新联康南昌市万科青山湖项目市产品定位报告.doc

南南 昌昌 市市 万万 科科 青青 山山 湖湖 项项 目目 产产 品品 定定 位位 报报 告告 新新 联联 康康 机机 构构研研 究究 发发 展展 部部 壹环境篇壹环境篇 一、南昌市一、南昌市 2006 年年上半年经济运行情况上半年经济运行情况 1 1、经济总量、经济总量 据初步测算，上半年南昌市实现生产总值 527.23527.23 亿元，按可比价计算，比上年同期增长 16.016.0%。 从三次产业看 ：第一产业稳步发展，实现增加值 21.0221.02 亿元，同比增长 4.34.3%； 第二产业快速发展，实现增加值 269.13269.13 亿元，同比增长 22.022.0%； 第三产业平稳发展，实现增加值 237.08237.08 亿元，同比增长 10.810.8%。 2 2、产业结构、产业结构 上半年，第一产业增加值占南昌市生产总值的比重为 4.04.0%，比上年同期下降了 0.50.5 个百分点； 第二产业增加值所占比重达 51.051.0%，同比提高 1.41.4 个百分点； 第三产业增加值所占比重 45.045.0%，同比下降 1.91.9 个百分点。 三次产业结构由上年同期的 4.54.5：48.648.6：46.946.9 调整为今年的 4 4：5151：4545。 3 3、固定资产投资、固定资产投资 上半年，南昌市完成城镇以上固定资产投资 213.6213.6 亿元，同比增长 54.654.6%。 分产业看，第一、二、三产业分别完成投资 0.050.05 亿元、84.2584.25 亿元、129.29129.29 亿元。 分投资结构看，基建、更改和其他投资累计完成 180.08180.08 亿元，增长 62.562.5%；房地产开发投资完成 33.5233.52 亿元，增长 22.822.8%，占 南昌市城镇以上固定资产投资的比重为 15.715.7%，建设项目投资增速快于房地产开发投资增速 39.739.7 个百分点。 4 4、财政收支、财政收支 上半年，南昌市实现财政总收入 7474 亿元，比上年同期增长 25.525.5%，其中地方财政一般预算收入 34.2634.26 亿元，增长 39.739.7%。 从收入完成情况看，增值税 3.313.31 亿元，增长 6868%；营业税 11.7511.75 亿元，增长 18.718.7%；企业所得税 3.163.16 亿元，增长 19.319.3%。 南昌市地方财政一般预算支出为 34.1634.16 亿元，同比增长 44.344.3%。 5 5、金融运行、金融运行 6 月末，南昌市金融机构各项存款余额为 1739.111739.11 亿元，比年初增长 12.512.5%。 其中：企业存款 628.68628.68 亿元，增长 15.915.9%，城乡居民储蓄存款 721.88721.88 亿元，增长 12.112.1%。 金融机构各项贷款余额为 1189.651189.65 亿元，比年初增长 16.816.8%。其中：短期贷款 486.97486.97 亿元，增长 17.517.5%，中长期贷款 582.54582.54 亿元，增长 13.913.9%。 6 6、消费品零售总额、消费品零售总额 上半年，南昌市实现社会消费品零售总额 171.13171.13 亿元，同比增长 16.016.0%。 其中，分地区看，城市实现零售额 137.06137.06 亿元，增长 16.716.7%；农村实现零售额 34.0734.07 亿元，增长 13.113.1%。 分行业看，批发零售贸易业实现零售额 154.80154.80 亿元，增长 15.915.9%；住宿和餐饮业实现零售额 16.0116.01 亿元，增长 16.816.8%；其他行 业实现零售额 0.320.32 亿元，增长 13.113.1%。 7 7、就业形势、就业形势 截至 6 月末，新增城镇就业人员 3.663.66 万人；安置下岗职工失业人员再就业 1.671.67 万人， “4050”等困难群体 40124012 人；各类职业 技能培训人数达 5.015.01 万人；城镇登记失业人口 3.433.43 万人，登记失业率为 2.782.78%。 8 8、居民收入、居民收入 上半年，南昌市城市居民人均可支配收入为 55705570 元，同比增长 6.86.8%，人均消费性支出 35803580 元，增长 3.73.7%。 农民人均现金收入 24242424 元，同比增长 10.610.6%，人均生活消费性支出 10011001 元，增长 3.13.1%。 综合分析综合分析 20062006 年上半年年上半年 南昌经济发展依旧保持较高的速度持续上涨，在产业结构上，最为突出的乃是第二产业。 固定资产投资较快增长，房地产投资增长幅度逐渐趋缓。 消费品零售总额稳步增长，仍旧以批发零售为主。 南昌市就业再就业工作成效明显，就业形势基本稳定。 南昌城市居民人均可支配收入的增幅高于人均消费性支出，表明人民收入增长明显，且生活水平有了进一步的提高。 二、城市规划二、城市规划 在“十一五”期间，南昌市建成区面积将达到 266 万平方公里，城镇化水平为 60%。 1 月 20 日，南昌市“十一五”规划通过人大审议。