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天泽国际广场项目可行性报告 集聚创新网络力量 打造新兴产业高地 浙商市场研究院 2010 年 12 月 8 日 I 目目 录录 第一章第一章 总论总论3 3 1.1 项目概况 3 1.2 项目开发背景.5 1.3 承办单位概况.6 1.4 主要技术经济指标8 第二章第二章 项目背景及建设必要性项目背景及建设必要性9 9 2.1项目背景.9 2.1.1 国际珠宝市场发展分析.9 2.1.2 国内珠宝古玩艺术品市场发展概况.14 2.1.3 总部经济发展分析17 2.1.4 长三角煤炭需求分析.18 2.1.5 国内化纤行业发展概况19 2.2项目建设必要性 20 2.2.1 满足浙江珠宝玉石需求的必然要求.20 2.2.2 助推浙江艺术品市场繁荣发展的必要条件21 2.2.3 发挥航运优势，缓解资源短缺必然选择.23 第三章第三章 项目市场空间分析与建设可行性项目市场空间分析与建设可行性 2626 3.1 市场空间分析26 3.1.1 珠宝玉石市场需求空间分析26 3.1.2 艺术品需求空间分析.29 3.1.3 煤炭交易中心市场空间分析32 3.1.4 化纤原料交易中心需求空间分析.33 3.2 项目可行性分析 .35 3.2.1 顺应消费趋势，构建珠宝艺术品交易中心35 3.2.2 立足专业运营，护航珠宝古玩展贸中心36 3.2.3 利用区域条件，做大做强楼宇、总部经济37 3.2.4 借助产业基础，建设化纤原料交易平台39 3.2.5 依托自身优势，打造区域性煤炭交易中心39 第四章第四章 项目建设方案项目建设方案4141 II 4.1 项目建设地点和建设条件.41 4.1.1 项目建设地点.41 4.1.2 项目建设条件.41 4.2 项目建设规模和主要内容.43 4.2.1 项目建设规模 .43 4.2.2 项目总体定位 .44 4.2.3 构建“一主两副”三大交易平台.49 4.3 项目招商思路51 4.4 项目管理团队.53 4.5 建设工期和进度安排54 第五章第五章 公用工程公用工程 5555 5.1 给、排水 55 5.1.1 设计依据及范围.55 5.1.2 给水.55 5.1.3 排水.57 5.2 电气 .58 5.2.1 电源.58 5.2.2 项目负荷58 5.2.3 照明.59 5.2.4 防雷与接地59 5.3 弱电设计说明.59 5.3.1 设计依据及范围.59 5.3.2 通信及计算机网络系统60 5.3.3 电话系统60 5.3.4 安全防范系统.60 5.3.5 防雷及接地系统.61 5.3.6 线路敷设61 5.3.7 火灾自动报警系统 .61 第六章第六章 环境保护、消防、劳动安全和节能环境保护、消防、劳动安全和节能6262 6.1 环境保护 62 6.1.1 项目建设地点环境现状62 6.1.2 环境保护标准和设计原则 62 III 6.1.3 主要污染物及治理措施63 6.1.4 绿化.64 6.2 消防 .65 6.2.1 设计依据.65 6.2.2 消防措施65 6.3 劳动安全、卫生防护措施.66 6.3.1 设计标准66 6.3.2 概述.66 6.3.3 职业安全卫生设计措施67 6.4 节能 .69 6.4.1 设计原则69 6.4.2 节能措施69 第七章第七章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 7171 7.1 有关说明.71 7.2 项目建设主要内容 72 7.3 总投资规模估算 .72 7.3.1 项目建设房屋预算73 7.3.2 固定资产投资预算74 7.3.3 流动资产估算 .75 7.3.4 资金总体估算 .75 7.4 资金筹措和运用方案75 7.5 贷款偿还计划.76 第八章第八章 财务效益分析及评价财务效益分析及评价7777 8.1 财务分析.77 8.1.1 销售收入及税金估算77 8.1.2 成本费用79 8.1.3 盈利能力分析.80 8.2 风险分析 81 8.3 经济效益分析.83 第九章第九章 社会效益评价社会效益评价8484 1 第一章第一章 总论总论 1.1 项项目概况目概况 1、项目名称：天泽国际广场项目 2、承办单位：天泽国际广场项目由浙江天道控股集团、浙江润泽 控股集团、浙江新商博集团和浙商联盟市场投资有限公司共同投资组 建天泽国际广场投资股份有限公司进行投资、管理和运营。注册资金 2 亿元，股份比例为：浙江天道控股集团 35%，浙江润泽控股集团 35%， 浙江新商博集团 15%，浙商联盟市场投资有限公司 15%。 3、项目建设地点：杭州钱江经济开发区 4、法定代表人： 王晓华 项目负责人： 王晓华 5、建设内容： 该项目位于杭州钱江经济开发区中央商务区商贸区块，计划用地 30 亩，总建筑面积 10 万平方米，总投资概算 5.5 亿元人民币，容积 率 5.0。项目分两个主体建造，其中企业总部“天泽国际”大厦一幢，建 筑面积约 32000 平方米， “电子商务和珠宝古玩艺术品展贸中心”大厦 一幢，建筑面积约 60000 平方米，地下停车配套 8000 平方米。 