某小区代建方案(投标文件.doc

科技园区科技园区新城南区三期一标段新城南区三期一标段工程工程 代建方案代建方案 房地产开发有限公司房地产开发有限公司 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 2 目录目录 第一部份第一部份 项目代建管理总体方案项目代建管理总体方案3 第一章 项目概况3 第一节 前 言.3 第二节 项目概况.3 第三节 项目管理模式概述.4 第二章 项目管理组织结构与岗位责任5 第一节、组织结构：.5 第二节、岗位职责.6 第二部分第二部分 项目管理目标和主要措施项目管理目标和主要措施12 第一章 项目质量管理目标和主要措施12 第一节 质量管理体系.12 第二节 质量控制阶段.14 第三节 质量因素的控制.15 第四节 质量控制的方法.16 第五节 施工工序质量管理与控制.17 第六节 工程阶段性验收与竣工验收程序.20 第七节 工程材料、设备的控制.22 第八节 工程试验管理.22 第二章 项目进度管理目标和主要措施24 第一节 进度控制的目标.24 第二节 加强前期工作进度管理.25 三、项目前期工作管理的工作措施.26 第三节 施工阶段进度控制的方法.27 第四节 进度控制的措施.28 第五节 进度规划流程图.30 第三章 项目投资管理目标和主要措施31 第一节 工程投资管理的目标.31 第二节 投资控制手段.31 第三节 投资控制的管理流程.32 第四节、设计阶段投资管理.33 第五节 采购阶段的投资控制方法.37 第六节 施工阶段的投资控制方法.38 第七节 资金支付进度控制计划.42 第八节 投资控制的管理及措施.42 第四章 项目安全文明施工管理目标和主要措施53 第一节 安全生产、文明施工目标.53 第二节 安全生产的保证措施.54 第三节 安全管理与控制.58 第四节 文明施工的保证措施.59 第五章 民工工资支付保证措施及管理目标63 第一节 民工工资支付保证管理目标.63 第二节 民工工资支付保证措施.63 第三部分第三部分 项目规范管理承诺和具体措施项目规范管理承诺和具体措施65 第一章 项目代建管理方案总体框架及管理思路65 第一节 项目代建管理思路.65 第二节 项目代建管理总体框架.66 第三节 项目代建管理工作程序.67 第二章 项目代建管理各项管理制度71 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 3 第一部份第一部份 项目代建管理总体方案项目代建管理总体方案 第一章第一章 项目概况项目概况 第一节第一节 前前 言言 十分感谢市科技园区管委会建设管理局给予我司参与新城南区三期项目 一标段代建投标的机会，我司在认真阅读招标文件和踏勘施工现场的基础上编制的投 标文件，深刻理解本项目代建的特点和要求，对本项目建设全过程为招标人提供的各 项管理服务内容、管理措施进行了详细的叙述，对招标文件的各项实质性要求和条件 均作出一一响应，请各位专家评委审阅。 第二节第二节 项目概况项目概况 1、项目名称：科技园区新城南区三期一标段 2、项目建设地点：位于街道方桥村 3、项目概况及建设规模：本项目共占地面积约为 142700 平方米，总建筑面积约 234000 平方米。小区工程共分三个标段，其中一标段为北区（梅景路以北区域） ，总 用地面积约 53700 平方米，总建筑面积约 85000 平方米（包括社区服务中心 6700 平方 米） ，其中地下室约 7590 平方米。 4、项目估算投资：总投资为 35000 万元 5、招标内容：项目代建（承担建设单位的所有工作）和工程施工，包括项目前、中、 后期手续办理及过程管理（其中勘察设计招标工作已经完成，监理工作由业主另行单 独委托） 、设计未完工作、其它后续工作、三通一平（包括场内原有河道处理） 、河道 改道、房屋建筑、安装及附属工程等施工，至项目经验收合格后交付使用，并按有关 规定承担保修责任。 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 4 6、建设期限：施工工期为 320 日历天（代建期限 15 个月） 。 第三节第三节 项目管理模式概述项目管理模式概述 本工程的实施采取“项目管理”的模式，由本次中标的项目代建方代表招标人负 责项目建设全过程组织管理工作，在项目管理服务期限内招标人授权项目代建单位在 代建合同约定的权利义务范围内行使项目建设的代建管理权。 一、项目代建管理的模式 1、由招标人通过公开招标形式，选择具备相应资质的房地产开发公司作为项目单位 承担项目建设代建管理任务。项目管理代建单位在招标人的授权下，为项目提供建设 全过程管理服务，使该项目严格按照批准的建设规模、标准、投资和工期建成，并在 验收合格后，移交使用方使用。 2、由招标人与项目代建方签订项目代建合同 ，明确双方权利和义务。 3、项目代建单位负责代替招标人进行项目建设工作的组织实施，包括的内容有：编 制项目管理计划书 ，项目建设期间的前期报建工作、项目招标的各项招标工作、工 程建设阶段统筹管理、保修期的建设管理服务工作。主要工作包括代表招标人申报各 项报建审查报批手续；在项目实施阶段，代表招标人进行招标管理（含编制工程量清 单） 、设计管理、采购管理、施工管理、工程监理和竣工验收等工作，并对工程项目进 行质量、进度、费用、合同、信息、安全等方面的统筹管理和控制，直到办理竣工验 收手续，资产确权和保修期期满等工程项目建设全过程的所有管理服务工作。 