工程管理手册.doc

*公司 工程管理手册工程管理手册目 录编制说明一、 管理制度（一） 技术管理（二） 质量控制（三） 进度控制（四） 投资控制（五） 合同管理（六） 信息管理（七） 安全及文明施工管理（八） 组织协调二、 工作制度（一） 会议制度（二） 检查制度三、 工作程序（流程）（一） 施工图纸会审（二） 工程施工计划审批程序（三） 施工组织设计或方案审批 （四） 施工场地管理 （五） 测量放线管理 （六） 工程开工审批 （七） 单位工程质量控制 （八） 材料、设备质量控制 （九） 工序质量验收 （十） 分部、分项、样板工程质量控制 （十一） 工程质量缺陷及事故处理 （十二） 单位工程进度控制 （十三） 工程竣工资料、图纸交付 （十四） 工程竣工验收（十五） 工程竣工备案（十六） 工程保修管理附录i 建筑成品保护规定附录 安全文明施工管理办法工程管理手册编写说明一、 编写工程管理手册的总则是公司要获得最佳的投资效益、树立公司的社会形象和品牌，关键是强化公司的建设工程管理，故制定本手册。贯彻执行本手册，要求达到下列两点：1、 促进项目建设工程管理的标准化、规范化，提高管理水平。2、 管理手册是工程管理人员从事工程管理活动的行为规范，也是对工程管理人员考核的依据。有关管理人员必须遵照手册要求进行管理。3、 手册是公司企业内部行为规范与标准，是参照国家法规、规范、技术标准而编制的。手册的条款如有与国家的规范、法规矛盾或不符之处，应以国家规范为准.43一、管理制度(一)技术管理1、 工程开工审批 单位工程开工前应具备如下条件：场地“三通一平”及施工设备已满足开工条件，测量放线、验线已按规定程序完成，施工管理人员已到位，图纸会审及技术交底、施工组织设计（或方案）已审批，承包人应提交“单位工程开工报告”。由监理审批并报工程管理部同意后即可开工，无开工报告的工程不得擅自开工。2、 施工图纸评审及技术交底（1）图纸评审由总工程师主持，工程管理部等有关专业技术人员参加会审。（2）图纸评审前，总工程师、工程管理部有关专家先行预审，熟悉图纸，了解工程特点、设计要求、关键部位的质量要求，写出书面意见和建议。（3）图纸评审要抓住重点：设计是否符合规范；设计体系安全性、适用性、经济性是否满足要求；有无大的错漏和各专业工种间的矛盾。（4）图纸评审的记录由总工程师整理（重大问题须经总经理办公会议批准）。正式形成会议纪要，作为设计修改的依据。图纸的修改，由总工程师跟踪设计单位落实。（5）监理、承包人进场后即开展图纸会审工作并提交有关图纸遗漏问题，业主组织设计单位、监理、承包人召开技术交底和图纸会审会议，由设计单位对设计意图、施工注意事项以及有关图纸遗漏部分和问题作出说明和解释。设计技术交底会议纪要由监理负责整理，报总工程师审核，正式发会议纪要。（6）设计单位在施工过程中增加的变更图纸和零星图纸、需由工程管理部予以复查，总工程师审核。审查程序详见附录设计、变更图纸审查表。承包人提交的专项工程补充设计文件(具体见施工图说明要求)需经监理单位专业监理工程师审查、由设计代表（或设计单位）确认，工程管理部复查、总工程师审核。审查程序详见附录专项工程补充设计文件审查表。同时承包人应对由他提供的图纸及资料中的任何偏差、错误及遗漏负责，无论这些图纸和资料是否由业主批准。如果这些偏差、错误、遗漏是由于业主提交给承包人的不正确图纸或不精确资料产生的，那么承包人有责任在业主提供过更正的图纸或资料后修改其设计。3、施工组织设计（或方案）以下施工组织设计（或方案），承包人自审后报监理审查，并经工程管理部审核后由总工程师批准后施工。1、 单位工程总施工组织设计（包括总平面布置、主要技术措施、室内水、电、文明施工管理等）、重要的专项工程施工方案（如桩基础、高支模、深基坑支护、防水工程、大体积砼沉降观测等）。、室外给水、排水工程施工方案。、室外电气工程、送配电工程施工方案。、小区道路方案。、液化气工程施工方案。、外墙涂料施工方案、园林绿化施工方案、小区安防设施施工方案、小区人防工程施工方案一般工程项目、一般的单项工程的施工方案，承包人自审完成后，报监理审批后施工。属于在施工中必须贯彻有关规范、规定的方案（如各种垂直运输的安装、拆卸、附着、基础；临时施工用水、用电；动火方案等），承包人自行编制、完善，报监理备查，不再上报审批。经审批的施工组织设计（或方案）是组织施工和工程监理的依据，不得随意变更。需变更时应提出申报，按程序重新审批；特殊工程无法编制总施工组织设计时，应分阶段编制施工组织设计或施工技术方案，经上报审批后实施（见附表工作程序）。单位工程施工组织设计可分两次编制：土0.00以下和土0.00以上；单项工程的施工组织设计和主要分部、分项工程，如桩基、深基坑支护、水电工程、防水、屋面工程、等应单独作施工方案；没有编报施工组织设计（方案）的单位工程和单项工程原则上不能开工。