某市商业网点规划送审稿（2004-2020）.doc

某市商业网点规划 1 目 录 1.前前言言.1 2.某某市市商商业业网网点点发发展展现现状状及及其其诊诊断断 .2 2.1 现状陈述.2 2.2 诊断分析.4 3.结结症症分分析析及及发发展展趋趋势势研研判判 .7 3.1 结症分析.7 3.2 全市市流通产业发展趋势研判 8 3.3 某市商业网点规划与建设应注意的问题 .10 4.某某市市商商业业网网点点发发展展规规划划 13 4.1 总则 13 4.1.1 规划的作用 13 4.1.2 规划的依据 14 4.1.3 规划的对象、范围 .14 4.1.4 规划的期限 15 4.2 规划的指导思想 .15 4.3 规划的原则 .16 4.4 发展目标.19 4.4.1 总体目标 19 4.4.2 具体目标 22 4.4.3 规划布局 25 5.规规划划图图则则 .38 6.实实施施建建议议 .39 规规划划参参考考资资料料 .40 某市商业网点规划 2 附附录录41 附录一：规划研究程序 41 附录二：调研问卷 42 附录三：调研问卷汇总分析 .44 附录四：某市商业网点归类一览表 .50 附录五：相关术语 58 附录六：商业设置和级次指标 .62 附录七：主要零售业态 63 某市商业网点规划 1 1.前言 某市位于辽东半岛西南端，东 北向与全市老市区相连结， 南临黄渤海分 界线，并与山东半岛隔海相望 。长期以来，由于 军事原因，某市没有完全开 放，相应人口与经济增长缓慢，同市内其它区域相比，某市的城市化进程明显 走在了后面。 面对新一轮城市化发展需要，全市市委、市政府提出了建设 “大全市” 这一战略发展目标，并在规划中将某市纳入了未来城市的主城区范围。未来十 几年里，某市将成为 “大全市”城市“西西拓拓北北进进”的重要拓展区域，进而成 为人口增容及相关产业转移的重要承接地。 1 随着连烟火车轮渡的投入使用，某市将一改过去处于全市一隅的 “端 点”区位特征，成为连接辽东和山东两个半岛及东北腹地和长江三角洲的枢纽， 这将为某市商贸物流业的发展带来机遇；同样，某市的旅游产业也将迎来大发 展时期，其发展也同样需要商贸网点的支持。可见，未来某市现代流通产业发 展潜力巨大。 2004 年 12 月 11 日，我国将履行入世承诺，取消对 外资商业的地域、股 权和数量的限制。这意味着我国入世后 商业领域的过渡期 行将结束，迎来了 全方位开放的发展格局。基于此，为了规范我国商业的网点发展布局，减少重 复建设，降低恶性竞争，实现协调发展，商务部要求全国各地县级以上的城市 务必在 2004 年底前，完成对城市商业网点的发展规划并报商务部。 2 为了认真贯彻和落实商务部印发的城市商业网点规划编制规范 和全 市市委市政府建设“大全市”发展纲要 ，结合某市经济、社会、人口等发 展规划，按照现代商业 发展规律，本着避免重复建设、合理有效利用资源进 而带动某市经济快速发展的原则，特别是形成商业和旅游的良性互动，某市政 府委托贸易发展局邀请我们编制了本项规划。 1由于大型工业项目的布局（如石化产业园、造船城等）以及某市大学城布局发展带来的人口高速机械增长， 据预测，到 2020 年，某市常住人口数量将接近 80 万人，占大全市主城区的比例将由目前的 7.6%（户籍人 口）变为 22.5%（常住人口） 。 2城市商业网点规划是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上， 对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。这里“网点”主要是指主 要零售业态、商业路街、各类批发市场、物流等网点，依据国家商务部规划指引，其规划范畴不包括餐饮 网点和旅游景点。 某市商业网点规划 2 同时，本研究小组受全市市商业局委托，正在研究编制 全市市商业网 点总体规划 。为了达到“科科学学、完完善善、实实用用 ”的规划要求，我们制定了 “局局 部部突突破破、由由下下而而上上 ”的规划计划，即首先由下属县、市、区完成本地区的商业 网点规划，然后再汇总完成全市市的总体规划。由于某市商业发展潜力巨大， 加之地理位置比较独立，因而成为我们编制 全市市商业网点总体规划 的 起始点。通过先行完成某市的商业网点规划，我们期望确定一个 “范式”来 供全市的其他县市区参考，从而加快全市商业网点规划的推进步伐。 2.某市商业网点发展现状及其诊断 2.1 现状陈述 总体上讲，某市商业网点自改革开放以来获得了快速发展，在数量上增长 迅速，在所有制上发展层次多元化。特别是近年来新型业态不断涌现，商业网 络逐步形成，并在网点结构与层次上有了很大进步，为下一步发展打下了良好 的基础。随着近年来旅游业的快速发展，某市商业网点的分布开始从城市中心 区向边缘区和乡镇地区扩展，网点档次不断提高，网点规模不断扩大，并且呈 现了“商旅结合”的发展特征。上述发展极大地促进了某市城乡商业的繁荣， 并使得现代流通产业成为某市极具发展潜质的主导产业之一。某市城乡商业网 点（30 平方米以上）分业态网点数量、面积及结构对比见以下图表。 