《房地产项目策划》word版.doc

精品资料为你而备 目目 录录 前前 言言.3 第一部分：关于合肥第一部分：关于合肥.5 一合肥概况.5 第二部分第二部分 市场形势分析市场形势分析7 一2009 年合肥房地产市场概况7 二潜在客户分析.10 三、目标客户分析.10 四、消费共性分析.12 五周边项目分析.12 第三部分第三部分 项目概述项目概述.15 第四部分第四部分 项目要求项目要求.20 一、项目设计要求.20 二、主题建筑风格.20 第四部分、项目营销策略第四部分、项目营销策略21 一、营销思想策略.21 二、营销策划推广主题.22 三、价格定位及策略.22 四、营销中心（售楼部）.23 五、模型制作.23 精品资料为你而备 六、售楼人员.24 七、物业管理.25 八、营销推广目标.25 第五部分第五部分 总结总结.26 精品资料为你而备 前前 言言 根据对合肥房地产市场的综合考察得出对本项目的开发思路， 将把该项目开发成同区域的高端产品，领先和超越竞争对手，实现 差异化核心竞争优势。本报告在此指导思想下对产品开发模式进行 全面阐述，并遵循以下原则： 1、从总体开发战略出发，运用创新思维，为项目打造具有强烈差异 性的核心竞争有优势； 2、从顺利实现销售目标的实际需要出发，以贴近市场需求的产品优 势增强项目“卖点” ； 3、从目标群体的实际需求出发，结合国内先进的开发经验，全面满 足和引导消费需求，使项目成为目标群体爱不释手的佳作； 4、从提升和深化开发商的品牌出发，以全新的开发模式和产品优势， 为开发商积累良好的信誉，实现可持续发展。 让我们触及一座阳光与建筑完美结合的作品，每个组团区分人 性化，高层，小高层及洋房高低有序，错落有致，每个组团独立而 不独处，相互融洽又相互分隔地坐落在每一个片区，让各种喜好的 居者都有自己独处的空间。 采用现代简约的风格，运用简洁大气的线条，注重立面色彩搭 配与建筑的融合度，贴心考虑区域采光等因素，力求每一寸肌理都 透露精致典雅的气质。 以“居者有其屋”向“居者优其屋”的转变，对我们来说，并 不是单纯的造房子、卖房子，而是在为每一位业主设计一种生活， 精品资料为你而备 帮助需要购房的人找到自己理想的家。 精品资料为你而备 第一部分：第一部分：关于合肥关于合肥 一合肥概况一合肥概况 地理位置地理位置 合肥，安徽省省会，位于中国中部，长江淮河之间、巢湖之滨， 通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要 区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心,也是 全国重要的科研教育基地。 合肥是一座具有 2000 多年历史的古城,素有“三国故地、包拯家 乡”之称。 秦置合肥县,隋至明清时,合肥一直是庐州府治所,故又称 “庐州” 、又名“庐阳”。合肥自然环境优美,名胜古迹甚多。 市区公 园环城走，碧水绕城流，是全国著名的园林城市、卫生城市、优秀 旅游城市、全国城市环境综合整治优秀城市，还是全国双拥模范和 全国治安综合治理先进单位。 行政区划行政区划 合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河 4 区和肥东、肥西、长丰 3 县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥 新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为 7029.48 平 方公里，其中巢湖水面面积 233.4 平方公里；市区总面积 838.52 平 方公里，其中巢湖水面面积 72.93 平方公里，新增南岗镇面积 91.95 平方公里，新增烟墩乡面积 106.78 平方公里，市区建成区面积为 224 平方公里。 精品资料为你而备 气候条件气候条件 合肥地处中纬度地带，位于江淮之间，全年气温冬寒夏热，春秋 温和，属于暖温带向亚热带的过渡带气候类型，为亚热带湿润季风 气候。