电子商务中心大厦 1-4 楼为珠宝、古玩、艺术品商城（珠宝古玩 艺术品展贸中心或批零中心）30000 平方米，5-6 层 3000 平方米，用于 酒店、咖啡、酒吧、足浴、棋牌等娱乐休闲。7-12 层 9000 平方米，用于 珠宝、古玩、艺术品等商家商务洽谈、网上交易电子商务中心等。13- 2 25 层（18000 平方米）为商务公寓，为商城商家提供商品展销、商务办 公、网上营销、商务公寓四位一体的服务平台。 6、项目总投资：5.5 亿元人民币。 7、项目建设规模 本项目总投资 5.5 亿元人民币，计划用地面积 30 亩（20010 平方 米），总建筑面积 100000 平方米，容积率 5.0。项目分两个主体建造， 其中企业总部“天泽国际”大厦一幢，建筑面积约 32000 平方米， “电子 商务和珠宝古玩艺术品展贸中心”大厦一幢，建筑面积约为 60000 平 方米，地下停车配套 8000 平方米。 8、项目宗旨 天泽国际广场是一个以现代商贸服务业为主体经济的，集商品展 贸、商务办公、网上营销、商务公寓、娱乐休闲于一体的多功能商业综 合体。 9、资金筹措：商请金融部门贷款 2 亿元，其他 3.5 亿元资金由企业 投资者按各自投资比例自筹。 10、经营范围：企业总部经济（包括销售和研发中心）、珠宝古玩艺 术品实货交易、华东煤炭交易、化纤原料交易等。 11、建设期限： 2 年。 12、财务效益评价：项目建成后，由财务评价得，项目投资利润率 6.92%，税后财务内部收益率 16.92%，投资回收期 5.9 年(含 2 年建设 期), 贷款偿还期 3 年(含 2 年建设期) ，债务偿还期短，并具有较强的 盈利能力。 3 1.2 项项目开目开发发背景背景 集聚创新创业资源的开放式招商模式已经成为新形势下开发区发 展和城市招商的新趋势。自 20 世纪 90 年代末期以来集聚创新创业资 源、以产业配套和产业关联为基础的引资方略日益成为跨国公司整合 全球资源的重要趋势，也成为开发区产业发展的招商引资方略，逐渐 演变成为第三代引资方略。 天泽国际广场以产业配套和产业关联为基础，建设集聚型的大型 企业总部大厦和开放式的电子商务交易平台。项目的建设不仅有利于 参与企业节约运营成本，更有助于促进产业链中相关企业的集聚发展， 而且也有利于钱江开发区主动营造创新创业环境，通过集聚资源、提 供产业发展的共性和关键技术支持，减少企业的研发成本，实现产业 高起点开发。 1.3 承承办单办单位概况位概况 1、浙江天道控股集团有限公司是一家集房地产开发、煤炭、纺织 品贸易、纺织品生产及新能源（风能、太阳能）、电动汽车配件生产、五 星级酒店、汽车 4S 店于一体的多元化发展企业。浙江天道控股集团 由最初 2003 年成立的杭州天道实业投资有限公司，经过不懈努力和 经验积累，发展壮大成为如今总注册资本金为 1.2 亿元人民币的集团 公司。 浙江天道控股集团将积极强化集团战略研究，不断完善升华，与 时俱进，在战略和策略上永葆先知、先觉、先行，大力推行“行业整合、 4 产业提升、经济转型”，进一步提高企业的核心竞争力和持续发展能 力。 2、浙江润泽控股集团有限公司成立于 2006 年 12 月，是由自然人 张厚涛先生出资组建的有限责任公司。公司注册资本 5000 万元人民 币，公司位于中国最具经济活力的长三角杭嘉湖平原杭州市余杭区， 东接嘉兴北临湖州，距杭州萧山国际机场 30 分钟路程。公司经营范 围为：实业投资与管理、房地产开发、煤炭批发经营，港口建设与管理、 建筑材料、日用百货的销售等。 目前公司主要从事以京杭运河为主线，进行煤炭能源的配送、物 流管理，负责开发建设总投资 80 亿元的杭州港余杭港区临平作业区 工程及临港产业园区的项目，公司有近二十年的煤炭经营经验，在江 浙地区有几十家大型热电企业作为公司的长期供货客户，公司负责开 发建设的临平作业区项目，拟建成以集装箱泊位为主、件杂货泊位为 辅，集物流、仓储等综合性作业区，建成后将成为区域性的现代物流 中心，为钱江经济开发区和余杭经济开发区提供全方位的物流与仓储 服务，以实现良好的社会效益和经济效益。 3、新商博是一家集多元化、实业化、跨行业发展为战略格局的综 合性大型民营企业集团。旗下拥有 30 余家法人单位，在全国 10 多个 省、市、自治区建立本土化设计、开发、建设和贸易公司，集团主要经 营房地产和服装连锁商场两大主业，致力商业房产咨询、投资、管理、 服务，并涉足金融、旅游、物流、教育等领域。 4、浙江浙商联盟市场投资有限公司是由中国市场研究院、全国 5 浙商市场联合会、浙江省市场协会直接指导、参与，并由义乌中国小 商品城、海宁中国皮革城、绍兴中国轻纺城三家上市企业为骨干的浙 商二十家商业地产专业市场开发建设企业组成的联盟。专业从事商业 地产、城市综合 CBD、商业市场投资开发建设，业务涵盖商业投资、 市场招商、企业管理、咨询策划、教育培训、中介服务和房地产销售等。 1.4 主要技主要技术经济术经济指指标标 本项目主要技术经济指标见表 1-1。 