重庆某项目市场、定位报告.doc

1 页 共 51 页 第一部分第一部分 重庆宏观经济与全国其他城市的对比分析重庆宏观经济与全国其他城市的对比分析5 一、国内生产总值（GDP）对比分析 .5 二、产业结构发展变化对比分析 .6 三、直辖至今各年的人均 GDP 变化状况 .8 四、直辖至今各年的人口增长情况 .9 五、城镇居民人均年可支配收入 .10 六、重庆市社会消费品零售总额发展趋势分析 .11 七、重庆市固定资产投资总额对比分析 .13 第二部分第二部分 重庆宏观房地产市场简析重庆宏观房地产市场简析15 一、重庆房地产市场发展历程研究 .15 1、重庆房地产开发投资规模以及与国内其他城市的比较.15 2、重庆房地产开发市场情况（单位：万平方米）.16 二、重庆房地产市场起步至今主城区宏观房地产市场对比研究 .18 1、重庆主城区房地产开发投资（单位：万元）对比分析.18 2、重庆主城区商品房竣工面积对比分析（单位：平方米）.19 3、重庆主城区各区商品房销售面积对比分析（单位：万平方米）.19 4、重庆主城各区商品房销售金额对比分析（单位：亿元）.21 5、重庆主城区商品房销售均价对比分析（单位：元/平方米）22 第三部分第三部分 重庆中高端住宅物业的发育历程重庆中高端住宅物业的发育历程25 一、中高端住宅物业的界定 .25 二、中高端住宅物业发育历程 .25 1、萌芽阶段（9297年）.25 2、起步阶段（982000年）.26 3、发展阶段（20012002年底）.26 4、逐步成熟阶段2003年至今.27 三、中高端住宅物业未来几年竞争态势： .28 第四部分第四部分 项目所在区域的规划发展项目所在区域的规划发展29 一、观音桥商业中心 .29 二、北滨路沿线 .29 1、北滨路新商圈的规划.29 2、社区氛围未来将会像成城市中心的中高档聚居地.30 3、交通规划交通骨架畅通.30 4、人口与消费辐射将会辐射全市范围.30 三、江北嘴 CBD30 第五部分第五部分 重庆市各区域各板块住宅市场分析（见附件一）重庆市各区域各板块住宅市场分析（见附件一）31 第六部分第六部分 重庆市各区域重点潜在项目分析重庆市各区域重点潜在项目分析32 一、各项目概况 .32 二、楼盘区域数量及体量分布 .36 2 页 共 51 页 第六部分第六部分 竞争板块市场分析竞争板块市场分析38 一、热点板块供应及需求状况分析 .38 1、各竞争板块供应状况.39 2、各竞争板块各类产品供应体量分析.54 3、预测2006年各热点竞争板块产品放量.72 二、其他竞争板块的现有供应和潜在供应情况 .78 1、观音桥板块.78 2、南滨路板块.81 3、沙滨路板块.86 三、竞争市场小结 .87 第七部分第七部分 典型项目列举（见附件二）第八部分典型项目列举（见附件二）第八部分 项目定位探讨项目定位探讨88 第八部分第八部分 项目定位探讨项目定位探讨89 一、市场主力供应各房型户型面积区间以及总价区间 .89 二、房型统计分析 .92 第九部分第九部分 消费者研究消费者研究97 一、参考贵司前期完成的消费需求专题调查报告 .97 二、纬联市场研究中心数据库的客户座谈会结论（见附件三） .97 第十部分第十部分 项目定位项目定位98 一、项目分析 .98 1、地块基本情况.98 2、项目交通状况分析.99 3、项目周边商业及配套分析：.99 4、项目地块SOWT分析.99 5、项目自身素质及项目突破破口分析.100 二、项目定位 .101 1、项目总体定位概念.101 2、项目档次定位.101 3、产品定位.101 4、目标客户群定位.102 5、项目价格定位.104 三、项目分期计划、入市时机及销售周期 .105 1、项目分期计划.105 2、项目入市时机及销售周期.105 第十一部分第十一部分 项目产品建议项目产品建议106 一、各地块建筑形态、户型配比及各功能房面积建议 .106 1、A地块，点式高层及小高层106 1、C 地块，点式高层及小高层106 2、B地块，风车形点式高层及11层、18层的板式小高层.107 3、D地块点式高层及小高层，具体根据开发进度调整。.107 二、各种户型种类设置条件 .109 3 页 共 51 页 三、项目售楼中心设计要求 .111 1、售房部选址建议.111 2、售楼中心面积建议.112 3、售楼中心功能要求.112 4、结合C地块人行入口和会所设置建议112 五、社区配套建议 .113 1、商业配套：.113 2、会所配套：.113 3、户外设施配套:113 4、特色配套：.114 六、社区交通及停车场（库） .114 七、住宅规划 .114 1、 “可游可赏可融入”空间规划格局.114 2、空间的开放性与相对封闭性.114 3、布局流线态势.115 4、点式围合空间.115 5、点板结合、空间的流动.115 八、住宅物业形态 .115 1、电梯花园洋房.115 2、集中设置一栋酒店式公寓（A地块）115 3、高层景观公寓.117 4、空中花园豪宅.117 九、住宅建筑外立面风格建议 .118 十、住宅创新点建议 .119 1、窗.119 2、色彩.120 3、阳台.121 4、其他.123 十一、建筑材质 .123 1、外墙材质.123 2、阳台栏杆.123 3、入户门.124 