4、招标人应根据已批准的建设规模和总投资，以及相应的设计规范等条件，提出对 项目建设方案、建设标准和使用功能的具体要求，协助项目代建单位办理工程前期报 建等工作，协调落实有关外部建设条件，负责监督项目管理工程的质量，参与工程验 收。 5、招标人和项目代建方对已批准的建设规模、标准、内容和总投资不得随意变更。 未经批准，招标人和项目代建位自行变更建设内容、提高建设标准、扩大建设规模、 致使工期延长，投资增加，保留追究责任和责成经济赔偿的权利。 6、建设项目的资金拨付与管理，项目建设所需工程进度款经项目代建单位、招标人 核定后按规定拨付。建设资金应按比例、工程进度及时、足额拨付到位：若不能及时、 足额拨付到位，影响工程进度，由有关单位承担相应责任。 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 5 7、项目代建单位必须严格按照确定的建筑设计方案和批准的建设规模、标准，组织 投资、设计、施工，严格控制项目概预算，依照本合同的要求，加强项目的组织和管 理，严格按照国家招标投标法和浙江有关招投标的规定，在招标人的监督下，负责组 织勘察、施工、设备和材料供应单位等各项招投标工作。 8、项目代建单位应按合同法规定行使和履行项目代建合同规定的全部权 利义务，负责工程建设的各项管理工作，切实保障工程质量、工程进度和施工安全、 严格控制工程造价，确保工程项目如期开工，按期交付使用并满足招标人的建设要求。 9、项目代建应按照国家现行建筑管理条例和施工规范对本工程项目实施施工管理， 并接受招标人、市建设行政主管部门及其他政府有权限部门的监督。 第二章第二章 项目管理组织结构与岗位责任项目管理组织结构与岗位责任 第一节、组织结构：第一节、组织结构： 如果把一个建设项目的项目管理作为一个系统,则其目标决定了项目管理的组织, 而项目管理的组织是项目管理的目标能否实现的决定性因素。 根据本项目运作实际情况结合我司项目运作经验，经充分调研，项目管理组织结 构如图一。 项目管理组织由公司项目管理班子公司项目管理班子和现场项目管理部现场项目管理部组成。公司项目管理班子由 公司副总经理（项目总负责人） 、前期部经理、财务部经理、预决算部经理、总师办人 员及办公室人员组成；现场项目管理部由项目经理、专业管理工程师、造价工程师及 资料员组成。 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 6 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 7 项目总负责人 （副总经理） 前期部 经理 现场 项目经理 预决算部 经理 财务部 经理 总师办 专业管理 工程师 造价 工程师 办公室 资料员 项目管理组织结构（图一） 第二节、岗位第二节、岗位职责职责 （一）（一） 、项目总负责人岗位职责、项目总负责人岗位职责 1、根据项目策划，组织编写并审定项目勘察与设计任务书，内容力求详尽，体现策划 意图，贯彻成本控制概念；组织并参与设计方案评审，提出修改意见，完善设计方 案；组织监控施工图设计全过程，确保技术上可行，经济上合理。 2、根据项目策划，编制并审定项目开发全面工作计划，制订项目开发目标体系，根据 各岗位责任，细分目标到部门到人；组织编写并审定各种工程、设备及材料的招标 和合同文本，组织招标投标活动的进行，组织谈判，顺利签订合同。 3、根据设计文件及项目开发全面工作计划，组织编写并审定施工总组织设计，对技术 方案、总平面布置、总进度计划、施工用水电容量、施工机具布置等进行切实可行、 行之有效的总体设计，并在施工过程中严格控制。 4、根据设计文件及项目开发全面工作计划，组织编写并审定项目投资估算、投资计划、 成本控制指标体系，组织编制并审定项目运作全过程成本监控方案，监督实施并评 估其绩效。 5、根据项目开发全面工作计划及当地建设管理规定，制定报建计划，提出报建要求， 协调报建设计出图，控制报建进度与成本。 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 8 6、监控现场管理，严格流程管理、技术管理、材料质量管理、施工质量管理、经济签 证管理、资料管理、进度控制及成本控制，督促检查并评估其绩效。 7、全面组织协调工作，协调各单位、各部门、各标段、各工种、各专业关系，保证工 程施工的顺利进行；组织各级验收与交楼，保证项目开发的圆满完成。 （二）（二） 、现场项目经理岗位职责、现场项目经理岗位职责 1、切实执行公司开发建设计划，尽全力确保实现预期目标。 2、严格执行与各单位签订的合同条款。 3、编制项目施工总组织设计，从施工用水、电、场地、进度、质量、投资、安全等方 面进行全面系统考虑并加以实施。 4、组织好开工前的各项准备工作，做好与政府、主管部门关系协调工作。 5、组织设计施工及有关单位进行施工图纸会审和技术交底。 6、参与审核施工方的施工组织设计，并加以督促落实。 7、检查工程质量，严把隐蔽验收关，严把设计变更和经济签证关，督促工地施工安全 文明管理。 8、督促施工进度，为施工进度顺利进行创造条件，收集各类统计报表。 9、组织参与有关工程的工作会议。 