和平区源合里房地产项目可行性研究报告.doc

和平区聚汇和兴项目和平区聚汇和兴项目 开开开开发发发发可可可可行行行行性性性性研研研研究究究究报报报报告告告告 天津开发区东大房地产有限公司天津开发区东大房地产有限公司 和平区源合里项目可行性研究报告 第 2 页 共 36 页 目目 录录 第一章第一章 项目建设背景及意义项目建设背景及意义4 4 一、项目建设背景 4 二、项目建设意义 6 第二章第二章 项目概况项目概况8 8 一、项目名称 8 二、建设地点 8 三、建设单位 8 四、主要技术指标 9 第三章第三章 市场调查与分析市场调查与分析1010 一、市场状况 .10 二、市场发展前景 .13 三、项目分析 .17 2 2、优势、劣势、机会优势、劣势、机会分析分析 20 四、项目市场预测 .22 五、市场价格确定及销售收入匡算 .22 第四章第四章 项目产品设计分析项目产品设计分析2525 一、设计理念 .25 二、设计意向 .25 三、产品类型 .25 四、户型比例 .26 五、区内道路交通设计 .28 六、建筑风格 .28 和平区源合里项目可行性研究报告 第 3 页 共 36 页 七、交工标准与配套 .28 第五章第五章 项目开发节奏项目开发节奏3030 第六章第六章 投资收益分析投资收益分析3131 一、成本及费用预测 .31 二、静态经济效益分析 .34 第七章第七章 结结 论论3636 和平区源合里项目可行性研究报告 第 4 页 共 36 页 第一章第一章 项目建设背景及意义项目建设背景及意义 一、项目建设背景一、项目建设背景 1、天津市天津市宏观环境宏观环境 滨海新区改革方案获批，滨海新区成为投资热点滨海新区改革方案获批，滨海新区成为投资热点 2008-4-1 国务院批复的天津滨海新区综合配套改革试验总体方案推进 天津滨海新区开发开放，是党中央、国务院从我国经济社会发展全局出发作出 的重大战略部署。国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见 （国发200620 号）明确了推进天津滨海新区开发开放的重大意义、指导思 想、功能定位和主要任务，批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区。按 照党中央、国务院的部署，结合天津滨海新区的实际，制定天津滨海新区综 合配套改革试验总体方案。按照方案，滨海新区将设立全国非上市公众公司 股权交易市场，即 OTC 市场。随即，中央机构编制委员会办公室批复中国证监 会，同意设立非上市公众公司监管部。 2008 年 6 月 10 日，新华 08 金融交易服务平台与天津产权交易中心合作 协议签约。天津市正在运作筹建国内首个离岸金融中心，目前已完成整体规划 方案，近期将报国家相关主管部门审批。 当前，天津经济快速发展，特别是金融改革创新加快推进，资本要素市场 日益活跃。OTC 市场的建立，“新华 08”金融交易服务平台与天津产权交易中 心签订合作协议，筹建国内首个离岸金融中心，天津环球金融中心的即将面市， 等等，都充分体现了天津在加快布局资本市场体系。而资本金融市场的不断完 善可为众多的企业融资发展创造机遇，为受银根紧缩政策影响的房地产企业提 供另一条直接融资渠道。 “一轴两带三区一轴两带三区”市域空间布局描绘了未来天津城市蓝图市域空间布局描绘了未来天津城市蓝图 一轴：一轴：“武清新城中心城区滨海新区核心区”，西联北京，东至 天津港，中间以天津中心地区为核心，城镇密布，该发展轴是环渤海地区京津 和平区源合里项目可行性研究报告 第 5 页 共 36 页 发展主轴的重要组成部分，西端与北京城市总体规划确定的东侧发展带相连， 东端通过主城区紧密连接滨海新区。 两带：两带：“宁河、汉沽新城-滨海新区核心区大港新城”构成的东部滨 海发展带和“蓟县新城-宝坻新城-中心城区-静海新城”构成的西部城镇发展带。 三区：三区：指北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海-大黄堡洼” 湿地生态环境建设和保护区、南部“团泊洼水库-北大港水库”湿地等三个生态 环境建设和保护区。 “一轴两带三区”首先，明确将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方 向，与北京城市总体规划确定的东部发展带对接，促进产业分工与协作。其次， 将“两带”作为市域城镇集中发展建设的地区，加快建设东部滨海发展带和西 部城镇发展带。第三，在市域北部、中部和南部，规划三个生态环境建设和保 护区，首次将生态环境建设和保护区作为天津市空间布局结构的一部分，协调 城市建设与区域生态保护的关系，把宜居的生态城市作为未来城市发展重点。 2 2、和平区区域环境及规划、和平区区域环境及规划 道路交通规划道路交通规划 流动性：与南京路交叉的主要道路将进行适当拓宽，这将大大增加南京路 地区的可流动范围。 可达性：海光寺立交桥等城市快速路系统与南京路相毗邻，能直达火车站 和机场，使其整体的交通可达性明显提升。 人流畅通：地铁 1 号线将贯穿南京路全线，与今年开工建设的地铁 3 号线 相交于营口道站。保证人流的高效畅通。 配套设施规划配套设施规划 停车楼：南京路地区未来将建设多个大型停车场及立体停车楼，规划停车 泊位 14842 个，面积 51.9 万平方米。