3 表 1 某市城乡商业网点分业态数量一览表 单位：个 业态业态 数数 量量 区位区位 专业店专业店专卖店专卖店便利店便利店 超超 市市 大卖场大卖场 百货店百货店 购物中心购物中心 农贸农贸 市场市场 批发批发 市场市场 合计合计 城城 区区7218351675144 乡乡 镇镇1106640370190 合合 计计182249919145334 3 由于统计数据缺失，以上数据均来自于实地调查，并且是营业面积在 30 平方米以上的商业网点，包括主 要零售业态（专业店、专卖店、便利店、百货店、超市和购物中心等） ，以及农贸市场和批发市场等。由于 一些商业街门店面积均较小，我们只在附录中作了记录，其面积未进入统计范畴。如果广口径估计（包括 餐饮网点） ，某市上规模的各类网点数量有 500 左右。 某市商业网点规划 3 表 2 某市城乡商业网点分业态面积一览表 单位：平方米 业态业态 面面 积积 区位区位 专业店专业店专卖店专卖店便利店便利店 超超 市市 大卖场大卖场 百货店百货店 购物中心购物中心 农贸农贸 市场市场 批发批发 市场市场 合计合计 城城 区区25,9118273,14811,00098,90014,2008,250162,236 乡乡 镇镇7,3105605,355-7,35021,450042,025 合合 计计33,2211,3878,50311,000106,25035,6508,250204,261 图 1 某市城乡商业网点业态数量分布图 7% 30% 0%3% 4%1% 55% 专业店 专卖店 便利店 超市大卖场 百货店购物中心 农贸市场 其它 图 2 某市城乡商业网点业态面积分布图 16% 1% 4% 5% 53% 17% 4%专业店 专卖店 便利店 超市大卖场 百货店购物中心 农贸市场 其它 某市商业网点规划 4 考虑到调查遗漏因素，加上规模较大的餐饮（酒店）、娱乐休闲等网点， 目前某市城乡“上规模的商业网点 ”4总数预计在 500 个左右，按照现有居住 和生活总人口 280,000 人计算，5平均每千人拥有网点 1.78 个。从调查汇总上 来看，目前某市城乡上规模的商业网点总面积为204,261m2，按照上述人口指 标，人均占有商业面积为 0.73m2。其中，城区上规模的商业网点总面积为 162,236m2，城市人均面积为 0.90m2；乡镇上规模的商业网点面积总计 42,025m2，乡镇人均面积约为 0.42m2。6 由结构图分析可见，在某市各种业态构成中，以业种为划分的各种传统专 业门店数量居绝对多数，其调整和改造空间极为广阔，其次是包括连锁门店在 内的便民性质的便利店和专卖店。据调查，目前某市连锁便利店的比例不到三 分之一，采取连锁经营的网点占上规模的网点比例不到十分之一。在面积上， 大型店占据了绝对比例，如大型百货店和购物中心占了53%的比例，其次是 专业店和农贸市场，分别占了 17%和 16%。 2.2 诊断分析 根据以上调查数据，结合调查问卷汇总分析内容，我们对某市商业网点发 展现状诊断分析如下： 7 （1）商商业业网网点点营营业业总总面面积积出出现现时时点点饱饱和和 由于某市目前的城乡二元特征，其人均占有商业营业面积0.73m2，低于 全市市的平均水平；城市人均商业营业面积指标则达到了0.9m2，从目前这一 时点来看，已经达到了饱和状态，但需要在业态结构和空间布局上进行调整和 完善。8随着建设“大全市”步伐的加快，未来十几年，某市将迎来快速的城 市化发展进程，面对人口超高速机械增长和旅游产业高速发展，某市商业网点 建设在短期内很难找到成长的边界，只能在发展中寻求动态的平衡。因此，某 4 除非本报告另行说明，否则在行文里“上规模的商业网点”均指营业面积在 30 平方米以上的网点。 5 据某市统计局透露，目前某市户籍人口不到 20.9 万人，包括户籍人口在内的常住人口有 26.5 万人，暂住 人口 9000 多人，上述人口总计 27.4 万人，部队驻军人数不详。基于此，我们估算商业服务人口为 28 万人。 6事实上，我们很难得到准确的人均指标，由于调查可能存在的遗漏以及 30 平方米以下商业网点的调查忽略， 某市实际的商业网点总面积会高于上述调查数字；因此，我们采取了上述广口径的人口基数加以修正，并 将得到的人均指标作为我们研究的参考数字。 7 见附录中的调查问卷及汇总分析部分。 8由于各个城市规模大小、发展定位、主导功能和商业辐射能力的差异，在人均商业面积指标的发展设定上， 有的城市高一些，有的城市低一些，一般在 0.8-1.5 之间。 某市商业网点规划 5 市商业网点发展的 总总体体特特征征是是城城市市核核心心区区接接近近饱饱和和，但但结结构构和和区区位位失失衡衡，乡乡镇镇 发发展展落落后后，但但总总体体增增长长潜潜力力巨巨大大 。 （2）三三级级商商业业层层级级体体系系雏雏形形初初现现 即区级商业中心、社区级商业中心和街道便民商业。目前北以世达购物、 新屋百货为中心，南以大商电器、海产品批发市场为中心的核心商圈已经发展 成为某市唯一的一个区级商业中心。社区级商业中心目前虽然轮廓初现，但还 不是十分完善，新型业态较少；街道便民商业则还有待于进一步丰富网点构成 及深化发展内涵。目前迎春社区、横山社区、黄金山社区、启新社区、太阳沟 社区、黄河路社区等地已经具备发展成为社区商业中心条件；其他新建街道和 周边乡镇，商业发展层级概念有待于在某市城市化进程中进一步生成。 （3）商商业业网网点点空空间间布布局局分分布布不不合合理理 目前某市商业网点的分布在整体上呈现 “中心过剩和边缘不足 ”的状况。 一些大型商业设施（包括已建的新屋百货、大商电器和在建的世达购物中心、 瑞鑫购物中心等）主要集中在中心商业区，而周边地区的许多地方却存在着商 业网点建设不足的现象，特别是 周边一些新建居民区。即使是在网点集中的 中心商业区，一些商业设施之间的 经营内容雷同，缺乏 主导经营特色，低水 平、同质化的竞争较为明显。 （4）零零售售真真空空地地带带现现实实存存在在 虽然目前某市城市商业网点营业面积总量趋于饱和，但 经调查发现，某 市目前尚存在未被充分开发的零售真空地带，主要分布在启新社区、横山社区、 同心社区、八一路周边地区。这些区域尚存在一些商业死角地带，周边商业设 施十分匮乏，甚至没有一家稍具规模的便利店，居民购物十分不便。如何开发 利用商业真空地带，进而完善社区商业网点，将会成为某市下一步商业发展中 的一项重要内容。 （5）零零售售业业态态结结构构不不合合理理 业态多样化是流通现代化发展的必然要求，从而适应多元商业中心的发展 要求并满足不同消费层级需求 。虽然目前某市各种商业业态均有所发展，但 从总体来看，零售业态结构欠佳，主要表现为传统的以业种为划分的 专业店 过多，现代连锁形态的专业店和专卖店较少；食杂店较多，自选商店与连锁便 利店较少；农贸市场及马路市场较多，超级市场 偏少；缺少真正意义上的特 某市商业网点规划 6 色街区和主题风格的商业步行街。 （6）商商业业网网点点命命名名不不规规范范 这个问题在某市尤显突出，一些商业网点的业态选择命名极不规范，并给 课题组调研造成了很大困惑。如一些小型便利店被命名为超市，但却没有生鲜 食品销售；不足百米的购物网点被命名为购物中心；明明是大卖场却被称为购 物中心，自选商店和便利店命名的较少。可见，某市在网点审批和命名规范上 还缺少必要的规范手续和政策依据，如何合理引导并规范商业网点的命名，将 其纳入规范的工商行政审批与管理流程，将成为下一步商业网点发展与管理的 重点。 （7）商商业业网网点点发发展展缺缺少少整整体体规规划划和和规规范范管管理理 长期以来，由于缺少系统、科学的商业网点发展规划及归口集中的规范管 理，某市的商业网点发展基本上处于一种 “自然生成”状态。因此，在网点 布局和网点规模决策上，出现了无序排列和自然组合现象，相应也就导致了定 位雷同和重复建设现象的发生。同样，在商业经营理念、管理方式、服务体系 以及人员素质等软件建设方面，也远远地落后于全市市内商业。可见，针对现 状的结构调整和业态优化将成为本次研究规划和今后一段时期网点建设和发展 中的重点。 上述分析，让我们对某市的商业发展现状有了一个清晰的扫描。未来十多 年里，某市将成为建设 “大全市”的重要拓展区域，并承担着主城区人口增容 的重要承载任务，其人口数量将由目前的不足 30 万人发展到 80 万人，占主 城区人口的比例将由目前的 7.6%发展到 2020 年的 24%。我们可以预见 ， “大大 全全市市”建建设设的的过过程程，就就是是某某市市逐逐步步完完成成自自身身城城市市化化并并最最终终与与核核心心城城区区一一体体化化的的 过过程程，面面对对人人口口的的急急剧剧生生成成及及主主导导产产业业的的布布局局发发展展，某某市市的的商商贸贸业业有有着着极极为为广广 阔阔的的发发展展空空间间。因此，应对入世后流通国际化时代的来临，面向2020 年中长 期发展，规划并形成某市商业发展的网点层级和概念体系，对某市经济与社会 发展具有极其深远的意义。 某市商业网点规划 7 3.结症分析及发展趋势研判 3.1 结症分析 如前所述，虽然近年来某市商业网点建设取得了较快发展，但还是存在诸 多方面的问题，特别是和全市核心城区商业网点发展相比较，处于相对落后的 发展地位。造成上述问题的原因是多方面，归纳起来主要有以下几点： （1）缺缺乏乏统统一一规规划划 这一点既是原因也是表现，前面已经提及，这可以说是我国大多数城市商 业网点发展的“通病” 。虽然某市在深化经济体制改革、转变政府职能上有很 大进步，将过去的商业局、粮食局、供销社和物资局合并成立贸易发展局，但 由于合并时间较短及其他各种原因，某市商业网点的统一规划始终没有出台。 虽然城市规划部门就土地使用做出了商业开发规划，但也只是停留在土地规划 层面，缺少应用性的专题规划。并且，城市商业网点建设涉及到流通、规划、 建设、土地、工商、交通、环保、消防等多个部门，由于信息不对称，一些商 业网点的建设极易脱离城市总体发展规划布局。因此，要合理规划网点，必须 使各工作部门之间进行良好的沟通与协调，尤其是一些大中型商业网点项目在 什么地方建、建多大规模、搞什么业态，要仔细论证协调。缺少统一规划是造 成某市乃至全市商业网点建设落后、结构失调和布局无序的主要结症之一。通 过本次规划，将会有效消除某市商业网点发展的这一瓶颈因素的影响。 （2）开开放放程程度度不不够够 由于军事原因，某市尚未完全开放，许多地方仍处于军事管辖的范围之内， 致使一些土地在开放建设上很难保持整体的统一协调性。由于开放不足和军事 限制而带来的经济发展缓慢，极大地影响了某市的城市化进程，相应也就导致 了商业网点发展的滞后。