可上九天揽月的“高房价”(发表).doc

可上九天揽月的“高房价”牛亚洲（洛南县委党校，洛南726100） 摘要：现在，高房价已经成为社会的痼疾，成为当前影响民生的焦点话题。高房价主要是由现有的房地产、财税政策不完善、投资渠道不畅造成的。其主要危害是严重制约了经济的发展，扼杀了社会的和谐进步，破坏了市场经济的正常秩序，极易滋生腐败。要想解决房地产市场存在的矛盾问题，就必须重新制定正确的房地产政策，引导房地产市场理性回归；深化财税体制改革，创立土地财产税和物业税；疏通各种投资渠道，引导社会资金的理性投资；进一步严格土地执法。只有这样，才能告别高房价时代，实现居者有其屋，真正解决经济发展和改善民生中的突出问题。关键词：高房价；危害；政策；对策提起房地产，大家都会邹眉头，唉声叹气。因为高高的可上九天的房价已经严重的背离了人民的购买力，在很多大城市，房子已成了高档奢侈品，中低收入家庭只有“望房兴叹”。有人说，房地产的背后有血泪，一点都不夸张。当年杜甫老先生梦想“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，现在，如果他老人家还在的话，也只有对可以上月球的房子兴叹了！高房价已经成为社会的痼疾，是人们议论最多的一个难点和焦点话题，面对政府的屡屡调控变成空调，越调越涨，我们很无奈，只能幻想房地产商身上能流着“道德的血液”。如果政府再不采取有效有力的措施抑制高房价，就难以能实现十二五的预期目标，也难以真正解决经济发展和改善民生中的突出问题。一、高房价产生的缘由为什么我国房价会出现芝麻开花节节高的现状呢？众说纷纭，什么供需关系、城市建设、政绩冲动、炒房热、垄断行业等等。但是，最主要的原因是由不完善的体制造成的，主要表现为： 一是房地产政策不够合理。世界上许多国家都很注重老百姓居住的问题，都会用公共资源为老百姓提供经济适应房和廉租房。在西方一些国家，住房被明确界定为公共事务，也因此获得立法保障。如英国1919年颁布住房和城镇规划法，明确规定住房问题属于公共事务，政府对公共住房提供支持，1946年至1951年间，英国政府负责修建的住房总量高达全国总量的78%。美国在1937年，出台住房法案，以后相继出台住房和城市发展法、住房和社区发展法，住房的公共特征得到保证，保障性住房比例80%以上。新加坡的商品房只有3%，瑞典大部分都是政府的公共房，香港50%的居民住在政府的公共房里，公共房包括经济适应房和廉租房，房租都非常便宜。由此可见，世界各国政府都希望为了老百姓居住的问题利用公共资源，提供经济适应房和廉租房。所以在欧洲，人们不会怨恨那些住豪宅的人，还有我们的香港，一些名人的豪宅，大家都会接受的，因为我们已经有了经济适应房、廉租房，在居者有其屋的情况下，人们是不会怨恨那些富人的。我国过去也有这样的概念，1998年，国二十三条出来了，当时固定80%是经济适应房,10%是廉租房，剩下的10%是真正的商品房，这是个很完美的政策。因此从1998年到2003年，就在这种政策的指导下，我国的房价很稳定。可是不幸的是，从2003年开始，就把以前这么好的政策给扭转过来了，开放房地产市场，全部变成了什么保障性住房的商品住房，其实就是商品房，其他的很少比例的不到10%的廉租房地方政府几乎很少去抓。随着房地产市场的飞速发展，我国很多地方都把房地产当做支柱产业来抓，甚至搞的如火如荼。世界上除了中国之外，没有一个国家敢把房地产作为支柱产业，日本把色情业当做支柱产业也不敢把房地产当做支柱产业，而我国就这样做了，后果我们也看到了，现在国人对高房价已经是深恶痛绝。可以说，房地产政策方面的错误导向是高房价的罪魁祸首。二是财税政策不够完善。地方政府“以地生财”的土地财政政策，有着深刻的体制原因。1994年的分税制从总体上讲是新中国成立以来财政管理体制的一个重大进步，但与此同时，由于分税制将“财权上移、事权下移”，地方政府要做的事越来越多，但手中可支配的财力相对越来越少。目前，教育、医疗、劳动保障等公共职责都下沉到地方，而财政收入却向中央集中。地方财源不足，于是就想到了卖地，这也是现行财税体制下“吃饭财政”的无奈之举。卖地(出让土地)的收益极大，根据国土资源部对30多个城市的统计，土地出让收益平均是成本的18倍。花1块钱买地，卖18块钱，净赚17块钱。