4、工程施工放样、放线房建工程：项目工程开工前，由监理组织承包人放出规划红线，建立场地平面控制和高程控制网，并建立控制主轴线（基线）标桩。承包人放线后，应在现场清楚标明墙、柱轴线位置（包括平面轴线及建筑物大角垂直轴线位置），自行核验无误，填报放线报验单报监理、工程管理部复核签证。建筑红线、平面控制网、高程控制点及主轴（基线）的复核验线必须通知监理、工程管理部三方人员到场。园建、绿化工程园建、绿化工程应在所有管道埋设完成后交接场地 (管道施工单位必须对场区线路做醒目标志)，也可分段办理，并按设计图放线、定位, 平面控制网、高程控制点以房建测量控制点作参照。其他设施工程：承包人进场施工前，监理下达放线任务，督促承包人根据设计图进行放样，进行测距定位。5、建设项目施工场地管理（1） 承包人进场施工前，监理下达放线任务，督促承包人将建设项目施工场地原貌，包括周边环境和对原地面标高、用地红线控制点的坐标等进行核实；（2） 承包人按照规划报建图（放线册）及设计资料放出红线及主要控制轴线。经监理、工程管理部复验无误后，红线范围的建设用地由业主移交承包人管理；（3） 监理应根据放线结果，调查工程项目开工（如基坑开挖等）可能对周边建筑物或管线造成影响的，通知承包人采取相应预防措施；（4） 监理应根据现场实际情况，认真审查承包人编制的施工组织设计中的施工场地总平面布置，在项目建设过程中，工程管理部、监理应按安全文明管理规定对场地进行监督管理，施工完成后，应督促承包人及时清理好现场。6、设计变更及工程变更申请的审批参见:工程变更管理办法7、工程竣工验收与专业验收(1) 竣工初验由监理单位主持，竣工验收由建设单位主持，监理单位组织设计、施工等相关单位参加。(2)凡需要政府主管部门进行专业验收方可通过的单项工程，必须按谁施工谁负责报验和验收的原则，由承包人向政府主管部门申请专业验收，工程管理部会同总工程师、造价管理部参加专业验收。专业验收合格，方可办理结算手续。（3）验收手续见附表工作程序。（二）质量控制1、 原材料、成品、半成品、机电设备制造的质量管理(1) 原材料、设备进场使用后，施工单位应填报原材料、设备报验单，附上产品合格证、质量检验报告等产品质量保证资料，主要设备进场应有技术说明书，进口设备应有海关商检证明及中文技术说明书，经监理单位、工程管理部专业代表现场验收合格后方准使用。(进场设备应现场开箱检验)第一批原材料进场时需提前一天通知监理及工程管理部专业代表验收,业主指定材料 承包方现场附带业主已签名确认材料样板,以便对照验收检查。后期每批进场材料均需报监理验收, 工程管理部不定期组织材料抽查。监理对原材料验收必须建立台帐,并对原材料复检按国家相关规定要求执行。对未经检测材料即使用、检测材料弄虚作假或复检次数达不到要求等情况,工程管理部将对监理和施工单位分别予以处罚。(2) 采用新材料、制品应有技术监督文件、生产厂家的产品质量标准、使用说明和工艺要求，经审核验收的材料、成品和半成品须达到如下要求：质量保证资料整全、有效，有关技术指标符合设计及规范要求现场实物标志与材料相符。(3) 主要装饰材料、构配件应按确认的样板验收合格后方能使用。如未确认样板，应由施工单位按设计要求提交样板和有关厂家资质证明及报价资料，经业主工程管理部办理审批手续后方可订货。(4) 在材料验收过程中如出现资料不齐、货不对版,或经抽检后质量达不到要求的情况,由监理发出不合格材料限期退场通知书, 承包方不按期执行退场且强行使用的将按工程管理处罚条例相关内容执行。(5) 装饰面砖材料承包方须在排版图确认后订购,否则造成损失由承包方自负。(6) 承包方在施工过程中如应特殊原因需材料代换的,须报监理、设计代表、业主三方审查同意。(7) 房建工程主要装饰材料、构配件等在订货前由承包人按设计要求提交样品和有关厂家资质证明及报价资料，重要受力构件承包人需提供由有资质的检测部门（单位）提供的鉴定书（试验报告），工程管理部会同监理、设计（如有必要）单位审查后报公司主管领导审批同意后方可订货，主要装饰材料样板（包括外墙材料、装修、园建、饰面材料等）原则上由承包人按业主准入制度联系厂家提供，按照选板、初定、样板施工、综合选定、封板、施工的流程进行。(8) 原材料、砼、砂浆的现场检验应实行试验见证人制度： 承包人指定专人负责材料试验，监理派人监督取样、送检、取试验报告； 试验必须到市、县建筑工程质检站试验室和业主指定持有cma标志的国家质量认证单位进行，其他试验室的试验报告无效。 对部分原材料检测(如钢材、水泥、防水材料、环保材料、材料配合比等)因检测出具报告时间较长承包方应提前通知材料见证员现场取样送检,如承包方未及时送检且因工期紧张需大面积使用后检测报告不合格情况, 承包方应无条件返工且自负损失。特殊材料需送业主书面指定检测单位,其它单位检测结果视为无效,不作为验收依据。业主在工程管理过程中如对工程进场原材料质量有怀疑时,可适量另行现场取样送检,检测费用由承包方负责。 原材料经检验不合格者，不得在工程上使用，由监理通知限期退场。