4、窗.124 十二、道路交通体系 .124 1、人行系统.124 3、车行系统.124 3、组团出入口.125 4、路面材料.125 5、社区园路规划参考.125 十三、环境、景观及园林 .126 1、项目环境景观总体设计思路及风格建议.128 2、景观、园林风格特色演绎.131 1）园林水体的运用.131 2）人性化.133 4 页 共 51 页 3）绿化配置.134 4）环境设施.138 5）公园.140 6）园路与种植.140 7）重要节点景观.141 5 页 共 51 页 第一部分第一部分 重庆宏观经济与全国其他城市重庆宏观经济与全国其他城市 的对比分析的对比分析 说明：本部分数据来源于重庆市、成都市、武汉市、上海市、北京市等省市说明：本部分数据来源于重庆市、成都市、武汉市、上海市、北京市等省市 1999-20051999-2005 年年 统计年鉴统计年鉴/ /统计手册。统计手册。 一、国内生产总值（一、国内生产总值（GDP）对比分析）对比分析 1998-20051998-2005 年年 1-91-9 月重庆月重庆 GDPGDP 增长情况（亿元）增长情况（亿元） 1429 1480 1589 1750 1971 2250 2665 2115 18.40% 11.80% 14.20% 12.60% 10.10% 7.40% 3.60% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 199819992000200120022003200405年1-9月 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0% 重庆市GDP 同比增幅(%) 1998-2004 年 7 年期间，重庆市国民经济取得了高速的发展，重庆经济已步入发展快 车道。 1998-20051998-2005 年年 1-91-9 月城市月城市 GDPGDP 对比（亿元）对比（亿元） GDP1998199920002001200220032004 05 年 1-9 月 重庆市 14291480158917501971225026652115 成都市 11031190131314921667187121861783 武汉市 10021086120713481492166219561644 上海市 36894035455149515409625174506112 北京市 20112174247928463213366342833542 从总量上看，重庆市 GDP 和武汉市及成都市两个中、西部实力较强的城市相比还有一 定的总量优势，这很大程度上要归因于重庆庞大的辖区范围与总人口。但与总人口数不及 6 页 共 51 页 重庆的 1/3 的北京、上海相比却相去甚远。按照每年增长 9的乐观估计（为保证国民经 济质量与效率并重，重庆市政府规划未来几年 GDP 平均增长率在 8-8.5之间） ，重庆要 用 12 左右的时间才能达到今天上海的经济总量水平。 19991999 年年-2005-2005 年年 1-91-9 月城市月城市 GDPGDP 同比增幅对比（）同比增幅对比（） 3.00% 6.00% 9.00% 12.00% 15.00% 18.00% 重庆市3.60%7.40%10.10%12.60%14.20%18.40%11.80% 成都市7.90%10.30%13.60%11.70%12.20%16.80%13.00% 武汉市8.40%11.10%11.70%10.70%11.40%17.70%14.10% 上海市9.40%12.80%8.80%9.30%15.60%19.20%10.60% 北京市8.10%14.00%14.80%12.90%14.00%16.90%10.50% 19992000200120022003200405年1-9月 从 GDP 增长幅度看，2000 年以前要远远落后于其他城市，但增速一直保持加速趋势， 在 2004 年超过成都、武汉、北京，仅次于增长速度高达 19.2的上海。从中可以看出， 起步相对较晚的重庆发展后劲十足。 另外，受国家宏观调控政策的影响，2005 年前三季度 GDP 增速集体放缓，国民经济发 展不再单纯追求高速，而是要质量与效率并重。 二、产业结构发展变化对比分析二、产业结构发展变化对比分析 1998-20041998-2004 年城市产业结构变化对比（）年城市产业结构变化对比（） 城市产业 1998199920002001200220032004 第一产业20.919.217.816.716.015.216.2 第二产业41.040.841.441.541.943.444.3重庆市 第三产业38.141.440.841.742.141.439.5 成都市第一产业11.210.49.58.98.68.07.7 7 页 共 51 页 第二产业45.144.744.945.445.545.946.8 第三产业43.744.945.645.845.946.145.5 第一产业7.67.26.76.36.15.75.3 第二产业44.944.144.244.144.244.646.2武汉市 第三产业47.548.749.149.649.749.748.5 第一产业2.12.01.81.71.61.51.3 