武汉房地产市场决策参考.doc

决策参考第二期上海浦东发展银行武汉分行 二五年五月八日武汉市房地产市场状况调研报告武汉分行个人银行部 李雪屏 姚燕鸣2004年，对于房地产而言是一个特殊的年份。从年初加强对商品房销售市场的监管，到“8.31”土地大限，再到“房贷管理新条款”、“期房限转条例”的出台，随后，10月央行又进行了9年来的首度“加息”，如此密集的调控措施显示着这一年的不一般。回顾2004年，武汉房地产市场保持了整体向上、交投两旺的局面。即使在一系列调控措施之后，房地产价格仍然保持着上涨的势头。在繁荣的市场形势下，经过全体员工的共同努力，2004年，我行个人房地产贷款业务取得了跨越式发展，由年初的502万元，增长到22809万元，增长额为22307万元，增长了44倍，房地产贷款余额占个人贷款的比例高达74.6。进入2005年，我行房地产贷款依然保持着快速发展态势，前3个月增长额为11522万元，达到34331万元，增幅为50.5，其占个人贷款总额比例为84，预计该比例还将继续上升。市场形势令人鼓舞。但我们也应该看到，在骄人的数字背后，也隐藏着一些问题。武汉市房地产市场的繁荣还将保持多久？近几年市场价格的走势如何？宏观政策的变化及其影响有多大？法律层面对我行房贷风险的影响及控制手段怎样等等。这些都是我行各级管理人员一直在思考的问题，同时，这些问题也影响着我行的个人住房贷款业务的发展。为此，我行个人银行部对武汉市的房地产市场进行了一次调查，就房地产市场状况、宏观政策变化、法律影响以及我行应采取的对策等方面进行了较为深入的分析，以期能为今后的个人房贷业务发展提供一些思路。一、武汉市房地产市场状况分析（一）武汉房地产市场开发情况2004年，武汉市房地产开发投资为233.3亿元，同比增长37.6%，其中房地产住宅投资为167.9亿元，同比增长34.5%，占房地产开发总投资的72%；2004年武汉市公开出让土地面积为3742.88亩，同比增长42.96%，交易实现金额为78.63亿元，同比增长91.59%。房屋施工面积为2439.12万平方米，同比增长24.7%。其中住宅施工面积为2012.49万平方米，同比增长24.2%，占施工面积的82.5%； 全市房屋竣工面积702.29万平方米,同比增长2.9%,其中,住宅竣工面积608.91万平方米,同比增长1.4%,占总竣工面积的86.7%.截止2004年底，全市商品房住宅空置面积为70.28万平方米，同比下降43.4%，占商品房空置面积的57.7%。（二）武汉市房地产销售状况从房屋建筑面积看，面积在120-160平方米之间的住宅销售占比53.81%，面积在80120平方米之间的住宅销售占比为32.2%。从价格看，均价在2500-3000元/平方米之间的住宅销售占比47.95%，2500元/平方米以下的住宅销售占比22.72%，3000-3800元/平方米之间的住宅销售占比19.09%。由此看来，武汉人比较偏好大中户型、价格适中的住房。另外，从购房者年龄看，90%为本地居民，10%为外地居民，一次置业的占51%，二次置业占28%，投资型占8%。（三）武汉市房地产贷款情况截止2004年末，武汉市房地产各项贷款余额533.41亿元，同比增长38.4%，占金融业贷款余额的19.8%，其中，住房开发贷款余额75.96亿元，同比增长6.5%，个人住房贷款余额293.55亿元（含公积金贷款余额45.31亿元），同比增长61.1%。2004年，由于国家出台了一系列宏观调控措施，各金融机构对房地产贷款都实施了不同程度的紧缩。全年新增房地产各项贷款为144.41亿元，同比下降3.3%，占新增金融业贷款的33.6%，其中新增住房开发贷款24.62亿元，同比下降37.6%，新增个人住房开发贷款114.4亿元（含公积金贷款22.84亿元），同比增长55.6%。