除正在建设的小白楼停车楼、黄家花园停 车楼、西安道停车楼、金街停车楼外，还计划在哈密道绿轴与耀华中学操场下 和平区源合里项目可行性研究报告 第 6 页 共 36 页 建设大型地下停车场，此外，每个新建的商务大厦都将在自身地下建设停车场。 绿地和广场：未来的南京路地区规划将建设七处绿地，总面积达到 30000 平方米。同时，南京路地区还规划了“休闲蓝湾”、小白楼城市广场等多处休 闲广场，通过绿地、花卉、雕塑小品、欧式座椅、灯光等景观的设置。 社区服务：附近会集了天津市第一中学、二十一中学、岳阳道小学等各类 学校，同时还将继续建设和完善一批中高档居住小区，另外这个区域内还有天 津市妇产科医院、和平体育馆、复兴公园等医疗和各种文体娱乐场馆。 和平区各板块规划和平区各板块规划 南京路商务板块：以曲阜道与南京路的交点为圆心，以圆点至国际大厦距 离为半径的区域，规划为南京路地区的商务功能。 南京路以北商业板块：以滨江道与南京路的交点为中心，东起营口道，西 至锦州道，南起西宁道，北至山西路合围的椭圆形区域，规划为南京路地区的 商贸功能。 泛五大道风情住宅板块：文化、休闲、商务、居住复合功能的城市旅游社区。 南市便捷住宅板块：完善商业、餐饮、休闲娱乐设施，大力发展“夜市经 济”，形成具有现代特色的新兴商业区。 就业及经济就业及经济 南京路地区预计每年可实现 GDP146 亿元，营业收入 866 亿元，新增就业岗 位 14 万个。 二、项目建设意义二、项目建设意义 本项目建设时期，恰逢国家“十一五”规划的重要年份，对于和平区乃至 整个天津市发展都是十分关键的时刻，因此凸现本项目建设的必要性。房地产 行业是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。 在经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的 转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转 变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。在强劲市 和平区源合里项目可行性研究报告 第 7 页 共 36 页 场需求的拉动下，天津市房地产市场迅速扩大，房地产业投资、施工、销售等 各项指标呈全面增长态势，房地产业正在成为促进天津市经济增长的重要产业。 本项目开发的意义重大，成为和平区加快建设商务商业中心的引擎；将乘 环渤海经济区迅速崛起这一国家战略计划实施的东风，乘天津发展滨海新区之 势，打造符合国际标准要求的商务商业中心住宅。 和平区源合里项目可行性研究报告 第 8 页 共 36 页 第二章第二章 项目概况项目概况 一、项目名称一、项目名称 源合里 二、建设地点二、建设地点 该宗地位于天津市区中心位置,北临西安道,东临岳阳道，行政区划属于和 平区,距离市级商业中心滨江道和小白楼 1 公里,距离市级主干道路南京路 200 米。距离市级重点小、初、高学校 1 公里以内，距离国家级重点大学两公里。 三、三、建建 设单位设单位 东大房地产有限公司东大房地产有限公司 公司拥有雄厚的资金和经验丰富、高素质的各类专业技术人员，主要经营 房地产开发和建筑施工、物业管理。公司下设财务部、工程部、前期开发部、 合约成本部及营销策划部。 和平区源合里项目可行性研究报告 第 9 页 共 36 页 东大房地产有限公司是拥有高素质管理人才的开发公司。管理人员拥有多 年管理、策划、销售等丰富经验，并且学历均在本科以上，更有接受过 MBA 教 育的高级管理人才。人员搭配和年龄结构极为合理，拥有整体规划、广告策划、 销售策划和财务管理等人才；年龄在 2235 之间。东大房地产有限公司是集朝 气、热情于一身的公司。 四、主要技术指标四、主要技术指标 名称名称面积面积(平米平米) 规划可建设用地面积规划可建设用地面积 5498.9 总建筑面积总建筑面积 78175 计容建筑面积计容建筑面积 59920 高层住宅建筑面积高层住宅建筑面积 55400 商业群房建筑面积商业群房建筑面积 4000 配套共建配套共建 520 不计容建筑面积不计容建筑面积 18255 总户数总户数 720 居住人数居住人数 2232 停车位停车位机动车 571、非机动车 1752 住宅机动车住宅机动车 547 住宅非机动车住宅非机动车 1296 商业地上机动车商业地上机动车 10 商业地下机动车商业地下机动车 14 商业地上非机动车商业地上非机动车 60 商业地下非机动车商业地下非机动车 396 容积率容积率 10.9 建筑密度建筑密度 36% 绿化率绿化率 40% 董事会 监事 成本控制部综合管理部工程部营销部财务部 董事长 总经理 和平区源合里项目可行性研究报告 第 10 页 共 36 页 第三章第三章 市场调查与分析市场调查与分析 一、市场状况一、市场状况 1 1、天津市房地产市场分析、天津市房地产市场分析 2008 年全市住宅成交量为 500.26 万平方米，与去年成交量 1401.85 万平 方米相比，下降幅度为 64.31%；2008 年全市成交均价为 6917 元/平方米，比去 年同期增长长 24.05%。 总体来看，08 年商品住宅价格在 6400 元7400 元/平米之间波动。