如果这样的财税体制不改变，任何措施都控制不了地方政府卖地(出让土地)。近年来，在很多地方流行一种“经营城市”的发展理念。一些地方领导认为，经营城市首先是经营土地，土地经营不起来，城市就发展不起来。所谓的土地经营就是卖地。其操作模式为，先由政府“做地”，推出一个概念，然后整理出一块土地拍卖，卖地所得再用于搞当地的建设。该区块经过建设后升值，带动地价上涨，政府又可以通过卖地获得更多的财政收入，由此形成“良性循环”。“不花政府一分钱，万丈高楼平地起”，这一直是不少城市领导津津乐道的“经营城市”之经验。一些地方政府患有严重的“房地产依赖症”。他们认为：“我们也知道卖地是短期行为，可是没钱去搞基础建设，不招商引资，不是更难发展吗?”改革开放以来，我国经济迅速发展，工业化和城市化的过程不断加快，由于对各级干部的考核制度不够科学，官帽子(政绩)和脸面子(GDP)成了官员们不惜代价追逐的两个目标。地方政府的官员要想升迁，必须自己想办法筹措经费，努力将GDP搞上去。“以地生财”就成了各地政府必然选择的捷径。“土地财政”对地方经济的发展是不可持续的，土地资源是有限的，土地卖完了怎么办？卖地冲动会将数十年后的公共财政提前透支，这是不负责任的，是拿后代的幸福开玩笑。所以说，现在体制下不合理的财税政策推动了高房价的肆意蔓延。三是投资渠道不够畅通。金融投资渠道不畅所致是我国房地产价格大幅上涨的第三个主要原因。改革开放30多年，我国已经进入到中产阶级崛起的时代，但我们自己还没有意识到。一部分人先富裕起来了，手中有大量存款。近几年来，我国储蓄不断增长，储蓄率全世界最高，达40，但由于分配不公，拉大了贫富差距，加上物价上涨，银行存款实际上已成为负利率，穷人选择继续积蓄时，有钱人开始寻找新投资赚钱渠道。美国有很多的投资机会，金融市场非常健全，政府监管也很到位，社会福利保障也很好，股市也很健康，所以60的老百姓都持有股票，美国人没有炒房的概念，因为一个是炒房成本很高，持有成本太高；另一个就是政府有很多政策限制。所以美国人不会去持有土地，炒地皮，因为人家的房价波动很小，房价波动平均18年一个周期，一个周期房价或涨或跌都在百分之十几以内，所以，炒房根本不会赚钱。房子对美国人而言只是消费品，不是投资品。而在我们中国，没有良好的金融投资渠道，事实证明，钱存在银行吧，通货膨胀会贬值；资金进入股市吧，连续几年股市惨淡，股民血本无归；资金进入期货市场吧，期货无休止的震荡。这群新中产阶级需要有稳定的投资渠道，他们本来就没有经营资本的经验，实践证明房地产和黄金是具有稳定的保值增值特性的，是可靠的投资渠道。成为新中产阶级投资可选择的两条出路。* j 1 Y4 g* 1 x新浪乐居国家没有打造良好的金融投资渠道，更没有相应的政策出台，故把新中产阶级手中的资本逼进了房地产市场，逼进了黄金市场。在房地产市场与黄金市场相比，房地产市场比黄金市场更稳定升值更快。所以，中产阶级手中的资本进了房地产市场，希望通过炒房里面的溢价赚钱，来弥补通货膨胀的损失和其他的损失，这就更加推动了房地产价格的快速上涨。二、高房价带来的危害目前，高房价已经严重影响了我国社会经济的正常发展轨迹，影响了社会的和谐稳定，成为一大毒瘤。一是房地产的过快增长严重制约了我国经济的发展。房地产市场存在泡沫，这是一个不容回避的事实。我们现在的通货膨胀，房地产就是罪魁祸首。连续7年来，中国的房价大幅上升，远远脱离民众的购买水平，已经引起了人们的强烈反感和不满。没有只涨不跌的股市，楼市亦然。当越来越多的人投入到炒房大军之中时，房子已经不再是用以居住的场所，而是被有钱人买来卖去的商品。高房价会严重制约我国经济的发展，现在大家都去炒房，由此而得的利润比踏踏实实做研究、做制造业、做实体经济收益要好的多，大量资源资金会因此而流入房地产市场，以前做制造业的现在成了房地产商，形成了一股炒风，如果我国都不再做制造业了，都去炒地产，这个国家怎么办？社会资源因为房地产而误导，我们未来经济发展还会持续发展吗？发展房地产并不是致富捷径，而是一座建筑在浮沙上的城堡。如果实体经济不能有效“止血”或者主动“造血”，经济很难真正“康复”。当世界各国通过增加市场流动性来刺激经济复苏时，如果这些增加的流动性不是流入实体经济而是流入地产、金融及资产市场，那么，说不定第二波通货膨胀和金融危机还会来。