2014年1月上海写字楼市场监测报告.pptx

2014年1月 上海办公楼市场监测报告 office market monitoring report of april 3 contents 目 录 一、租赁市场 1、空置率分析 2、租金行情 3、成交摘要 4、供应情况 5、个案参考 二、销售市场 1、月度市场概要 2、市场供应分析 3、市场成交分析 4、月度成交top5 5、个案参考 租赁市场动态： 2014年1月全市办公市场空置率为7.29%，较去年有一定提升；本月无租赁型办公楼交房； 本月全市六大核心商务区优质写字楼的空置率略有变化，人民广场的空置率依然最高；其中淮海中路、陆家嘴 板块空置率依然全市最低； 本月位于静安区的南证大厦新增了4000平方米的空置办公面积，黄浦区的海洋大厦吸纳了3703平方米的办公房 源； 1月全市办公楼平均租金与2013年底基本持平，陆家嘴、南京西路等传统核心商务区租金水平最高。 销售市场动态： 本月全市一手办公物业供应面积总计189168平方米，全月有6例项目获批7张预售证，相比上个月少了14个项目 ； 全月成交办公物业143049平方米，环比下滑65.9%，同比下滑33.7% ； 从环线上看，本月成交区域大部分集中于外郊环，占全市比重的50%，主要来自嘉定南翔板块的旭辉u天地和嘉 定主城区板块的马陆阳光台州城； 本月成交均价为20928元/平方米，环比下滑28.7%，同比上涨13.5% 。 abstract 内文摘要: 如对内容有任何观点疑义，敬请来电！ 研究、咨询、策划、代理 5 办公租赁 1、空置率分析 2、租金行情 3、成交摘要 4、供应分析 5、个案参考 第一部分 part one 1、空置率分析2014年1月全市办公市场空置率为7.29%，较去年有一定提升；人民广场 板块依然是空置率最高的区域。 本月全市六大核心商务区优质写字楼的空置率略有变化，人民广场的空置率依然最高；其中淮海中 路、陆家嘴板块空置率依然全市最低； 可能受开发商整体策略影响，本月位于静安区的南证大厦新增了4000平方米的空置办公面积，黄浦 区的海洋大厦吸纳了3703平方米的办公房源。 空置率季度走势：板块最新空置率： 6.9% 6.8% 7.0% 7.1% 7.2% 5.7% 6.9%7.0%7.0% 7.3% 0.08 0.06 0.07 0.04 0.05 0.03 0.02 0.01 0.00 空置率 12% 10% 3.9% 南京西路 8.4% 陆家嘴 4.6% 8% 6% 4% 2% 0 虹桥 7.2% 人民广场 10.4% 徐家汇 6.2% 淮海中路 2、全市及板块租金行情2014年1月全市办公楼平均租金与2013年底基本持平，陆 家嘴、南京西路等传统核心商务区租金水平最高。 上海优质办公楼平均租金走势： 全市范围看陆家嘴板块、南京西路板块、淮海中路板块租金水平维持在全市最高，其余基本维持不 变； 本月核心商务区只有黄浦区的金陵海欣大厦在租金上有0.6元/平方米/天的提升，同区的中区广场下 降了1元/平方米/天。其余区域租金水平基本与上月持平. 板块租金行情（元/天） 陆家嘴4.5-17.0 南京西路4.3-13.5 淮海中路5.5-15 徐家汇4.0-16 人民广场4.5-12.0 虹桥3.5-13.0 北外滩 4.3-6.8 五角场4.5-6.0 莘庄 4.3-4.5 七宝3-4.5 浦江镇 1.5-3 长风3.8-4.5 租金（元/天） 2012q2 2012q3 2012q4 2013q1 2013q2 2013q3 201310 201311 201312 201401 3、供应分析2014年一季度办公无新增租赁型办公产品交房。预计2014年办公 交房将增多，主要集中于闵行、杨浦、浦东新区板块。 