10、控制工程拨款，根据进度、质量等实际情况执行合同条款。 11、复核材料、成品、半成品、设备质量证件出厂证明，监督送检，确保材料设备的 进场合格。 12、办理、参加各单项工程的竣工验收及分部评定工作。 13、协调处理好周边关系、政府关系、各分包单位、各专业、各工种间的关系； 14、衔接并配合物业交接工作，做好相关售后维修与服务工作。 （三）（三） 、技术负责人岗位职责、技术负责人岗位职责 1、在总经理的领导下，分管项目的有关技术管理工作。 2、参与投资项目策划，抓好总图规划，方案布置，户型设计，组织初步设计及评审， 配合报建、审批工作。 3、按审批要求组织施工图设计和审查工作。深入设计现场，监控设计质量，使设计优 化合理、安全、经济、最大限度地减少投资，降低工程成本。 4、组织编写施工组织设计，审查各施工单位的施工组织设计及施工方案，并督促在施 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 9 工过程中严格按其执行；认真阅读图纸、组织设计技术交底，图纸会审工作，审查 图纸会审纪要。 5、参与对投标单位及投标人员的资质考察和确认，参与对工程设备和材料的考察和认 证。 6、深入施工现场对关键部位和工序进行定时和不定时的检查与抽查，确保结构安全和 使用功能；组织工程质量检查，地基基础、主体和工程竣工验收、资料整理归档工 作；组织衔接和及时处理施工过程中的质量技术问题；配合抓好工程进度，安全和 成本控制，以及各施工单位的工作协调工作。 （四）（四） 、前期部经理岗位职责、前期部经理岗位职责 1、贯彻执行国家、市有关规划设计的规章制度，组织制定公司有关前期工作规章 制度，经批准后，贯彻执行 2、监督控制领取建设工程规划许可证前全部与政府相关部门包括土管局、发改委、建 委、人防、规划局等的各种手续工作及时间安排。 3、监督与土地方协调工作及拆迁手续的办理。 4、制定工程前期工作计划并组织实施。 5、审核工程前期各项费用支出，并对前期工作质量负责。 6、组织工程前期人员完成所规定的工作，协调与其他部门之间的工作。 （五）（五） 、财务部经理岗位职责、财务部经理岗位职责 1、领导公司财务工作，根据公司发展战略和业务进展情况，制定财务发展规划和发展 策略。 2、根据公司的总体发展战略目标，指导财务部各分管人员制定公司各方面财务管理制 度，从而明确财务部整体长期发展目标。 3、指导财务部确定年度工作重点和年度工作目标，使部门近期工作重点突出，符合公 司发展要求。 4、在部门具体工作实施中把握方向，指导重大、核心及疑难问题，保证财务工作顺利 开展。 5、在分管的业务范围内，就重大问题与相关政府部门、金融税务部门联络与交涉。 6、支持、宣传、强化和捍卫公司的价值观和经营理念，对公司的总体发展提供有价值 的建设性意见，推动公司的全面健康发展 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 10 7、参与公司重大决策，就财务等方面的问题提供支持和意见，保证公司发展、运营的 合法性和利润。 （六）（六） 、预决算部经理岗位职责、预决算部经理岗位职责 1、贯彻国家、地区有关定额、预算、价格、合同等方面的规定，制定公司相应规章制 度，经批准后，组织实施并监督执行，以控制投资。 2、审核公司范围内工程招标标的，并对公司范围内所有工程合同备案。 3、组织召开公司预算专业工作会议，负责各级预算人员的培训工作。 4、协调与市招标办、审查处、合同处、市造价管理处等主管部门的工作关系。 5、编制计划和统计报表，包括工程招投标、中标主要情况，工程结算价、结算日期及 工程预算各项取费调价，各类工程单方造价等。 6、对本项目成本工作的管理组织工作。 7、负责监督项目成本预算、计算用工量。 （七）（七）、土建、水、电专业管理工程师岗位职责土建、水、电专业管理工程师岗位职责 1、服从项目经理的安排，尽职尽责、认真、勤奋、细致地做好本职工作；同时支持并 配合其他相关专业人员的工作。 2、熟悉图纸，参与图纸会审，尽快发现设计图中存在的问题，积极向设计人员咨询并 提出建设性意见。 3、对工程进度、质量、投资、安全负具体监管责任，对各项目的质量、进度、投资、 安全要有预见性并提出书面意见。根据现场进度，组织好各专业单位进场，协调 解决现场的各项具体问题。 4、熟悉有关建筑规范、标准和强制性条文，准确掌握施工合同的规定和要求，自始至 终严格要求各协作单位按合同、按图纸及国家、地方有关规范组织施工，对不按 上述要求施工者，应果断采取措施，包括口头警告，并监督其实施返工和实施停 工整顿，确保工程施工质量，严禁降低标准，姑息迁就。 5、对现场施工负全部责任，及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关工程质量、 技术、安全等专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部工程、分项工程验收，并签 署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级 领导。 6、对工程进度款的拨付从工程进度、质量、安全上签署意见，对于因设计变更、技术 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 11 核定等引起的经济签证有初步签字权。 