从今年 7 月份以来，价格在 7000 元以下波动，1012 月价格呈现反弹趋势。 380000 400000 420000 440000 460000 480000 500000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 成交面积（）493183 422125 平均价格（元/）55766917 2007年 2008年 和平区源合里项目可行性研究报告 第 11 页 共 36 页 2007 年全市商品房价格呈现出了明显的上升态势，而 08 年没有明显的涨 幅态势也没有下降趋势，呈现出的是不规律的高价位波动状态，但波动幅度不 大，在 1000 元以内。08 年较 07 年 2000 元的涨幅而言，已经达到了国家所预 期的房价稳定，宏观调控作用凸显。 2008 年，环城四区供应量在全市供应量中所占比重居首位，供应 295.66 万平米，占 35%。随着天津城市化进程的加快发展，对城市用地的需求量将越 来越大，同时由于土地的稀缺性，天津市内中心区域土地供应会越来越少，城 市将由单中心向多中心演变，政府规划、市场行为等多方面要求快速发展周边 新城。滨海新区供应量占全市供应量的比重为 26%，居第二位，滨海新区 07 年 存量房较多，加上 08 年市场低迷，大量存量房没有很快的去化，因此，08 年 供应量没能快速增长。市内六区和远郊县所占比重分别为 23%和 16%。由于土地 稀缺性，市中心的新建商品住宅将越来越少。远郊县市场还没有得到充分开发， 因此其供应有限。 2 2、和平区房地产市场分析、和平区房地产市场分析 和平区区域经济、科教文卫发展水平和基础设施建设一直领先于其他各区， 区域价值高，居住环境好，是高端项目聚集之地。和平区按板块划分为南京路 板块、五大道板块、泛五大道板块、南市板块。 楼盘供应量方面，和平区的房地产项目较少，且集中在南市板块。需求方 面，本区大部分购房者消费能力较强。各高端板块更是吸纳了不少其他区域的 购卖实力较强的购房群。而除个别顶级大盘外，其他楼盘的购房群还是在认可 和平区源合里项目可行性研究报告 第 12 页 共 36 页 高单价的同时对购房总价存在敏感性。 供应结构方面，纯住宅、写字楼、商务公寓、商住两用等产品形式在和平 区均有供应，纯住宅项目较其它产品形式更为稀缺。供应结构上的丰富与购买 客群的丰富是相辅相成的，互为支撑的。 2008 年和平区住宅成交面积 108376 平米，市内六区成交量排名最后。占 市内六区 08 年成交总量的 8.5%。和平区 08 年成交商品住宅套数 990 套，占 到市内六区 08 年成交套数的 8.5%。08 年和平区住宅成交平均价格为 12790 元/平米，高居全市成交单价之首。高端区域高端价格，可以说和平区的房价负 担应该是普通买房人最大的心结。目前该区的普通商品房均价都在 10000 元/ 平方米左右，高端项目均价则要在万元以上。 目前，和平区内的各类楼盘都保持了良好的销售态势，销售价格和销售总 量都呈现乐观势态。 销售价格增长趋势明显高于全市平均水平销售价格增长趋势明显高于全市平均水平 根据上图可以得到 2008 年 1 月至 12 月，和平区销售平均价格从 10000 元/ 平米上涨到 17100 元/平米，价差达 7100 元/平米。经过高位调整后的销售价格 于平稳于 12700 元。 2 20 00 08 8年年和和平平区区与与全全市市商商品品住住宅宅成成交交价价格格比比较较图图 0 0 2 20 00 00 0 4 40 00 00 0 6 60 00 00 0 8 80 00 00 0 1 10 00 00 00 0 1 12 20 00 00 0 1 14 40 00 00 0 1 16 60 00 00 0 1 18 80 00 00 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 和平区成交均价（元/）全市成交均价（元/） 和平区源合里项目可行性研究报告 第 13 页 共 36 页 根据上图可以得到，和平区位居市内六区成交均价之首。良好的区域属性， 成熟的商务商业环境，多样的产品供给，是和平区高价位的有力保证。 销售总量受纯住宅供应量限制销售总量受纯住宅供应量限制 根据上图可以得到，和平区销售总量位居全市倒数第一位，这与该区域稀 缺的纯住宅项目供应量有直接的关系。 二、市场发展前景二、市场发展前景 2008 年没有延续 07 年土地供需紧张的局面，大多数的地块是以底价成交， 并出现流标的情况。与此同时，楼市低迷之时，核心区域土地价格依然坚挺， 说明核心区域资源日渐稀缺，未来仍然是天津市房价上涨的主要推动区域。随 着城市的不断外展，土地外廓现象更加明显，远郊、滨海新区与环城四区成为 2 20 00 08 8年年市市内内六六区区成成交交均均价价比比较较图图 0 0 2 20 00 00 0 4 40 00 00 0 6 60 00 00 0 8 80 00 00 0 1 10 00 00 00 0 1 12 20 00 00 0 1 14 40 00 00 0 和平区河西区河东区南开区河北区红桥区 成交均价（元/） 2 20 00 08 8年年市市内内六六区区成成交交总总量量比比较较图图 和平区 8.54% 河西区 22.07% 河东区 15.16% 南开区 36.09% 河北区 8.66% 红桥区 9.48% 和平区源合里项目可行性研究报告 第 14 页 共 36 页 08 年土地供需的主力。