根据规划，居民住宅将作为发展重点加以支持，分类分层推进房地产业 发展，重点开发中等收入阶层自用住宅、低收入阶层经济适用住房，建立以中低收入家庭为主的住房保障系统，建立满足 高、中、低不同需求的住房供应体系，全面提高人民群众居住水平和居住质量。至 2010 年，南昌市城镇人均住宅使用面积 达到 28，农村人均居住住宅面积 38，基本解决城市住房特困户问题。 1 月 25 日，由南昌市城乡规划设计院、园林规划院会同深圳设计单位共同参与编制的南昌市城市绿地系统规划现基本 通过。2005 年至 2010 年的近期目标是，城市绿地 36%，公园绿地 10/人，城市绿化覆盖率 40%。 2 月 16 日，从南昌市房地产业协会年会获悉，从 2006 年起，南昌市将着力打造“住在南昌”品牌，培养一批房地产开发 品牌企业、品牌住宅小区，将南昌市营造成中国最适宜居住的城市之一。 南昌将规划梅岭、象湖、青山湖、艾溪湖、卧龙山（前湖） 、瑶湖六大景区。按照要求，象湖、青山湖、艾溪湖、卧龙山 （前湖）规划为都市型景区，瑶湖、梅岭规划为郊野型景区。 青山北路将计划从原来的 22 米拓宽到 37 米，整修路段长度 1500 多米，整修后本地段的交通状况将得到大大的改善。 三、三、2006 年上半年房地产相关政策年上半年房地产相关政策 2006 虽然才过去了 6 个月，但是已经被房地产业内称为“政策年” 。在这短短的半年时间，大大小小的房地产政策层出不穷， 各方各面对房地产业都投注了不同程度的关注。土地市场、房地产金融市场、动拆迁、经济适用房等这些具体的房产政策无一 不是与百姓的生活息息相关的。 1 1、政策主线、政策主线 2006 年上半年，房地产业开发投资继续高速增长。中央及各级地方政府为了保障房地产健康发展，抑制飞涨的房价，纷纷采取 措施给房地产市场降温，2006 年上半年的房地产政策都是围绕着“房地产降温房地产降温”这一主线展开的。 2 2、0606 年开始实施的国家政策年开始实施的国家政策 2005 年中国颁布的防控房地产过热的政策，有一些是从 2006 年 1 月 1 日开始实施的，其影响已经从颁布之日起就显现了出来， 2006 年带来的影响将更大。这些政策主要有： 大户型的商品房预征土地增值税大户型的商品房预征土地增值税 2006 年 1 月 1 日以后，房地产开发企业出售、预售的商品住房发生预缴土地增值税税款的行为，凡单套平均建筑面积超过 140以上的，一律按 0.5%的预征率征收土地增值税，对于 140(含)以下的不予预征土地增值税。 房屋贷款执行新利率房屋贷款执行新利率 2006 年 1 月 1 日起，商业住房贷款将全面执行新利率。根据规定，2005 年 3 月 17 日以前发放的按揭贷款，将从 2006 年 1 月 1 日起，按照以下标准执行：截至 2005 年 12 月 25 日 20 时，客户贷款不存在欠款的，则贷款利率按 2006 年 1 月 1 日当日人民 银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率下浮 10%执行；截至 2005 年 12 月 25 日 20 时，客户仍积欠本金和利息的，则贷款 利率按 2006 年 1 月 1 日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率执行。 新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准 建设部颁布的民用建筑节能管理规定于 2006 年 1 月 1 日起实施，按照规定，新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要 求，民用建筑工程扩建和改建时，应当对原建筑进行节能改造。从 2006 年 1 月 1 日起，所有房地产开发企业都应当将所售商 品住房的节能措施、围护结构、保温隔热性能指标等基本信息在销售现场显著位置予以公示，并在住宅使用说明书中予以 载明。 3 3、20062006 年以来南昌市政府出台的主要政策年以来南昌市政府出台的主要政策 1 月 4 日，南昌市出台了2006 年南昌市城区普通商品住房具体标准 ，具体价格标准为一类地段 3900 元/以下，二类地 段 3600 元/以下，三类地段 2500 元/以下，四类地段 1800 元/以下（此价格标准仍为各类地段商品住房交易均价 1.2 倍以下） 。具体如下：从 2006 年 1 月 1 日起，凡在南昌市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、红谷滩新 区、南昌经济技术开发区、南昌高新技术开发区范围内同时具有以下条件的住房为普通商品住房： 1)住宅小区建筑容积率在 1.0 以上； 2)单套建筑面积在 144以下； 3)实际成交价格低于下列附表中的价格标准。 附表：2006 年南昌市城区普通商品住房价格标准(单位：元/) 地段等级范围价格标准 一类 富大有堤、沿江北大道、庐山南大道、丰和中大道、 南昌大桥、沿江中路、建设西路、建设路、井冈山大 道、解放西路、洪都中、北大道、南京东路、青山湖 大道至富大有堤交界所围合的区域和象湖周边地区 3900 二类 一类地段以外、富大有堤以南、青山湖大道以东、洪 都北、中大道以东、井冈山大道以东、解放西路以南、 建设路、建设西路以南、沿江南大道以东、广州路以 北、城南路以西、解放东路以北、昌东大道以西；丰 和大道以西、庐山南大道以南、昌九高速公路以东及 红角洲地区；凤凰洲地区 3600 三类一类、二类地段以外其它区域（不含湾里区）2500 四类湾里区1800 今年南昌将进一步加强宏观调控，切实稳定房价，确保房价年平均涨幅不超过 GDP 增幅及人均可支配收入增幅，将房价涨 幅调控控制在 10%左右。 