燕子山雅郡项目商业部分营销策划方案（60页） .ppt

1本报告严格保密 燕子山雅郡项目商业部分营销策划方案 * 2本报告严格保密 目 录 q 项目定位 q 销售策略 q 宣传推广 3本报告严格保密 第一部分 项目定位 业态定位 营销定位 主题定位 4本报告严格保密 本项目业态定位为： 社区超市社区超市+ +家居市场家居市场+ +特色餐饮特色餐饮+ +休闲娱休闲娱 乐四大业态为主；乐四大业态为主； 以及服装以及服装/ /精品精品/ /百货和社区配套等。百货和社区配套等。 5本报告严格保密 第一部分 项目定位 业态定位 营销定位 主题定位 6本报告严格保密 主题定位为： h h市首席生态购物广场市首席生态购物广场 7本报告严格保密 第一部分 项目定位 业态定位 营销定位 主题定位 8本报告严格保密 目标客户定位：走高端客户路线目标客户定位：走高端客户路线 形象定位：高端、特色、时尚形象定位：高端、特色、时尚 9本报告严格保密 目 录 q 项目定位 q 销售策略 q 宣传推广 10本报告严格保密 第二部分 销售策略 销售总体策略 销售模式建议 销售价格测算 销售区域界定 11本报告严格保密 销售总体策略 这是一场闪电战 商铺销售之前准备充分 由低向高：前期通过网络，人员的小众传播，达到 低调蓄势，销售推广逐步走高，在开盘达到高潮。 由外而内：前期诉求重心以主题定位/地段优势/商圈机会 为主，树立项目出身高贵的血统，后期以招商成果为重。 由外而内 在销售策略上，保持主动式销售，以低成本营运方式 ，快速销售。在时间方面 ，以中档价格入市，按阶段 分楼层推出 ，快打快销,稳步拉升价格，使资金快速 回笼；在客户吸纳方面，先吸引大客户，快速提升销 售率，再凭借大机构客户的行业凝聚力，吸引中小客 户和投资客，将销售均价进一步向上拉升。 自低向高逐步推进 12本报告严格保密 第二部分 销售策略 销售总体策略 销售模式建议 销售价格测算 销售区域界定 13本报告严格保密 楼层销售面积自营面积业态规划 地下层6700超市+家居市场 左侧小商业共2层1360餐饮 1f内铺3149皮具饰品 1f街铺600特色餐饮 2f3749服装 3f3749休闲娱乐/网吧/书吧等 4f2407咖啡、西餐、酒吧等 住宅底层街铺 1083.05特色餐饮社区配套 合计1234811259 项目易售面积为12348平米，占到商业体量的 54%. 3楼的销售条件具有特殊性（另阐述）。 注：地下层结构 修改之后，项目总建筑面 积约22800； 项目容易实现销 售的面积为12348，占 到项目总建筑面积的54% 。由于地下超市部分没有 商业功能，再如果3楼在 即定的时间内完成招商， 可“带租约”实现销售， 实际销售面积占到项目总 建筑面积的71%，达到可 售面积的100%。 14本报告严格保密 第二部分 销售策略 销售总体策略 销售模式建议 销售价格测算 销售区域界定 15本报告严格保密 目前市场上存在着四种销售模式，根据每种销 售模式的利弊，项目不同位置采取不同策略。 综合考虑，建议： 临鹅岭南路左、右侧商业1楼街铺直接销售。 右侧商业1f 左侧商业1f 直接销售区域 理由： u临街铺位市场接受程度高，一直以来受到投资客户追捧； u本项目临主干道街铺面积少，仅占10%，供不应求； u发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无 需承担返租补贴与相关税费； u 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力； uh市、深圳独立街铺都采用直接销售模式，且销售率高。 1楼街铺销售模式 16本报告严格保密 建议： u商场1、2楼内铺、社区内街铺采用3年短期“返租”销售 模式； u建议年回报率为8%、8%、10%，前2年16%从总价中扣除 ，第3年10%回报从首期中扣除。 