表表 1-1：主要技：主要技术经济术经济指指标汇总标汇总表表 序号序号项项目名称目名称单单位位数量数量备备 注注 1工程建筑主要指工程建筑主要指标标 1.1用地面积亩30 1.2建筑面积M2 100，000 其中总部大厦M2 32，000 电子商务、娱乐休闲中心 M2 30，000 珠宝古玩艺术品商城 M2 30，000 地下车库及其他 M2 8，000 1.3容积率5 1.4建筑密度% 小于等于 40 1.5绿化率%25 2项项目定目定员员人200 间接 2000 人 3总总投投资资亿元5.5 3.1建设投资万元52，500 含建设期利息 3.3流动资产投资万元 2，500 4资资金筹措金筹措 4.1企业自筹亿元 3.5 6 序号序号项项目名称目名称单单位位数量数量备备 注注 4.2银行贷款亿元 2无流动资金贷款 5主要主要财务计财务计算指算指标标 5.1总收入亿元 14.3四年 5.2项目销售及经营收入 亿元 3.32平均 5.3税金及附加 万元 692 平均 5.4年利润总额 万元 3，800平均 5.5所得税 万元 1，269平均 6财务评财务评价指价指标标（全投（全投资资） ） 6.1 税后内部收益率%16.92 6.3税后投资回收期年5.9 含建设期 2 年 6.4 投资利润率% 6.92 7财务评财务评价指价指标标（ （资资本金）本金） 7.1内部收益率% 28.58 7.3投资回收期年 3.5含建设期 2 年 8借款偿还期年 3.5含建设期 2 年 7 第二章第二章项项目背景及建目背景及建设设必要性必要性 2.1项项目背景目背景 2.1.1 国国际际珠宝市珠宝市场发场发展分析展分析 1、国际珠宝市场稳步增长 近年来，全球珠宝首饰市场保持平稳增长，其中中国和印度是推动 全球珠宝市场增长的主要力量.毕马威会计师事务所数据显示，从销 售额构成来看，2005 年整个珠宝首饰行业中，镶钻首饰占据了最大份 额，达到 47.2%（约 690 亿美元）；从整个珠宝首饰产业链各环节增值 情况看，珠宝首饰零售环节增加值所占比重最大，总体达到了 672 亿 美元，占整个产业链的 46%，销售渠道仍然占据了整个产业链条的主 体部分，从美国经验看，渠道商是产业的领导者。 图图表表 2-1：全球珠宝首：全球珠宝首饰饰行行业业市市场销场销售售额额及未来及未来预测预测 在消费市场方面，美国是世界珠宝首饰第一大消费国，2006 年珠 8 宝销售额增长 7%至 630 亿美元，但由于其市场规模较大，近年来增 长率略低于世界平均水平；而中国与印度的珠宝首饰市场发展迅速。 目前，中国已经成为世界上最大的玉石和翡翠消费市场，世界第二大 黄金消费国，世界第二大钻石加工基地。 纵观数百年来的世界珠宝发展史，精致与奢华的珠宝首饰已经成 为人类美好爱情和尊贵身份的象征。在现今国际珠宝首饰市场上，以 卡地亚（Cartier）、宝格丽（Bulgari）及蒂凡尼（Tiffany）三大顶尖珠宝品 牌为代表，引领了行业发展潮流。它们凭着历史悠久的品牌、创新独 特的设计、精致绝伦的工艺与品质，成为全球高端消费阶层梦寐以求 的高档消费品。 2、国际珠宝市场的发展趋势 （1）需求多样化，款式在更新 珠宝首饰是一种适应性很强的高档商品。流行首饰的款式在于主 题和线条的设计及所使用的珠宝品种和贵金属的颜色。当今世界首饰 的消费大国，依次是美国、日本、英国、加拿大、瑞士和德国。各国对 首饰的款式、珠宝品种、贵金属颜色的爱好不同。欧美人士喜爱粗大、 造型粗犷、洒脱、线条简单的几何形态，如圆形、三角形、菱形、长方 形等棱角明显款式。日本、东南亚一带则喜爱造型纤细、精美的款式。 由于自然界中高档珠宝的颗粒均匀细小，在市场上由高档的细小珠宝 群镶嵌的首饰占相当比重。在珠宝品种的选择上，英国、日本喜爱传 统的高档珠宝，如钻石、红宝石、蓝宝石、祖母绿、优质翡翠。美国除 高档珠宝外，中、低档的珠宝，如海蓝宝石、紫晶、尖晶石、石榴石、橄 9 榄石亦有广泛的销路。镶嵌珠宝所使用的贵金属也不相同，日本人喜 爱白色的铂和 18K 黄金，美国、德国、荷兰则喜欢 14K 黄金，而英国 则偏重 9K 黄金。 图图表表 2-2： ：2008-2009 年国年国际现货际现货黄金价格黄金价格趋势趋势 （2）天然珠宝资源短缺，人造珠宝充斥市场珠宝 天然珠宝资源是世界上的稀缺资源，珠宝资源的生产国为数不多， 主要有澳大利亚、博茨瓦纳、前苏联国家和南非等国的钻石；哥伦比 亚祖母绿；缅甸的红蓝宝石和翡翠；泰国、澳大利亚、斯里兰卡的蓝宝 石；澳大利亚的欧泊；阿富汗的紫铿辉石和青金石；美国的电气石和绿 松石；坦桑尼亚的黝帘石；巴西的紫晶、海蓝宝石、绿色绿柱石和玛瑙； 中国的钻石、橄榄石、萤石、蓝宝石和软玉。由于许多矿山过量的开采， 珠宝新矿床的发现速度远远低于社会的需求量，而宝石资源是非再生 资源，故世界范围内宝石资源短缺。 进入二十世纪以来，特别是近年来，由于国际珠宝市场需求日渐升 10 温，珠宝价格不断攀涨，加之科学技术的发展，新技术的不断涌现，给 人造珠宝的生产提供了许多新手段、新方法，因此大量人工改善和人 造的各类珠宝充斥市场。 （3）珠宝加工业由发达国家向发展中国家转移 本世纪六十年代以前，世界宝石加工中心在德国和日本，由于生活 水平提高，这两个国家愿意从事珠宝玉石加工的技术工人逐年减少。 在这种形势下，泰国、香港、印度等国家和地区，发展了珠宝加工业， 见到了经济成效，形成了新的珠宝加工中心。目前，在世界上形成了 五大珠宝加工中心。德国的伊达奥伯斯坦，加工来自世界五十多个国 家和地区的宝石，拥有六百多家宝玉石加工厂，被誉为“宝石城”。印 度的贾普尔拥有一千余家加工厂，主要加工祖母绿，工匠达十万之多， 被誉为“祖母绿城”。泰国的曼谷是世界上红、蓝宝石最大的加工中心。 