2 月 21 日，今后南昌市每年将兴建 50-60 万的经济适用房，占每年房地产开发总量的 15-20%，逐步解决广大中低收入家 庭的购房需求，平抑房价。 对在城市建设中，乱建私房的现象，南昌市将明确违章建筑不予补偿，并规定人均住房拆迁安置面积最大不超过 50。 4 月 26 日，从南昌市政府获悉，该市出台关于进一步加强红谷滩新区发展的若干意见 ，要举全市之力加速推进红谷滩 新区的开发建设进程，提出包括允许红谷滩农房还建房在补办相关手续后可发给经济适用房权证，并可上市交易等 9 大措 施。 6 月 29 日，南昌城区二手房交易政府指导价已经确定。今后，二手房办理交易时将以此作为缴交税费的依据，成交价格低 于指导价的，以政府指导价为准；成交价高于指导价的，以成交价为准。 7 月 3 日，南昌市二手房营业税开征。 4 4、20062006 年以来国家出台的主要政策年以来国家出台的主要政策 2 月 6 日，建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行日前联合下发通知，严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建 设。 2 月 21 日，建设部发布了新修订的城市规划编制办法 ，对城市规划区范围、城市建设用地、市域内应当控制开发的地 域等七项城市总体规划确定为必须严格执行的强制性内容。 3 月 31 日，国家税务总局发布国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 。文件对房地产企业预售 收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划 单列市的城区和郊区将由目前的 15%提高到不得低于 20%。 4 月 27 日，中国人民银行决定从 2006 年 4 月 28 日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调 0.27 个百分点，由现行的 5.58%提高到 5.85%。5 年期以上的银行房贷基准利率由 6.12%上调至 6.39%。 4 月 27 日，国土资源部和国家工商行政管理总局日前联合发布了国有土地使用权出让合同补充协议示范文本(试行)， 以进一步节约集约用地，防止开发商长期囤积土地，减少土地闲置，自 2006 年 7 月 1 日起试行。 5 月 8 日，建设部下发通知，上调各档次个人住房公积金贷款利率 0.18 个百分点，即 5 年(含)以下贷款由现行年利率 3.96%调 整为 4.14%；5 年以上贷款由现行年利率 4.41%调整为 4.59%。住房公积金存款利率保持不变。 5 月 17 日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，要求认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，并根 据当前存在的问题，提出六项进一步的针对性措施。 （即“国六条” ） 5 月 22 日，国税总局宣布，将提高土地保有环节的税负抑制囤积土地，促进空置房处置。 5 月 24 日，国务院转发九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 ，旨在责令各地区、特别是城市人民政府切 实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。 （即十五条“意见” ） 5 月 30 日，国土资源部出台关于当前进一步从严土地管理的紧急通知 ，要求各地不得违反土地利用总体规划和年度计 划用地，从严审批各类非农建设用地，确保房地产调控的土地政策落到实处，严肃查处违法违规用地。 6 月 14 日，国土资源部办公厅发布关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知 ，以严明法纪、坚决制止土地违法 6 月 16 日，中国人民银行决定从 2006 年 7 月 5 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。农村信用 社（含农村合作银行）的存款准备金率暂不上调，继续执行现行存款准备金率。 6 月 19 日，国土资源部明确要求各市、县要在通知下发之日起 1 个月内，完成对 2004 年以来，已批准的房地产开发项目 的位置、名称、用途、用地面积、规划建筑面积、开发利用情况的调查统计工作，确切掌握房地产开发企业已经取得但尚 未开发土地的面积、位置等情况，并在当地土地有形市场、主要报刊、政府门户网站、 “中国土地市场网” 、中国城市地价 动态监测网等媒体上公布。 综合分析综合分析 自“国六条”颁布以来，一些配套细则纷纷出台，主要涉及的还是土地、银贷、税收这“老三样” ，指导方向依旧是“紧缩” ， 变化不大。