（四）武汉市房地产价格状况2004年以来，楼市风云变换，有关部门连续出台了影响楼市的若干重大政策。但不管市场如何变化，政策怎样出台，价格才是最牵动购房者神经的焦点。房地产价格的高低，不仅关系到老百姓的购房梦能否实现，还关系到一个国家经济的稳定和社会的安定团结，同时也直接影响到银行住房信贷资金的安全。因此，我们对房地产价格着重进行了分析。目前，武汉市房地产价格呈现出这样一些特点：1、纵向来看，武汉市房地产价格呈不断上涨态势，进入2005年，仍平稳上升，但速度减慢。近三年来，武汉市的房产价格保持着较快的上升趋势。从均价来看， 2002年均价为2200元/平米，2003年上涨为2353元/平米，增长7。2004年，武汉楼市更加火爆，一些楼盘出现抢购风，房价步步攀升。统计资料显示，2004年4季度住宅均价分别为每平方米2488元、2633元、2713元、2835元，第4季度房价比2003年末上涨了20.5，升势相当迅猛。分析其上涨的因素，主要是随着时代的进步，楼盘的品质、配套设施得到了极大的改善，加上钢材、水泥等价格的上涨、土地价格的提高，这些都直接增加了房产的生产成本；另一方面，武汉市人均收入的提高，投资渠道的匮乏，使得购房改善居住环境成为了市民投资首选，因而促使价格不断走高。但进入2005年后，随着中央宏观调控政策的逐步落实，一度狂飙直上的武汉楼市逐渐步入健康发展的轨道，价格变化趋于平稳，年初楼盘价格调整幅度在100-200元之间,值得注意的是,均价4000元/平方米以上楼盘价格均出现了一定下调,而价格在2500-3000元/平方米的楼盘价格则有一定提升。随着3月份的到来，楼市逐渐回暖，内环线区域一般住宅物业平均价格已达3768元平方米，同比2月份的3712元平方米，单价涨了56元。其他地区价格也有温和上涨。武汉市开发办有关资料显示，今年一季度，武汉市商品房均价2913元/平方米，比去年第四季度均价高了77元，涨幅为2.72%。相比去年一季度5.16%的涨幅，增速明显趋缓。2005年2月份花旗集团发布的最新报告称，内地部分地区确实存在房地产泡沫,但只是局部问题，而非全国性的。这份报告从另一个角度证实，虽然经历了价格的快速上涨，但仍居后列的武汉房地产基本不存在泡沫风险。2、横向来看，与其他国内大中城市相比，武汉市的房地产价格居于中下游，还有一定的上升空间。长期以来，武汉市房地产价格远远落后于北京、上海等经济发达城市。目前，上海、北京核心区域的房价已经达到了每平方米1.6万和1.8万元，而武汉市却只有4300元。即使与其他同类城市相比，武汉市房产价格也居后列。据个人理财杂志调查，在我国内地最具影响力的37个大城市中，2004年末，武汉的年收入水平为9564元，排名20名，房地产均价2835元，排名22名，落后于苏州、济南、太原、西安。可见目前武汉的房价是偏低的。近日武汉市国土资源管理局也对东、中、西13个典型城市的写字楼展开了调查。这13个城市分别是：上海、北京、深圳、杭州、广州、成都、青岛、长沙、重庆、郑州、沈阳、南昌、武汉。报告显示武汉的写字楼价格综合排序在13个城市中排第11位，略高于南昌、郑州；租金排第12位，仅在南昌之前。这主要是因为武汉服务业发展还很不够，写字楼主要用户群金融、律师等现代服务市场不发达。正是由于与同类城市价格相比还存在一定差距，表明了武汉楼市价格还有很大的上升空间。近年来，武汉对于城市基本建设的投入不断加大，居住环境不断得到改善，吸引了越来越多的外地甚至海外人士到汉置业。随着国家对中西部发展的重视、中部战略的顺利实施，武汉以其特殊的地理优势，将发挥较大的中部中心城市作用，这也将为武汉的房地产价格打开向上的空间。