日本甲府拥有五百多家宝石加工厂，主要加工较低档的宝石。香港已 成为以加工翡翠为主，为世界最大的翡翠加工中心。发展中国家发展 珠宝加工业，利用了劳动力低廉的优势，在投资少、周期短、见效快、 效益高的前提下，发展了本国经济。泰国己成为珠宝出口名列前茅的 国家。香港的珠宝首饰业已成为第六大出口工业。 （4）需求和价格同步上升，市场交易活跃 珠宝不仅可作为装饰品和工艺品，在国民经济中也一定程度的起 着硬通货币的作用。在一些国家，人们普遍把具有较高价值的珠宝作 为世代相传的财产，特别是发生经济危机和政治动荡的年代，常常把 货币转换成珠宝保值，不仅可以保值，而且携带也很方便，因而受到 11 人们的珍爱。经久不衰的珠宝热，推动了国际珠宝市场的繁荣，使珠 宝市场购买力不断提高，珠宝的需求和价格不断上升。 近年来，世界珠宝需求量大约以每年 5%-10%的幅度增加，价格则 以每年 8%-12%的速度上升。到目前为止，世界珠宝首饰的年贸易额 已超过 1200 亿美元。除传统的商贸交易外，世界上己建立了几个著 名的珠宝定期交易市场：缅甸的仰光、美国的图森、哥伦比亚的波哥 大。 （5）经济发达国家是珠宝的主要消费者 世界珠宝产地集中在发展中国家，而珠宝的主要消费国则是一些 经济发达国家。美国是珠宝首饰的最大消费国，日本位居其次，西欧 是珠宝的第三大消费市场。以上三地珠宝消费占世界的 80%。近年来， 日本珠宝消费骤增，个别年份消费额高于美国。号称“首饰王国”的意 大利，人均消费额居世界第一 值得注意的是，近年来亚太地区珠宝消费水平迅速提高，香港、韩 国、台湾、新加坡等国家和地区，己成为珠宝消费的潜在大市场。中国 近年来经济高速增长，人民生活水平明显提高，目前已由金银首饰转 向珠宝首饰消费，市场前景看好。 2.1.2 国内珠宝古玩国内珠宝古玩艺术艺术品市品市场发场发展概况展概况 1、我国珠宝玉石首、我国珠宝玉石首饰饰市市场场的的发发展概况展概况 我国的珠宝首饰行业是朝阳行业。在中国经济持续快速增长和人 均收入水平不断提高的背景下，人们在满足基本生活需要的基础上， 12 逐渐增加了对高档消费品的消费，我国珠宝首饰消费已经进入高速发 展阶段，成为继住房、汽车之后中国老百姓的第三大消费热点；珠宝 首饰消费不仅仅是满足单纯的增值保值需要，更多的是满足其艺术和 精神层面的需求，是追求时尚、彰显个性和身份地位的需要，新的消 费需求将成为未来我国珠宝首饰消费市场心的增长点。 图图表表 2-3：中国珠宝首：中国珠宝首饰饰市市场场消消费额费额（ （单单位：位：亿亿元）元） 据国家统计局公布的数据，金银珠宝类零售总额（限额以上）增速 从 2003 年开始进入高速增长阶段，近五年来符合增长率超过 20%,从 最近公布的数据看，2008 年度金银珠宝类零售总额同比增长 38.6%。 根据中宝协统计，2008 年度我国珠宝玉石首饰销售总额已突破 1700 亿元，是仅次于美国和日本的世界第三大珠宝市场。 2、我国古玩、我国古玩艺术艺术品市品市场场的的发发展概况展概况 （ （1）我国古玩市）我国古玩市场发场发展展 13 改革开放后，我国古玩市场得到迅猛发展，特别是沿海城市，更 是发展迅速。仅上海就已形成了广东路文物古玩店一条街、福佑路文 物古玩收藏品市场一条街等多家古玩市场,到 2004 年，其营业面积仅 次于北京。至于北京，古玩市场建设更是势不可挡，上世纪九十年代 初，北京已建造起规模宏大的古玩城，而在北京古玩城的旁边，就是 闻名海内外的潘家园旧货市场。目前，北京古玩城以起点高、规模大， 不仅为全国之翘楚，而且是亚洲之最。杭州主要的古玩市场有四个， 分别在二百大、吴宅、吴山路，以及清河坊街区，尤其是河坊街鼓楼古 玩市场，河坊街以“建筑为形，文化为魂”的开发理念已取得了明显的 效果，尤其经过不断调整，许多优秀的传统文化在这里“生根开花”， 清河坊古玩市场交易面积近 6000 平米。 与此同时，全国各地纷纷仿效建古玩城。其中，以郑州古玩城、成 都送仙桥古玩艺术城，以及兰州古玩城、吉林古玩城最引人注目。像 河南郑州建起了很大的两座民营古玩城，是综合游、吃、玩、逛、赏、 购为一体的综合旅游观光景点,成为该市一道亮丽的风景线。 随着网络技术的发展和普及，全国的古玩市场也乘势而上，先后创 建起了藏点网、古玩网等一大批古玩艺术品网站 古玩网和其他古玩艺术品网站一样，还担负着传承传统文化、介 绍古玩艺术品鉴赏与投资知识，以及推动古玩行业网络化发展的重任。 网上已开设了信息总汇、古玩市场、知识宝库、艺术天地等多项古玩 类精品栏目，深受广大古玩商家和爱好者的青睐。 可以断定，国内古玩市场在火爆的艺术品市场的影响下，加之网 14 络技术的应用和推广，正在向纵深方向发展，我国历史上前所未有的 收藏热正在向我们走来，古玩市场定会如日中天，更加繁荣。 （ （2） ）艺术艺术品市品市场场繁荣，繁荣，发发展机遇前所未有展机遇前所未有 艺术品是一个社会历史文化的图像记载，收藏艺术就是在收藏历 史，其在流传过程中形成的文化积淀，使文化价值更加深厚。艺术品 收藏不仅是留给后人的物质财富，更是宝贵的文化、精神财富。通过 艺术品拍卖形成的艺术品价格体系，确实使公众切身感受到了艺术品 自身价值和保值升值的特性。 中国的艺术品市场从 20 世纪 80 年代旅游商品市场起步，当时主 要经营复制中外艺术名家名作和职业画家的商品画，质量不高。