远东国际商业规划方案.doc

“远东国际”北区商业规划草案一、 项目策划定位分析从贺州商业地产的现状和发展趋势来看，“远东国际”要成为一个有吸引力的商贸中心，必须具备以下条件：1、 巨大的展示和经营规模2、 广泛的经营范围3、 完善的配套设施4、 强大的物流配送体系5、 各种档次的品牌结构6、 充足的货源储备7、 领先市场潮流的经营品种8、 科学合理的经营理念综上所述，项目在市场定位前应考虑如下几点：1、 正确引导区域未来的发展前景2、 全面衡量区域的商业发展现状3、 正确评估区域的购买力4、 如何与中心区域的其他商业区别开来5、 开发出的商业应满足于区域未来的发展6、 采取差异化的定位确定区域的差异化需求7、 提供科学经营的构想和规划8、 如何充分利用政府资源优势降低自我风险9、 在追求利润最大化的同时，保障客户和经营者的利益二、 项目所面临的机会点分析项目背景： 远东国际位于灵锋北路，建鞍路左右，总用地13公顷，分为南北组团。北组团以商业为主，商业面积超过七万平方米。优势： 黄金地段，定位清晰明确，客户群稳定，政策面受政府鼓励。楼盘所在地设施完善，而且交通便利，出行方便。我们初步定位为中国首个复合业态的世界风情 MALL（国际商城）肯定会得到消费者的热烈追捧。同时利用好市民广场和周边灵峰商业广场、步行街等项目所凝聚的人气，共同打造贺州市“城心概念”，再通过本项目超级体量和综合商业规划从中脱颖而出。劣势： 体量太大，项目前期定位不准，对市场细分不够。贺州市人口不多，购买力有限，周边其它楼盘的出现也将分割一部分消费者。“三化两业”与“CEPA概念导入”的双重机遇前面的报告中我们已经提到过，目前贺州的商业格局正在发生着翻天覆地的变化，政府的政策干预和开发商的资金注入使贺州商业格局的改变正在如火如荼的进行着，整个局面呈现一片繁荣景象。但是，我们必须以冷静、务实的心态来面对局势给我们带来的机遇和随之而来的风险与压力。首先，要把传统的“马路商业”和“集散经营”的格局打破，而转向“规模经营”和“专业配套”之路。这恰好与我们的开发经营理念不谋而合。但是，贺州将近50万平方米的商业物业开发量带给我们的是竞争的压力和客户分流的风险。因此，我们一定要在项目的规划定位和经营定位上以压倒性的优势来化解这种潜在的危机，真正把握好“三化两业”的发展契机。其次，贺州受其独特的地理位置影响,五龙出海计划中洛湛铁路、两条高速、一条省道和贺江的复航给贺州的商业和城市发展带来重大契机，为远东国际提供了一个世界范围的平台，商业格局的重新布局和经营管理模式的提升是一个不可避免的过程。最后，贺州市自2003年的商品房开发面积就接近100万平方米，这就给贺州的市场需求在原有基础上带来一个突增量，如此巨大的商机任何一个商家都不会错过。在缺乏具备规模、档次、配套和服务的商业平台让这些家大展拳脚的时候，远东国际的出现可谓“雪中送炭”，必定受到众商家的追捧。把握好以上两大契机，对于远东国际的招商及今后的经营和发展是至关重要的，只要我们把握好时机适时推出，营造“多赢”的商业局面是没有问题的。三、 蓝狐策划对项目的定位思路结合以上的论述和蓝狐策划对市场深入，详细的市场调查了解，我司对项目的定位思路如下：抓住CEPA(内地与香港和澳门关于建立更紧密经贸关系的安排)要义，将本项目的位置优势充分发挥，站在桂东南整体商业地产布局视界，对本项目北组团的商业部分定位划分为裙楼商厦、产权式酒店和临街商铺三部分。随着CEPA的实施，香港最具有国际争竞力的服务行业对广西市场表现出极大的关注，同时香港中小企业总会、香港中小企业促进协会下属企业的1000余种包括钟表、珠宝、服装等在内的原产于香港的商品，将以零关税潮水般涌入贺州，在货物贸易“零关税”、服务贸易自由化、贸易投资便利化等原则下，将给本已喜欢港货的桂东人掀起一个在家门口一站式享受到港式的酒店、美食、服装、珠宝购的所在。与世界中小企业联合会（大中华分会）、香港中小企业促进会的合作及政府背景的介入，更加提升本项目的国际背景和项目日后的经营管理水平、赢利能力和物业保值增值能力，给经营者和投资者最大的信心和保障，也从根本上与我们的竞争对手区分开来。对项目的主题定位我们建议对项目定位为“中国首个国际风情 MALL（国际商城）”-大型的CEPA港澳批发交易中心、生活超市、数码电器城、首尔风情时尚街、大型娱乐城、歌舞演艺厅、美食城、健身房、咖啡吧、图书馆等，将“远东国际”打造为集购物、休闲、美食、健身、展示、商务等功能于一身的“世界风情 MALL（国际商城）”。