3、内部来看，价格区域性差异明显，城郊房价差距过大。目前，武汉楼市已呈现出较明显的区域特性。楼盘按地理位置基本上可分为三部分，即内环线、中环线以内、中环线以外。内环线主要是指由长江一桥武珞路中南路中北路徐东大街长江二桥解放大道武胜路江汉一桥合围而成的区域内。中环线以内是指以武汉白沙洲大桥长丰桥张公堤武汉天兴洲大桥为分界的中环线以内、内环线以外区域。中环线以外区域主要指东西湖区老城区、金银湖区、沌口和庙山几个城区，但不包括黄陂、蔡甸、江夏等郊区楼盘。根据武汉楼市周刊统计，2005年3月，武汉市内环线区域一般住宅平均价格为3768元/平方米；内至中环线之间区域一般住宅价格为3264元/平方米；中环线以外区域平均价格为2504元/平方米，与上月相比，分别上涨了1.5、0.9、0.8。可见，各区域住宅价格差距较大，内环线内住宅价格增速高于内环以外区域。武汉各高档楼盘基本上都集中在内环线内，这些楼盘不是临江就是临湖，以市区罕有的景观资源和未来过江隧道的交通便利程度来看，其价格还有升值空间。3月21日，东湖天下小高层以6500元/平方米的均价刷新了豪宅榜，这为今后的湖景、江景高档楼盘提供了价值参考。与城市核心区域的高价位相比，城郊房价则差强人意。即使与全国同类城市相比，武汉远城区与中心城区房价差距也过大。据悉，上海、北京等城市城郊房价的差距一般不会超过1倍，较为发达城市的郊县城关的房价是城市中心区的6080。而武汉市远城区的房价是中心城区的1/3左右。造成这种状况的主要原因有三：一是远城区的经济发展水平相对较低，购买力不高；二是土地供应量较大，地价较低；三是住宅开发供应量较大，价格短期内难以有较大上升。（五）武汉市各类型楼盘的市场情况2005年，各种不同类型楼盘将有不同的表现：1、小户型项目前景不容乐观。随着早期一批传统小户型陆续交房，不少购房者亲身感受到居住的不便之后，第一代小户型产生的弊端逐一暴露：居住环境上面临卫生间不通风、采光不够、上下电梯延时等问题；在投资环境上存在出租率不高、出租价格一跌再跌的不理想之处。传统小户型当年的风光不再，导致目前小户型销售速度减缓，许多后期小户型都已经开始转变推广策略，如景江华庭已将全精装修改成菜单式装修房，香格里都提出迷你酒店式服务公寓等。在居住环境上，随着武汉楼盘单价和总价的不断提高，主力户型面积逐渐锁定在80120平米区间。传统小户型开始面临新的挑战。从销售来看小户型项目不断立项上马的现状与销售状况日渐不佳所形成的对照，已经开始暴露出小户型物业前景至少不如去年乐观的前景。2、高档住宅产品将大量涌现。从最近武汉市房展会透露出的信息来看，2005年武汉中高档楼盘供应量巨大，内环线围绕起来的城市核心区将成为武汉房地产竞争的重点区域。预计中高档物业将成为2005年武汉楼市上的主角。特别值得关注的是，3月11日世茂集团以31.5亿元拍下了鹦鹉洲858亩的土地，这不仅是武汉有史以来出让的最大一宗国有土地，而且这宗土地的成交价也创下了国内土地竞拍的最高记录，成为新的“地王”。 315亿的成交价折算楼面地价为1967元平米，每亩价格达到36708万元。这预示着本地房地产市场即将出现新的格局和动向，整个市场将逐渐从低中端市场走向中高端市场，这是一个自然的过渡，也是一个城市的整体提升。3、写字楼现房销售逐渐复苏，高档写字楼变租为售。写字楼在2004年底已经有明显的复苏迹象。从中南的世纪广场打破武汉写字楼滞销的局面之后，各高档写字楼一改只租不售的历史，纷纷推出销售方案，取得了较好业绩：武汉市最早的纯写字楼泰合广场以国际商务BASE入市，以5000元平方米左右的均价销售过半；武汉广场写字楼则改头换面以武汉福布斯中心全新面市，以6000元平米左右的均价持续热销；与此同时，阳光新天地历经60天，酒店式公寓3月28日即告售罄，商务写字间未推即认购率30。