2011年上海非住宅产品市场研究报告年报.ppt

2011年上海非住宅产品市场研究报告,目前上海非限购商品房市场解析 典型酒店式公寓产品项目推荐,目前上海非限购商品房市场解析,非限购商品房市场解析,主要内容,上海全市非住宅市场整体表现,目前上海办公类产品市场特点,目前上海商业类产品市场特点,上海非住宅产品发展前景判断提供市场性依据,目的,在目前宏观调控政策持续下，尤其“限购令”的出台后，上海商品住宅受到了较大影响，成交量持续低迷，成交价格也有所下滑。但与之成鲜明对比的是，一些未受“限购令”政策影响的商办产品，在供求方面表现相对平稳，尤其是具有商住两用、宜商宜居的办公类产品（即：酒店式公寓项目），成为当前上海商品房市场的“热点”产品，不仅成交量较限购前有大幅上升，更是体现在新开盘商住项目的持续增加上。,市场综述,非限购商品房市场解析,大品牌开发商相继推出商住产品，使得貌似“不伦不类、可住可商”难以准确定位的酒店式公寓市场成为大品牌开发商的“兵家必争之地”。,“绿地、金地、龙湖。”,上海全市非住宅市场整体表现,土地市场分析,近期，商办类土地成交表现抢眼，但整体市场相对谨慎，多数以底价成交，部分出现溢价的土地，其溢价率也不高，且多数为总价相对较低的土地。之所以出现大量底价成交，除了受土地所在区域楼价制约外，主要原因还是近期房地产市场的成交量和价格都相对较低，不少开发商拿地也趋于谨慎；另外，存量房的攀升也导致部分开发商资金趋于紧张。因此低总价拿地成为了目前市场主流。,土地市场分析,上海全市非住宅市场整体表现,特点： 商办类用地是目前上海成交土地的主流。 土地成交价格以底价成交为主。 奉贤南桥新城成为目前上海土地市场的热点板块。,上海全市非住宅市场整体表现,商办市场供需分析,（住宅类产品限购后，供求量下降的同时，供求比也由1.0上升至1.6）,目前上海商业类产品市场特点,“嘉定、宝山、浦东、松江”是目前上海商业项目上市的热点区域。,“奉贤、金山”等相对远离市中心的区县，商业产品呈现了求大于供地现象。,上海各区商业类产品市场特点,嘉定区 的商业产品特点及热点板块分析,嘉定主城区和江桥板块依托其原有的居住浓厚氛围，仍然是目前嘉定商业产品供求的热点板块，商业产品主要以生活、娱乐配套的集中商业和社区商业为主；另外，安亭汽车城板块的商业产品也相对活跃，商业产品除了专业性市场产品外，还有部分商业地块性质的商住类产品，例如尚都国际，户型50-60平米的平层和复式型酒店式公寓产品。,嘉定新城是嘉定区住宅产品成交的热点板块之一，但由于板块内居住氛围不够浓厚，市场商业价值体现预计周期较长，致使一些已规划的商业项目迟迟未动工，因此该板块未成为嘉定区商业产品成交的主要板块。,宝山区 的商业产品特点及热点板块分析,相对于嘉定区的商业产品分布板块略显集中的特点不同，宝山区的商业产品分布区域均匀，各板块都有商业产品出现。其中张庙（共康路）和顾村板块是区域内商业产品市场最为活跃板块，也是城市综合体项目产品最为集中上市板块，例如万达广场、风尚天地广场以及绿地的综合性项目；而宝山区其他板块的商业产品主要以住宅项目的社区商业为主。,上海各区商业类产品市场特点,浦东区 的商业产品特点及热点板块分析,主要的商业产品市场分布在中环以外区域，其中位于外郊环区域的川沙板块是区域内一些集中商业项目上市成交的热点板块，例如绿地东海岸商业广场项目，其今年7月份上市的3.4万平米商铺已销售了83%以上（包租20年，保底年均收益率为7.5%，成交均价22000元/平米）。另外，外高桥、唐镇、三林等板块的商业产品主要以住宅项目的社区商业为主。,上海各区商业类产品市场特点,松江的泗泾、松江新城板块是区域内商业产品市场的特点板块，主要以住宅项目的社区商业为主。