理由： u包租3年：一是大多中小商户租赁期限为3年，二是从 2008年奥运到2010年世博会共3年，投资客户前景看好； u前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定 位与规划，可以有效保证整体商业形象。 u帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在 返租后卸下返租包袱； u3-5年返租期较适中，3-5年后商业有可能旺； u与h市鹅岭南片区规划实施时间保持一致； u3年租金从总价或首期中扣除可降低投资门槛，扩大客户 层面，同时还可可避免法律风险。 内铺、内街铺销售模式 合理的形式上的“返租”销售能够实现开发商 收益和投资者购买的平衡点。 世博会 世博会广场雕塑 17本报告严格保密 “返租”销售案例分析 某内铺 建筑面积：20平米 面价：15000元/平米 总价：300000元 一次性付款方式： 折后合同价：300000*（1-8%-8%）=252000 首期款=252000*50%=126000 实付首期款=126000-300000*10%=96000 开发商实收款=300000-（126%）=222000 实收单价：222000/ 20=11100元/平米 不考虑付款优惠程度的 差异，两种付款方式的 合同价、实收价一致。 采取该销售模式，投资 者实首期款为总价的 32%，降低了客户的实 付首期款和按揭款。同 时可解决银行按揭的问 题。 18本报告严格保密 大铺位销售分析 大铺位成功销售条件: u项目位置好,商业氛围浓厚,投资前景佳; u项目有主力商家进驻,增加投资者信心; u投资回报率不低于8%,投资者认可范围。 下面列举了一些案例来详细阐述，成功案例有梅林 商业步行街、流行1828以及飞扬时代，失败的 案例有时尚岛、世贸广场。 19本报告严格保密 建议： 右侧商业3楼采取“带租约”的销售方式。 优势：优势： u通过招商保证前期商业定位与形象； u能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； u短期内使业主获得稳定收益。 劣势：劣势： u铺位先租后售，影响销售进度，特别是中小商户一般在开业之前 才确定下来，开发商回笼资金的周期长； u未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； u投资收益明朗化，缺乏营销空间，售价与租金之间的收益回报往 往难以达到投资者预期； u中、长期收益难以稳定； u后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； u各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。 适用对象： u商业氛围已形成且正 经营红火，无需担心后 续收益； u可销售物业有大型主 力店进驻且长期经营保 证，长期稳定收益回报 ； u纯街铺或少量商业物 业。 3楼大铺销售模式 20本报告严格保密 关于右侧商业3楼大铺位带租约销售的说明 业态范围：休闲娱乐业态，包括大型酒楼、美容spa、美发美 甲、网吧等，铺位面积大、租约长、租金水平不高。 销售建议：将3楼划分成13个独立铺位，找13家次主力店 后再销售。 销售程序：即先招商后销售 销售价格：预计6000元/（依据市场、客户接受度调整） 租金收益：a、采取提点的形式，每月租金为商家月营业额的 26%，实现商家与投资者的共同认可； b、采取保底租金的形式：即发展商在销售时承诺 年平均招商租金不低于40元/（租金=单位售价*8%12）， 当实际租金低于即定值时，发展商一次性补贴返租期内的租金 差额（可避免未来产生纠纷）,然后将补贴部分反加到售价上 。 