新世界国贸大厦则借新世界品牌，定价1.2万元平方米，做具有国际卖点的写字楼。由此，激活了武汉写字楼市场，打开了写字楼在武汉房地产市场上长期被冷落的局面。但由于写字楼用户群的不成熟，其后期表现还有待观察。此外，2005年武汉经济适用房供应量将略有下降，低档房的减少使房屋均价会有相应提高。二、宏观政策对房地产市场的影响自2004年国家实行宏观调控政策以来，房地产价格疯涨的势头有所遏制。作为宏观调控的五大过热行业之一，房地产业受到了国家政策的特别关照，土地与信贷成为了房地产宏观调控的两个重要闸门。2004年3月31日，国土资源部下发文件，规定今年8月31日之前，各地协议出让土地中的历史遗留问题必须处理完毕，否则土地将被收回，并纳入国家土地储备体系（俗称“8.31大限”）。由此正式启动了土地控制闸门。8.31大限之后，土地供给量受到抑制，导致房地产市场供应放缓，而市场需求并未减少，直接导致下半年的市场价格迅速上涨。同时，土地挂牌拍卖的新政将使平均地价有所升高，这在武汉市的土地市场上已经有所反映。世茂集团近期天价成交的鹦鹉洲858亩土地，显示开放商对于后市极力看好，并将对后期土地拍卖价格产生较大影响。另一方面，一些开发商甚至夸大利用了这一政策的效果，大幅抬高房价，获取暴利。土地供应受到控制的同时，国家对金融也采取了紧缩的政策。开发商的信贷被抽紧，融资更加困难。开发资金的不足，大大推迟了部分楼盘的上市；贷款利率的上调，在直接增加了房产成本的同时，也加大了开发商资金压力。目前，武汉市工农中建四大银行及部分商业银行已将房地产开发贷款排除在今年的信贷重点之外。个人住房信贷方面，3月17日起，人民银行也调整了商业银行自营性个人住房贷款政策。个人住房贷款利率不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。同时，针对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房最低首付款比例可由现行的20提高到30。这一房贷新规，将对居民购房意愿产生一定影响。近期，武汉市各银行均出现了住房按揭提前还款的小高潮，就是这一新政策的直接反映。一份来自人行武汉分行的问卷调查还显示：宏观调控效应显现，即期购房行为趋于理性，今后三个月内有购房意愿的居民仅占被调查居民的，较上季下降个百分点，较去年同期下降个百分点，创下历史新低。展望后市，决定市场的核心还是土地问题，即政府土地政策改革后配套政策出台的影响，如土地供应计划及土地供应数量(面积)。所有影响房价的因素都围绕土地才能发挥效应。若土地供应不足，将直接导致房价快速上升，出现如当前上海房地产市场类似的投资与投机并存的现象。若土地有充分的供应，则可以有效地稳定当前的房价。三、法律层面对房地产金融的不利影响在法律层面，对房地产金融影响最大的，莫过于2004年月日正式公布的最高法院司法解释。该解释对民事执行中的查封、扣押和冻结措施作了相应规范，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”就是其中一条。该规定于今年月日起实行。这更加剧了银行业对住房金融风险的忧虑。具体来说，该解释对银行住房贷款的影响主要表现在以下三方面：（一）对住房的抵押权难以实现住房按揭贷款和其他以住房为抵押物的贷款，均是借款人或第三人以其合法的房产，以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保，在债务人不履行债务时，债权人就该房产的变现款优先受偿的贷款方式。但从实际情况看，住房抵押权的实现存在相当困难，执行难度较大。此次最高人民法院的司法解释出台，表明在立法价值取向上将债权人的利益保护放在了第二位，造成我行对住房的抵押权更加难以实现。