商业网点的发展对应着消费人口的增加，由于本地人 口数量及旅游人口停留短暂的局限，某市目前的大多数商业网点基本上服务于 本地人口，相应的流通辐射能力极其有限，这也是某市商业网点建设落后的主 要原因。人口规模的不足和低开放度，降低了对外部商业资本的吸引力度，从 而导致外部资本进入迟缓。“大全市”建设推进，必将会加快某市的开放步伐。 某市商业网点规划 8 （3）端端点点区区位位局局限限 某市位于全市的西南端，处于全市的一隅，加之与核心城区隔离较远，人 口数量有限，自然会制约商贸流通行业的发展。相应，市场体系、市场功能、 商圈层级、业态结构及服务体系的培育和发展自然会受到限制。长期以来虽然 利用地方港口同山东半岛保持着经济往来，但却没有给流通产业发展带来多大 推进作用。随着连 烟火车轮渡和土羊高速公路的修建，这一区位局限将会发 生逆转，某市将成为连接东北和山东及长江三角洲的枢纽，这将为某市商贸物 流业发展及商业网点建设带来发展机遇。 3.2 全市市流通产业发展趋势研判 （1）区区位位优优势势凸凸显显，大大市市场场、大大流流通通、大大物物流流发发展展格格局局雏雏形形初初现现 全市口岸区位优势、交通便利优势及城市环境优势是全市市发展流通产业 的重要依托。过去是有区位没优势，随着入世后跨国公司的不断进驻，全市的 龙头作用逐渐增强。并且，连 烟火车轮渡的建设，使得全市从端点城市变为 枢纽城市，特别是面向海路腹地发展，将越来越强化全市的区位优势，特别是 东北亚重要的航运中心的建设，将进一步强化全市面向东北腹地及周边的辐射 能力。因此，今后发展中，借助区位、设施和环境优势，促进一些具有较大影 响力的大市场形成，进而形成大流通发展格局，将是全市市流通产业发展的主 攻方向。因而要继续挖掘与日本、韩国近邻的地缘优势，进而促进连接海内外 的大市场、大流通发展格局的形成。有两点至关重要，一是借助连 烟火车 轮渡建设强化全市贯通长三角和东北腹地的 “门户”作用；二是借助 “东北 亚重要的国际航运中心 ”的建设拓展面向腹地及周边的 “中转、分拨和配送 ” 等流通功能。 （2）创创新新将将成成主主题题，流流通通组组织织化化、现现代代化化、国国际际化化程程度度将将进进一一步步提提升升 全市流通产业近年来的长足发展为下一步发展打下了良好基础。目前全市 商业发展中零售强化批发弱化的发展趋势明显，虽然以连锁经营为主导特征的 流通组织化和现代化有所进步，但还是没有建立起与自身区位优势相协调的流 通辐射能力。今后，依托于口岸物流服务功能，以电子商务和中转、分拨及配 送为核心的服务体系将成为全市今后流通创新的重点。因此，在今后一段时期 某市商业网点规划 9 内，全市流通创新将成为主旋律，即由内涵式的增长代替外延式的增长。同样， 全市市流通产业发展还面临着十分艰巨的结构调整任务，如城市商业网点布局 优化，城乡一体化协调发展以及加速国际化发展等。因此，积极借鉴国外的先 进经验，培育新型主导业态，推行标准化和科学化的运营管理，促进流通的组 织化、信息化、现代化和国际化，将成为全市市流通产业未来几年的主导发展 趋势。 （3）流流通通系系列列化化将将促促进进三三次次产产业业紧紧密密衔衔接接，流流通通先先导导性性作作用用开开始始发发挥挥 过去，全市第一、二产业对流通产业发展的支持能力较低，除海产品等个 别产品外，以本地农产品和地工产品为主导的，具有较大幅射能力的市场还不 多。另外，除个别企业外，流通企业向上游产业发展延伸的还较少，商业私有 品牌（PB）才刚刚起步。下一步发展中，以促进地工产品走向外地市场为导向 的流通系列化发展将会促进三次产业紧密衔接，相关服务产业的发展将成为第 三产业发展中的亮点。随着连锁经营的广泛应用和流通组织化的不断发展，流 通产业将由过去的末端行业发展成为绝对先导性的产业，其先导性作用将越来 越明显，在促进产业融合及城市核心能力生成方面发挥重要的作用。并且，现 代流通产中的物流产业将发展成为全市支柱性的产业，在影响和促进全市城市 功能和地位生成方面，发挥着举足轻重的作用。 （4）在在现现代代化化进进程程中中，各各具具特特色色的的城城乡乡一一体体化化商商业业布布局局体体系系将将会会形形成成 面向 2020 年中长期发展的“大全市”建设，将会推进全市城市化的过程。 在这一打破城乡二元结构的城市化及城乡一体化发展过程中，无论是 “大全 市”主城区还是北三市等卫星城，将会结合自身的实际，形成符合发展需要的 商业层级和布局体系。特别是在 “大全市”主城区，随着人口的不断增容， 将会完成高级城市化进程。因此，在未来十多年里，全市的商业网点建设，无 论是在城乡的衔接上还是在发展层级和布局体系上，将会完成现代化这一使命 并形成各具特色的布局体系。在这一发展过程中，全市核心区商业的辐射能力 将进一步加强，在空间上，多级商业层级体系将进一步完善，并逐步实现城乡 一体化发展格局，形成主城区与卫星城及农村乡镇之间的双向的、交互的流通 网络。相应，不同层级的商业网点将在业态结构上将日趋合理，功能上走向完 善，形成规划科学、竞争有序、城乡协调的商业生态体系。 （5）零零售售业业态态结结构构趋趋向向合合理理，连连锁锁经经营营将将成成为为主主导导经经营营方方式式 某市商业网点规划 10 目前全市商业正处于传统形态向现代形态的转换进程当中，特别是近年来 城市核心区的购物中心、大型综合超市、超市发展迅速。