经过一段时间的房地产市场调整，预计 09 年楼市很难 快速回暖，仍然将是在波动中，逐渐筑底的过程。土地市场也将一改供不应求 的局面，开发商拿地将更加理性。随着天津市新家园计划及卫星城的逐步延伸， 郊县土地仍会成为未来土地供需的重点。本年度土地供应以工业用地为主，多 位于环城四区与远郊地带，中心城区以商业用地为主，未来远郊及滨海新区仍 将承担未来城市的各项功能。郊县区域较核心区域具备明显的土地资源，同时 良好的生态是核心区域所不具备的，因此 09 年的郊县区域产品以生态、中大 规模、低密度类复合型产品为主。与此同时，郊县区域随着城市外扩的进程， 各项配套也将逐步完善，由此也会产生一些高密度居住类产品，相对应，中心 区域将继续以商业、办公为主要功能。 未来两年市内六区（河西、和平）住宅供应继续紧缺未来两年市内六区（河西、和平）住宅供应继续紧缺 供应量受土地出让量的直接影响，预计2009年的供应量，供应区域，供应 产品形式，还要看2008年的土地出让性质、分布、规模。 2008 年，天津市中心城区、环城四区、滨海新区以及远郊区县均有土地出 让。其中，滨海新区及远郊县土地供应量较大，环城四区及中心城区较少，中 心城区由于可供应土地逐年减少，本年度是土地供应最少的区域，相对应，滨 海新区受政策利好及土地丰富的影响，本年度加大了该区域的土地供应，成为 本年度土地供应最大的区域。本年度滨海新区土地供应量最大，共1800.8 万平 方米，占总土地供应量的43%；远郊县本年度土地供应量排名第二，为1447.62 万平方米占总土地供应量的34；其次，环城四区土地供应927.83 万平方米， 占总供应量的22%；相对应，中心城区土地供应量最少为57.95 万平方米，占总 供应量的1%。 和平区源合里项目可行性研究报告 第 15 页 共 36 页 从土地供应区域同比来看，2007 年土地供应居前的区域为环城四区及远郊 县，分别为 973.55 万平方米和 838.18 万平方米。而 2008 年度土地供应居前 的是滨海新区及远郊县，分别为 1800.8 万平方米及 1447.62 万平方米。相应， 环城四区在本年度同比 07 年放缓了供应速度，本年度供应量为 927.83 万平方 米。 本年度土地成交受滨海新区利好政策影响，加上中新生态城开工建设，使 本年度从土地供应上看，滨海新区明显加大了供应。而环城四区较 07 年放缓 了供应速度，相应远郊县由于多个工业园区的兴建，工业用地供应量增加。 从出让土地占地面积上看，在全市出让的 487 块土地中，工业类用地出让 比例最大，共出让 2221.4 万平方米，占总出让比例的 49%；其次为综合用地， 共出让 1376.7 万平方米，占总出让比例的 30%；本年度居住用地出让比例较小， 共出让 696.7 万平方米，占总出让比例的 15%；另外，商业用地本年度共出让 266.6 万平方米，占总出让比例的 6%。从土地用途来看，2008 年较 2007 年明 显加大了工业用地的供应量，相应减少了居住用地供应。2007 年居住用地占总 土地出让面积的 30.8%，本年度居住用地占总出让比例的 15%。2007 年工业用 和平区源合里项目可行性研究报告 第 16 页 共 36 页 地占总出让比例的 14.5%，本年度工业用地出让比例占总出让比例的 49%，涨幅 明显。 2008 年第一次经营性土地信息发布会，现场发布经营性土地信息 33 宗、 358 公顷、规划总建筑面积约 864 万平方米。其中居住用地约 260 公顷，占此 次发布地块总量的 73%，规划总建筑面积约 549 万平方米，均用于普通商品住 宅建设，建筑面积 90 平方米以下的建设用地约 182 公顷，规划总建筑面积约 384 万平方米。从土地分布上看，东部区域(河东区、东丽区)第一次成为土地 储备的重点区域，两区合计出让土地 10 块，占地面积达到约 160 万平方米，累 计折合总建筑面积约 346 万平方米。河北、北辰两区，本次也有约 77 万平方米 的土地推出，预计总建筑面积能达到 180 余万平方米。和平区、河西区两区共 推出 5 块土地，24.18 公顷，总建筑面积 95 万平方米，且多为商服用地 通过对全市土地成交区域分析，土地成交性质分析，土地成交规模分析， 我们得出未来两年市内六区（河西、和平）住宅供应继续紧缺的结论。 高端住宅从城市边缘别墅洋房向中心城区商服公寓、酒店式公寓演变。高端住宅从城市边缘别墅洋房向中心城区商服公寓、酒店式公寓演变。 根据近几年以来的住宅土地供应，天津住宅用地逐步向郊区县、滨海发展， 市中心住宅用地供应不断减少，因而市中心价格会持续上涨，成交量会有所下 降。而近几年以来近郊四区和滨海区域的住宅土地大量放量，未来两三年住宅 市场的供应也将大幅放量，需求也将发生多层次的结构性调整，这对天津整体 住宅市场成交均价的增幅会有所抑制，但其中的热点区域如津南、开发区、市 内六区（河西、和平）价格仍会相当高位运行，各项目所面对的客户群较为集 中，高端客户群将进一步分化和稀薄，普通项目存在相当的竞争压力，均价涨 幅也将随之放缓。 另一方面，别墅土地供应越来越少，成交价格涨幅将明显大于普通住宅。 