21本报告严格保密 深圳梅林商业步 行街销售成功案例 项项目简简介：梅林商业步行街位于深圳市福田区梅林路与梅 山街交汇处，梅林商业步行街为尚书苑裙楼商业部分。 梅林商业步行街商业总面积13194.99米，一层为 6035.34，二层为7159.65。二楼只招商不销售，进驻商 家有国美电器。 销售情况： 2005年11月25日开盘， 2006年4月底只剩s-29 （11680000 元, 239.76）号街铺，大铺位s-01 （9300000, 173.18）成功销售。 大铺位即总价在千万左右，采取带租约方式，并 一次性补贴客户8%收益的差额，成功售出。 22本报告严格保密 销售手段 u工程改造，增加餐饮功能； u实行带租约销售，最终引进一家港式茶餐厅，租约6年，起点租金为290元/，由于租金难以支撑投资者的月供款 ，开发商承诺补贴业主保证回报达到8%，6年补贴一次性给到客户； u深圳全市三级地铺放盘，任何人成交除佣金外另奖励现金50万元（税前）。 铺位s-01投资价值分析 建筑面积：174 层高：7米 产权年限：70年 经营业态：餐饮 调整后总价：930万 单价：9300000/174=53400元/ 投资客付款方式：一次性付款 租赁条件：起租290元/平米 年5%递增 第二年开始递增 一签6年。 租金收益： 第一年：605520元； 第二年：635796元； 第三年：667585.8元； 第四年: 700965.09元; 第五年: 735988.68元; 第六年: 772788.12元; 六年年平均回报率: ( 605520+635796+667585.8+700965.09+735988.68+772788.12)/6=686440.62元 686440.62/9300000=7.38% 开发商承诺年8%的回报率,将一次性补齐0.62%的差额给投资客,即: (9300000*8%)-686440.62=57559.38元/年 57559.38*6=345356.28 元 . 投资客另外需缴纳3%的商铺契税即930*3%=27.8万,和给商户3个月含装修的免租期。 街铺s-01销售分析： 23本报告严格保密 梅林项目案例评点： 这是人为主观设计的由纯投资客购买，成 功操作的一个特例，关键点在有一个香港茶 餐厅进驻，而且给了比较高的租金，开发商 愿意给补贴和额外悬赏，多种有利因素促成 。茶餐厅的高租金进驻也是依托了整个项目 有主力店国美和整个商场的统一规划。 24本报告严格保密 流行1828 面点 王销售成功案例 1、项目介绍 项目是由深圳市千万家实业发展有限公司开发的地铁下盖物 业，位于深南路与中航路交汇处华强路地铁口。华强北280亿年 销售额吸引了全国各地商家和消费者，日客流量30万50万。 潮流前线地铁商场将倾力打造成为吸引深圳市年轻消费族群 的时尚购物目的地之一，引进麦当劳、面点王、流行105.7电台 。 项目总建筑面积8686，地下共两层， 铺位746套，采取直 接销售的方式。 2、销售价格 该项目采取直接销售的模式，主力铺位建筑面积1020， 实用率为50%，整体均价38000元/，开盘售完。 3、面点王购买铺位介绍 建筑面积：500 位置：位于地下负一、负二层 销售价格：25000元/ 总价：1250万元 案例评点： 这是面点王第一个 用来自营而购买的大 面积铺位，同样依托 了华强北的人流、地 铁、商场整体时尚群 体定位等优势条件。 整个商场也只有这一 个自营客，h市目前还 没有这样的成功案例 。 历来，经营商家一般都不买商铺，只租，目前 仅有少数几家，尚无其他案例。 25本报告严格保密 通讯公司在经营做旺的前提下，考虑到租金成 本的问题，购买了其经营区域的一部分面积。 项目介绍： 项目位于华强南区的华发南路（深南路上步麦当劳南边），由 深圳市国野股份有限公司开发，华强地铁站附近；华强一号线 由2栋29层的高层住宅和4层商业组成（商业裙楼面积10621平 方米、住宅面积32883平方米），5米超高架空层；近3000平 方米架空层包含了商务、运动、休闲等多种功能。 