安置房一期工程项目建议书.doc

1 2 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 .5 一、项目概况一、项目概况5 二、项目单位概况二、项目单位概况5 三、编制范围三、编制范围7 四、主要结论四、主要结论7 第二章第二章 项目建设的背景、必要性分析项目建设的背景、必要性分析 .9 一、项目提出的背景一、项目提出的背景9 二、项目建设必要性分析二、项目建设必要性分析10 第三章第三章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件 .12 一、项目选址一、项目选址12 二、建设条件二、建设条件12 三、地质灾害影响分析三、地质灾害影响分析13 第四章第四章 总图和土建工程方案总图和土建工程方案 .14 一、建设要求一、建设要求14 二、规划理念二、规划理念15 三、工程总体建设方案三、工程总体建设方案15 第五章第五章 项目组织机构项目组织机构 .18 一、组织机构一、组织机构18 第六章第六章 项目建设进度项目建设进度 .19 一、项目建设进度一、项目建设进度19 第七章第七章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 .20 一、投资估算一、投资估算20 二、资金筹措二、资金筹措22 3 第八章第八章 社会效益初步分析社会效益初步分析 .23 一、社会效益分析一、社会效益分析23 第九章第九章 提出结论与建议提出结论与建议 .24 一、结论一、结论24 二、建议二、建议24 4 第一章第一章 总总 论论 一、项目概况一、项目概况 （一）项目名称：新建某某地区西侧安置房一期工程。 （二）项目建设管理单位：某某市某某地区景区综合开发有限 公司。 （三）项目建设地点：拟定于某某地区景区宣德路北侧，教场 路西侧。 （四）项目建设内容：本期项目用地规模约为 10338 平方米 （折合约 15.5 亩） ，总建筑面积 18200 平方米，计划安置拆迁户数 120 户。项目建设内容包括：新建住宅用房及配套用房 12200 平方 米，自行车库 2500 平方米，地下车库 3500 平方米。同时，建设道 路、绿化、围墙等附属设施工程。 （五）项目固定资产估算投资：7212.25 万元，建设资金由某某 市某某地区景区综合开发有限公司自筹及商请银行贷款解决。 二、二、项目单位概况项目单位概况 三、三、编制范围编制范围 项目建议书主要阐述项目建设的背景和提出的理由，建设的必 要性、对其功能设置进行分析，提出建设规模，项目组织和实施进 度计划、投资估算与资金筹措和社会效益分析。同时，根据场地的 5 条件，提出项目的初步建设方案，并提出项目有关建议和意见。 四、主要结论四、主要结论 （一）必要性。随着某某地区景区社会经济和旅游事业的不断 发展，古城拆迁力度的不断加大，景区拆迁户数量急速上升，拆迁 成果显著，但伴随而来的安置房数量不足的弊端也日益凸显，为了 确实解决景区拆迁安置房数量缺少的问题，根据某某地区景区核心 区控制性详细规划，拟实施某某地区景区票务中心西侧安置房工程， 本工程共分两期实施，以景区教场路为分界，教场路西侧为一期工 程，东侧为二期工程。 本项目以推进某某地区古城改造为契机，满足古城区块居民房 屋拆迁安置需求，项目在充分利用各种优势的基础上，建设环境优 美、功能完善的安置房新社区。因此，项目的建设是十分必要的。 （二）工程方案。本期项目用地规模约为 10338 平方米（折合 约 15.5 亩） ，总建筑面积 18200 平方米，计划安置拆迁户数 120 户。 项目建设内容包括：新建住宅用房及配套用房 12200 平方米，自行 车库 2500 平方米，地下车库 3500 平方米。同时，建设道路、绿化、 围墙等附属设施工程。 （三）总投资。经初步估算，项目建设投资 7212.25 万元,其中 建安投资 4695.40 万元，工程建设其他费用 2362.44 万元(含土地费 用 1860.00 万元，建设单位管理费 50.77 万元)，预备费用 154.41 万元。建设资金由某某市某某地区景区综合开发有限公司自筹及商 请银行贷款解决。 