年平均气温 15.7 度，降雨量近 1000 毫米，日照 2100 多个小 时。 合肥的气候特点是：四季分明，气候温和、雨量适中、春温多 变、秋高气爽、梅雨显著、夏雨集中。春天：冷暖空气活动频繁， 常导致天气时晴时雨，乍暖乍寒，复杂多变。夏季：季节最长，天 气炎热，雨量集中，降水强度大，雨量主要集中在 5-6 月的梅雨季 节。秋季：季节最短，气温下降快，晴好天气多。冬季:天气较寒冷， 雨雪天气少，晴朗天气多。 前景目标前景目标 1、合肥都市圈：合肥都市圈基本圈层半径为 100 公里，引领并 形成皖中一体化发展格局，有效地带动全省经济发展。到 2020 年， 合肥市将成为宁郑汉之间最大的区域经济中心。 2、 “141”城市发展框架：大力改造核心主城区，并在老城区的东、 西南、西、北方向建设四个城市副中心，沿巢湖逐步建设一个生态 型、现代化的滨湖新区。滨湖新区位于合肥主城区东南部，南依巢 湖，规划总用地面积约 190 平方公里，核心功能是行政中心、商务 文化会展中心、省级休闲旅游基地、综合居住新区。 3、 “十一五”发展前景：“十一五”时期，合肥将以做大经济总量、 精品资料为你而备 增强综合实力、提高人民生活水平为主线，以壮大工业经济、强化 县域经济为突破口，以加快科技创新型试点市建设为着力点，推进 经济社会跨越式发展，逐步把合肥建设成为全国重要的现代制造业 基地、高新技术产业基地、现代服务业基地和独具魅力的现代化滨 湖城市，在安徽崛起中勇当先锋、中部崛起中争先进位。总体目标 是：到“十一五”末，全市地区生产总值确保 1900 亿元，年均增长 15.5%，力争达到 2100 亿元，年均增长 18%；全市人均生产总值达 到 5000 美元；财政收入达到 260 亿元，年均增长 15%左右；市区人 口达到 300 万人，城市建成区面积达到 300 平方公里；全市城镇化 率达到 60%左右。经过不懈奋斗，把合肥基本建设成经济更加发达、 科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、生态更加良好、人 民生活更加殷实的小康社会。 第二部分第二部分 市场形势分析市场形势分析 一一2009 年合肥房地产市场概况年合肥房地产市场概况 房地产开发用地市场情况：房地产开发用地市场情况： 1-11 月份合肥市房地产开发购置土地总面积 337.81 万平方米， 完成开发 346.97 万平方米。11 月份房地产开发购置土地总面积 34.5 万平方米，同比增长 23.47 倍；完成开发土地 25.47 万平方米，同比 增长 27.48%。 房地产投资情况房地产投资情况： 精品资料为你而备 1-11 月份房地产开发企业的房地产开发投资总额为 519.37 亿 元。11 月份合肥市房地产开发投资 78.75 亿元，其中住宅 54.69 亿 元，同比分别增长 66.56%和 60.62%，环比分别增长 37.0%和 48.29%。 房地产供给市场情况：房地产供给市场情况： 1-11 月份合肥市商品房施工面积 4346.21 万平方米，其中商品 住房 3894.06 万平方米；1-11 月份商品房新开工面积为 1647.67 万平 方米，其中商品住房 1331.19 万平方米。11 月份合肥市商品房新开 工面积 141.63 万平方米，其中商品住宅新开工面积 117.84 万平方米， 同比分别增长 48.09%和 62.38%。 批准预售情况：批准预售情况： 1-11 月份合肥市商品房批准预售面积 979.26 万平方米，其中 商品住房面积 821.25 万平方米。11 月份商品房批准预售面积 154.17 万平方米，其中商品住房 139.24 万平方米，同比分别增长 89.86% 和 134.53%，环比分别增长 45.36%和 69.43%。 