（9）园建、绿化工程原材料质量控制 所有材料检验合格或提供权威部门的质检证明后才能采用。 凡设计文件及规范未就某些材料的质量要求作出说明时,该材料应符合监理工程师指示的质量要求。 承包人在发出材料订单的同时,应向监理工程师提交所有将构成永久性工程组成部分的材料的一切订单的副本(一式两份),包括图样与有关资料;如果是口头定货时,承包人应提供其它证据。 材料供应来源规定;除特殊规定,所有工程所需的材料,草籽、苗木都应由承包人提供选择的料源,并尽早通知监理工程师,以便尽快进行材料检查和测试。当供应材料的料源以前批准的材料不能达到均匀一致满足工程的要求时,或任何料源的材料质量在任何时候不符合要求时,承包人应提供其它料源的材料。 材料取样与试验规定;材料应在监理工程师在场的情况下由承包人在现场实验室进行,监理工程师另有规定者除外。承包人应为监理工程师的试验与取样提供方便。(10)机电工程所用设备的质量控制，主要包括设备的工厂监造、设备的工厂测试和到货后现场测试。这些测试由承包商完成，由业主/业主代表及监理工程师当面确认。具体分为以下几个阶段：附: 工程材料/构配件/设备报验表(a)2、施工过程质量的检查（1） 监理巡视检查和旁站监督现场监理必须每天巡视所管现场二次以上，发现问题应及时提出整改意见并跟踪落实，凡属质量控制点都应旁站监督。检查内容包括施工材料、成品的质量、施工工艺、现场的安全文明施工情况（包括工人操作是否按规范、规程及批准的施工组织设计或方案执行）。下列工程部位施工全过程必须旁站监督： 桩基础工程的砼浇筑及打压桩工程； 防水处理； 结构砼、防水砼浇筑； 结构层砼浇筑及防水施工； 给水系统的打压试验及排水系统的通、灌水试验； 预应力张拉。（2） 工程管理部的检查和抽查工程管理部联合监理、承包人建立质量责任制体系，责任落实到现场监理和施工员（见附录）。督促建立监理签证制度和监理现场管理奖罚规定。通过联合大检查、突击抽查、专项工程检查等形式和整改通知、处罚单、全线通报、勒令清退等手段实施对质量、安全、文明施工的管理。按照合同或招标文件中明确的质量奖罚规定，要求承包人达到优良工程要求。附表b-1:工程管理检查存在问题整改/处罚通知单（3）质量问题的整改 现场监理发现有使用不符合标准的材料要及时制止，对检查发现的质量缺陷应做好记录，并及时向承包人发出质量问题整改通知单，整改情况要及时跟踪，对不执行整改者给予处罚和经济制裁。 工程管理部每次实行抽查的结果填写建筑工程抽查情况通知书（详见附表b-2），发至监理，由监理督促承包人整改，情节严重的按有关规定进行处罚。监理应将整改结果书面报告业主，由工程管理部进行核查。3、分项（部）工程及隐蔽工程验收（1） 分项工程完工后承包人应先进行自检，自检合格后，向现场监理提交工程质量报验单，并附质量保证资料及自检资料。分项工程由现场监理人员会同承包人质检安全员到现场按检评标准实行检查，并做好记录，对存在问题应指令承包人整改。 （2） 隐蔽工程验收应在分项工程验收的基础上按有关规定做好现场签证，严禁事后补签。分项工程的工序，如防水分项的找平层、防水层、隔离层、保护层等，必须办理分层隐蔽验收。（3） 一般的分项工程和隐蔽工程由现场监理人员、工程管理部检查后验收签证，重要的分项和隐蔽工程（如下表）还需报设计人员进行验收并签证。分项工程未经验收或验收不合格，不准进入下一道工序施工。重要的分项和隐蔽工程表序号项目主 要 分 项一房建工程1基础工程地基验槽，基础砼工程、第一批单桩的桩基成孔或主要受力桩成孔的终孔验收和钢筋笼验收。2钢筋砼工程圈梁、结构柱、楼梯、楼板、屋面钢筋。3防水工程屋面防水、卫生间防水。4设备安装地下防雷接地工程、屋顶防雷工程。二其他工程1防雷接地机电外场设备的防雷接地工程。2管道施工管道施工完毕在回填泥土前必须进行验收并签证。3直埋缆线线缆埋设回填。（4）分部工程的验收。一般的分部工程由监理组织检查验收，工程管理部、承包人参加验收并签证。房建工程主体结构分部和装饰分部工程验收由总工程师、工程管理部、监理、承包人还需邀请设计师、勘察院及质检部门参加。4、 施工样板、试验段的验收 房建工程：（1） 凡装饰工程（外墙、室内、大堂、吊天花等）、橱柜安装、墙体砌筑、抹灰、厨、厕、卫生洁具安装，给排水管道的接头、干挂石、园建、绿化等，全面施工前，承包人应做“施工样板”； 制作装饰、装修工程“样板”必须有小样或排版图，承包人提前三天报监理,由工程管理部和监理联合验收签证；（2） 经验收合格后可按样板的标准全面施工，样板未经验收或验收不合格，承包人自行全面铺开施工的，监理有权下达暂停工令，造成返工，由承包人负责；（3） 单位工程在主体结构施工进度达到要求后，应在指定的楼层内不同类型的单位做施工样板间（交楼标准，每种户型做一套），通过施工样板确定给排水、电气、地面、铝合金窗、门等工艺流程和整体综合质量标准。