销售分析： 主力商家：通天地二手手机批发市场 购买位置面积：二楼 3000多， 开发商独自谈判，成交价格 不详。 整租：三楼 ， 起租80元/ ，10年 ，年递增10%。 深圳飞扬时代案例 案例评点： 这是深圳目前了解到的自营购买面积最大的商家，主要是 紧靠现在做的最旺的二手手机批发市场。2、3楼整卖整租给 1楼带来了巨大的商业价值。 26本报告严格保密 小结：从以上3个实际成交案例我们可以得 出大铺位实现成功销售一般要求：有主力品 牌商家或有高承租能力业态商家进驻，位置 优越，投资回报可实际达到8%；用来自营的 连锁商家购买。 大铺位成功销售案例总结 27本报告严格保密 固然有太多的优势，但投资回报模式设计不合 理，缺乏意向大铺位客户。 大铺面销售失败 案例时尚岛 项项目介绍绍 项目由深圳市深国投有限公司开发，位于莞太大道和鸿福路交汇 处，东莞市cbd核心位置。1期4层，建筑面积18537平方米，全部为 商业面积。定位为女人世界。 紧邻项 目西面的是规划中的沃尔玛和嘉德百货用地，共计商业面 积为 4万平方米，其中2、3层是沃尔玛，1、4层是嘉德百货。项目与 沃尔玛在2、3楼有天桥连 接。 销售咨询情况 咨询询情况 项目只销售一楼临街铺位，采用带租约的销售模式，目前招商率 已接近90%。5月初开始前期登记，预计 7月底销售，目前登记客户较 多，但是，无大铺位意向认购 客户。 进驻进驻 商家建筑面积积实实用率租金收益租赁赁期限销销售单单价总总价 免税珠宝19097%暂未公布15年7万1330万 屈臣氏55097%税后扣点7%10年6万3300万 麦当劳劳50056%扣点6%15年5万2500万 星巴克16097% 头3年189元/ ，3年后每2 年递增5% 15年7万1120万 部分大铺位租售信息 28本报告严格保密 特例分析：星巴克租金是否支撑售价 第13年：189元/；第45年：198.45元/ 第67年：208.37元/；第89年：218.79元/ 第1011年：229.73元/；第1213年：241.22元/ 第1415年：253.28元/ 15年内（元/平米/月）平均租金为： =1893+（198.45+208.37+218.79+229.73+241.22+253.28）215 =217.78元/ 15年内年平均收益率=217.78元/月12月70000元/ =3.7% 总投资额=总房价+契税（未考虑按揭高额利息、手续费、租赁税等） =1120万+33.6万 =1153.6万 回本年限=1153.6万（217.78元/月16012月） =27.6年 或 回本年限=13.7%=27年 29本报告严格保密 时尚岛案例评析： 按照商业投资的一般规律，商铺投资回本年 限在1013年，例如：东大街1期商铺回本 年限为12.5年（18%=12.5）。 因为该项目采取带租约的销售模式，投资收 益明朗化，缺乏预期升值空间，特别是品牌 商家进驻条件苛刻（租金低、期限长），并 且总价高，因此市场接受度特别低。如果开 发商愿意保持投资客8%的投资回报，补贴差 额，部分铺位有实现销售的可能。 30本报告严格保密 虚拟产权内铺可投资总价，经过市场检验是有 很大局限性的。 大铺面销售案例 世贸广场 世贸中心（海雅百货）是h市目前标志性建筑，由深圳 著名百货品牌：海雅进驻。 