至 20 世纪末 21 世纪初，随着中国综合国力的增强，中国的艺术品市场引 起世界的广泛关注。 以画廊为主体的一级市场繁荣， 奠定了艺术品市场发展的坚实基 础。如火如荼的艺术博览会为中外艺术品交流和艺术品市场开创了广 阔空间。艺术品拍卖的火爆态势带动了中国高端艺术品市场的发展。 中国艺术品拍卖从 1993 年开始， 现已占据中国艺术品高端市场绝大 多数份额。 拍卖公司极大地吸引了海外艺术品的回流， 也极大地吸 引了社会游资向艺术品市场的集聚， 促使艺术品市场更加红火， 成 为社会公众特别关注的一种文化现象。 据权威部门透露，2007 年中国艺术品在全球拍卖市场上成交总额 达到 236.9 亿元，比 2006 年增长 41%。已经超过法国成为世界第三大 艺术品市场。 15 2.1.3 总总部部经济发经济发展分析展分析 总部经济作为一种新生的经济形态, 是近几年刚刚出现并非常时 髦的一个概念。伴随着北京总部基地的落成, 上海、杭州、重庆、广州、 深圳、武汉、青岛、济南、厦门、南京、大连、沈阳、郑州等许多城市都 明确提出了建设区域性总部聚集区的战略, 试图将发展总部经济作 为本地经济发展的一个新增长点。 总总部部经济经济作作为为信息网信息网络络背景下企背景下企业总业总部聚集所形成的一种部聚集所形成的一种经济经济形形 态态的理的理论论揭示揭示, 是在区域是在区域经济经济范畴中范畴中对对大都市特定空大都市特定空间间上的特定上的特定经经 济济形形态态的概括和描述。的概括和描述。这这种种经济经济形形态虽态虽然在然在现实现实中表中表现为现为在某特定区在某特定区 域上一幢幢域上一幢幢总总部大楼的空部大楼的空间间接近和聚集接近和聚集, 但但总总部部经济经济理理论论的精髓和的精髓和 核心在于核心在于这这些些总总部和它的生部和它的生产产制造制造环节环节在空在空间间分离分离, 以及由此所形以及由此所形 成的成的资资源再配置的价源再配置的价值值。它所。它所强调强调的是的是总总部以及由部以及由总总部需求所衍生出部需求所衍生出 来的金融、保来的金融、保险险、会、会计计、法律、教育、培、法律、教育、培训训、物流等构成的一套完整的、物流等构成的一套完整的 服服务业务业体系体系, 是各是各经济经济体之体之间间的内在的内在联联系和相互支撑。系和相互支撑。 2.1.4 长长三角煤炭需求分析三角煤炭需求分析 我国煤炭资源保持“北煤南运”的格局，特别是长三角地区，经济 发展迅速资源，资料显示,目前上海电力装机容量 460 万千瓦,浙江则 为 3900 万千瓦,江苏则为 5600 万千瓦。在上海地区主要的电厂包括 上海外高桥电厂、上海石洞口电厂、上海电力股份有限公司吴泾热电 厂、上海漕泾电厂。浙江则有最大的四家电厂:北仑电厂、嘉兴电厂、 宁海国华电厂、台州发电厂。它们都是超过 200 万千瓦级的大电厂。 16 而江苏的主要电厂则较多,比较大型的电厂包括江苏利港发电厂、江 苏太仓电厂、扬州二电厂、华能南通电厂、华能南京电厂、江苏沙洲电 厂、江苏徐州电厂等等。据悉，长三角以火力发电为主，尤其是浙江， 95%以上的电是靠煤炭火力发电而生。而一“煤”难求的局面，在国内 煤炭资源日益紧张的形势下，使得部分发电企业向海外谋求“煤”路。 2009 年浙江全省消耗电力用煤 5547.7 万吨，占全省用煤总量的 的 61.04%，尽管近几年加大电煤调入，但仍不能解决电煤紧张的局面， 以浙江电力缺口高达 300 万千瓦为例，按照每一吨煤可以发电 2500 度平均值计算，浙江仅仅在发电领域就缺煤 1200 万吨，无论是浙江 还是长三角都急需一个大型的煤炭交易中枢，吸引全国各大矿区的煤 炭经营企业进驻，通过电子商务+仓储物流的方式，疏解长三角煤炭 紧缺之困。 2.1.5 国内化国内化纤纤行行业发业发展概况展概况 起步较晚的我国化纤工业，经过几十年的追赶，产量已位居世界 第一，年产量近 700 万吨。同时我国也是世界上最大的化纤和化纤原 料进口国。2000 年出口创汇达 521 亿美元，约占世界纺织品贸易额 的 13%，占国内出口商品总额的 21%，已成为国民经济发展的支柱行 业。 按照化纤行业发展“十五”规划，我国化纤加工总量(包括棉毛丝麻)要 从现在的 1210 万吨，增加到“十五”末期的 1400 多万吨，其中化纤市 场将从目前的 690 多万吨，增长到 950 万吨左右。 “这说明，在今后 5 17 年中，我国化纤工业的调整和发展还是有一个巨大空间的” 浙江省是化纤工业大省，自 2002 年起，中国纺织工业协会开始进 行纺织产业集群的试点工作，到目前，在 164 个纺织产业基地市(县) 试点地区中，有 7 个化纤名城名镇，其中浙江省的杭州市萧山市衙前 镇、桐乡市洲泉镇、绍兴县马鞍镇榜上有名，中国 7 个化纤名城名镇 中浙江占据了半壁江山，浙江化纤工业的优势凸显。 2.2项项目建目建设设必要性必要性 2.2.1 满满足浙江珠宝玉石需求的必然要求足浙江珠宝玉石需求的必然要求 浙江省是珠宝玉石消费大省，随着浙江省 GDP 的快速增长，珠宝 这一朝阳产业更得到了前所未有的发展速度，2010 年 5 月份，浙江省 消费市场金银珠宝类零售额 6.84 亿元，增幅达到 62.2%，位列社会消 费品 25 个大类商品中增速首位。1-5 月累计增幅 38.1%，正在成为新 的消费热点。 