2009 年合肥市商品房销售面积 精品资料为你而备 房地产销售情况：房地产销售情况： 1-11 月份合肥市商品房销售备案面积为 1324.99 万平方米，其 中住宅面积 1166.08 万平方米（117566 套） 。11 月份合肥市商品房 销售备案面积为 192.3 万平方米，其中商品住宅 176.45 万平方米 （17864 套） ，环比分别增长 27.22%和 29.97%。市区商品住宅平均 销售价格为 4732.91 元/平方米，受小户型全装修公寓和部分高端楼 盘上市的影响，本月商品住房销售价格有所上涨。如图： 2009 年 112 月份商品房销售套数 从需求的人口结构看，按照购房人身份证号码划分，1-11 月份 市区销售备案的商品住房中，合肥市居民（含三县）购买的商品住 房套数占总比为 47.77%，安徽省其他城市居民购买的占总比为 41.78%，外省居民和部队官兵购买的占总比为 10.45%；根据购房人 的出生年代分析，60 年代及以前的占总比为 26.43%，70 年代的占 总比为 35.25%，80 年代及以后的占总比为 38.32%。本地居民购买 需求较为稳定，外地居民对合肥市商品住房的认可程度较高，80 年 代及以后的刚性自住购买需求十分旺盛。 精品资料为你而备 从面积结构看，1-11 月份成交套数中，户均建筑面积 98.7 平 方米，单套建筑面积在 90 平方米以下的占成交总套数 45.49%，144 平方米以下的普通商品住宅占总套数的 93.18%。从价格结构看，销 售单价在 4000 元/平方米以下的占成交总套数的 39.35%，4000-5000 元/平方米占总套数的 42.77%，5000 元/平方米以上的占 17.88。市 场结构较为合理。 12 月份，合肥市楼市开盘均价为 5334 元平方米，环比涨 187 元。 2009 年合肥市商品房销售均价 从合肥市具体情况看：市场供应方面，合肥市 2010 年度土地供 应计划规模超过 5000 亩，加上已出让待开发土地，可供开发建设住 房面积超过 2000 万平方米；市场存量方面，合肥市商品房结转可售 面积近 800 万平方米；同时，商品房在建项目施工面积超过 4300 万 平方米，随着销售市场活跃，房地产开发企业加快了项目建设和推 盘速度，近几个月批准预售面积持续增长。全球知名房地产投资管 精品资料为你而备 理及服务机构仲量联行日前在上海对外发布最新研究报告中 国新兴城市四十强 ，其中合肥进入“起步阶段三线城市”前十位， 排名第七。 综合以上因素，预期未来一段时间，合肥市房地产市场供求基本 平衡，仍保持平稳健康的发展态势。 二潜在客户分析二潜在客户分析 结婚离婚人群：合肥市区每年结婚人数在 50000 对以上，离婚人 数在 7000 对左右，结婚买房是中国人的传统，这个市场是非常巨大 的。 合肥市区的新增人口：2008 年合肥市常住人口 486.74 万人次，比 上年增加 7.83 万人，增长 1.6%，市区常住人口 203 万人，年末常住 人口 501 万人。城市人口的急剧膨胀，政府对土地采取饥渴性供应， 必然将导致供应的紧张。 合肥高校毕业生：合肥市有普通高等院校 42 所，在校学生 30 多 万人，普通中等专业学校 28 所，在校学生 8.15 万人。合肥是安徽 的省会，毕业生毕业后一般都会选择留在合肥发展，住房是必须要 解决的问题之一。 合肥居民存款较多：2008 年末，合肥市存款余额 2725.68 亿元， 其中城乡居民储蓄存款余额 852.83 亿元，增长 26.7%，由于物价的 上涨，把钱存在银行的人多数都会做一些投资，而投资比例比较大 的应该是房产。 精品资料为你而备 三、目标客户分析三、目标客户分析 本项目的目标客户群体是成功人士和商界业界精英。他们的家 庭组织以三口之家为主，家庭中是夫妇二人和子女一个的组织关系； 其次是三代同堂，家庭人口一般为五人，少数子女二人。主要特征： 1、家庭对于住房的选择相当考究，选择高素质、高品位的地方栖局。 2、特别重视子女的教育，要求居住环境中有浓厚的文化气息和良好 的教育环境。 