样板间完工后，承包人填报施工样板报验表，由监理组织工程管理部、总工程师、造价管理部、设计单位、承包人参加联合验收。经验收合格的样板间，作为竣工验收的标准。（4） 附: 施工样板/样板间报验表(c)园建、绿化工程:绿化正式施工前需按工程管理部、监理要求完成一定面积的施工,承包人、监理、工程管理部三方到现场联合验收。园建景观正式施工前需按工程管理部、监理要求完成具有代表性的景观施工,承包人、监理、工程管理部三方到现场联合验收。管道工程：砼管、钢管、硅管敷设、检查井的砌筑，敷设等正式施工前需按工程管理部、监理要求完成一定长度的试验段施工。承包人、监理、工程管理部三方到现场联合验收。承包人及时总结试验段的施工工序和注意事项以指导正式施工。5、 设备安装工程的质量检查主要设备的到货检验 主要设备，如变压器、高低压配电柜、消防控制柜、柴油发电机组、空调主机、冷风柜、风机盘管、水泵、擦窗机等，到场后必须进行到货验收。设备进场必须具备使用说明书、合格证，进口设备必须具备海关商检证、原产地证明等。由承包人填写设备进场报验单。由监理会同工程管理部、造价管理部、设计单位、承包人到现场开箱检验，经检验合格、签证后方可进场安装。电气设备及配电线路的绝缘检查和接地极电阻测试发电机、电动机、变压器、高低配电柜、控制柜、消防控制柜、动力照明配电箱等电气设备及安装好的电气线路，未安装的电力、控制电缆。应在安装和使用前做绝缘和耐火等级检查，并填写工程质量检查报验单，经监理核验签证后方可进行通电试验。楼房电气保护接地极的接地电阻应测试合格并做好记录后方可进行下一工序施工。给排水管道的严密性试验 给水管道，应做分段和系统打压试验。分段打压试验由现场监理旁站检查验收，必要时工程管理部参加检查验收；系统打压试验，由承包人通知监理、工程管理部验收。打压试验应做好记录，渗漏点要有专人跟踪处理。 排水管道（污水、粪水管）、雨水管及空调冷凝水管安装完后应做灌水试验，检查其渗漏情况。检验由监理组织验收，工程管理部参加验收。主要机电设备的单体检验、调试、试运转电梯、消防系统、水泵、通风、空调设备机组（含冷风柜、风机盘管）及电机、变压器、配电箱柜等安装后，应进行单体试车调试，试运转检验。试验由监理组织、工程管理部参加检验，试验结果要填写记录，符合要求的由参加检验人员签证确认。6、 工程暂停工与复工 为了保证工程质量，出现下列情况之一者，工程管理部有权行使质量监督和否决权，督促监理发出暂停工指令。（1） 施工中质量出现异常情况，经现场监理员提出后承包人未采取改进措施或措施不力，未能使质量情况好转；（2） 上道工序未经监理验收而进入下道工序施工；（3） 擅自使用未经认可的建筑材料；（4） 擅自变更设计图纸要求进行施工；（5） 出现质量安全事故；（6） 未经审查同意的分包单位进场施工。 局部暂停工通知，监理报告工程管理部后可及时下发，对于涉及范围大，影响面广的工程暂停工通知签发前，监理应向工程管理部负责人汇报，征得同意后签发。对可能出现重大质量事故苗头、需立刻制止的，监理可先行下达停工通知，随后向工程管理部负责人报告。承包人接到暂停通知后应立刻停工，按要求认真整改，整改后提出复工申请。由监理通知工程管理部相关人员会审后，签发复工令。7、 房建、园建绿化和机电工程成品保护 为了确保工程质量，必须加强建筑成品和安装成品及机电安装成品的保护。（1） 监理要督促承包人严格执行业主制定的“成品保护规定”。总承包单位要成立工程负责人为首的项目工程成品保护小组，监理参与成品保护小组的管理。（2） 成品保护小组的职责是：负责监督各交叉作业工序执行中间交接验收手续。落实成品保护的岗位责任。协调和管理独立分包工程（如：有线电视、电话、液化气、智能化、供水、供电、铝合金窗、涂料、铁艺、防水、入户门等）执行成品保护规定。对违反成品保护规定，对成品造成污染和损坏的事件，落实责任和执行处罚。（3） 成品保护的控制重点是：预埋管道；防水层；门、窗、玻璃；外墙涂料；阳台栏杆；小区道路；园建绿化；避雷针； （4） 机电工程（监控、通信、）所有安装设备皆为成品保护的控制重点。房建工程（含园建绿化工程）成品保护措施按业主制定的有关规定执行（见附录）。8、 工程施工质量验收a房建工程（含园建绿化工程）验收和移交（1） 验收标准项目建设工程（包括：单位工程、单项工程）已按批准的设计文件及承发包合同内容完成，质量符合国家质量检验评定标准，具有齐全完整的竣工图和竣工资料，可组织验收。（2） 施工质量验收程序小区、单位工程、单项工程交接验收实行“分步验收、整体移交”的办法，基本上可分为室内单位工程、室外单位工程（建筑、电气、给排水、园林建筑、景观工程等）、场区三阶段进行。初验初验目的是使验收工作有序的进行，减少不必要的重复工作，使工程交接顺利。a、承包人已按合同、施工图和设计及修改全部完工，经全面自检，所有分部工程优良，观感质量自评定得分在92分以上时，并于初验前20天向监理按规定完整提交竣工图和竣工资料，可提出初验申请。