但从总体上看，业态 结构还不尽合理，表现为购物中心建设过多，便利店发展迟缓，其它业态发展 较慢。目前全市连锁经营企业有 140 余家，店铺 2800 个，2003 年销售额实 现 227 亿元，已经占据全市社会消费品零售总额的 40%。但是，总体上经营 规模还较小，规范化水平不高，布局分布不尽合理，业态结构还不平衡，尤其 是物流配送还很滞后。在向着流通现代化目标发展的进程中，结构（业态）和 比例（连锁经营）将成为两个重要指标，结构合理上表现在城市和农村两个层 面的网点及业态的布局演化，在比例上表现在连锁经营额占社会消费品零售总 额的比例能否达到发达国家 8090%这一比例。因此，这两个方面将成为全市 商业下一步调整发展的重要方向。 （6）社社区区商商业业将将成成重重点点，并并成成为为城城市市商商业业现现代代化化的的重重要要拓拓展展层层面面 经过近几年发展，全市市级商业中心功能已经接近完善，区域性商业中心 已经进入开发建设阶段，在下一步发展中，社区商业将成为发展的重点，并具 体表现在商业网点开发建设、业态组合优化、连锁经营与管理现代化等层面。 “大全市”建设，为社区商业发展提供了广阔空间，并且，随着城市空心化、 居住郊区化等发展趋势的明显，全市社区商业将会有新的拓展内涵， “便便民民和和 利利民民”成为其发展的立足点。对 “大全市”建设而言，商业发展布局的完善 表现在三个层面：一是城市中心商业区和各个区级或区域性商业中心商业网点 布局的完善；二是社区商业网点布局的完善；三是街道及农村乡镇商业网点布 局的完善。我们认为，在完成第一阶段的发展任务后，全市商业即将走进第二 个发展阶段。 3.3 某市商业网点规划与建设应注意的问题 （1）要要应应对对流流通通环环境境的的变变化化重重新新认认识识某某市市的的商商贸贸物物流流业业 过去某市商业的发展，基本上面向区域内人口的消费需求，只有一少部分 考虑了外来旅游人口的需求。从某种程度上讲，某市商业发展的 “地域自闭 性”较为明显，外向型、高辐射的商业项目发展的不多。正如前面分析，无论 是在人口生成上，还是在消费层级的多元上，或者是在交通区位条件的改变上， 某市商业网点规划 11 某市都面临着较大的发展环境变化，并且这些变化是积极的，商贸物流业有望 成为某市主导产业之一。因此，面对新的形势变化，面向 “大全市”建设， 要重新认识并定位某市商贸物流业的发展。这意味着某市面向中长期战略发展， 要突破原有的商业发展框架和思维，审时度势，科学规划，并在 “大全市” 商贸总体发展布局中重新定位并找准自己的位置，实现跨越式发展。 （2）要要在在商商业业网网点点规规划划布布局局及及建建设设中中要要注注意意 “三三性性”和和“三三结结合合” “三性”是指“观观念念认认识识上上的的高高度度性性、规规划划布布局局上上的的全全局局性性和和政政策策规规范范上上 的的统统一一性性” ，即必须站在现代流通产业发展前沿认识到商贸业对某市经济发展 的重大意义，在规划布局上，不应仅仅停留在主城区，还要用发展的观念进行 城乡一体化的协调考虑；同时，还要配合上级主管部门加强流通政策法规的研 究和建设，并保障归口实施的统一性。此外，在不同阶段发展中，商业网点布 局规划还应注意“三结合” ，即“国国际际市市场场和和国国内内市市场场相相结结合合、城城区区与与乡乡镇镇市市 场场相相结结合合、批批发发、零零售售和和物物流流配配送送相相结结合合 ” 。 “三结合”确保商业网点布局规 划的合理性，而“三性”则确保商业网点布局规划实施的有效性，两者相辅相 成，对于整个全市市商业网点布局规划来讲也同样适用。 （3）要要明明确确自自身身发发展展定定位位，着着力力打打造造独独具具特特色色的的现现代代商商业业发发展展格格局局 某市独守全市西南一端，其在地理位置上，既与核心城区保持一定的隔离， 又与之发生着快速的融合。随着交通区位条件的改善，某市在未来全市城市发 展建设中占有重要的位置。因此，在今后某市商贸物流业发展中，既要形成明 晰的发展定位和概念体系，又要形成自身的发展特色。未来十几年，某市商贸 物流业的重要发展使命是：导入先进理念，优化资源配置、推动网络平台建设、 促进区域经济融合与物流协调。即 以以大大市市场场、大大流流通通、大大物物流流为为理理念念，制制定定 某某市市的的商商业业发发展展规规划划；以以规规范范和和开开放放为为导导向向，形形成成适适合合大大流流通通发发展展的的市市场场环环境境； 以以资资本本运运营营为为手手段段，鼓鼓励励大大型型流流通通企企业业集集团团在在某某市市的的发发展展；以以信信息息化化为为切切入入点点， 促促进进流流通通业业务务流流程程的的整整合合；以以标标准准化化为为手手段段，规规范范各各类类流流通通技技术术；以以国国际际化化为为 背背景景，发发展展特特色色格格局局。 （4）要要注注意意“城城乡乡二二元元状状态态”长长期期存存在在这这一一客客观观现现实实 从某市目前的商业网点空间布局来看，其商业设施大部分集中在老城区， 周边街道及下属乡镇商业设施的发展仍然存在很多问题，目前除了 水师营、 三涧堡、铁山这几个街道的商业网点初具规模外， 江西、双岛湾、北海、龙 某市商业网点规划 12 王塘、龙头和长城这些乡镇的商业设施发展仍然任重而道远。