,嘉定、宝山、浦东、松江区域商业产品的同性,这四个区是目前上海商品房供求的主要市场，成交面积和成交套数都位列上海全市19个区县的前4位，并且四区合计成交体量占全市近50%。大量的商品住宅项目的相继开发和入住，使之成熟度不断提高，区域内相关生活、娱乐商业配套产品也相对比较丰富，出现了城市综合体、集中商业、大型项目的社区商业等多形态商业产品。,松江区 的商业产品特点及热点板块分析,上海各区商业类产品市场特点,南汇、奉贤、金山区域的商业产品特点分析,这三个区域为上海市郊区县，其商业市场具有鲜明的传统地域特征，基本以大型专业市场为主，并且产品多数呈现为单元面积小、价格低、总体量大的特点。限购以来，一些投资客为规避政策限制、降低投资风险，投资转移到这些具有定向投资前景产品，是区域内商业产品成交量保持相对稳定的一个重要原因。,上海各区商业类产品市场特点,重点板块分析 奉贤的南桥新城和金山的金山新城，作为上海重点规划发展的其中两个新城，在部分住宅项目开发带动下，一些相关配套的社区商业产品和集中商业产品也相继上市，并且市场表现良好；尤其是南桥新城，近期商业产品的成交量占到了奉贤总体成交量的60%以上，有效去化了区域市场存量。随着绿地、恒盛等知名开发商在南桥新城的商品房项目上市，以及近期土地市场上多幅该区域地块成交，未来一段时间内，南桥新城将成为继嘉定新城、松江新城之后另一个热点卫星城镇，而区域需求市场的持续热度有待进一步观察；尤其是一些商业比重较大的项目，在区域居住氛围还未成熟情况下，集中上市将有一定的销售压力。 由此看出，南桥新城的商业产品特点、需求特点与这三个郊县的其他区域略有所不同，更类似于嘉定新城区域。,上海各区商业类产品市场特点,目前上海办公类产品市场特点,从上图可以看出，目前上海办公类产品成交量区域分布较广，市中心区域和中外环商品住宅项目开发热点区域都有一定成交体量，在供应量有所减少的情况下，整体市场一改以往较为低迷的局面。,原因？,原因一：“纯办公楼（写字楼）项目整购成风”,目前上海办公类产品市场特点,原因二：“酒店式公寓成为办公类产品项目开盘主力军”,目前上海办公类产品市场特点,随着商办物业中酒店式公寓产品市场成交量的上涨，众多房地产开发企业，尤其一些知名开发商，积极调整开发策略，集中推出大量类似酒店式公寓的商住产品，并以可居住、总价低为主要卖点来抢占市场，以便达到有效回笼资金的目的。 据不完全初步统计发现，截止10月，上海全市累计在售商住项目共有40余个，较之限购前增加了近1倍，成为了办公楼项目上市的主要产品形态。同时，从在售办公类项目成交量来看，成交套数位居前10位中有7个为商住项目，成交面积位居前10位中也有7个为商住项目（除整购办公楼项目）。因此表明，限购以来办公类项目的成交量，尤其是成交套数的出色表现，一定程度上是来自于以往表现平平的非主流产品商住两用的酒店式公寓产品的成交拉动。,目前上海办公类产品形态主要表现为纯写字楼产品和商住类产品，而单套户型面积是这两种产品最明显区别，因此我们以办公类产品成交户均面积段为参考指标，并结合主要在售项目的产品特点，对各区县办公类产品特点做出分类分析。,上海各区办公类产品市场特点,主要区县：嘉定、宝山、松江、奉贤、崇明、青浦 区域特点：中环以外区域为主，目前上海商品房市场的热点区域； 上海城市重点规划建设的卫星城镇周边； 嘉定、宝山、松江为主要项目集聚区，其中嘉定、宝山成交量较大； 奉贤为代表的郊县新兴市场，将成为未来又一个热点区域。 产品特征：酒店式公寓（商住类）产品为区域市场的主流产品； 少量纯写字楼产品项目，且项目体量都不大。