第二产业50.148.447.647.647.450.150.8上海市 第三产业47.849.650.650.751.048.447.9 第一产业4.34.03.63.02.62.72.4 第二产业39.138.738.134.835.835.837.6北京市 第三产业56.657.358.368.261.661.560.0 重庆市产业结构变化示意图重庆市产业结构变化示意图 20.90%19.20% 17.80%16.70% 16.00%15.20%16.20% 41.00% 40.80%41.40% 41.50%41.90%43.40% 44.30% 38.10% 41.40%40.80%41.70%42.10%41.40%39.50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1998199920002001200220032004 第一产业占GDP比重第二产业占GDP比重第三产业占GDP比重 重庆市因其被广大的农村所包围，被形象的称为“大农村，大城市” ，第一产业在 GDP 中占很大的比例，其比重虽然总体呈现下降的趋势，但在 2002 年至 2004 年期间其比重高 居不下。作为老工业基地、西南工业重镇，第二产业一直占有重要的地位，其比重有逐步 上升的趋势，在第三产业比重徘徊不前的情况下，成为第一产业比重下降的主要原因。第 三产业的发展相对第二产业显得止步不前，其在 GDP 中的比重在 1999-2004 年期间一直在 39.5-42之间低位徘徊。 8 页 共 51 页 城市城市 20042004 年产业结构对比图年产业结构对比图 16.20% 7.70% 5.30% 1.30%2.40% 44.30% 46.80% 46.20% 50.80% 37.60% 39.50% 45.50% 48.50%47.90% 60.00% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 重庆成都武汉上海北京 第一产业占GDP比重第二产业占GDP比重第三产业占GDP比重 根据国际化和现代化城市的指标，第三产业的比重应该达到 70%，可以看出重庆第三产 业的比例明显偏低。加快第三产业发展，以吸引更多农村劳动力进城就业；加速农转非城 镇化进程，进一步缩小第一产业在 GDP 中的比重，将是未来重庆国民经济结构调整的主要 方向。 三、直辖至今各年的人均三、直辖至今各年的人均 GDP 变化状况变化状况 1998-20051998-2005 年年 1-91-9 月重庆市人均月重庆市人均 GDPGDP 增长情况（元）增长情况（元） 4684 4826 5157 5654 6347 7209 7727 8496 5.20% 9.90% 13.70% 17.80% 13.60% 8.60% 7.90% 7.10% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年05年1-9月 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0% 在 GDP 增长加速，而人口增长平稳（0.5）的情况下，人均 GDP 保持了 7 年的加速增 长期。而在 2005 年前三季度增速出现了 1998 年以来的首次回落，预计 2005 年全年人均 GDP 仍将达到 9660 元。在常住人口逐年下降（2000-2004 年平均每年下降约 13.8 万人）的 情况下，预计 2005 年按常住人口计算的人均 GDP 将突破 10000 元大关达到 10900 元。人民 生活水平有了大幅提高。 9 页 共 51 页 城市人均城市人均 GDPGDP 对比（元）对比（元） 人均 GDP 1998 年 1999 年 2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年 重庆市 4684482651575654 6347 （7034） 7209 （8077） 8496 （9608） 成都市 11103118971295714629161721791420626 武汉市 13765147511620617882195602146024963 上海市 28240308053454737382406464671855307 北京市 18478198462246025523284493206137058 备注：备注：括号外的数据按户籍人口计算值，括号内数据为按常住人口计算值，2001 年以前均按户籍人口计 算。常住人口是指全年经常在家或在家居住 6 个月以上，而且经济和生活与本户连成一体的人口。 虽然重庆经济总量要大于成都、武汉等城市，但庞大的人口数使其人均 GDP 不及两市 的 1/2，按照年平均增长 9，重庆要赶上今日成都水平，将要用超过 10 年时间。 