本月无租赁型办公楼交房，第一季度可能有27.53万平方米的办公交房，分别位于黄浦、浦东和闵 行三个区域。 2013-2014年的租赁市场，未来办公新交房写字楼有往周边区域偏移的趋势； 季度供应情况（按最新交房时间计）2013-2014年板块预计供应情况 备注：统计主要依据预租、在租项目交房日 2013q12014q32014q22014q12013q42013q32013q2 供应面积（) 杨浦区闵行区浦东新区黄浦区 供应面积() 上海办公楼市场近期成交摘要 注：以上统计范围为市中心主要商圈准甲以上标准的办公楼 4、成交摘要个案成交来看，次中心优质办公项目租金不乏增长 成交区域成交楼宇交房时间 成交价格（元/ 天/平） 成交面积及楼层客户名称 闵行旭辉浦江国际2014.3.31- 新华传媒、中建四局、新马建 设 普陀区东渡国际大厦2013.1.4￥4.50 901、902、 903/531平方 水合环境工程企业 浦东区 恒生银行大厦2012.11.1￥10.5-11.58f/420平方证券公司 环球金融中心2012.11.15￥11.0-13.01400平方kraton 普陀区长城大厦2012.11.1￥6.0-7.047f/116平方速普咨询 静安区泛太平洋大厦2012.12.20￥4.5-7.06、7f/928平方生命人寿 10 东渡国际大厦 办公面积 ：21353 项目地址 ：云岭东路与丹巴路交叉口 产品特点：办公楼+商业裙房，其中办公为3-12 层。 标准层面积： 17521945 租金报价 ：4.5元/天 开发商 ：东渡集团 全程代理： 房型图 中 环 内 环 外 环 东渡国际 虹桥开发区 3.1km 中山公园 虹桥机场 2.4km 6.5km 11 解放日报大厦 房型图 11 1.2km 人民广场 陆家嘴 内环 解放日报大厦 1.1km 办公面积 ： 21800 项目地址 ：汉口路300号 产品特点 ：办公楼+商业裙房，办公位于7-26层。 标准层面积： 约860 租金报价 ：4.5-6.5元/天（办公） 开发商 ：解放日报社 主要入驻客户：上实物业、韩融文化传播、中润解放传媒、澄信投 资 、厦门银行等，裙房被古崎投资管理公司整购 全程代理： 虹桥中央大厦 办公面积：22494 项目地址 ：长宁区金钟路631号 产品特点 ：两栋标准写字楼 标准层面积： 13001500 租售价格：b栋整层出租，租金4.5元起；c栋整栋 出售，总面积10365 ，售价30000元。 销售价格：c栋出售，总面积10365方,报价 30000元/ 开发商 ：上海虹桥临空经济园区发展有限公司 代理： b栋 c栋 虹桥中央大厦 中环 外环 2.0km 4.5km 长风生态园区 虹桥涉外商务区 b栋 c栋 销售市场 1、月度市场走势 2、市场供应分析 3、市场成交分析 4、月度成交top5 5、个案参考 第 二部分 part two 1、月度市场概况本月办公物业供应量与成交量较之上月均有显著下滑。 本月办公物业供应量与成交量较之上月均有显著下滑。 供应：本月全市一手办公物业供应面积总计189168平方米，环比下滑66.3%，同比上涨40.4%； 成交：全月成交办公物业143049平方米，环比下滑65.9%，同比下滑33.7%； 价格：本月成交均价为20928元/平方米，环比下滑28.7%，同比上涨13.5%。 