一家机构对北京、上海、深圳等地的房地产行业进行调查后得出结论，这些大城市的房屋空置率已经远远超过10%的国际警戒线。在不少地区，这一比例甚至达到了50%以上。居高不下的房屋空置率已经很说明问题，对房地产业的过分依赖，为我国经济埋下隐患。如今，房地产业对GDP的贡献太高了，高房价撑了GDP的台面，GDP长了官员的脸面，就是没有人顾及民生难的里面。北京等大城市GDP的贡献基本都在50%60%左右，我国四分之一的投资也在房地产行业，30多个产业与房地产关系紧密，银行乃至大型企业也纷纷为楼市“背书”， 资本是逐利的，一个楼盘开盘仅一夜涨价就利润过亿的暴富神话无疑吸引了社会大量的资本进入地产业，例如上海北京等大城市信贷总量就有一半与房地产有关。这种财富效应必然造成其他经济实体的失血。房地产过“热”，已经很难用理性衡量。如果我们在制度上继续客观鼓励这种行为，多年高唱的结构调整无疑只能是一句空话，走向失败的结局是肯定的。二是房地产的过度繁荣扼杀了社会的和谐和进步。科学发展观的核心是“以人为本”，人民的最基本需求就是安居乐业，人活着要有栖身的地方，要有养家糊口的工作干。这几年来的房价不是一般的高，而是高得离了谱，超出了百姓的承受能力，由此引发了许多社会问题，如社会阶层之间的矛盾加剧，社会暴力犯罪增加，家庭关系紧张等。高房价已经严重的影响了社会的和谐，使人们的生活品质急剧下降。高房价像“黑洞”一样，吞噬了百姓一代人甚至两代人的所有劳动所得，百姓劳动所得除了吃饭维持生命继续为房地产开发商或投机者创造剩余价值外，不但一无所获，还要负债累累。试问，我们还怎么去消费？那什么去投资教育文化，营养保健？教育是经济可持续发展的基础，教育水平提高了，才能提高科研和管理水平，才能提高生产力。一个忽视或不重视教育的民族，一个没有强大文化的民族，绝不可能成为世界上的强势民族，只能当世界上的二等公民：学外国语，看外国电影，开外国汽车，坐外国飞机，用外国商品，向外国移民，甚至偷渡外国。现在，房地产泡沫看上去色彩斑斓，但它是空虚的，它折射出来的繁荣是虚假的，经不住风吹雨打。我们可以做这样的设想，如果一个城市的人均收入远不如台北，而房产价格超过台北，该如何吸引人才，发展技术？如何降低成本与台北竞争？当漫天上涨的房价使中青年成为房奴，失去创造的活力，没有科技进步和制度创新，中国如何在未来赶超发达国家！当漫天上涨的房价阻断了广大农村居民的城市化进程，强化了城乡二元结构，中国如何实现社会的和谐！ 三是高房价破坏了社会主义市场经济的正常秩序。 高房价绝对不会增加社会财富，一套房子不管价格怎么变化，还是一套房子，不会因为价格高了，就生出另一套房子来。现在我们的GDP增长中很大一部分就是房地产的泡沫吹出来的，一快地皮由100万炒到1个亿，一平米的房子由5000元炒到1万元，就是这么来的。现在，中国的房产市场成了股市，不少人卷入房屋买卖投机活动，这不但助长了房价的飙升，也诱发了人们贪婪的欲望，认为劳动不如炒房，炒房更容易致富。由于投资（投机）房地产市场存在暴利，使大量资源被吸引到房地产业。导致大量商品房闲置，完全失去了房子的居住价值，成了某种形式的“股票”，浪费了大量土地、劳动和资本等资源。是对社会财富的无情毁灭，是对社会资源的严重浪费。一个健康发展的社会应是社会财富和公民个人财富同时增加的社会，是繁荣惠及到普通百姓的社会。货币数字的增加可能给某个人带来财富，如房地产开发商和投机者，他可以用攫取的暴利购买其他奢侈品，自己家的财富增加了，但社会财富不会增加。高房价不会带来持久的繁荣，因为货币增加可以造成货币贬值，带来通货膨胀，这最终会破坏社会主义市场经济秩序。高房价将导致经济崩溃，这在理论和实践上都得到了证实。如果在商品交换中背离价值规律太大或时间太长，房地产开发商和投机者总在攫取暴利，房奴总在用一两代人的劳动换取一套房子，那这种交换就是超级不公平，是不能持续长久的。2008年爆发的全球经济危机都是因为房地产的价格严重偏离其价值，导致了房地产泡沫的破灭，一年里房地产价格下跌了50%以上，包括银行在内的好多企业破产，使平民和房地产开发商都深陷危机的泥潭，给国民经济带来巨大打击。四是土地财政极易滋生腐败。在现实中，土地交易的背后基本都有腐败的产生。