7、积极配合质监站工作人员的工作，协助质监员及监理人员处理相关质量问题。 8、参与主管工程项目的验收工作。 （八）（八） 、造价工程师岗位职责、造价工程师岗位职责 1、熟练掌握和合理理解施工图纸、定额内容及相关取费文件精神。 2、及时准确、合理地编制土建专业工程的预算及其标底。 3、参与编制或审查安装工程预结算工作，结算资料应条理清楚，内容明确。 4、复核和审查施工单位预算人员所报送的预、结算资料。 5、客观认真地审查工程经济签证单和合理确定计价方式和单价；对现场工程师不合理 的签证有权按实际情况核减。 6、结合工程现场实际情况，及时核对与施工图有偏差的内容并仔细与现场工程师沟通， 做到变更数据的来源准确、明白。 7、积极主动的参与调查或收集有关主要材料的市场价格信息。 8、配合相关部门的材料和发包工程合同的签订，提供相关的预、结算资料。 9、及时掌握、分析和反馈建筑材料价格的市场动态。 10、参与工程开工前的图纸会审并提出影响工程造价的相关问题 11、深入工地，了解工程变更情况，参与项目竣工验收。 （九）（九） 、资料员岗位职责、资料员岗位职责 1、认真学习并掌握建设行政主管部门、档案部门对房地产开发项目技术资料管理的有 关法规。 2、参加项目部组织召开的各种会议，做好会议纪要，根据需要进行整理，形成文件并 存档。 3、及时将项目开发过程中的各种往来文件、图纸、资料进行收集、保管及装订归档， 做好历史资料的数据化处理工作，做到资料齐全，查阅方便，并做好查阅、借阅的登 记工作。 4、及时做好技术资料的收发和统计工作，并做好对部分资料的保密管理工作。 5、在监理单位、施工单位的配合下完成已竣工项目的资料备案、存挡。 6、完成与物业公司、业主的资料交接工作。 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 12 项目主要成员一览表 序 号 姓 名 年 龄 专业学历职称 在本项目中 拟担任工作 主要经验及承担的项目 1工程师项目总负责人 2工程师 项目 技术负责人 3工程师项目现场经理 4工程师土建管理 5工程师安装管理 6工程师安装管理 7 注册造价 工程师 造价管理 8 注册造价 工程师 造价管理 投标人（法人公章）： 法定代表人或授权代表（签字或盖章）： 日期： 年 月 日 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 13 第二部分第二部分 项目管理目标和主要措施项目管理目标和主要措施 第一章第一章 项目质量管理目标和主要措施项目质量管理目标和主要措施 第一节第一节 质量管理体系质量管理体系 一、质量目标 本工程质量目标： 达到一次性综合验收合格标准。 二、项目质量计划 1、目标 根据工程承包合同业主提出的主要要求，对工程使用功能要求，对竣工要 求，制定工程质量要求达到的目标。 2、管理职责 设置管理协调的组织机构即非专职机构，由我司各主要部门人员组成，它 主要包括总经理室、工程部、预决算部、总师办、前期部、办公室等部门，同 时明确项目部为专职机构并对项目领导成员及管理人员的职责、权限进行详细 描述。 3、文件和资料控制 为实现质量目标编制的质保手册、程序文件、作业指导书以及招标人提供 的工程图纸、技术资料等进行归档、编目、标识，并做好对外、对内等文件发 放登记工作，对作废文件进行标识，处置。 4、采购 对供应商进行评估，定出合格供应商，制定出采购材料、机械设备的质量 要求和质量保证措施。 5、产品标识 规定对进场物资和工程实施过程产品进行标识的办法以及记录发放办法。 6、过程控制 规定对质量有影响的过程进行跟踪或验证，它包括了施工过程、机械设备、 进场材料等，并清晰叙述了对砼、砂浆搅拌、浇注、试块制作养护，钢筋连接， 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 14 防水、防渗漏，施工测量等特殊过程规定了连续监控及过程检测措施。 7、检验与试验 规定凡进场的工程材料、半成品必须按相应相关的规范、标准进行验收， 内容包括：规格、品种、数量、质量标准、出厂时间、试验结果等各项指标符 合规定后，方可放行，对不合格物资规定了处置办法。规定了必须进行隐蔽检 查的项目和检查内容。 8、计量与测量 规定了计量器具和测量仪器的检核、检测、标识等方法。 9、不合格品控制 明确防止不合格品出现的预防措施和出现不合格品处置措施。 10、质量记录 根据职责规定，质量计划涉及到的所有相关人员对自己所分管工作分别进 行质量记录、标识，由项目代建方专业工程师统一收集、编目、整理、传递、 归档。 11、内部质量审核 规定了对质量体系运作情况进行定期审核，对在审核中发现的问题采取纠 正措施，它主要包括：公司对项目质量体系运作情况审核、对单位工程、分部 分项工程产品质量审核，对特殊过程、关键过程的过程审核。 三、三、质量管理原则 为了成功地领导和运作一个组织，需要采用一种系统和透明的方式进行管 理。为了实现本招标工程的质量目标，我司决定遵循以下八项质量管理原则： 以顾客（项目最终使用者）为中心。组织依存于其顾客，因此，组织应 理解顾客当前的和未来的需求，满足顾客要求并争取超越顾客期望。 领导作用。领导将本组织的宗旨、方向和内部环境统一起来，并创造使 员工能够充分参与实现组织目标的环境。 