由于别墅客户群都属于真正的财富阶层，有着理性的财富观念，房产仅是作为 他们处置个人财富的一种方式，且房产在个人财富中所占的比例会有一定的限 度。预计 08 年别墅市场价格仍会快速上涨，财富阶层的购买力往往不会受到政 策调控影响而削弱，仅是购买心态更为平稳，可挑选的余地更大，中心城区的 和平区源合里项目可行性研究报告 第 17 页 共 36 页 商服公寓、酒店式公寓，滨海新区的财富吸引力也会吸引大量外地投资客来此 购置豪宅。 城市综合体风起云涌城市综合体风起云涌 2008 年，中心城区，成为都市综合体项目的天下。老城厢整体规划中，仅 公建类就占到 40%，随着此区域住宅销售期接近尾声，公建产品将承担起老城 厢的后势主力。总建面积 18 万平方米的君隆广场、4.5 万平方米的天津中心； 以及在未来 3-5 年内陆续建成的 100 万平方米的津门津塔、50 万平方米的嘉 里中心、120 万平方米的九龙建业南站 CBD 项目。这些项目的即将竣工预示着 天津高档商务建筑水平将得到有力提升。 三、项目分析三、项目分析 1 1、区位分析、区位分析 和平区位于天津市中心，是天津市政治、商贸、金融、教育、医疗卫生中 心。辖区面积 9.97 平方公里，户籍人口 42 万人，常住人口 32.23 万人。辖劝 业场、小白楼、南市、新兴、体育馆、南营门等六个街道办事处，共有 68 个社 区。 该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于天津市区的西南部, 与南开 区、西青区接壤，行政区划为河西区天塔街，天塔街地处天津市河西区西南部， 天津电视塔脚下，面积 3.28 平方公里，居民人口：25333 户， 72224 人。 项目位于天津中心区域，由多条公交线路及地铁线组成畅通的交通网络。 商业、医院、学校、超市、金融、餐饮业等为本区域提供完善的生活配套设施。 同时项目踞于南京路这条商务血脉的西端，在享受传统生活区便利的同时可辐 射天津的中心商务区。 该项目所在区域有如下特点该项目所在区域有如下特点: : 地段之历史属性：地段之历史属性： 和平区是天津的发源地，是天津六百年文化的源头，五大道是天津极具富 有文化底蕴、身份象征的区域。 地段之现代属性：地段之现代属性： 和平区源合里项目可行性研究报告 第 18 页 共 36 页 南京路面临大规模城市更新阶段，充满大量的现代城市元素：高层建筑、 咖啡厅、西餐厅、酒吧、酒店、写字楼、商务综合体。现代是新鲜的，活力的， 是具有城市名片属性和窗口地位的。 地段之未来属性：地段之未来属性： 绝对的都市主义，超前，繁华，国际化。 配套设施列表配套设施列表 类型类型分类分类项目项目 实验小学 岳阳道小学 鲲鹏小学 逸阳小学 二十中附小 西康路小学 群星小学 和平艺术中学 光华中学 天津一中 耀华中学 十九中 汇文中学 新华中学 旅游职专 外语学院 学校 财大分院 华夏未来二幼 卫生局幼儿园 和平区四幼 和平区八幼 和平区九幼 和平区十一幼 和平区十二幼 幼儿园 华夏幼儿园 民院体育馆 天津体育馆 和平体育馆 学校/幼儿园/体育场所 体育场所 和平网球馆 招商银行 深发展银行 中信银行 银行/邮局/电讯银行 北京银行 和平区源合里项目可行性研究报告 第 19 页 共 36 页 民生银行 渤海银行 华夏银行 光大银行 浦东发展银行 工商银行 交通银行 中国银行 建设银行 农业银行 天津银行 铁通电讯 中复电讯 移动营业厅 大唐电讯 电报大楼 联通营业厅 电讯 中国网通 家乐福 沃尔玛超市 华润万家 大方便利 超市/便利店 便利店 津工超市 国投大厦 商务大厦 国际大厦 华侨大厦 君隆广场 万科世贸大厦 津汇广场 天津中心 联通大厦 河川大厦 信德大厦 欧派商务大厦 渤海大厦 信达广场 津联大厦 环球置地广场 坚稳大厦 移动集团 ICTC 平安大厦 写字楼/商场/公寓写字楼 亚太大厦 和平区源合里项目可行性研究报告 第 20 页 共 36 页 港澳大厦 新华大厦 苏宁电器 百安居 百盛 白秀街 百货大楼 津汇购物广场 伊势丹 号外 米莱欧 国际上场 乐宾百货 友谊新天地 滨江商厦 麦购 华联商厦 劝业场 海信广场 凯旋门百货 金海马 商场 国美电器 赛顿中心 长寿公寓 名筑轩 金茂现场 和记黄埔 天津中心 吉利经典 金德园 假日国际 公寓 诚基中心 2 2、优势、劣势、机会优势、劣势、机会分析分析 StrengthStrength（优势）（优势） 区位优势区位优势位于天津市重要的商业、商务区域内，区位优势得天独厚。 交通优势交通优势内环以内，临近市级主干道南京路，地上、地下辐射线路多。 区域内住宅产品稀缺区域内住宅产品稀缺区域内多为写字楼、商业中心等产品形式供给，住宅 产品极为稀缺。 生活配套齐全生活配套齐全本地块所在区域内商业购物、餐饮娱乐、医院、学校等生活 配套设施极为丰富。 和平区源合里项目可行性研究报告 第 21 页 共 36 页 人文优势人文优势区域内名校云集，中外知名企业多，文化氛围及商务氛围浓重。 WeaknessWeakness（劣势）（劣势） 地块位置相对隐蔽地块位置相对隐蔽本地块紧临西安道和岳阳道，但不紧临南京路，使得本 项目商业价值有所缩减。 地块占地面积较小地块占地面积较小本地块占地占地面积较小，难于满足住宅 1：1 的车位要 求，商业 100：1 的车位要求。 