写字楼供应面积（)189168环比-66.3%同比40.4% 写字楼销售面积（)143049环比-65.9%同比-33.7% 写字楼销售均价（元/)20928环比-28.7%同比13.5% 写字楼存量（)5918754环比0.45%同比- 月度办公物业成交走势 18,463 20,928 13-0613-0513-0413-03 22,978 13-0213-01 20 15 10 5 0 29,363 23,285 13-10 33 13-0913-08 17,682 13-07 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 60 55 50 45 40 35 30 25 成交均价（元/)成交面积（万)新增供应量（万) 13-11 13-1214-1 2、市场供应分析本月新增供应主要集中嘉定、闵行等区域，外郊环91% 1月区域新增供应:189168 本月全市新增供应量显著下滑，全月有6例项目获批7张预售证，相比上个月少了14个项目； 从行政区上看，市场供应主要分布于嘉定、闵行、松江三个行政区，其中闵行区的华侨城中意国际 广场项目占总供应的25%； 从环线上看，本月市场供应主要分布在外郊环。 杨浦南汇松江闵行嘉定 供应面积（) 1月区域环线供应 郊环外 0% 外郊环 91% 中外环 内中环 0% 内环内 0% 项目名称供应面积供应套数预售时间区域物业产品 华侨城中意国际470881672014-1-2闵行标办 华东国际商品展贸中心437072082014-1-13松江标办 印象春城345247002014-1-11南汇类住宅 马路阳光台州城245343842014-1-10嘉定类住宅 旭辉u天地214204402014-1-13嘉定类住宅 1月预售项目top5 2、市场供应分析本月上市预售的项目主要以标办产品为主 华侨城中意国际华侨城中意国际 印象春城印象春城 华东国际商品展贸中心华东国际商品展贸中心 3、市场成交分析外郊环成交比占50%，类住宅为热销产品 1月区域成交情况:143049 郊区项目继续保持稳定成交，外郊环区域成交占到五成左右。 1月份共计成交办公物业143049平方米，环比下滑65.9%，同比下滑33.7%。 按行政区来看，成交主要集中在嘉定、杨浦、闵行等区域。嘉定区的旭辉u天地和马陆阳光台州城 类住宅产品的热销使其区域的成交量高于其他区域。 从环线上看，本月成交区域大部分集中于外郊环，占全市比重的50%，主要来自嘉定南翔板块的旭 辉u天地和嘉定主城区板块的马陆阳光台州城。 1月区域环线成交 奉 贤 徐 汇 普 陀 南 汇 崇 明 卢 湾 黄 浦 静 安 长 宁 金 山 青 浦 宝 山 闸 北 虹 口 松 江 闵 行 杨 浦 嘉 定 浦 东 总面积(万）总金额(亿元) 内中环 内环内郊环外 8% 外郊环 50% 中外环 3、市场成交分析新江湾城科技广场此次成交面积及成交金额均位列榜首。 2014年1月份上海办公楼成交排行榜（面积） 项目名称 成交面积（) 成交价格（元/) 成交金额（亿元） 区域位置 类型 新江湾城科技广场19753188003.71杨浦（新江湾城）标办 旭辉u天地9347153321.43嘉定（南翔）类住宅 马陆阳光台州城7902143021.13嘉定（嘉定主城）类住宅 印象春城6069225011.37南汇（周康）类住宅 高科商业广场4871268091.31浦东（张江）类住宅 2014年1月份上海办公楼成交排行榜（金额） 项目名称 成交面积（) 成交价格（元/) 成交金额（亿元） 区域位置 类型 新江湾城科技广场19753188003.71杨浦（新江湾城）标办 绿地汇中心3337546421.82徐汇（龙华）标办 万业新阶3485422571.47普陀（光新）类住宅 旭辉u天地9347153321.43嘉定（南翔）类住宅 印象春城6069225011.37南汇（周康）类住宅 发展商:上海华易豪房地产开发有限公司 项目位置: 云岭东路599弄 项目规模: 约18.7万 产品类型：5栋标准办公+2栋商务套房酒店 +1栋酒店式公寓+配套裙楼商业 全程策划+营销代理： 长风汇银铭尊 标准办公： 该项目在售写字楼为现房，目前仅剩一个1600平米的整层和 一个整栋在售，整层均价30000元/平，整栋均价28000元/ 平. 