全员参与。各级人员是组织之本，只有他们的充分参与，才能使他们的 才干为组织带来最大的收益。 过程方法。将相关的资源和活动作为过程进行管理，可以更高效地得到 期望的结果。 管理的系统方法。针对设定的目标，识别、理解并管理一个由相互关连 的过程所组成的体系，有助于提高组织的有效性和效率。 持续改进。持续改进是组织的一个永恒的目标。 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 15 基于事实的决策方法。对数据和信息的逻辑分析或直觉判断是有效决策 的 基础。 互利的供方关系。通过互利的关系，增强组织及其供方创造价值的能力。 四、对专业单位质量体系的管理 对各专业工程的施工，由项目代建方对其实施管理、监控。项目代建方的 管理人员将会同专业监理工程师，对施工单位制定的质量管理目标、计划共同 进行管控，以督促其按合同要求完成建设任务。 第二节第二节 质量控制阶段质量控制阶段 为了加强对项目建设过程的质量控制，明确各施工阶段质量控制的重点， 项目代建方把项目质量控制分为事前质量控制、事中质量控制和事后质量控制 三个阶段。 一、事前质量控制 事前质量控制是指在正式施工前进行的质量控制，其控制重点是做好施工 准备工作，且施工准备工作要贯穿于施工全过程中。施工准备的内容： 1、技术准备，包括：设计图纸的审查，熟悉和审查项目的施工图纸，编制 项目组织设计。 2、物资准备，督促、落实施工单位做好物资准备工作，包括：材料准备、 施工机具准备等。 3、组织准备：督促、检查施工单位做好施工组织准备工作，包括：建立项 目组织机构、集结施工队伍、对施工队伍进行入场教育等。 4、施工现场准备，督促、检查施工单位做好现场准备工作，内容如下：控 制网、水准点标桩的测量、 “五通一平” 、生产、生活临时设施等的准备、组织机 具、材料进场；拟定有关试验、检验和技术进步项目计划；编制季节性施工措施； 制定现场管理制度等。 二、事中质量控制 事中质量控制是指在施工过程中进行的质量控制。事中质量控制的策略是： 全面控制施工过程，重点控制工序质量。其具体措施是：工序交接有检查；质 量预控有对策；施工项目有方案；技术措施有交底；图纸会审有记录；配制材 料有试验；隐蔽工程有验收；计量器具校正有复核；设计变更有手续；钢筋代 换有制度；质量处理有复查；成品保护有措施；行使质控有否决；质量文件有 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 16 档案（凡是与质量有关的技术文件，如水准、坐标位置，测量放线记录，沉降、 变形观测记录，图纸会审记录，材料合格证明、试验报告，施工记录，隐蔽工 程记录，设计变更记录，调试、试压运行记录，试车运转记录，竣工图等都要 编目建档） 。 三、事后质量控制 事后质量控制指在完成施工过程形成产品的质量控制，其具体工作内容有： 1、组织联动试车； 2、准备竣工验收资料，组织自检和初步验收； 3、按规定的质量评定标准和办法，对完成的分项、分部工程、单位工程进 行质量评定； 4、组织竣工验收，其标准是： 1）按设计文件规定的内容和合同规定的内容完成施工，质量达到国家质量 标准，能满足使用的要求； 2）各系统主要设备已经安装配套，联动试车合格，达到设计要求； 3）交工验收的建筑物要窗明、地净、水通、灯亮、设备运转正常； 4）交工验收的工程内净外洁，施工的残余物料运离现场，临时建筑物拆除； 5）技术档案资料齐全。 第三节第三节 质量因素的控制质量因素的控制 影响施工项目的因素主要有五大方面，即 4M1E，指：人（MAN） ，材料 （MATERIAL） 、机械（MACHINE） 、方法（METHOD）和环境（ENVIRONMENT） 。事前 对这五方面的因素严加控制，是保证施工项目质量的关键。 一、人的控制 人是指直接参与施工的组织者、指挥者和操作者。作为控制对象是要避免 产生失误；作为控制的动力，是要充分调动人的积极性，发挥人的主导作用。 为此，除了加强劳动纪律教育、职业道德教育、专业技术培训，健全岗位责任 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 17 制，改善劳动条件，公平合理地激励劳动热情以外，还需根据工程特点，从确 保质量出发，在人的技术水平、人的生理缺陷、人的心理行为、人的错误行为 等方面来控制人的使用。总之，在使用人的问题上，要从思想素质、业务素质 和身体素质等方面综合考虑，全面控制。 二、材料的控制 材料控制包括原材料、成品、半成品、构配件等的控制，主要是严格检查 验收，正确合理地使用，建立管理台帐，进行收、发、储、运等各环节的技术 管理，避免混用和将不合格的原材料使用到工程上。 三、机械控制 机械控制包括施工机械设备、工具等控制。根据不同工艺特点和技术要求， 选用合适的机械设备正确使用、管理和保养好机械设备。为此要健全“人机固 定”制度、 “操作证”制度、岗位责任制度、交接班制度、 “技术保养”制度、 “安全使用制度” 、机械设备检查制度等。确保机械设备处于最佳使用状态。 四、方法的控制 包含施工方案、施工工艺、施工组织设计、施工技术措施等的控制，使其 结合工程实际、能够解决施工难题，技术可行、经济合理，有利于保证质量、 加快进度、降低成本。 