OpportunityOpportunity（机会）（机会） 南京路沿线的改造对本地块的价值提升南京路沿线的改造对本地块的价值提升和平区政府对南京路沿线的绿化景 观改造将一定程度上弥补本项目地块面积小，绿化率不高的不足。对于南京路 商业商务氛围的再度提升，对本项目的商业价值进而有所提升。 土地供应稀缺土地供应稀缺和平区可利用的住宅用地所剩无几，南京路沿线土地稀缺， 这都为本地块的价值实现带来了难得的机会。 住宅需求增加的潜在机会住宅需求增加的潜在机会南京路高端商务活动的增加将带来区域内高端流 动人口的增加进而带动高端物业的需求。 3 3、项目定位、项目定位 以市场的现状以及对其趋势的专业性判断，在充分分析区域和地块情况的 条件下，充分的差异化与需求的完美对接增强项目的产品竞争力，通过深度开 发增加项目产品附加值，以此使得地块价值实现最优化。 综合分析项目面临的外部开发环境和本地块自身的区位属性，我们认为， 本地块是建造高档公寓、小户型豪宅的一个理想位置。 本项目定位为高档次本项目定位为高档次功能导入、服务导入功能导入、服务导入式公寓。式公寓。 功能导入：硬件上的配置。 服务导入：人性化的服务。 项目产品应具备以下竞争优势：项目产品应具备以下竞争优势： 精装大堂，是业主会客首选之地，避免自家空间紧凑功能不全而带来的 尴尬。 和平区源合里项目可行性研究报告 第 22 页 共 36 页 贴心物业，酒店式物业服务，增加居住的舒适度，让业主体验便捷、舒 适的服务。 直入式地下车库，不必出楼宇便可到达地下车库，免除恶劣天气带来的 不便，方便、安全。 电梯入户、入户花园，更加私享、更加安全的配套设施，从细节体现项 目的高品质。 一室半、两室半、复式户型设计，人性化的产品空间设计，满足不同客 户的不同需求。 四、项目市场预测四、项目市场预测 由于本项目地理位置十分优越，社会、政治、文化、经济、自然环境等客 观要素充备；较大的市场发展空间为本项目的推出提供了最佳契机；先进的规 划和建设理念，合理的市场目标定位保证了项目开发与众不同的高起点；高素 质高战斗力的企业团队及先进的管理经验，为项目规划的实现提供了保障，产 品的性价比亦远远高于其他竞争对手。所以，有理由相信本项目的推出必然在 市场上引起轰动，成为和平区乃至天津市、全国极具代表性的楼盘。同时，也 必将为东大房地产有限公司带来丰厚的经济效益和社会效益。 五、市场价格确定五、市场价格确定及销售收入匡算及销售收入匡算 1、价格确定、价格确定 结合本项目和周边在售的实际情况，经过调查整理，影响本案制定价格策 略的因素主要有以下几方面： 区域因素：区位声誉度、区域配套。 品质因素：交通通达度、商业繁华程度、临街状况等；内部配套、园林景 观、建筑外部特色、户型结构、新旧程度、市场接受能力等；土地成本、前期 费用、建安成本、各项规费等。 发展因素：国家宏观政策、未来房地产价格的走势等。 营销因素：发展商的合理利润、本区域内竞争性楼盘的价格走势、发展商 和平区源合里项目可行性研究报告 第 23 页 共 36 页 的、 品牌等。 我们运用了比较常见的权重系数的加权比较法，对竞争物业和周边物业具 体细化比较，由此可以得出本项目的市场平均价格。 权重系数权重系数(W(Wij ij) ) 区域区域品质品质发展发展营销营销 序号序号楼盘名称楼盘名称 销售均价销售均价 元元 因素因素因素因素因素因素因素因素 1 天津环球金融 中心（津塔公 寓 70 年） 24000106106108108 2 天津环球金融 中心（津门公 寓 70 年） 28000106106108108 3 天津中心（精 装修酒店式公 寓赠家电 40 年） 22500104108106106 4 君隆广场（公 寓 50 年） 25000104106106106 5 犀地 1650010098100102 6 吉利经典 1800010098100102 备注：取权重系数为（条件相当取 100 做系数，条件大于本物业取大于 100 的系数，差于本物业者取小于 100 的系数） 。 各物业营销状况权重系数表各物业营销状况权重系数表 物业物业 名称名称 天津中心 （精装修 酒店式公 寓赠家电 40 年） 天津环球 金融中心 （津门公 寓 70 年） 天津环 球金融 中心 （津塔 公寓 70 年） 君隆广 场（公 寓 50 年） 犀地 吉利经 典 合计 G G1 10.50.50.70.8114 备注：营销状况的分值来自于各物业开发商或物业持有者的营销手段、力度、 方式等的综合。 PI=PIj=1m100/Wij 和平区源合里项目可行性研究报告 第 24 页 共 36 页 j=1m100/Wij 为 M 权重的连乘积 WIJ 为被调查物业 I 的第 J 项因素之权重系数 PI 为被调查物业 I 的销售单价、M 为事先确定的权重因素个数 PI为被调查物业 I 的加权平均售价 由此可得出各物业的加权平均单价 1 17168.14 2 21364.80 3 19017.02 4 20183.16 5 16506.60 6 18007.20 P=mi-1gipi/ni-1gi mi-1gipi 为各被调查物业加权平均单价期望值之和 ni-1gi 为被调查物业经营权重系数之和 为被调查物业栋楼、P为本项目的市场平均价格 由此可得出本项目的平均价格由此可得出本项目的平均价格 ： P=P= 20809.6820809.68 元元 2 2、销售收入匡算、销售收入匡算 根据本项目产品规划形式，综合考虑市场风险，其保守预期销售价格按 17500 元/平米进行总销售收入的估算，商业按 40000 元/平米估算。 