3、商务交流的机会也大增，造访、暂住客人比较频繁，因此需要有 较为广阔的公共交流空间和多间卧房。 4、现代社会出现 421 的家庭是越来越多了，与老人居住在一起不是 很方便，但和老人分开住对老人的照顾也是一大难事，所以既需要 小家庭的独立，又要有机结合能方便照顾父母。 5、心理诉求 从拥有地位到社会认可； 从追名逐利到淡薄名利； 从追求时尚到拥有时尚； 从苛求地段到苛求环境； 从空间功能到空间感受； 从注意娱乐到注意交际； 从追求物质到追求精神。 精品资料为你而备 这部分消费群体多数为二次置业，少数消费者有投资的倾向。他 们对住宅的品质要求甚高，对住宅的各项功能要求要相当齐全，住 宅的品质要与自身品味相符。 四、消费共性分析四、消费共性分析 消费共性，就是消费者的共同特性，即购房者在购房时所表现出 来的共同特点。 根据我们公司长期从事房地产策划开发和对购房者的充分了解及 对合肥本地购房者的调查，购房者的共同特征如下： （1）、价格物美：希望所购的房子，价格低廉而质量又好。 （2）、物超所值：希望所购买的房子，超过所支付的价格。 （3）、环境优美：希望所居住的住宅小区是一个环境清新、景色怡 人的场所。 （4）、前景升值：希望所购买的住房，未来能够升值。 （5）、安全方便：希望所购买的住房，生活在那里十分安全，且进 出、消费、休闲、娱乐方便。 （6） 、居家办公一体化：自由职业者越来越多、小资创业者也在成 倍增长，而这部分人士，在购房时，不会过多地考虑其它因素，但 是在建筑设计上要求融办公、居住一体，以满足其在家办公的需求。 五周边项目分析五周边项目分析 1.华润幸福里华润幸福里：华润幸福里由华润置地于 2007 年拍得，项目位于望 精品资料为你而备 江西路与合作化路交汇处，处于较具发展活力和潜力的新老城区结 合地带，幸福里总投资 16 亿港元，总用地面积 10 万平方米，总建 筑面积 28 万平方米（不含地下建筑面积） ，用途为商业、办公、住 宅综合体，涵盖多层洋房，小高层、高层。主力户型为 80140 平 方米，并配置有少量小户型精装公寓和大面积城市花园洋房类产品。 该项目于 2008 年 8 月开盘，开盘均价为 5300 元平方米至 2010 年 1 月最新价格为 6800 元平方米，涨 1500 元平方米。 该项目容积率为 2.5，绿化率为 40%，物业收费 1.4 元平方米月。 装修状况：毛坯；销售状况：无现房，目前销售均为期房。 2.印象西湖项目印象西湖项目：印象西湖由中兴房产和杭州宋都集团联合开发的， 是集商业、休闲、娱乐、居住、办公、SOHO 商务公寓为一体的大 型城市综合体，位于蜀山区望江西路与肥西路交叉汇处，为蜀山区 商业副中心区域，其中堪称城市地标性建筑的 170 米高的双子楼建 筑，开创了合肥公寓产品的第一高度，该项目占地 200 多亩，总建 筑面积 61 万平方米，总投资 20 亿元人民币，户型设计注重实用效 果。 该项目于 2009 年 3 月开盘，开盘均价为 5200 元平方米，开盘 8 天共成交 280 套，合计人民币 1.3 亿元；2010 年 1 月最新价格为 7000 元平方米，涨 1800 元。现一期已基本售完，二期有期房在 售，交付时间为 2011 年 5 月。 精品资料为你而备 六、政策法规分析六、政策法规分析 1、 关关于于促促进进房房地地产产市市场场平平稳稳健健康康发发展展的的若若干干意意见见(合肥 市)中指出： 受让人支付土地出让价款达到总地价款的 70%后，国土部门可以 下达国有建设用地批准文件，市直相关部门可为受让人办理项目开 工建设的其它前期手续。受让人按出让合同约定付清全部出让价款 后，国土部门应当及时为其办理土地使用权登记手续。 经营性用地竞买保证金的比例由 20%调整为 10%，项目开工建设保 证金暂不收取。 在符合国家政策规定条件下，允许商业设施分割销售。分割销售 的商业设施四周应当有明确的界线。 房地产开发项目工程质量保证金由工程总造价的 5%调整为 2.5 %。 