五、环境的控制 影响工程质量的环境因素较多，如工程地质、水文、气象等；工程管理环 境，如质量保证体系、质量管理制度等；劳动环境，如劳动组合、作业场所、 工作面等。根据工程特点和具体条件，对影响质量的环境因素，采取有效的措 施严加控制。尤其是施工现场，要建立文明施工和文明生产的环境，保持材料 设备堆放有序，道路畅通，工作场所清洁整齐，施工秩序井井有条，为确保质 量创造良好条件。 第四节第四节 质量控制的方法质量控制的方法 一、审核有关技术文件、报告或报表 1、审核有关技术资质证明文件； 2、审核施工方案、施工组织设计和技术措施； 3、审核有关材料、半成品的质量检验报告； 4、审核反映工序质量动态的统计资料或控制图表； 5、审核设计变更、修改图纸和技术核定书； 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 18 6、审核有关质量问题的处理报告； 7、审核有关应用新技术、新工艺、新结构、新材料的技术鉴定书； 8、审核有关工序交接检查，分项、分部工程质量检查报告； 9、审核并签署现场有关技术签证、文件等； 10、审核有关分部、分项完工验收，中间验收，调试结果等文件。 二、现场质量检查 1、开工前检查。目的是检查是否具备开工条件，开工后能否连续正常施工， 能否保证工程质量。 2、工序交接检查。对于重要的工序或对工程质量有重大影响的工序，在自检、 互检的基础上，还要组织专职人员进行工序交接检查。 3、隐蔽工程检查。凡是隐蔽工程均应检查签认后方能掩盖。 4、停工后复工前检查。 5、因处理质量问题或某种原因停工后需复工时，亦应经检查签认后方能复工。 6、分项、分部工程完工后，应经检查认可，签署验收记录后，才允许进行下 一工程项目施工。 7、成品保护检查。检查成品有无保护措施，或保护措施是否可靠。 8、现场巡视检查。深入现场，对施工操作质量进行检查。必要时，还应进行 跟班或追踪检查。 第五节第五节 施工工序质量管理与控制施工工序质量管理与控制 工程项目的施工过程，是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成，要 控制工程项目施工过程的质量，首先必须控制工序的质量。 工序质量包含两方面的内容：一是工序活动条件的质量；二是工序活动效 果的质量。从质量控制的角度来看，这两者是互为关联的，一方面要控制工序 活动条件的质量，即每道工序投入品的质量（即人、材料、机械、方法和环境 的质量）是否符合要求，另一方面又要控制工序活动效果的质量，即每道工序 施工完成的工程产品是否达到有关质量标准。 工序质量控制的原理是：采用数量统计方法，通过对工序一部分（子样） 检验的数据，进行统计、分析，来判断工序的质量是否稳定、正常。若不稳定， 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 19 产生异常情况，必须及时采取对策和措施予以改善，从而实现对工序质量的控 制。 一、施工工序质量控制程序 1、检查各工序是否按程序进行操作； 2、检查测量定位是否准确； 3、检查“自检、互检、交接检”是否真实； 4、检查分项工程评定表是否符合实际情况； 5、检查隐蔽工程验收是否按程序进行； 6、检查特殊过程是否按作业指导书进行施工。 二、过程控制的主要做法 1、全过程全天候进行跟踪监控 我司将会派出专业工程师，对各施工单位的过程质量展开全过程、全天候 的监督与认可，凡达不到质量标准的不予签认，并责成限期整改。 2、抓住关键过程进行质量控制 根据施工进度节点，突出重点，抓住关键过程进行质量控制。为了控制关 键过程的工程质量，要求施工单位编制施工方案，组织质量技术交底，下达作 业指导书，对施工全过程实施质量检验。加强对关键过程的检查和监督，使得 关键过程施工质量始终处于受控状态。 3、严格把关，进行过程检验 在施工过程中抓好过程检验。首先审核各施工单位在施工方案中制定的检验 和试验计划，验证检验和试验人员及检测单位的资质；其次进行分项分部工程的 质量复验，在各施工单位自检的基础上，对分项分部工程的质量进行复验认可； 第三，对隐蔽工程采取连续或全数的检验和试验方法，对各施工单位的隐蔽工程 验收记录进行复验认可，并在项目代建方下属专业管理工程师会同专业监理工程 师核验签证后方可进入下通工序施工；第四，组织主要分部工程质量等级的核验。 制订基础、结构和装饰工程质量的核验计划并报质量监督站，当上述分部工程分 段完成时，经各施工单位自检，监理工程师复验，项目代建方项目总工程师会同 项目总监验收签证后，由质量监督站组织人员前来进行质量等级的检验。通过过 程的质量检验，使工程质量始终处于受控状态。 4、针对产品保护进行系统管理 对施工单位完成并形成系统功能的产品，经有关部门验收后，即组织人力、 物力和相应的技术手段进行产品保护，直至形成最终产品交付招标人使用为止。 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 20 三、质量问题的分析和处理 质量问题分析、处理的程序，按本节中的事故分析、处理程序框图执行。 事故发生后，项目代建方必须及时组织调查处理。事故处理的基本要求是： 安全可靠，不留隐患，满足建筑功能和使用要求，技术可行，经济合理，施工 方便。在事故处理中，要加强质量检查和验收。对每一个质量事故，无论是否 需要处理都要经过分析，作出明确的结论。 