针对目前贺州市商业招商和经营的现状，我司建议采用类似我们共同考察过的正佳广场MALL商业模式配合街区功能分布，在CEPA概念的框架下进行功能分区，“以点带面”然后分片区进行招商。利用蓝狐自身的招商资源优势与香港贸发局、香港中小企业总会、世界中小企业联合会（大中华分会）、香港中小企业促进协会等合作，联合贺州市委、市政府、贺州市招商局，共同打造“世界风情 MALL（远东国际商城）”。四、 蓝狐策划对“远东国际”北商业区商业规划的具体方案1、规划原点 CEPA框架下复合主题商城的综合性商贸大厦及世界风情时尚街。 2、规划概论国贸大厦负一层为大型地下停车场。国贸1、2层西头为主题百货城，计划引进南城百货：高档日用化装美容品，香港名牌玉器珠宝黄金首饰，上下形成循环人流组织，带旺整个裙楼商业，注意本案的定位及宣传一定要盖过旁边的盛隆百货和南宁百货，既要利用盛隆百货的人气共同创造商圈气氛，又要将上层消费人群吸引到本项目来。国贸1、2层东头为通讯数码城，1层是通讯数码产品，2层是电脑家电产品，计划引进国美、苏宁等综合性家电经营管理公司，注意与香港城项目的差异化经营与竞争，在项目整体优势及合作品牌上打压对手。国贸3层是宜家家居装饰城，经营品种是精品家居饰品、窗帘布艺等。穿插在国贸2楼及国贸周围内街及鞍山西路为CEPA港澳零关税精品，采用店中店及街铺经营模式。 国贸4楼为儿童乐园、嘉禾数码影城、大中华歌舞演艺中心、海东青健身俱乐部、奥运冠军健身俱乐部等5-13层为SOHO商务公寓，SOHO是SMALL OFFICE HOME OFFICE居家办公的意思，将居家与办公有效的结合在一起，以综合的配套服务设施与合理的价位、价值表现，打造适合贺州商务办公的第一品牌。同时利用好香港旅游公司、旅游所带来的港澳旅游、恳亲、商务考察团队的客源，采取产权分红式模式吸纳贺州籍贯的区外、海外人士及来贺州经商人士的投资。文华苑1、2层为华联超市，剥离北面、东面1层为CEPA产品；剥离西面1层为韩国时尚街，西面2层为阳光文化图书城；剥离南面1层为国际酒吧文化步行街，2层为休闲娱乐城。万象苑1、2层为万象生活城（农贸市场），1楼为生鲜区域，2层为干货区域。穿插远东国际社区配套服务店：24小时自助银行、医疗诊所、干洗店、烟酒南食店、鲜花店、小吃店、中国移动、中国联通、铁通营业网点等社区配套服务设施。文华苑、文莱苑一、二楼部分商铺为万国美食休闲街，计划引进大型南北美食、大型足浴休闲、洗浴、保健会所，大型美容生活馆，SPA生活馆，如巴蜀鑫源、宏远足浴、南国雨林、海阔天空、索菲亚美丽生活馆、米萝咖啡、上岛咖啡、金牛角王等，将远东国际打造成24小时流金淌银的不夜之城、时尚之都。以上项目港方商业管理的招商、引进工作得到香港贸易发展局、贺州市政府和贺州市招商局的大力支持，现与香港中小企业总会、世界中小企业联合会（大中华分会）香港中小企业促进协会密切联系中，已经达成初步合作意向，由上述三会代理、引进本项目的港方商业经营管理公司。七、详规剖析一座城，和一座城市的梦想见证岁月 缔造风华 彪炳青史揽山临水怀天下远东国际位于贺州市城市正中心,是贺州市永恒商业中心的核心,在远东国际商城的周围,众星拱月般聚集了众多的大型商业楼盘,以本项目为核心,东南为盛隆百货、向阳商业街，西为城市广场，南为步行街，共同组成了南中国独有的最具特色的城市商业景观长廊。5000000消费人口，百亿投资市场。凭借贺州日益凸显的区位优势和日新月异的交通发展，以远东国际商城为龙头的繁华商圈将成为桂东南的商业明星，辐射到广西周边省份，辐射人口超过500万！远东国际商城 历史与时尚 风情与价值 完美接驳！殊荣之尊桂东南最大的旧城改造项目自治区重大引进外资项目贺州市重点工程 贺州市城市建设的重中之重项目2005年中国城市标志楼盘年度金榜2005年广西房地产金牌楼盘2005年贺州市最值得期待的楼盘规模之尊6亿元总投资，30万平方米超大面积中国首家国际风情MALL一个城市的光荣与梦想 honorable and dreams of a city远东国际商城整个建筑时尚、幽雅、现代、气派，构成了贺州市最繁华的核心商业圈，是贺州市首席中央财富区，是一座集“休闲中心”、“购物中心”、“娱乐中心”、“观光中心”、“商务中心”、“居住中心”等六大中心于一体的全生活城中之城！