对比去年众开发商对“国八条”的反扑与今年对“国六条”的集体失语，再到后来王石在上海举行的“10+10 圆桌 会议”上，第一个站出来公开表示支持国六条，可以看出，宏观调控已经上升到较高的政治层面，开发商不可能再和政府博弈。 近来传出的即将出台的限制外资投资细则以及酝酿变革的土地出让制度还是有别于原先的政策制度，具有相当的期待性。 贰、市场篇贰、市场篇 一、一、南昌市南昌市 2006 年上半年房地产市场运行情况年上半年房地产市场运行情况 1、土地一级市场情况、土地一级市场情况 20062006 年上半年土地交易市场情况年上半年土地交易市场情况 截止至 2006 年 6 月 30 日，南昌市国土资源局共刊出 22 份挂牌公告，计 33 幅，7239 亩土地，宗地数量较去年同期减少 10 幅， 面积增加 3863 亩。其中，DGC0628- DGC0631 未到交易截止日期，DGC0617、DGC0630 被停牌，其余地块悉数成交。 6 月 23 日发布公告的 DGC0630 地块占地面积极大，达到空前的 4571 亩之巨，大大拉高了今年上半年的土地供应量，后因该地 块的建设用途与“国十五条”严控的关于别墅以及低密度大套型住宅的条文相抵触，被紧急叫停。若将该地块扣除，上半年的 土地供应面积削减为 2668 亩，反而较去年同期的 3376 亩下降 21%。 供求关系供求关系 由以上数据可以看到，今年上半年土地供应的数量和面积相对于去年同期而言是紧缩的，加之今年以来商品房市场交易火热， 整体行情上涨，极大的激发了开发商们的购买欲，悉数地块全部成交。 地块特征地块特征 从供地区域来看，今年上半年的土地供应以京东、湾里、红谷滩、昌南、长堎这些城市外围区域为主，分布广泛，地块面积相 对较大。老市区的土地出让依旧是延续旧城改造的道路，数量、面积都比较小，结合去年的交易情况来看，供地区域已经明显 外移，朝着“一核五片”中五个组团的方向迈进。 供地价格供地价格 上半年所推出的地块多位于城市外围，整体地价相对较低，但对比去年交易情况来看，成交价格还是略有上涨。悉数成交的地 块价格平稳，成交最高价为 DGC0619 上海南路以西地块（原南昌织带厂用地） ，260 万元/亩。 商服用地情况商服用地情况 推出的 33 幅地块中，非住宅类用地 16 幅，1166 亩，面积较去年同期增加 112%，涵盖商业、旅馆业、金融业、市场、加油站 等用地，主要分布在青云谱区广州路沿线。 交易方式交易方式 从交易方式来看，今年还是仅有挂牌，没有拍卖，交易过程仍然不够透明，存在一定的暗箱操作。 结论结论 今年上半年，南昌市土地一级市场运行良好，供需基本平衡，地价稳中略升。在土地紧缩、商品房市场整体向好的情况下，开 发商们踊跃竞买，悉数地块全部成交。但是，近来推出的地块中有相当一部分位于“一核五片”中的五个组团，而多数组团的 配套设施建设较为落后，地段认同度也不佳，因此，在市场接受度普遍较低，区域客源有甚为有限的条件下，如何让市场消化 如此大的案量，很是考验项目的整体水平。 2、商品房市场情况、商品房市场情况 以下将政府相关部门提供的南昌房地产市场上半年主要交易数据整理如下，并对其作简单分析。 1)1) 、全市房地产开发投资、全市房地产开发投资 房地产开发投资（亿元）33.52 比增22.8% 较上年全年相比-6.5% 以上数据表明，南昌房地产开发投资仍旧处于上升态势，但增幅与去年全年增幅相比明显放缓，由于国家宏观调控的影响以及 土地市场供应偏小等因素，预计今年全年的房地产开发投资比增幅度不大。 2)2) 、全市商品房施工面积、全市商品房施工面积 商品房住宅 数据（万）636.58497.76 比增29.5%33.8% 3)3) 、全市商品房新开工面积、全市商品房新开工面积 商品房住宅 数据(万)167.22145.0 比增59.4%70.4% 从以上两表可以看出，全市商品房的施工面积增幅低于新开工面积，说明今年上半年商品房竣工面积较大，同时市场供应补给 也积极跟进。 4)4) 、全市商品房销售情况、全市商品房销售情况 商品房 （万） 住宅 （万） 商品房 （亿元） 住宅 （亿元） 住宅 （套） 数值224.8207.967.0457.2117356 比增23.0%24.1%36.0%36.3%25.3% 5)5) 、市区商品房销售情况、市区商品房销售情况 商品房 （万） 住宅 （万） 商品房 （亿元） 住宅 （亿元） 住宅 （套） 数值131.9117.548.3739.69702 比增15.0%14.5%31.6%27.3%12.2% 以上两表经过比较可以发现，南昌市辖县商品房成交量占据相当的比例。特别是市区商品住宅的成交面积仅为全市的 56.5%。 商品住宅仍旧是商品房市场成交的主力。 商业以及其他物业的成交在区域上，主要集中在市区。 6)6) 、全市商品房价格、全市商品房价格 商品房住宅 均价（元/）29822752 去年同期10.5%9.8% 环比3.9%4.1% 7)7) 、市区商品房价格、市区商品房价格 商品房住宅 均价（元/）36693370 去年同期14.5%11.1% 环比4.0%3.7% 从以上两表可以看出：全市以及市区商品房价格增幅均较大，月环比增幅也在 4%左右，说明南昌辖县的商品房市场接受度不断 提高，市区商品房由于具有一定的稀缺性，成交价格上升比例更大，在 10%以上。 