 人： 修 订 人：规范内容：设计业务标准管理流程第一部分:前期可行性研究项目部提供用地要点一、设计部拟定初步规划设计任务书销售部提供市场分析工程部提供市政分析二 、设计部确定初步规划设计任务书销售部提供具体意见工程部评估意见三、设计部初步规划设计方案销售部评估意见项目部评估意见四、审算部投资估算第 一 条： 设计部、销售部、项目部应根据用地性质及规划要点（容积率、分摊公建面积及功能、人防、销售市场分析），分析周边情况，并由设计部拟定初步设计任务书。 第 二 条： 设计部、工程部、销售部分析地块实际情况（交通、市政配套、地貌 地形），并由设计部确定初步设计任务书；第 三 条： 设计部进行可行性规划设计，设计部、工程部、销售部、项目部应对结果进行综合评估；第 四 条：公司财务部应综合各部门经营成本， 编制投资估算，作为整个项目造价的最高限定。 第二部分：建筑规划设计项目部提供用地要点五、设计部制定定规划设计任务书销售部提供市场分析工程部提供市政分析六 、规划方案招投标销售部提供具体意见工程部评估意见七、公司方案评标会销售部评估意见设计部配合八、项目部报建环境景观设计（详见第三部分）销售部九、方案评审会项目部工程部设计部拟定设计标准十、扩初调整意见项目部提供政府批文十一、扩初、施工图招标设计部十二、扩初设计物业公司工程部十三、项目部报建、 审算部编制成本明细、 工程部设备选型销售部提交装修要求十四、标准装修设计审算部提供成本明细工程部提交设备选型十五、施工图设计项目部提交政府批文设计部审图意见十六、施工图出图工程部审图意见十七、设计洽商第 五 条： 设计部依据项目部提供的用地资料，包括：地块红线图、规划要点；拟定规划设计任务书，应经项目部、销售部讨论后修改定稿；第 六 条： 设计部进行规划方案招标，发招投标文件，原则上应委托三家以上设计单位，其中至少一家应为境外事务所；6 1 应 充分利用境外设计事务所的方案能力优势，争取到风格鲜 明、布局合理的最佳方案；6 2 研究地下室的必要性及利用的经济性，做出多种方案的经济对 比，最大限度减少地下室的面积；6 3 应与设计单位充分沟通，争取最大限度利用已有的地块特征， 追求容积率与成本的最佳结合点；6 4 应充分研究地块的市政配套情况，争取最可能节约成本的市政 设计方案，此方案应对以后的设计具有指导性作用；第 七 条： 设计部应组织内部评标会，决定中标单位；（如政府需要对方案进行评标，则需要召开政府评标会议）第 八 条： 中标方案图纸交项目部向政府报（批）建； 进行环境景观设计；（详见第三部分）第 九 条： 设计部应组织公司各部门对中标方案进行综合评审；（方案评审会）9 1 设计部对规划、平面、立面提出调整意见；9 2 销售部对户型平面、户型比例、销售卖点等提出意见；9 3 工程部对大型设备初步选型方案提出意见；9 4 项目部对用地更改、公建内容及面积、人防面积等提出意见；第 十 条： 根据政府方案审批意见（消防、规划）及公司对方案的综合评审意见，设计部应拟定扩初调整意见书，提交给后期设计单位；第十一条：设计部应进行后期设计工作招投标，并与中标单位签订设计合同；（规划方案由境内设计院中标，原设计单位在同等投标条件下，享有优先权）； 注：后期设计工作：方案修改、扩初设计、施工图设计、施工配合； 原则上分期开发的项目，分期进行招标；第十二条：扩初设计阶段，各部门必须对设计进行要点控制； 121设计部必须对以下要点进行有效控制： 1211合理的功能布局，应减少不必要的墙体、管线； 1212应对体型系数进行调整，尽量减小，趋于经济合理； 1213应减少公共交通面积及其他分摊面积，提高使用率； 1214优化建筑的物理特性，应减少空调设备、保温隔热投资； 1215结合设计规范，合理调整平面，应减少消防、设备投资； 1216初步测算面积，控制面积分配比例，提高投资效率； 122工程部必须对以下要点进行有效控制： 1221 基础、主体结构的经济性、合理性（召开专家评审会） 1222设备形式的科学性、经济性； 1223施工工艺的合理性、经济性； 123物业公司应针对后期管理，提出相关意见第十三条：扩初完成后，设计部将图纸发项目部进行报建工作，发工程部进行设备选型，发审算部进行成本明细核算，扩初阶段的成本不应超过方案阶段确定的成本限额；第十四条：设计部应根据销售部提供的装修意见、客户分析和审算部提供的成本明细控制，进行标准装修设计及选材；（详见第四部分）第十五条：根据政府对扩初图的审批意见及工程部提供的设备选型，设计部应编制施工图设计要求及调整意见，交设计单位进行施工图设计。与设计单位签订补充协议，决定出图日期；第十六条：施工图出图：16 1 施工图出图之前，设计部应进行一次会审，对图纸的建筑、结 构、水、电、设备提出意见；16 2 工程部应组织一次专家会审，对主体结构、设备及施工工艺提 出意见；163 设计部汇总各部门意见，并应书面形式通知设计院进行合理调整； 164 设计部应将施工图按时发至工程部和项目部办理报建、施工队伍招投标；并发审算部编制施工图预算。第十七条：设计洽商：17 1 因设计失误或我公司设计调整，由设计部书面通知设计院，设计院应出具设计洽商交设计部认可。17 2 销售部或工程部提出修改部分，应由销售部、工程部出且书面通知至设计部，再按照上款程序执行。