物业管理企业会计科目及使用说明.doc

物业管理企业会计科目及使用说明根据物业管理企业会计核算补充规定（试行）,国家财政部最近下发了关于物业管理企业执行房地产开发企业会计制度有关问题的通知。该通知要求，凡具备工商局行政管理机关登记注册、具有独立法人资格的物业管理企业的会计核算，应在房地产开发企业会计制度的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定（试行）”执行。该规定具体内容如下： 一、会计科目及使用说明预收账款1、预收帐款核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养、绿化等预收的公共性服务费等。2、企业向有关单位和个人预收的款项，借：银行存款，贷：预收帐款；收入实现时借：预收帐款，贷：经营收入或其他业务收入有关单位和个人补付的款项，借：银行存款贷：预收帐款；退回多付的款项，你得作相反会计分录。预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接 入“应收账款科目的贷方，不设预收帐款。3、预收帐款应按有关单位和个人设置明细账。4、预收帐款期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。代收款项1、代收帐款核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等(作为其它应付款二级科目)。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在代收帐款核算。2、企业收到代收的各种款项时借：银行存款贷：代收帐款交给有关单位时借：代收帐款贷：银行存款收取代办手续费等服务收入时借：代收帐款贷：经营收入。3、本科目应按代收代交费用种类设置明细账。4、本科目期末贷方余额，反映企业向未支付的代收款项。其他应付款1、 其它应付款核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。2、发生的各种应付、暂收款项，借：银行存款等科目，贷：其它应付款；支付时，借： 其它应付款，贷 ：银行存款等科目。3、本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。4、本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。代管基金1、代管基金核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。2、企业收到代管基金时，借：银行存款代管基金存款科目贷：代管基金。企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入借：银行存款代管基金存款科目贷：代管基金。企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共同设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象借经营成本 或管理费用或其他业务支出科目贷 代管基金。代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，借物业工程科目贷“银行存款”、“库存材料等有关科目工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账借：代管基金贷：经营收入物业大修收入结转已完物业工程成本借：经营成代管基金 贷：物业工程。由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算借：代管基金贷：银行存款等科目。3、代管基金应按单幢房屋设置明细账。4、代管基金期末贷方余额，反映代管基金的结余。物业工程1、本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科目核算。2、企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出借：物业工程贷：银行存款或库存材料工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账借：代管基金科目贷：经营收入物业大修收入科目结转已完物业工程成本借：经营成本，贷： 物业工程企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出借：物业工程 贷：银行存款、“库存材料等有关科目工程完工结转成本借：递延资产科目贷：物业工程 3、物业工程应按工程项目设置明细账。4、本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。5、企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。经营收入1、本科目核算企业在物业管理（主营业务）活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。3、企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取得的物业管理收入借 ：银行存款或应收账款等科目贷： 经营收入企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的物业经营收入借： 银行存款或应收账款等科目贷： 经营收入企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程、工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账借 ：代管基金科目贷： 经营收入4、本科目应按经营收入的种类设置明细账，如“物业管理收入、“物业经营收入、“物业大修收入等，其中“物业管理收入，企业可以根据实际管理需要，按照物业管理收入的组成内容（如来源渠道等）设置明细账，进行明细核算。5、期末，应将本科目的余额转入“本年利润科目，结转后本科目应无余额。经营成本1、本科目核算企业物业管理、物业经营、物业大修等应结转的经营成本。企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用， 入“管理费用科目，不在本科目核算。2、企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接 入本科目借 ：经营成本贷： 银行存款或库存材料或应付账款等科目。企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等，直接 入本科目 借 ：经营成本贷 代管基金或“应付账款。月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本借 ：经营成本贷： 物业工程。3、本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。4、期末，应将本科目的余额转入“本年利润科目，结转后，本科目应无余额。其他业务收入1、本科目核算企业除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发商店、饮食店等经营收入。其他业务收入的确认原则，与主营业务收入确认原则相同。2、企业取得的各项其他业务收入借 ：银行存款或应收账款等科目贷 ：其他业务收入。3、本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费收入、“物资销售收入、“废品回收收入、“商业用房经营收入等。4、期末，应将本科目的余额转入“本年利润科目，结转后本科目应无余额。其他业务支出1、本科目核算企业除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出，包括为销售商品、提供劳务而发生的相关成本、费用、以及相关税金及附加等。2、企业发生的其他业务支出，借：其他业务支出 贷 ：应付职工薪酬、“银行存款、“应交税费、“其他应交款、“代管基金等科目。3、本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费支出、“物资销售成本、“废品回收成本、“商业用房经营支出等。4、期末，应将本科目的余额转入“本年利润科目，结转后