下表是世贸中心1楼截止目前未售内铺统计表: 编号套内面积()建筑面积()总价 c1-00126.1342.721,047,708 c1-01029.8248.751,195,594 c1-01129.8248.751,195,594 c1-01225.8142.191,034,710 c1-01920.5933.66825,512 c1-02727.3644.731,097,003 c1-03114.8824.33596,693 c1-04114.7424.1591,053 c1-04214.7424.1591,053 c1-04311.3918.62456,656 c1-04411.3918.62456,656 c1-04725.9842.471,041,577 c1-04916.1526.4647,460 c1-05013.7622.49551,567 由右表可以看出:剩余铺 位建筑面积区间20- -50,总价区间45万- -120万元;由于已做备 案登记,无法改变划小实 现快速销售. 31本报告严格保密 小结:以上2个案例从反面佐证了,要实现大 铺位销售必须具备的条件:要有好的营销主 题和品牌商家进驻同时要搭建完善的投资 价值体系,可计算的高于市价的回报率;纯粹 的内铺客户可接受的价格限度;二次启动的 商铺市场接受度低. 32本报告严格保密 第二部分 销售策略 销售总体策略 销售模式建议 销售价格测算 销售区域界定 33本报告严格保密 商业物业价格的制订受楼层、位置、临街面、区域等多种因素 的制约，因所受影响不同，同层各区域呈现不一样的物业质素 ，要合理体现这种差异，就需要适当的定价标准来界定，一般 将按照商业的楼层差、位置差、临街面差、临空面差、面积差 、停车、交通、物业管理、发展商、综合因素差、营销策划的 周密性等因素来制定具体的价格。 定价原则 u从静态看，商业广场的定价一般由成本+利润决定，利润的多 少视各方面因素而定，如发展商发展阶段，地产业大势等； u做为商品，商业物业价格应由市场决定； u从区域性看，决定商铺售价可考虑商业地段、环境、规模、 交通、物业管理等因素； u从动态看商铺价格可考虑品牌效应和一定的发展潜力。 商业价格受诸多因素影响，各种因素影响作用 力不同，均价的制定随市场变动而变动。 34本报告严格保密 厘定价格因素 u采用不同的销售策略； u停车便利性及交通组织的便利性； u片区内租金水平； u片区未来发展潜力； u片区内物业销售价格比较； u同比项目销售价格的参照。 35本报告严格保密 参考项目综合系数评估表： 市场比较法测算商业售价市场比较法 比较因素权重% 可类比项目 本项目 东大街1 期 世贸广场港惠新天地h市电子城狐狸城 整体区位20181818161617 商业氛围20171717151516 人流量20171818151416 主力店15141415101014 交通条件10888777 发展商实力5344334 规模主题5445334 升值前景5445334 合计100%858790727182 36本报告严格保密 市场比较法测算商业售价市场比较法 初步估算，项目1f街铺均价为23000元/； 同理，可测算出项目内铺、2f/3f的销售均价格为： 大商业内铺均价15000元/; 住宅裙楼街铺16000元/ 4f街铺为：18000元/; 2f均价为8000元/， 3f均价为6000元/。 指标 可类比项目 东大街1期世贸广场港惠新天地 h市电子 城 狐狸城本项目 合计权重值%858790727182 一层销售均价2600024000400001600010000 权重值比例1.03661.0611.09760.8780.8659 可类比权重30%15%15%10%30% 一层权重均价8085.483819.66585.61404.82597.722493.18 37本报告严格保密 依据市场比较法两种手段综合判断，本项目销售均价初步判断为（具 体测算过程见前期策划报告）： 1f内铺：15000元/； 1f街铺：23000元/； 2f：8000元/； 3f：6000元/。 4f：16000元/（街铺）； 住宅裙楼商业：18000元/ 左侧商业街铺：20000元/。 本项目所测算售价反映了目前市场水平，预期 销售额1.9亿，含返租金额。 