第三部分：环境景观设计销售部市场定位十八、拟定环境景观设计任务书设计部资料收集审算部成本控制工程部提供初步意见十九、确定设计任务书销售部提供具体意见二十、方案设计二十一、招标评标会二十三、方案报批工程部二十二、方案评审会项目部审算部销售部设计部拟定设计标准二十四、扩初设计政府批文二十五、园建施工图设计二十六、施工招投标二十七、施工评标设计部二十八、施工管理工程部设计部二十九、竣工验收工程部三十、核对工程量第十八条：根据销售部提供的市场定位，设计部负责收集资料，对总体风格、涵盖内容进行定位， 并初步拟定设计任务书；第十九条：设计部应组织公司内部讨论会。设计部、销售部、工程部提供意见，经设计部综合，并确定设计任务书；第二十条：方案设计： 171 设计部应组织两家以上境内外环境设计事务所进行方案招投标；172 方案设计过程中，设计部应组织至少一次由项目部、设计部、销售部、工程部参加的方案讨论会，把握参与单位的设计方向；第二十一条：设计部组织评标会，应由设计部、销售部、工程部及公司领导参与，决定中标方案；第二十二条：中标方案应交项目部报建；第二十三条：设计部、销售部、工程部应对中标方案进行评审，确定修改意见，同时审算部提供环境建设成本控制，项目部提供政府批文。然后由设计部重新拟定扩初设计任务书及设计合同。原则上委托中标单位进行扩初设计；第二十四条：扩初设计过程中，设计部应分阶段组织两次以上讨论会。设计部、 工程部、销售部、项目部分别提供专业意见，由设计部综合后书面 通知设计单位；第二十五条：在环境扩初设计图纸完成的基础上，设计部应委托一家土建设计单位配合园建施工图设计；第二十六条：设计部拟定环境施工招投标文件，应邀请绿化、园建各至少三家施工单位参与竞标；第二十七条：必须按公司招投标管理规范进行开标和定标，决定施工中标单位，签订施工合同；第二十八条：设计部、工程部应各指派一名专人对环境施工进行管理；28 1 因设计失误或设计调整，应由设计部出具修改通知发给施工单位，具体执行参照合同管理规范；28 2 销售部或工程部提出的修改部分，应由销售部、工程部书面通知至设 计部，再按28.1款执行；第二十九条：由工程部、设计部共同进行竣工验收；第三十条： 设计部应核对竣工决算的工作量后，交审算部核定决算造价，完成付款手续。第四部分：标准装修销售部市场分析三十一、方案设计审算部成本控制三十二、方案确定销售部三十三、造价初步核算三十四、材料初步选样审算部成本明细销售部三十五、材料评审审算部工程部工程部三十六、材料确定销售部审算部设计部拟定设计标准三十七、审算部设计部提交资料、样板第三十一条：设计院扩初设计完成后，审算部提供装修成本控制、销售部提供装 修意见，设计部应组织进行精装修方案设计；第三十二条：装修方案初稿完成后，设计部应组织销售部讨论，确定装修方案；第三十三条：装修方案应报审算部进行初步核算，明确其可行性，并进行适当调整；第三十四条：审算部提供装修目标成本明细，设计部进行材料选样，应严格控制在目标成本之内；第三十五条：设计部、销售部、审算部、工程部及公司领导必须对初选材料进行讨论，确定修改意见；第三十六条：设计部对初选材料进行调整，应由设计部、销售部、审算部、工程部及公司领导讨论确定；第三十七条：设计部应将资料、材料样板及设计图纸提交审算部核价。第五部分：装饰工程销售部意见三十八、造价控制工程部三十九、方案设计销售部四十、审算部核价四十一、施工招投标四十二、进场前验收工程部四十三、施工管理设计部、工程部物业公司四十四、竣工验收工程部四十五、核对工程量第三十八条：销售部提供客户分析资料，并应与设计部协商确定装修初步风格意向及造价控制；第三十九条：装修方案设计， 371 设计过程中，设计部应至少组织一次销售部及公司领导对方案进行讨论，把握设计方向及征对的客户性格； 372 如委托专业室内设计公司进行设计，设计部应按照以下步骤： 3721拟定方案招投标文件，应确定两家以上设计公司参与竞标，发招投标文件：直接委托则签订设计合同；3722应组织销售部及公司领导进行方案评审，确定中标方案及修改意见； 3723必须与设计中标单位签订设计合同；第四十条： 设计图纸必须交审算部初步核算造价；第四十一条 设计部应组织至少两家施工单位进行施工招标，对无合作经历的公司应进行资质及实际工程考察合格后方可参与竞标。中标者需签订施工合同后方可进场施工；第四十二条：设计部应与施工单位、工程部对完成的土建部分进行验收，形成书面纪要，并应由设计部、工程部认可后，方可确定是否进场及进场日期；第四十三条：设计部应对施工的装修质量进行监督，负责现场协调，并负责整改通知、修改通知的签发；工程部应对装修中牵涉的土建、设备部分进行质量监督；第四十四条：设计部、工程部、物业公司应对完成的工程进行验收；第四十五条：设计部应核对竣工决算工作量，审算部必须核定造价后完成付款手续。第五部分：物品购买四十六、初步预算四十七、物品购买四十八、物品移交四十九、清账第四十六条：购置物品的初步预算： 451环境部分：设计部根据环境成本控制，应拟定购买清单，做出初步预算，申报总额； 452装修部分：设计部根据装修总成本控制，应拟定购买清单，做出初步预算，申报总额；第四十七条：物品购买： 471单项购买金额在人民币伍万元以上十万元以下且可以由多 家供货的，设