鼓励银行增加有效的信贷投入，支持符合条件的房地产企业正常 合理的信贷需求。 从以上可以看出，政府对房地产行业的支持力度比较大，适宜在此 投资。 2、09 年 12 月，国家五部委联合出台了 要要求求进进一一步步加加强强土土地地 出出让让收收支支管管理理 的的通通知知 ，通知中指出： 规范土地出让收入分期缴纳行为。市县国土资源管理部门与土地 受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的 期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定， 精品资料为你而备 特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部 土地出让价款的 50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租 金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。 这一政策的出台，提高了企业拿地的成本，对中小企业的影响比较 大，因为他们的资金有限，同时融资相对比较困难，但对大企业影 响不大，这样促进了房地产企业的集中，从而使房地产企业及整个 行业的地都集中在少数大企业名下，房子价格成了大企业的筹码， 资金充足的企业垄断掌握了房价的定价权。政府饥渴性的供应土地， 必定出现僧多粥少的局面，房地产市场价格将进一步上涨。 3、 蜀山区鼓励外来投资若干规定蜀山区鼓励外来投资若干规定中指出： 第三条商业开发、投资公司、基础设施建设等企业，年纳税入库 额在 300 万元以上的，自注册成立当年起，以区财政所得为计算依 据，三年内每年给予不高于 20%的奖励。 第九条 纪检、监察、司法机关和行政执法部门，依法保护投资 者合法权益。投资金额在 1000 万元以上、年纳税额在 100 万元以上 的企业，将安排区级领导进行联系，给予重点帮扶。 国家的各项优惠政策的出台，国家对于保增长保民生保稳定的 决心。安徽省对于合肥市的基础设施的加大投资力度，都表明了合 肥是有发展潜力的城市，合肥的楼市仍在小阳春时期。 精品资料为你而备 第三部分第三部分 项目概述项目概述 一 、地理位置：位于老城区望江西路与金寨路交口西南，连接老城 区与政务文化新区。周边基础设施完善，交通便捷。紧邻华润公司 开发的幸福里项目和杭州宋都房地产集团、杭州中兴房地产集团联 合开发的印象西湖项目，区位优势明显。 二、项目名称：家天下和（暂定名） 三、项目总投资：45 亿元人民币 四、项目用地:总面积 360 亩，政府拆迁，净地交付。 五、项目规划设计条件：宗地用途商办、居住，容积率4.0，建筑 密度3.0%，绿化率40%。 六、交通：8、16、111、120、124 公交路线，金寨路交通环境优越， 与市中心、新桥国际机场交通都非常便捷。 七、项目配套： 小区内部配套商业区，标准幼儿园、网球场、游泳池、篮球场、 商务会馆、老年活动中心 附近配套： 67 中小学部、中学部 邮局、银行:建行、工行、农 村科技商业银行、中信银行 、中国科技大学、安徽大学、安徽医科 大学、安徽中医学院、合肥学院、炮兵学院、解放军电子工程学院 等 综合商场:沃尔玛、乐购超市，黄山路 IT、数码一条街 精品资料为你而备 精品资料为你而备 四项目投资测算 家天下和苑 综合造价序号项目名称 数量（）单价（元）/合价（元） 备 注 1.土地费用360 亩600 万元亩2.160.000.000 2.