初验由承包人提出，经监理同意后，并提前三天发出初验书面通知，送工程管理部（注明初验收时间、地点、楼号、内容）。（见工作程序）b、 监理在初验前应提供单体建筑物的标准层平面图、给排水图及有关设备安装图纸给工程管理部c、 初验的单位必须由工程管理部、设计单位、监理、承包人的专业人员共同进行，由监理负责组织。d、 初验前承包人应做好如下准备工作。a、 房屋应通电、通水（起码应在验收前24小时内通电通水）。b、 化粪池盖板、水池检查口、沙井盖应全部掀开，并要求池、井内无杂物和 沉积物。c、 应将宿舍楼内各单元按门牌编号编好钥匙。d、 房屋2米以内场地应平整，住宅楼应清扫干净。 e、各专业初验必须认真细致，在初验书面表格中做好记录并汇总交承包人处理，同时分发工程管理部、监理作为交接验收复查的依据。 f、初验完毕后，监理应监督承包人对初验提出的问题限期进行整改并跟踪验收，定出竣工验收的时间。 施工质量验收在单位工程初验后，经承包人处理好存在问题，监理验收合格后，可进行工程施工质量验收。a、验收准备工作：a单位（子单位）工程按照设计文件、合同约定完工后，承包人自行进行施工质量检查并整理工程施工技术管理资料，送质监机构抽查。b质监机构抽查完毕，并将抽查意见书面通知监理（建设单位）和承包人。c承包人填写工程施工质量验收申请表，向监理申请办理施工质量验收手续。d工程管理部组织监理、勘察、设计对工程的施工质量进行评估。由监理编写工程质量评估报告，并提交工程管理部。f工程管理部在计划工程施工质量验收日期7个工作日前将包括验收组成员名单、验收方案等内容的工程施工质量验收计划书送交质监机构。b、工程管理部在具备下列条件后方可组织施工质量验收：a已完成设计要求和合同约定的各项内容；b工程施工质量验收申请表；c工程质量评估报告；d工程勘察、设计文件质量检查报告；e经质监机构抽查的完整的质量控制和工程管理资料；f已按合同约定支付工程款；g承包人签署的工程质量保修书；h电梯安装分部工程质量验收证书及工程质量监督机构出具的电梯验收准用证；k单位工程施工安全评价书；l建设单位行政主管部门及其委托的质监机构等部门责令整改的问题已全部整改完成。c、组织验收：a由工程管理部组织勘察、设计、监理、承包人和其他有关方面的专家组成验收组进行工程施工质量验收；b建设、勘察、设计、监理、承包人分别向质量验收组汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准情况；c验收组审阅建设、勘察、设计、监理、承包人的工程技术管理资料；d实地查验工程施工质量；e验收组人员签署工程施工质量验收意见，由工程管理部在三天内向负责该工程质量监督的质监机构提交单位（子单位）工程质量验收记录一份；f参与工程施工质量验收的建设、勘察、设计、监理、承包人等各方不能达成一致意见时，待建设各方协商意见一致后，重新组织施工质量验收。 （3）交接验收和移交 通过质量认证等级后，承包人向工程管理部提出移交时间。 承包人向工程管理部办理移交手续，分别在移交书上签字。移交内容为：钥匙；竣工图纸资料，包括单位（子单位）工程质量验收记录、场区规划平面图、小区道路、排污管排水系统图、环境绿化平面图等；建筑工程质量保修书。10、交工与竣工验收1. 交工与竣工验收手续按照有关部门规定进行。凡需政府主管部门进行专业验收的单项工程，按谁施工谁负责办理验收手续的原则，由施工单位向政府主管部门申请专业验收，监理单位组织相关部门参加。11、缺陷责任与工程保修管理交工证书签发后，本工程即进入缺陷责任期。缺陷责任与工程保修按照有关部门规定进行。缺陷责任期和保修期内承包人需将维修负责人、办公地点、联系电话等书面通知工程管理部，以便能随时联系。保修期满，承包人提前10天提出保修期终结申请书，并应整理好保修档案资料，向物管公司移交。物管公司负责组织承包人等共同对质量进行复检，对经复检认定属于施工质量的问题，但无法全面返工整改的，作为保修期终结仍遗留的问题，写入保修期工程质量问题议定书，承包人对此质量问题仍负有维修责任。在确认保修单位的责任已完成，应签发保修期终结书。保修期终结书可按保修项目分段签发，工程结算款方可结算。园建、绿化工程的养护管理;施工完成后,承包人应有效地养护绿化场区各类植物,直至养护期终止。养护工作内容是通过浇水、追肥、补种与病虫害的防治等工作,使植物始终处于健康的生长状态,做到园建、绿化场区干净,整洁且富有观赏力。12、分包单位的管理 承包人根据工程情况自行选择的具有相应专业承包资质或劳务分包资质的分包单位。分包人在承包人的管理下承担其合同责任和义务，不使承包人对业主承担的合同责任和义务受到损害。承包人承担因分包人未能履行责任、义务而引起的索赔、赔偿、诉讼费用及其他开支。承包人对于分包人及其职工的过失造成的损失承担责任。分包人（或供货人）的项目，由所在合同段的承包人负责该部分项目原始资料的存档和竣工资料的统一编制等工作，分包人应及时向承包人提供相应资料。