注: 本价格方案为初步建议 方案，价格主要依据周 边项目的租金、售价与 项目对比分析所得，未 考虑项目自身条件。 实际销售价格将根据市 场推广情况和客户反馈 信息进行调整。 楼层销售面积()销售均价(元/)销售总价(元) 左侧商业1楼街铺5502000011000000 左侧商业餐饮铺81080006480000 1f内铺31491500047235000 1f街铺6002300013800000 2f3749800029992000 3f3749600022494000 4f24071800043326000 住宅底层街铺 1083.051600017328800 合计16097.0510686.79191655800 本项目租金收益为 9800*55*3*12*70%= 13582800元， 13900*45*10*12*70 %=52542000，共计 66，124，800元 38本报告严格保密 收益实现条件 u主力商家谈判成功，且能在项目公开发售之前能够确 定13主力商家或次主力商家； u项目包装到位，包括现场包装、楼体包装以及户外包 装，制造商业氛围，渲染销售气氛； u项目本地投资客不多，预计深圳客户占到成交客户的 80%以上，商业销售需要有集中、大量推广，特别是针 对深圳客户的报纸宣传和看楼车尤为重要。 39本报告严格保密 目 录 q 项目定位 q 销售策略 q 宣传推广 40本报告严格保密 第二部分 宣传推广 推广建议 活动营销 包装方案 41本报告严格保密 市场突破点的核心 成为大众生活购物的倡导者、市场引导者 市场突破点的关键 市场突破点的建立 建立h市首席生态商业广场的地位 产品的高点 现场展示优势的建立 整合推广的高点 整合传播优势建立 形象的高点 新生态广场典范形象的建立 推广整合策略 42本报告严格保密 投资者主题定位传播口号案名 惠城首席生态购物广场 倡导生态购物首席商业广场 传播卖点传播印象 金 南 山 银 西 湖 ， h市 生 态 购 物 体 验 之 都 ！ 半山 生态 购物 广场 传播策略 商业定位：生态 购物理念，引领未来消费 方式；城市背景：珠三角 经济圈脉动，h市大都市商 机爆发 主 力 店：与主力店 （如百佳）一起赚钱；地 理位置：扼守鹅城南大门 抢占财富金码头； 消 费 力：百万惠城人，推动财 富升级； 十万基础客源， 财富井喷指日可待；未来 潜力：京九铁路龙丰站， 规划日流量10万人次；项 目产品：3000平米景观酒 吧街，20000平米集中大卖 场 43本报告严格保密 核心点：准决战阶段 分解卖点 促进销售 核心点：决战阶段 项目口碑 促进销售 美誉度 核心点：形象建立 展示建立 关注度 知名度 联想度 核心点：正式开盘（开战） 整合传播拉开序幕 认知度 促进销售 情景营销情景营销 第三曲 情景传播第一曲 形象传播 第四曲 体验传播 第二曲 产品推介 时间段 目 标 推 广 期 推广四步曲 44本报告严格保密 总体工作节奏 登记阶段 热 销 期 持续期 冲刺期 尾盘期 推广节奏控制 时间 2007年 6月-11月 2007年 12月底 2008年 1月-2月 2008年 3月-8月 2008年 9月 2008年 10月1日 销售 工作 销售准备 公开发 售期 持续销售期 正 式 营 业 招商 工作 招商准备期 招商准备期 全面招商 期 招商后期 洽谈主力店及大型餐 饮酒楼 准备相关法 律文件 普通商家 全面招商 商户进场 装修 11.112.22开盘2008.1.222008.2.6 45本报告严格保密 准备登记期生态购物概念营销，制造新闻事 件，吸引目光，树立项目的市场高端形象。阶段推广主题 准备登记期 时间2007年11月11日-2007年12月22日 重点及目标 发掘项目核心价值，确定整体营销思路及概念， 引发市场关注，人员进场 新闻炒作路线 以官方形式（生态环境保护机构、商业协会）讨 论h市现阶段商业格局及发展前景 活动事件 h市城市商业发展高峰会暨h市首席生态生态商 业广场颁奖仪式 具体工作内容 宣传思路、概念确定，相关宣传物料、模型、 效果图、售楼处完成，现场销售人员培训 注：2007年12月22 日开盘前2周开始进 行集中推广。 