经过十余年的努力，浙江省的珠宝玉石零售领域已较为成功地建 立了规范的市场机制，培育了诸多本土品牌，如航民、美地亚、浙地、 万隆曼卡隆、明牌、新光饰品、山下湖珍珠等，同时也广纳国际国内一 线品牌，如蒂芙尼、卡地亚、周大生、周大福、中国黄金等，近几年各 个品牌专卖店如雨后春笋，林立于杭州的各个珠宝商圈，和各大商场 共同营造了和谐的珠宝消费环境，零售额在全国屈指可数，省会城市 杭州的珠宝消费指数已位居全国前列。浙江省也拥有非常巨大的玉石 18 消费潜力，四大候选国石之二：青田石和鸡血石闻名于世，近几年白 玉、翡翠也在浙江市场呈快速上升态势，七彩云南翡翠、贞观堂白玉 创造了浙江玉石消费的革命。 珠宝艺术品展贸中心的建立，将引入经营黄金、钻石、翡翠、玛瑙、 玉器、水晶、宝石等国际国内知名品牌的珠宝，汇集众多珠宝首饰品 牌，特别是玉石珠宝，在商家引进上以原产地、原石经营为主，提高珠 宝交易中心的高端形象，形成华东地区最为知名的珠宝玉石首饰交易 中心之一，最大限度的满足社会各个阶层的最广泛需求。 2.2.2 助推浙江助推浙江艺术艺术品市品市场场繁荣繁荣发发展的必要条件展的必要条件 浙江作为艺术品市场发展前景非常好的省份，有能够发展艺术品 行业的优越条件。不但代有艺术大师，而且形成了群众基础极为广泛 的艺术文化氛围和研习、创作、传播、欣赏、交流和收藏的习俗。浙江 人文底蕴厚重的民间收藏传统，有力支撑着浙江省在全国少见的艺术 品收藏浪潮。谈到浙江，就要谈到中国美院、西泠印社，中国美术学院 历史悠久、文化积淀深厚，乃是中国最为重要的艺术院校之一，也是 中国最为重要的美术创作基地之一。西泠印社作为我国唯一的学术性 百年名社在保存金石、研究印学方面做出了巨大的贡献。另外浙江的 陶瓷，在中国的陶瓷历史上有过重要的贡献，中国的陶瓷史半部在浙 江。 2006 年 2 月，省人民政府印发浙江省文化建设“四个一批“规划 （2005-2010）（浙政发20067 号 ）提出，重点发展工艺美术、金石书 19 画等艺术品经营业，抢救挖掘面临失传的民间工艺美术。支持中国美 术学院、西泠印社、浙江大学等名校、名社推行大师化、品牌化、市场 化战略，光大浙派美术等传统文化品牌在国内外的文化影响力。大力 培育湖州湖笔、青田石雕、东阳木雕、浦江书画、龙泉剑瓷、台州玻雕 等民间艺术创作交易集聚区。 据调查，浙江省范围内已有 50 多家民办博物馆、艺术馆开张运行， 其中有为数不少的博物馆和艺术馆是由企业主收藏家与个人收藏家 投资创办的，而全省各地还有不少企业主收藏家正在积极筹划民营博 物馆、艺术馆。据了解，仅宁波市从事较大规模的艺术品收藏和投资 的民营企业就有 10 余家，累计投入资金 6 亿元以上。其它例如在绍 兴地区，2007 年由个人出资 1.65 亿元筹建成立的越国文化博物馆， 每月每期展出文物约 1000 件，展品为越窑青瓷、会嵇铜镜、古越兵器 和金银玉石系列，其馆藏实力已属国内一流。 浙江省艺术品拍卖业至今已经 10 多年，从整个的成交情况来看， 2005、2006、2007 年是呈现直线上升，超过了上海，排在北京之后。我 们的艺术品的交易额度在全国的各个省份中，是占有相当的份额。通 过拍卖数据、艺术品的交易领域综合来算，我们基本稳定在第二。这 是大体的发展趋向，发展的趋势是好的。 珠宝古玩艺术品展贸中心建立后，专用于古玩艺术品交易、展示、 拍卖经营面积将达 30000 方，不仅集聚具有收藏价值的金银铜器、瓷 器、陶皿、木雕等艺术品，还有近现代大家名师的书画字扁、纂刻等艺 术品，并且还配有仓储、收藏展示大厅和重要拍卖大厅，更为突出的 20 是艺术品展贸中心将立足杭、嘉、湖，辐射苏、浙、皖、鲁、赣等文化大 省，并依托中国美院，展示和销售美院艺术大师的优秀作品，吸引不 同的收藏和消费群体，集聚文化内涵和品牌。 2.2.3 发挥发挥航运航运优势优势， ，缓缓解解资资源短缺必然源短缺必然选择选择 浙江省地处我国东海沿海，矿产资源较为紧缺。全省除探明原煤储 量 1.68 亿吨外，尚探险明石煤储量为 16.1 亿吨，石煤每年开采 300 400 万吨，可以说煤炭储量极为匮乏，严重影响了浙江省的工业发展 和经济建设。浙江省每年煤炭需求呈稳步上升势头，2009 年浙江省煤 炭调入量为 1.39 亿吨，每年煤炭需求量较大。 （1（ 水水陆联陆联运运浙江省内煤炭浙江省内煤炭调调入的主要形式入的主要形式 从煤炭运输方式来看，2009 年浙江省煤炭调入主要方式为水陆联 运，其中通过铁路调入的煤炭量为 2843 万吨，占比 20.5%；通过汽车 直达的调入量为 491 万吨，占比 3.54%；通过水陆联运调入的煤炭量 为 10239 万吨，占比 73.89%；没有经过水陆联运调入的煤炭量为 299.02 万吨，占比 2.06%。其中以秦皇岛港为主要煤炭调入与中转港 口，全年经过秦皇岛港的煤炭达到 6099 万吨，占水陆联运的 59.6%。 天津港也是主要的煤炭转运港，全年通过天津港调入煤炭 847 万吨， 占水陆联运的 8.27%。 浙江省煤炭调入水陆联运各港口运输情况 21 （ （2）京杭运河）京杭运河“北煤南运北煤南运”的大通道的大通道 京杭运河是长三角内河运输中一个主要的渠道，并且连接秦皇岛、 天津港、济宁、枣庄、徐州、淮北、淮阴、无锡、苏州、杭州等重要煤炭 中转港和产地港，对国内主要煤炭港的煤炭转运做出了重要贡献，尤 其这几年由于京杭大运河得以大规模疏浚，每年承担了 7000 万吨的 煤炭供应华东地区，占到全国内河煤炭运量的 2/3。 