监理单位和建设单位对分包单位资质予以审查。附:分包单位资格报审表(d)（三）进度控制1、项目建设工期的目标控制工程管理部应根据公司领导提出的项目建设计划，会同总工程师、造价管理部编制。房建工程以单位工程的基础、主体结构、楼地面、门窗、屋面、电梯、装修、给排水、电气安装和室外建筑、电气、给排水以及电信、液化气、环境绿化等；机电工程以设计交底、联合设计、设备招标和采购、施工安装、调试开通、试运行等分阶段工期目标计划以及总建设工期计划，并将此建设工期及分阶段工期计划下达承包人，作为进度控制的总目标。计划中应把各单位工程进度控制点的计划完成时间列明，作为进度控制的重点部位。房建工程主要进度控制点包括：桩基础、0.000、二层封顶、主体封顶、外墙拆架、单位工程验收、室外附属工程、工程移交等；2、工程施工计划的审批（1）监理督促承包人按工程管理部下达的计划要求编制施工进度计划，认真审查后报工程管理部审批，作为对施工进度控制的基本依据。（2）监理应督促承包人根据总进度计划编制分部工程进度计划及旬、月、周短期进度计划，并负责审批。3、工程施工进度计划的实施（1）监理应督促检查承包人按计划组织施工，随时检查材料、设备、劳动力投入情况，能否满足施工进度的要求，并定期向工程管理部汇报检查情况。（2）工地周例会应将施工进度检查作为主要内容之一，对影响工程进度问题如设计图纸、材料供应、设备到位，分包协作，逐一协调解决，如不符合进度计划要求或人力设备不足，应及时指令承包人进行修订。（3）监理负责每月审核承包人填报的月形象进度、完成工程量及工程量统计表，并报业主工程管理部、造价管理部复核。将实际完成进度与计划进度比较，发生延误，应分析原因并督促承包人采取措施。（4）监理应检查分部（单项）工程进度，对拖延三天的要求承包人分析原因，制订措施，并及时向业主工程管理部汇报；督促承包人及时办理进度控制点的签证，对于延误情况按合同规定对承包人进行处罚，并通知工程管理部在当月进度款中扣除罚金。4、工期延期的条件（1）自然条件及不可抗力的原因。（2）业主或监理的原因。（3）属于上述原因之一者，可以批准工期顺延。承包人应在实际发生符合条件的工期顺延的事件后7天内向监理、工程管理部提出申请，逾期不予受理。5、工期签证监理应对实际发生的符合条件的工期延误，经核实后上报工程管理部，工期由工程管理部确定、费用签证由造价管理部签证。对于有争议的，应积极主动与承包人协商，以达成一致，无法解决时，可上报工程管理部协助处理。（四）投资控制1、 事前控制工作（1）严格会审图纸，在保证安全性和适用性的前提下，做到结构体系经济合理，装饰、设备标准适当。（2）严格审批施工组织设计，施工技术措施和方案要经济合理。（3）总工程师会同造价管理部、工程管理部负责各分块投资费用控制，估算工程最终结算价是否超预算并提出控制费用方法。2、管理措施：、开工前，对主要断面进行复测，核查设计工程量，测量时工程管理部应旁站，必要时工程管理部独立进行抽检，并审核全部测量资料，如误差较大，由造价管理部和设计单位共同参与、确认。、认真审查和签发中期支付申请，作好现场工程计量，核实所有已完的工程细目的数量和价值并作好记录，工程管理部要依据图纸和现场的实物进行计算和实测，凡超过图纸所示的和工程师书面指示的任何尺寸、面积或体积，都不予丈量和支付；申请计量支付的工程必须是已完的合格工程，未经质量检测的工程量不予支付，防止早计、超计。、按合同规定办理工程变更和价格调整，协助建设单位对工程量清单进行相应的修改和补充，以及合理计算确定新的合同价格或调价幅度予以支付。根据实际的进度现金流量曲线与计划的进度投资目标曲线，每月进行一次对比、分析，制定调整措施， 并在工程管理部月报中向公司报告。、严格审查预付款的使用，按合同规定条款及时收回预付款。工程管理部严格掌握和控制承包方对预付款的使用，承包人要有足够的资料和证据，证明其预付款的使用是合理的。、认真审批计日工的使用，施工之前，必须经工程管理部确认为本合同规定的额外工程，且事先征得造价管理部复核，分管副总经理批准，同时将每日安排的劳务表格报工程管理部审核，工程完工后两天之内将费用报表送分管副总经理批准审查签认。、对工程量具有隐蔽性的项目，除隐蔽前进行必要的检查外，事后还要采取有效的手段进行抽查，实事求是地予以计量支付。、审核承建的工程决算书，对已完的合格工程量进行全面清理、核查，签署，由造价管理部认定的最终结算价。制定工程管理部计量支付工作流程，强化工程管理部内部管理机制，提高工程管理部人员的高度责任心，做到“守法、诚信、公正、科学”，杜绝腐败。3、技术管理措施、熟悉和研究设计图，通过对工地的全面调查，及在施工过程中的不断深入了解，对设计和施工提出合理化建议，优化设计，采用新技术、新工艺，尽量挖掘节约投资的潜力。变更设计程序严格按有关规定办理。、施工过程中，采取计算机管理，及时收集资金使用、管理的变更设计程序严格按有关规定办理。