6 第二章第二章 项目建设的背景、必要性项目建设的背景、必要性分析分析 一、项目提出的背景一、项目提出的背景 某某地区地处某某市南，距市约 20 公里，与萧山市隔江相望， 西距省会杭州 45 公里，东距上海 120 公里，有沪杭高速、杭浦高速、 01 省道相互连通，交通十分便利，占据了极其重要的地理位置。同 时，它又濒临钱塘江，是举世闻名的某某市潮奇观的重要观赏点， 孙中山、毛泽东等都曾在此观潮。因此，某某地区古城不仅具有极 其深厚的历史文化资源，而且也保留下来很多历史遗存。 近些年来，某某地区的地理优势、资源优势及其重要性已被重 新定义和认识，并且成为某某地区古城复兴和发展的重要支撑。 在宏观背景发生变化的情况下，某某地区古城的资源保护及综 合整治利用在“环保某某地区、科技某某地区、生态某某地区、旅 游某某地区”的镇域发展目标下紧锣密鼓的展开，将某某地区古城 辉煌灿烂的历史碎片重新整合，并结合某某市沿江百里休闲长廊 概念性规划的总体定位“集观光、游乐、度假、文化、居住为 一体的国际性旅游生活中心” ，不断谋求新的发展机遇以满足某某地 区持续发展的需要。 安置房的建设不仅扩大了古城的建设规模，完善了古城内的各 种旅游项目与配置，而且促进了某某地区旅游事业和城市经济的发 展，促进了城市功能的完善和城市品位的提高。不仅是某某市城市 建设的重要内容，也是居民群众特别是老城区百姓急切盼望的大事。 7 安置房的建设不是局部性问题，绝不是拆除几栋旧房子，拓宽 几条旧马路的事情，而是使从古城的功能、布局、产业结构上进行 调整，使古城机能得以完善，强调古城的综合功能，满足古城可持 续发展的要求，实现真正意义上社会效益、环境效益和经济效益的 统一。 二、项目建设必要性分析二、项目建设必要性分析 （一）项目建设符合某某地区景区规划建设指导思想。（一）项目建设符合某某地区景区规划建设指导思想。在某某地 区景区安置房的建设进程中，市委市政府要求建造安置房实施部门 和单位，拆迁目标制定明确，思路清晰，调查细致，政策实在，步 骤紧凑，针对性强，始终以人为本，坚持科学发展观，坚持和谐拆 迁的指导思想，实施意见和举措都非常成熟。本项目建设的思路是 先把安置房建设好，然后再实施拆迁工作，事前统一规划，统一建 设，拆迁和安置方案广泛征求意见，符合政策，也顺应民情，因此 项目建设是符合市委市政府有关建设安置房指导思想的。 （二）项目建设对提高古城品位，改善区域投资环境有着积极的（二）项目建设对提高古城品位，改善区域投资环境有着积极的 推进作用。推进作用。安置房的建造主要目的是从根本上能够更好的促进某某 地区古城旅游事业的发展，促进某某地区旅游经济的持续发展。可 以说建造安置房以古城土地的合理利用，改善古城旅游环境质量、 强化古城整体功能为主要目的，在古城老化地区有计划地实施及再 开发、修复和保护为一体的综合性城市改造建设。为完善古城功能， 提高古城品位，改善居住环境， 8 提升市民生活质量，因此，安置房的建设是古城建设与发展的有机 组成部分，有利于优化旅游环境，提升古镇功能，改善古镇面貌。 （三）项目建设是对加快古城区改造，辐射带动周边地产经济效（三）项目建设是对加快古城区改造，辐射带动周边地产经济效 果显著。果显著。该项目的实施为古城拆迁安置提供了坚实保障，有利于拆 迁进度的加快以及古城建设的顺利开展。某某地区景区旅游景点的 开发使来某某地区观潮旅游的客人增加，在景区游览的时间延长， 从而带动周边产业（如旅馆、餐饮、娱乐业等）的收入增加。景区 的建设也将带动周边地块房地产业的发展，随着景区总体品位及规 模的提升，对某某市百里沿江长廊的开发带动及古城其它地域的商 住开发也会带来更大的机遇。 综上所述，某某地区西侧安置房一期工程项目的建设具有深刻 的现实意义，是十分必要的。 9 第三章第三章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件 一、项目选址一、项目选址 （一）建设位置 本项目选址位于某某地区景区宣德路北侧，教场路西侧。 （二）选址优势 1、交通便利 建设区块与古城相邻，周边有环城南路、拱辰北路作为主干道， 交通联系便捷，区位优势明显，有利于项目建设。 2、符合城镇总体规划 建设区块为规划的居住建设用地，项目建设符合城市总体规划 要求。 