,产品成交户均面积在50-100平方米的区县市场特点,上海各区办公类产品市场特点,户均面积在50-100平方米的区县市场特点 主要区县：浦东、闸北、杨浦、普陀、闵行、卢湾、南汇、黄埔 区域特点：市中心区域为主； 产品特征：相对丰富，纯写字楼和商住产品体量相当； 户均面积在200平方米以上的区县市场特点 主要区县：徐汇、长宁、虹口、静安 区域特点：市中心区域； 徐汇、长宁区是以个别大体量项目表现为主，成交方式为整购为主； 虹口区主要集中在北外滩和四川北路板块，产品相对丰富； 产品特征：主要为纯办公类产品，部分区域少量商住类项目；,上海各区办公类产品市场特点,目前上海办公类产品市场特点,重点产品酒店式公寓,限购以来（2011年3月至11月），嘉定、宝山、松江、大浦东、奉贤五个区县出现了成交套数在200套以上的热销商住项目，其中宝山最为抢眼，有4个项目，比在售商住项目最多的嘉定区还多1个；另外，处于郊县的奉贤（主要在南桥新城板块）也表现出较强的市场需求，其成交套数和成交量都高于松江区。,根据不完全统计，截止11月中旬，上海全市在售商住项目50余个（以限购后有商住房源成交记录为基础，包括部分销售尾盘项目），较之今年9月份，仅仅1个月多，就新增了10余个新项目或新房源上市。其中，嘉定区的在售商住项目最多，约有16个，宝山区的商住项目次之，约有8个，这两个区的商住项目约占据目前在售商住项目的45%，接近5成。另外，松江、浦东的商住项目分别有7个和6个，青浦、杨浦、奉贤等区域近期也有新项目上市。,统计表,通过调研分析，我们初步了解到，目前上海酒店式公寓项目的集中推盘和持续热销的主要原因有以下几方面： 受益于目前楼市调控“限购”政策收紧； 酒店式公寓项目面积小、总价低、宜商宜居，不但成为目前投资者青睐的 避险产品，也成为开发商快速回笼资金的一个好选择； 部分项目的热销受益于这些项目所处地段的优越性和项目的稀缺性。,重点产品酒店式公寓,目前上海办公类产品市场特点,典型酒店式公寓产品 项目推荐,推荐1：绿地公园广场,整个近23万平方米的项目中，有层高16-17F的SOHO产品，面积在40-60平方米之间；层高13-15F的办公楼，面积在55165平方之间；层高4F的集中商业（商铺），面积在30500平方米之间。,绿地公园广场，是500强企业绿地集团2010年进驻北上海中心的代表性项目。项目地处顾村板块核心，北至规划河道，南至顾村公园，东临华山医院北院，西临大型居住区，周边环伺立体化交通网络，有沪太路和地铁7号线，驾车约40分钟抵达市中心。,推荐1：绿地公园广场,产品解析SOHO产品,3梯21户,2梯10户,在单套户型中，南向户型面积控制在55-60平方米，户型特点为进深较长；北向户型控制在43平方米左右，户型较为方正。,产品解析SOHO产品,推荐1：绿地公园广场,【2#和5#标准层示意图】,【3#标准层示意图】,产品解析SOHO产品,推荐1：绿地公园广场,【主力南向户型】,55-60平方米,产品解析SOHO产品,推荐1：绿地公园广场,【主力北向户型】,43平方米,本项目首期2010年12月上市，为1.7万平方米的SOHO产品（2号楼），开盘几日已基本售罄，并在一个月内完成签约85%以上，成交均价为14686元/平方米。二期于2011年4月上市，为近3万平方米的SOHO产品（3号楼和5号楼），截止目前已基本售罄，完成签约80%以上，成交均价为14787元/平方米。,推荐1：绿地公园广场,销售情况,分析： 本项目以其优越的区域地理位置、品牌企业，以及不限购产品、总价低等产品优势，得到了市场的青睐，尤其是吸引了一些投资客户群体。据现场工作人员介绍，购房客户中，尤其是一期购房客户中，仍有一人买多套现场出现，而他们主要还是看重的是区域发展前景，以及综合性项目的相关生活配套优势。 从成交价格走势来看，虽然本项目这种商住产品市场热销，但二期成交价格相对于一期成交价格并未有明显上涨，销售周期也相对较长。由此看出，一方面购房客户对宏观收紧政策仍有顾虑，另一方面，开发企业为快速回笼资金，涨价意愿不强，希望以价格优势来吸引更多的客户群体，以达到最大限度抢占市场份额的目的。