虽然某市作为主 城区在未来发展中要承担着城市化发展使命，但在城市化发展进程中， “城乡 二元状态”将存在很长时间，并将在城市化这一动态发展中逐步走向统一和融 合。因此，在某市商业网点规划中，要充分考虑并尊重这一客观事实，既能够 做到过渡兼容又能够实现可持续性发展， 尽量减少并避免商业设施的重复建 设。 （5）要要注注意意零零售售业业态态与与网网点点布布局局发发展展的的 “双双优优化化” 某市在今后商业网点建设与发展中要注意零售业态结构的优化和网点布局 的优化。零售业态的优化，即在大力发展零售主导业态的同时，还要积极引进 和发展大型折扣店等国外新型业态，同时尽量控制传统百货业态的发展，以求 得各种业态结构合理化，实现相互补充的协调发展。同时，还要避免零售业态 布局失衡，比如“内多外少”和“西重东轻”等，在下一步的发展，经过一 段时间的存量调整后，在增量发展中要加大调控力度，尽量避免 “定位趋同、 业态趋同、结构趋同 ”现象的发生，要依照商业网点规划进行开发布局，发展 并完善商业听证制度，从而在发展的过程中实现 “双优化”发展目标。 （6）商商业业网网点点建建设设近近期期应应该该注注重重调调整整，中中远远期期注注重重提提升升 城市化有其自身发展规律， 城市空心化是经济发展到一定阶段才会出现的 现象。某市商业网点建设要做到存量与增量协调，近期与中远期发展的协调。 面向近期发展，注重存量与结构及空间布局的调整；面向中远期发展，则注重 增量的档次与品质的提升。因此，目前的着眼点应集中在现有零售业态的调整 上，如“规范命名” 、 “退市进厅” 、 “农改超”等，同时大力发展主流业态。 在中长期发展中，应根据城市化进程及居民的消费倾向和消费潜力，有重点的 发展新型零售业态，加强专卖店、便利店、超级市场等的建设，推进商业步行 街的更新改造，实现商业网点在空间布局上的均衡发展。同时，依托某市的资 源特点，促进商业和旅游的协调发展，实现 “商商旅旅紧紧密密结结合合” 。 （7）农农贸贸市市场场在在一一定定时时期期内内还还会会继继续续存存在在，要要为为 “农农改改超超”预预留留空空间间 在中国城市零售现代化发展进程中，农贸市场必将会被食品超市逐步取代 进而走向消亡。由于某市城乡二元状态将在一定时期内存在，因此农贸市场在 一定时期内将会继续存在并发挥重要的农产品流通作用。因此，在某市商业网 点规划与发展中，要在城区及乡镇的农贸市场新建中，在选址和改建和交通等 某市商业网点规划 13 方面为今后“农改超”发展预留出足够的发展空间。特别是在近期采取过渡方 案，继续发挥农贸市场的过渡期功能，待到中期居民收入和流通组织化水平进 一步提高后再向现代零售业态（如超市和大型便利店）调整转型。 （8）在在今今后后网网点点建建设设和和发发展展中中，要要注注意意停停车车场场的的规规划划 近年来，全市市居民家庭小汽车的拥有量在迅速地上升，可以预见，未来 驱车购物旅游将成为一种趋势。下一步商业网点建设，必须要停车场因素，留 不住车流也就意味着留不下人流。某市的商业网点，不管是满足本地需求的还 是面向外来游客的，也必须要注意到这一点，特别是大型商业网点和特色街区， 更要将停车场的配套提上日程。对于新建项目，更要立足长远，将停车场作为 必备要素来考虑，同时网点建设主管或审批部门要将此作为首要评价条件。 4.某市商业网点发展规划 4.1 总则 4.1.1 规规划划的的作作用用 本规划将紧紧围绕 “大全市”发展规划纲要，努力将某市环境优势和物流 枢纽优势转化为商贸物流业的发展优势，并依托 “大全市”的发展目标，构 筑某市商贸物流业发展的新框架。通过本次规划，将会形成某市商贸业发展新 思路和新框架，促进零售业态升级，实现商业网点的合理布局和规范有序发展， 并为某市市商业网点发展和布局提供一个发展蓝图。具体来说，本项规划将会 实现以下几个方面的作用： （1）满满足足某某市市居居民民的的消消费费需需求求 商业网点紧贴着居民的生活 ，无论是其规模、结构，布局，还是主导 业 态选择、经营方式 和服务方式，都直接地 影响着广大消费者的生活质量、消 费方式和消费模式。 某市商业网点规划实质上是 面向未来发展为广大居民塑 造一个宽松、舒适、和谐的生活环境 。 （2）促促进进某某市市商商贸贸旅旅游游业业规规范范发发展展 商业网点规划是规范市场秩序的客观要求 ，通过制定某市城市商业网点 规划，实现对今后商业网点建设的 指导和引导，明确总体规模，规范审批程 某市商业网点规划 14 度，指导资金投向，促进合理布局，避免过度竞争，优化资源配置 。同时， 促进商旅结合、协调发展，使两者形成互动发展态势。 （3）形形成成某某市市城城市市发发展展竞竞争争力力 某市作为大全市的主城区，起在发展中要形成并拥有自己的核心能力。 城市竞争力=生产力+流通力+文化力，商业网点建设既是城市发展的基础条件， 又是城市综合竞争力的重要组成部分。这些能力不是自发形成的，必须 经过 科学的规划发展来实现，进而 对内产生凝聚力，对外产生辐射力，吸引 商流、 物流、人流、资金流在这里聚集。 （4）以以开开放放促促进进商商贸贸大大流流通通发发展展 制定商业网点规划可以使某市适应 经济全球化、流通国际化和区域经济 格局的变化，以进一步开放促进 商贸流通产业发展升级， 从而培育新的商贸 流通增长点，推动产业结构调整优化，提高经济增长质量 ，提高某市市在 “大全市”建设中的聚集和辐射能力 。 