1999-20041999-2004 年城市人均年城市人均 GDPGDP 增长速度对比（）增长速度对比（） 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 重庆市7.10%7.90%8.60%9.90%17.80%17.76% 成都市7.2%8.9%12.9%10.5%10.8%15.1% 武汉市7.2%9.9%10.3%9.4%9.7%16.3% 上海市9.1%12.1%8.2%8.7%14.9%18.4% 北京市7.4%13.2%13.6%11.5%12.7%15.6% 1999年2000年2001年2002年2003年2004年 与国内生产总值一样，重庆市近几年人均 GDP 增长速度持续增长，在 2003 年达到 17.8，增速超过同期成都、武汉、上海和北京四城市；2004 年其增速也仅次于上海市。 经济发展强劲的重庆正在奋力追赶其它城市。 10 页 共 51 页 四、直辖至今各年的人口增长情况四、直辖至今各年的人口增长情况 人口总量变化情况（万人）人口总量变化情况（万人） 3059.69 3072.34 3091.09 3097.91 3113.83 3130.1 3144.23 2826.27 2809.94 2795.48 2777.47 2770.98 0.40% 0.60% 0.20% 0.50%0.50% 0.60% 0.50% 2500 2600 2700 2800 2900 3000 3100 3200 1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年 0.00% 0.10% 0.20% 0.30% 0.40% 0.50% 0.60% 0.70% 总人口数（万人） 常住人口 总人口同比涨幅（） 虽然重庆人口在直辖后的增速有逐年放缓的趋势，但 2002 年至 2004 年连续三年保持 了 0.5的人口增长率，每年增长约 16 万人。在常住人口上，呈追年下降趋势，由 2000 年的 2826.27 万人下降到 2004 年 2770.98 万人，平均每年减少 13.8 万人，平均降幅为 0.52。 五、城镇居民人均年可支配收入五、城镇居民人均年可支配收入 1998-20041998-2004 年重庆城镇居民人均可支配收入（元）年重庆城镇居民人均可支配收入（元） 0 2000 4000 6000 8000 10000 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 城镇居民人均可支配收入5443582861766572723880939221 城镇人口1074.66 1130.95 1163.76 1205.7 收入增幅7.80%6.40%7.10%7.70%11.80% 13.90% 城镇人口增幅5.2%2.9%3.6% 1998199920002001200220032004 11 页 共 51 页 随着经济的增长，居民生活水平亦逐年得到提高，2004 年城市居民年人均可支配收入 已达到 9220.96 元。以平均每户 3.02（2000-2004 年这一指标在 2.97-3.05 之间）人计算， 家庭可支配收入已达到 27847 元，预计 2005 年将达到 31050 元。2004 年，城镇居民人均 可支配收入的增长幅度再次为历年最高涨幅比率，达到 13.9%，这已是该增幅连续第 5 年 的增长，保守估计 2005 年全年增长率将超过 11.2，人均可支配收入将突破 10000 元大 关，达到 10250 元。 六、重庆市社会消费品零售总额发展趋势分析六、重庆市社会消费品零售总额发展趋势分析 1998-20051998-2005 年年 1-91-9 月社会消费品零售总额（亿元）月社会消费品零售总额（亿元） 0 200 400 600 800 1000 1200 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 社会消费品零售总额（亿 元） 553.7 596.26 643.58 699.33 763.05 835.52 1061.5 785.98 人均GDP（十元）468.4482.6515.7565.4634.7720.9849.6772.7 零售总额同比增幅7.70% 7.90% 8.70% 9.10% 9.50% 27.0013.70 人均GDP同比增幅7.10% 7.90% 8.60% 9.90% 17.8017.7611.20 1998199920002001200220032004 05年 1-9月 备注：备注：为了便于作图，将人均 GDP 单位变为十元。 2004 年以来，消费明显升温并出现升级趋势，城乡消费品市场均呈现出快速增长的态 势。由于 2003 年遭遇非典袭击，整个经济受创较大，但消费市场整体上仍然保持了持续上 涨的趋势。2004 年更是使消费得到了一个大的释放，社零总额为 1061.5 亿元，同比上涨 幅度达到 27%，无论在消费额还是在增涨幅度上均创了历史的最高纪录。同时这一增幅也 是自 1999 年以来连续 6 年的增长。 从增速看，社会消费品零售总额增长速度自 2000 年后一直要低于人均 GDP 增长速度， 直到 2004 年，社会总支出增长速度大于收入增长速度。 