从绝对值上看，市区商品房价格要高于全市商品房 687 元/，市区商品住宅价格要高于全市商品住宅 618 元/。表明市区商 品房地段优势、稀缺性明显，价格普遍较高，对全市特别是中高端客源吸引力较大；同时郊县的商品房价格水平仍旧较低。 全市商品房与市区商品房的价格差距将使得客源层面逐步细分。 8)8) 、客源组成、客源组成 面积（万） 比重 (%)同比(%)与去年全年相比(%) 本市辖县（市）106.3990.5%16.4%5.5% 从上表可以看出，本地消费者是商品房客源的主力，并且其消化的商品房面积比重一直呈上涨趋势，说明自用型客户不断增加， 国家宏观调控对投资炒房行为产生明显的效用。 9)9) 、全市存量房交易情况、全市存量房交易情况 商品房(件)住宅(万)商品房(万)住宅(万) 数据1523014135157.79129.71 比增18.7%19.6%32.8%26.6% 比例100%92.8%100%82.2% 10)10)、市区存量房交易情况、市区存量房交易情况 商品房(件)住宅(件)商品房(万)住宅(万) 数据1150510791111.9387.69 比增13.2%14.5%27.6%17.1% 比例100%93.8%100%78.3% 从以上两表可以看出，存量房交易情况良好，一方面全市的商品房供应量缩减促进其销售，另一方面，不断上涨的商品房价格 也逐渐加深了相对价格较低的存量房的市场接受度。 从全市商品住宅存量房交易的绝对值与市区相比，说明辖县的商品住宅存量房交易量比重达 32.4%。 特别分析特别分析南昌高档商品住房南昌高档商品住房 20042004、20052005 年市场占有量年市场占有量 南昌房地产经过近几年的发展，产品力逐步提高，价格带的扁平也发生了很大的变化。 2004 年南昌市的房地产开发主要集中在市中心的朝阳洲和新兴的红谷滩，产品的平均售价在 3000-3400 元/，全市最高价也就 是小户型公寓，东方巴黎的价格为 4000 元/，恒茂国际华城 2 期的价格为 4200-4500 元/。整个价格带相当扁平。如果以 3000 元/以上的价格是当期南昌高档公寓界定分界点。根据统计数据，2004 年南昌 3000 元/以上商品住房的面积达到 81.52 万，占总量的 37.7%，单套建筑面积在 150以上的 66.75 万，占总量的 30.9%。 而从今年南昌市区整个的市场行情来看，在推个案的售价大都在 3000-5000 元/之间，上半年，南昌商品住房的均价达 3370 元/，而 04 年南昌市区真正意义上的高档公寓屈指可数，所以以上 04 年南昌高档公寓的数据对今年（2006 年）高档商品住 房市场参考意义不大。 因此下面我们将以 2005 年全年的数据作为分析依据。根据南昌目前的市场行情看，均价 4000 元/以上的项目则相对较少，可 设定为南昌高档商品住房的临界点。 11)11)20052005 年南昌商品房预、销售情况年南昌商品房预、销售情况 2005 年全市（含四县）商品房预销售面积达 410 万，较上年增长 5.6%；其中商品住宅预销售 32352 套，较上年增长 17.5%， 面积 380 万，较上年增长 9.3%。 2005 年全市市区商品房预销售面积 282 万，较上年增长 1.8%；其中商品住宅预销售 22348 套，较上年增长 15.6%，面积 259 万，较上年增长 5.7%。 2005 年全市市区核准商品房（不含经济适用房）上市面积 270 万，其中商品住宅 233 万。 2005 年全市市区完成商品房（不含经济适用房）登记销售面积 248 万，其中商品住宅登记销售面积 225 万。 2005 年，市区核准新上市商品房和商品房住宅面积均超过同期登记销售面积，商品房和商品住宅供求比分别为 1.09：1 和 1.04：1。表明商品房市场的供求关系已发生变化，由供小于求转向供略大于求。 2005 年南昌市市区商品住房供需面积统计表年南昌市市区商品住房供需面积统计表(不含经济适用房不含经济适用房) 供应量供应量需求量需求量 单套面积单套面积 （） 供应量供应量 （万（万） 所占比例所占比例 （%） 预销售量预销售量 （万（万） 所占比例所占比例 （%） 60以下 3.761.616.262.78 60-80 5.692.443.161.40 80-100 29.3312.5935.1815.63 100-120 43.5318.6835.9915.99 120-150 100.5243.1590.7440.31 150-180 34.4314.7829.0412.90 180以上 15.726.7524.7210.98 2005 年南昌市市区商品住房供需价格统计表年南昌市市区商品住房供需价格统计表(不含经济适用房不含经济适用房) 供应量供应量需求量需求量 价格价格 （元（元/） 供应量供应量 （万（万） 所占比例所占比例 （%） 预销售量预销售量 （万（万） 所占比例所占比例 （%） 1500 元以下14.746.3321.529.56 1500-2000 元5.282.2711.144.95 2000-2500 元12.285.2712.525.56 2500-3000 元90.1538.6958.7726.11 3000-4000 元74.1331.8293.7341.64 4000-5000 元29.4112.6214.466.42 5000 元以上6.993.0012.955.75 数据显示：数据显示： 1、体量上，2005 年，南昌 4000 元/以上的市场供应量 36.3 万，市场成交量 27.41 万。