4.1.2 规规划划的的依依据据 国家经贸委关于城市商业网点规划工作的指导意见 （国经贸贸 易2001789 号） ； 国经贸厅关于进一步做好大中城市商业网点规划工作 的通知 （国经贸厅贸易200244 号） ； 国家经贸委关于加强城市商业网点规划工作 的通知 （国经贸贸 易200383 号） ； 商务部关于印发城市商业网点规划编制规范 的通知 （商建发 2004180 号） ； 建设“大全市”规划纲要 （2003） ； 全市市城市商业网点规划建设管理条例 （2002） ； 全市是零售商业网点规划的指导意见 （2003） ； 全市城市发展总体规划 （2004） 。 某市商业网点规划 15 4.1.3 规规划划的的对对象象、范范围围 （1）规规划划的的对对象象 本规划所指向的“商业网点” ，将以商业零售网点为主，兼顾批发、物流 等网点类别，同时还包括商业步行街和特色商业街。餐饮、娱乐休闲等网点除 以集群形态存在即一条街进入规划范畴外，其他以分散形式存在的则不进入规 划。并且，在零售网点规划中，将以现代业态形式的网点规划为主，如购物中 心、百货店、大型综合超市、便利店等。其中，批发和物流网点将侧重于商贸 物流园区形态的规划。 （2）规规划划的的范范围围 本规划涵盖某市全区范围，从老城区到开发区及新城区，再到农村乡镇， 面向未来从城乡一体化的视角进行规划。 4.1.4 规规划划的的期期限限 本规划是对某市城乡商业网点建设中长期发展进行的系统规划研究，规划期 从 2004 年到 2020 年。规划分为三个发展阶段，其中近期从 2005-2007 年，中期 从 2008 到 2012 年，远期从 2013 年到 2020 年。近期规划侧重于多业态零售网点 的布局规划；中期侧重商圈、商业街及商贸物流园区的发展规划；远期则侧重商 业网点发展层级、框架体系及发展愿景的规划。 4.2 规划的指导思想 （1）科科学学规规划划，建建设设 “统统一一、开开放放、竞竞争争、有有序序 ”的的商商品品市市场场体体系系 党的十六届三中全会鲜明地提出了树立和落实全面、协调、可持续的科学 发展观的问题。科学发展观突破了过去把发展简单理解为经济增长的局限，强 调正确处理经济增长的数量和质量、速度和效益的关系，重视经济、政治和文 化的全面发展，重视人与自然的和谐发展，重视经济效益、社会效益和生态效 益相统一的可持续发展，是人类发展、经济增长、社会进步、环境和谐的系统 集成。某市商业网点发展规划， 在全面学习领会中央提出的科学发展观的精神 实质和内涵的基础上，紧密结合商 业领域树立和落实科学发展观面临的重大 某市商业网点规划 16 任务和突出问题，以商品市场的发展和完善为主题，以市场结构调整为主线， 以建设统一、开放、竞争、有序的商品市场体系为目标，以满足市场需求和提 高人民生活水平为根本出发点，以改革、开放和科技进步为动力 ，完成某市 国民经济发展和工业化 、城市化进程对商品市场提出的客观要求。 （2）优优化化市市场场布布局局和和结结构构，发发展展现现代代流流通通方方式式，提提高高资资源源配配置置效效率率 某市传的统商业要积极调整商品结构，针对不同消费群体发展差别化经营， 扩大自营商品比重，规范招商进店经营行为。对于商业设施集中的地段要积极 推进“错位经营” ，减少恶性竞争。在发展中要加强对新建大型购物中心和大 中型超市建设的规划管理，减少重复建设，避免社会资源的浪费。某市应该借 助烟大轮渡的开通和土洋高速公路的建设，加快发展现代流通方式，同时充 分发挥某市农业的特色优势，培育和改善农村商品流通体系和农产品流通模式， 以城市市场延伸带动农村市场发展。要加快农村流通组织的建设和改造，使农 村流通业适应消费变化；要大力发展产供销一体化经营和公司加农户模式，以 现代流通促进农产品的集约经营；要加强农产品流通基础设施建设和管理，扶 持流通企业和社会投资改善农产品的加工储藏运输环节；要以农产品销售为龙 头健全服务网络，发展各类协会、合作社等农民合作经济组织，培育农产品代 理商、批发商等农业经纪人组织。 （3）改改善善产产业业服服务务功功能能，提提升升商商业业竞竞争争力力，服服务务于于城城市市建建设设 鼓励发展新兴业态，进一步满足人民群众日益增长的多样化、个性化的消 费需求。大型综合超市、百货店要增加商品品种，实现 “一站式购物”要求。 超级市场要扩大生鲜食品的经营比重，提供安全、优质、价格合理的商品。便 利店要深入居民社区设点，积极开展各种便民服务项目。专业（专卖）店要突 出经营特色，提供品牌化、专业化的商品和服务。要充分发挥流通产业的先导 性，进而带动的一、二产业的发展，不断提升城市的流通能力和商业竞争力， 并且跟上城市化发展进程，服务于城市建设。此外，由于某市旅游资源有着得 天独厚的优势，因此，某市商业的发展应该而且必须和旅游产业的发展结合起 来，发展大旅游、大商业和大流通。 某市商业网点规划 17 4.3 规划的原则 商业网点规划的指导原则是在商业网点规划活动中必须遵循的准则。某市 的商业网点规划的原则是根据国家商业网点规划的总要求和某市商业发展现状 确定的，是我们根据某市社会、经济、历史，特别是商业发展的特点确定的， 并贯穿于某市商业网点规划始终的指导方针。