,推荐2：绿地北郊商业广场,整个项目地块呈狭长型分布，因此又称“小辣椒商业广场”，集商业、办公和酒店式公寓为一体，体量与绿地公园广场同等（20万方），属于商业综合体。其最大的特点是挑高的产品设计，例如商业（商铺）产品中，不但提供多种面积商铺，而且底层商铺层高4.5米，二层层高5.5米，既可自由分为上下两层使用，也可打造大视野、高尺度的商业空间，适合各种业态各种类型；另外，目前在售的酒店式公寓产品也是loft设计，层高达到了4.5米。因此，“买一层送一层”是其主要推广卖点。 本项目由7幢主体建筑物，其中3幢办公楼、4幢4F的酒店式公寓及部分低区商业组成。,产品解析loft商住产品+商业,本项目根据自身地块特点（狭长型），将地块分为两种产品组合，一端（进深狭长位置）是纯集中商业产品；另一端是“办公（包括商住产品）+低层商铺”的产品组合，这也是本次研究的对象。,推荐2：绿地北郊商业广场,协议入住品牌商家: 沃尔玛，及第一食品、上影、万宁、酷萨、棒约翰、DQ、味千拉面等,产品解析loft商住产品+商业,推荐2：绿地北郊商业广场,【LOFT商住产品标准层平面图】,LOFT商住产品：2梯24（27）； 层高4.5米； 户型面积在42-58平方米； 其中北向户型面积基本在42-44平方米； 南向和东向户型面积在53-58平方米 ；,“毛坯”,产品解析loft商住产品+商业,推荐2：绿地北郊商业广场,【2号楼商铺平面图】,商住产品低层区（两层或三层）商铺为挑高设计，栋与栋之间部分二层有连接通道，使之形成较大范围的步行街商业模式。商铺面积在100-300平方米之间为主，这明显大于该项目另一端集中商业一、二层单套商铺面积（可售型单套主力面积在70平方米以内）。,推荐2：绿地北郊商业广场,销售情况,本项目于2011年7月首期上市约4.8万平方米，既900套商住产品，近4个月销售360套左右，累计成交均价为13911元/平方米，销售率近40%。从月成交走势来看，虽然与绿地去年上市的另一项目（绿地公园广场）相比，每月成交量不算高，但仍保持相对稳定态势；从成交价格来看，九、十月份的优惠促销活动，使之近期价格略有下滑，一般成交单价都在14000元/平方米以下。,推荐3：龙湖.郦城MOCO国际,【项目总平面示意图】,龙湖郦城MOCO国际位于龙湖郦城国际社区之内，是嘉定新城的首个50万平方米城市综合体，整个社区配套有1万平方米的大规模邻里中心（另有2万平方米的社区街铺），形成“4+1”模型，既社区中包含有龙湖郦城国际公馆、龙湖郦城蓝湖香颂、龙湖郦城蓝湖郡以及MOCO四重组团。,推荐3：龙湖.郦城MOCO国际,产品解析酒店式公寓,龙湖郦城MOCO国际本次推出的53号楼总高29层，每层面积均达到700余平方米，单套面积保持在40-60平方米之间，3梯16户，有将近20种精装户型可供业主选择。MOCO是此次上海龙湖提出的全新居住理念，是一种赋有宜商宜住理念的小镇理念。,4米大开间,推荐3：龙湖.郦城MOCO国际,产品解析酒店式公寓,销售情况,推荐3：龙湖.郦城MOCO国际,本项目酒店式公寓（MOCO产品）首期上市于2011年9月，总面积近2万平方米，既410套房源；同时，上市3万平方米的高层景观住宅。两类产品均为精装修房源，其中酒店式公寓为半菜单式装修模式。 从销售情况来看，两种产品开盘至2011年10月10日前（近一个月时间），销售情况较为一般，酒店式公寓成交67套，高层住宅成交只有7套，成交均价主要在16000-17000元/平方米。10月底，在周边同质可替的供应较多，区域竞争较为激烈的情况下，项目开发企业有以价换量，抢先消化市场有效购买力的意图，打出了折扣优惠购房的策略（8折）， 致使项目成交量快速上涨，截止到11月份中旬，酒店式公寓成交181套，高层住宅成交更是暴涨到253套。