序号序号项目项目面积面积预期销售价格预期销售价格合计合计( (万元万元) ) 1 1 高层公寓高层公寓 554001750096950 2 2 商业商业 40004000016000 3 3 合计合计 5940019015 112950 和平区源合里项目可行性研究报告 第 25 页 共 36 页 第四章第四章 项目产品设计分析项目产品设计分析 一、一、设计理念设计理念 本项目设计理念“一个中心”以人为中心，尊重自然、亲近自然、养 护自然，“两个基本点”挖掘天津建筑与人文传统精华，吸纳国际国内先 进的项目开发经验。 二、设计意向二、设计意向 规划意图主要围绕如何充分利用地块优越的自然环境和地理特征，运用生 态的环境景观和规划模式，将建筑和自然环境有机地结合，表现出“多景观、 亲自然、重和谐”的设计理念和现代人类追求的居住境界。 三、产品类型三、产品类型 综合该项目的内外部环境、规划基本指标和规划理念等因素，本项目本项 目规划内容包括居住、商业两种类型的物业。居住部分为三座 33 层建筑（不含 地下二层） ，其中 1 层为商业与办公用房，2 层及以上为住宅。本项目建筑主体 分布：A 座为南北向，B 座为塔楼设计，C 座为东西向。 序号序号 名称名称 单单 位位 面积面积(平米平米) 1 1 规划可建设用地面积规划可建设用地面积 5498.9 总建筑面积总建筑面积 78175 计容建筑面积计容建筑面积 59920 高层住宅建筑面积高层住宅建筑面积 55400 商业群房建筑面积商业群房建筑面积 4000 配套共建配套共建 520 2 2 不计容建筑面积不计容建筑面积 18255 3 3 总户数总户数户 720 4 4 居住人数居住人数人 2232 5 5 容积率容积率 /10.9 6 6 建筑密度建筑密度 36% 7 7 绿化率绿化率 40% 和平区源合里项目可行性研究报告 第 26 页 共 36 页 . 四、四、户型比例户型比例 根据市场分析的结论及周边项目供应情况，本项目以一室为主力户型，二 室、三室作为补充，具体的单户面积与户型比例如下表： 户型统计结果表户型统计结果表 楼座楼座 商业总商业总 建筑面建筑面 积积 住宅总建筑住宅总建筑 面积（含阳面积（含阳 台）台） 总建筑面总建筑面 积积 一室一室二室二室三室三室总户数总户数 9090 平方米平方米 以下户型以下户型 A 座 546.0715355.8215901.893232641282576.24 B 座 887.9728336.6429224.61384128051228336.64 C 座 500.3316012.4416512.771356401997609.26 合计合计 1934.371934.3759704.959704.961639.361639.3551551224224646483983938522.1438522.14 占比 3.14%96.86%100.00%65.67%26.70%7.63%100.00%64.29% 备注：90 平方米以下户型面积占比统计基数为 5.992 万平方米 上表所示，本项目共计 839 套房屋，按照阳台全面积计算，累计销售面积 （建筑面积）为 61639.3 平方米。90 平方米以下户型总面积为 38522.14 平方 米，占到规划总建筑面积（5.992 万平方米）的 64.29%。 和平区源合里项目可行性研究报告 第 27 页 共 36 页 聚汇和兴项目户型统计数据总表聚汇和兴项目户型统计数据总表 楼座楼座分类分类层数层数套型编号套型编号建筑面积建筑面积阳台面积阳台面积 合计合计( (含含 阳台）阳台） 类型类型户数户数总面积总面积 A-S1114.170114.17114.17 A-S2128.820128.82128.82 A-S3138.970138.97138.97 商业首层 A-S4164.110164.11 商业 164.11 A1155.886.07161.95 三室 6971.7 A278.621.7980.41 一室 6482.46 A397.641.7999.43 两室 6596.58 2 至 7 层 A4129.039.48138.51 三室 6831.06 A1151.499.48160.97 三室 264185.22 A278.741.7980.53 一室 262093.78 A397.781.7999.57 两室 262588.82 A A 座座 住宅 8 至 33 层 A4129.229.48138.7 三室 263606.2 小计小计 1464.471464.4741.6741.671506.141506.1412812815901.8915901.89 SB-01168.820168.82168.82 SB-02225.30225.3225.3 SB-03225.30225.3225.3 商业首层 SB-04268.550268.55 商业 268.55 B-176.484.7981.27 两室 645201.28 B-2，B-2 36.913.6840.59 一室 1285195.52 B-3，B-3 