3、用地条件较好 建设区块地势平整，地块规整，配套建设条件较好，有利于项 目建设。 综上所述，项目选址优势明显，能较好地满足建设需要，也符 合相关规划要求，选址合理可行。 二、建设条件二、建设条件 建设区块与古城相邻，交通便利，基础设施完善，便于项目建 设、运行中利用城市市政工程设施，区块周边自来水、污水管道、 电力设施已全部接入到位。因此，项目建设具有良好的基础设施条 件，能较好地满足项目建设的需要。 10 三、地质灾害影响分析三、地质灾害影响分析 按照浙江省地质灾害防治规划 ，项目建设地某某市属于我省 “浙北沿海平原地面沉降防治区”中的“地质灾害次重点防治亚区” ， 主要地质灾害是地面沉降。本项目在建设过程中，要严格执行相关 规划，并由具有相应的地质灾害防治工程勘查资质的单位，开展地 质灾害危险性评估，对建设项目诱发或加剧地质灾害的可能性和建 设项目可能遭受地质灾害危险性作出评估，提出防治地质灾害的措 施，从源头防治地质灾害的发生。只要思想重视、措施得当，可以 很好地解决地质灾害对项目建设的影响和危害。 11 第四章第四章 总图和土建工程方案总图和土建工程方案 一、建设要求一、建设要求 本项目的设计应具有前瞻性，重点是营造合理的内在功能、良 好的资源配置。因此，本项目在设计方案上应体现其科学性，具体 体现如下： 1、尊重农村居民的生活方式，将现代城市居住理念与传统人文 精神结合起来，充分考虑安置区的舒适性、识别性与归属性以及营 造具有文化与活力的人文环境。通过建筑的风格、空间的尺度、绿 化的配置、街道的线型、空间的格局、环境的氛围等塑造原则合理 确定功能配置； 2、建筑外观具有简洁明快，充分注意环境设计，营造出良好的 文化气息和旅游环境； 3、遵照国家的有关规范、政策，在满足使用功能的同时，尽量 做到经济、合理，减少工程投资。根据政府指导、覆盖人口及服务 功能确定建设规模，执行行业技术规范，做到规模适度超前、功能 适用、装备适度，经济合理的原则； 4、既要满足区块内功能分区的需要，又要有利于管理，强调各 种功能的合理分工、有机组合，流线清楚、使用方便，避免或减少 相互干扰； 5、满足建筑在朝向、通风、日照、安全、防护等方面的要求； 6、充分利用自然条件、防护间距和其他空地布置绿化，既要有 集中绿地体现形象，又要强调广泛绿化方便使用，并应对绿化、装 饰、建筑内外空间和色彩作综合性处理。根据项目特点，建筑设计 12 可以考虑新、特、趣，并与城市规划相一致； 7、符合城市规划、消防、环保、卫生防疫、园林绿化等方面有 关规定和要求。 二、规划理念二、规划理念 方案在整体规划的基础上，追求多元化、个性化的空间营造， 并强化小区、院落多层次空间的可识别性及领域感，为居民提供一 个生动、舒适、安全的户外活动场所。贯彻以人为本的思想，以建 设生态居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通 便捷、绿意盎然、生活方便、具有文化内涵的居住区。 三、工程总体建设方案三、工程总体建设方案 （一）建筑风格 根据某某地区景区票务中心西侧安置房总体规划与古城风貌相 结合的原则，新建安置房小区的建筑应与古城协调统一，创造舒适 和谐并富有古城特色的居住小区。 住宅采用 3 层、4 层、5 层多层相结合的模式。为了充分体现小 区建筑的价值感和审美的恒久性，建筑的定位为简约、纯净、明快， 体现人文地理特征的建筑。 住宅作为最基本的居住空间单位，其主要功能在于为居住者提 供舒适、健康、私密和安全的场所，是居住行为最基本的表达。户 型设计的成功与否，直接关系到住户的感受和整个项目的价值定位。 13 （二）建筑平面 根据安置房的特点，设计多种户型，确保满足安置房的多种需 求。户型的平面布局讲究动、静分明，干、湿分区，布局紧凑。客 厅的设置，从享受室外景观的角度出发做相应的安排，体现居住生 活的核心价值。细部的处理从生活实际角度出发做细致的设置，以 方便生活。较大户型主卧附卫生间，户户明厨设计及明卫、明餐设 计，明亮气派，符合现代舒适居家标准。多室朝南，南阳台、北设 备阳台的设计，可细化阳台的功能，充分享受温馨的阳光和芬芳的 气息。 在适当位置处设置物业管理用房，为大开间的办公用房，以后 还可设置棋牌、咖啡吧、运动室等多种功能房以满足多方需求。 （三）建筑立面 建筑立面造型采用传统的设计语言，突出表达结构的清晰和材 料的质感，以框架为主体各种构件附着其上，注重整体风格的和谐 统一。立面以简洁有力的竖向线条构图为主，根据日出时期朝气蓬 勃的形象特征，简化为建筑立面的元素，再辅以多种材质的运用， 形成趣味横生大气的建筑立面，打造靓丽的城市风景线，建筑色调 典雅大气，做为城市背景，营造丰富的城市沿街立面。 （四）景观设计 本项目规划、景观、建筑设计遵循着规划师、景观设计师、建 筑师同时进入的思想，并且强调“景观先行”的概念，将软性景观 空间与硬质建筑空间相辅相成，相得益彰，不吝笔墨，力求营造富 有特色的新型安置房小区。 14 （五）交通设计 小区内景观大道与中心绿地景观相连，在地块的南侧和东侧各 设置一个次入口，为车行主入口，避开城市主干道。在北侧设置一 个消防入口，满足消防要求。 小区布局和路网整体设计总体考虑，主干道弯曲贯穿全区。人 车分流，每个组团整齐有序地排布于主干道两旁，小区次干道、消 防车道、步行道等各类道路结合，分布合理，且与景观建筑组团呼 应，规划意图达到“一景多道”或“一景一道” ，机动车道“步移景 异” ，步行道“景随人意”的效果。汽车与行人，人车分流，最大限 度地避免车道交叉，减少车道对居住区秩序和居住环境的干扰。 步行道规划则贯穿于建筑群内部，将户外活动区域、绿地、公 共建筑和其他建筑贯通连接。 15 第五章第五章 项目组织机构项目组织机构 一、组织机构一、组织机构 本项目位于浙江省某某市某某地区观潮景区。辖属某某市某某 地区观潮景区管委会管理。具体实施单位为某某地区景区综合开发 有限公司。 某某市某某地区观潮景区管理委员会，成立于 1999 年，是某某 市人民政府直属单位，主要为某某地区景区建设、社会管理及招商 投资服务。招商引资执行某某市人民政府出台的相关优惠政策。某 某地区景区综合开发有限公司，成立于 2005 年，公司注册资本为 1.65 亿元(为国有独资公司),主要负责某某地区景区旅游开发及景区 基础设施的建设工作。 近几年来，某某市某某地区景区综合开发有限公司先后成功建 设了一批社会事业、城市基础、旅游开发设施项目，从而培养和造 就了一支业务能力强，素质高的工程管理队伍，积累了丰富的项目 建设管理经验。因此某某地区景区票务中心西侧安置房工程将从项 目前期工作开始即由该公司与有关同志组成项目建设管理班子进行 项目建设管理。 根据分工需要，项目管理将分设工程科，综合科等科室。工程 科具体负责项目现场工程质量、进度、安全等方面内容；综合科具 体负责项目前期工作、招标采购、合同和财务管理、后勤服务等方 面内容。 16 某某地区观潮景区管理委员会作为某某地区景区票务中心西侧 安置房一期工程项目的上级主管部门，负责项目建设的指导和监督 工作。 第六章第六章 项目建设进度项目建设进度 一、项目建设进度一、项目建设进度 本项目分前期决策、规划设计、工程施工等阶段。自编制项目 建议书起至建成交付止，在各项工作开展顺利的前提下，约需 30 个 月。项目实施进度见表 6-1。 表 6-1 项目实施进度表项目实施进度表 月份 序号内 容 1458913152324272830 1前期决策 2规划设计、开工准备 3土建及装修工程 4设备及安装工程 5室外附属工程 6竣工验收、交付使用 17 第七章第七章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 一、投资估算一、投资估算 （一）投资估算依据 本项目的投资估算以国家发改委、建设部颁布的建设项目经 济评价方法与参数 （第三版） 、国家现行有关建筑工程定额、费用 定额及费率标准为依据，参照某某市类似工程的费用水平而编制的。 （二）编制说明 本项目建设投资包括基础设施工程、建筑物建安工程以及设备 工程等，具体工程量按照方案的各项技术指标。 1、基础设施工程包括场地平整、道路以及管线敷设工程、绿化 等。 2、建筑工程包括各种建筑物的土建工程和水电等安装工程等。 3、根据本项目性质，项目土地费用暂估按 120 万元/亩价计入。 4、工程建设其他费用包括土地费用、勘察设计及咨询费、建设 单位管理费等。 5、预备费用包括基本预备费和涨价预备费，基本预备费按工程 费用及其他费用之和的 3%估算；根据目前国内实际情况，暂不考虑 涨价预备费。 