浙江省内半山电厂、杭州市热电厂都建在运河边，并且设有自己 的专用码头。2008 年一年，半山电厂的 121 万吨煤炭、杭州市热电厂 的 51 万吨煤炭都是通过大运河来运输的。 2010 年二季度外省煤炭资源调入情况 22 近年来，随着山西煤炭供应的减少，浙江省逐步扩大煤炭调入省 份，煤炭资源丰富的山东、苏北、安徽等省份纷纷依托京杭运河的航 运优势加强浙江省煤炭资源的调入。其中，山东的济宁、枣庄、江苏徐 州、安徽淮北等城市煤炭资源丰富，河运便利。据山东省煤炭工业局 的数据显示，济宁境内含煤面积 3400 平方公里，占总土地面积的 35%， 储量达 260 亿吨，占山东省储量的 50%以上。2000 年京杭运河济宁至 徐州段续建工程完成，其中济宁段 130 公里已由六级航道提高到三级 航道，使千吨级货轮可往返于济宁至江南航线。枣庄段运河航道里程 93.9 公里，建有台儿庄、万年闸两座国家二级标准船闸，年通过能力 2500 万吨。港口总设计能力 1300 万吨。年吞吐能力 200 万吨的滕州 港是京杭运河的第一大港，枣庄的煤炭、建材等资源可通过运河运往 江、浙、沪。 据预测，2015 年、2025 年京杭运河浙江段货运量将分别达到 10770 万吨和 15640 万吨。 本本项项目建目建设设的煤炭交易中心，不的煤炭交易中心，不仅仅涵盖主要煤炭涵盖主要煤炭产产地城市，地城市，积积极引极引 入煤炭入煤炭矿矿厂分厂分销销中心和煤炭中心和煤炭经营经营公司公司办办事事处处，完善煤炭分，完善煤炭分销产业链销产业链条，条， 而且而且纳纳入运入运营经验营经验丰富的丰富的经营经营公司，借助公司，借助润泽润泽控股集控股集团团 3000 亩亩的运的运 河港口河港口项项目，港区内建成占地近目，港区内建成占地近 2000 亩亩的大型煤炭的大型煤炭仓储仓储物流基地，物流基地， 同同时时复制秦皇复制秦皇岛岛港、天津港的煤炭交易中心，依托港、天津港的煤炭交易中心，依托电电子商子商务实务实行网上行网上 挂牌、挂牌、订购订购、交易、开票等，把煤炭、交易、开票等，把煤炭仓储仓储配送与商配送与商贸贸交易、网上交易、网上营销营销相相 结结合，构建起合，构建起华东华东区域性煤炭网上交易平台，加大北煤南运力度，努区域性煤炭网上交易平台，加大北煤南运力度，努 力力发发展成展成为华东为华东地区地区规规模最大的煤炭物流枢模最大的煤炭物流枢纽纽。 。 23 第三章第三章 项目市场空间分析与项目市场空间分析与建设可行性建设可行性 3.1 市市场场空空间间分析分析 3.1.1 珠宝玉石市珠宝玉石市场场需求空需求空间间分析分析 （ （1）概况分析）概况分析 相关数据显示, 2006 年, 我国珠宝首饰销量额达 1500 亿元人民 币, 2007 年我国珠宝玉石首饰销售总额超过 1600 亿元人民币, 2008 年突破 1700 亿元, 2009 年全国珠宝销售与去年同比增长继续保持 15%左右, 预计达到 1800 亿元。据全国珠宝玉石首饰行业协会预测, 2010 年我国珠宝年销售额将超过 2000 亿元, 占世界总销售量的 10%以 上, 届时, 中国将取代欧美, 成为全球最主要的奢侈品消费市场之一。 中国黄金市场的对外开放, 为中国珠宝首饰行业的发展带来了前所 未有的机遇, 也吸引了越来越多的国际知名品牌进军国内市场。 未来几年，我国的珠宝首饰市场将继续保持每年 15%以上的增 24 长速度，尤其是黄金饰品，据统计，中国 2009 年黄金消费量达到 423 吨，达到世界产量的 10%。按照世界黄金协会的预测，中国的黄金需 求将在未来 10 内增长一倍。主要拉动因素在于我国居民消费能力的 和提高导致的消费结构升级、城市化进程加快加大了对珠宝玉石首饰 等高档消费的需求、女性消费者购买力迅速提高，以及婚庆的急剧上 升等。 （ （2）女性、婚）女性、婚庆庆珠宝市珠宝市场场未来需求潜力巨大未来需求潜力巨大 据我国权威机构对中国女性珠宝首饰市场的调查，女性占珠宝玉 石首饰消费市场的最大份额。世界四大时尚之都以及东京、香港等城 市的珠宝首饰年贸易总量近 1000 亿美元，我国女性珠宝首饰人均占 有率上不足 5%，而东京为 68.2%、新加坡为 48%、中国香港为 54%、 韩国为 68%、马来西亚为 47%、泰国为 68%，因此我国女性市场需求 25 的潜力十分巨大。 同时，全国每年有近 1000 万对新人喜结良缘，特别是人口出生率 高达 21%的八十年代中后期出生的人群将于 2007 年至 2012 年左右 进入适婚年龄，因此，仅婚庆珠宝首饰消费市场的前景就非常可观。 （ （3）珠宝市）珠宝市场场的新的新蓝蓝海海老年人珠宝市老年人珠宝市场场 据统计，我国目前老年人数量已达 1.5 亿，按照每人每年消费 1000 元的保守计算，老人用品市场价值已达 1500 亿元，目前，我国 正逐渐进入老龄化阶段，预计到 2050 年，我国老龄人口将增至四亿 左右，占我国总人口的 25%。如果按比例分配到老人首饰市场，这也 是相当诱人的一块“大蛋糕”，因此建议企业多重视和开发老人首饰市 场，这将是珠宝首饰产业的又一个“蓝海”。 （ （4）珠宝玉石消）珠宝玉石消费费的新的新趋势趋势 据有关行业分析，2008 年及未来几年珠宝首饰将由原来的以钻 石、铂金、黄金占有较大份额向翡翠、玉石和流行饰品发展。现在珠宝 26 零售产品以镶嵌类的首饰为第一大种类，而玉石产业则居第二位。但 是，玉石产品所占份额正逐年扩大。我国有 7000 多年的玉文化史，玉 石文化源远流长，影响深远，黄金在珠宝行业发展中投资角色日益加 重，当今人们的珠宝玉石首饰消费正由时尚消费向文化消费转移。 （ （5） ）农农村珠宝市村珠宝市场场未来不可限量未来不可限量 据国家统计局数据，2006 年 11 月份，我国金银珠宝零售额比上 年同月的增长额度，城市为 20.6%，农村为 24.2%。与上年同期相比， 城市增长 19.3%，农村增长 21.1%。随着国务院对建设社会主义新农 村的政策倾斜，农民的经济收入将持续上涨，这也必然带动农村奢侈 品消费的增长，而珠宝玉石首饰作为奢侈品消费的主流行业，也必然 迎来一个发展的春天。 3.1.2 艺术艺术品需求空品需求空间间分析分析 中国民间有言：“盛世收藏，乱世黄金”。20 世纪 80 年代后期始，中 国经济持续快速增长，为文化的繁荣奠定了坚实的物质基础，也为中 国文物艺术品拍卖业提供了良好的生存发展环境。中国几千年的文化 积淀，底蕴深厚，遗存的历代文化资源和不断创新的当代艺术品浩如 烟海，博大精深，改革开放 30 多年来中国变化巨大， “富而思文”，人们 的文化消费日成时尚，文物艺术品拍卖开始进入了中高层消费群体的 视野。 （ （1） ）艺术艺术品投品投资资日日趋风趋风行行 国内的艺术品拍卖市场 2009 年下半年开始复苏，目前艺术品投资 27 已经成为继股票、房产、黄金之后的又一大投资渠道。2009 年全国拍 卖市场交易额为 202 亿元，而今年以来，全国前 6 大拍卖行的交易量 就超过了 140 亿元，整个拍卖市场已经突破 440 亿元，近五年平均每 年增幅达 30%以上。 近期,梅摩中国瓷器杂项专项指数全球首发,显示在过去 10 年中, 艺术品回报率上升至 12.5%,美股却负增长,增长率为-0.7%。根据“梅 摩中国瓷器杂项专项指数”,从 1985 年至 2000 年第二季度,中国艺术 拍卖市场没有大的发展,在 2000 年之后,市场以惊人的速度发展。梅 摩指数显示,1985 年至 2010 年第二季度,艺术品的年投资回报为 8.4%,而 美股的回报率略高一筹,为 9%;但自 2000 年至 2010 年,艺术品回报率 上升至 12.5%,美股的增长率却为-0.7%。该指数在 2008-2010 大涨了 225%。对市场进行追踪调查的法 的报告中指出,截至 2010 年 7 月的过去十年里,所有被交易一次以上的艺术品的价格指数 创造了将近 11%的年收益率,超过标准普尔 500 大盘股指数和其他绝 大多数的资产类别,包括债券和日用品,艺术品对冲通胀的作用再次被 强调。 （ （2） ）书书画市画市场场大放异彩大放异彩 2010 年春，中国书画市场大放异彩，市场份额继续扩大，高价作 品倍出，继续演绎亿元神话。本季度，中国书画无论是在上拍量、成交 量、成交额，还是高价作品数量上都表现突出，书画上拍 80,008 件， 成交 43,659 件，成交总额达 104.91 亿元人民币，占本季度中国艺术 品成交总额的 52.09%。 28 （ （3）浙江省）浙江省艺术艺术品市品市场场需求空需求空间间广广阔阔 2006 年，浙江省 25 家具有艺术品拍卖资质的企业举行了 61 场拍卖会，成交额 8.533 亿元；居前三甲的仍然是西泠、皓翰、佳宝， 成交总额 5.9877 亿元，占总成交额的 70.17%；年成交额超亿元的 3 家；年成交额低于 1000 万元的 9 家；年成交额低于 100 万元的 2 家； 4 家企业全年没有举办过一场拍卖会。 目前浙江省已经大致形成包括画廊画店、艺术品经纪公司、艺术 事务所、艺术城、艺术收藏品市场、艺术拍卖行和艺术博览会等有机 成分在内多层多级、立体交叉的艺术品市场网络，构建适合不同市场 和文化需求的多元的艺术品生产和消费格局,显现出广阔的艺术品市 场发展空间和不断增长的艺术品消费能力。 浙江省艺术品市场坚持“植根浙江，面向全国，接轨世界”的战略 方针，逐步把浙江艺术品市场打造成为全国艺术品市场著名品牌和世 界知名的亚洲艺术品交易中心之一；用五至十年达到基本规范；将愈 益明显地表现出自己以信誉可靠、丰富多彩、品质上乘的中国书画交 易（尤其是以浙派、新浙派和海派、新海派为代表的南方地区美术作 29 品）为主体，兼容并大力发展油画、雕塑、版画、水彩、当代艺术、影像 艺术等作品交易的经营特色，以有别于北京、上海等地的艺术品市场。 3.1.3 煤炭交易中心市煤炭交易中心市场场空空间间分析分析 金融危机后，随着国民经济向好快速发展，尤其是固定资产投资快 速增长，带动相关产业持续快速增长，如钢铁、建材、有色、化工等行 业一直保持稳步增长态势。主要高耗能产业对煤炭的需求加大，使得 煤炭市场需求量剧增，煤炭供不应求。同时全社会对电煤需求居高不 下，用电量一直保持高位。 2010 年二季度浙江省煤炭调入价格变化情况 浙江省煤炭资源较为匮乏，无论是工业用煤还是民用煤炭都较为 紧缺，由于缺乏统一的煤炭交易中心，省内煤炭调入较为分散，无法 发挥资源的规模效益，调入成本较高。2010 年上半年全省