（二）举证责任重和执行成本过高司法解释第七条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”，该条司法解释在实践中存在举证责任重和执行成本高的双重困难。首先，被执行人及其所扶养家属的范围存在不确定性，如借款人恶意虚增被扶养人，银行在申请执行中提出反证较困难并耗时费力；其次，即便证明该居住房屋超出了最低生活标准，银行必须提供保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的房屋，实践中银行很难有条件和精力进行住房调换。（三）可能助长道德风险高法司法解释的出台，很可能引发一部分人的道德风险。一方面经济条件较差、确实没有能力购买自住房的客户，可能通过提供虚假收入证明骗取银行贷款，一旦既成事实，则银行难以申请法院执行；一方面经济条件较好但道德素质较差的客户，可能申请贷款进行住房投资，一旦申请通过后则隐瞒真实收入和自住房恶意逃债。四、我行个人住房贷款应采取的风险控制措施与对策从以上的分析可以看出，当前武汉市房地产市场状况、宏观政策以及法律法规已有了较大改变。面对不断变化的市场形势，我行的个人住房贷款管理政策不能一成不变，必须根据市场的变化，及时进行调整，才能在适应市场发展的同时，控制好信贷资金的风险。（一）继续大力发展个人住房贷款业务尽管房地产市场还存在一些不规范现象，价格已有了较大涨幅，土地政策也有许多不确定因素，金融调控政策更趋于从紧，但“发展才是硬道理”，所有的问题，我们要在业务发展中解决。从实际情况来看，2004年我行个人住房贷款全部正常，无不良贷款。从全国范围来说，个人住房贷款质量更是大大好于企业贷款。个人住房贷款业务在保证资金安全的同时，也给我行带来了长期、稳定而且丰厚的现金流入。因此，对这类业务我们应该继续做大做强，在发展中对业务进行规范，各项制度落实到位，把管理工作做得更好，以此来消除相关风险，而不是因为存在一点问题而因噎废食，那是不足取的。（二）提高对开发商的准入标准新的土地政策使平均地价大幅升高，但房地产开发的行业门槛也将因此而提高。中小开发商由于资金实力有限将大量退出成片土地出让市场。加上信贷的紧缩、贷款利率的上调，使得开发商融资困难，资金压力更大，因此，我行在办理开发贷款以及期房按揭业务时，必须选择规模大、实力强的开发商，比如武汉市房地产开发企业前20强、外地知名企业在武汉的开发项目等。具体在签订相关协议时，着重考察企业实力、开发规模以及市场信誉、楼盘质量，确保我行信贷资金的安全。（三）转变观念，充分重视第一还款来源借款人的资信以及还款能力是防范贷款风险的根本保障。我们应充分认识到住房抵押权实现的难度和成本，对以住房为抵押物的贷款风险予以高度重视，加强第一还款来源的审查，摒弃依靠第二还款来源过分依赖抵押物的指导思想，通过客户经理与客户面谈,酌情对借款人进行家访等措施,全面掌握借款人情况,衡量贷款风险,加强对收入证明的真实性核查，同时根据借款金额大小、成数的高低、进一步要求借款人提供符合我行个人贷款品种审核要求的其他资产证明作为还款来源的参考，在深入分析借款人目前及未来收入稳定性的基础上进行信贷决策。（四）选择合适目标客户群在当前房地产价格居高不下、贷款利率逐渐走高以及作为第二还款来源的住房执行困难的情况下，目标客户群的定位和客户的选择尤为重要。我行个人住房贷款目标客户群应该主要定位为具有较高稳定收入的高中端客户，贷款审查时特别关注借款人的职业和所处行业的分析。谨慎对待并尽量不叙做目标客户群以外的客户，如叙做，必须在严格审查的前提下进行，同时根据实际情况采取降低贷款成数、增加开发商、担保公司的担保或者提供其他财产证明等防范措施降