这个道理大家都明白，比如房地产商之所以能拿到地，大多和权力有千丝万缕的联系，有些房地产商本身就具有政府背景，土地交易没有市场化之前，土地的交易往往在暗箱操作，土地如何定价，定价多少大多是非市场因素，如果非市场的因素很大，必然有着些地方官员权力寻租的黑幕。买卖土地成了部分官员的快速发财之道，面对土地这块大蛋糕，那些有机会发财的官员有机会都想分一块享用，近年来，由土地交易引发的腐败案件层出不穷，因此，房地产行业最易产生腐败，已经成为腐败滋生的温床。可以说，压制内需、腐蚀干部，房地产难辞其咎。从这几年查办的腐败大案看，几乎所有大贪官都与房地产有关。因为现在的房地产开发商已形成利益集团，他们可以买断媒体，劫持政府，影响司法公正。看看这些落马的腐败官员：最高人民法院副院长黄松有，浙江省纪委书记王华元，广东省省委副书记陈绍基，深圳市原市长许宗衡等等腐败案，他们哪个不是和房地产有染？房地产开发商在用地、贷款、处置“烂尾楼”等各种交易中，都从这些腐败贪官那里“寻租”，即使犯罪了，还有高官出来为他们“辩护”。 去年落马的公安部部长助理、经济犯罪侦查局局长郑少东为了保护向其行贿的黄光裕等企业主的利益，指使公安机关对企业高管“慎用拘留”。这就是利益集团劫持政府的典型例子，一些贪官充当了他们的代言人、保护伞。三、高房价问题的解决高房价形成的原因很复杂，要解决起来，相当棘手，绝非一朝一夕可以去瘤。它需要放在政治体制的背景下考虑，这样更容易看清楚问题所在，真正提出解决之道。一是要制定正确的房地产政策。我们要多学习外国的成功经验，认真总结我们的失败教训，制定确实可行的政策，让房地产理性回归，把老百姓的住房问题当成公共事务来抓，如果我们的老百姓大多数都能住在政府的经济适应房里，那些低收入底层的老百姓能住进政府补贴的廉租房内，就留那么一点点的，百分之几的商品房，它能涨上天吗？过去的五年里，我们的政府卖地财政收入逾7万亿，这样的大蛋糕，应该给老百姓分杯羹了吧。现在我们也看到政府已经在调控了，推出了限购令及保障性住房和廉租房，最近几年连连出台打压房价严厉措施，十二五规划期内要建3600万套保障性住宅，应该暂时可以缓解房地产上涨的压力。要彻底改变现有的“土地财政”的格局。只要可以从农民手中低价征地，并向市场高价供地，地方政府就不可能轻易放弃“土地财政”。所以必须要加快转变政府职能，正确定位地方政府的角色，改变地方政府作为建设用地的“地主”和土地经营者的角色，尽快实现从房地产市场经营者到监管者的转变。我们可以根据国外房地产市场开发的经验，严格政府征用土地的条件，将“公共利益”限制在“公共工程”和“紧急需要”等非常清晰的公共利益范围内。我国应当建立土地收益共享机制，即通过立法规定政府将出让土地的收益主要用于返还被征地的农民。土地出让收益绝不能成为市长的“零花钱”，应该用于被征地农民社会保障，用于建设城市廉租房和农村基础设施建设等。这样才可以控制地方政府盲目征地的冲动，严格界定国家征地条件，从制度上杜绝“土地财政”，消除房地产泡沫滋生的根基。二是深化财税体制改革。目前地方政府事权无限、财权上收的现实，是造成地方政府通过城市扩张和卖地来获取收入的另一个原因。要减少地方政府谋求预算外收入的动机，就必须将现在的“投资性政府”变为“服务性政府”，形成多元化的城市公共投资机制，让地方政府不再是城市投资的主导者，而只是公共服务的提供者。改变地方政府财权事权不对等的状况，改变地方政府的发展模式和融资机制。建议创立土地财产税，将与土地财产相关的税费由多个部门征收，改为只由税务部门征收;将现行的各种土地税费合并为三个税种：土地占用税、土地保有税和土地交易税。为了调动地方政府征收土地财产税的积极性，以及在现行分税制下保证地方政府可获得有保障的税源，建议土地财产税全部留给地方享用。征收物业税。世界上不管是发达的资本主义国家，还是发展中国家，几乎都把物业税（房产税）作为主要税源和抑制房价上涨的政府调控手段。在美国，以房地产税占主导的财产税收入占联邦税收的10%，占地方税收的75%。在世界上最贫困的肯尼亚，上述两项指标也分别达到了1.52%和68.56%，可物业税在中国迟迟不予实施，这就使房产投机者有空子可钻。如果对第二套及以上的住房或超面积住房按累进税率（如房价的1.7%10%）征收物业税，囤积住房要交纳高额物