、施工过程中，采取计算机管理，及时收集资金使用、管理的信息，根据施工合同有关条款、施工图及对现场的深入调查了解，对投资控制目标进行风险分析，制定防范性措施，防止承包商索赔。4、监理投资控制责任、监理应对承包商申报单价的合理性提出意见，特别是对投资控制将产生较大影响的项目，供建设单位在合同谈判中作参考。、协助工程管理部做好工程款支付、外部协调、设计图等技术资料的提供、场地的移交、合同中规定由建设单位采供材料及设备的及时供应等工作，避免承包商提出索赔的条件和机会。、做好施工过程中有关施工、监理资料的收集和整理，若出现索赔和工期延期事件，采取公正、科学的态度，实事求是提供可靠的依据，分清责任，通过友好协商，使索赔和工期延期的问题获得圆满解决，维护业主和承包商双方的利益。、施工过程中，进行投资跟踪，掌握承包商资金的投入动向，出现本工程的资金外流现象，影响施工进度和施工质量的，及时发出工程管理部通知，必要时约见承包商法人代表，督促纠正。5、工程招投标以及材料设备选择重要的材料、设备按合同规定择优选择价廉、优质的材料设备和施工队伍，以降低工程成本。工程管理部协助有关部门对材料、成品、半成品及设备选型定板，控制材料价格。6、工程变更审批按照工程变更管理办法。（五）合同管理合同的签订、审批和会签程序、报价及发包、结算与付款均应按公司规定办理。工程管理部对相关的合同建立合同管理台帐，进行跟踪管理。1、索赔管理、索赔处理的原则a、实事求是的原则必须公正地行使权力，以没有偏见的方式解释和履行合同，必须做到：(a)从工程整体效益、工程总目标的角度出发作出判断或采取行动，即索赔的处理和解决，应不损害工程整体效益、不违背工程总目标，使合同继续执行，工程顺利施工，保证工程施工质量，尽早使工程竣工；(b)严格按合同及法律规定处理索赔事件，准确理解、正确执行合同，在索赔的解决和处理过程中应贯穿合同精神；(c)从事实出发，实事求是，按照合同的实际实施过程、干扰事件的实情、承包单位的实际损失和所提供的证据，经过认真的调查核实做出判断，维护业主的利益。b、及时履行管理职责在发生索赔事件时，工程管理部必须在合同规定的具体时间内行使职责，作出决定，下达指令。(a)在收到承包商的索赔意向后，工程管理部应迅速作出反映，认真研究、密切注意干扰事件的发展，充分掌握干扰事件发生和发展的过程，掌握第一手资料，为分析、评价、反驳承包商的索赔做准备；(b)对索赔及时作出反映，可以减少承包商的索赔机会，减少承包商的损失，避免给工期和费用的更大补偿，维护业主的利益；(c)制止干扰事件的影响进一步扩大；(d)及时处理索赔事件，可以避免承包商资金周转困难，影响施工进度和双方的不理解；(e)拖延处理，或使多个索赔事件集中处理，给分析和评价增加困难，甚至带来新问题，使索赔解决复杂化。c、协商一致的原则工程管理部在处理索赔事件时，应及时与监理单位和承包单位沟通，充分与合同双方协商，取得共识，达成一致，工程管理部不得凭借自己的地位和权力武断行事，滥用权力，特别不能对承包商随便以合同处罚相威胁，或盛气凌人。d、诚实信用原则工程管理部在索赔管理中，应严格遵循“守法、诚信、公正、科学”的宗旨，认真遵守职业道德，既维护业主的利益，也维护承包商的合法权益，以自身的高度责任心和工作的积极性及以诚信和信用来维护工程管理部的权威。、预防和减少承包商索赔的管理措施a、正确理解合同的规定合同规定了双方的权利和义务，是费用索赔的主要依据，全体管理人员要认真研究合同，正确理解合同的有关规定，以便在处理费用索赔时做到公正、科学，同时从合同的角度上，对施工过程进行有效控制，减少索赔的发生。b、做好日常管理工作，随时与承包单位保持协调通过巡视、测量、试验等管理手段，工程管理部在日常的管理工作中认真收集现场第一手资料，及时发现问题，并凭借平时积累的资料，对工地施工形势进行预测，对可能提高工程成本或不良影响而导致索赔事件发生的问题，及时采取措施进行纠正；管理工程师应随时与承包商保持联系，将管理发现的问题和整改要求，及时向承包商转达，并与其进行协调，尽量避免或减少索赔事件的发生。及时协调，便于取得一致意见，以免拖延时间过长而增加协调的难度。c、为避免和减少建设单位违约导致的索赔，工程管理部将协助公司做好开工前的各项准备工作，特别是征地拆迁工作，同时督促设计图纸的提供等，为施工创造良好条件；尽量减少工程变更；根据施工进度安排，做好工程款支付计划；根据现场收集的信息，分析、预测公司可能遇到的责任风险，并及时向公司领导汇报，提请及时处理。d、为承包单位提供力所能及的帮助为实现工程项目目标控制，工程管理部应利用自己的优势和条件，为承包单位提供力所能及的帮助，协助承包单位加强管理和技术培训，完善自控能力，及时处理施工过程中出现的各种问题，急施工之所急，想施工之所想，预测干扰事件发生的可能，掌握各种风险的预兆，及时提醒承包商，并协助承包商采取积极的对策，尽量避免和减少承包商的损失和索赔风险。