四、质量问题不作处理的论证 施工项目的质量问题，并非都要处理，即使有些质量缺陷，虽已超出了国 家标准和规范要求，但也可以针对工程的具体情况，经过分析、论证，作出无 需处理的结论。无需作处理的质量问题主要为以下几种情况： 1、不影响结构安全、生产工艺和使用要求； 2、检验中的质量问题，经论证后可不作处理； 3、某些轻微的质量缺陷，通过后续工序可以弥补的，可不处理； 4、对出现的质量问题，经复核验算，仍能满足设计要求者，可不作处理。 五、质量问题处理的鉴定 质量问题处理是否达到预期的目的，是否留有隐患，需要通过检查验收作 出结论。事故处理质量检查验收，要严格按施工及验收规范中有关规定进行； 必要时，还要通过实测、实量、荷载试验、取样试压、仪表检测等方法来获取 可靠的数据。这样，才能对事故作出明确的处理结论。事故处理结论的内容有 以下几种： 1、事故已排除，可以继续施工； 2、隐患已经消除，结构安全可靠； 3、经修补处理后，完全满足使用要求； 4、基本满足使用要求，但附有限制条件，如限制使用荷载，限制使用条件等； 5、对耐久性影响的结论； 6、对建筑外观影响的结论； 7、对事故责任的结论等。 此外，对一时难以作出结论的事故，还应进一步提出观测检查的要求。 事故处理后，由项目技术负责人提交完整的事故处理报告，其内容包括： 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 21 事故调查的原始资料、测试数据；事故的原因分析、论证；事故处理的依据； 事故处理方案、方法及技术措施；检查验收记录；事故无需处理的论证；事故 处理结论等。 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 22 事故分析、处理程序框图（图） 第六节第六节 工程阶段性验收与竣工验收程序工程阶段性验收与竣工验收程序 工程阶段性验收与竣工验收的内容主要包括： 检查工程是否完成合同规定的各项工作内容 检查工程质量是符合设计规范要求 检查是否进行了预验收 检查工程技术资料是否齐全 检查竣工验收程序是否符合现行规定 一、竣工验收的主要工作 1、检验原则 各施工单位所承接的工程竣工后都应各自提出申请，由项目代建方组织竣 工验收小组按合同规定，对全部或部分工程进行检验。原则上每一种系统或部 发现事故 事故调查 原因分析 确定是否处理 确定处理方案 设计、施工 提交处理方案 检查验收 结论 补充调查进一步 分析原因 防护措施实施 确保防护措施 不要处理 不清楚 清楚 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 23 分区域来划分为一个检验单位。 2、检验条件 1）被检验部分的项目按合同要求和设计图纸已经完成全部工程实物量， 并达到竣工验收标准。 2）被检验部分的项目各施工单位质量自评已经结束，符合相应的有关法 律、法规、条件和规则，有的应从这些机构取得必要的认可，并已达到质量验 收评定标准。 3）被检验部分的项目其规定的功能必须齐全，其所使用的材料及设备已 符合本招标工程合同文件及被确认的样品所要求的质量、数量、位置、误差、 间距、功能。完整性、可操作性及其他特性。 4）各有关单位对被检验部分项目应提交的技术、质量等资料已经齐全， 达到完整、准确、手续清、符合竣工资料的要求。 5）施工单位对被检验部分项目中有关建筑师、项目监理部、项目代建方 签发的整改令指令已经全部实施，并回复、消项。 6）被检验部分的项目已达到令人满意的水通、电通等要求，且各单位对 建筑垃圾等杂物已经清理干净，达到窗明、墙洁、地净、无污染。 7）被检验部分的项目，其使用说明书、质量保证书、各类系统的调试报 告等已准备齐全，并提交项目代建方。 8）被检验部分的项目在拟检验区域或尚未检验区域，应采取安全隔离封 闭措施，以保证使用范围内安全。 二、检验依据 以工程合同、设计及确认后的深化图纸、设计及施工验收规范、当地政府 有关规定为依据，按求高不求低的原则执行。 三、检验程序 各施工单位向项目代建方组织的竣工验收小组提交一份详尽计划，该计划 应结合项目代建方制定的总计划，以便统筹安排，确保检验工作正常进行。 在向竣工验收小组提交验收申请，进行检验前，各施工单位应按照“谁施 工，准负责”的原则做好本项目的自检工作，报本企业验收，且盖章确认，并 以企业名义填写检验单，向竣工验收小组申报已基本完成的所需检验的工程。 竣工验收小组收到各施工单位的检验单后，对符合检验条件的，安排时间 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 24 事通知项目代建方，届时由项目代建方组织各施工单位及有关方进行竣工验收 检验。检验以现场实（目）测与技术资料检查相结合的方法，对被检验工段的 合同内容，材料及设备安装情况、工艺和质量标准，技术资料等进行检查。 竣工验收小组在检验中发现问题的，责令各有关单位进行整改，项目代建 方应督促项目监理部认真监督整改的实施，直至检验通过。 督促和检查各专业单位整理各类施工及竣工（包括竣工图）的工程技术资 料，并负责收集整理、汇编本招标工程施工过程中的有关图纸、技术资料和其 他各类工程档案文件资料，工程竣工后会同招标人编制工程档案资料。 第七节第七节 工程材料、设备的控制工程材料、设备的控制 工程材料设备的质量直接影响到工程质量。