勘测设计和前期工程费 960.000 148.51151.392.000 2.1勘测设计和规划设计费等前期 费用 960.000 20.0019.200.000 2.6人防易地建设费自建 2.2城市基础设施配套费 960.000 70.0067.200.000 2.3地方教育附加费 960.000 15.0014.400.000 2.4规划报建、防雷检测、图纸审 查、日照和环评费 960.000 8.001.920.000 2.5新型墙体材料专项基金 240.000 8.002.400.000 2.7白蚁预防费 960.000 2.501.920.000 2.8城市排水设施有偿使用费 960.000 2.001.920.000 2.9工程质量监督费 960.000 1.501.440.000 精品资料为你而备 2.10公示公告、测绘放线费和规划 验收费 按照每栋 8300 元计算，共计 13 栋 2.11散装水泥专项基金 960.000 1.501.440.000 2.12合同印花税 2.13施工用水、用电及场地平 整等费用 960.000 20.0019.200.000 2.14建筑工程监理费、标底编 制及招标代理费 1.459.200.0001%14.592.000按工程造价 3.高层建筑建安成本1.843.200.000 高层框架结构住宅 3：71,400.001.209.600.000 商业办公 3：71,800.00633.600.000 地下车库2,500.00 4.基础设施配套费302.37290.275.200 4.1煤气费 960.000 19.9719.171.200煤气费按照每户 1600 元计算 4.2有线电视 960.000 4.494.310.400按照每户 360 元计算 4.3水表出户 960.000 50.0048.000.000 精品资料为你而备 4.4电表出户 960.000 5.625.395.200按照每户 450 元计算 4.5地上自行车棚 960.000 7.497.190.400按照平均每户 2 辆车，每辆车占地板 1.5，每平米 200 元 4.6地上停车位 960.000 4.804.608.000地面停车位，每辆车占地 20，每平米 200 元 4.7面积测绘及产权交易费不计 4.8配套公建设施费 960.000 40.0038.400.000 4.9室外环境（草皮、乔 灌木等绿化） 960.000 20.0019.200.000根据测算按建筑面积每平方 20 元计 入 4.10供电变电所、管网、 资产移交等费用 960.000 100.0096.000.000 4.11室外排水管网、道路、 大门、围墙等 960.000 50.0048.000.000按建筑面积每平方 50 元计入 合计（2+3+4）49.010.400 5.建设工程不可预见费55.6913.365.600 3+43% 6.管理费37.1335.644.800 1+2+3+42% 7.贷款利息不计 8.住房交易手续费不计 精品资料为你而备 总 计4.493.877.600 单方指标计分摊地下车库 单方指标不计分摊地下车库 合计成本 4.493.877.600 元960.0004681 元 精品资料为你而备 第四部分第四部分 项目要求项目要求 一、项目设计要求一、项目设计要求 本项目的设计是依据“以人为本”的规划思想和提高人居环境 质量为目标，对项目的地块进行总体的规划布局，确定建筑风格和 色彩计划，紧紧围绕目标客户，选定主力户型，引导室内装修风格。 针对本项目的建筑空间布局、道路系统的布局、绿化系统的布局、 公共配套设施系统的布局都有了详细的规划和说明。对项目的自然 景观环境的的利用：园内绿化、共享空间、雕塑小品、椅凳造型、 宣传栏、导视系统的设计都有明确的提示，对单位装修概念上，如 客厅、厨房、主人房、儿童房、客房及室内其它包括阳台、玄关、 门窗的装修都有很好的提示。 二、主题建筑风格二、主题建筑风格 本项目本着现代主义风格，一切从功能出发，讲究造型比例适 度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现了现代生 活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。