12 页 共 51 页 1998-20041998-2004 年重庆城镇居民消费支出比例（）年重庆城镇居民消费支出比例（） 5443 5828 6176 6572 8093 9221 7238 7973 7118 6360 5725 5472 5377 4957 91.1% 92.3% 88.6% 86.5% 88.0% 87.9% 87.1% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 1998199920002001200220032004 78.0% 80.0% 82.0% 84.0% 86.0% 88.0% 90.0% 92.0% 94.0%城镇居民人均可支配收入 平均每人消费性支出 消费支出比例 从城镇居民消费性支出比例的变化看，呈现逐步下降的趋势，居民储蓄进一步增 长，消费潜力还有待挖掘。 1998-20051998-2005 年年 1-91-9 月社会消费品零售总额对比（亿元）月社会消费品零售总额对比（亿元） 城市1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 05 年 1-9 月 重庆市553.7596.3643.6699.3763.1835.51062786.0 成都市451.2500.1554.2627.5709.5771.5875.3836.7 武汉市491.9539.6606.1685.8770.1854.0960.6779.3 上海市1471.01590.41722.31861.32035.22220.62454.62154.6 北京市1195.21313.31443.31593.51744.81916.72191.82143.9 从总量看，2004 年重庆市社会消费品零售总额大于成都、武汉，但还没有达到上海、 北京等发达城市的 1/2。 13 页 共 51 页 0 500 1000 1500 2000 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 固定资产投资498.81562.87 655.81801.82 995.661269.4 1621.91149.6 基本建设186.49211.43 262.93328.32 474.76665.49 891.32 房地产开发97.3112.51 139.63196.67 245.91327.89 405.08307.3 房地产开发投资比例（） 19.51% 19.99% 21.29% 24.53% 24.70% 25.83% 24.98% 26.70% 基本建设投资比例（）37.39% 37.56% 40.09% 40.95% 47.68% 52.43% 54.95% 1998199920002001200220032004 05年1- 9月 1998-20051998-2005 年年 1-91-9 月城市社会消费品零售总额增长幅度对比（）月城市社会消费品零售总额增长幅度对比（） 7.0% 12.0% 17.0% 22.0% 27.0% 重庆市7.70%7.90%8.70%9.10%9.50%27.10%13.70% 成都市10.80%10.80%13.20%13.10%8.70%13.50%14.50% 武汉市9.70%12.30%13.10%12.30%10.90%12.50%13.40% 上海市8.10%8.30%8.10%9.30%9.10%10.50%11.30% 北京市9.90%9.90%10.40%9.50%9.90%14.40%11.00% 1999年2000年2001年2002年2003年2004年05年1-9月 从增长速度看，重庆市一直处于五城市下游水平，但 2004 年消费出现井喷，增长幅度 达 27.1，从中可以看出重庆市民的消费能力较强。 七、重庆市固定资产投资总额对比分析七、重庆市固定资产投资总额对比分析 1998-20051998-2005 年年 1-91-9 月固定资产与房地产开发投资对比（亿元）月固定资产与房地产开发投资对比（亿元） 社会固定资产投资由基本建设、更新改造、房地产开发投资及其他投资四部分组成。 自 1999 年后，重庆全社会固定资产投资额增幅持续上升，投资额也从 562.87 亿元增长到 1621.9 亿元，翻了近 3 倍。从结构看，基本建设投资所占比例越来越大，2004 年达到了 14 页 共 51 页 54.95，重庆着意加大基础建设投入、改善经济建设条件的意图明显。房地产开发投资比 例自 1998 年连续增长后，于 2001 年达到 24左右，此后 4 年一直维持在这一水平，房地 产开发投资所占比例在合理范围，与固定资产投资同步增长、协调发展。 15 页 共 51 页 0 500 1000 1500 2000 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 固定资产投资498.81562.87 655.81801.82 995.661269.4 1621.91149.6 基本建设186.49211.43 262.93328.32 474.76665.49 891.32 房地产开发97.3112.51 139.63196.67 245.91327.89 405.08307.3 房地产开发投资比例（） 19.51% 19.99% 21.29% 24.53% 24.70% 25.83% 24.98% 26.70% 基本建设投资比例（）37.39% 37.56% 40.09% 40.95% 47.68% 52.43% 