、工程管理部对索赔的审查a、审查索赔的证据首先审查承包商索赔申请是否有理、有据。有理，即索赔要求是否符合合同条款及有关法规，受到的损失是否属于非承包商的责任；有据，即所提供的证据是否齐备，能否满足索赔要求的成立。承包商应提供的证明材料包括：a）合同文件；b)经监理工程师批准的施工进度计划；c)合同履行过程中的来往函件；d)施工现场记录；e)施工会议记录；f)工程照片；g)监理工程师发布的各种书面指令；h)中期支付工程进度款的凭证；i)检查和试验记录；j)各类财务凭证；k)其他有关资料。b、审查工期索赔对索赔申请中要求顺延工期，工程管理部审查的重点是：a)分清施工进度拖延的责任。工程管理部仔细研究承包商提供的证明材料，并经调查核实，对索赔申请进行详细分析，分清责任，分别处理：属建设单位责任的，工期及费用均应补偿；其他原因造成的，如恶劣气候条件等，按合同有关规定办理；属承包商责任的及合同规定应由承包商承担的风险均不予补偿；属其他承包商的责任，则应由其他承包商承担索赔责任。b)审查延误是否发生在关键线路上只有位于施工进度计划关键线路上工作内容的滞后，才会影响到竣工日期，或者非关键路线工作受影响的时间较长，超过了该项工作容许时差，使非关键路线转化为关键路线，在明确延误责任、索赔条件成立的条件下，则应结合该项工作的容许时差考虑工期补偿，并要求承包商修改施工进度计划。c) 工程管理部审批承包商延长工期，须经分管副总经理批准，（特别重大变更需经总经理办公会批准），也有权指示承包商删减合同内规定的工作内容，但无权要求承包商相应缩短合同工期，如果要求提前竣工，应属合同变更范畴。c、审查费用索赔工程管理部在审查费用索赔时，首先要划清合同责任，由造价管理部审查索赔计算的取费合理性和计算的正确性。a)审查索赔的费用内容索赔费用计算是否符合合同文件规定的定额标准及费率。b)审核索赔取费的合理性：依据合同有关规定，剔除不合理的取费项目或费率，并根据费用内容，分别检查取费项目的合理性，以维护建设单位的权益；c)审核索赔计算的正确性：计算的正确性，不仅指计算中的数学错误，更应注意所采用的费率是否合理、适度，包括：工程量表中的单价是综合单价，不仅含有直接费，还包括间接费、风险费、机械费、管理费及利润等项目的摊销成本，计算中不应有重复取费；正确区分停工损失与因改变工作内容或作业方法的功效降低损失的区别，凡可改作其他工作的，不应按停工损失计算，但可以适当补偿降低损失。工程管理部审批承包商索赔费用，须经造价管理部复核，总工程师审核，分管副总经理批准，（特别重大变更需经总经理办公会批准），2、 工程拖延、正确区分工程延期及工程延误工程拖延的原因是由于承包商引起的，属工程延误，不但承包商要承担由此造成的一切损失，而且建设单位有权对承包商提出误期罚款；如果工程拖延的原因是由于非承包商造成的，则属工程延期，承包商有权要求延长工期及相应的费用索赔a、工程延误由于承包商未执行经监理审批的施工计划，未合理安排足够的人力、物力和财力、或由于管理不力造成工期延长，监理工程师应指令承包商制定加快工程进度的措施并报监理审查，而且监督赶工措施的落实，如果确实无法赶上原进度计划，需要延长工期的，在征得工程管理部同意后，监理可批准其延长工期，但合同责任不能免除，所增加的费用或工程的延误损失赔偿由承包商负责。b、工程延期一般符合下列情况时，工程管理部可以批准为工程延期：a)建设单位不能按合同条款的约定提供开工条件；b)监理单位发出的工程变更指令导致工程量增加；c)合同中所涉及的任何可能造成工程延期的原因，如延期处理变更事项、建设单位要求的工程暂停、对工程进行合同规定外的检验，且检验结果达到合格标准的、以及不利的外界条件等；d)异常的恶劣气候条件等不可抗力；e)建设单位不能按约定的日期支付工程预付款、进度款，致使工程不能正常进行；f)除承包商自身以外的其他原因（不包括合同规定的承包商应承担的风险）。、对工程延期的审批原则a、以合同为依据工程管理部在做出延期决定之前，应充分详细地核对合同文件，导致工期拖延的原因确属合同规定的承包商自身以外的，否则不能批准为工程延期。在进行具体的延长工期计算时，也应以合同为依据，符合合同的约定或惯例的要求；b、抓住关键线路发生延期事件的工程部位，必须在关键线路上，只有关键线路上项目的延期，才能构成对整个工程工期的影响，有些延期事件虽然符合批准延期的合同条件，但如果不在关键线路上，也不能批准工程延期。关键线路是以经过监理和工程管理部审批的施工进度为依据，因关键线路不是固定不变的，而是会随着工程的进展和情况的变化而变化的；c、以事实为依据承包商提出工期延期的报告，应附有各类有关细节的详细记载，工程管理部应组织监理工程师对施工现场进行详细观察和分析，并做好现场情况记录，为合理确定工程延期提供可靠的事实依据；、工程延期的管理程序当工程延期事件发生后，承包商应在合同规定的有效期内以书面形式提出工程延期意向书，以便工程管理