可见，去年整体上高端商品住房 供大于求。同时也存在一个有趣的现象，5000 元/以上的产品市场供不应求（供应：6.99 万，成交：12.95 万）。从 去年开始，南昌的房地产开发方向向南昌郊区蔓延，商品住房的价差逐渐拉开，购房者的选择余地更大。但今年，市中心 的案量迅速缩减，价格也随之大涨，市场反应良好，说明 4000 元/以上的高价房正逐步受到购房者的青睐。 2、比例上，南昌市 2005 年单价在每平方米 4000 元以上的商品住房供应量占总量的 15.63%，市场需求量的比例则为 12.17%。 其中单价在每平方米 5000 元以上的商品住房明显供不应求，说明高价房拥有较高的市场容量，随着市区商品住宅供应量的 逐步减少，单价在每平方米 4000 元以上的商品住房市场接受度也将越来越高，且价格的上行空间仍旧存在。 3、面积上，南昌市 2005 年 80-100以及 180以上的商品住房市场供不应求，一方面市场供应量偏小，另一方面说明这两类 产品的市场需求量明显。 4、随着商品住房的价格不断上行，150-180的产品将越来越得到市场的青睐。这个面积段的产品类型主要有花园洋房、联排 别墅。 根据国家宏观调控政策要求，今后市场上将出现大量 90左右的户型，因此本项目此面积段要有所区分，且比例无 需过大，但对于认可该区域以及准二次购房群体而言，也是不可或缺的部分。 5、在供求关系上，2005 年显现供略大于求，过渡到 2006 年后，供求关系转为供小于求。供求关系不平衡，导致今年价格一路 上扬，特别是高端产品的价格上涨幅度更大，从销售来看，一路飘红。所以供求关系的变化对价格的影响巨大。 综合分析综合分析 土地一级市场的供应量实际上与去年同期相比是缩减的，可能对商品房市场需求带来一定的刺激。 房地产投资增幅有所下降。南昌市房地产开发投资占南昌市固定资产投资总额的比重为 16%，较上年全年回落 5 个百分点。 今年房地产市场需求大于供给，说明市场需求比较旺盛。供给量的减少也促进了存量房的销售、销售价格的上涨，逐渐改 变了去年全年供大于求的状况。 今年 1-5 月份商品房销售面积和金额一直处于上涨趋势，5 月份之后国家出台了一系列房地产调控政策，市场反应也比较 明显，6 月份的交易量较 5 月份明显下降。 今年上半年的商品房成交量不到去年的一半，预计今年全年的市场去化量将与去年持平甚至略低。 本地居民购房比重的上升，说明住房自住型消费占了主导地位，投资性需求、投机性需求得到有效遏制。 市场客源层因为价格因素被有效拉开，经济收入相对有限的年轻一族将主要选择地点相对偏远的区域，主要有昌南区域、 红谷滩纵深区域、新建县等；事业稳定，收入较高的中层客源主要选择市区的边缘以及常规的公寓产品；高收入阶层对应 的同样是高端产品，注重它们的差异化和稀缺性、舒适性和档次。可见，当前南昌市的商品房梯次消费已经产生。这对本 项目的客源定位有相当的参考意义。 市区商品房价格一直保持较大的幅度上涨。这是市区商品房供应量的减少所产生的稀缺性在价值上最直观的体现。同时土 地资源的昂贵，产品形态也相对高端，以小高层、高层产品为主以及少量别墅类产品，以保证一定或创造更高的利润空间。 对本案而言，无疑是一大利好。 总的看来，全市各个区域的商品房大体上都有一个大体的客源定位以及产品定位。客源定位上考虑项目的市场价值，将主 要以中高阶层收入、二次置业或准二次置业的人群为主。产品定位上相对应的则为中高端产品，本项目作为市中心个案， 同时拥有丰富的湖景资源，当然考虑到地块的某些因素，例如容积率、限高等，产品类型大体上可以考虑联排别墅、叠加 别墅、花园洋房、复式公寓以及舒适型常规公寓。 二、区域市场分析二、区域市场分析 1、青山湖板块、青山湖板块 区域概况区域概况 该区拥有南昌市最大的内湖风景区-青山湖风景区。青山湖风景区经过南昌市政府的大力整治，现已经成为环境优美的人居 之地。西岸道路畅通，交通状况良好，相思林公园和湖滨公园已经建成，环境优美；东岸道路也已经完工，环境明显比以前有 很大的改善。区域的房地产开发目前主要在青山湖的东岸、南向沿岸，随着市政设施的不断完善，房地产开发将向西岸、北岸 发展，例如西岸的恒茂湖滨。 20062006 年上半年在售个案年上半年在售个案 在售个案：白金翰全景高层、碧海云天天阔(高层)、高能金域名都(二期)、中大青山湖花园（一期） 、香溢花城(二期)、 天水怡景（一期） 、秀泊经典、天骥俊园（一期） 、恒茂湖滨。 已知的待推个案有：中大紫都。 