54.95% 1998199920002001200220032004 05年1- 9月 第二部分第二部分 重庆宏观房地产市场简析重庆宏观房地产市场简析 一、一、重庆房地产市场发展历程研究重庆房地产市场发展历程研究 1、重庆房地产开发投资规模以及与国内其他城市的比较、重庆房地产开发投资规模以及与国内其他城市的比较 1998-20051998-2005 年年 1-91-9 月重庆市固定资产与房地产开发投资对比（亿元）月重庆市固定资产与房地产开发投资对比（亿元） 1998-20051998-2005 年年 1-91-9 月各城市房地产开发投资额占全社会固定资产投资总额比例（）月各城市房地产开发投资额占全社会固定资产投资总额比例（） 分析：分析： 从上表可以看出，2004 年上海房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比例已接 18.00% 23.00% 28.00% 33.00% 38.00% 重庆市19.51%19.99%21.29%24.53%24.70%25.83%24.98%26.70% 成都市21.51%22.43%27.15%29.34%28.95%28.44%26.85%32.15% 武汉市25.40%22.43%21.93%22.68%23.23%26.29%28.38%25.78% 上海市29.37%27.73%30.28%31.62%34.24%36.75%38.11%35.09% 天津市20.62%21.99%22.88%21.67%20.20%20.96%21.18% 199819992000200120022003200405年1-9月 16 页 共 51 页 近 40，而同期重庆仅为 24.98。随着基础设施的日益完善，基本建设的投资将会逐步 减少，而房地产开发投资必将占有越来越大的比例。 从横向发展看，成都、武汉、天津、上海等城市均出现了较大的波动，只有重庆自直 辖后的发展平稳，可以看出，目前重庆房地产市场总体健康，并没有出现投资过剩的情况， 并且尚有较大的发展空间。 2、重庆房地产开发市场情况（单位：万平方米）、重庆房地产开发市场情况（单位：万平方米） 指 标 1998199920002001200220032004 2005 预 测 新开工面积1290.051661.191709.472098.242190.992230 房屋竣工面 积 600.04619.56849.421020.631390.731676.971585.982515 新开工面积 增幅（%） 2932341.8 房屋竣工面 积增幅 （） 3.2537.1020.1636.2620.58-5.4358.6 数据来源：数据来源：2001-20052001-2005 年重庆统计年鉴及统计月报年重庆统计年鉴及统计月报 备注：备注：20052005 年数据增幅参照年数据增幅参照 20052005 年年 1 11010 月份各分类项的增幅预测月份各分类项的增幅预测 20052005 年开发情况，数据仅供参考。年开发情况，数据仅供参考。 （1）推算）推算 2006 年市场潜在供应量年市场潜在供应量 数据项解释：数据项解释： 重庆市场总供应面积重庆市场总供应面积：累加 2002 年2005 年的重庆市 6 年来的新开工面积减去配套建 筑面积（如车库、会所等，其计入开工面积，但却不能反映实际销售） ，可实现销售面积在 此按 85%的比重取值（我司通过对目前在售项目的可实现销售面积比上项目总建筑面积而 得） ； 重庆市场总消化面积重庆市场总消化面积：累加 2002 年2005 年的重庆市 6 年来的商品房销售面积； 重庆市场总空置面积重庆市场总空置面积：因为该数据的统计是以累加的形式得出，因此我司取值 2005 年的预 测商品房空置面积。 17 页 共 51 页 房屋竣工面积 房屋竣工面积 房屋竣工面积 房屋竣工面积 房屋竣工面积 房屋竣工面积 房屋竣工面积 新开工面积 0 500 1000 1500 2000 2500 1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年 20062006 年会推向市场的前期累计供应量年会推向市场的前期累计供应量 = = 重庆市场总供应面积重庆市场总供应面积 - - 重庆市场总消化面积重庆市场总消化面积 - - 重庆市场总空置面积重庆市场总空置面积 20062006 年会推向市场的前期累计供应量年会推向市场的前期累计供应量=11180*0.85-7911-568=11180*0.85-7911-568=10241024 万平方米万平方米 备注：备注：2002200220052005 年的各项数据均以重庆市房管局公布数据为准。年的各项数据均以重庆市房管局公布数据为准。 公式：公式： 分析：分析：统计得出，2006 年供应市场中，至少有 1024 万平方米是 2005 年供应市场中遗留下 来的尚未消化的面积，这部分体量必将在 2006 年推向市场的，加上 2006 年新开工面积 （根据近几年新开工面积的总量和增幅预计 2006 年新开工面积不会低于 2000 万方） ，2006 年有待消化的商品房供应面积将不低于 3000 万方，这也告诉我们 2006 年的市场竞争异常 激烈。 （2）商品房新开工面积和竣工面积）商品房新开工面积和竣工面积 分析：分析：各年新开工面积在竣工后会转化为竣工面积，在一定程度上具有一致性，从同期涨 幅看，其发展趋势也较为一致，趋于正常。 18 页 共 51 页 二、重庆房地产市场起步至今主城区宏观房地产市场对比二、重庆房地产市场起步至今主城区宏观房地产市场对比 研究研究 1、重庆主城区房地产开发投资（单位：万元）对比分析、重庆主城区房地产开发投资（单位：万元）对比分析 分析：分析：近几年房地产开发的热点地区江北区、九龙坡区、南岸区和渝北区 2004 年的投资规 模均大幅上扬。其中，增长幅度最大的是包含北部新区、两路等热点区域的渝北区，2004 年该区房地产开发投资同比增长 62.64，是同年主城区平均增幅的 2.4 倍。 房地产开发投资（万元） -80000 20000 120000 220000 320000 420000 520000 620000 渝中区316800324700286428272182268555292511335438 大渡口区159002610019119416645095310529380582 江北区9290093100132293187263232606327664456188 沙坪坝区5710055400137099204737259246346482353221 九龙坡区88300144000152186244384312776386180488097 南岸区8190094700140287206351299504497888604143 北碚区220003050036162447476286181736114238 渝北区7790083500134061234009291192346347563113 巴南区3090027800378034874763579116012169458 1998199920002001200220032004 19 页 共 51 页 2、重庆主城区商品房竣工面积对比分析（单位：平方米）、重庆主城区商品房竣工面积对比分析（单位：平方米） 分析：分析：竣工面积主要受到报告期当年及前几年商品房施工面积及新开工面积的影响，同时， 开发商资金实力以及对项目的操控能力也将对工程进度取到关键作用。所以从上表可以看 出，重庆市各主城区各年的竣工面积虽然总体呈现增长势头，但各区在各年的表现却是有 涨有跌。2004 年，只有江北区、渝北区、南岸区保持了一贯的增长势头，九龙坡区、沙坪 坝区、渝中区、大渡口区、北碚区等区竣工面积均出现了负增长。这一方面与施工面积及 新开工面积减少有关，另一方面，也表明部分开发项目受宏观调控政策影响，存在一定资 金困难，没有按计划工期建成。 3、重庆主城区各区商品房销售面积对比分析（单位：万平、重庆主城区各区商品房销售面积对比分析（单位：万平 方米）方米） 区区 域域20022002 年年20032003 年年20042004 年年 20052005 年年 1 1 9 9 月月 20052005 年预年预 测测 渝中区 94.80112.69100.9285.56 116.21 江北区江北区 124.97124.97135.16135.16148.90148.90100.31100.31 123.44 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 1800000 2000000 渝中区13510008241008333445714621046455936324619669 大渡口区91700143900363853117693251525503613471983 江北区399300424900392705571546114429812348981512468 沙坪坝区330800516700590102640698136343015089861280703 九龙坡区4298007114007937831117259168814417168481533603 南岸区401600410800713436825302108674817841421850139 北碚区328100200800619775556020281425475771359116 渝北区555300447600653090986003148171010735881710683 巴南区154800195200147270357302339063514251597568 1998199920002001200220032004 20 页 共 51 页 南岸区 79.42116.6894.9188.02 115.87 沙坪坝区 99.85118.95111.5849.92 59.26 九龙坡区 71.58138.70101.4466.21 81.41 大渡口区 19.2833.5243.0129.09 33.36 高新区 45.4538.5556.70114.13 152.62 经开区 46.3282.8664.1577.10 103.91 北部高新区北部高新区 12.7012.7026.5126.5168.4368.43116.09116.09 158.56 北部经开区 1.438.2360.59 80.0 渝北区渝北区 130.07130.07212.03212.03239.55239.55174.26174.26 237.99 巴南区 31.5653.11117.3542.29 61.04 备注：备注：2005 年预测数据是依据 2005 年 19 月份所出数据的同比增幅与去年的面积相比而进行预测的。 