36.623.6840.3 一室 1285158.4 B-455.626.3461.96 一室 643965.44 B-550.135.0455.17 一室 643530.88 B B 座座 住宅2 至 33 层 B-677.015.5782.58 两室 645285.12 小计小计 1220.741220.7429.129.11249.841249.8451251229224.6129224.61 SC-01101.470101.47101.47 SC-02103.980103.98103.98 SC-0399.79099.7999.79 SC-04107.870107.87107.87 SC-0532.1032.132.1 商业首层 SC-0655.12055.12 商业 55.12 C-1，C-1 58.433.8662.29 一室 14872.06 C-241.39041.39 一室 7289.73 C-388.394.3592.74 两室 7649.18 C-483.055.7588.8 一室 7621.6 C-579.415.7585.16 一室 7596.12 2 至 8 层 C-693.5093.5 两室 7654.5 C-1，C-1 59.833.8663.69 一室 503184.5 C-485.575.7591.32 一室 252283 C-581.81081.81 一室 252045.25 C C 座座 住宅 9-33 层 C-6,C-696.33096.33 两室 504816.5 小计小计 1268.041268.0429.3229.321297.361297.3619919916512.7716512.77 总计总计 83983961639.2761639.27 和平区源合里项目可行性研究报告 第 28 页 共 36 页 五、区内道路交通设计五、区内道路交通设计 由于项目所处地段西安道、岳阳道均为单向车道，本项目的主入口设在地 块东侧，保证社区人车动线明确，提升项目的整体价值。全部为地下停车，小 区内不设车行道。人行道可通达小区各个角落，各个景观。 六、建筑风格六、建筑风格 本项目建筑为现代简约风格，立面的竖向划分沿用“三段式” ，下段为商业 部分，处理成现代感较强的商业空间；中部为富于韵律的水平与竖直线条相交 错所构成的丰富表面；顶部为立体的透空架构，丰富了建筑的天际线，同时成 为建筑顶部完美的收束。外沿的色彩与周边建筑色彩和谐，同时利用石材、涂 料及玻璃等材料，通过排列疏密有致的外窗分格与体量变化，形成表面丰富的 肌理，借以表达建筑美学，使本项目成为区域内的标志性建筑。 七、交工标准与配套七、交工标准与配套 建筑结构：框剪结构 外檐：1-2 层楼宇立面石材，上面为铝板幕墙结构，外部节能保温。 和平区源合里项目可行性研究报告 第 29 页 共 36 页 电梯：电梯配套国产合资品牌，速度指标为 2.5M/秒，将选择配置和装修标准 较高的型号。 楼梯间：地面：水泥地面；墙面：涂料；扶手：木扶 手；栏杆：铁艺扶手 电梯前室：全石材拼花地面，墙面部分采用石材，精美灯饰，设触摸式延时灯。 层高：2.9-2.95 米 公共楼道：水泥轧光 信箱：首层设业主专用信箱 供暖：采用市政集中供暖，独立循环分户计量 供水：单水设计，选用恒压变频泵供水系统，插卡式水表 燃气：管道天然气，插卡式燃气表 窗：静电喷涂彩铝，局部安装窗磁 室内部分：分户门设豪华三防门、室内预留哑口；起居室、卧室地面水泥砂浆， 内墙及天花板刮腻子；厨房、卫生间防水地面，预留上下水管道接口及电源位 置，厨房、卫生间墙面为水泥砂浆麻面；阳台全部封闭。 玻璃：选用中空双层玻璃。 室外：预留空调室外机位，预留空调孔及空调冷凝水管 智能系统：宽带网 Internet 入户终端；彩色可视楼宇对讲系统；小区周界防范 系统(红外对射仪)；小区公共区域监控系统；家庭安防报警系统；燃气泄露报 警；紧急呼叫按钮；电子门禁系统；预留一卡通功能；24 小时小区保姆服务； 小区公共设施、设备监视系统；卫星及有线电视系统；智能车库管理系统；社 区背景音乐 第 30 页共 36 页 第五章第五章 项目开发项目开发节奏节奏 20082008 年年 20092009 年年 20112011 年年20132013 年年 项目名称项目名称 面面 积积 （平方（平方 米）米） 三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度 项目决策规划项目决策规划 指标落实操作指标落实操作 思路确定思路确定 前期策划前期策划/ /方案方案 设计设计/ /施工图设施工图设 计计 前期手续报批前期手续报批/ / 开工证开工证 基础工程基础工程 主体工程主体工程 装饰工程装饰工程 配套工程配套工程 设备调试设备调试 竣工验收竣工验收 保修保修 59920 西安道项目可行性研究报告 第 31 页共 36 页 第六章第六章 投资收益分析投资收益分析 根据本项目开发的实际情况，结合天津市高档公寓项目的建设标准，园林 景观标准等，对项目进行投资收益分析。 序号序号 名称名称 单单 位位 面积面积(平米平米) 1 1 规划可建设用地面积规划可建设用地面积 5498.9 总建筑面积总建筑面积 78175 计容建筑面积计容建筑面积 59920 高层住宅建筑面积高层住宅建筑面积 55400 商