类住宅： 该项目目前无类住宅房源房在售，只有房源在租，后续房源 待推。 项目处于新兴商务规划区，周边配套相对 不足，但transmit利用多年积累的行业资 源，进行有针对性的突破。先后引进劲霸 国际、浦发银行等品质企业的总部购买。 中 环 内 环 外 环 汇银铭尊 虹桥开发区 3.1km 中山公园 虹桥机场 2.4km 6.5km 5、个案参考 由transmit独家代理的万科上海首个商办 项目，1期开盘即售罄，2期开盘三小时内 认购超过7成以上，3期尾盘销售。 发展商: 万科集团 项目位置: 上海市闵行区浦江镇 项目规模: 约5万 产品类型：独栋+双拼+标准办公 全程策划+营销代理： 闵行万科vmo项目 万科vmo 外 环 陆家嘴 13.9km 人民广场 徐家汇 13.5km 9.7km 首批开盘时间 ：2011年1月。 目前报价： 目前项目已经清盘。 5、个案参考 闸北长泰企业天地 transmit全程参与了该项目的前期市场定 位与产品规划并负责该项目的后期租赁代 理。该项目为区域内稀缺甲级办公楼。 发展商: 长甲置业 项目位置: 闸北区海宁路 项目规模: 约4.8万 产品类型：标准办公+独栋办公+商业配 套 全程策划+营销代理： 长泰企业天地 陆家嘴 2.2km 人民广场 1.5km 不夜城 1.9km 目前报价：租金4.0-4.5元，售价38000元/平方米。 剩余房源：销售率99%，几乎无剩余可售房源。 5、个案参考 卓越世纪中心 由transmit代理的卓越集团在上海第一个 商业综合体项目，项目由酒店式公寓、标 准办公、住宅及配套商业组成。总建筑面 积30万方。 发展商: 上海鹏跃置业有限公司 项目位置: 奉贤南桥新城南港路百富路交 叉口 项目规模： 349140 产品类型：loft+办公+住宅+商业 全程策划+营销代理： 项目进度：当前在售6栋酒店式公寓，2栋标准办公。其中标准办 公，一栋已被南桥新城置业整购，另一栋标准办公已开盘。目前 主要在售13号楼，户型面积41-73平米，买一层送一层。 目前价格：酒店公寓报价：17000元/ 。 浦东机场 虹桥枢纽 人民广场 卓越世纪中心 33km 38.8km 34km 辐辐射12小时经济时经济 圈 5、个案参考 苏宁.天御国际广场 由transmit独家代理的苏宁环球上海首个 商办项目，该项目为法式古典风格，由总 部独栋办公、标准甲级写字楼，配套高档 商业、星级酒店组成。 发展商: 苏宁环球集团 项目位置: 普陀区光复西路2899号 项目规模: 98768 产品类型：独栋+双拼+标准办公 全程策划+营销代理： 项目进度：2012年年底c区总部独栋办公，2013年3月中旬 开盘，同时推出样板房，10月交房。 户型面积：苏宁天御国际广场分为a、b、c栋，91平-168 的户型位于b2栋，仅剩不足10套；b1栋在售房源为600- 1400的整层，位于中高区，整层出售；c栋为3800的独 栋，整栋出售。此外，项目可租，租价4.5-7元/平方米月。 目前报价：35000元/左右。 中 环 内 环 外 环 苏宁.天御国际 广场 虹桥开发区 3.1km 中山公园 虹桥枢纽 2.4km 6.5km 5、个案参考 项目汇集3 3大组团美凯龙家居大组团美凯龙家居mallmall、独栋、独栋 旗舰展示中心、创意旗舰展示中心、创意sohosoho。 发展商：红星地产 项目位置: 闵行区浦江镇 项目规模: 18.7万 产品类型：家居mall+独栋、双拼办公 营销代理： 红星美凯龙投资项目 红星美凯龙主力店 ：9.3万平方米，600-1000个商户；