某市商业网点规划主要遵循以下 几个原则： （1）以以人人为为本本，远远近近结结合合，协协调调发发展展的的原原则则 某市商业网点的规划必须牢固树立以人为本的观念、远近结合的观念、协 调发展的观念，并充分体现便民和利民的思想。某市商业网点规划是一项十分 复杂和艰巨的任务，必须坚持以科学发展观为指导，遵循全面规划、统筹兼顾 的原则，尊重历史、尊重人文，远近结合、协调发展。并且，还要根据某市市 民和外来旅游者的承载能力，考虑社会经济与人口持续发展的要求，充分利用 某市的历史和区位优势，确定某市近期、中期和远期商业发展的基本思路、总 体布局、规划措施和建设安排。 （2）结结构构调调整整、布布局局优优化化、改改造造与与新新建建相相统统筹筹的的原原则则 加快传统商业改造，进一步优化商业结构和资源配置， 以提高本区流通 业现代化水平是某市商业网点规划必须坚持的原则。 目前，某市商业设施虽 然在总体上存在时点过剩，但在局部地区也存在商业真空地带，而且大多数商 业设施处在不规范的运行状态。因此，某市商业运行 中不仅有总量问题，而 且结构问题也十分突出，所以要更加重视 商业结构调整和布局优化，充分发 挥政府宏观调控的职能，积极 调整商业结构，把现有商业设施的改造和未来 商业设施的新建有机结合起来，并体现大力发展各类新型零售业态进而调整、 提升和规范传统零售业态的要求。商业竞争不够充分的地区要增加商业网点， 竞争过于激烈的地区要控制新增商业网点。要根据不同商业区域的特点，合理 规划各类零售业态的网点布局以及批发、物流基地布局。 （3）大大型型商商业业设设施施建建设设与与中中小小商商店店生生存存发发展展相相结结合合的的原原则则 大型商店在竞争中处于强势地位，如任意发展，将影响中小商店的生存。 大型商店特别是大型超市所售商品价格低，品种齐全，而中小商店贴近居民社 区，购物便利。为了满足消费者多层次和多样化的需求，创造更多的就业岗位， 某市商业网点规划 18 应合理规划大中小型商业网点布局，促进大店与中小店铺之间协调发展。大店 要适度发展，小店要便民、利民。 （4）坚坚持持可可持持续续发发展展的的原原则则 优美、和谐、清洁 、人文的商业环境不仅能带来城市土地的增值，更能 改善城市形象，提升城市品位，增强城市的吸引力、凝聚力和辐射力。某市 商业发展必须坚持可持续发展原则，积极做到商业发展与环境保护、城市规划、 旅游发展和历史呈现有机结合，在不破坏现有人文和历史景点的基础上，在满 足居民和旅游者购物、娱乐、休闲消费的基础上，打造某市商业的发展特色。 （5）规规划划的的调调控控功功能能与与市市场场机机制制的的基基础础作作用用相相结结合合的的原原则则 在社会主义市场经济条件下，商业发展是市场行为，政府应该为商业的发 展提供广阔的市场空间，充分发挥市场机制的资源配置作用。努力营造一个公 平、公开、竞争、有序的市场环境。但是，市场也有其自身天然的缺陷和不足， 因此必须加强政府的宏观调控功能，避免商业设施的重复建设，节约社会资源， 规避纯商业利益对自然环境和人文历史的破坏。 （6）不不断断推推进进技技术术进进步步的的原原则则 要积极引入现代连锁经营方式，拓展电子商务应用范畴， 研究行业技术 进步的方针、政策； 同时，以信息技术为中心，加快商业自动化技术的推广应 用；发展网络商业和电子 零售，促进企业技术进步。 面向中长期发展，要积 极运用现代信息手段，建立高水平的商业规划资讯系统，加快改造传统商业， 使某市商业成为信息基础设施完善、信息资 源丰富、信息服务便捷、电子商 业活跃的产业，进一步提高商业现代化水平。 （7）紧紧密密配配合合“大大全全市市”城城市市发发展展战战略略的的原原则则 某市商业网点规划，要紧密 配合“大全市”所确定的“西拓北进”的城 市发展战略，做到城市更新改造和建设发展有机结合， 推动城市商圈由单核 心向多中心发展。要合理布局商业网点， 明确定位某市现代商贸流通体系 ， 并且商业功能布局要与城市总体发展战略相一致 。要积极吸纳现代商业理念 中有关大商贸、大流通、大市场以及网络商业、景观商业、生态商业、休闲商 业的理念，突出文化特色与营造商业景观 ，通过规划引导和规范商业网点布 局，为构建某市现代商贸流通体系提供合理有序的空间支撑架构。 （8）商商旅旅互互动动，积积极极促促进进社社区区商商业业发发展展的的原原则则 某市商业网点规划 19 构筑“商旅互动”的商业发展特征，促进商贸业和旅游业共同发展， 使 得旅游游客能够走出景点深入社区，跳出旅游单一的历史及自然景观参观，增 添人文及商业的发展内涵。完善社区商业，通过特色街区的规划以及相应商业 网点的发展，吸引游客走进社区。同时，在完善中心商业区建设的基础上，还 要从居民的日常生活需要出发，积极发展以便民 、利民为宗旨，以社区发展 为依托，以连锁便利店和连锁生鲜超市为主干的社区型商业网点 。 （9 9）适适度度超超前前，突突显显区区域域发发展展特特色色的的原原则则 商业属于立地性产业，卡位、占位十分重要，因此，其发展布局规划需要 有一定的超前性，而不能随着经济发展和人口增长进行后置安排。面对某市社 会经济与人口的发展需求，在商业网点发展规划中要根据现代商业的发展规划 和特征，在