18 （三）投资估算 经初步估算，项目建设投资 7212.25 万元,其中建安投资 4695.40 万元，工程建设其他费用 2362.44 万元(含土地费用 1860.00 万元，建设单位管理费 50.77 万元)，预备费用 154.41 万 元。具体详见表 7-1。 表7-1 某某地区景区票务中心西侧安置房工程估算表某某地区景区票务中心西侧安置房工程估算表 经济指标经济指标序序 号号 项目项目 单位单位单价单价数量数量 金额（万元）金额（万元） 一一建筑安装工程费用建筑安装工程费用 4156.44156.4 1 土建建筑工程 182003377.00 1.1 住宅用房及配套用房元/平方米 1400122001708 1.2 自行车库元/平方米 10002500250 1.3 地下车库元/平方米 28003500980.00 2 弱电（含通信、宽带、建筑 智能化）工程 元/平方米 12018200218.40 3 水电卫及消防工程元/平方米 10018200182.00 4 场外给排水管网元/项 20000001200.00 5 室外道路、停车位元/平方米 180450081.00 6 绿化及景观工程元/平方米 200310062.00 7 电力设施及配电元/项 30000001300 8 围墙元/米 50050025.00 9 基坑围护元/项00 二二工程建设其他费用工程建设其他费用 451.67451.67 1 三通一平费元/项 0.75% 第 1 项 35.22 2 白蚁防治费元/平方米 0.85147001.25 3 设计费元/项 工程勘察设计收费标准 （2002 年修订本）*70% 108.32 4 勘测费元/项设计费的 15% 16.25 5 环评费元/项 1000011.00 6 工程建设监理费元/项 发改价格（2007）670 号文 *80% 91.44 7 工程招标代理费元/项 计价格（2002）1980 号文 *70% 13.64 8 散装水泥费(返回 90%)元/平方米 1.5182000.27 9 墙改费(返回 70%)元/平方米 10182005.46 10 工程审图费元/平方米 1182001.82 19 11 异地人防建设费元/平方米 401470058.80 12 防雷风险评估、设施费元/项 0.15% 第 1 项 7.04 13 防雷检测费元/平方米 1.3182002.37 14 项目前期可研费元/项 4000014.00 15 自来水远程抄表系统元/户 5501206.60 16 有线电视费元/平方米 151220018.30 17 煤气管道费元/平方米 271220032.94 18 全过程管理费元/项 0.80% 第 1 项 37.56 19 工程保险费元/项 0.20% 第 1 项 9.39 三三预备费用预备费用元/项 3% 一+二 154.41154.41 四四土地费用（暂估）土地费用（暂估）元/亩 100000015.51550.001550.00 五五建设单位管理费建设单位管理费元/项海财建(2004)206 号文 50.7750.77 六六建设总投资建设总投资一+二+三+四+五 6363.256363.25 二、二、资金筹措资金筹措 根据项目建设单位的意见，建设资金由某某市某某地区景区综 合开发有限公司自筹及商请银行贷款解决。 20 第八章第八章 社会效益初步分析社会效益初步分析 一、社会效益分析一、社会效益分析 本项目性质为安置用房，有别于一般的商品房开发项目，该项 目的效益分析主要侧重于项目建设带来的社会效益，因此，本章主 要分析本项目的社会效益： 本项目的建设符合市委市政府有关推进城乡一体化建设指导思 想，对改善古城内部环境，加快古城改造，妥善安置古城区居民生 活，营造清新宜人的环境，从而推动社会稳定，构建和谐社会的具 有重要的现实意义。项目建设能进一步挖掘某某地区古城历史文化 资源，促进旅游产业结构优化和产业升级，提高现有资源利用率。 项目的建设有效改善城市的发展条件拓展景区旅游开发空间、促进 旅游业的发展，进一步促进某某市旅游产业可持续发展。 因此，项目的建设具有较为显著的社会效益。 21 第九章第九章 提出结论与建议提出结论与建议 一、