将成为广西重要的标志性城市商业中心！广西最具投资价值项目：政策优势 规模优势 实力优势 地段优势规划优势 设计优势 经营优势 设备优势人流优势 管理优势30万平方米商业城邦 缔造南中国魅力之城 merchandise city远东国际商城鼎承百年商业繁华，雄距城市显赫地段，揽城市明珠灵峰山于己怀，携滔滔贺江水以明志，座拥城市核心商圈，拥有六座各具特色的商业城，四条独具风情的主题步行街，一个假日城市广场，两个客家风情广场，国际领先的商业规划，丰富的商业业态，国际、国内一流的商业品牌，营造国内一流的欢乐之都、购物天堂和居住胜地。琳琅满目的主题百货，潮流时尚的韩国风情，纯正港澳风韵的CEPA典范，风味多样的异国美食，兰桂坊的激情不眠夜，让休闲、娱乐、观光、购物成为一体，共享中国首家世界风情MALL的尊崇体验。一年一度的国际狂欢节，每月的世界风情表演，永不落幕的客家风情广场，周日的商业公益演出，构成远东365天永恒的魅力！客家风情广场对客家文化的鼎承与发扬，成为贺州自然风景以外最具人文魅力的所在，如织的游客在贺州的必赏必玩之地，为远东国际的客家风情旅游购物街及步行街、酒吧带来滚滚财富。六大主题商城1、主题百货城 GENERAL MERCHANDISE CITY屈臣氏、华联超市20000平方米主题百货城根据高标准、高起点、大众化、现代化的各种要求，引进香港著名莎莎百货、屈臣氏进场经营，琳琅满目的特色商品让您的购物欲望得到无限满足！7-11便利店在服务小区的同时，为贺州开启一扇领略服务之都香港生活便利店的门。2、家电数码城中国最著名的家电零售企业，国美电器、通程电器，汇集最新流行的IT产品和家用电器，以买断式经营和集团采购让利于消费者，以超规模商业空间打造贺州首屈一指的家电数码大世界。3、国际服装城 INTERNATIONAL CLOTHING CITY以品牌服装展示、零售、批发为核心，依托远东国际六大商城、四条城市主题商业步行街和三个城市广场，超强人流，缔造永不落幕的服装时尚之都和服装博览王国。香港的服饰品牌的经营代理权随商铺赠送是本案最具有吸引力的卖点之一，可以与CEPA街接驳，西约街拆迁服装经营户、中心市场、向阳路品牌服饰经销商都是重点招商对象。4、宜家家居装饰城引进好百年等世界知名家居和家具经销商，服务于品位独到、追求生活品质、崇尚唯美的都市现代人。5、兰桂坊休闲娱乐城 AMUSEMENT CITY热烈、奔放，融现代娱乐、时尚动感于一体的20000平方米大型娱乐城，造就贺州市独一无二的欢乐天地，引进风靡全国的歌厅文化-长沙大中华歌舞表演，生活在此舞蹈、激情在此张扬。6、阳光文化图书城 CULTURE BOOKS CITY3000平方米的阳光文化图书城，将文化、音乐、休闲等众多元素与生活完美结合，以大型图书超市，大型音像制品为核心，引入休闲书屋、图书茶吧等经营管理模式，把智慧、梦想与进步带给追求完美生活的都市人。四大主题商业街1、CEPA港澳购物街 HONGKONG MACAU SHOPPING STREETCEPA港澳购物街，由香港特别行政区、贺州市政府、香港中小企业促进会、香港创富集团、广西临江房开等携手打造。中国内地最具有“纯正港澳血统”的CEPA零关税香港购物城，全部商品源自香港、澳门原产地，全部由港人经营管理，是一座集港澳风情的购物、观光之城。2、首尔风情：韩国时尚精品街在蓝色生死恋大长今的妙曼音乐里，在韩风的时尚潮流的旗帜下，过一种旗帜生活！时尚精致小商品及挂件、包裹将我们这个城市与那个同享东方儒家文化的值得尊敬的民族联系，打开一扇同向首尔的门。3、万国美食街 delicious food street酸甜苦辣，化成一缕缕清香，飘荡在城市的上空。岁月沉淀了八步的风情，又因远东国际商城万国美食街而诱惑你的味蕾与视觉。国际酒吧文化步行街艰涩的果实，经历风月的磨砺，终将变成一杯香醇的陈酿。正如百年的八步商埠，将在灵峰山下的远东国际商城重新绽放。远东国际商城的国际酒吧文化街，让香港风情的兰桂坊在这个日渐丰盈的少女般的城市，在夜色的诱惑下散发激情，XO、马帝利、龙舌兰、轩尼诗这是水与火的精灵，是世界的优雅与文化的汇集，是这个城市的欢乐天堂。4、客家旅游纪念品购物街 步行街2楼，连接假日城市广场和客家风情广场，让游客在领略了贺州美丽的山川自然风光之后，在游历了必到的灵峰山和麒麟樽以后，就近可以购买具有浓郁客家风情的纪念品和土特产，可以品尝客家风