区域重点个案比较表区域重点个案比较表 案名案名总建总建在售面积在售面积 产品类型产品类型 主力面积主力面积 ()() 均价均价 ( (元元/)/) 主力总价主力总价 ( (万元万元) ) 公开时间公开时间销售率销售率媒体主诉求媒体主诉求 金域名都(二期) 全区占地 105000 全区总建 360000 57000高层三房 125-137490063-6906.180%都市主流 精英领地 恒茂湖滨（一期） 2 栋高层 全区占地 46920 全区总建 72911 35300高层 一房 40-41 二房 95-98 三房 131 5000 4000 4700 20 38-40 57 06.480%世界级湖滨豪宅 碧海云天(二期) 全区占地 76000 全区总建 100000 24350高层三房 122-135428852-5805.593% 青山湖畔，全水景原 生态珍稀高层 香溢花城(二期) 全区占地 322000 全区总建 500000 46500 小高层 高层 小高层：三房 130-146 高层：二房 91-108 3800 4000 49-55 36-43 06.355%香溢花城 品质筑家 白金翰全景高层 全区占地 72000 二期总建 50000 50000 小高层 高层 小高层：三房 117-125 高层：三房 143 3800 4200 44-47 57 05.1240%观湖 观景 观天下 中大青山湖花园 (二期) 全区占地 230000 全区总建 270000 56600 小高层 高层 三房 137-153400055-7606.240%正青山湖生态豪宅 秀泊经典（二期）全区占地 100000 总建 170000 43500小高层三房 139-153400055-6106.530%高层山庄 天骥俊园（一 期&二期首推） 全区占地 73644 全区总建 160000 多层 10000 高层 11100 多层 高层 多层：二房 86-89 高层：三房 121 3700 4000 32-33 48 06.440%驰骋人生 俊逸天下 产品状况产品状况 区域个案规模主要集中在 7-36 万之间，大都在 10 万以上，区域规模最大是香溢花城 50 万。在售部分的规模一般较小， 在 2-5.7 万之间，集中在 4-5.7 万。 区域内产品类型种类丰富(别墅、多层、小高层、高层)，以多层和小高层为主，楼层高度从湖畔往内陆由低到高，错落有致。 自然景观优越，个案内部景观在设计上也注重均好性以及部分大面积中庭设计。 在主力户型上，多层产品以 86-89的二房为主；小高层、高层产品则以 130-150的豪华三房为主。近期推向市场的恒茂湖 滨为高层产品，户型面积比较丰富，以 131的豪华三房为主，其四房面积超大，达 258。 户型设计方面，中高端产品在户型设计上比较注重会客厅、家庭厅的设计，以及用于观景的阳台数量，尽量做到多面观景。 价格行情价格行情 区域在售个案主要集中在青山湖东岸，价格范围在 3700 -4300 元/；青山湖西岸目前个案仅有中大青山湖(一期)3800 元 /、天骥俊园（一期）3700 元/。价格行情东岸高于西岸 500 元/，一般沿着湖岸由南往北递减。区域最高价是位于青 山湖南岸的高能金域名都(二期)4900 元/，最低价是 4 月份开盘的天骥俊园（一期） ，为多层产品，价格为 3700 元/。 随着青山湖西岸、北岸配套设施的逐步完善，商品房价值也逐渐凸现，位于西岸中部的恒茂湖滨凭借开发商的市场美誉以及高 端的产品定位，创造了青山湖西岸最高售价，达 4400 元/。这将是本案最直接的竞争个案，因此在看齐这样的均价甚至有所 突破的前提下，在产品定位上需须形成有效的差异化，表现在户型面积、总价都有一定的落差。 在同一个项目中，总会存在外部景观的差异，也就形成高高低低的价差。从市调情况看，拥有湖景资源的商品住房的价格往往 高于同类产品但景观资源稀缺位置的价格。例如恒茂湖滨，二房看不到湖景，均价 4000 元/，三房可以看到湖景，价格高达 4700 元/，两者价差绝对值上相差 700 元/。同等条件下，考虑总价因素，二房的单价往往高于三房产品 300-400 元/，也 就是说，恒茂湖滨真正意义上的价差在 1000 元/以上。 去化情况去化情况 目前在售个案主要集中在 05 年下半年和今年上半年推出，原有个案以推出小高层产品为主，新个案天骥俊园开盘时先推出 2 栋多层，之后推出 1 栋高层。个别个案由于新推出产品的时间不长，销售率不高；但结合推出时间来看，区域内总体销售状 况较好。 白金翰水景花园的高层由于彼此之间有遮挡，观景效果不佳，销售速度相对较慢，其先期的别墅定价过高，也给项目带来了一 定的负面影响。 高能金域名都位于青山湖南岸，紧邻体育公园，学校划片重点中学师大附中、附小，加上开发商的品牌优势，其一期 6 栋高 层公寓去化速度快，目前销售率 95%以上，二期高层产品面积较大，均价为全区最高达到 4900 元/，于 06 年 1 月份推出，已 推出部分的产品销售率也达到了 80%。可见，该区域的高端水景产品市场认同度较高。 由于产品价格相对比较高，区域内在售个案的二房和小面积三房去化情况比较理想，150以上的三房去化速度相对较慢。总 体去化均比较理想。 从各个项目的成交情况来看，水景资源丰富与否很大程度上决定客户最终的购房行为。 20062006 年下半年区域展望年下半年区域展望 区域内青山湖东西两岸的房地产开发空间逐渐缩小，今后发展将以青山湖以北的区域为主。从今年新推个案来看，在户型设计 和小区规划上有了很大的突破，价格也在节节攀升。随着房地产开发的深入，这个区域的稀缺性将更加明显，这里也将成为市 区唯一比较集中的富人区。 2、京东板块、京东板块 区域概况区域概况 该区域定位南昌市副中心，位于市区东北部青山湖大道以东，除了原有的高新开发区，区域范围正继续向东面扩展。 随着 2004 年区域内多个楼盘交房入住，高新技术园区、昌东大学园区的建设，京东旅游度假村的规划，区域配套不断完善， 人气渐旺，一个新的、成熟的区域将逐渐展现在人们眼前。