分析：分析： 从横向看，2004 年渝北区商品房成交面积一支独秀，紧随其后的是江北区，渝中区、 南岸区、沙坪坝区、九龙坡区以及后来居上的巴南区商品房成交规模较为接近。而北部新 区高新园和经开区因起步较晚，总量相对较小。进入 2005 年，热点区域仍然集中在三北区 域。 从纵向发展看，只有渝北区、江北区、大渡口区、巴南区等四城区以及北部新区连续 两年保持了正增长，其余各区都有不同程度的起伏。其中，北部新区高新园自 2002 年起步 后龙湖系列为主发展迅速，2003 年、2004 年的增幅分别为 108.7、158.15%；而北部经 050100150200250300 2002年 2003年 2004年 2005年预测 巴南区 渝北区 北部经开区 北部高新区 经开区 高新区 大渡口区 九龙坡区 沙坪坝区 南岸区 江北区 渝中区 21 页 共 51 页 开区 2003 年商品房成交面积仅为 1.43 万方，2005 年 19 月份达到 52.01 万方。由此可 以看出， “三北城区”是近几年房地产开发的热点区域。 4、重庆主城各区商品房销售金额对比分析（单位：亿元）、重庆主城各区商品房销售金额对比分析（单位：亿元） 区 域2002 年2003 年2004 年 2005 年 1 9 月份 2005 年销售 金额预测 渝中区 26.0934.5135.3930.9643.02 江北区 25.929.1435.530.6239.50 南岸区 15.6726.824.7527.0236.33 沙坪坝区 20.2124.9625.915.8618.96 九龙坡区 13.3427.6222.3315.9719.54 大渡口区 2.835.197.957.058.25 高新区 9.239.4115.3333.9446.33 经开区 8.7817.5715.7120.3828.41 北部高新区 4.948.8323.7639.5053.48 北部经开区 0.14.2225.4888.86 渝北区 24.1735.2350.7237.2852.31 巴南区 3.367.2616.757.4210.88 020406080100 2002年 2003年 2004年 2005年销售金额预测巴南区 渝北区 北部经开区 北部高新区 经开区 高新区 大渡口区 九龙坡区 沙坪坝区 南岸区 江北区 渝中区 22 页 共 51 页 2004年主城各区房地产市场分额（商品房成交金额） 江北区 12.76% 渝中区 12.72% 巴南区 6.02% 渝北区 18.22% 北部经开区 1.52% 北部高新区 8.54% 经开区 5.64% 高新区 5.51% 大渡口区 2.86% 九龙坡区 8.02% 沙坪坝区 9.31% 南岸区 8.89% 20042004 年主城各区商品房成交金额市场分额年主城各区商品房成交金额市场分额 分析：分析：从上图可以看出，2001 年建制的北部新区，房市在 2002 年起步后迅速发展，至 2004 年其市场分额已超过 10。预计随着该区房地产开发的不断深入，其将在主城区房地 产市场中占有越来越重要的地位。渝北区市场分额为 18.22，远远高出排名第二的渝中 区， “重庆向北”成为不可逆转的潮流。 5、重庆主城区商品房销售均价对比分析（单位：元、重庆主城区商品房销售均价对比分析（单位：元/平方米）平方米） 成交均价 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500 沙坪坝区2024209823213177 渝中区2572306335073619 九龙坡区1863199122012412 大渡口区1468154718482424 南岸区1947229726083070 江北区2073215623843053 渝北区1859166221172139 巴南区1063136614271755 北部经开区3890 3331 3472 3403 北部高新区699 5128 4205 2002年2003年2004年05年前三季度 23 页 共 51 页 成交均价同比增幅比较 -12.00% -2.00% 8.00% 18.00% 28.00% 38.00% 沙坪坝区3.66%10.63%37.86% 渝中区19.09%14.50%5.54% 九龙坡区6.87%10.55%9.59% 大渡口区5.38%19.46%33.87% 南岸区17.98%13.54%20.28% 江北区4.00%10.58%34.27% 渝北区-10.60%27.38%3.80% 巴南区28.50%4.47%24.88% 北部高新区-15.00%4.20%-2.00% 北部经开区-18% 2003年2004年2005年前三季度 数据来源：重庆国土房管局。数据来源：重庆国土房管局。 分析：分析：从横向看，北部新区商品房成交均价在房价偏低的重庆可谓鹤立鸡群，聚集的高品 质楼盘成为该区高价位的有力支撑，2002 年的高价格主要是因为龙湖香樟林别墅的高价