2011年司法考试《商法》备考复习：土地管理法.doc

2011年司法考试商法备考复习：土地管理法一、国有土地使用权(一)出让土地使用权出让土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。1.出让土地使用权的主体。境内外法人、非法人组织和公民个人可依法取得出让土地使用权。但是，外商投资开发经营成片土地，应依法设立中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业，享有该项权利。2.出让土地使用权的取得。出让土地使用权的合法取得方式为拍卖、招标、协议。城市房地产管理法规定，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，应当采取拍卖、招标方式出让土地使用权。没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取协议方式出让土地使用权。采取协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。国家可将出让土地使用权作价出资或人股作为对企业的投资，国家对企业享有相应的投资者权益(股权)，企业享有出让土地使用权。3.出让土地使用权的年限。根据国务院的现行规定，城镇国有土地使用权出让的最高年限，按土地用途分为以下几种情况：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或者其他用地50年。此外，开发国有荒山、荒地、荒滩从事广义的农业生产的，使用期限最长不得超过50年。国有土地所有者代表与用地者可在不超过最高出让年限的前提下，在出让合同中约定出让年限。(二)划拨土地使用权划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。1.适用范围包括：国家机关用地例如政府大院和军事用地;城市基础设施用地例如道路、停车场和公益事业用地例如残疾人工厂学校、希望小学，不包含正常健康人的学校;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，如三峡工程、京九铁路等;法律法规规定的其他用地。二、集体土地使用权(一)概述集体土地使用权是符合法律规定的用地者按照一定土地用途而以一定方式使用集体土地的权利。1.集体土地使用权的特征：(1)主体的特定性。农村集体经济组织及其成员，农村集体经济组织投资设立的企业，乡(镇)、村公益性组织及法律、行政法规规定的其他单位和个人，可以依法取得集体土地使用权。(2)用途、取得与权利内容的相关性。集体土地使用权按用途划分为农用地使用权、宅基地使用权、非农经营用地使用权和非农公益用地使用权。提示按土地用途进行分类的各项集体土地使用权可以分别对应有不同的取得方式。如a农用地使用权的取得方式为承包(因此又被称为“土地承包经营权”)，其中主要采用带有社会保障性质的与集体经济组织内部成员身份密切相关的家庭承包方式，此外也可采用招标、拍卖及公开协商等承包方式;b宅基地使用权的取得方式为分配;c非农经营用地使用权的取得方式为投资;d非农公益用地使用权的取得方式为拨付。(3)权利交易的受限制性。土地管理法规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。提示国家为a保护耕地及b垄断建设用地一级市场，限制非农业性集体土地使用权交易。2.集体土地使用权的确认。集体土地使用权经登记确认，分两种情况：(1)土地承包经营权。农村土地承包法规定：县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。(2)非农用地使用权。土地管理法规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。(二)土地承包经营权土地承包经营权是农村集体经济组织成员或者其他单位、个人依法以家庭承包或者其他方式承包取得的，用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。1.土地承包经营权的主体。土地承包经营权可由本农村集体经济组织成员依法取得，也可由本农村集体经济组织以外的单位和个人依法取得。2.土地承包经营权的取得。土地承包经营权通过承包方式取得。本农村集体经济组织成员通过承包方式取得农用地使用权的，耕地的承包期限为30年，草地的承包期限为3050年，林地的承包期限为3070年。提示a土地承包方案必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。b本农村集体经济组织以外的单位和个人通过承包方式取得农用地使用权的，其权利的取得，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意，并报乡(镇)人民政府批准。(三)宅基地使用权1.宅基地使用权的主体。农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地条件的，依法享有宅基地使用权。2.宅基地使用权的取得。农村村民申请住宅用地，应经依法审批。经依法审批后，农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。3.宅基地使用权的内容与限制。宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权人转让、出租房屋及宅基地使用权再申请宅基地的，不予批准。三、建设用地管理 (一)概述建设用地是指用于建造建筑物或构筑物的土地。(二)国家建设用地1.国家建设征地的批准权限。国家建设征用农民集体土地，应依法报国务院或省、自治区、直辖市人民政府批准。征收下列土地由国务院批准：(1)基本农田;(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的;(3)其他土地超过70公顷的。征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。2.国家建设征地的程序。a国家征收土地，先依照法定程序经有审批权的人民政府审批;b再由县级以上地方人民政府土地管理部门确定征地补偿安置方案，并由同级人民政府予以公告后，听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见并组织实施。c被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。d对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。上述争议的解决不影响征收土地方案的实施。提示裁决政府显然属于省级政府和国务院了!3.征地补偿安置标准。征收土地的，按照被征收土地的原有用途给予补偿。征收耕地，用地者需支付、缴纳下列费用：(1)土地补偿费。为该耕地被征收前3年平均产值的610倍。(2)安置补助费。按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收耕地数量除以征地前被征收单位人均耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍。但是每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值15倍。(3)新菜地开发建设基金。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。(4)被征收土地上的附着物和青苗补助费。该项费用的标准由省、自治区、直辖市规定。提示安置补助费可以增加，但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。4.征地补偿安置费的归属或支付对象。a土地补偿费归农村集体经济组织所有;b地上附着物及青苗补偿费归其所有者所有。c安置补助费必须专款专用，一般来说，由谁负责安置即向谁支付安置补助费。(三)乡(镇)村建设用地(四)临时建设用地临时建设用地是指因建设项目施工和地质勘查等需要临时使用国有土地或者集体土地。其与一般建设用地相比，用地时间短，审批手续相对简便。1.临时建设用地的审批程序。临时建设用地，由县级以上人民政府审批。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。2.临时建设用地的限制。土地管理法对临时建设用地作了以下限制性规定：(1)必须按照临时使用合同约定的用途使用土地;(2)不得修建永久性建筑;(3)临时使用土地的期限不得超过2年。四、土地纠纷及其解决途径(1)土地确权纠纷，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理;a单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;b个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级政府