虽然，项目降价促销引起了先前购房业主的不满，但其以价换量、快速去化的最终目的是非常有成效的，也使之成为了近期嘉定区成交量最高的项目。,分析,推荐3：龙湖.郦城MOCO国际,由此我们可以看出，限购下，市场虽然竞争激烈，但仍有一定刚性需求，在普通住宅价格回落到一定幅度的情况下，以可居住、不限购为主要卖点的酒店式公寓产品市场竞争力就明显不足，其只能以更低的价格来吸引购买力弱的客户需求。因此，在未来限购政策相对宽松或者普通住宅价格有明显回落等可能性的情况出现下，酒店式公寓市场是否仍能保持目前较为活跃的市场状态，将值得考验。,推荐4：领创国际大厦,本项目位于上海嘉定新城核心居住区白银路与裕民路交汇处，毗邻嘉定新城CBD，距轨道11号线白银路站约1.5公里。 项目周边有紫气东来公园，东云核心CBD、老上海风情西云楼、台北时尚风情街、保利大剧院等中心区重要配套设施在建中，离区域相对成熟区有3站公交路程，区域有较长远的建设规划。 本项目为总高19层的一幢建筑体，一、二层为商业，未来将有银行和高端餐饮入住，三层以上为酒店式公寓（SOHO）产品。,推荐4：领创国际大厦,产品解析酒店式公寓,【标准层平面图】,本项目三层以上为酒店式公寓，5梯20户，单套面积在30-56平方米之间，主力户型面积为56-57平米2房，层高4.5米，可实现“买一层送一层”，并附带10平米超大阳台，而且实现了燃气入户的生活功能。,【主力户型示意图】,【其他户型示意图】,推荐4：领创国际大厦,产品解析酒店式公寓,本项目整体正式上市为2011年7月，共计约20100平方米，其中酒店式公寓17861平方米（340套），低区两层商铺2236平方米。至今约4个月，项目酒店式公寓销售129套，销售率为37.9%，成交均价为18520元/平方米（除2套顶层成交房源）。,周边竞争项目中，酒店式公寓（平层、装修）成交均价12000-13000元/平方米，普通住宅成交均价14000-16000元/平方米。本项目相对于其他竞争项目而言，其具有较高的成交均价，挑高设计是主要原因。但我们仍可以发现，在类似酒店式公寓产品中，单体量的商办项目成交量以及成交速度明显低于一些城市综合体项目（限购以来，嘉定江桥万达广场SOHO产品成交700余套，已基本售罄；绿地嘉尚国际广场平层酒店式公寓，一年的销售不到50%），一些投资型客户更青睐选择一些自身生活娱乐配套相对完善的大型综合体项目。因此，一些单体量商办项目的酒店式公寓产品受地段、竞争市场、价格等因素影响更大。,销售情况,分析,推荐4：领创国际大厦,推荐5：绿地翡翠国际广场,项目地处南桥新城商务核心区，由四栋楼组成，两栋为15层的酒店式公寓，一栋两层楼的商业建筑及一栋31层的超高商务办公楼。,南桥新城中心商务区：总规划面积1.47平方公里,由总部办公、商务配套区、商业休闲区、生活居住区四大组成部分，力图打造一个上海南部的微型CBD。,推荐5：绿地翡翠国际广场,产品解析酒店式公寓,本项目高层建筑都为商住产品，既酒店式公寓产品； 两栋公馆的酒店式公寓产品，5梯21/22户，层高5.2米，单套面积在50-70平方米，精装修标准； 1栋超高办公楼的商住产品，5梯28户，层高4.1米，单套主力面积在50-70平方米，毛坯。,【翡翠公馆平面示意图】,产品解析酒店式公寓,【单套户型平面示意图】,推荐5：绿地翡翠国际广场,55平米,产品解析酒店式公寓,【单套户型平面示意图】,推荐5：绿地翡翠国际广场,60平米,下层,上层,推荐5：绿地翡翠国际广场,本项目前期（最早08年年底上市）精装复式公寓（15层公馆）产品已售罄，目前陆续对外推出的是总高31层办公楼房源。该批房源可租可售，对外租金在2.0-2.5元/平方