同时，随着房地产开发的不断深入，区域中心的土地将日渐稀缺， 房地产开发将向区域东面的外围发展。 20062006 年上半年在售个案年上半年在售个案 目前区域个案主要集中在区域北部的艾溪湖畔。 在售个案：万科四季花城(北区一、二期)、丰源天域(二期)、荣昌格林晴天（一期） 、尚东大道、世纪风情。 待推个案：浙江大学国家大学科技园创业发展大厦、天泽园、太平洋花园 区域重点个案比较表区域重点个案比较表 案名 总建 () 在售面 积() 产品形态主力户型 均价 （元/） 主力总价 （万元） 公开 时间 销售率 丰源天域4.9 万7.5 万 多层/小高 层/高层 多层:四房:145-159 小高层:两房 100-104 高层:三房 140-143 多层:2800 小高层:2900 高层:3100 多层:41-45 小高层:29-30 高层:43-44 06.392% 尚东大道4.7 万8.8 万 多层/小高 层/高层 多层:两房:83-93 小高层:三房 135-136 高层:一房 32-61 多层:3000 小高层:3500 高层:3600 多层:25-28 小高层:47 高层:12-22 05.975% 东方明珠 铂金特区 5 万4.6 万高层 25F高层:一房 33-65 高层: 4380(精装) 高层:15-28 未开 盘 - 万科四季 花城北区 35 万17 万 多层/小高 层 多层:三房 105-147 小高层:三房 143-150 多层:3700 小高层: 3500: 多层:39-54 小高层:50-53 04.1287% 世纪风情31 万9.7 万 多层/小高 层/高层 多层:两房 87-92 小高层:108-122 高层:121-138 多层:3300 小高层:3800 高层:3800 多层:29-30 小高层:41-46 高层:46-52 05.1285% 格林晴天6.3 万3.5 万 多层/高层/ 双拼 多层:90-95多层:2600多层 23-2505.1291% 产品分析产品分析 5 年前，京东板块的概念还未形成，2001 年万科四季花城在艾溪湖畔造镇，继后的怡兰苑、金边瑞香苑、庐山花园等众多楼盘 相继入驻，奠定了京东板块房地产开发的雏形。当时京东板块只有这几个楼盘难以形成气候和聚集板块效益，同红谷滩等其它 板块相比显得势单力薄。 经过近几年的发展，京东板块的规模迅速壮大，涌现一批新个案，如丰源天域、尚东大道、世纪风情等。 区域开发总量增长较快，产品种类丰富。区域明星个案万科四季花城全区占地近 1000 亩，总建 64 万，目前南区已交房入住， 北区总建 37 万，以多层公寓为主，小高层公寓与南区(3 栋 17F 小高层)相比将明显增多。其次就是世纪风情总建达到 50 万 ，为区内第二大盘，户型较好，以多层为主，典型的地中海风情，产品力较强。 产品形态方面，目前在售的个案以多层、小高层为主。万科四季花城、格林晴天以多层住宅为主，丰源天域、世纪风情、尚东 大道则以小高层为主。部分个案后期也会出现高层产品，万科四季花城内有部分别墅产品。 景观方面，比较注重均好性，有适当规划空间的个案会出现大面积的中庭花园。去年新推的个案在景观设计上的投入较大，例 如世纪风情，所用植物物种是从世界各地搜集的，多达 2000 多种，作为中部地区首家“星河湾”模式的楼盘，有着浓郁的地 中海风情。 户型设计方面，目前在推个案与 2004 年以前的个案相比，有了较明显的提升，全明设计、入户花园、270 度观景窗、大面积落 地窗的户型设计，产品力有很大的提高。 主力户型以 85-100的二房以及 110-130三房为主，万科四季花城和丰源天域一期的花园洋房的户型面积相对较大，在 150- 170之间。 价格行情价格行情 区域内价格行情集中在 2500-3500 元/之间，目前区域内在售个案价格行情最低 2500 元/（荣昌格林晴天一期） ；尚东大道 高层单身公寓 3600 元/为区内最高；万科四季花城位于艾溪湖西北岸，位置相对较偏，但由于万科的品牌、产品上的优势， 价格较高，小高层 3150 元/，花园洋房 3300 元/，整体在行情价上扬较快。 区域内楼盘大都靠近艾溪湖，在售个案多数为 2005 年推出，经过一年多的发展，区域内的均价从 3000 元/以下上升到 3000- 3500 元/之间，价格上涨幅度较大。 多层物业收费在 0.7-0.85 元/之间，小高层物业收费在 1.0-1.3 元/之间。本区域内个案注重小区规划和景观设计，对小 区内部景观的投入力度加大，以世纪风情和万科四季花城为主要代表。 去化情况去化情况 从 2003 年开始，京东的房地产开发节奏加快，区域内早期个案如庐山花园、台湾花园去化状况良好，余房无多。在售个案从 推出时间上来看整体去化速度较快，在售部分的销售率均在 70%以上。归结原因如下： A）价格明显比市中心低； B）艾溪湖畔，空气清新，生活环境优越； C）沃尔玛南昌第三店、京东鹿鼎购物公园、江西省第二人民医院等配套设施的开发极大增强购房者的购买信心； D）南昌市高新技术产业开发区和省级京东经济旅游开发区为区域的发展增加更多的活力。 去年新推个案数量较多，推出规模较大，地理位置较好而价格也不太高，万科四季花城有强大的品牌和产品优势，北区的产品 去化快；世纪风情宣传力度大，去化速度较正常，但由于其规模较大，开发周期长，销售压力大，仍存在一定的风