建筑立面采用 高级装饰面砖，并辅以凸窗、飘窗及圆弧型全玻璃景观窗，弧形玻 璃栏杆阳台等，使外观凹凸有致。 商业以高档石材或全玻璃幕墙为饰面，形成具有王者之风又有 现代气息。 精品资料为你而备 第四部分、项目营销策略第四部分、项目营销策略 一、营销思想策略一、营销思想策略 1、从项目的前期策划开始，就要开始有战略的对本项目做充足的宣 传，要做到未见其人，先闻其声，以悬念导入，广泛全面的宣传， 积累消费者的关注，在消费者的心中有一种先入为主的感觉，形成 一种期盼，为开盘做出最大的号召力，为本公司在最短的时间内打 响知名度。 2、 建立 “移动的售楼部”，在合肥市内及周边地区进行全天候的 移动式宣传，开展点对点、面对面的推广，限量出货。 3、挖掘 VIP 客户群，推行贵宾团体购房优惠措施，对团体购房进行 优惠。以行业为区分。针对各行业的大单位进行点对点推广。主要 包括政府公务员、金融机构、电信/通讯机构及国有大型企业机构， 民营私营业主，企业高管等。利用 VIP 客户的关系网和权威性，通 过口碑对项目进行推介，增强目标客户对项目的信心，加快销售速 度； 4、全员营销，除注重传统的接待与销售技巧外，应向销售中心全体 人员灌输“全员营销”的理念，上至经理，下至保安，都能以最饱 满的精神，最亲切的态度接待客户，并掌握基本的项目介绍，能向 咨询的客户做出适当的指引。 5、“紧销发售”策略，开展几次集中式的公开发售，形成集中成交 的热潮。 精品资料为你而备 6、“商铺与住宅搭单销售”策略，把商铺与住宅进行搭单销售，对 那些购房能力强，有投资心态的顾客进行“商铺与住宅搭单销售” 策略，以刺激消费加快资金回笼速度。 二、营销策划推广主题二、营销策划推广主题 信赖源自于政府对该项目的公信力、态度等力度。 冲击意识形态立体推广 推广手段：户外、车身、视频、移动售楼部、报媒等全方位视觉 及理念输出 感动融入其间，渐进地体验式情景营销 推广手段：体验馆、示范区 诱惑最不在乎价格的客户也希望获得最高的性价比 推广手段：促销优惠政策、会员优惠以及不同销售阶段给予的不 同程度的优惠。 营销理念： 一站式两极消费多重功能 一站式：方便、快捷、高效、一站式购物消费； 两极消费：满足不同消费群体的消费需求； 多重功能：提供多元化的消费场所，满足不同的层次需求。 广告语： 1、满足一次性购屋的渴望住一辈子的家 2、成就事业的一片天 您需要更宽阔的舞台 3、筑我所想 住我所爱 生活在此 理想在此 精品资料为你而备 4、建筑无言 品位自现 5、典藏 只因完美极致 6、回家的路上 是每天最开心的时刻 7、全新体验 全新生活 消费 娱乐和生活真正一站式 8、高知社区 高雅人群 高尚生活 9、修身 养性 赢天下 三、价格定位及策略三、价格定位及策略 房地产的项目的价格定位，将直接影响房子的销售和资金使用周 期的速度及利润，应以当地房价的均价结合本项目单元成本进行综 合的评估和计算后，在消费者的心理价位以内为最适宜的。 定价方法为均价，根据付款方式、进度、优惠条款、楼层和方位 进行的综合计价方式。 价格的分期策略分为，内部认购价格，入市价格。对价格回调的 周期、升幅比例，价格的技术调整，价格变化对市场的反映及控制， 项目价格销售额的配比等做详细的计划。 四、营销中心（售楼部）四、营销中心（售楼部） 营销中心的选址原则：要迎着主要人流方向，昭示作用强；人车 都能方便到达，有一定的停车位；能方便到达示范环境和样板间； 环境和视线较好。基于以上原则，营销中心设置在 A 区景观河边。 售楼部风格要和项目的风格相一致，采用钢架结构房，墙面采用 全玻璃幕墙，既节约了用地又可二次使用，路人在街上就能欣赏到 精品资料为你而备 售楼部里面的美丽时尚装修及繁华场景，吸引路人前来参观咨询； 在外观上体现了现代、时尚、美观。门前小广场作为停车场，要有 明确的导视系统。 售楼部的内部空间要大，要有和本项目匹配的王者之风，充分展 示实力，充分显示品牌号召力。内部装修风格上要体现高贵、典雅、 时尚的元素。功能布局人性化，售楼部划分二层，一层为功