项目代建方对工程材料设备实 行报批确认的办法，着重从对合格材料供应商的评价，材料设备验收，审查材 料设备的比选定板，取样、送样试验以及试验结果等一系列的手续着手，采取 行之有效的管理手段来对工程材料设备的质量把好关。在协调方面，通过对供 应商、加工厂家、运输单位的协调，以达到质量控制的目的。 第八节第八节 工程试验管理工程试验管理 本招标工程的试验管理工作由项目代建方会同项目总监统一管理，并制定 项目试验管理程序。 1、见证取样 本工程的所有取样应在项目监理部在场的情况下进行。 项目代建方应监督有关单位按技术规范及广州地区质量监督站的有关规定 对工程使用的材料，如水泥、外加剂、钢材（包括钢筋、钢铰线、型钢） 、防水 材料等，以及工程指定的其他材料，进行取样试验，并将材料试验报告报送项 目代建方和项目监理部。 根据工程进度计划，制定试验取样和送检计划。施工单位按有关规定进行 现场工艺试验，在每项现场工艺试验开始前，将现场工艺试验的工艺设计和试 验计划报送项目代建方和项目监理部审批。 项目代建方负责对现场试验室的测量和试验设备进行登记管理，并制定每 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 25 年的检定计划，设备在有效的检定周期内方可投入使用。 项目代建方负责监督有关单位对所有通过试验选定的工艺流程、施工方法、 施工参数和质量控制标准等现场工艺试验工作及时汇总、整理，并编制现场工 艺试验报告报送项目代建方/项目监理部审批，经审批批准后才能用于施工。 项目代建方负责检查各有关单位的试验原件存档情况；同时，建立“检验、 试验工作记录表” ，上机存储试验记录，以便随时备查。 除准予免检的原材料、半成品、设备外，未经检验或经检验不合格的货物， 不得进行安装和使用。现场不具备检验条件和相适用的检验手段时，规定的检 验项目应委托具备资格的专门部门进行。 2、建立商品混凝土现场质量控制制度 开工前的质量控制：由厂家负责向使用区段的施工单位提供配比及水泥、 砂石、外加剂材质证明，由使用单位技术部门提前向厂家索取，并报项目代建 方审查。 进场混凝土质量控制：进场混凝土必须随车（搅拌车）提供混凝土出厂记 录：载明出场时间、强度等级、数量、出机坍落度值，防止混凝土强度等级在 搅拌厂出错。混凝土进场卸车前进行坍落度检测，以检验运输过程中坍落度损 失值以确定是否符合泵送要求。对不满足泵送要求的混凝土按预先确定的技术 措施在现场实行二次添加减水剂，由现场试验员根据每罐混凝土方量及水泥量 换算添加减水剂量，并在该混凝土出厂记录上作出记载。同时由试验员列出该 浇灌段出厂记录台账，以备一旦混凝土质量有问题，可作为分析的依据。 建立厂家提供 f28 强度报告制度：混凝土搅拌厂家做 28 天标养强度报告， 这是商品混凝土厂家起码的职责，为确保这一制度的实施，应在混凝土供应合 同中明确。 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 26 第二章第二章 项目进度管理目标和主要措施项目进度管理目标和主要措施 一般情况下，对于政府投资的安置小区建设来说，进度目标往往是压倒性 的控制目标，进度管理的任务非常重大，项目进展过程中影响进度的因素非常 多，我们公司作为项目代建管理单位，进度管理的工作内容主要包括三类工作， 第一类是影响项目进度的因素分析，并提出实施方案，第二类是进度规划工作， 第三类是进度控制工作。 第一节第一节 进度控制的目标进度控制的目标 我们进度控制的总的目标是确保本项目在招标文件要求的代建期限内完成，确保本项目在招标文件要求的代建期限内完成， 即施工工期为施工工期为320320日历天（代建期限日历天（代建期限1515个月）个月） ，具体的开、竣工日期待今后在合 同中确定。 1、项目实施阶段工程建设总进度目标规划的编制 1）按工程建设总进度纲要，编制项目实施阶段(设计（部分已完成）、招投 标、施工、竣工验收)总进度规划和分阶段进度规划； 2）按施工各个阶段，编制施工进度网络计划，并找出施工各个阶段的关键 线路和里程碑事件； 3）按各施工单位，明确各单位的分部目标计划，以确保里程碑事件的完成， 最终确保项目总目标的实现； 4）按各个专业工种，确保同专业工种，不同专业工种相互衔接或交接，如 土建之间、土建与安装、安装与装修、安装与设备供应等； 5）按时间，将施工进度计划分解为年、季、月度工作计划； 6）编制主要设备供应计划、分阶段资金使用计划，以确保进度目标的实现； 7）正确及时掌握施工阶段的各类资源动态信息（各工种劳动力、施工机具、 设计进度、重大施工技术措施、主要设备材料供应、资金运用等） 及时向招标 人报告。 2、总进度目标规划图的编制说明： 由于本项目前期的工作多，工期紧、任务重，为有效的控制工期，确保按 房地产开发有限公司 新城南区三期一标代建方案 27 质按量按期完成项目建设任务，进度计划的编制分级管理，总进度目标规划是 全局性和宏观性的整体项目建设控制计划，其余具体的进度控制计划，由具体 的责任单位根据总进度目标规划进行编制，报代建单位审批后实施。 本项目总进度目标规划的编制遵循“先紧后松，先主要后次要”的原则。 本项目总进度目标规划还充分考虑了江南地区的气候变化对施工的影响。 3、项目实施阶段工程建设总进度目标规划