阶段推广思路：阶段推广思路： h市人消费趋向？ 随着城市经济快速发展，人们的消费方式开始转变，谁来引领城市的 商业未来发展方向？ 以软文的手笔描述h市在迅速发展的今天，市民的生活质量也需要得到 全面的提升，残旧的商业形式已无法满足城市的需要。政府在新区的 大量规划力造旅游城市，整个城市缺乏一个旅游资源与商业的整合体 。通过与政府联办的商业研讨会，引出“生态购物”这一全新商业概 念。 该阶段推广采用新闻报导、户外广告为主。 46本报告严格保密 一、颠覆传统商业模式，生态商业耀世起航！ 二、h市首席生态商业广场 改变了城市，改变了你！ 该阶段主要炒作新商业诞生的必然性和可行性，利用政府 规划、旅游资源、商圈机会、消费力来分析进行支撑。 阶段推广主题之二 阶段形象诉求：阶段形象诉求： 以现代潮流的都市生活表现，带出以现代潮流的都市生活表现，带出h h市市 现阶段商业的模式的陈旧，人们对的生活品质需要重新认现阶段商业的模式的陈旧，人们对的生活品质需要重新认 识，从而引出生态商业体的概念。识，从而引出生态商业体的概念。 图片中可以看出未来都市人群对生态购物的全新体验，充图片中可以看出未来都市人群对生态购物的全新体验，充 满欢愉、满足、便利、时尚及个性，对于新都市生活的品满欢愉、满足、便利、时尚及个性，对于新都市生活的品 质追求似乎已成为一种微笑的标记。质追求似乎已成为一种微笑的标记。h h市人民对此应该是市人民对此应该是 非常向往的。非常向往的。 47本报告严格保密 销售期推广主线由概念营销转向更具实质性的 主力商家营销，强化投资信心。阶段推广主题 热销期 时间2006年12月22日-2007年1月22日 重点及目标开盘引发市场抢购，迅速完成销售 新闻炒作路线安全持续的升值驱动力 活动事件主力商家签约，招商事件支撑销售 具体工作内容制定价格策略，铺位销售 阶段诉求：阶段诉求：延伸前期规划炒作点，转向主力商家的进驻及项延伸前期规划炒作点，转向主力商家的进驻及项 目投资价值的深化，通过对该阶段的高压炒作目投资价值的深化，通过对该阶段的高压炒作，对招商及销对招商及销 售认筹进行推动，强化投资信心。售认筹进行推动，强化投资信心。 48本报告严格保密 阶段推广主题 销售后期 销售后期通过前期营销的余温持续销售，各 媒体推广逐步削减，销售的推广手段转向口 碑营销，实现途径是：老客户带新客户活动 和现场的小活动，从而吸引客户、保持现场 客户量，完成销售目标。 49本报告严格保密 第二部分 宣传推广 推广建议 活动营销 包装方案 50本报告严格保密 项目包装内容的重点是主题定位、预期收益、 升值潜力，从而吸引投资客户。 包装总纲 对项目进行包装的终极目的，使赋予项目高品质形象感，拉升 档次与竞争对手形成差异化，并给客户部分未来使用的形象感 受，以支撑并提升项目的价格定位，在商业项目销售推广中尤 其显得重要。 对于商业物业的形象包装，特别是基于“h市首席生态购物广场 ”的定位，以及项目的区位地段、消费力，在价值体系建立上 ，与住宅或一般写字楼项目包装定位不同的是，它不需要华丽 的形式，而是以主题定位、预期收益、升值潜力说服投资者， 从而达到宣传项目，促进销售之目的，最终提升发展商的品牌 形象。 基础系统（vi）包括：logo（标志），标准字体，标准色及其 延展部分。应用系统包括：销售资料包装，卖场形象包装，户 外宣传包装。 51本报告严格保密 销售资料是项目形象建立和信息传播最基本 的手段，其内容体现了项目的核心价值。 销售资料包装 楼书 商铺平面图 海报 商业的logo及案名 52本报告严格保密 卖场包装：售楼处和楼体包装是吸引客户、渲 染